7 mars 2023
Cour d’appel de Poitiers
RG n°
21/03495

ARRET N°109

FV/KP

N° RG 21/03495 – N° Portalis DBV5-V-B7F-GNUX

[K]

[K]

C/

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE [Z]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 07 MARS 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/03495 – N° Portalis DBV5-V-B7F-GNUX

Décision déférée à la Cour : jugement du 16 novembre 2021 rendu(e) par le Tribunal Judiciaire de SAINTES.

APPELANTS :

Monsieur [D] [K]

né le 30 Janvier 1939 à [Localité 6] (95)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant Me François GOMBAUD de la SCP GOMBAUD COMBEAU COUTAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

Monsieur [I] [K]

né le 11 Août 1965

[Adresse 2]

[Localité 6]

Ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant Me François GOMBAUD de la SCP GOMBAUD COMBEAU COUTAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.

INTIMEE :

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE [Z]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Paul ROSIER de la SELARL E-LITIS SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Janvier 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 08 octobre 2003, Monsieur [M] [Z] a pris à bail commercial des locaux situé au [Adresse 5] à [Localité 8] en vue d’y exploiter une officine de pharmacie.

Suivant acte sous seing privé en date du 03 mars 2010, M. [Z] a cédé le fonds de commerce d’officine de pharmacie à la SELARL Pharmacie [Z] moyennant un prix de 1.620.000 € au titre des éléments corporels et incorporels composant ce fonds.

Par acte authentique reçu par Maître [C] [B], notaire, le 28 juillet 2016, Madame [H] [J], bailleresse, a vendu l’immeuble dans lequel la SELARL Pharmacie [Z] exerçait son activité aux consorts [D] et [I] [K].

À la date du 28 juillet 2016, le loyer trimestriel s’élevait à la somme de 6.433,50 €, le loyer n’étant pas assujetti à la TVA.

Par lettre recommandée en date du 17 novembre 2016, la SELARL Pharmacie [Z] a sollicité le renouvellement du bail commercial ainsi qu’une révision du loyer.

Par acte d’huissier du 19 octobre 2016, les consorts [K] ont accepté le principe du renouvellement du bail commercial mais ont entendu obtenir l’augmentation du loyer trimestriel à la somme de 7.720,20 €.

Par mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux, en date du 28 décembre 2018, la SELARL Pharmacie [Z] a sollicité la baisse du loyer trimestriel à la somme de 3.000 €, demande à laquelle se sont opposés les consorts [K].

Par acte d’huissier en date du 22 décembre 2020, la SELARL Pharmacie [Z] a assigné les consorts [K] devant le président du tribunal judiciaire de Saintes statuant en matière de loyers commerciaux aux fins d’obtenir la diminution de son loyer afin qu’il soit porté à la somme annuelle de 12.000 €.

Par jugement en date du 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Saintes a statué ainsi :

-Fixe à la somme annuelle principale de 19.200 € le loyer dû par la SELARL Pharmacie [Z] aux consorts [K], à compter de la date du dernier renouvellement, soit le 1er janvier 2017 ;

-Condamne les consorts [K] à verser la SELARL Pharmacie [Z] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

-Condamne les consorts [K] aux entiers dépens ;

-Ordonne l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration en date du 14 décembre 2021, Messiers [D] et [I] [K] a fait appel de cette décision en visant ses chefs expressément critiqués.

Par dernières conclusions RPVA du 05 septembre 2022, les consorts [K] demandent à la cour de :

– Réformer la décision prononcée par le Juge des loyers commerciaux de [Localité 8] le 16 novembre 2021 ;

– Déclarer irrecevable la demande en fixation de loyer par la SELARL Pharmacie [Z] à raison du défaut d’intérêt et de qualité pour agir, le bail commercial liant les parties étant définitivement résilié ;

A titre infiniment subsidiaire,

– Dire et juger que la valeur locative sera fixée au montant des loyers actuellement payés par la SELARL Pharmacie [Z] soit 25.734€ par an ;

– Plus subsidiairement encore donner acte à Messieurs [K] de ce qu’ils ne s’opposeront pas à l’expertise qui pourrait être ordonnée si ce n’est qu’elle devra nécessairement fonctionner aux frais avancés de la Pharmacie [Z] laquelle sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation de 2144 ,50 € soit 25 734 € par an ;

– Rejeter l’appel incident de la SELARL Pharmacie [Z] ;

– Condamner la SELARL Pharmacie [Z] à payer à Messieurs [K] une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Par dernières conclusions transmises par voie électronique en date du 07 juin 2022, la SELARL Pharmacie [Z] demande à la cour de :

Vu les articles L.145-33 et L.145-34 du code du commerce,

Vu les articles R.145-3 et suivants du code de commerce,

– Dire et juger irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [K],

– Débouter les consorts [K] de leur appel,

Faisant droit à l’appel incident de la SELARL Pharmacie [Z] :

– Réformer le jugement du 16 novembre 2021 sur le montant du loyer,

Statuant à nouveau,

– Fixer à la somme annuelle principale de 12.000 € (non assujettie à la TVA) Hors charge le loyer dû par la SELARL Pharmacie [Z] à compter du 1er janvier 2017,

– En cas d’expertise judiciaire, fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle principale de 12.000 € HC,

– Condamner solidairement les consorts [K] à verser à la société SELARL Pharmacie [Z] la somme de 6.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

La clôture de l’instruction est intervenue suivant ordonnance datée du 07 décembre 2022 pour être plaidée à l’audience du 04 janvier 2023, date à laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en fixation de loyer de la SARL [Z]

1. Les consorts [K] font valoir que manifestement le premier juge a opéré, et sans aucun fondement textuel ou jurisprudentiel, une confusion entre le régime juridique des conclusions dans les procédures écrites et les mémoires qui doivent être échangés devant le juge des loyers commerciaux. Selon eux, devant cette juridiction, s’il est établi que les mémoires après saisine sont des actes de procédure, pour autant rien ne permet d’affirmer qu’il faudrait les assujettir aux règles de forme imposées pour les conclusions.

2. Les intimés répliquent que le premier juge a relevé que les consorts [K] n’avaient pas repris ce moyen dans leur dispositif. Se fondant sur l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile et R.145-23 du code de commerce, le juge de première instance a énoncé que la procédure en fixation des loyers constitue une procédure écrite et donc qu’il n’était pas saisi de l’irrecevabilité soulevée par les consorts [K] s’agissant de la demande en fixation des loyers de la SELARL [Z].

3. L’article R. 145-23 du Code de commerce dispose que :

« Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Selon l’article R. 145-28 du même code, il est procédé pour le surplus comme il est dit, en matière de procédure à jour fixe, aux articles 840 à 844 du code de procédure civile. L’assignation n’a toutefois pas à reproduire ou à contenir les éléments déjà portés à la connaissance du défendeur.’

4. L’article R. 145-29 dispose que les parties sont tenues de constituer avocat. Elles ne peuvent, ainsi que leur conseil, développer oralement, à l’audience, que les moyens et conclusions de leurs mémoires.

La cour constate, au regard du contenu et la forme des mémoires, prévues aux articles R. 124-24 à R. 124-26 du Code de commerce, qu’il n’est pas prévu par la loi que le mémoire respecte les formes des conclusions édictées à l’article 768 du Code de procédure civile qui concernent, en revanche, les écritures déposées devant le tribunal judiciaire pour toutes les questions touchant au statut des baux commerciaux, autres que la fixation du loyer.

5. Il s’ensuit que la décision sera réformée de ce chef, la fin de non-recevoir présentée par les consorts [K] étant recevable.

Sur les mérites de cette fin de non-recevoir

6. L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

7. En vertu de l’article 30 du même code, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

8. Les consorts [K] font valoir que la SELARL Pharmacie [Z] n’est plus recevable à agir dès lors qu’elle n’est plus en mesure de revendiquer l’existence d’un bail commercial, ceci, en raison d’une décision prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saintes le 08 septembre 2020.

Les appelants soutiennent que si la SELARL [Z] a bien réglé le loyer de novembre et décembre 2020, ce règlement n’a été réalisé qu’après le terme accordé par le juge des référés. Ainsi, en vertu du dispositif de l’ordonnance de référé, le bail serait résilié.

9. Les appelants indiquent encore qu’un commandement de quitter les lieux a été signifié à la SELARL Pharmacie [Z] qui, certes, a fini par régler les loyers de novembre et décembre 2020, mais en réalité bien après le terme accordé par le juge des référés qui, faut-il le rappeler, obligeait la SELARL Pharmacie [Z] à payer ses trois mois d’arriéré en trois termes égaux.

10. La cour rappelle que dans le dispositif de sa décision datée du 08 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saintes a ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire et indiqué qu’à défaut de respecter les dates d’échéances qu’il avait fixées, la clause résolutoire reprendrait ses pleins et entiers effets, permettant l’expulsion du locataire.

11. En l’état des pièces produites, notamment une copie incomplète d’un commandement de quitter les lieux daté du 18 janvier 2021, aucun élément ne permet de juger que la clause résolutoire aurait repris ses effets et que le bailleur l’aurait mise en ‘uvre avant que les trois termes égaux payables au plus tard le 1er octobre, le 1er novembre et le 1er décembre 2020, n’aient été réglés, ainsi que le concède d’ailleurs le bailleur dans ses écritures.

12. Il s’ensuit qu’il y a lieu de rejeter cette fin de non-recevoir.

Concernant la fixation du loyer

13. L’article L. 145-33 dispose que :

‘Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.’

14. Il résulte de l’article 143 du Code de procédure civile que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

15. L’article R. 145-30 du Code de commerce énonce que lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

16. La cour observe que les parties restent en désaccord sur l’appréciation de l’ensemble des critères édictées par l’article L. 145-33 permettant de fixer le montant du loyer renouvelé de même que sur le montant déterminé par le premier juge au regard de ces critères en excipant, l’un et l’autre, de données de contexte et conjoncturel invérifiables sans la tenue d’une expertise.

17. Par voie de conséquence, il est nécessaire d’ordonner cette expertise afin de donner à la cour les éléments permettant de déterminer la valeur locative du local situé au [Adresse 5] à [Localité 8].

18. Le coût de cette expertise sera mise à la charge de Messiers [D] et [I] [K], lesquels sont appelants du jugement rendu par le juge des loyers du tribunal judiciaire de Saintes le 16 novembre 2021.

19. Dans l’attente de ce rapport, le loyer provisionnel sera maintenu à la somme qui était payée avant la demande de révision du loyer, à savoir, celle 6.433,50 € pour un trimestre et les dépens réservés.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare recevable la demande en révision du loyer renouvelé formée par la SELARL Pharmacie [Z]

Rejette cette fin de non-recevoir,

Maintient le montant du loyer trimestriel à la somme de 6.433,50 €,

Avant dire droit :

Ordonne une mesure d’expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [N] [P]

n° de tél : [XXXXXXXX01]

adresse électronique : [Courriel 7]

lequel aura pour mission de :

1° – Réunir contradictoirement les parties conformément aux dispositions de l’article 160 du Code de Procédure Civile, recueillir leurs explications, et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

2° – Visiter contradictoirement les locaux commerciaux donnés à bail à la la SELARL Pharmacie [Z] situés [Adresse 5] à [Localité 8] ;

3° – décrire les conditions d’usage desdits locaux ;

4° – Fournir tous éléments d’information permettant de déterminer la valeur locative de ce local au regard des conditions du marché et des prétentions respectives de chacune des parties dans le respect des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-7 du Code de commerce ;

5° – de donner son avis sur leur valeur locative au regard des conditions du marché et des prétentions respectives de chacune des parties ;

6° – de fournir, plus généralement, tous éléments de nature à permettre à la cour de statuer sur la demande de fixation du loyer, en répondant au besoin aux prétentions des parties ;

Rappelle qu’en application de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert pourra, en cas de besoin, prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre à son mémoire de frais et honoraires celui de son homologue,

Plus spécialement rappelle à l’expert :

– qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

– qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet; qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord,

Ordonne la consignation au greffe de la présente Cour d’Appel par messieurs [D] et [I] [K] d’une provision de 4.000 € à valoir sur les honoraires de l’expert, avant le 07 avril 2023,

Dit qu’à défaut de consignation de cette somme dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, sauf décision contraire du magistrat chargé du contrôle des expertises, et que l’instance sera poursuivie en tirant toute conséquence de ce défaut,

Dit qu’en application de l’article 280 alinéa 2 du code de procédure civile, modifié par le décret n° 2012-1451 du 24 décembre 2012, en cas d’insuffisance manifeste de ladite provision, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai part au conseiller chargé du contrôle de l’expertise désigné infra, lequel, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il déterminera,

Dit qu’en cas d’empêchement légitime de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise,

Dit qu’il sera procédé, dès la saisine de l’expert par le greffier de la juridiction, aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci régulièrement convoquées et leurs conseils avisés, et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile,

Dit que l’expert, afin d’informer les parties du résultat de ses opérations et de l’avis qu’il entend exprimer, devra leur envoyer une note de synthèse en les invitant à lui présenter leurs observations écrites dans un délai de trente jours et qu’il devra y répondre dans son rapport définitif en apportant à chacune d’elles la réponse appropriée en la motivant.

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la cour, service des expertises, dans un délai de SIX MOIS à compter du jour où il sera informé de la consignation sauf prorogation des opérations demandée par l’expert et autorisée par le conseiller de la mise en état chargé de suivre les opérations d’expertise,

Dit qu’en application de l’article 282 du même code modifié par le décret n° 2012-1451 du 24/12/2012, le dépôt par l’Expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; et que, s’il y a lieu, celles-ci adresseront à l’Expert et à la Juridiction ou, le cas échéant, au Juge chargé du contrôle des mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception,

Dit que cette mesure d’expertise sera effectuée sous le contrôle du magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, à qui il en sera référé en cas de difficulté.

Renvoie l’affaire à la mise en état.

Réserve les dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,