COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 17 MAI 2023

ph

N° 2023/ 191

N° RG 19/19158 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFJYX

Société [Adresse 4]

C/

[V] [D] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MARSEILLE en date du 12 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 11-19-2701.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé ‘[Adresse 4]’, représenté par son syndic en exercice, le Cabinet O. TRAVERSO, société à responsabilité limitée à associé unique, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège

représenté par Me Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Alexia FARRUGGIO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur [V] [D] [X]

assignation portant signification de la déclaration d’appel le 23.12.19 à étude

demeurant [Adresse 2]

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre,

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Monsieur Olivier ABRAM,Vice Président placé

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Mai 2023.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Mai 2023

Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , faisant fonction de Président de chambre, et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Arguant que M. [V] [X] est propriétaire des lots n° 9, 21 et 698 au sein de la copropriété [Adresse 4] située [Adresse 3], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, l’a par exploit d’huissier du 5 juillet 2019, fait citer devant le tribunal d’instance de Marseille en vue d’obtenir le règlement d’un arriéré de charges de copropriété et des dommages et intérêts.

Par jugement du 12 novembre 2019, le tribunal d’instance de Marseille a statué ainsi :

– condamne M. [V] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme 2 693,30 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er juillet 2016 au 19 juillet 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la décision et ce jusqu’à parfait paiement,

– déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée à titre de dommages et intérêts,

– condamne M. [V] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– ordonne l’exécution provisoire de la décision,

– condamne M. [V] [X] aux entiers dépens,

– déboute les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Par déclaration du 17 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions d’appelant déposées et notifiées par le RPVA le 13 mars 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

– de rejeter toutes prétentions contraires,

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité au renouvellement urbains,

Vu les mises en demeure et recommandées,

Vu les pièces versées aux débats,

– de réformer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Marseille le 12 novembre 2019,

En conséquence et statuant à nouveau,

– de dire et juger sa créance certaine, liquide et exigible,

– de condamner M. [V] [X] à lui payer :

– la somme de 11 212,19 euros, comptes arrêtés au 11 décembre 2019, montant de sa créance avec intérêts de retard au taux légal à compter du 23 décembre 2016, date du commandement infructueux conformément à l’article 1231-6 du code civil,

– la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive conformément à l’article 1231-6 du code civil,

– la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– de refuser tous délais de grâce,

– de condamner M. [V] [X] aux entiers dépens y compris les frais de recouvrement nécessaires exposés à compter de la mise en demeure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 décembre 2000 et la loi du 13 juillet 2006.

Pour les moyens développés au soutien des prétentions, il est expressément référé aux conclusions ci-dessus.

La déclaration d’appel et ces conclusions ont été signifiées à M. [V] [X] par acte d’huissier du 16 mars 2020, délivré en l’étude de l’huissier.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 28 février 2023.

L’arrêt non susceptible d’appel, sera rendu par défaut en application de l’article 473 du code de procédure civile, en l’état de l’absence de constitution d’avocat par M. [V] [X], non cité à sa personne.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que le dispositif des conclusions de l’appelant comporte une demande de « dire et juger » qui ne constitue pas une prétention, mais un moyen, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

En premier lieu, il est vérifié qu’aux termes de l’acte translatif de propriété du 24 juin 2004, M. [V] [X] est propriétaire seulement de la moitié en nue-propriété des lots 9, 21 et 698 dépendant de la copropriété [Adresse 4], en vertu d’un acte de donation réalisé par son père, qui a conservé l’usufruit de ladite moitié.

A l’appui de la demande au titre des charges de copropriété, sont notamment versés aux débats:

– un exemplaire de contrat de syndic non signé,

– un relevé de compte au nom de M. [V] [X] au 16 juin 2016 commençant avec l’appel de fonds du 1er juillet 2014 avec un solde antérieur débiteur, faisant apparaître un montant dû de 7 332,44 euros, comprenant des frais, ainsi que l’appel de fonds du 1er juillet 2016 au 30 septembre 2016 de 432,96 euros et l’appel de fonds travaux d’étanchéité du 1er juillet 2016 pour 2 996 euros,

– divers états de frais de septembre 2016 à juillet 2018 établis par l’huissier ou le syndic, notamment dans le cadre de la mise à exécution d’une décision,

– un courrier recommandé avec accusé de réception du 9 août 2016 rédigé par l’avocat du syndicat des copropriétaires, adressé à M. [V] [X], pour réclamer la somme de 7 332,44 euros au titre des charges de copropriété échues impayées,

– le jugement du 21 novembre 2016 condamnant M. [V] [X] à payer des charges de copropriété pour la période arrêtée au 16 juin 2016, alors que le montant réclamé s’élevait à 7 332,44 euros arrêté au 16 juin 2016, selon relevé daté du 16 juin 2016, compte tenu de la déduction d’un solde antérieur inexpliqué de 996,14 euros et des frais,

– les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des 25 mai 2016, 23 novembre 2016, 12 décembre 2017 approuvant les comptes des exercices du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016 et du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 et les budgets prévisionnels, ainsi que les travaux votés (étanchéité toiture, élagage notamment),

– les appels de provision depuis le 1er juillet 2016 pour le budget général et les travaux votés, avec les états de répartition pour les exercices 2015/2016 et 2016/2017, une facture pour un badge Vigik,

– un relevé de compte au nom de M. [V] [X] au 10 décembre 2019 commençant avec un solde antérieur débiteur de 3 903,48 euros, puis l’appel de fonds travaux d’étanchéité du 1er juillet 2016 pour 2 996 euros et l’appel de fonds du 1er juillet 2016 au 30 septembre 2016 de 432,96 euros, et faisant apparaître un montant dû de 15 936,18 euros, comprenant des frais de 5 733,23 euros, correspondant à des honoraires de mise en demeure (24 août 2016), des honoraires d’assignation, des honoraires de procédure à plusieurs reprises, des frais d’huissier, des frais de suivi contentieux.

Il ressort de ces pièces, que le syndicat des copropriétaires a déjà obtenu la condamnation de M. [V] [X] pour les charges de copropriété sur la base d’un relevé de compte daté du 16 juin 2016 comprenant l’appel de fonds du 1er juillet 2016 au 30 septembre 2016 de 432,96 euros et l’appel de fonds travaux d’étanchéité du 1er juillet 2016 pour 2 996 euros, cette condamnation concernant également les frais qui y étaient alors réclamés, si bien le solde antérieur débiteur de 3 903,48 euros figurant sur le dernier relevé de compte du 10 décembre 2019, n’est pas justifié et doit être écarté, de même que les montants de 432,96 euros et 2 996 euros déjà inclus dans la condamnation.

Ensuite, aucune pièce ne vient étayer la facturation d’une recherche de fuite pour 258,50 euros le 30 juin 2017.

Enfin, les régularisations de charges au débit de 35,89 euros (exercice 2017/2018) et 204,46 euros (exercice 2018/2019) ne sont pas justifiées en l’absence de production des états de répartition concernant ces exercices, ni des procès-verbaux d’assemblée générale correspondants, de même que le montant au débit de 155 euros le 1er janvier 2019 au titre d’un appel de fonds voté en assemblée générale du 21 novembre 2018 non vérifiable, et qui doit aussi être écarté pour le montant de 138,08 euros compte tenu de l’écriture au crédit du montant de 16,92 euros le 11 décembre 2019, au titre de cet appel de fonds.

Après déduction de ces montants et des frais qui seront examinés ci-après, la créance au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 décembre 2019, s’élève à 2 233,58 euros euros, soit un montant inférieur à celui alloué par le premier juge, observation étant faite.

S’agissant des frais, il est rappelé que l’imputation des frais ne peut être admise, que si plusieurs conditions sont réunies selon la loi, à savoir, une mise en demeure préalable, une créance invoquée justifiée et des frais exposés nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation de la juridiction qui doit rechercher parmi les frais et honoraires, ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

Il ressort des pièces produites, qu’il n’est pas justifié d’une mise en demeure préalable à l’engagement de frais plus importants, concernant les charges échues postérieurement à celles incluses dans le jugement du 21 novembre 2016.

Ainsi, aucuns des frais mis au débit du compte de M. [V] [X] ne sont justifiés.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires doit être débouté de son appel.

M. [V] [X] n’ayant pas interjeté appel de la condamnation prononcée par le jugement du 12 novembre 2019, celle-ci doit être confirmée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 dernier alinéa du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires, ce qui suppose de rapporter la preuve de la mauvaise foi, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Au regard des développements ci-dessus d’où il résulte que le syndicat des copropriétaires continue à réclamer des sommes sans tenir compte d’une décision antérieure, celui-ci échoue à démontrer la mauvaise foi de M. [B] [X], lequel n’est d’ailleurs pas seul tenu au règlement des charges de copropriété, le bien immobilier étant en indivision et avec un démembrement de la propriété et qu’il n’est pas justifié que le règlement de copropriété prévoit la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 596 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles.

L’appelant qui succombe dans son appel, sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] situé [Adresse 3], représenté par son syndic, aux dépens d’appel.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ