16 mars 2023
Cour d’appel d’Aix-en-Provence
RG n°
19/17245

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 16 MARS 2023

N° 2023/85

N° RG 19/17245 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFENF

Commune COMMUNE DU RAYOL CANADEL SUR MER

C/

SELAS PHARMACIE DU RAYOL CANADEL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Laure BAUDUCCO

Me Jean-Christophe PIAUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 31 Octobre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03264.

APPELANTE

COMMUNE DU RAYOL CANADEL SUR MER, demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Laure BAUDUCCO de la SELARL BRL – BAUDUCCO – ROTA – LHOTELLIER, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Julie ROTA de la SELARL BRL – BAUDUCCO – ROTA – LHOTELLIER, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

SELAS PHARMACIE DU RAYOL CANADEL, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Jean-Christophe PIAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 Janvier 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Mme Florence TANGUY, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente

Mme Béatrice MARS, Conseiller

Mme Florence TANGUY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Mélissa NAIR.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2023,

Signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, PrésidentE et Madame Angéline PLACERES, greffier lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Selon un acte reçu par Me [D] [G], notaire à [Localité 3], le 23 juin 2004, la commune du Rayol Canadel a donné à bail commercial à M. [L] [Y], pour une durée de neuf années consécutives à compter du 1er novembre 2003, afin qu’il exploite un fonds de commerce d’officine de pharmacie, le local situé [Adresse 1] ainsi désigné :

« Une partie du rez-de-chaussée de l’immeuble comprenant : trois pièces et jardin en façade Sud. Tel que ledit bien se poursuit et comporte, avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyennetés (…) ».

Par acte du 13 décembre 2010, M. [Y] a cédé à la société Pharmacie du Rayol Canadel ce fonds de commerce comprenant le bail commercial.

Suivant acte notarié du 31 mars 2011, a été constatée la réalisation de la condition suspensive dont était assorti l’acte de cession, concernant l’enregistrement par le Conseil régional de l’Ordre des pharmaciens de la région PACA de la déclaration d’exploitation de Mme [O] [K], présidente de la société Pharmacie du Rayol Canadel.

Le bail commercial, initialement consenti par la commune à M. [Y], a été tacitement renouvelé le 1er novembre 2012 au profit de la société Pharmacie du Rayol Canadel.

Se plaignant d’infiltrations et de remontées humides, la société Pharmacie du Rayol Canadel a assigné la commune du Rayol Canadel devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan aux fins d’expertise, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance de référé du 24 juillet 2013, M. [J] [N] étant désigné en qualité d’expert.

Par ordonnance du 9 décembre 2015, confirmée par arrêt de cette cour en date du 8 décembre 2016, le juge des référés a débouté la commune du Rayol Canadel de ses demandes tendant à voir étendre les opérations d’expertise aux époux [V], voisins de la pharmacie, et à compléter la mission de l’expert, jugeant ces demandes dilatoires et il a rejeté la demande de provision formée par la société Pharmacie du Rayol Canadel.

L’expert a déposé son rapport le 15 octobre 2018.

En lecture de rapport, la société Pharmacie du Rayol Canadel a assigné la commune du Rayol Canadel devant le tribunal de grande instance de Draguignan en indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 31 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a :

-condamné la commune du Rayol Canadel à verser à la société Pharmacie du Rayol Canadel la somme de 138 240 euros au titre des travaux de remise en état, à charge pour cette dernière de faire effectuer ces travaux dans le strict respect des préconisations de l’expert judiciaire et d’en justifier à la bailleresse ;

-condamné la commune du Rayol Canadel à verser à la société Pharmacie du Rayol Canadel la somme de 85 076,40 euros, à charge pour cette dernière d’utiliser cette somme dans le cadre de la location d’un bungalow et du transfert provisoire de l’officine durant la durée des travaux et d’en justifier à la bailleresse ;

-condamné la commune du Rayol Canadel à prendre toutes dispositions pour que les autorisations administratives soient délivrées aux fins que ce bungalow soit installé sur la voie publique dans un rayon de 500 mètres par rapport au local commercial objet du bail ;

-débouté la société Pharmacie du Rayol Canadel de sa demande d’indemnité provisionnelle à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

-condamné la commune du Rayol Canadel à verser à la société Pharmacie du Rayol Canadel la somme de 2 000 euros au titre des man’uvres dilatoires adoptées pendant l’expertise judiciaire ;

-débouté la commune du Rayol Canadel de sa demande reconventionnelle de remboursement des frais liés à la location de l’Algeco par la commune ;

-condamné la commune du Rayol Canadel à verser à la société Pharmacie du Rayol Canadel la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-condamné la commune du Rayol Canadel aux dépens ;

-ordonné l’exécution provisoire ;

-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 12 novembre 2019, la commune du Rayol Canadel a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions remises au greffe le 13 décembre 2022, et auxquelles il y a lieu de se référer, elle demande à la cour :

-vu le code civil, pris notamment en ses articles 1134 et 1165 dans leur version en vigueur en

l’espèce,

-de rejeter la demande de réouverture des débats présentée par la Selas Pharmacie du Rayol Canadel,

-de confirmer le jugement du 31 octobre 2019 en tant qu’il déboute de sa demande d’indemnité provisionnelle à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance,

-de réformer le jugement du 31 octobre 2019 en tant qu’il :

*condamne la commune du Rayol Canadel à verser à la société Pharmacie du Rayol Canadel la somme de 138 240 euros au titre des travaux de remise en état, à charge pour cette dernière de faire effectuer ces travaux dans le strict respect des préconisations de l’expert judiciaire et d’en justifier à la bailleresse,

*condamne la commune du Rayol Canadel à verser à la société Pharmacie du Rayol Canadel la somme de 85 076,40 euros, à charge pour cette dernière d’utiliser cette somme dans le cadre de la location d’un bungalow et du transfert provisoire de l’officine durant la durée des travaux et d’en justifier à la bailleresse,

*condamne la commune du Rayol Canadel à verser à la société Pharmacie du Rayol Canadel la somme de 2 000 euros au titre des man’uvres dilatoires adoptées pendant l’expertise judiciaire,

*déboute la commune du Rayol Canadel de sa demande reconventionnelle de remboursement des frais liés à la location de l’Algeco par la commune,

*condamne la commune du Rayol Canadel à verser à la société Pharmacie du Rayol Canadel la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamne la commune du Rayol Canadel aux dépens,

*ordonne l’exécution provisoire,

*déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

-et, statuant à nouveau,

-1- sur la demande de travaux formée par la Selas Pharmacie du Rayol à hauteur de 138 240 euros TTC :

-à titre principal,

-de juger que le manquement de la Selas Pharmacie du Rayol à ses obligations contractuelles résultant de l’acte de cession du fonds de commerce du 13 décembre 2010, fait obstacle à ce qu’elle invoque à l’égard de la commune du Rayol Canadel un manquement à l’obligation de délivrance résultant en sa qualité de bailleresse du bail commercial conclu le 23 juin 2004,

-de juger que la Selas Pharmacie du Rayol n’est pas fondée à réclamer l’exécution de travaux sur un local dont elle avait contractuellement accepté de déménager au titre de l’acte de cession du fonds de commerce du 13 décembre 2010,

-de débouter la Selas Pharmacie du Rayol de toutes ses demandes, fins et conclusions,

-subsidiairement,

-de prendre acte de la réalisation en juin 2019 par la commune du [Localité 5] des travaux d’étanchéité des terrasses Nord et Est de l’immeuble de la pharmacie, ainsi que de leurs abords, conformément aux préconisations de l’expert judiciaire [N], pour un montant de 32 397 euros HT (35 636,70 euros TTC),

-de prendre acte de la réalisation de travaux d’obstruction de l’ancienne fosse septique située sous la pharmacie, pour un montant de 16 860 euros TTC et de la proposition de la commune du Rayol Canadel de réaliser le changement des fenêtres du bureau et de la réserve,

-de juger que la location d’un bungalow destiné au relogement de la pharmacie ne sera pas nécessaire,

-de juger que les travaux de reprise restant à la charge de la commune du Rayol Canadel ne sauraient excéder la somme de 19 653 euros HT, soit 23 584 euros TTC,

-2- sur la demande de la Selas Pharmacie du Rayol au titre de son relogement :

-vu l’acte de cession en date du 13 décembre 2010,

-vu l’article « travaux » du contrat de bail du 23 juin 2004,

-de débouter la Selas Pharmacie du Rayol de toutes ses demandes, fins et conclusions,

-3- sur la demande de la Selas Pharmacie du Rayol au titre d’un préjudice résultant de man’uvres dilatoires :

-de débouter la Selas Pharmacie du Rayol de toutes ses demandes, fins et conclusions,

-à titre reconventionnel, sur le remboursement des frais liés à la location de l’Algeco par la commune :

-de condamner la Selas Pharmacie du Rayol à payer à la commune du [Localité 5] la somme de 47 188,59 euros au titre des frais relatifs à la mise à disposition d’une Algeco,

-en tout état de cause,

-de condamner la Selas Pharmacie du Rayol à justifier de la réalisation effective des travaux de remise en état de la pharmacie par la production des factures correspondantes,

-de condamner la Selas Pharmacie du Rayol à payer à la commune du [Localité 5] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile exposés en première instance et en cause d’appel, outre les dépens dont ceux d’expertise.

Par conclusions remises au greffe le 15 décembre 2022, et auxquelles il y a lieu de se référer, la société Pharmacie du Rayol Canadel demande à la cour :

-à titre principal,

-vu l’article 444 du code de procédure civile,

-d’ordonner la réouverture des débats afin de permettre l’appel en cause du nouveau bailleur de manière à ce que la décision à intervenir lui soit opposable,

-à titre subsidiaire,

-vu les articles 1719, 1720, 1721, 606 et 1240 du code civil,

-vu l’article R.145-35 du code de commerce,

-de confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 31 octobre 2019 par le tribunal de grande instance de Draguignan,

-y ajoutant,

-d’ordonner l’indexation de la somme de 138 240 euros mise à la charge de la commune du Rayol Canadel au profit de la Selas Pharmacie du Rayol Canadel au titre des travaux de remise en état sur l’indice du coût de la construction publié par l’Insee à compter de la date du rapport d’expertise, soit le 15 octobre 2018,

-d’ordonner l’indexation de la somme de 85 076,40 euros mise à la charge de la la commune du Rayol Canadel au profit de la Selas Pharmacie du Rayol Canadel au titre de la location d’un bungalow et du transfert provisoire de l’officine durant la durée des travaux sur l’indice du coût de la construction publié par l’Insee à compter de la date du rapport d’expertise, soit le 15 octobre 2018,

-vu l’article 700 du code de procédure civile,

-de condamner la commune du Rayol Canadel à verser à la Selas Pharmacie du Rayol la somme de 6 000 euros,

-vu les articles 696 et 699 du code de procédure civile,

-de condamner la commune du Rayol Canadel aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2022.

Motifs :

La société Pharmacie du Rayol Canadel sollicite la réouverture des débats pour mise en cause du nouveau propriétaire des locaux objet du bail commercial.

La commune du Rayol Canadel s’oppose à cette demande au motif que la locataire connaissait le projet de vente de la Commune, ayant elle-même manifesté l’intention de se porter éventuellement acquéreur de l’immeuble, puis qu’elle a été informée de l’existence de cette vente, la délibération du conseil municipal du 18 novembre 2022 relative à cette vente ayant fait l’objet des mesures de publicité qui s’imposaient.

Dès lors que la commune du Rayol Canadel s’estt engagée à prendre en charge les réparations dans les locaux dans lequel est exploité le fonds de commerce, la mise en cause du nouveau propriétaire, qui n’est pas intervenu volontairement à la procédure, n’apparaît pas nécessaire.

La société Pharmacie du Rayol Canadel sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné la commune du Rayol Canadel à lui payer le coût des travaux de remise en état des locaux commerciaux et les frais de transfert et de déménagement dans un bungalow durant la durée des travaux.

La commune du Rayol Canadel oppose à la société Pharmacie du Rayol Canadel l’inexécution de ses obligations contractuelles découlant de l’acte de cession du fonds de commerce en date du 13 décembre 2010.

Elle expose que dans le cadre de la redynamisation de son centre ville, elle a accordé le 28 avril 2010 à la société Aktimo un permis de démolir des bâtiments existants comprenant l’immeuble au sein duquel est exploitée la pharmacie et un permis de construire afin de réaliser sur cet emplacement des immeubles à usage d’habitation, de local commercial et de locaux professionnels et que ce permis de construire valant permis de démolir est devenu définitif le 17 juillet 2012 à la suite du rejet du recours par le tribunal administratif de Toulon le 16 mai 2012 puis qu’il a été prorogé par arrêté du 6 novembre 2013.

Elle rappelle, qu’aux termes de l’acte de cession du 13 décembre 2010, la pharmacie du Rayol Canadel a été informée du permis de construire, valant permis de démolir, qui prévoyait notamment la démolition du local commercial abritant son activité, et qu’elle s’est engagée à faire son affaire personnelle des conditions et modalités du déplacement de l’Officine de Pharmacie dans un local provisoire, dans l’attente de la construction et de la réalisation d’un immeuble collectif ainsi que des conditions et modalités juridiques et financières du déménagement et de l’installation de l’officine dans l’immeuble collectif neuf, et, partant, des autorisations de l’Agence régionale de santé (ARS).

Il n’en reste pas moins que l’immeuble dans lequel la pharmacie est installée n’a pas été démoli, que le projet a été modifié, que le bail commercial renouvelé est en cours, que l’expert judiciaire a constaté l’existence de traces d’infiltrations dans les locaux et a préconisé des travaux pour y remédier, et que la société Pharmacie du Rayol Canadel sollicite la réalisation de ces travaux.

Or, sont à la charge du bailleur :

1° les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations (article R.145-35 du code de commerce), les grosses réparations étant notamment celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

La commune du Rayol Canadel ne peut donc opposer à la société Pharmacie du Rayol Canadel l’inexécution de son engagement de déménager dès lors que le bail commercial se poursuivant, elle est tenue de ses obligations de bailleur.

La commune du Rayol Canadel prétend que partie des travaux préconisés par l’expert a été réalisée, que les travaux restant à exécuter relèvent de l’obligation d’entretien du locataire qui doit assumer la vétusté des lieux ou que les désordres ont été causés par des épisodes pluvieux reconnus comme catastrophe naturelle qui ne sont pas des causes intrinsèques à l’immeuble.

L’expert a relevé de nombreux désordres qu’il attribue à des remontées capillaires, à une absence d’étanchéité, à l’absence de ventilation de l’immeuble subissant des apports hydrauliques en raison de la configuration des lieux.

Il précise ainsi que’:

– l’immeuble n’est probablement pas équipé d’un vide sanitaire sous-jacent au plancher bas du rez-de-chaussée ;

– les murs enterrés Nord-Est du rez-de-chaussée de l’immeuble sont appuyés directement sur

le terrain naturel et n’ont probablement pas reçu un revêtement d’étanchéité ;

– en cas d’apports hydrauliques, ces éléments favorisent les remontées capillaires en base des murs du local commercial ;

– du fait de son implantation en bas de la pente générale du terrain, l’immeuble est sujet à des

apports hydrauliques naturels ;

– le plancher haut de la cave, faisant corps avec la terrasse Nord-Est du logement du premier étage de l’immeuble, n’a pas reçu un revêtement d’étanchéité au droit de l’emprise de la cave du local commercial ;

– le vide, laissé entre la contre-cloison équipant la réserve 2 et le mur de soutènement Nord-

Est, qui lui est adjacent confine l’humidité liée aux apports hydrauliques issus du mur de soutènement, du fait de l’absence de ventilation naturelle ou forcée ;

– ces apports hydrauliques, par la porosité de la contre-cloison, migrent vers sa face vue dans la réserve 2 ;

– les apports hydrauliques issus du mur de soutènement sont probablement collectés pour partie en sa base par une cunette, localisée sans doute en pied du vide laissé entre la contre-cloison équipant la réserve 2 et le mur de soutènement Nord-Est ;

– l’absence de revêtement hydrofuge sur la face externe de la paroi obturant la baie jouxtant perpendiculairement le mur de soutènement Nord-Est, favorise le transfert d’apports hydrauliques pluvieux vers l’intérieur de la réserve 2 ;

– de même que la liaison de cette paroi avec le mur de soutènement et le traitement en son pied ;

– l’absence d’un système de ventilation permanente du local commercial favorise le confinement des apports humides’;

– l’absence d’un complexe d’étanchéité en partie courante et relevé du plancher haut de la cave du local commercial favorise la migration des apports hydriques affectant :

*le gros-‘uvre de la pièce considérée,

*le linteau de la baie de communication de la cave avec la réserve 1,

*le plancher haut de la réserve 1.

Il ressort de ces constatations, ainsi que le conclut l’expert, que les désordres constatés compromettent l’activité d’officine de la pharmacie et rendent le local impropre à sa destination commerciale.

Contrairement aux allégations de la commune du Rayol Canadel, les désordres ne sont pas imputables à un défaut d’entretien ni à des épisodes pluvieux exceptionnels mais à l’absence d’étanchéité des gros murs périphériques et de la terrasse. Ce défaut d’étanchéité est lié à la structure même de l’immeuble. Il favorise les remontées capillaires, les infiltrations et, du fait de l’absence de ventilation, le confinement de l’humidité, surtout en présence d’une implantation en bas de pente et même hors d’un contexte de pluies exceptionnelles. Le sinistre ne relevant pas de la garantie catastrophe naturelle, le moyen de la commune du Rayol Canadel, tiré de l’irrecevabilité des demandes en l’absence de production du justificatif de déclaration du sinistre catastrophe naturelle et de production du justificatif de l’indemnité d’assurance, ne peut prospérer.

Le contrat de bail commercial reprend les dispositions du code de commerce et du code civil concernant les grosses réparations à la charge du bailleur . Les travaux préconisés par l’expert qui comprennent la mise en place d’un cuvelage étanche et des travaux d’étanchéité de la terrasse Nord-Est ainsi que des travaux de maçonnerie correspondent à de grosses réparations incombant au bailleur. S’agissant de défauts inhérents à des causes structurelles de l’immeuble, et non à la vétusté pour défaut d’entretien du locataire, les désordres doivent être réparés par le bailleur dès lors qu’ils portent sur les gros murs ou couvertures.

La commune du Rayol Canadel ne peut utilement se prévaloir de la clause selon laquelle «’le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation autre que celles le cas échéant expressément envisagées aux présentes’», les désordres constatés n’étant pas imputables à la vétusté des lieux mais à des problèmes d’étanchéité de l’immeuble.

La commune du Rayol Canadel soutient qu’elle n’est tenue que des réparations afférentes aux gros murs et voûtes, du rétablissement des poutres et des couvertures entières (‘) et qu’elle n’a pas à supporter les travaux de ventilation ainsi que les embellissements et les frais de maîtrise d’oeuvre afférents à ces travaux.

Il ressort du rapport d’expertise que les désordres sous forme d’infiltrations et d’humidité proviennent du défaut d’étanchéité des gros murs et de la terrasse de l’immeuble. Les travaux de cuvelage maçonnerie et d’étanchéité mentionnés par l’expert doivent donc être pris en charge par le bailleur mais également les travaux de reprise des dégradations consécutives au défaut d’étanchéité et les travaux de ventilation, le locataire ayant droit à l’indemnisation de son entier dommage résultant du manquement du bailleur à son obligation aux grosses réparations et l’article 172 du code civil impose au bailleur de garantir le preneur de tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage et de l’indemniser des pertes en résultant.

La commune du Rayol Canadel estime que la cave n’est pas comprise dans l’assiette du bail puisque la désignation des lieux loués dans l’acte de cession de fonds de commerce du 13 décembre 2010 ne porte que sur «’trois pièces et jardin en façade Sud’».

Il convient, cependant, de rappeler que le bail commercial initialement consenti par la commune à M. [Y] a été tacitement renouvelé le 1er novembre 2012 au profit de la société Pharmacie du Rayol Canadel et qu’il porte sur’:’« Une partie du rez-de-chaussée de l’immeuble comprenant : trois pièces et jardin en façade Sud. Tel que ledit bien se poursuit et comporte, avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyennetés (…) ». Ainsi, la cave fait partie de l’assiette du bail en tant que dépendance, étant au surplus observé qu’elle est attenante à la réserve 1 et que le seul moyen d’y accéder est de passer par cette réserve, comme l’indique la société Pharmacie du Rayol Canadel sans être contredite.

La commune du Rayol Canadel soutient qu’elle a rempli ses obligations en faisant réaliser en 2019 des travaux tels que décrits par l’expert.

Il ressort des factures produites (pièce 32) que la commune du Rayol Canadel a réalisé des travaux d’étanchéité de la terrasse conformes aux préconisations de l’expert, mais elle s’est abstenue de reconstituer l’annexe maçonnée et le mur de clôture, ces postes n’apparaissant pas dans les factures et ayant été chiffrés par l’expert à 4 500 HT euros pour le premier et 400 HT euros pour le second.

La commune du Rayol Canadel prétend que les travaux de cuvelage ne sont pas nécessaires aux motifs que la réfection du réseau d’assainissement et la suppression de la fosse septique située sous le local de la pharmacie ainsi que les aménagements d’Aktimo (récupération de toutes les eaux de ruissellement du pluvial) mettent fin aux risques d’inondations de la pharmacie. Les locaux restant cependant exposés aux remontées capillaires voire aux infiltrations du fait de l’absence de vide sanitaire et de l’absence d’étanchéité des murs enterrés, les travaux prévus par l’expert judiciaire à la rubrique’:’»Infiltrations par apport hydrique et remontées capillaires’» d’un montant de 54 110 euros incluant l’installation de chantier pour un montant de 2 100 euros HT doivent être réalisés.

La commune du Rayol Canadel est donc débitrice de la somme de 101 240 euros HT, incluant les travaux de ventilation et les embellissements plus du coût de la maîtrise d’oeuvre de 10%, pour un total de 10’120 euros HT, soit 133 632 euros TTC.

La société Pharmacie du Rayol Canadel sollicite l’indexation de cette somme jusqu’à ce jour, au motif qu’elle n’a pu l’employer aux travaux de réparation et qu’elle a été contrainte d’attendre la présente décision pour effectuer ces travaux sous peine de devoir rembourser les sommes versées. L’indexation ne pouvant s’appliquer à des sommes déjà payées, la somme de 133 362 euros TTC sera revalorisée suivant l’indice BT01 entre le mois de octobre 2018 et la date du jugement.

La commune du Rayol Canadel critique le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à payer à la société Pharmacie du Rayol Canadel la somme de 85 076,40 euros au titre de la location d’un bungalow et du transfert entre les locaux loués et ce bungalow durant les travaux.

L’expert conclut que les travaux ne peuvent être réalisés par phases et que les locaux doivent être livrés vides aux entreprises intervenantes. Il évalue la durée des travaux à quatre ou cinq mois environ.

La commune du Rayol Canadel oppose à la demande formée par la locataire la clause du bail selon laquelle le preneur souffrira l’exécution de toutes réparations, reconstruction surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le propriétaire estimerait nécessaires, utiles, ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent, sans pouvoir demander aucune indemnité ni diminution de loyers. quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux, même si la durée excédait quarante jours (‘).

Les travaux préconisés par l’expert rentrent dans le champ d’application de cette clause qui n’exclut pas le cas d’une fermeture totale provisoire de l’officine de pharmacie durant les travaux. La société Pharmacie du Rayol Canadel sera déboutée de cette demande en paiement des frais de location d’un bungalow et de transfert durant les travaux.

Elle sera, en revanche, condamnée à prendre toutes les dispositions nécessaires pour que les autorisations administratives soient délivrées aux fins que ce bungalow soit installé sur la voie publique dans un rayon de 500 mètres par rapport au local commercial objet du bail.

La société Pharmacie du Rayol Canadel sollicite l’indemnisation de son préjudice résultant de manoeuvres dilatoires de la commune du Rayol Canadel et lui reproche un changement d’avocat, des demandes d’extension de mission et le dépôt de nombreux dires, sans démontrer que la commune, qui n’a fait qu’user de son droit de défendre ses intérêts, l’ait fait de manière abusive ou dans un but dilatoire. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

La commune du Rayol Canadel réclame le remboursement par la société Pharmacie du Rayol Canadel de la somme de 47 188,59 euros correspondant à la location du bungalow Algeco qu’elle a loué et fait aménager pour le transfert provisoire de l’officine de pharmacie fin 2013.

Elle se prévaut de la clause selon laquelle le preneur doit faire son affaire personnelle des conditions et modalités de déplacement de l’Officine de Pharmacie dans un local provisoire (‘).

Il ressort des courriers échangés entre la commune du Rayol Canadel et l’ARS d’une part et le dirigeant social de la société Pharmacie du Rayol Canadel ainsi que des factures afférentes à l’aménagement et à la location du bungalow que la commune du Rayol Canadel a pris en charge le coût d’installation du local provisoire et a ainsi renoncé au bénéfice de la clause mentionnée ci-dessus.

L’échec du transfert de l’officine de pharmacie étant liée, d’une part, à la précipitation de la commune à louer un bungalow avant même le dépôt par la société Pharmacie du Rayol Canadel d’une demande de transfert que seule celle-ci pouvait déposer, d’autre part, à sa négligence dans l’aménagement alors que, s’agissant d’une officine de pharmacie, il était utile qu’elle se renseigne sur les dispositions légales et réglementaires applicables et leurs conséquences en matière d’aménagement et enfin à son incapacité à justifier, dans les délais utiles, de la mise aux normes réclamée par l’ARS, la commune du Rayol Canadel n’est pas fondée à réclamer le remboursement des sommes qu’elle a exposées pour la location et l’aménagement du bungalow. Elle sera donc déboutée de cette demande.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Pharmacie du Rayol Canadel les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS’:

Statuant publiquement et contradictoirement

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a’:

*condamné la commune du Rayol Canadel au paiement de la somme de 138 240 euros au titre des travaux de remise en état,

*condamné la commune du Rayol Canadel au paiement de la somme de 85 076,40 euros, à charge pour cette dernière d’utiliser cette somme dans le cadre de la location d’un bungalow et du transfert provisoire de l’officine durant la durée des travaux et d’en justifier à la bailleresse,

*condamné la commune du Rayol Canadel au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des man’uvres dilatoires adoptées pendant l’expertise judiciaire’;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant’;

Déboute la société Pharmacie du Rayol Canadel de sa demande en paiement des frais de location et de transfert de l’officine de pharmacie durant les travaux’;

Déboute la société Pharmacie du Rayol Canadel de sa demande de dommages et intérêts pour man’uvres dilatoires’;

Condamne la commune du Rayol Canadel à payer à la société Pharmacie du Rayol Canadel la somme de 133 362 euros TTC sera revalorisée suivant l’indice BT01 entre le mois de octobre 2018 et la date du jugement’;

Condamne la commune du Rayol Canadel à payer à la société Pharmacie du Rayol Canadel la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile’;

Condamne la commune du Rayol Canadel aux dépens qui pourront être recouvrés contre elle conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE