6 juin 2023
Cour d’appel de Bordeaux
RG n°
20/02407

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

————————–

ARRÊT DU : 06 JUIN 2023

RP

N° RG 20/02407 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LTH6

[X] [M] décédé

c/

S.A.R.L. GOCEFRA

S.C.I. HERFRAG

[O], [K] [M]

Société LOGEA SUR [11]

S.C.I. IMMOGEA

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 février 2020 par le Tribunal Judiciaire de PERIGUEUX (RG : 19/01280) suivant déclaration d’appel du 10 juillet 2020

APPELANT :

[X] [M], décédé le [Date naissance 1] 2022 à [Localité 12]

né le [Date naissance 5] 1961 à [Localité 13] (24)

représenté par Maître Valérie JANOUEIX de la SCP BATS – LACOSTE – JANOUEIX, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

S.A.R.L. GOCEFRA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis Maison de retraite du [11] – [Localité 15]

S.C.I. HERFRAG, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 14]

représentées par Maître Natacha MAYAUD de la SCP CABINET MALEVILLE, avocat au barreau de PERIGUEUX

INTERVENANTS :

[O], [K] [M], agissant en sa qualité d’héritier de Monsieur [X] [M], né le [Date naissance 5] 1961 à [Localité 13] (24), décédé à [Localité 12] le [Date décès 2] 2022

né le [Date naissance 3] 1987 à [Localité 13] (24)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Valérie JANOUEIX de la SCP BATS – LACOSTE – JANOUEIX, avocat au barreau de BORDEAUX

Société LOGEA SUR [11], venant aux droits de la SARL GOCEFRA ayant son siège [Adresse 10] à [Localité 15] résultant du dépôt enregistré le 25 août 2021 au Greffe du Tribunal de commerce de BORDEAUX,

agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 9]

S.C.I. IMMOGEA, venant aux droits de la SCI HERFRAG ayant son siège [Adresse 14] à [Localité 15] selon dépôt enregistré le 20 octobre 2021 au Greffe du Tribunal ce commerce de BORDEAUX, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 9]

représentées par Maître Natacha MAYAUD de la SCP CABINET MALEVILLE, avocat au barreau de PERIGUEUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 02 mai 2023 en audience publique, devant la cour composée de :

M. Roland POTEE, Président

Mme Bérengère VALLEE, Conseiller

M. Emmanuel BREARD, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Véronique SAIGE

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La SARL GOCEFRA est gérante de l’EHPAD Maison de retraite du [11] situé à [Localité 15], occupant notamment la parcelle cadastrée AB [Cadastre 7]. L’immeuble abritant la maison de retraite est la propriété de la SCI HERFRAG.

M. [X] [M] est propriétaire du fonds voisin, situé sur les parcelles cadastrées AB [Cadastre 6] et AB [Cadastre 4].

Par décision du 26 juin 2016, le maire de la commune de [Localité 15] a délivré à M. [M] un permis de construire autorisant notamment la construction d’un mur de 8,75 mètres de hauteur accolé à l’un des murs de l’EHPAD.

Par requête enregistrée le 8 novembre 2016, la SARL GOCEFRA a demandé l’annulation du permis de construire devant le tribunal administratif de Bordeaux.

Elle a, dans l’attente de la décision administrative et par exploit d’huissier du 14 août 2017, assigné M. [M] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Périgueux afin de solliciter une cessation partielle des travaux.

Une réunion de conciliation a eu lieu sous l’égide du maire de [Localité 15] le 1er octobre 2017 et n’a pas permis de dégager une solution amiable.

Par ordonnance de référé du 12 octobre 2017, le juge des référés a ordonné l’arrêt des travaux dans l’attente du jugement du tribunal administratif de Bordeaux.

Par jugement du 20 novembre 2018, le tribunal administratif a rejeté la demande d’annulation du permis de construire formée par la SARL GOCEFRA.

M. [M] a repris l’exécution des travaux le 15 juillet 2018.

Suivant exploit d’huissier du 24 septembre 2019, la SARL GOCEFRA, l’EHPAD Maison de retraite du [11] et la SCI HERFRAG ont fait assigner M. [M] à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Périgueux, afin de lui voir interdire toute construction excédant 5 mètres de hauteur à moins de 2 mètres de la limite divisoire avec leur fonds.

Par jugement du 4 février 2020, le tribunal judiciaire de Périgueux a :

– déclaré l’EHPAD Maison de retraite du [11] irrecevable en ses demandes,

– déclaré les demandes de la SARL GOCEFRA et de la SCI HERFRAG recevables,

– dit que la construction entreprise par M. [X] [M] sur les parcelles cadastrées commune de [Localité 15] section AB n° [Cadastre 6] et [Cadastre 4] crée un trouble anormal du voisinage,

– décerné interdiction à M. [M] de procéder à toute construction de plus de 5 mètres de hauteur sur son fonds, à moins de 2 mètres de distance de la limite de propriété avec le fonds appartenant à la SCI HERFRAG,

– condamné M. [X] [M] à verser à la SARL GOCEFRA et à la SCI HERFRAG la somme de 1 000€ chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté les parties de toutes autres demandes,

– condamné M. [X] [M] aux dépens,

– ordonné l’exécution provisoire de la décision.

M. [X] [M] a relevé appel par déclaration du 10 juillet 2020.

Il est décédé le [Date décès 2] 2022 et par conclusions du 4 octobre 2022, M. [O] [M] est intervenu volontairement à l’instance en qualité d’héritier de son père.

Par conclusions déposées le 17 mars 2023, M. [O] [M] demande à la cour de :

– le déclarer recevable en son intervention volontaire et reprise de l’instance,

– réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal Judiciaire de Périgueux du 4 février 2020,

A titre principal :

– débouter la SCI IMMOGEA venant aux droits de la SCI HERFRAG et la SAS LOGEA SUR [11] venant aux droits de la SARL GOCEFRA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

Dans l’hypothèse où la cour considèrerait que le fait pour M. [M] d’occulter par la construction du mur de son immeuble les trois ouvertures qualifiées par la cour d’appel de Bordeaux dans son arrêt du 7 janvier 2015 de « jours de souffrance », constitue un trouble anormal de voisinage,

– dire que l’obligation à la charge de M. [O] [M] venant aux droits de [X] [M] se limitera à aménager dans son projet un espace de 40 cm aux droits de trois ouvertures de la maison de retraite donnant sur son fonds, afin de créer des puits de jour permettant le passage de la lumière selon le projet du cabinet d’architecture HALLER.

En tout état de cause,

– condamner la SCI IMMOGEA (venant aux droits de la SCI HERFRAG) et la SAS LOGEA SUR [11] (venant aux droits de la SARL GOCEFRA) à verser à M. [O] [M] venant aux droits de [X] [M] une indemnité de 2 000 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 27 décembre 2022, la société Logea sur [11], venant aux droits de la société GOCEFRA, et la SCI Immogea, venant aux droits de la SCI HERFRAG, demandent à la cour de :

– juger recevable mais mal fondé l’appel introduit par M. [X] [M] auquel vient aux droits M. [J] [K] [M] son héritier,

– débouter M. [O] [M] venant aux droits de M. [X] [M] de l’ensemble de ses prétentions,

– confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

– déclarer la société LOGEA SUR [11] SAS inscrite au Registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le numéro 410 248 348 recevable en son intervention comme venant aux droits de la SARL GOCEFRA,

– déclarer la Société Civile Immobilière IMMOGEA immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le numéro 315 145 672 recevable et bien fondée en son intervention comme venant aux droits de la Société Civile Immobilière HERFRAG,

– condamner M. [O] [M] venant aux droits de M. [X] [M] à verser à la société LOGEA SUR [11] d’une part, et à la société civile immobilière IMMOGEA d’autre part, à chacun la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [O] [M] es qualité d’héritier de M. [X] [M] aux entiers dépens en ce compris les éventuels frais d’exécution,

– ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 2 mai 2023.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 18 avril 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’appel

En application des dispositions de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 modifiée par l’ordonnance n°2020-560 du 13 mai 2020, le délai d’appel qui devait en l’espèce expirer le 13 avril 2020 a été prorogé au 23 juillet 2020, de sorte que l’appel interjeté par M. [X] [M] le 10 juillet 2020 doit être déclaré recevable.

Sur l’intervention volontaire de M. [O] [M]

Il ressort de l’attestation de notoriété dressée le 4 avril 2022 par maître [Y] [G], notaire, que M. [X] [M] est décédé le [Date décès 2] 2022 et a laissé comme seul héritier son fils, M. [O] [M].

Ce dernier sera par conséquent déclaré recevable en son intervention volontaire aux fins de reprise de l’instance initiée par son père.

Sur l’intervention volontaire des sociétés Logea sur [11] et Immogea

La SAS Logea sur [11] venant aux droits de la SARL GOCEFRA et la SCI Immogea venant aux droits de la SCI Herfrag, seront toutes deux déclarées recevables en leur intervention.

Sur le trouble anormal de voisinage

L’article 544 du code civil dispose : ‘La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.’

Aux termes de l’article 651 du code civil, ‘la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention.’

Il est constant que le droit reconnu au propriétaire par l’article 544 du code civil de jouir de son bien de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par les lois ou les règlements, trouve sa limite dans l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Il appartient ainsi aux juges du fond de rechercher si les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux règlements n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage.

Enfin, l’article A.424-8 du code de l’urbanisme prévoit dans son dernier alinéa que le permis de construire ‘est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme.’

M. [O] [M] reproche au jugement de lui avoir interdit toute construction excédant 5 mètres de hauteur sur son fonds à moins de 2 mètres de distance de la limite de propriété, considérant que la construction envisagée par lui constituait pour son voisin un trouble anormal de voisinage résultant de l’occultation des trois fenêtres de la façade ouest de l’EHPAD. M. [M] soutient que l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 7 janvier 2015 retient que les fenêtres en cause peuvent s’assimiler à des châssis fixes et à de simples jours, lesquels ne bénéficient d’aucune protection légale. Il fait également valoir que pour satisfaire à l’interdiction faite par le tribunal tout en respectant le PLU, il devrait reculer sa construction non pas à 2 mais à 3 mètres de distance de la limite de propriété, le PLU n’autorisant les constructions qu’en limite de propriété ou à défaut à 3 mètres. À titre subsidiaire, M. [M] propose une solution d’aménagement de son projet afin de laisser, au droit des trois ouvertures de l’EHPAD, un espace de 40 cm pour créer des puits de jour laissant passer la lumière.

Les sociétés Logea sur [11] et Immogea soutiennent que les trois fenêtres litigieuses normalisées ‘anti-suicide’ peuvent tout de même s’ouvrir sur une faible amplitude, qu’elles peuvent laisser passer l’air et qu’elles n’ont pas été qualifiées de ‘jour de souffrance’ par l’arrêt du 7 janvier 2015. Elles demandent la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.

Il ressort en l’espèce des photographies et plans versés à la procédure, ainsi que du constat d’huissier dressé le 17 août 2016, que la façade ouest de l’immeuble propriété des intimées dans lequel se trouve l’EHPAD, comporte trois fenêtres donnant sur le fonds [M].

L’appelant a obtenu un permis de construire délivré le 27 juin 2016, autorisant l’extension et la réhabilitation d’une maison existante avec démolition d’un abri de 75 m2, pour une surface créée de 239 m2. Il ressort des plans annexés à la demande de permis de construire que l’un des murs de la construction envisagée en limite de propriété par M. [M] est accolé à la façade ouest de l’EHPAD.

Il n’est pas contesté que la construction de ce mur de 8,75 mètres de hauteur et pour laquelle M. [M] est titulaire d’un permis de construire, aura pour conséquence d’occulter les trois fenêtres situées sur la façade ouest de l’EHPAD.

En conséquence et ainsi que le tribunal l’a relevé à juste titre, l’édification du mur en cause, accolé à la façade ouest de la maison de retraite, aura pour effet de boucher entièrement cette façade, privant les trois chambres concernées au 1er étage de toute lumière et ensoleillement et de toute possibilité de circulation de l’air aux fins d’aération.

Sur ce point, il est constant que des jours de souffrances constituent des ouvertures qui, contrairement aux vues, laissent uniquement passer la lumière sans permettre le regard et qui doivent, en application des articles 676 et 677 du code civil, être situées au minimum à 1,90 mètres au-dessus du plancher de l’étage considéré. Les jours de souffrance ne bénéficient en outre d’aucune protection légale, contrairement aux fenêtres.

À cet égard, il convient de préciser que dans le cadre de l’arrêt invoqué par M. [M], rendu par la cour d’appel de Bordeaux le 7 janvier 2015 sous le n°RG 13/03645, la cour n’était pas saisie de la question tenant au caractère protégé de ces vues, mais seulement de leur régularité quant à l’existence ou non d’une vue directe sur le fonds [M]. Cette décision, qui considère que les fenêtres en cause ne constituent pas pour M. [M] un trouble anormal de voisinage, retient que ces fenêtres peuvent s’assimiler à des châssis fixes et à de simples jours, mais relève cependant qu’elles s’ouvrent selon une conception ‘anti-suicide’ et peuvent laisser passer l’air. Il en résulte qu’il ne peut être considéré que cet arrêt a qualifié les trois fenêtres de la façade ouest de l’EHPAD de ‘jours de souffrance’ ne bénéficiant d’aucune protection légale.

En conséquence, ces trois fenêtres constituent des vues protégées dont l’occultation, par l’édification d’un mur accolé à la façade sur laquelle elles se trouvent, est constitutive d’un trouble anormal du voisinage, lequel peut résulter de la hauteur dommageable d’une construction donnant lieu à une privation d’ensoleillement (Civ. 2e, 28 avril 2011).

Par ailleurs, la solution alternative proposée par M. [M] consistant en l’aménagement de son projet de façon à laisser, au droit des trois fenêtres, un espace de 40 cm pour créer des puits de jour tels que matérialisés sur les plans et coupes qu’il produit en pièces n° 18.1 à 18.5, ne permet pas de préserver l’ensoleillement ni le passage de l’air, dès lors que les puits de jour envisagés sont des conduits clos de 40 cm de profondeur sur une hauteur de 2 m au dessus de chaque fenêtre et fermés par une vitre en toiture, par lesquels, quand bien même la lumière serait préservée, l’ensoleillement et l’air ne pourront pas passer.

Cet aménagement du projet de M. [M] est donc également de nature à causer un trouble anormal de voisinage aux sociétés intimées, qui exploitent une maison de retraite, laquelle accueille par conséquent des personnes vulnérables en raison de leur âge ou de leur état de santé.

L’appelant sera ainsi débouté de sa demande subsidiaire d’aménagement de son projet et le jugement qui lui a fait interdiction de procéder à toute construction excédant de 5 mètres de hauteur à moins de 2 mètres de la limite de propriété, afin de laisser passer la lumière et de garantir l’aération des trois chambres de la façade ouest de l’EHPAD, sera en conséquence confirmé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de confirmer le jugement du 4 février 2020 en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement, M. [O] [M] supportera la charge des dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

– Déclare recevable l’appel interjeté le 10 juillet 2020 par M. [X] [M] ;

– Déclare M. [O] [M] recevable en son intervention volontaire aux fins de reprise d’instance ;

– Déclare la SAS Logea sur [11] venant aux droits de la SARL GOCEFRA et la SCI IMMOGEA venant aux droits de la SCI HERFRAG recevables en leur intervention ;

– Confirme le jugement du 4 février 2020 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

– Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamne M. [O] [M] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,