Extraits :
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REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

N° RG 20/03940 – N° Portalis DBVX-V-B7E-NB6U

Décision du Tribunal d’Instance de Lyon au fond

du 30 septembre 2019

RG : 1118005669

[R]

C/

Etablissement L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DÉNOMMÉ GRAND [Localité 2] HA BITAT, ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ OPAC DU GRAND [Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 08 Mars 2023

APPELANTE :

Mme [F] [R]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Stéphanie LE GUILLOUS de la SARL STEPHANIE LE GUILLOUS AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 519

INTIMÉE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DÉNOMMÉ GRAND [Localité 2] HABITAT, ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ OPAC DU GRAND [Localité 2], Etablissement Public Industriel et Commercial, immatriculé au RCS de LYON sous le n° 399 898 345, dont le siège social est Immeuble

[Adresse 3] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, toque : T 713

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Date de clôture de l’instruction : 11 Avril 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Janvier 2023

Date de mise à disposition : 08 Mars 2023

Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

– Bénédicte BOISSELET, président

– Karen STELLA, conseiller

– Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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Selon contrat de location du 27 novembre 1998, l’OPAC du Grand [Localité 2] a loué à Mme [F] [R], un appartement de type F3 au premier étage du [Adresse 1]

Une convention temporaire à effet au 1er juillet 2017 pour la durée nécessaire à la réhabilitation, sous réserve de l’achèvement des travaux, a été signée entre l’Office Public de l’Habitat, Grand [Localité 2] Habitat, et Mme [R] sur un logement type T4 [Adresse 1].

Des courriers ont été échangés entre les parties dès avant la réception des travaux. Mme [R] indiquait ne voulant pas ré-emmenager dans l’appartement loué.

Par acte d’huissier du 31 mai 2018, le bailleur a fait signifier à la locataire une lettre du 9 mai 2018 la mettant en demeure de faire connaître si elle entendait user du droit à réintégration et indiquant qu’elle devait restituer le logement provisoire.

Une sommation de quitter les lieux était signifiée le 15 juin 2018.

Par acte d’huissier du 4 décembre 2018, Grand [Localité 2] Habitat a fait assigner Mme [R] aux fins de voir au principal, prononcer son expulsion, voir condamner Mme [R] à payer la somme de 8 552,58 euros en réparation du préjudice financier causé par l’occupation indue de deux logements sociaux avec actualisation au jour de l’audience, à payer une somme égale au montant du loyer et des charges pour le local loué [Adresse 1] et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour le local occupé provisoirement.

Par jugement contradictoire du 30 septembre 2019, le tribunal d’instance de Lyon, a :

Dit que [F] [R] est occupante sans droit ni titre depuis le 29 septembre 2017 du logement situé [Adresse 1] à [Localité 2] ;

Autorisé Grand Lyon Habitat à faire procéder, à défaut de départ volontaire caractérisé par la remise des clés du logement au bailleur ou à son mandataire, à l’expulsion de [F] [R] du logement d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2], et de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

Condamné, en deniers et quittances, [F] [R] à payer à Grand [Localité 2] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 481,52 euros à compter du 29 septembre 2017, jusqu’à libération effective des lieux ;

Débouté Grand [Localité 2] Habitat de sa demande de dommages intérêts ;

Dit n’y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamné [F] [R] aux dépens de l’instance.

Le tribunal a principalement retenu que selon le bail du 27 novembre 1998, Mme [R] était locataire d’un logement T3 d’une surface 58,45 m² sans salle de bains, qu’elle avait été informée en octobre 2015 de la réalisation des travaux. Ceux-ci étaient achevés. Mme [R] ajoutait des conditions supplémentaires. Elle n’avait pas usé de la faculté proposée par l’article 14 de la loi du 1er septembre 1948. La perte de confort invoquée était incongrue et le tribunal ne pouvait pas se substituer à la Commission d’attribution des logements HLM. Grand [Localité 2] Habitat ne justifiait pas d’un préjudice.

Par déclaration enregistrée le 22 juillet 2020, Mme [F] [R] a interjeté appel de l’entier dispositif.

Par conclusions d’appel n°3 régularisées le 7 janvier 2022, Mme [F] [R] sollicite voir :

Vu les articles 1103, 1723,1212 du Code civil, la loi du 1er septembre 1948, la convention d’occupation du 11 janvier 2017, les observations qui précèdent, les pièces versées aux débats, le jugement du 30 septembre 2019 du tribunal d’instance de Lyon :

A titre principal,

Infirmer le jugement rendu le 30 septembre 2019 par le tribunal d’instance de Lyon sauf en ce qu’il a débouté Grand [Localité 2] Habitat de sa demande de dommages et intérêts et débouté Grand [Localité 2] Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Juger que la convention d’occupation signée entre Grand [Localité 2] Habitat et Mme [R] le 11 janvier 2017 n’est pas arrivée à terme ;

Juger que Mme [F] [R] dispose d’un droit au maintien dans son logement sis [Adresse 1] ;

Juger que la juridiction de première instance a commis une erreur de droit en se fondant sur l’article 12 du 1er septembre 1948 pour considérer que Mme [R] était occupante sans droit ni titre.

Par conséquent,

Juger que Mme [F] [R] n’est pas occupante sans droit titre du logement qu’elle occupe actuellement,

Juger que Mme [F] [R] pourra conserver l’attribution du logement situé [Adresse 1].

A titre subsidiaire,

Juger que le Grand [Localité 2] Habitat va proposer à Mme [R] un appartement ayant les mêmes caractéristiques que le logement qu’elle occupe situé [Adresse 1].

En tout état de cause,

Juger que Mme [R] n’est pas débitrice d’une somme de 481,52 euros à compter du 29 septembre 2017 au titre d’une indemnité d’occupation, et à titre subsidiaire prendre en considération les sommes d’ores et déjà versées par Mme [R] au titre de son loyer ;

Débouter Grand [Localité 2] Habitat de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner le Grand [Localité 2] Habitat à verser à Mme [F] [R] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner le Grand [Localité 2] Habitat aux entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions Mme [R] fait principalement valoir :

être fondée à conserver le logement occupé actuellement car le terme distinctif de la convention d’occupation ne s’est pas réalisé, un droit au maintien dans son logement lui est acquis en application de la loi du 1er septembre 1948.

La réhabilitation n’a pas amélioré ses conditions de vie. La superficie des chambres et de la cuisine a été réduite. Aucun espace de rangement n’a été intégré. La salle de douche est encore plus petite avec barre d’appui et siège intégré. Son confort de vie s’est dégradé. Elle n’avait jamais défailli à ses obligations et des problèmes de santé l’empêchaient de déménager.

Subsidiairement, [F] [R] demande un relogement dans des conditions identiques à celle précédant les travaux. Grand [Localité 2] Habitat traitait différemment ses locataires.

Grand [Localité 2] Habitat ne prouve pas de préjudice financier.

Par conclusions d’intimé N°2 récapitulatives régularisées le 5 novembre 2021, l’Office Public de l’Habitat dénommé Grand [Localité 2] Habitat, anciennement dénommé Opac du grand [Localité 2] sollicite voir :

Vu les articles 13 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, l’article 1240 du Code civil, les pièces versées aux débats,

Confirmer le jugement rendu le 30 septembre 2019 par le tribunal d’instance de Lyon en ce qu’il a :

‘ – Dit que [F] [R] est occupante sans droit ni titre depuis le 29 septembre 2017 du logement situé [Adresse 1] à [Localité 2],

– Autorisé Grand [Localité 2] Habitat à faire procéder, à défaut de départ volontaire caractérisé par la remise des clés du logement au bailleur ou à son mandataire, à l’expulsion de [F] [R] du logement d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2], et de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,

– Condamné, en deniers et quittances, [F] [R] à payer à Grand [Localité 2] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 481,52 euros à compter du 29 septembre 2017, jusqu’à libération effective des lieux.’

Infirmer le jugement en ce qu’il déboute Grand [Localité 2] Habitat de sa demande de dommages et intérêts.

En conséquence, statuant à nouveau :

Juger que le refus de réintégration du logement réhabilité entraîne un préjudice financier qu’il convient de réparer ;

Condamner Mme [F] [R] à payer au Grand [Localité 2] Habitat la somme de 30’322,812 euros au 19 janvier 2021, en réparation du préjudice financier causé par l’occupation indue de deux logements sociaux, somme à parfaire au jour de l’audience ;

Condamner Mme [F] [R] à payer à Grand [Localité 2] Habitat la somme correspondant au montant du loyer et des charges pour le local situé [Adresse 1] et pour lequel elle est titulaire d’un contrat de bail en date du 27 novembre 1998, somme à parfaire au jour de l’audience.

En toutes hypothèses,

Juger que Mme [F] [R] est occupante sans droit ni titre de l’immeuble sis [Adresse 1] ;

Débouter Mme [F] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Prononcer l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [F] [R] et le cas échéant, de tout occupant introduit de son chef dans l’immeuble qu’elle occupe sans droit ni titre dans l’immeuble sis [Adresse 1] ;

Condamner Mme [F] [R] à payer à Grand [Localité 2] Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges correspondant au local provisoire à compter du 29 septembre 2017 et jusqu’à libération effective des lieux sis [Adresse 1], somme qui s’élève à la somme de 1 714,35 euros au 1er octobre 2021, somme à parfaire au jour de l’audience ;

Condamner la même à payer à Grand [Localité 2] Habitat la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la même aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile par Maître Catherine Gauthier, avocat qui en fait la demande.

À l’appui de ses prétentions l’intimée fait valoir :

l’arrivée du terme de la convention d’occupation temporaire qui ne donne pas droit au maintien dans les lieux ;

la réhabilitation et amélioration du logement avec une modeste diminution de la surface totale habitable d’environ 3 m² ;

la réception des travaux sans frais ;

l’impossibilité pour les locataires en titre de réintégrer leur logement alors que ni eux ni Mme [R] ne paient le coût réel du loyer ;

l’occupation par Mme [R] d’un logement T4 ne correspondant pas à une personne seule.

Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures.

MOTIFS

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la cour “constater” ou “dire et juger” ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur l’occupation de l’appartement sis [Adresse 1]

Par application des dispositions de l’article 12 de la Loi N° 48-1370 1er septembre 1948 le droit au maintien dans les lieux ne peut être opposé au propriétaire qui effectue notamment des travaux améliorant le confort de l’immeuble. L’article 13 prévoit que les personnes évincées bénéficient si elles ne sont pas relogées dans un local remplissant les conditions prévues à l’article 13 bis, du droit réintégration dans un des locaux situés dans les immeubles ayant fait l’objet de travaux (…) et peuvent s’y maintenir dans les conditions prévues par la présente loi.

Grand [Localité 2] Habitat produit copie de la convention temporaire que Mme [R] a signé. Ce contrat prévoit son relogement afin de permettre la libération des lieux dont elle est locataire T3 au [Adresse 1], pour la durée nécessaire à la réhabilitation sous réserve de l’achèvement des travaux.

L’appelante soutient que le terme de la convention d’occupation n’est pas survenu car le logement n’a pas été amélioré tout en reconnaissant que les travaux ont été achevés et ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception à effet au 29 septembre 2017.

Il doit être rappelé que le programme des travaux transmis à la locataire dès 2015 mentionnait différents travaux sur l’immeuble notamment d’isolation de mise aux normes électriques, création d’un ascenseur, mais également dans les logements :

‘ changement des menuiseries extérieures et des occultations, création d’une salle de bains, remplacement des menuiseries intérieures, installation d’un chauffage individuel électrique, mise aux normes électriques, création d’une ventilation mécanique, réfection plomberie sanitaire, doublage phonique entre logements, reprise des sols, murs et plafonds ‘.

Du fait de ces travaux, la surface du logement [Adresse 1] notée sur le contrat de bail de 1998 comme étant 76 m², (surface non confirmée par les plans posterieurs) , a pu être réduite d’environ 3m².

Le fait que selon Mme [R], elle ne peut pas conserver certains meubles car la surface de la superficie des chambres et de la cuisine ont été réduites sans l’intégration d’espaces de rangement, placard ou étagères, installation d’une salle de douche plus petite que l’ancienne avec barre d’appui et siège intégré ont entraîné une dégradation de son confort de vie ne peut lui donner un quelconque droit sur le logement occupé temporairement.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, les travaux ont bien amélioré le confort de l’occupante et au surcroît sa sécurité. Le bailleur n’a pas modifié le logement loué en violation des droits de sa locataire et il peut être admis que la cave a été fermée par souci de sécurité d’autant que le bailleur indique avoir proposé d’autres solutions aux locataires.

Le refus de réintégration par Mme [R] de son appartement [Adresse 1] n’est pas justifié.

Mme [R] soutient également bénéficier par la loi de 1948 d’un droit maintien dans les lieux du logement objet de la convention temporaire mais son droit à invoquer les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ne peut aucunement porter sur ce logement dont elle n’est pas locataire selon contrat soumis à la loi susvisée.

Ce n’est pas parce que Mme [R] indique n’avoir jamais auparavant défailli à ses obligations et rencontrer des problèmes de santé qu’elle conserve un droit sur le logement mis temporairement à sa disposition.

Si un certificat médical du 13 juillet 2020 indique que son ‘ état de santé ne lui permet pas de déménager en tant que personne vulnérable ‘, ce certificat non détaillé apparaît établi pour les besoins de la cause. En effet Mme [R] n’hésite pas à solliciter subsidiairement l’affectation d’un logement correspondant au contrat de bail original. Elle reconnaît donc que sa santé lui permet un déménagement. Il sera d’ailleurs rappelé que le logement qu’elle doit réintégrer se trouve dans la même résidence que celui occupé temporairement.

La demande de maintien dans le logement transitoire ne peut qu’être rejetée.

Mme [R] demande à titre subsidiaire pouvoir occuper un appartement présentant les mêmes caractéristiques que celui précédemment loué c’est-à-dire un T3 de 76 m² alors que cette demande ne relève pas des pouvoirs du juge.

Mme [F] [R] est donc bien occupante sans droit titre du logement qu’elle occupe actuellement allée C et reste titulaire du bail sur l’appartement sis [Adresse 1].

La cour confirme en conséquence le jugement attaqué en ce qu’il a déclaré Mme [R] occupante sans droit ni titre et autorisé son expulsion à défaut de départ volontaire.

Sur les demandes financières :

Mme [R] est tenue de payer une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif.

Elle considère n’avoir à verser que le montant du loyer dû au titre du logement [Adresse 1].

Le bailleur a sollicité la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de

481,52 euros.

Contrairement à ce que soutient Mme [R], les locataires [Z] ayant eux-mêmes été relogés, le loyer qu’ils versent au titre de cette occupation, n’a pas à être pris en compte dans le calcul de l’indemnité d’occupation qu’elle même doit régler.

Le logement occupé ayant été réhabilité ; compte tenu de ses caractéristiques telles que connues de la cour, le montant de l’indemnité d’occupation fixée par le premier juge à la somme de 481,52 euros est adapté et doit être confirmé ainsi que son point de départ 29 septembre 2017. En effet, par lettre du 28 juin 2017, Grand [Localité 2] Habitat proposait à Mme [R] de fixer la date du déménagement au 14 septembre en accompagnant sa locataire et lui rappelant qu’à défaut de libération elle sera considérée comme occupante sans droit ni titre.

Devant la cour, Grand [Localité 2] Habitat sollicite selon décompte, la somme de 1 714,35 euros au titre de d’un arriéré l’indemnité d’occupation au 30 septembre 2021. Mme [R] ne justifiant pas des paiements.

Pour autant, la demande de condamnation au paiement de cette somme est sans objet puisque l’impayé est exigible du fait de la condamnation en paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle. La cour peut seulement constater l’existence de cet arriéré.

Grand [Localité 2] Habitat sollicite également le paiement de la somme de 30 322,812 euros au 19 janvier 2021 en réparation du préjudice financier causé par l’occupation indue de deux logements sociaux.

L’intimé a chiffré le préjudice financier comme constitué par la perte de loyer du local occupé indûment par Mme [R] soit 481,508 X 39 mois soit 18 778,812 euros, à laquelle s’ajoute le montant réel du logement occupé par la famille [Z] (582,16 euros) diminué du montant acquitté réellement (286,16 euros) pendant 39 mois soit 11’544 euros.

Pour autant, la perte de loyer invoquée par le bailleur pour le logement occupé par Mme [R] est équivalent au montant de l’indemnité d’occupation à laquelle cette dame est condamnée. Grand [Localité 2] habitat ne justifie donc pas d’un préjudice financier à ce titre.

Quant à la perte financière subie au titre du logement occupé par la famille [Z] ce préjudice n’est pas établi par la seule pièce produite, décompte locatif concernant cette famille.

La cour doit confirmer le rejet par le premier juge de l’indemnisation d’un préjudice financier.

Grand [Localité 2] habitat a également sollicité la condamnation de Mme [R] à lui payer la somme correspondant au montant du loyer et des charges pour le logement situé [Adresse 1] dont elle est locataire selon le bail du 27 novembre 1998.

Le premier juge a indiqué en sa motivation que la condamnation au paiement des loyers dont le point de départ n’est pas spécifié résulte des opérations légales et contractuelles de la locataire et que la condamnation à ce titre est sans objet.

Mme [R] étant toujours titulaire du logement loué [Adresse 1], et le logement étant disponible après travaux, la locataire est tenue d’en assumer le loyer à partir de son information de la possibilité de réintégration, nonobstant son choix de ne pas réintégrer les lieux loués.

Cependant Grand [Localité 2] Habitat n’indique pas dans le dispositif de ses conclusions à compter de quelle date est demandée cette condamnation. L’obligation à paiement n’a pas pu courir durant la période de travaux puisque le logement était indisponible. Il n’appartient pas à la cour de fixer cette date à la place de la partie demanderesse.

En conséquence la cour condamne Mme [R] au paiement du loyer et des charges du logement sis [Adresse 1] à compter du présent arrêt et jusqu’à sa réintégration. A compter de cette date, le loyer sera dû par le seul effet du contrat.

Sur les demandes accessoires

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Succombant, Mme [R] doit supporter les dépens de première instance et d’appel.

Le rejet par le premier juge de l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile n’a pas fait l’objet de contestation.

Concernant la procédure d’appel, l’équité commande de condamner Mme [F] [R] à payer à Grand [Localité 2] habitat une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Mme [R] succombant, sa propre demande d’application des dispositions du même article ne peut qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme la décision attaquée en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation de Mme [R] au paiement d’une somme égale au montant du loyer et des charges pour le logement loué [Adresse 1].

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [F] [R] à payer à Grand [Localité 2] Habitat à compter de ce jour et jusqu’à sa libération des lieux occupés sans titre [Adresse 1] à [Localité 2], et réintégration dans le logement loué un [Adresse 1], la somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges dus pour le logement situé [Adresse 1].

Y ajoutant,

Constate que la somme due au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération effective des lieux situés un [Adresse 1] s’élève à la somme de 1 714,35 euros au 1er octobre 2021.

Confirme sur le surplus la décision attaquée.

Condamne [F] [R] aux dépens d’appel.

Condamne en cause d’appel [F] [R] à payer à Grand [Localité 2] habitat la somme de 800 euros au titre de l’artiste 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT