25 mai 2023
Cour d’appel d’Amiens
RG n°
22/04400

ARRET

N°

[P]

[P]

C/

[H]

CV

COUR D’APPEL D’AMIENS

Chambre BAUX RURAUX

ARRET DU 25 MAI 2023

*************************************************************

N° RG 22/04400 – N° Portalis DBV4-V-B7G-ISC4

JUGEMENT DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE AMIENS EN DATE DU 12 AOÛT 2022

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Monsieur [T] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [J] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par Me Laurent JANOCKA de la SELARL LAURENT JANOCKA, avocat au barreau d’AMIENS, vestiaire : 2

ET :

INTIME

Monsieur [X] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Anne WADIER de la SCP FAYEIN BOURGOIS-WADIER, avocat au barreau D’AMIENS

DEBATS :

A l’audience publique du 7 mars 2023 devant Mme Cybèle VANNIER, Conseillère, siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu des articles 786 et 945-1 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme Charlotte RODRIGUES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Mme Cybèle VANNIER en a rendu compte à la Cour composée en outre de :

Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,

Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,

et Mme Cybèle VANNIER, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 25 Mai 2023, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2e alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier.

*

* *

DECISION

M.[X] [H] est propriétaire des parcelles de terre suivantes situées sur la commune de [Localité 4] (Somme) en vertu de deux actes de vente et d’un procès verbal de remembrement .

-lieudit [Localité 7] section [Cadastre 14] 1 ha 56 a 68 ca

-lieudit [Localité 6] section [Cadastre 15] 3 ha 00 a 21 ca

-lieudit [Localité 6] section [Cadastre 13] 1 a 50 ca

-lieudit [Localité 5] section [Cadastre 16] 4 ha 55a 81 ca

L’acte de vente du 8 avril 1998 précise que la parcelle [Cadastre 14] est louée à concurrence de 1 ha 58 a 03 ca à MM.[I] et [T] [P] aux termes d’un acte authentique en date du 23 décembre 1985 enregistré le 9 janvier 1988 et que la parcelle [Cadastre 13] est également louée à MM [I] et [T] [P] en vertu d’un bail verbal .

L’acte de vente du 2 août 1990 porte sur les parcelles sises à [Localité 4] cadastrées [Cadastre 9] , [Cadastre 10] et [Cadastre 8] et [Cadastre 11] .Il précise que les parcelles cadastrées section [Cadastre 9] et [Cadastre 10] sont données à bail rural à MM.[I] et [T] [P] en vertu d’un bail notarié en date du 18 décembre 1981.

Aux termes d’opérations de remembrement sur la commune de [Localité 4] et en vertu d’un procès-verbal de remembrement en date du 10 mars 1991, M.[X] [H] s’est vu réattribuer les parcelles cadastrées [Cadastre 15] et [Cadastre 16] .

Suivant acte authentique du 11 janvier 1991, M.[X] [H] a consenti à MM.[I] et [T] [P] un nouveau bail d’une durée de 9 ans , venant à expiration le 30 septembre 1999 portant sur les parcelles [Cadastre 16] et [Cadastre 15] .

M.[I] [P] est décédé le 10 décembre 2017.

Le 5 janvier 2019 , M.[X] [H] a reçu en recommandé avec accusé de réception un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire en date du 15 octobre 2018 concernant la Scea [P] Frères , qui précisait notamment, la radiation de M.[I] [P] suite à son décès , la cessation d’activité de M.[T] [P], devenant associé non exploitant et démissionnant de ses fonctions de co-gérant . Ce procès- verbal précisait également que M.[T] [P] déclarait ne pas être personnellement titulaire de baux et ne plus détenir de biens fonciers mis à disposition par lui à la société, ces derniers étant déjà loués à sa fille , Mme [J] [P], également associée de la société .

M.[X] [H] , par requête en date du 11 août 2020, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Amiens afin d’obtenir la résiliation du bail verbal consenti à MM[T] et [I] [P] sur la parcelle sise à Caix cadastré [Cadastre 13] , la résiliation du bail notarié en date du 18 décembre 1981 renouvelé le 11 janvier 1991 portant sur les parcelles sises à Caix cadastrées section [Cadastre 15] et [Cadastre 16] , la résiliation du bail notarié en date du 23 décembre 1985 portant sur la parcelle sise à Caix cadastrée section [Cadastre 14] et l’expulsion des preneurs .

Les parties n’ont pu se concilier .

Par jugement en date du 12 août 2022 , le tribunal paritaire des baux ruraux d’Amiens a :

-débouté M.[T] [P] et Mme [J] [P] de l’intégralité de leurs demandes .

-prononcé la résiliation du bail rural verbal portant sur la parcelle sise à [Localité 4] cadastrée section [Cadastre 13] et celle du bail du 18 décembre 1981 portant sur les parcelles sises à [Localité 4] cadastrées section [Cadastre 15] et [Cadastre 16] et celle du bail du 23 décembre 1985 portant sur la parcelle sise à [Localité 4] cadastrée section [Cadastre 14] .

-dit qu’à défaut pour M.[T] [P] et Mme [J] [P] d’avoir libéré les parcelles , il sera procédé à leur expulsion sous astreinte de 100 € par jour commençant à courir 1 mois après la notification de la présente décision et pendant 2 mois .

-dit que la présente juridiction se réserve la liquidation de l’astreinte.

-condamné M.[T] [P] et Mme [J] [P] à payer à M.[X] [H] la somme de 1 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

-condamné M.[T] [P] aux entiers dépens .

M.[T] [P] et Mme [J] [P] ont interjeté appel de la décision le 9 septembre 2022 .

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 7 mars 2023 , M.[T] [P] et Mme [J] [P] demandent à la Cour de :

-rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires ,

-les déclarer recevables et bien fondés en leur appel .

-infirmer le jugement rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux d’Amiens en date du 12 août 2022 .

statuant à nouveau ,

à titre principal

-déclarer irrecevable et mal fondée la demande de résiliation de M.[X] [H] et l’en débouter .

À titre subsidiaire ,

-débouter M.[X] [H] de sa demande de résiliation à l’égard de Mme [J] [P] .

En tout état de cause ,

-débouter M.[X] [H] de l’ensemble de ses demandes .

-débouter M.[X] [H] de sa demande de résiliation portant sur la parcelle sise à [Localité 4] cadastrée [Cadastre 13] .

-condamner M.[X] [H] à payer à M.[T] [P] et Mme [J] [P] la somme de 2 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile .

-condamner M.[X] [H] aux entiers dépens .

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 7 mars 2023 , M.[X] [H] demande à la Cour de :

-de l’accueillir en ses demandes , fins et prétentions .

-débouter M.[T] [P] et Mme [J] [P] de leurs demandes, fins et prétentions .

-confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 août 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Amiens .

Y ajoutant , condamner M.[T] [P] et Mme [J] [P] à lui payer une somme complémentaire de 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens .

A l’audience du 7 mars 2023 , les parties représentées par leur conseil ont maintenu leurs demandes et les moyens au soutien de ces dernières .

SUR CE

Sur la résiliation des baux

M.[T] [P] et Mme [J] [P] exposent que [J] a été adoptée en la forme simple par M.[I] [P] qui est décédé le 11 décembre 2017, que celui ci a légué l’usufruit de tous ses biens et droits mobiliers et immobiliers à son frère [T] ,que la dévolution de la succession revient à son héritier réservataire, [J], sous l’usufruit de [T] [P] et que compte tenu du décès intervenu, des modifications au sein de la SCEA ont été opérées, le procès- verbal d’assemblée générale extraordinaire ayant été adressé à M.[H] pour l’informer des changements intervenus ,que le bailleur a cependant pris l’initiative de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux .

Ils font valoir que la jurisprudence impose au bailleur qui sollicite la résiliation du bail de démontrer l’existence d’un préjudice , qu’en l’espèce , le manquement reproché à savoir l’absence d’information à destination du bailleur de la cessation d’activité d’un copreneur par celui qui poursuit l’exploitation ne peut évidemment concerner que les baux copreneurs , qu’ il est tout à fait possible que certaines parcelles soient louées à M.[T] [P] et que d’autres soient louées à [J] et que l’ensemble de ces parcelles soient mises à la disposition de la SCEA [P] Frères , qu’en pareille circonstance aucune information n’est due au preneur concernant l’éventuel départ de l’un des associés , qu’à défaut de justifier de l’existence d’un bail copreneur ,aucun manquement ne pourra être reproché à ce titre à M.[T] [P] et Mme [J] [P] , qu’il y a lieu d’infirmer le jugement .

Ils soulignent que [T] est toujours associé de la SCEA [P], que [J] sa fille, étant non seulement la nièce d'[I] mais aussi la fille adoptive de celui-ci a bénéficié de la continuation du bail au titre de l’article L 411-34 du code rural , faute de congé du bailleur , que [J] est également associée de la SCEA,que dans le cadre de la mise à disposition des terres au profit de la société, les parcelles continuent d’être exploitées,que le fait que [T] ait perdu la qualité d’associé exploitant n’établit pas qu’il ne participe plus aux travaux , qu’en outre le bailleur ne démontre pas que l’exploitation du fonds serait compromis et n’allègue aucun préjudice .

Ils ajoutent que le mécanisme de l’article L 411-35 alinea 3 du code rural étant facultatif il ne peut y avoir une contravention de droit pour le preneur de ne pas faire usage de ce mécanisme , que par ailleurs, le droit d’opposition pour le bailleur à la continuation du bail par un seul des copreneurs n’est pas un droit de résiliation .

Ils font valoir en outre que la parcelle [Cadastre 13] fait l’objet d’un bail verbal au profit d'[I] [P] , qu’en raison du décès, le bail a été transmis à sa fille [J] en application de l’article L 411-34 et qu’elle en est seule titulaire et qu’aucun grief ne peut affecter la validité du bail.

A titre subsidiaire, ils font valoir que s’il était considéré que [T] [P] a commis une faute , ne participant plus à l’exploitation des parcelles en cause, [J] n’ayant commis aucune faute, la résiliation ne pourrait avoir d’effet qu’à l’encontre de [T] .

M.[X] [H] expose qu’il a reçu le 5 janvier 2019 le procès -verbal d’assemblée générale extraordinaire de la Scea [P] sans explications et sans lettre d’accompagnement , que ce procès-verbal mentionne que [T] [P] fait part à l’assemblée de son intention de cesser son activité agricole , reste associé non exploitant et déclare ne pas être personnellement titulaire de baux, qu’à réception de ce courrier , il a pris attache avec la MSA pour connaître le nom de l’exploitant déclaré des parcelles dont il est propriétaire et qu’il lui a été répondu que les parcelles étaient mises en valeur par la SCEA [P] .

Il fait valoir que selon la jurisprudence ,la résiliation est encourue en cas de départ d’un copreneur sans respect par l’autre de l’obligation d’information , en application de l’article L 411-35 du code rural que de surcroît en matière de baux copreneurs, il appartient à chacun des preneurs de mettre effectivement et personnellement en valeur les parcelles objet du bail mis à disposition d’une société. Il ajoute que les titres de propriété versés aux débats établissent l’existence de baux copreneurs , que la parcelle [Cadastre 12] est grevée d’un bail verbal consenti à [I] et [T] [P] et non à [T] seul , qu’il ignorait jusqu’à la présente procédure qu'[I] [P] avait adopté sa nièce et que le bail avait été mis à la disposition d’une société jusqu’à ce qu’il reçoive le procès- verbal d’assemblée générale .

Il fait valoir que [T] [P] copreneur , n’est plus associé exploitant de la société au profit de laquelle le bail a été mis à disposition , que d’autre part il n’a pas été avisé par le copreneur poursuivant l’exploitation en l’occurrence Mme [J] [P] que M.[T] [P] avait fait valoir ses droits à la retraite et que le bail se poursuivait uniquement à son seul nom.

Il ajoute que la demande de résiliation n’est pas fondée sur les dispositions de l’article L 411-37 mais sur les dispositions combinées des articles L 411-31 et L 411-35 en ce que le preneur a omis d’informer le bailleur qu’il poursuit l’exploitation des parcelles objet du bail seul en raison du départ à la retraite de l’autre , que sa renonciation à sa double qualité de gérant et d’associé exploitant démontre qu’il ne participe ni à la mise en valeur effective et personnelle des terres ni à la direction et à la gestion de l’exploitation .Il souligne que le droit d’opposition de l’article L 411-35 n’a vocation à s ‘appliquer que dans l’hypothèse où l’information a été donnée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, que les informations tendant à l’adoption puis à la continuation du bail au profit d’une fille adoptive qui n’est autre que la propre fille d'[I] décédé en 2017 et de la cessation d’activité de [T] lui ont été volontairement cachées , que l’information prescrite par l’article L 411-35 est obligatoire et qu’il n’appartient pas au bailleur de démontrer un grief pour que sa demande de résiliation de bail puisse prospérer , qu’ ainsi le tribunal a prononcé la résiliation des baux à juste titre .Il fait valoir en outre que la demande subsidiaire des appelants ne peut prospérer , que le bail copreneur est régi par les principes d’indivisibilité et de solidarité de sorte que toute infraction quel qu’en soit l’auteur affecte le bail rural dans son ensemble et est opposable à tous les preneurs .

Selon l’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de toute contravention aux dispositions de l’article L 411-35 .

Selon l’article L 411-35 alinea 3 , lorsque l’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué , le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux depuis plus de trois ans sauf si la cession d’activité du copreneur est due à un cas de force majeure .

A peine de nullité , la lettre recommandée doit d’ une part reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et d’autre part mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation d’activité du copreneur .

L’acte de vente et les baux authentiques produits établissent que tant le bail verbal portant sur la parcelle [Cadastre 13], que les deux autres baux établis par acte authentique ont été consentis à [I] et [T] [P] en qualité de copreneurs. Ceux -ci les ont mis à la disposition de la Scea [P] Frères dont ils étaient tous les deux associés exploitants. Il est constant qu'[I] [P], a adopté en la forme simple sa nièce [J] [P] laquelle est agricultrice et associée exploitante de la SCEA depuis le 30 avril 2008, il est décédé le 11 décembre 2017 ,[J] étant son héritière réservataire , les baux se sont donc poursuivis au profit de [J] [P] ,en application de l’article L 411-34 du code rural, [T] [P] ayant toujours la qualité de copreneur .

Suite au décès d'[I] [P] et à la volonté de [T] [P] de cesser son activité d’exploitant agricole, alors qu’il était âgé de 79 ans en 2018, les membres de de la Scea sont convenus lors d’une assemblée générale extraordinaire le 15 octobre 2018 dont le procès -verbal a été adressé à M.[H] le 5 janvier 2019 sans autre pièce, d’attribuer les parts de M.[I] [H] à Mme [J] [P] et à M.[T] [P], et M.[T] [P] souhaitant cesser son activité , il a été noté ainsi que «  les associés autorisent M.[T] [P] à cesser son activité agricole avec effet au 31 décembre 2018 , il reste toutefois associé non exploitant de la Scea [P] .Il cesse donc à compter du 31 décembre 2018 d’être exploitant agricole et démissionne de ses fonctions de co-gérant de la société .Pour ce faire , il déclare ne pas être personnellement titulaire de baux et ne plus détenir de biens fonciers mis à disposition par lui à la société,ces derniers étant déjà loués à sa fille Mme Madame [J] [P] » .

Il peut donc être constaté que, alors que [T] [P] copreneur des trois baux en cause cessait son activité ,ainsi qu’il le souhaitait, en devenant associé non exploitant, [J] [P] copreneur de ces baux, qui continuait à exploiter,n’a pas demandé au bailleur, alors que la loi lui en faisait obligation ,que les baux se poursuivent à son seul nom, il s’agit d’un manquement aux obligations nées des baux qui entraine la résiliation de ces derniers, en application des dispositions combinées des articles L 411- 31 et L 411-35 précités sans que le bailleur ait à démontrer l’existence d’un préjudice, les demandes des appelants doivent donc toutes être rejetées, et le jugement confirmé en toutes ses dispositions .

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les appelants succombant en leurs prétentions , seront condamnés à payer à M.[X] [H] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais exposés en appel , ainsi qu’aux entiers dépens .

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire , en dernier ressort , par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement en toutes ses dispositions .

Y ajoutant

Condamne M.[T] [P] et Mme [J] [P] à payer à M.[X] [H] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers

dépens .

Le Greffier, La Présidente,