CIV.3

IK

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 28 mars 2019

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10112 F

Pourvoi n° Z 18-14.699

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. JA… X…,

2°/ Mme WE… A…, épouse X…,

tous deux domiciliés […] ,

3°/ M. UH… J…,

4°/ Mme MA… L…, épouse J…,

tous deux domiciliés […] ,

5°/ M. XR… K…,

6°/ Mme SY… I…, épouse K…,

tous deux domiciliés […] ,

7°/ M. MV… N…,

8°/ Mme AU… V…, épouse N…,

tous deux domiciliés […] ,

9°/ M. ZS… Q…,

10°/ Mme YW… U…, épouse Q…,

tous deux domiciliés […] ,

11°/ M. JA… T…,

12°/ Mme OR… T…,

tous deux domiciliés […] ,

13°/ M. JA… S…,

14°/ Mme AY… S…,

tous deux domiciliés […] ,

15°/ M. XR… H…, domicilié […] ,

16°/ M. MV… P…,

17°/ Mme BS… D…, épouse P…,

tous deux domiciliés […] ,

18°/ M. IB… Y…,

19°/ Mme SS… C…, épouse Y…,

tous deux domiciliés […] ,

20°/ M. FB… O…,

21°/ Mme OQ… O…,

tous deux domiciliés […],

22°/ M. QX… M…, domicilié […] ,

23°/ M. RN… W…,

24°/ Mme AY… W…,

tous deux domiciliés […] ,

25°/ M. DI… R…,

26°/ Mme NN… R…,

tous deux domiciliés […] ,

27°/ M. IJ… G…,

28°/ Mme QT… G…,

tous deux domiciliés […] ,

29°/ M. RN… E…,

30°/ Mme JJ… F…, épouse E…,

tous deux domiciliés […] ,

31°/ M. SM… HW…, domicilié […] ,

32°/ la société C2J2LOR, société civile immobilière, dont le siège est […] ,

33°/ M. DI… SJ…,

34°/ Mme AY… EE…, épouse SJ…,

tous deux domiciliés […] ,

35°/ M. XC… B…, domicilié […] ,

36°/ M. PC… QN…,

37°/ Mme QZ… QN…,

tous deux domiciliés […] ,

38°/ M. AZ… WL…,

39°/ Mme YK… WL…,

tous deux domiciliés […] ,

40°/ M. AA… OH…,

41°/ Mme HX… VR…, épouse OH…,

tous deux domiciliés […] ,

42°/ M. AO… DN…,

43°/ Mme AT… WA…, épouse DN…,

tous deux domiciliés […] ,

44°/ M. XR… WJ…, domicilié […] ,

45°/ M. JT… KJ…, domicilié […] ,

46°/ M. MY… AX…, domicilié chez Mme KR… AX…[…] ,

47°/ M. NL… MW…, domicilié […] ,

48°/ M. AS… LB…, domicilié […] ,

49°/ M. UV… FN…, domicilié […] ,

50°/ M. KQ… SL…, domicilié […] ,

51°/ M. SW… VO…, domicilié […] ,

52°/ Mme KR… HG…, épouse AX…, domiciliée […] ,

53°/ Mme KR… YY…, épouse PG…, domiciliée […] ,

54°/ M. YV… MH…, domicilié […] ,

55°/ M. FJ… JH…, domicilié […] ,

56°/ M. AA… QV…, domicilié […] ,

57°/ M. NL… AK…, domicilié […] ,

58°/ Mme TL… VD…, domiciliée […] ,

59°/ M. NJ… BB…, domicilié […] ,

60°/ Mme KK… GQ…, épouse GY…, domiciliée […] ,

61°/ Mme YB… HV…, épouse KJ…, domiciliée […] ,

62°/ Mme AU… VZ…, épouse VN…, domiciliée […] ,

63°/ Mme FO… DQ…, domiciliée […] ,

64°/ M. MQ… WO…,

65°/ Mme XC… WO…,

tous deux domiciliés […] ,

66°/ M. GK… AV… ,

67°/ Mme AT… AV… ,

tous deux domiciliés […] ,

68°/ M. AA… MX…, domicilié […] ,

69°/ Mme ZI… SV…, épouse JH…, domiciliée […] ,

70°/ Mme OR… BH…, épouse LY…, domiciliée […] ,

71°/ Mme II… DL…, épouse BP…, domiciliée […] ,

72°/ M. TN… OC…, domicilié […] ,

73°/ Mme CO… JE…, épouse ON…, domiciliée […] ,

74°/ Mme BT… SE…, épouse BQ…, domiciliée […] ,

75°/ Mme NN… YP…, domiciliée […] ,

76°/ M. KA… DS…, domicilié […] ,

77°/ M. GH… DX…,

78°/ Mme TW… DX…,

tous deux domiciliés […] ,

79°/ M. MY… GY…, domicilié […] ,

80°/ Mme AY… SO…, épouse EQ…, domiciliée […] ,

81°/ M. YV… CM…,

82°/ Mme IH… CM…,

tous deux domiciliés […] ,

83°/ M. OM… VN…, domicilié […] ,

84°/ Mme AH… TX…, épouse MX…, domiciliée […] ,

85°/ la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) Elemtho, société civile immobilière, dont le siège est […] ,

86°/ Mme RJ… HL…,

87°/ M. DY… HL…,

tous deux domiciliés […] ,

88°/ Mme IY… QI…, épouse DS…, domiciliée […] ,

89°/ Mme PF… CL…, épouse OC…, domiciliée […] ,

90°/ Mme AT… D…, épouse QV…, domiciliée […] ,

91°/ Mme NZ… LU…, domiciliée […] ,

92°/ Mme PY… HA…, épouse VO…, domiciliée […] ,

93°/ Mme XE… KI…, épouse SL…, domiciliée […] ,

94°/ Mme QU… VA…, épouse FN…, domiciliée […] ,

95°/ Mme SF… JD…, épouse MW…, domiciliée […] ,

96°/ M. MY… JG…, domicilié […] ,

97°/ M. AA… BP…, domicilié […] ,

98°/ M. TN… ON…, domicilié […] ,

99°/ M. BX… LY…, domicilié […] ,

100°/ M. XR… PG…, domicilié […] ,

101°/ M. JM… EQ…, domicilié […] ,

102°/ M. KQ… BQ…, domicilié […] ,

103°/ M. TN… GV…,

104°/ Mme JM… GV…,

tous deux domiciliés […] ,

105°/ M. LF… HI…,

106°/ Mme JJ… HI…,

tous deux domiciliés […] ,

107°/ M. PB… UD…,

108°/ Mme ZX… UD…,

tous deux domiciliés […] ,

109°/ M. RC… DW…,

110°/ Mme ZP… DW…,

tous deux domiciliés […] ,

111°/ M. BK… QD…,

112°/ Mme GR… QD…,

tous deux domiciliés […] ,

113°/ M. NX… RE…, domicilié […] ,

114°/ M. FR… UG…,

115°/ Mme JJ… HQ…, épouse UG…,

tous deux domiciliés […] ,

116°/ M. RS… QH…, domicilié […] ,

117°/ M. MR… YN…,

118°/ Mme YC… IM…, épouse YN…,

tous deux domiciliés […] ,

119°/ la société MADJPG, société civile immobilière, dont le siège est […] ,

120°/ la société Mammut, société civile immobilière, dont le siège est […] ,

121°/ Mme KK… LN…, domiciliée […] ,

122°/ M. UH… CL…, domicilié […] ,

123°/ M. TN… SU…, domicilié […] ,

124°/ Mme ZP… WQ…, épouse OZ…, domiciliée […] ,

125°/ Mme IA… IF…, épouse SU…, domiciliée […] ,

126°/ Mme ZM… AN…, épouse CL…, domiciliée […] ,

127°/ M. QP… OZ…, domicilié […] ,

128°/ M. XR… OW…, domicilié […] ,

129°/ M. TN… TK…,

130°/ Mme YS… MS…, épouse TK…,

tous deux domiciliés […] ,

131°/ M. TN… PN…,

132°/ Mme TW… VL…, épouse PN…,

tous deux domiciliés […] ,

133°/ M. NL… PH…, domicilié […] ,

134°/ Mme RJ… CH…, épouse UJ…, domiciliée […] ,

135°/ M. AS… IZ…, domicilié […] ,

136°/ M. FJ… JU…,

137°/ Mme SP… JU…,

tous deux domiciliés […] ,

138°/ M. MV… VQ…,

139°/ Mme YC… VQ…,

tous deux domiciliés […] ,

140°/ M. EA… HE…,

141°/ Mme ZF… HE…,

tous deux domiciliés […] ,

142°/ M. JT… VG…, domicilié […] ,

143°/ la société Lauceclair, société civile immobilière, dont le siège est […] ,

144°/ M. MV… AM… , domicilié […] ,

145°/ M. TN… FQ… ,

146°/ Mme ZM… FQ… ,

tous deux domiciliés […] ,

147°/ M. BC… VT…, domicilié […] ,

148°/ M. IJ… EZ…,

149°/ Mme YK… EZ…,

tous deux domiciliés […] ,

150°/ la société Lylia, société civile immobilière, dont le siège est […] ,

151°/ Mme YK… TA…, domiciliée […] ,

152°/ M. YA… IM…,

153°/ Mme GJ… LM… , épouse IM…,

tous deux domiciliés […] ,

154°/ M. WD… FC…, domicilié […] ,

155°/ M. FR… IM…, domicilié […] ,

156°/ Mme KS… WW…, épouse FC…, domiciliée […] ,

157°/ M. MI… WH…,

158°/ Mme SY… WH…,

tous deux domiciliés […] ,

159°/ Mme IQ… QM…, domiciliée […] ,

160°/ M. DI… BU…,

161°/ Mme TB… BU…,

tous deux domiciliés […] ,

162°/ la société OG Holding, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

163°/ M. GC… US…,

164°/ Mme ME… US…,

tous deux domiciliés […] ,

165°/ M. BX… OJ…,

166°/ Mme GF… OJ…,

tous deux domiciliés […] ,

167°/ M. BX… LK…,

168°/ Mme KS… LK…,

tous deux domiciliés […] ,

169°/ M. EA… IG…, domicilié […] ,

170°/ M. AQ… QE…,

171°/ Mme HJ… QE…,

tous deux domiciliés […] ,

172°/ M. VH… EF…, domicilié […] ,

173°/ M. DY… UP…,

174°/ Mme IE… UP…,

tous deux domiciliés […] ,

175°/ M. AZ… TV…,

176°/ Mme XD… TV…,

tous deux domiciliés […] ,

177°/ M. TN… JK…,

178°/ Mme MM… JK…,

tous deux domiciliés […] ,

179°/ M. UZ… KU…,

180°/ Mme QS… KU…,

tous deux domiciliés […] ,

181°/ Mme RX… ZB…, domiciliée […] ,

182°/ M. PP… NA…, domicilié […] ,

183°/ M. AZ… WP…,

184°/ Mme SK… CG…, épouse WP…,

tous deux domiciliés […] ,

185°/ M. DI… UW…,

186°/ Mme GR… UW…,

tous deux domiciliés […] ,

187°/ M. TN… KH…,

188°/ Mme JM… UK…, épouse KH…,

tous deux domiciliés […] ,

189°/ M. RN… JF…, domicilié […] ,

190°/ M. MZ… EX…,

191°/ Mme ZX… EX…,

tous deux domiciliés […] ,

192°/ M. KN… GI…, domicilié […] ,

193°/ M. GH… LR…,

194°/ Mme ZM… T…,

tous deux domiciliés […] ,

195°/ M. IJ… BA… ,

196°/ Mme QZ… BA… ,

tous deux domiciliés […] ,

197°/ Mme VB… EG…, domiciliée […] ,

198°/ M. YA… QG…, domicilié […] ,

199°/ M. YV… GX…,

200°/ Mme HO… GX…,

tous deux domiciliés […] ,

201°/ Mme UY… WU…, domiciliée […] ,

202°/ M. BC… LW…,

203°/ Mme Dany LW…,

tous deux domiciliés […] ,

204°/ M. PE… OT…,

205°/ Mme SK… RH…, épouse OT…,

tous deux domiciliés […] ,

206°/ M. TN… EM…,

207°/ Mme MN… EM…,

tous deux domiciliés […] ,

208°/ M. JM… IK…, domicilié […] ,

209°/ Mme AY… IK…, domiciliée […] ,

210°/ M. ED… PZ…,

211°/ Mme Virginie PZ…,

tous deux domiciliés […] ,

212°/ M. CJ… CK…,

213°/ Mme TS… CK…,

tous deux domiciliés […] ,

214°/ M. TN… MP…,

215°/ Mme AR… MP…,

tous deux domiciliés […] ,

216°/ M. NL… XQ…,

217°/ Mme HT… XQ…,

tous deux domiciliés […] ,

218°/ M. IJ… QM…,

219°/ Mme MK… QM…,

tous deux domiciliés […] ,

220°/ M. YX… PD…, domicilié […] ,

221°/ Mme HS… BM…, domiciliée […] ,

222°/ M. QX… PX…,

223°/ Mme DJ… PX…,

tous deux domiciliés162 […],

224°/ Mme YK… ML…, domiciliée […] ,

225°/ M. DI… CF…, domicilié […] ,

226°/ M. HC… NF…,

227°/ Mme LS… NF…,

tous deux domiciliés […] ,

228°/ M. NS… FH…,

229°/ Mme TI… FH…,

tous deux domiciliés […] ,

230°/ M. AA… HL…, domicilié […] ,

231°/ Mme IR… HL…, domiciliée […] ,

232°/ M. MY… HL…, domicilié […] ,

233°/ Mme MC… SH…, domiciliée […] ,

contre l’arrêt rendu le 14 décembre 2017 par la cour d’appel de Grenoble (chambre commerciale), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Gan assurances, société anonyme, dont le siège est […] ,

2°/ à la société Pra Palier, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

défenderesses à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 19 février 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de M. X… et des deux cent trente-deux autres demandeurs, de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la société Pra Palier, de la SCP Marc Lévis, avocat de la société Gan assurances ;

Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l’article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l’encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X… et les deux cent trente-deux autres demandeurs aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X… et des deux cent trente-deux autres demandeurs ; les condamne à payer la somme globale de 1 500 euros à la société Gan assurances et les condamne, in solidum, à payer à la société Pra Palier la somme globale de 1 500 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mars deux mille dix-neuf.

MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. X… et les deux cent trente-deux autres demandeurs

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la suite des commandements du 5 mars 2015, accordé rétroactivement à la société LE PRA PALIER un délai jusqu’au 15 janvier 2017 pour justifier être assurée depuis le 6 mai 2010 et suspendu rétroactivement les effets de la clause résolutoire, constaté qu’à cette date, la locataire a justifié d’une assurance conforme aux conditions du bail, dit en conséquence que la clause résolutoire est considérée comme n’ayant pas joué ;

Aux motifs que « Attendu que la société Le Pra Palier reconnaît que la clause résolutoire a joué suite aux commandements délivrés le 5 mars 2015 puisqu’elle n’a pas satisfait aux causes de celui-ci dans le mois de sa délivrance ;

Qu’elle a saisi la juridiction du fond pour voir suspendre les effets de ladite clause résolutoire et par conséquent le jugement déféré qui a dit qu’elle n’avait pas joué sera infirmé en toutes ses dispositions ;

Qu’en effet, le Gan n’a pas qualité pour solliciter la confirmation dudit jugement et partant pour entendre dire que la clause résolutoire mise en oeuvre de mauvaise foi n’a pas joué ;

Sur l’assurance :

Attendu que l’article 4.2 du bail stipule que « le preneur s’oblige à faire assurer et à maintenir assuré pendant toute la durée du bail l’immeuble contre l’incendie et le dégât des eaux, par une compagnie notoirement solvable, ainsi que contre les risques locatifs et le recours des voisins, à payer ponctuellement les primes et à justifier du tout à première réquisition du bailleur ; ce faisant, le preneur agira tant pour le compte du bailleur que pour son propre compte , le bailleur pouvant en outre consulter les contrats d’assurance et s’assurer que le preneur est à jour de ses cotisations » ;

Que cette clause a pour objet d’assurer l’immeuble tant dans ses parties privatives que communes contre les risques visés, le coût de l’assurance étant pris en charge par la locataire ;

Attendu que l’assurance souscrite auprès du Gan correspond en tous points à la commune intention des parties ;

Qu’en effet, elle est souscrite pour le compte du bailleur et même si l’assurance est conclue par la holding de la preneuse, il s’agit d’une assurance flotte prise pour le compte de ses filiales ce qui est justifié d’une part par le fait que chaque résidence est précisément désignée et d’autre part que la société holding n’a aucun intérêt d’assurance puisque n’étant pas la locataire, elle n’est pas tenue par l’obligation d’assurance prévue au bail ;

Que le courrier du 26 septembre 2011 de l’agent général du Gan précise que « les noms donnés par Gan assurances au contrat Gan bailleur et multirisque professions libérales sont des noms de produits d’assurance de la gamme Gan mais ces derniers sont aménagés spécialement pour l’activité et la profession de la Sari Compagnie Générale de Tourisme (gestion et location d’appartements) par Gan assurances » ;

Que ce courrier antérieur au litige démontre que le Gan connaissait parfaitement l’activité des sociétés assurées ;

Attendu que le bail stipule à l’article 4-5 que le preneur s’oblige à garnir les lieux toués du mobilier (ameublement et équipements) nécessaires pour qu’il puisse consentir des sous locations en meublé, mobilier que le bailleur s’engage à acquérir pour un prix forfaitaire en fin de bail ;

Qu’il résulte de l’assurance « Gan habitat bailleur » que le capital mobilier est assuré pour les T 1 et T 2 à 5 fois l’indice FFB et pour les T 3 à T 5 à 10 fois cet indice, une clause particulière disposant toutefois que par dérogation aux dispositions générales le plafond des garanties des biens mobiliers est porté de 5 à 10 fois la valeur en euros de l’indice ;

Que cette assurance des meubles démontre que c’était bien la société Le Pra Palier, propriétaire du mobilier, qui en était bénéficiaire et non la société SEML ;

Attendu qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que le contrat « Gan habitat bailleur », aménagé par l’assurance pour correspondre aux exigences du bail assurait tant te bailleur que la locataire étant relevé que cette assurance garantissait également les parties communes ;

Que l’assurance multi risque professions libérales, non discutée par les appelants alors qu’également souscrite par la holding pour le compte de ses filiales, précise qu’elle vient en complément du contrat Gan bailleur et garantit les parties communes correspondant à l’exploitation ;

Attendu que les risques locatifs correspondent aux dégâts des eaux et à l’incendie couverts par l’assurance Gan ;

Que les bailleurs ne peuvent sérieusement soutenir que les impayés de loyer devaient être également assurés alors d’une part que la clause est relative à l’assurance de l’immeuble et d’autre part que ce type de garantie est usuellement l’objet d’une clause spécifique ;

Que le mobilier garnissant les appartements, propriété de la preneuse, est également assuré contrairement aux dires des appelants ;

Que le recours voisin est assuré au titre de la responsabilité civile, le contrat précisant que sont garantis la responsabilité à l’égard du locataire, habitant dans le bâtiment assuré, et à l’égard des voisins et des tiers ;

Attendu enfin et même si cela ne peut être considéré comme un aveu au sens de l’article 1383 du code civil, le Gan reconnaît dans ses écritures que l’assurance souscrite couvrait tant la locataire que le bailleur, que les risques locatifs et le recours voisin étaient garantis et il produit des indemnisations de sinistres pour en justifier ;

Que de plus, les bailleurs ne démontrent l’existence d’aucun sinistre non indemnisé durant la période litigieuse et reconnaissent que l’assurance Axa souscrite depuis 2013 correspond aux exigences du bail ;

Sur la cession :

Attendu que l’article 4-12 du bail stipule que « toutes cessions du fonds de commerce par le preneur, soit directement, soit indirectement au travers de la cession de plus de 50 % des parts de la société exploitant ledit fonds, soit à titre gratuit soit à titre onéreux alors même que la cession aurait lieu par voie d’adjudication publique en vertu d’une décision de justice, ouvre un droit de préemption dans les conditions ci-après. Il en est de même en cas d’apport en société, en cas d’apport partiel d’actifs, de fusion ou de scission. Le preneur notifie au bailleur le projet de cession, par lettre recommandée AR, indiquant l’état civil ou la dénomination sociale, la forme, le montant du capital, le siège et le RCS du cessionnaire, le prix offert et les conditions de la cession (
) » ;

Attendu que la clause résolutoire est d’interprétation stricte et ne peut viser qu’une obligation mise expressément à la charge du locataire par le bail ;

Que l’article 4-12 ne mentionne pas l’autorisation du bailleur avant toute cession des parts de la société exploitante mais l’ouverture d’un droit de préemption après notification du projet de cession ;

Que ce droit et la notification ne sont pas inscrits dans les obligations de la locataire mais dans la partie de l’article 4 relative aux droits et engagements du bailleur et par conséquent, la clause résolutoire ne peut recevoir application ;

Attendu en tout état que l’acte du 15 juin 2011 est relatif à la cession par Monsieur UJ… des parts qu’il détient dans le capital social de la société CGT et ne ressort pas de l’application de l’article 4-12 du bail ;

Que la vente du 16 octobre 2013 s’inscrit dans une transmission universelle de patrimoine et n’a pas pour objet de céder le bail à un tiers, les bailleurs soutenant que c’est l’unique objet de la clause litigieuse, puisque la sociéte SEML holding détenait à 100 % les parts de la société Orcières Merlette Le Pra Palier et celles de la société Le Pra Palier ;

Que cette opération a permis la régularisation de la situation au regard du droit fiscal qui exige que l’exploitation soit assurée par une seule personne morale ;

Que par conséquent, elle n’avait pas à être notifiée aux bailleurs ne s’agissant pas d’une cession à un tiers au sens de l’article 4-12 du bail ;

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Attendu qu’il est de principe constant que le titulaire d’un bail commercial peut demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail n’est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée ;

Que tel est le cas en l’espèce s’agissant de décisions prononcées en référé ;

Qu’il n’est pas contestable que la locataire a justifié d’une assurance conforme aux clauses du bail, les attestations étant au moins produites dans le cadre de cette instance ;

Qu’il convient de lui accorder rétroactivement un délai jusqu’au 15 janvier 2017 pour justifier de son assurance, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai, de constater la justification de l’assurance et en conséquence, de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué (arrêt attaqué, p. 22-25) ;

1°) Alors que, d’une part, le juge ne doit pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; qu’en considérant que « le contrat « Gan habitat bailleur », aménagé par l’assurance pour correspondre aux exigences du bail, assurait tant le bailleur que le locataire » (arrêt, p. 23, § 10), quand ledit contrat stipulait pourtant qu’il garantissait « l’Assuré en tant que propriétaire de l’immeuble assuré » (article 15 du contrat d’assurance, p. 18) et que la « garantie s’applique à tous les litiges [
] opposant [l’assuré] à un tiers, notamment [
] au locataire titulaire d’un bail écrit » (article 17 du même contrat, p. 23), la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat d’assurance litigieux, en violation de l’article 1192 du code civil ;

2°) Alors que, d’autre part, en considérant que l’assurance souscrite auprès de la société GAN ASSURANCES était conforme aux conditions du bail commercial litigieux, aux motifs insuffisants que cette assurance, souscrite pour le compte des bailleurs par la société COMPAGNIE GÉNÉRALE DU TOURISME, avait été conclue par la holding de la preneuse et qu’il s’agissait d’une assurance flotte prise pour le compte de ses filiales, sans vérifier si le bénéfice de ladite assurance souscrite sur le fondement de l’alinéa 2 de l’article L. 112-1 du code des assurances pouvait légalement s’étendre aux filiales du souscripteur, comme elle y était pourtant expressément invitée par les bailleurs (cf. conclusions d’appelants, p. 35), la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-41 du code de commerce et L. 112-1, alinéa 2 du code des assurances ;

3°) Alors que, par ailleurs, en considérant que la clause résolutoire ne pouvait recevoir application dès lors que le droit de préemption du bailleur et la notification de celui-ci prévus par l’article 4.2 du bail commercial litigieux « ne sont pas inscrits dans les obligations de la locataire mais dans la partie de l’article 4 relative aux droits et engagements du bailleur » (arrêt attaqué, p. 24, § 10), quand la clause résolutoire de ce bail s’appliquait pourtant à toute inexécution « de l’une ou l’autre des conditions du présent bail » (bail commercial daté du 24 février 2010, p. 8), la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis du bail commercial litigieux, en violation de l’article 1192 du code civil ;

4°) Alors qu’enfin, en considérant que la cession des parts sociales de la société preneuse des baux commerciaux litigieux réalisée le 16 octobre 2013 n’avait pas à être notifiée aux bailleurs, « ne s’agissant pas d’une cession à un tiers au sens de l’article 4.12 du bail » (arrêt attaqué, p. 25, in limine), quand cet article prévoyait pourtant que toute « cession de plus de 50% des parts de la société exploitant [le fonds de commerce] » ouvrait un droit de préemption au bailleur et devait lui être notifiée (cf. bail commercial daté du 24 février 2010, p. 6), la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis du bail commercial litigieux, en violation de l’article 1192 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l’arrêt attaqué d’avoir débouté les appelants de leur demande en constat de la résiliation du bail au titre des commandements délivrés le 5 décembre 2016 ;

Aux motifs que « Sur le commandement en date du 5 décembre 2016 :

Attendu que la demande reconventionnelle de résiliation du bail suite à la délivrance en cours de procédure d’un nouveau commandement visant la clause résolutoire se rattache par un lien suffisant à la demande initiale de suspension de la clause résolutoire acquise à la suite du non-respect dans le mois du commandement du 5 mars 2015 ;

Que par conséquent cette demande est recevable ;

Attendu qu’il a été répondu au premier chef du commandement s’agissant de la notification des actes de cession du bail ;

Que le commandement vise également la justification du respect de l’article 4-11 par la locataire ;

Que cet article stipule « il est convenu que le preneur proposera au bailleur la mise en place de dispositifs visant à toute économie d’énergie en particulier des dispositifs régulant l’usage des radiateurs électriques (..). A cet égard, le preneur s’encage à présenter à l’assemblée générale annuelle de la copropriété ou en cas d’urgence à toute autre assemblée générale un rapport de gestion sur l’état général de la résidence, ses équipements, son fonctionnement, les moyens mis en place relatifs à l’économie d’énergie et contenant les suggestions pouvant être soumises à l’assemblée générale de nature à optimiser l’exploitation de la résidence par l’économie des charges. Un pré-rapport sera adressé au syndic de la copropriété (..) » ;

Que l’article 4 intitule « conditions » est divisé en deux parties, la première débutant par « le preneur s’oblige et suivent alors 8 alinéas mentionnant les obligations de la preneuse et une deuxième partie intitulée « De son côté, le bailleur : » suivie de 6 alinéas ;

Que cette recherche d’économie, qui n’est pas inscrite dans les obligations de la locataire, pas plus que le rapport à l’assemblée générale qui en découle, ne peut être sanctionnée par ta mise en oeuvre de la clause résolutoire ;

Que la demande en constat de la clause résolutoire présenté par les bailleurs sera par conséquent rejetée » (arrêt attaqué, p. 25-26) ;

1°) Alors que, d’une part, en application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation à intervenir sur les deuxième et troisième branches du premier moyen de cassation, en ce qu’elles portent sur la violation par le preneur de son obligation d’informer les bailleurs en cas de cession, aura pour conséquence l’annulation du chef de l’arrêt attaqué ayant débouté les appelants de leur demande en constat de la résiliation du bail au titre des commandements délivrés le 5 décembre 2016, dès lors que ces derniers commandements invoquaient également la violation par le preneur de son obligation d’informer les bailleurs en cas de cession ;

2°) Alors que, d’autre part et en toute hypothèse, en retenant, pour écarter l’obligation du preneur de proposer aux bailleurs la mise en place de dispositifs visant à toute économie d’énergie, que « cette recherche d’économie, qui n’est pas inscrite dans les obligations de la locataire, pas plus le rapport à l’assemblée générale qui en découle, ne peut être sanctionnée par la mise en oeuvre de la clause résolutoire » (arrêt attaqué, p. 25, in fine), quand l’article 4.11 du bail commercial litigieux imposait pourtant que « le PRENEUR proposera au BAILLEUR la mise en place de dispositifs visant à toute économie d’énergie » et que « le PRENEUR s’engage à présenter à l’assemblée générale annuelle de la copropriété [
] un rapport de gestion sur l’état général de la résidence [
] et contenant les suggestions pouvant être soumises à l’assemblée générale, de nature à optimiser l’exploitation de la résidence par l’économie des charges » (bail commercial daté du 24 février 2010, p. 5), la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis du bail commercial litigieux, en violation de l’obligation qui lui est faite de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis et de l’article 1192 du code civil.