N° RG 20/03713 – N° Portalis DBVM-V-B7E-KT5R
N° Minute :
C1
Copie exécutoire délivrée
le :
à
la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA)
la SCP THOIZET & ASSOCIES
SELARL FAYOL ET ASSOCIES
Me Emmanuelle PHILIPPOT
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE GRENOBLE
2ÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 06 SEPTEMBRE 2022
Appel d’un Jugement (N° R.G. 18/00912) rendu par le tribunal judiciaire de VIENNE en date du 08 octobre 2020, suivant déclaration d’appel du 25 Novembre 2020
APPELANTE :
Mme [G] [L]
née le 09 Avril 1942 à [Localité 10] ([Localité 10])
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 10]
Représentée par Me Josselin CHAPUIS de la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA), avocat au barreau de VIENNE
INTIMÉS :
M. [A] [W]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 10]
Représenté par Me Jacques THOIZET de la SCP THOIZET & ASSOCIES, avocat au barreau de VIENNE
M. [U] [D]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 10]
Défaillant
SCI DES MARRONNIERS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 9]
[Localité 7]
Représentée par Me Elodie BORONAD de la SELARL FAYOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de VALENCE substituée par Me BREYSSES
S.A. GENERALI IARD RCS de Paris, prise en la personne de ses représentants légaux en exercices domiciliés en cette qualité audit siège social
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représentée par Me Emmanuelle PHILIPPOT, avocat au barreau de GRENOBLE postulant, plaidant par Me Jacques CHEVALIERAvocat au Barreau de PARIS
S.A.R.L. [Y] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 6]
Défaillante
COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Emmanuèle Cardona, présidente
Laurent Grava, conseiller,
Anne-Laure Pliskine, conseillère
DÉBATS :
A l’audience publique du 16 mai 2022 Laurent Grava, conseiller qui a fait son rapport, en présence de Anne-Laure Pliskine, conseillère, assistés de Caroline Bertolo, greffière,ont entendu seuls les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Mme [G] [L] est propriétaire de trois appartements, qu’elle destine à la location, dans un immeuble situé [Adresse 4], lequel est soumis au statut de la copropriété.
L’immeuble est séparé du fonds voisin appartenant à la SCI des Marronniers par un mur mitoyen.
Mme [L] et M. [U] [D], qui sont les deux seuls copropriétaires de l’immeuble, ont fait procéder à une réfection complète de la toiture en 2006.
M. [A] [W], artisan, s’est vu confier les travaux de maçonnerie ainsi que la pose des tuiles et la société [Y] s’est vue confier les travaux de zinguerie.
A partir de 2011, deux appartements de Mme [L] ont fait l’objet de dégâts des eaux du fait d’infiltrations.
Mme [L] a déclaré les sinistres auprès de son assureur.
Une expertise d’assurances, à laquelle ont été convoqués M. [W] et la société [Y] a été diligentée le 10 novembre 2014, mais n’a pas permis d’aboutir à un accord amiable, l’origine des désordres restant indéterminée.
Mme [L] a alors saisi le président du tribunal de grande instance de Vienne statuant en référé d’une demande d’expertise judiciaire au contradictoire de M. [D], de M. [W] et de son assureur la SA Generali Assurances IARD, ainsi que de la société [Y].
Par ordonnance du 21 juillet 2016, le juge des référés a fait droit à sa demande et a désigné M. [Z] [F] en qualité d’expert chargé d’examiner les désordres affectant les appartements de Mme [L] ainsi que ceux affectant les parties communes de l’immeuble.
L’expert a déposé son rapport le 4 juillet 2017.
Il a constaté deux types de désordres distincts :
– des désordres affectant les parties privatives qui consistent dans des infiltrations d’eau, depuis la toiture, au plafond et sur le mur du fond des WC de l’appartement n°1,
– des désordres affectant les parties communes qui consistent dans des infiltrations d’eau affectant le mur séparatif et provenant, d’une part, de la verrière et, d’autre part, de l’arase du mur séparatif entre la SCI des Marronniers et la copropriété [L]/[D].
A la suite du dépôt du rapport d’expertise, Mme [L] a fait assigner par actes en date des 13, 17 et 18 juillet 2018, M. [W] et son assureur la SA Generali Assurances IARD, la SARL [Y], la SCI des Marronniers ainsi que M. [D], devant le tribunal de grande instance de Vienne.
La société [Y] et M. [D] n’ont pas constitué avocat et première instance.
Par jugement réputé contradictoire en date du 8 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Vienne a :
– condamné M. [A] [W] à payer à Mme [G] [L] la somme de 222,64 euros au titre de la réparation des désordres affectant les parties privatives ;
– condamné la SA Generali Assurances IARD, assureur de garantie décennale de M. [W], à le relever et garantir de sa condamnation dans les limites stipulées dans le contrat d’assurances ;
– déclaré Mme [G] [L] recevable en sa demande relative à la réparation des désordres affectant les parties communes ;
– condamné in solidum M. [A] [W], la SARL [Y] et la SCI des Marronniers à payer à Mme [G] [L] la somme de 9 351,38 euros au titre de la réparation des désordres affectant les parties communes ;
– condamné la SA Generali Assurances IARD, assureur de garantie décennale de M. [W], à le relever et garantir de sa condamnation dans les limites stipulées dans le contrat d’assurances ;
– condamné M. [A] [W], à payer à Mme [G] [L] la somme de 1 634 euros au titre de la réparation du préjudice financier de perte de chance de percevoir les loyers de l’appartement n°1 ;
– condamné la SA Generali Assurances IARD, assureur de garantie décennale de M. [W], à le relever et garantir de sa condamnation dans les limites stipulées dans le contrat d’assurances ;
– rejeté la demande de Mme [G] [L] formulée contre la SARL [Y] et la SCI des Marronniers au titre de la réparation du préjudice financier de perte des loyers de l’appartement n°1 ;
– rejeté la demande de Mme [G] [L] formulée contre M. [A] [W], la SA Generali Assurances IARD, la SARL [Y] et la SCI des Marronniers au titre de la réparation du préjudice financier de perte des loyers de l’appartement n°2 ;
– condamné in solidum M. [A] [W], la SARL [Y] et la SCI des Marronniers à payer à Mme [G] [L] la somme de 1 000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral ;
– condamné la SA Generali Assurances IARD, assureur de garantie décennale de M. [W], à le relever et garantir de sa condamnation dans les limites stipulées dans le contrat d’assurances ;
– condamné in solidum M. [A] [W], la SA Generali Assurances IARD, la SARL [Y] et la SCI des Marronniers à payer à Mme [G] [L] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– rejeté la demande de Mme [L] tendant, en cas d’exécution forcée, à faire supporter par le débiteur le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2011 portant modification du décret du 12 décembre 1996 ;
– condamné in solidum M. [A] [W], la SA Generali Assurances IARD, la SARL [Y] et la SCI des Marronniers aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise et les dépens de la procédure de référé-expertise ;
– ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;
– rejeté toute autre demande.
Par déclaration en date du 25 novembre 2020, Mme [G] [L] a interjeté appel de la décision.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par conclusions n° 3 notifiées par voie électronique le 28 février 2022, Mme [G] [L] demande à la cour de :
– confirmer le jugement du 8 octobre 2020 en ce qu’il a :
« – condamné in solidum M. [A] [W], la SARL [Y] et la SCI des Marronniers à payer à Mme [G] [L] la somme de 9 351,38 euros au titre de la réparation des désordres affectant les parties communes ;
– condamné in solidum M. [A] [W], la SARL [Y] et la SCI des Marronniers à payer à Mme [G] [L] la somme de 1 000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral ;
– condamné in solidum M. [A] [W], la SA Generali Assurances IARD, la SARL [Y] et la SCI des Marronniers à payer à Mme [G] [L] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné in solidum M. [A] [W], la SA Generali Assurances IARD, la SARL [Y] et la SCI des Marronniers aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise et les dépens de la procédure de référé-expertise » ;
– réformer le jugement pour le surplus ;
– condamner solidairement M. [W] et son assureur Generali, la société [Y] et la SCI des Marronniers à payer à Mme [G] [L] la somme de 6 994,90 euros au titre des travaux de reprise des parties privatives ;
– condamner solidairement M. [W] et son assureur Generali, la société [Y] et la SCI des Marronniers à payer à Mme [G] [L] la somme de 7 139,55 euros au titre des travaux de reprise des parties communes (réfection du mur et des peintures) ;
– condamner solidairement M. [W] et son assureur Generali, la société [Y] et la SCI des Marronniers à payer à Mme [G] [L] la somme de 15 480 euros en réparation de la perte locative de l’appartement n°1, et, subsidiairement, la somme de 14 620 euros ;
– condamner solidairement M. [W] et son assureur Generali, la société [Y] et la SCI des Marronniers à payer à Mme [G] [L] la somme à payer à Mme [G] [L] en réparation du préjudice résultant de la perte locative de l’appartement n°2, la somme de 9 800 euros ;
– les condamner solidairement au paiement de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;
– débouter la SARL [Y], M. [A] [W], la SA Generali Assurances IARD et la SCI des Marronniers de leurs demandes, moyens, fins et conclusions plus amples ou contraires ;
– les condaùner solidairement aux dépens d’appel
Elle expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures :
-Mme [L] fonde ses demandes à l’égard de M. [W] et de son assureur en distinguant selon que les désordres sont causés aux parties privatives ou aux parties communes ;
– pour les désordres sur les parties privatives, elle invoque la garantie décennale ;
– les travaux effectués sans respecter les règles de l’art correspondent à la réalisation d’un ouvrage immobilier, dès lors qu’ils portent sur des parties de l’immeuble existant, qu’ils ont pour finalité d’assurer le clos et le couvert, et qu’ils ont une importance certaine ;
– les tuiles du toit sont cassées et mal emboîtées, ce qui a pour conséquence des infiltrations d’eau qui portent atteinte à la destination de l’immeuble ;
– en effet, l’humidité touche le plafond où se situe l’alimentation électrique, ce qui pourrait entraîner des désordres au niveau de l’éclairage des WC ;
– pour les désordres causés aux parties communes, elle invoque, à titre principal, la garantie décennale ;
– l’humidité constante qui a pu y être constatée affecterait l’élément d’équipement qu’est le tableau électrique de la copropriété, ce qui aurait pour conséquence d’affecter la destination de l’immeuble ;
– à titre subsidiaire, elle invoque la responsabilité contractuelle de droit commun, M. [W] ayant commis plusieurs fautes consistant notamment dans le non-respect du DTU n°40 normalement applicable, dans la pose de tuiles inadaptées à la pente de la toiture, dans le non-respect des règles de l’art et dans l’absence de mise en ‘uvre d’une bonne étanchéité ;
– Mme [L] formule des demandes à l’égard de la société [Y] en se fondant, à titre principal, sur la garantie décennale ;
– la société [Y] qui était chargée de la reprise de la zinguerie aurait construit un ouvrage puisque ses travaux avaient pour finalité d’assurer le clos et le couvert et qu’ils avaient une importance certaine ;
– la faiblesse de l’étanchéité au pourtour de la verrière serait à l’origine d’un dommage de nature décennale ;
– à titre subsidiaire, elle fonde ses prétentions sur la responsabilité contractuelle de droit commun, la société [Y] ayant commis plusieurs fautes dans l’exécution des travaux consistant notamment dans le non-respect du DTU n°40 normalement applicable, dans le non-respect des règles de l’art et dans l’absence de mise en ‘uvre d’une bonne étanchéité ;
– en outre, la société [Y] aurait manqué à son obligation de conseil en omettant d’alerter les copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], sur les difficultés rencontrées par une mauvaise étanchéité du pourtour de la verrière et de l’arase du mur séparatif et sur les solutions propres à y remédier ;
– Mme [L] formule des demandes à l’égard de la SCI des Marronniers sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage ;
– en faisant raccourcir son toit à l’occasion de travaux effectués en 2007, la SCI des Marronniers aurait enlevé ce qui constituait un abri du mur, ce qui aurait été à l’origine du défaut d’étanchéité de ce dernier ;
– ce trouble excéderait largement les inconvénients normaux du voisinage, l’humidité constante du mur séparatif pouvant entraîner des désordres de fonctionnement et de sécurité de l’alimentation électrique ;
– elle développe son argumentation quant à la perte de loyers.
Par conclusions n° 2 notifiées par voie électronique le 19 juin 2020, M. [A] [W] demande à la cour de :
– constater que Mme [L] ne présente pas les moyens de droit sur lesquels elle fonde ses demandes ;
En conséquence,
– constater que ses demandes sont irrecevables ou, en tout état de cause infondées ;
En conséquence,
– réformer le jugement en ce qu’il a condamné M. [A] [W] ;
– débouter Mme [G] [L] de ses demandes ;
– condamner Mme [G] [L] à payer à M. [A] [W] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
A titre subsidiaire,
– constater que M. [W] n’est pas responsable des dommages invoqués ;
– constater que Mme [G] [L] n’a pas qualité pour agir concernant les prétendus dommages affectant les parties communes ;
En conséquence,
– réformer le jugement en ce qu’il a condamné M. [W] ;
– débouter Mme [G] [L] de ses demandes ;
– condamner Mme [G] [L] à payer à M. [A] [W] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
A titre infiniment subsidiaire,
– confirmer la condamnation de la SA Generali Assurances IARD à relever et garantir M. [W] de toute condamnation prononcée à son encontre ;
– condamner Mme [L] aux entiers dépens de l’instance.
Il expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures :
– il conteste le principe même de sa responsabilité ;
– dans ses dernières écritures, Mme [L] forme une demande nouvelle au titre de travaux de reprise des parties communes à hauteur de 7 139,55 euros ;
– une telle demande qui n’avait pas été présentée en première instance sera jugée irrecevable ;
– la cour constatera que ce point n’a d’ailleurs jamais été abordé dans le cadre de l’expertise ;
– Mme [L] ne présente aucun moyen de droit à l’appui d’une demande nouvelle qui ne pourrait concerner que la copropriété qui n’est pas partie au procès ;
– il rappelle à titre préalable qu’il a réalisé les travaux en 2006 et qu’il n’a jamais été chargé de l’entretien ultérieur de la toiture ;
– s’agissant des dommages causés aux parties privatives, il soutient qu’ils auraient une cause extérieure aux travaux qu’il a réalisés ;
– il relève que n’est pas justifiée l’affirmation selon laquelle les tuiles utilisées ne pouvaient l’être qu’en présence d’une pente minimale obligatoire de la toiture ;
– s’agissant des dommages causés aux parties communes et trouvant leur origine dans le traitement du mur séparatif et dans l’étanchéité défectueuse de la verrière, il indique qu’il ne peut en être déclaré responsable dès lors que ce n’est pas lui qui a effectué les travaux litigieux ;
– sur les dommages dont il est demandé réparation, il conteste le poste de préjudice « perte de loyers » dont Mme [L] fixe le point de départ au mois de décembre 2014, alors qu’elle a attendu l’année 2016 pour solliciter la désignation d’un expert et qu’elle a encore attendu l’année suivante pour saisir le tribunal ;
– il conteste par ailleurs que Mme [L] puisse solliciter réparation des dommages causés aux parties communes, seul la copropriété ayant qualité pour agir ;
– la garantie de Generali est sollicitée.
Par conclusions n° 3 notifiées par voie électronique le 16 décembre 2021, la SCI des Marronniers demande à la cour de :
– confirmer le jugement entrepris ;
– rejeter l’intégralité des conclusions, fins et prétentions de Mme [L] dirigées à l’encontre de la SCI des Marronniers ;
– condamner Mme [L] à verser à la SCI des Marronniers la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.
Elle expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures :
– elle rappelle les faits et la procédure ;
– elle soutient que les conditions d’existence d’un trouble anormal de voisinage, telles que posées notamment par la jurisprudence en application de l’article 544 du code civil, ne sont pas réunies en l’espèce ;
– par ailleurs, s’agissant d’un trouble qui trouverait son origine dans un mur mitoyen, les règles de la mitoyenneté telles qu’elles résultent des articles 655 et suivants du code civil ont pour effet de dénier à Mme [L] la qualité de voisine, laquelle a au contraire celle de propriétaire du mur, au même titre qu’elle ;
– pour ce qui est des préjudices de jouissance invoqués par Mme [L], la SCI des Marronniers estime qu’ils ne seraient pas justifiés et disproportionnés ;
– s’agissant de l’impossibilité de louer l’appartement n°1 , elle serait due à Mme [L] qui n’a pas fait réaliser les travaux nécessaires à l’étanchéité de la toiture ;
– s’agissant de l’impossibilité de louer l’appartement n°2, en l’absence d`infiltrations constatées par l’expert judiciaire, elle ne pourrait aucunement lui être imputée ;
– la demande d’indemnisation au titre des reprises des parties communes n’a jamais été formulée dans le cadre de l’expertise ;
– les désordres allégués n’ont donc jamais fait l’objet d’un constat contradictoire et encore moins d’une évaluation validée par l’expert judiciaire ;
– il s’agit là d’une demande nouvelle en appel et par conséquent, irrecevable.
Par conclusions récapitulatives n° 3 notifiées par voie électronique le 28 mai 2021, la SA Generali IARD demande à la cour de :
Concernant l’appartement n°1,
A titre principal,
– réformer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité de M. [W] et la garantie de Generali dans la survenance des désordres ;
– juger que la responsabilité de M. [W] et la garantie de Generali ne sont pas engagées pour les désordres affectant l’appartement n°1 ;
– débouter Mme [L] des demandes formées à leur encontre tant au titre du préjudice matériel que des pertes de loyers ;
A titre subsidiaire,
– confirmer le jugement en ce qu’il a plafonné les travaux de reprise de l’appartement n°1 à la somme de 222,64 euros ;
– confirmer le jugement en ce qu’il a plafonné à 1 634 euros les montants alloués titre de la perte locative ;
En tout état de cause,
– réformer le jugement en ce qu’il n’a pas fait droit aux recours en garantie de Generali à l’encontre de :
* la SCI des Marronniers qui n’a pas réalisé la reprise de l’arase,
* M. [Y],
* la demanderesse (Mme [L]), copropriétaire, qui n’a pas assuré l’entretien de la toiture ;
– condamner :
* la SCI des Marronniers qui n’a pas réalisé la reprise de l’arase,
* M. [Y],
* la demanderesse (Mme [L]), copropriétaire, qui n’a pas assuré l’entretien de la toiture,
à relever et garantir indemne, où à hauteur retenue par la cour, la SA Generali en cas de condamnation sur ce point ;
Concernant l’appartement n°2,
– confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [L] de ses demandes tant au titre des travaux de reprise que des pertes de loyers concernant l’appartement n°2 ;
En tout état de cause,
– condamner :
* la SCI des Marronniers qui n’a pas réalisé la reprise de l’arase,
* M. [Y],
* la demanderesse (Mme [L]), copropriétaire, qui n’a pas assuré l’entretien de la toiture,
à relever et garantir indemne, où à hauteur retenue par la cour, la SA Generali en cas de condamnation sur ce point ;
Concernant les parties communes
– réformer le jugement en ce qu’il n’a pas retenu à l’encontre de Mme [L] une part de responsabilité dans la survenue des désordres ;
– réduire les montants mis à la charge de la concluante sur ce point ;
– condamner :
* la SCI des Marronniers qui n’a pas réalisé la reprise de l’arase,
* M. [Y],
* la demanderesse (Mme [L]), copropriétaire, qui n’a pas assuré l’entretien de la toiture,
à relever et garantir indemne, où à hauteur retenue par la cour, la SA Generali en cas de condamnation sur ce point ;
En tout état de cause sur la franchise,
– déclarer Generali recevable à opposer ses franchises contractuelles :
* à son assuré, M. [W] au titre des éventuelles condamnations à intervenir sur le fondement de l’article 1792 du code civil et correspondant aux travaux de reprise des désordres,
* erga omnes pour toute autre condamnation s’agissant de garanties facultatives ;
– condamner tout succombant à verser à Generali 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Philippot.
Elle expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures :
– elle est l’assureur de M. [W] ;
– s’agissant des désordres affectant les parties privatives, Generali soutient que les infiltrations constatées dans les WC de l’appartement n°1 proviennent d’une cause étrangère à l’intervention de son assuré, M. [W] ;
– elle affirme, en outre, que le préjudice de perte totale de loyers depuis 2014 n’est pas justifié, aucune pièce versée au dossier ne permettant de démontrer que des candidats locataires auraient refusé de louer l’appartement en raison des infiltrations dans les WC ;
– à tout le moins, seul le préjudice de perte de chance de percevoir des loyers pourrait être pris en compte ;
– pour ce qui est de l’appartement n°2, la SA Generali relève qu’il ressort de la lecture du rapport d’expertise qu’il n’a subi aucun désordre ;
– s’agissant des désordres affectant les parties communes, Generali soutient qu’ils ont des causes multiples lesquelles ne sont pas toutes imputables à l’intervention de M. [W] ;
– elle affirme notamment que Mme [L] serait responsable à hauteur de 20 % des désordres constatés ;
– les franchises doivent être retenues.
La déclaration d’appel a été signifiée le 5 février 2021par l’appelante à Me [O], notaire, au titre de la succession de feu [U] [D], selon la modalité du dépôt en l’étude.
Les conclusions de l’appelante ont été signifiées 19 mars 2021 à M. [P] [X] et Mme [R] [X], venant aux droits d'[U] [D], à la succession duquel ils ont acheté l’appartement, selon la modalité du dépôt en l’étude.
Me [O], notaire, au titre de la succession de feu [U] [D], M. [P] [X] et Mme [R] [X], venant aux droits d'[U] [D], à la succession duquel ils ont acheté l’appartement, n’ont pas constitué avocat.
La déclaration d’appel a été signifiée le 6 janvier 2021par l’appelante à la société [Y], selon la modalité du dépôt en l’étude.
Les conclusions de l’appelante ont été signifiées 21 octobre 2021 à la société [Y], selon la modalité du dépôt en l’étude.
La société [Y] n’a pas constitué avocat.
La clôture de l’instruction est intervenue le 2 mars 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
À titre liminaire :
Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.
Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.
Par voie de conséquence, les expressions « dire et juger », « déclarer » ou «constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.
En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
Sur la fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau en cause d’appel de certaines demandes :
L’article 564 du code de procédure civile dispose « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».
L’article 565 précise « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ».
L’article 566 ajoute « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».
En l’espèce, Mme [L] demande à la cour en cause d’appel de « condamner solidairement M. [W] et son assureur Generali, la société [Y] et la SCI des Marronniers à payer à Mme [G] [L] la somme de 7 139,55 euros au titre des travaux de reprise des parties communes (réfection du mur et des peintures) ».
Concernant les parties communes, en première instance, Mme [L] avait demandé et obtenu la condamnation in solidum de M. [A] [W], de la SARL [Y] et de la SCI des Marronniers à lui payer la somme de 9 351,38 euros « au titre de la réparation des désordres affectant les parties communes » (sic).
Dans le cadre de la demande formulée en cause d’appel à hauteur de 7 139,55 euros, Mme [L] expose que cette demande est motivée par le fait que le devis sur lequel s’est fondé l’expert et le tribunal était incomplet au niveau de la réparation complète des parties communes, le devis de l’entreprise Bouvard ne concernant que la reprise de la toiture.
Mme [L] produit un nouveau devis de la société La Maison des Façadiers établi en juin 2021, devis de reprise présentant un coût de 7 139,55 euros TTC et concernant la réfection du mur et des peintures.
Force est de constate qu’une telle demande s’inscrit parfaitement dans les dispositions de l’article 566 susvisé en ce qu’il s’agit d’un complément nécessaire pour parvenir à une indemnisation globale du dommage, étant précisé que l’entier dommage doit comprendre la reprise de la toiture (déjà prise en charge en première instance) et les conséquences des écoulements quant à la réfection du mur et des peintures.
En conséquence, la fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau de la demande en cause d’appel sera rejetée.
Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de fondement juridique des demandes de Mme [L] :
La lecture des conclusions de Mme [L] permet de constater qu’elle développe et invoque les textes relatifs à la copropriété (loi du 10 juillet 1965) et le principe des troubles de voisinage.
En conséquence, la fin de non-recevoir tirée de l’ absence de fondement juridique des demandes ne peut prospérer et sera rejetée.
Sur les désordres dans les parties privatives :
Les dispositions de l’article 1792 du code civil trouvent à s’appliquer en ce que les trois conditions cumulatives sont réunies (ouvrage immobilier, atteinte à la solidité de l’ouvrage ou impropriété à destination, désordres imputables aux travaux réalisés par le constructeur dont la responsabilité est recherchée).
En l’espèce, dans le cadre de la rénovation de l’immeuble appartenant à Mme [L] et à M. [D], M. [W] a remplacé toute la couverture de la toiture de l’immeuble.
Il a ainsi effectué des travaux de maçonnerie, qui supposent le recours aux techniques de construction, et a procédé à la pose de nouvelles tuiles, laquelle implique l’apport de nouveaux éléments. Les travaux réalisés étaient importants puisque la surface de couverture réalisée est d’environ 180 m² pour un prix fixé à 20 305,59 euros.
M. [W] s’est donc bien livré à des travaux de construction d’un ouvrage immobilier.
Le dommage invoqué consiste dans des infiltrations d’eau sur le plafond du WC situé dans l’appartement n°1 de Mme [L].
Le rapport d’expertise précise que ces infiltrations proviennent de la toiture du bâtiment, qui a été refaite par M. [W] en 2006, et que l’humidité se situe à l’endroit de l’alimentation électrique, ce qui peut entraîner des désordres sur le fonctionnement de l’éclairage du WC et l’affecter dans son fonctionnement, caractérisant ainsi une impropriété, partielle mais incontestable, à destination.
L’expert a indiqué dans son rapport que, lors de sa visite sur les lieux intervenue le 21 septembre 2016, il n’avait pas remarqué d’infiltrations d’eau ni de traces résiduelles dans l’appartement n°2.
Ce désordre invoqué par Mme [L] n’est pas suffisamment caractérisé au regard des pièces versées au dossier et il ne peut donc donner lieu à réparation.
Les infiltrations invoquées et valablement établies à propos de l’appartement n°1 trouvent leur origine dans un défaut de la toiture et elles sont apparues rapidement après les travaux réalisés par M. [W]. Ces désordres sont donc imputables à ces travaux.
Les conditions de la garantie décennale de M. [W] sont donc réunies et ce dernier ne peut s’exonérer par la force majeure.
En effet, même si l’expert relève que les tuiles au droit du WC sont cassées et mal emboîtées sur une surface d’environ 1 m², du fait des vents forts, ces vents forts constituent des phénomènes naturels qui ne sont aucunement exceptionnels à [Localité 10] (38). Les conditions de la cause d’exonération prévue à l’article 1792, alinéa 2 du code civil ne sont pas réunies.
En revanche, la faute de la victime peut être retenue au titre d’une exonération partielle.
En effet, il ressort des pièces du dossier que les copropriétaires n’ont pas procédé à l’entretien des éléments constitutifs de la toiture.
Ainsi, des feuilles mortes ont notamment été laissées sur les noues et les caniveaux qui sont de nature à entraîner des rejets d’eau de pluie.
De plus, les abergements de cheminées sont vétustes et sont également de nature à entraîner des désordres liés à des rejets d’eaux de pluies.
Mme [L], en sa qualité de copropriétaire, est responsable du défaut d’entretien relevé par l’expert, un tel défaut d’entretien conduisant à un partage de responsabilité.
M. [W] sera déclaré responsable pour moitié, sur le fondement de la garantie décennale, du désordre consistant dans des infiltrations d’eau sur le plafond du WC de l’appartement n°1 de Mme [L].
L’expert a fixé le coût des travaux de reprise des désordres à 445,28 euros.
M. [W], responsable pour moitié, sera condamné à payer à Mme [L] la somme de 222,64 euros.
La SA Generali Assurances IARD, assureur décennal de M. [W], sera condamnée à le relever et garantir de sa condamnation dans les limites stipulées dans le contrat d’assurances.
Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.
Sur les désordres des parties communes :
1) La recevabilité des demandes de Mme [L] :
Aux termes de l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, applicable à la cause, « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même
contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ».
L`article 15 n’exclut pas que chaque copropriétaire puisse agir en réparation des désordres affectant les parties communes, dès lors que ceux-ci lui causent un préjudice personnel en ce qu’il ne peut pas jouir normalement des parties privatives de son lot.
En l’espèce, M. [W] soutient que Mme [L] n’a pas qualité pour agir au nom de la copropriété qui seule peut solliciter réparation des dommages causés aux parties communes.
Toutefois, Mme [L] est copropriétaire et a, à ce titre, qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.
De plus, dès lors que les désordres affectant les parties communes ont une incidence sur la jouissance normale des parties privatives, Mme [L] dispose d’un intérêt à agir.
L’action de Mme [L] en réparation des dommages affectant les parties communes doit donc être déclarée recevable.
Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.
2) Le bien-fondé des demandes de Mme [L] :
Les désordres concernent les infiltrations et l’humidité persistante du mur séparatif de la copropriété et de la SCI Des Marronniers, infiltrations ayant une double origine (verrière non étanche, défaut de l’arase du mur séparatif).
a) La cause des désordres :
Le défaut d’étanchéité de la verrière
En l’espèce, le défaut d’étanchéité de la verrière trouve sa cause dans l’action conjuguée de M. [W] et de la SARL [Y].
L’expert a spécialement relevé qu’ « au regard des constats et désordres liés à la faiblesse de l’étanchéité au pourtour de la verrière, M. [W] n’a pas réalisé les travaux de la couverture au pourtour de la verrière conformément au DTU n°40 et aux règles de l’art ».
En outre, l’expert ajoute que « lors de son intervention début 2006, M. [Y] se devait de mettre tout en ‘uvre pour une parfaite réalisation de l’étanchéité au pourtour de la verrière. Au regard des constats et des désordres liés à la faiblesse de l’étanchéité au pourtour de la verrière, M. [Y] n’a pas réalisé les travaux d’étanchéité conformément au DTU n°40 et aux règles de l’art ».
Les travaux réalisés par M. [W] constituent des travaux de construction d’un ouvrage immobilier. Ceux réalisés par la SARL [Y] peuvent également l’être, d’une part au regard du critère de la réhabilitation ou de la rénovation donnant lieu à l’utilisation des techniques de construction et à l’apport d’éléments nouveaux et, d’autre part, au regard du critère de l’ampleur des travaux réalisés.
En effet, la SARL [Y] a réalisé des travaux de zinguerie destinés à assurer le clos et le couvert de l’immeuble pour un coût total de 5 594,14 euros.
Ces travaux sont à l’origine d’un désordre qui doit être qualifié de désordre de nature décennale puisque l’expert a relevé qu’il rendait l’immeuble impropre à sa destination.
L’expert a indiqué dans son rapport que l’humidité « constante sur le mur séparatif peut entraîner des désordres sur le fonctionnement et la sécurité du coffret et du tableau électrique desservant les appartements de la copropriété [L]/[D] et ainsi affecter l’immeuble dans l’un de ses éléments d’équipement, pouvant le rendre impropre à sa destination ».
Le défaut d’étanchéité de la verrière ne trouve sa cause ni dans un événement constitutif de force majeure, ni même dans une faute de la copropriété, le défaut d’entretien du toit étant ici sans incidence.
Le défaut affectant l’arase du mur
La SCI Des Maronniers a fait réaliser des travaux sur le mur séparatif, travaux au cours desquels une partie du toit reposant sur le mur séparatif a été déposée.
Le toit, qui reposait sur la totalité du mur mitoyen a été raccourci de manière excessive, de sorte que, depuis ces travaux, il n’abrite plus suffisamment le mur, ce qui est à l’origine du défaut d’étanchéité de ce dernier. L’expert a en outre relevé dans son rapport que le traitement du mur séparatif et de l’arase n’a pas fait, à cette occasion, l’objet de travaux sérieux d’étanchéité. Il a conclu que la SCI Des Marronniers se devait « de mettre tout en ‘uvre pour éviter que les eaux de pluies s’infiltrent par l’arase et par capillarité par le mur séparatif, et ainsi participent aux désordres constatés dans les parties communes de la copropriété [L]/[D] ».
En faisant procéder aux travaux de réfection du mur séparatif dans ces conditions, la SCI Des Marronniers a contribué aux désordres constatés dans les parties communes de la copropriété [L]/[D]. Ces désordres, qui sont par ailleurs qualifiés de désordres de nature décennale à l’égard de M. [W] et de la SARL [Y], excèdent incontestablement les inconvénients normaux du voisinage.
La SCI Des Marronniers invoque comme moyen de défense le fait que le mur séparatif est un mur mitoyen, de sorte que Mme [L] n’a pas qualité de voisine de mur mitoyen, puisque celui-ci lui appartient également.
Ce moyen est toutefois inopérant dès lors que c’est par son action – la réfection du mur mitoyen qu’elle a décidée seule – et alors qu’elle a la qualité de voisine de la copropriété [L]/[D], que la SCI Des Marronniers a causé un préjudice à cette dernière.
M. [W], la SARL [Y] et la SCI Des Marronniers sont à l’origine d’un même désordre – des infiltrations et une humidité persistante du mur séparatif de la copropriété et de la SCI Des Marronniers – qui a plusieurs causes, à savoir le défaut d’étanchéité de la verrière et le défaut affectant l’arase du mur, à l’exclusion de la faute de la victime.
En conséquence, M. [W], qui sera garanti de sa condamnation par son assureur la SA Generali Assurances IARD, la SARL [Y] et la SCI Des Marronniers seront déclarés entièrement responsables, in solidum, des désordres causés aux parties communes.
b) La réparation des désordres
Selon l’expert, les travaux de remise en état des parties communes nécessitent la reprise complète de l’arase du mur séparatif, la reprise des tuiles en bordure, la reprise de la couverture et de l’étanchéité au pourtour de la verrière, la vérification complète de toute la couverture des logements de Mme [L] et, si nécessaire, le remplacement des tuiles défectueuses.
L’expert a évalué le coût total de ces travaux à la somme de 9 351,38 euros.
M. [W], qui sera garanti de sa condamnation par son assureur la SA Generali Assurances IARD, la SARL [Y] et la SCI Des Marronniers seront condamnés in solidum à payer à Mme [L] la somme de 9 351,38 euros au titre de la réparation du désordre affectant les parties communes de la copropriété (reprise complète de la toiture).
Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.
Mme [L] demande à la cour en cause d’appel de « condamner solidairement M. [W] et son assureur Generali, la société [Y] et la SCI des Marronniers à payer à Mme [G] [L] la somme de 7 139,55 euros au titre des travaux de reprise des parties communes (réfection du mur et des peintures) ».
Cette demande a été déclarée recevable ci-dessus et elle correspond à des dommages induits par les anomalies liées à l’étanchéité et à la protection contre la pluie.
Les responsables de ces désordres doivent donc assumer le coût des réparations.
M. [W], qui sera garanti de sa condamnation par son assureur la SA Generali Assurances IARD, la SARL [Y] et la SCI Des Marronniers seront condamnés in solidum à payer à Mme [L] la somme complémentaire de 7 139,55 euros au titre de la réparation du désordre affectant les parties communes de la copropriété (réfection du mur et des peintures).
Sur le préjudice financier :
En vertu du principe de réparation intégrale, la victime d’un désordre de construction de nature décennale peut être indemnisée des dommages consécutifs, lesquels peuvent par exemple consister dans une perte de loyers liée l’impossibilité de mettre en location l’immeuble dont la destination est affectée.
Toujours en vertu du même principe de réparation intégrale, la perte de loyers peut être indemnisée sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage.
En l’espèce, Mme [L] sollicite la réparation de son préjudice de perte de loyers qu’elle évalue, pour l’appartement n°1, à 15 480 euros (subsidiairement 14 620 euros).
Pour l’appartement n°2, elle évalue son préjudice de perte de loyers à 9 800 euros.
Mme [L] ne rapporte pas la preuve de ce que les désordres affectant les parties communes ont eu une incidence sur l’attractivité des offres de location de ses appartements.
Dès lors, seuls les désordres sur les parties privatives doivent être pris en considération au titre des causes du préjudice financier.
1) L’appartement 1 :
Pour ce qui est de l’appartement n°1, il est établi qu’un désordre affecte sa destination, mais il ne s’agit que d’une atteinte partielle à son usage normal.
En outre, le préjudice dont Mme [L] peut demander réparation ne peut avoir pour assiette que la perte de chance de percevoir des foyers et non pas la perte de la perception des loyers elle-même.
Au regard des circonstances de fait et de la localisation ciblée du dégât des eaux, il y a lieu de considérer que la chance perdue de percevoir les loyers à raison du désordre invoqué est en réalité seulement résiduelle et peut être fixée à 10 %.
Ce préjudice trouve son origine dans un désordre exclusivement imputable à M. [W].
Ce dernier, qui sera garanti par son assureur la SA Generali Assurances IARD, sera donc seul condamné à payer à Mme [L] la somme de 1 634 euros au titre de la réparation de la perte de chance de percevoir les loyers de l’appartement n°1.
2) L’appartement 2 :
Pour ce qui est de l’appartement n°2, l’expert a relevé dans son rapport qu’il n’avait constaté aucun désordre.
En conséquence Mme [L] sera déboutée de sa demande au titre du préjudice financier découlant de l’absence de mise en location de l’appartement n°2 sera rejetée.
Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs indemnitaires.
Sur le préjudice moral :
Tout comme le préjudice financier, le préjudice moral est réparable sur le fondement de la garantie décennale et de la théorie des troubles anormaux de voisinage.
En l’espèce, la situation générée par les désordres affectant l’immeuble de Mme [L] a été la cause, pour cette dernière, d’un préjudice moral très modéré.
M. [W], qui sera garanti de sa condamnation par son assureur la SA Generali Assurances IARD, la SARL [Y] et la SCI Des Marronniers seront condamnés in solidum à payer à Mme [L] la somme de 1 000 euros au titre de la réparation du préjudice moral.
Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
M. [W], la SA Generali Assurances IARD, la SARL [Y] et la SCI Des Marronniers, dont les prétentions sont rejetées, supporteront in solidum les dépens d’appel avec distraction, ceux de première instance étant confirmés.
Pour la même raison, il ne sera pas fait droit à leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [G] [L] les frais engagés pour la défense de ses intérêts en cause d’appel. M. [W], la SA Generali Assurances IARD, la SARL [Y] et la SCI Des Marronniers seront condamnés in solidum à lui payer la somme complémentaire de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par arrêt de défaut et après en avoir délibéré conformément à la loi :
Rejette la fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau de la demande de Mme [G] [L] en cause d’appel ;
Rejette la fin de non-recevoir tirée de l’ absence de fondement juridique des demandes de Mme [G] [L] ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [W], la SA Generali Assurances IARD, la SARL [Y] et la SCI Des Marronniers à payer à Mme [G] [L] la somme complémentaire de 7 139,55 euros au titre de la réparation du désordre affectant les parties communes de la copropriété (réfection du mur et des peintures) ;
Condamne in solidum M. [W], la SA Generali Assurances IARD, la SARL [Y] et la SCI Des Marronniers à payer à Mme [G] [L] la somme complémentaire de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;
Condamne in solidum M. [W], la SA Generali Assurances IARD, la SARL [Y] et la SCI Des Marronniers aux dépens, avec application, au profit des avocats qui en ont fait la demande, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
