Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 08 FEVRIER 2023

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/12225 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAEOU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mai 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/16591

APPELANT

Maître [X] [J] es qualité de mandataire liquidateur de la société DOM ET JO, SARL immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 493 278 667

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par Me Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

INTIMES

Monsieur [B] [O] es qualité d’héritier de Monsieur [N] [O]

[Adresse 1]

[Localité 13]

Représenté par Me Aurélie VOISIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2004

Madame [L] [D] épouse [O] es qualité d’héritière de Monsieur [N] [O]

[Adresse 1]

[Localité 13]

Représentée par Me Aurélie VOISIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2004

SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’ANIMATION ECONOMIQUE AU SERVICE DES TERRITOIRES ‘SEMAEST’, anciennement dénommée SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE L’EST DE [Localité 15]

SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 329 121 065, dont le siège social est [Adresse 14], domiciliée en ses bureaux à Paris :

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Ayant pour avocat plaidant : Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0617

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la société CITYA IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 712 001 726

C/O Société CITYA IMMOBILIER

[Adresse 12]

[Localité 10]

Représenté par Me Laurent BRIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0606

Société SMABTP

Société d’assurance mutuelle à cotisations variables, dont le numéro SIRET est le 775 684 764

[Adresse 11]

[Localité 9]

Représentée par Me Sarra JOUGLA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0200

Ayant pour avocat plaidant : Me Frédéric DANILOWIEZ de la SELAS DFG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : G0156

Société ARCHITECTURE CONSULTANT

SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 351 494 448

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Me Jean DE BAZELAIRE DE LESSEUX de l’AARPI COSTER BAZELAIRE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0244

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant la Cour composée de : Mme Muriel PAGE, Conseillère, et de Mme Nathalie BRET, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Muriel PAGE, Conseillère

Mme Nathalie BRET, Conseillère

Mme Sophie MACE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Muriel PAGE, Conseillère, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

FAITS & PROCÉDURE

Par acte authentique du 19 janvier 2006, la société d’économie mixte d’animation économique au service des territoires, ci-après dénommée SEMAEST a acquis des consorts [U] la propriété de locaux commerciaux situe [Adresse 3], occupés par la société à responsabilité limitée New Belle.

Par acte du 3 janvier 2007, la société New Belle a cédé son droit au bail à la société à responsabilité limitée Dom & Jo.

Par acte sous seing privé du 3 janvier 2007, la SEMAEST a donné à bail à la société Dom & Jo des locaux commerciaux à compter du 3 janvier 2007 pour exercer une activité de bar, restaurant sonorisé situés [Adresse 3] pour une durée de 9 ans, étant précisé que le preneur s’engageait à réaliser l’isolation acoustique nécessaire à son activité et qu’une franchise de loyer de 9 mois était accordée pour aménager les lieux.

Lors de la réalisation de ces travaux d’aménagement, la société Dom & Jo constatait un

affaissement du plancher haut du rez-de-chaussée, partie commune de l’immeuble.

Suite à ce sinistre, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a fait étayer le rez de chaussé et le 1er étage desdits locaux.

Par ordonnance du 3 octobre 2007, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une expertise judiciaire à la demande de la SEMAEST et nommé M. [A] [P] en qualité d’expert.

Au cours des opérations d’expertise, l’expert judiciaire a accepté que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] réalise les travaux de remise en état.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a confié une mission de maîtrise d’oeuvre à la société Architecture Consultants pour des travaux confortatifs des parties communes de l’immeuble.

La réalisation des travaux a été effectuée par [N] [O], artisan.

Le 11 juillet 2008, au début de la réalisation des travaux confortatifs, le plancher haut de l’appartement de Mme [T], situé au dessus des locaux occupés par la société Dom & Jo, s’est affaissé sur environ 5 à 10 cm.

M. [A] [P] a déposé son rapport d’expertise le 29 janvier 2009.

Par ordonnance du 24 mars 2009, le juge des référés saisi par Mme [T] a désigné M. [F], remplacé par M. [W], en qualité d’expert judiciaire.

M. [W] a déposé son rapport le 7 octobre 2009.

Les travaux de reprise des parties communes de l’immeuble ont été réceptionnés par le syndicat des copropriétaires le 10 juillet 2009, date à laquelle la SEMAEST a livré à la société Dom & Jo les locaux objets du bail.

Par actes des 28, 30 octobre et 2 novembre 2009 Mme [T] a assigné le syndicat des copropriétaires, la SEMAEST, la société Dom & Jo, M. [O] et la SMBTP en réparation de ses préjudices.

Par jugement du 26 janvier 2011, le tribunal de grande instance de Paris a notamment :

– ordonné la mise hors de cause de la SEMAEST et de la société Dom & Jo,

– dit que M. [O] a engagé sa responsabilité et qu’il sera tenu à réparer les désordres subis par Mme [T] à hauteur de 50%,

– dit que la SMABTP devra garantir M. [O] dans les limites du contrat d’assurances et compte tenu des franchises,

– dit que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] est également responsable des désordres et tenu à les réparer à hauteur de 50%,

– débouté M. [O] et la SMABTP de leur appel en garantie formé a l’encontre du syndicat des copropriétaires,

– condamné M. [O] et la SMABTP à payer à Mme [T], au prorata des parts de responsabilité retenues par le tribunal, la somme mensuelle de 150 € à compter du mois de juillet 2008 jusqu’à la présentation d’un procès verbal de réception de travaux, au titre de son préjudice de jouissance,

– débouté Mme [T] de sa demande de réalisation de travaux, sous astreinte, formée à l`encontre du syndicat.

Par acte du 21 juillet 2009 la SEMAEST a assigné notamment le syndicat des copropriétaires en réparation de ses préjudices.

Par jugement du 5 juillet 2011, le tribunal de grande instance de Paris a, notamment :

– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer les sommes de 47.288 € et de 59.523,99 € à la SEMAEST,

– assorti ce chef de condamnation de l’exécution provisoire,

– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer la somme de 2.500 € à la SEMAEST au titre de 1’artic1e 700 du code de procédure civile,

– dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice de la SEMAEST,

– fait masse des dépens comprenant les frais d’expertise et condamné le syndicat des

copropriétaires du [Adresse 3] à en payer 65 % et la SEMAEST à en payer 35 %.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a relevé appel de ce jugement à l’égard de la SEMAEST seulement par déclaration remise au greffe le 6 octobre 2011.

Le 7 décembre 2011, la société Dom & Jo a fait l’objet dune procédure de redressement judiciaire, convertie ultérieurement en liquidation judiciaire.

Par acte d’huissier en date du 26 novembre 2012, la société Dom & Jo a assigné la SEAMAEST devant le tribunal de grande instance de Paris en réparation de ses préjudices.

Par acte du 10 avril 2013 la SEMAEST a appelé en garantie le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], M. [N] [O] et l’assureur de ce dernier la SMABTP.

Par acte du 27 juin 2013 la SMABTP a appelé en garantie le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la société Architecture Consultant.

Les 3 affaires ont été jointes.

Par arrêt du 4 janvier 2017 cette cour a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 5 juillet 2011.

M. [N] [O] est décédé, laissant pour lui succéder M. [B] [O] et Mme [L] [D] épouse [O].

Par jugement du 23 mai 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

– déclaré recevables les demandes de M. [X] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Dom & Jo,

-dit que sont responsables des désordres subis par la société Dom & Jo ayant eu pour conséquence de retarder l’exploitation des locaux commerciaux dans les proportions

suivantes :

80 % à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

15% à l’encontre dela SEMAEST,

5 % à l’encontre de [N] [O], représenté par ses héritiers.

-condamné la SEMAEST à payer à M. [X] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Dom & Jo, la somme de 30.000 € à titre de dommages intérêts pour perte de chance liée à l’impossibilité d’exploiter les locaux commerciaux du fait des désordres,

– rejeté la demande de dommages intérêts de la société Dom & Jo d’un montant de 98.862,60 € au titre des frais supportés antérieurement à l’ouverture de l’entreprise,

– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à garantir la SEMAEST à hauteur de 80 % de toutes les condamnations prononcées à son encontre, y compris l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

– condamné M. [B] [O] et Mme [L] [D] épouse [O] à garantir la SEMAEST à hauteur de 5 % des condamnations prononcées à son encontre, y compris l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

-condamné la SMABTP à garantir M. et Mme [O] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, y compris l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, dans la limite de la franchise et du contrat d’assurance,

– rejeté les demandes à l’encontre de la société Architecture Consultant,

– rejeté la demande de dommages-intérêts de M. [B] [O] et Mme [L] [D] épouse [O],

– ordonné l’exécution provisoire,

– condamné la SEMAEST aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. [X] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Dom & Jo, la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code,

– rejeté les autres demandes.

M. [X] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Dom & Jo a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 14 juin 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 19 octobre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 10 septembre 2019 par lesquelles M. [X] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Dom & Jo, appelant, invite la cour, au visa des articles 1147,1184, 1719 à 1721 du code civil, à :

– confirmer le jugement sur la responsabilité de la SEMAEST et l’infirmer pour le surplus,

– condamner la SEMAEST à lui payer les sommes de 513.044 € au titre de la perte d’exploitation du 1er janvier 2007 au 19 août 2010 et 98.862,60 € au titre des frais supportés antérieurement à l’ouverture de l’entreprise, soit une somme globale de 611.906,60 €,

– condamner la SEMAEST aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 27 septembre 2022 par lesquelles la société d’économie mixte d’animation économique au service des territoires, dite SEMAEST, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1382, 1719, 1720 et 1721 du code civil, à :

à titre principal,

– infirmer le jugement en ce qu’il a dit qu’elle n’avait pas respecté son obligation de délivrance et était responsable des désordres subis par la société Dom & Jo, et en ce qu’il l’a condamné à payer à M. [X] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Dom & Jo, la somme de 30.000 € de dommages-intérêts,

– débouter M. [X] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Dom & Jo, de toutes demandes de condamnation à son encontre,

à titre subsidiaire,

– infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à M. [X] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Dom & Jo, la somme de 30.000 € de dommages-intérêts pour perte de chance liée à l’impossibilité d’exploiter les locaux commerciaux du fait des désordres,

– débouter M. [X] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Dom & Jo de toutes demandes de condamnation à son encontre,

à titre infiniment subsidiaire,

– débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident et de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à la garantir à hauteur de 80 % de toutes les condamnations prononcées à son encontre, y compris l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

condamné M. [B] [O] et Mme [L] [D] épouse [O] à hauteur de 5 % des condamnations prononcées à son encontre, y compris l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

en tout état de cause,

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

rejeté la demande de dommages-intérêts de la société Dom & Jo d’un montant de 98.862,60 € au titre des frais supportés antérieurement à l’ouverture de l’entreprise,

rejeté les demandes à l’encontre de la société Architecture Consultant,

rejeté la demande de dommages intérêts de M. [B] [O] et Mme [L] [D] épouse [O],

– condamner M. [X] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Dom & Jo, aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 22 juillet 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires ce l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société par actions simplifiée Citya Immobilier, intimé ayant formé appel incident, invite la cour à :

– confirmer le jugement en ce qu’il a requalifié la demande de M. [X] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Dom & Jo, en une perte de chance d’avoir pu exploiter les locaux à compter d’octobre 2007,

– juger que la marge brute dont se prévalait la société Dom & Jo était inférieure aux charges fixes d’exploitation et de structure économisées par cette dernière durant la période de retard d’ouverture de son établissement,

– juger que la preuve d’une perte financière en relation avec le retard dans l’ouverture du commerce dont la société Dom et Jo gérait l’activité n’est nullement rapportée par M. [X] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Dom & Jo,

– juger mal fondées les demandes financières formulées de la sorte par M. [X] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Dom & Jo,

– infirmer le jugement en ce qu’il l’a dit responsable des désordres subis par la société Dom & Jo ayant eu pour conséquence de retarder l’exploitation des locaux commerciaux dans une proportion de 80 %,

– infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à garantir la SEMAEST à hauteur de 80 % de toutes les condamnations prononcées à son encontre, y compris l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

– rejeter toutes conclusions et demandes formulées en ce sens par M. [X] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Dom & Jo et toutes autres parties à la présente instance,

en tout état de cause,

– condamner M. [X] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Dom & Jo et tout succombant aux dépens avec application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 19 août 2020 par lesquelles la SMABTP, assureur de M. [N] [O], intimée, demande à la cour, au visa des articles 1147, 1315 et 1382 du code civil, de :

– confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

– rejeter les demandes de M. [J], mandataire judiciaire, ès qualités,

en tant que de besoin,

– juger qu’il n’est pas rapporté la preuve de la durée globale du préjudice dont se prévaut la société Dom & Jo,

– constater que la preuve du début d’activité au 10 août 2009 n’est pas rapportée,

– constater que la société Dom & Jo ne rapporte nullement la preuve d’un préjudice financier en termes de manque à gagner,

– constater que la marge brute est inférieure aux charges fixes d’exploitation,

– juger que la preuve d’une perte financière en relation avec le retard dans l’ouverture du commerce n’est nullement rapportée,

– rejeter la demande et déclarer sans objet l’appel en garantie de la SEMAEST,

– constater que suite au sinistre chez Mme [T], les travaux de reprise du plafond haut du local Dom et Jo ont été achevés en le 25 juillet 2008,

– juger que la gêne dans l’aménagement n’a été que marginale,

– juger que la part de responsabilité de M. [O] ne peut excéder les 5 %,

– rejeter toute demande au-delà,

– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la SEMAEST et l’EURL Architecture Consultant à la relever et garantir de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à son encontre, au-delà de 5 %,

– confirmer que toute condamnation qui interviendrait contre elle le serait sous déduction de la franchise contractuelle et dans la limite du plafond de garantie opposables erga omnes,

– condamner M. [J], mandataire judiciaire, ès qualités, et à défaut tout autre succombant à lui payer la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [J], mandataire judiciaire, ès qualités aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 26 septembre 2019 par lesquelles la société Architecture Consultant, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1230, 1240, 1792 du code civil, de :

à titre principal,

– confirmer le jugement entrepris, la juger hors de cause et débouter toutes parties de l’intégralité de leurs demandes formées à son endroit,

– débouter la SMABTP et toute autre partie de leurs demandes formées contre elle,

à titre subsidiaire,

– limiter le montant des condamnations aux sommes retenues par l’expert,

– condamner le syndicat des copropriétaires, M. [B] [O] & Mme [L] [D] épouse [O] ès qualités d’héritiers de M. [N] [O], la SMABTP, la SEMAEST et M. [X] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Dom & Jo à la relever et garantir indemne de l’intégralité des condamnations qui seraient par impossible prononcées à son encontre,

en tout état de cause,

– condamner toute partie perdante aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code ;

M. [B] [O] & Mme [L] [D] épouse [O] ès qualités d’héritiers de M. [N] [O] ont constitué avocat le 26 septembre 2019 mais n’ont pas conclu ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants ;

Sur les demandes de M. [X] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société à responsabilité limitée Dom & Jo dirigée contre la SEMAEST

Sur la responsabilité de la SEMAEST

M. [X] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Dom & Jo recherche la responsabilité contractuelle de la SEMAEST, en sa qualité de bailleur, sur le fondement des articles 1719, l 720 et 1711 du code civil ;

Aux termes de l’article 1719 du code civil, ‘le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée… ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

…’ ;

Selon l’article 1720 du même code, ‘le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives’;

Il résulte de l’article 1721 du même code qu’il ‘est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser’ ;

Il est constant que l’obligation du bailleur d’effectuer les travaux peut être limitée par des clauses du bail transférant au locataire la charge des travaux d’entretien ou de réparation, y compris lorsqu’ils sont imposés par l’administration ou lorsqu’il s’agit de travaux de mise en conforrnité à la destination ;

Ces clauses ne peuvent cependant produire effet que pour autant qu’elles ne soient pas

ambigües et qu’elles soient précises quant à la nature des travaux à la charge du locataire ;

Comme l’a dit le tribunal, les clauses contractuelles ne peuvent exonérer le bailleur de son

obligation de délivrance dès lors qu’il s’agit d’une obligation essentielle du contrat ;

En ce qui concerne les vices affectant la structure de l’immeuble, si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, les travaux rendus nécéssaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécéssaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ;

Le copropriétaire bailleur est tenu de satisfaire à ses obligations contractuelles en prenant toutes les initiatives possibles qu’il a seul qualité à mettre en ceuvre ; il doit notamment prendre les dispositions nécéssaires pour inviter la copropropriété à prendre les mesures d’urgence pour faire cesser les désordres resultant des parties communes ;

La SEMAEST fait valoir que le bail contient une clause d’exonération totale de l’obligation de garantie des vices cachés licite et valable et que le preneur n’a émis aucune réserve sur l’état des locaux ;

M. [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur de la société à responsabilité limitée Dom & Jo, soutient que le bailleur, en raison de son obligation de délivrance, ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécéssaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ;

La clause 4 ‘Destination des lieux loués’ du bail stipule que :

‘Tous les travaux d’adaptation et d’aménagement, quels qu’ils soient, des locaux et leur

destination contractuelle sont à la charge et aux frais et risques exclusifs du preneur.

En particulier, la responsabilité du bailleur ne pourra pas être engagée au cas de vice de construction apparent ou caché des locaux de l’immeuble, qui aurait pour effet

d’entrainer un surcoût, quel qu’en soit le montant, pour la réalisation des travaux d’adaptation et d’aménagement’;

La clause 5 ‘Délivrance des lieux’ précise en outre que :

‘Le preneur s’engage à prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée envjouissance, constaté par l’état des lieux dressé contradictoirement par les parties, à frais partagés en cas de recours au ministère d’un huissier, sans pouvoir exiger du bailleur, même au cours du bail, aucun aménagemcnt, aucun travaux de finition ou de remise en état, aucune réparation de quelque nature quc ce soit, à l’exception des grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil’ ;

II résulte du rapport d’expertise judiciaire de M. [P] et de l’arrêt de cette cour du 4 janvier 2017 que des deux causes principales ayant retardé la réalisation des travaux d’aménagement de la surface commerciale sont :

– la découverte de désordres importants sur la structure de l’immeuble dû à un entretien

défaillant depuis de longues années nécéssitant des reprises de structures à la charge de

la copropriété,

– les désordres sur les murs mitoyens dus à des modifications antérieures réalisées par

d’anciens locataires ayant provoqué des fissure qu’il est nécéssaire de traiter’ ;

En outre, il ressort du rapport d’expertisejudiciaire de M. [W] et du jugement du tribunal de grande instance de Paris du 26 janvier 2011 que l’origine des désordres constatés chez Mme [T] est la réalisation des travaux de reprise de la structure partie commune, en sous oeuvre, qui ont été exécutés par M. [N] [O] et que les causes sont une prise de risque et une mauvaise exécution des travaux qui ont entraîné un affaissement du sol dans l’appartement de Mme [T] ;

Les premiers juges ont justement retenu que les désordres ayant empêché la société Dom & Jo d’exploiter le local commercial, sont principalement liés à la structure de l’immeuble non entretenue et que la SEMAEST ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle elle est tenue, s’exonérer de son obligation de procéder aux réparations rendues nécéssaires par les vices affectant la structure de l’immeuble et par la vétusté ;

S’il n’est pas mentionné de désordres résultant de l’affaissement du plancher de Mme [T] lors de l’exécution des travaux de reprise de la structure au sein du local commercial, ce sinistre lié à un accident de chantier a eu pour effet de reporter la date d’exploitation du local commercial par la société Dom & Jo ;

La SEMAESTn’établit pas avoir accompli toutes les dispositions nécéssaires pourfaire cesser les désordres importants sur la structure de l’immeuble, dès lors que ces désordres n’ont pas permis à la société Dom & Jo d’exploiter le local commercial pendant une durée d’environ trois ans ;

Les premiers juges ont, en outre, exactement relevé que la SEMAEST est tenue de répondre des troubles de jouissance liés aux travaux de reprise de la structure, dès lors qu’ils proviennent de la vétusté de l’immeuble et ne relèvent pas de la force majeure ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a dit que la SEMAEST n’a pas respecté ses obligations de délivrance et de jouissance paisible ;

Sur les demandes préjudicielles

M. [J], mandataire judiciaire, ès qualités, sollicite la condamnation de la SEMAESTà lui payer la somme de 513.044 € au titre de la perte d’exploitation du 1er janvier 2007 au 18 août 2010, outre la somme de 98.862,60 € au titre des frais supportés antérieurement à l’ouverture de l’entreprise, soit une somme globale de 611.906,60 € ;

II résulte des pièces versées aux débats que la SEMAEST a accordé une franchise de loyer à la société Dom & Jo et qu’elle a réclamé le paiement du loyer et des charges à compter du mois de janvier 2010 et qu’elle a pris en charge des frais bancaires à hauteur de la somme de 5.570 € ;

Initialement le bail commercial prévoyait une franchise de loyer de neuf mois jusqu’au 30 septembre 2007, puis une minoration du loyer pendant trois ans ;

Les premiers juges ont justement retenu que la société Dom & Jo a nécéssairement subi un préjudice du fait de l’impossibilité d’exploiter les locaux loués à compter du 1er octobre 2007 jusqu’à la date d’exploitation effective, soit le 19 août 2010, indépendamment de la firanchise de loyers jusqu’au 31 décembre 2009, puis de la minoration du loyer à compter du 1er janvier 2010, étant précisé que le fait qu’elle n’ait pas sollicité l’indemnisation de son préjudice d’exploitation dans le cadre des opérations d’expertises judiciaires antérieures n’a pas d’effet sur la réalité de celui-ci ;

Neanrnoins, les premiers juges ont exactement relevé que le prejudice de la société Dom & Jo s’analyse en une perte de chance d’avoir pu exploiter les locaux à compter d’octobre 2007, étant observé qu’elle n’avait pas commencé à exploiter lors de la survenance des désordres, qu’elle a benéficié d’une franchise totale de loyers jusqu’à décembre 2009, que le bailleur a pris en charge les intérêts de l’emprunt et qu’elle n’a pas eu à supporter de frais fixes de fonctionnement ;

Compte tenu du montant du chiffre d’affaires hors taxes de la société Dom & Jo sur les premières années d’exercice comptable, de la dispense de paiement du loyer dont celle-ci a bénéficié et des déficits d’exploitation constatés dans les cornptes de celle-ci lors des premiers exercices comptables, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la

SEMAEST à payer la somme de 30.000 € de dommage-intérêts représentant sa perte de chance d’obtenir des gains sur la période du 1er octobre 2007 au 18 août 2010 ;

Le jugement est également confirmé en ce qu’il a débouté M. [J], mandataire judiciaire, ès qualités, de sa demande en paiement de la somme de 98.862,60 € au titre des frais supportés anterieurement à l’ouverture de l’entreprise, dès lors que ces frais ne sont pas justifiés ;

Sur les recours

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3]

La SEMAEST sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à la garantir des condamnations à hauteur de 78,22 %, et ce, conformément au rapport d’expertise de M. [P] ;

Eu égard au rapport d’expertise judiciaire de M. [P] et à l’arrêt de cette cour du 4 janvier 2017, la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] a été reconnue dans la survenance du premier sinistre ;

L’arrêt du 4 janvier 2017 précise ce qui suit :

‘Il résulte du rapport d’expertise (page 46 du rapport) que le préjudice financier de la SEMAEST trouve son origine dans la découverte de désordres importants sur la structure de l’immeuble, dus à un entretien défaillant depuis de longues années, nécessitant des travaux de reprise de structure à la charge de la copropriété, et à des désordres sur les murs mitoyens dus à des modifications antérieures réalisées par d’anciens locataires ayant provoqué des fissures qu’il est nécessaire de traiter ;

L’expert indique que le montant réclamé par la SEMAEST correspond à une franchise de 15 mois accordée au preneur, soit 62.810 €, (y compris les charges) et il a proposé de répartir cette somme entre la copropriété et M. [I] [U] au prorata des travaux qui leur sont attribués soit 49.131,50 € pour le syndicat et 13.678, 90 € pour M. [I]

[U] ;

…

Les premiers juges ont exactement relevé que la circonstance que la SEMAEST elle-même ait pris l’initiative de maintenir la franchise au delà du délai initialement prévu ne supprime pas en soi le lien de causalité entre la faute et le préjudice puisqu’en qualité de bailleur, la SEMAEST avait l’obligation d’indemniser le preneur, compte tenu de l’impossibilité pour celui- ci de mener les travaux devant lui permettre d’exploiter son fonds de commerce ;

Par ailleurs, le fait que la SEMAEST ait acquis les locaux sans avoir fait précéder cette acquisition d’un audit complet des parties communes de l’immeuble, n’est nullement exonératoire de la responsabilité du syndicat sur le fondement de l’article 14 de la loi 10 juillet 1965 ;

Le calcul du montant mensuel et de la durée du préjudice ne sont en eux- mêmes pas contestés ;

Comme l’a dit le tribunal, le fait, non contesté, que le syndicat des copropriétaires ait agi avec diligence dans la prise en compte du sinistre n’a pas d’incidence sur le préjudice subi par la SEMAEST’ ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] est responsable des désordres liés principalement à la structure de l’immeuble ayant empêché la société Dom & Jo d’exploiter les locaux commerciaux ;

Sur la responsabilite de [N] [O]

S’agissant des désordres survenus dans les locaux loués le 11 juillet 2008 lors de la réalisation des travaux de reprise de la structure par M. [N] [O], M. [W] a relevé dans son rapport d’expertise judiciaire que les causes sont une prise de risque et une mauvaise exécution des travaux par celui-ci ;

En outre, le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 26 janvier 2011 a retenu que M. [O] était tenu de réparer 50 % des désordres subis par Mme [T] ;

Comme l’a dit le tribunal, s’il n’est pas démontré que l’accident de chantier survenu le 11 juillet 2008 a causé des désordres matériels au sein des locaux commerciaux, il y a lieu de dire que celui-ci a un lien direct avec le report du début d’exploitation du fonds de commerce de la société Dom & Jo, dès lors que ce sinistre a retardé la réception des locaux par celle-ci ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a dit que la faute de M. [N] [O] a un lien direct avec le dommage subi par la société Dom & Jo ;

Sur la responsabilité de la société Architecture Consultant

Les deux rapports d’expertise judiciaire n’ont pas mis en évidence une faute imputable à la société Architecture Consultant et il n’est pas demontré une faute dans le cadre de la procédure ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la clemande en garantie de la SMABTP ;

Sur le partage des responsabilités

Les premiers juges ont justement retenu que compte tenu des fautes retenues à l’encontre de la SEMAEST, du syndicat des coproprietaires du [Adresse 3] et de M. [N] [O] et de la gravité de leurs fautes respectives dans la réalisation des désordres ayant conduit à un report de l’exploitation des locaux commerciaux, il y a lieu de fixer le partage de responsabilités dans leurs rapports entre eux, dans les proportions suivantes :

– 80 % à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

– 15 % à l’encontre de la SEMAEST,

– 5 % à l’encontre de M. [N] [O] représente par ses héritiers ;

Sur les demandes en garantie de la SEMAEST

Compte tenu du partage de responsabilité retenu, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à garantir la

SEMAEST à hauteur de 80 % de toutes les condamnations prononcées à son encontre, y compris l’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens et M. [B] [O] et Mme [L] [D] épouse [O], en qualité d’héritiers de M. [N] [O], à hauteur de 5 % des condamnations prononcées à son encontre, y compris l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

Sur la demande en garantie à l’encontre de la SMABTP, assureur de M. [N] [O]

La SMABTP ne conteste pas sa garantie, dans les limites de son contrat ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné la SMABTP à garantir M. [B] [O] et Mme [L] [D] épouse [O] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, y compris l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, dans la limite de la franchise et du contrat d’assurance ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

M. [X] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société à responsabiltié limitée Dom & Jo, partie perdante en cause d’appel, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

– à la société d’économie mixte d’animation économique au service des territoires, dite SEMAEST : 1.000 €,

– au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] : 800 €,

– à la SMABTP : 900 €,

– à la société à responsabilité limitée Architecture Consultant : 1.200 € ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [X] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société à responsabiltié limitée Dom & Jo ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. [X] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société à responsabiltié limitée Dom & Jo aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à les sommes suivantes par application de l’article 700 du même code en cause d’appel :

– à la société d’économie mixte d’animation économique au service des territoires, dite SEMAEST : 1.000 €,

– au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] : 800 €,

– à la SMABTP : 900 €,

– à la société à responsabilité limitée Architecture Consultant : 1.200 € ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT