ARRÊT N°

NC

R.G : N° RG 20/00207 – N° Portalis DBWB-V-B7E-FKH6

[A]

[A]

C/

[G] EPOUSE [A]

[A]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 24 MARS 2023

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT PIERRE en date du 06 DECEMBRE 2019 suivant déclaration d’appel en date du 30 JANVIER 2020 RG n° 18/02256

APPELANTS :

Monsieur [H] [A]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentant : Me Nichka boris simon MARTIN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Monsieur [O] [U] [A]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentant : Me Nichka boris simon MARTIN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Madame [Y] [S] [G] épouse [A]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentant : Me Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Monsieur [W] [L] [A]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentant : Me Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 13 octobre 2022

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Janvier 2023 devant Madame COURTOIS Nathalie, Présidente de chambre, qui en a fait un rapport, assistée de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 24 Mars 2023.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre

Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Yann CATTIN, Président de chambre

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 24 Mars 2023.

* * *

LA COUR :

Exposé du litige:

Par acte d’huissier du 24 août 2018, M.[W] [A] et Mme [Y] [S] [A] née [G], ci-après désignés ensemble sous le vocable « époux [A] », ont fait assigner M.[H] [A] et M.[O] [U] [A], leurs neveux, devant le tribunal de grande instance de Saint-Pierre pour obtenir leur expulsion sous astreinte du terrain sis à [Localité 11], [Localité 12], cadastré BH [Cadastre 3] qui leur avait été gracieusement mis à disposition, ainsi qu’en paiement de dommages et intérêts et de la somme de 4.000,00 € pour leurs frais irrépétibles, avec l’exécution provisoire.

Par jugement du 6 décembre 2019, le tribunal a :

dit que M.[H] [A] et M.[O] [U] [A] occupent la parcelle sise à [Localité 11], [Localité 12], cadastrée BH [Cadastre 3] en vertu d’un commodat consenti le 24 juin 1986, rédigé sous forme d’attestation sur l’honneur par M.[W] [A], et non pas en vertu d’un bail commercial verbal,

dit que les époux [A] ont mis en demeure les défendeurs de quitter les lieux depuis le 18 avril 2018, avec un délai de 3 mois, et qu’ils n’en ont rien fait,

ordonné l’expulsion de M.[H] [A] et M.[O] [U] [A] et de tous biens ou personnes de leur fait de ladite parcelle dans les deux mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100,00€ par jour de retard à compter de ce terme, pour une durée de 120 jours,

condamné M.[H] [A] et M.[O] [U] [A] à payer aux époux [A] les sommes de 4.000,00 € à titre de dommages et intérêts et de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné solidairement M.[H] [A] et M.[O] [U] [A] aux dépens,

ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion du 30 janvier 2020, M.[H] [A] et M.[O] [U] [A] ont interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 16 juillet 2021, la cour d’appel a notamment:

Infirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau, requalifié le contrat en bail commercial au profit de M.[H] [A] et M.[O] [U] [A],

Enjoint les parties à régulariser le bail commercial par écrit,

Débouté les époux [A] de leurs demandes de résiliation du bail commercial et de dommages et intérêts,

Ordonné une expertise et désigné pour y procéder Mme [Z] [N], demeurant [Adresse 2], avec pour mission de :

– prendre connaissance des éléments de la cause,

– se rendre sur les lieux loués et en faire un descriptif précis,

– à partir des critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, évaluer la valeur locative des locaux,

– d’une façon générale, donner tous éléments utiles à la solution du litige,

– établir un pré-rapport, s’expliquer techniquement sur tous les points soulevés par les parties dans leurs dires ou observations et établir un rapport définitif,

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire et établir un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission,

Dit que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par M.[H] [A] et M.[O] [U] [A] qui devront consigner à cet effet la somme de 1.500,00 € à valoir sur la rémunération de l’expert, entre les mains de Madame ou Monsieur le régisseur d’avances et de recettes de la cour avant l’expiration d’un délai de DEUX MOIS à compter du présent arrêt,

Renvoyé l’affaire devant le conseiller de la mise en état et désigne à cette fin Monsieur [H] CHEVRIER, président de chambre, pour en suivre l’instruction,

Le 13 octobre 2021, M.[W] [A] et Mme [Y] [S] [A] née [G] ont déposé un pourvoi en cassation à l’encontre de l’arrêt précité aux fins de casser et annuler la décision attaquée avec toutes conséquences de droit.

Le 17 février 2022, l’expert judiciaire a déposé son rapport.

Par conclusions d’appelant n°3 transmises par RPVA le 29 avril 2022, M.[H] [A] et M.[O] [U] [A] sollicitent, sur le fondement des articles L145-1 et suivants du code de commerce, 1713 et suivants du code civil, de voir:

fixer le loyer commercial des locaux sis au [Adresse 1] à [Localité 11] à la somme mensuelle de 1341 euros,

dire que faute pour M.[W] [A] et Mme [Y] [S] [A] née [G] de signer un bail commercial écrit dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, ledit arrêt vaudra bail écrit aux clauses et conditions conformes au statut impératif des baux commerciaux,

débouter M.[W] [A] et Mme [Y] [S] [A] née [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

condamner M.[W] [A] et Mme [Y] [S] [A] née [G] à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M.[W] [A] et Mme [Y] [S] [A] née [G] aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

M.[W] [A] et Mme [Y] [S] [A] née [G] n’ont pas déposé de conclusions après expertise.

Pour plus ample exposé des moyens des parties, il est expressément renvoyé, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux conclusions susvisées ainsi qu’aux développements infra.

Sur ce’:

Sur le fond

Sur la fixation du loyer

Selon l’article L145-33 du code de commerce, ‘Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments’.

Selon l’article R145-3 du code précité, ‘Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire’.

Selon l’article R145-4 du code précité, ‘Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial’.

Selon l’article R145-5 du code précité, ‘La destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.’

Selon l’article R145-6 du code précité, ‘Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire’.

Selon l’article R145-7 du code précité, ‘Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation’.

Selon l’article R145-8 du code précité, ‘Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé’.

En l’espèce, s’agissant de l’historique des rapports entre les parties, il résulte du rapport d’expertise judiciaire les éléments suivants:

‘Le 21 novembre 1977, Me [T] [M] [C], notaire à [Localité 11], a reçu la vente des époux [R] [J] au profit des époux M.[W] [A] et Mme [Y] [S] [A] née [G] pour une portion de terrain sis [Localité 11] au lieudit ‘[Localité 12]’ figurant au cadastre sous la référence BH242 contenance de 438m² sur lequel il existe une construction de quatre pièces en dur sous tôle.

Ce bien servira entre autres à l’exploitation d’un garage automobile pour M.[W] [A], marin pêcheur, et son frère [E] [A] (enregistré à la chambre des métiers comme mécanicien. Quelques années plus tard, les frères [A] se séparent et l’exploitation par M.[W] [A] n’est plus possible n’étant pas inscrit.

En juin 1986, [H] [A], le neveu de M.[W] [A], s’inscrit à la chambre des métiers et devient artisan garagiste. Pour ce faire, M.[W] [A] délivre à son neveu un document aux termes duquel il atteste mettre à sa disposition un ensemble d’outils nécessaires à l’exercice de son métier, ainsi que l’occupation à titre gratuit d’un lieu sis à [Localité 12] au [Adresse 1], ce qui permet au garage de rester ouvert à cet endroit.

M.[A] [O] [U] rejoint son cousin pour travailler dans le garage familial, M.[W] [A] arrête son activité quelques années plus tard.

En 2016, les époux [A] font part à leurs neveux de leur intention de vendre la parcelle où il exerce leur exploitation de garagiste.

Le 18 avril 2018, un courrier RAR est envoyé à M.[H] [A] ainsi qu’à M.[O] [U] [A] dans lequel les époux demandent soit d’acheter le terrain au prix de 240000 euros soit de quitter les lieux dans un délai de trois mois à compter de la réception dudit courrier.

Le 24 août 2018, les époux [A] [W] n’ayant pas obtenu de réponse ont assignés devant le tribunal les consorts [A]’.

S’agissant des bâtiments, il résulte du rapport d’expertise les éléments suivants:

‘L’ensemble bâti destiné à l’activité de garage mécanique//automobile est constitué de:

– 1 bâtiment en dur sous tôles mitoyen façade Ouest destiné au bureau et rangement,

– 1 bâtiment en dur sous tôles mitoyen façade Est destiné à l’atelier et cabine peinture

répartis sur un terrain bétonné et clos.

Un parking a été aménagé avec un accès direct sur la [Adresse 10].

Les constructions ne sont pas raccordées au tout à l’égout. Le propriétaire nous informe qu’une fosse septique est en place mais nous n’avons pas reçu le diagnostic du SPANC pour contrôle. Le rapport pour validité et catégorie ERP ne nous a pas été fourni.

Il y a deux compteurs d’eau installés sur la parcelle, un pour le garage et un pour la maison mitoyenne, ancienne propriété des époux [A].

Le compteur électrique ne semble pas en conformité avec la réglementation en vigueur pour un local professionnel, le diagnostic électrique ne nous a pas été fourni.

Nous n’avons pu contrôler le raccordement des wc sur un dispositif d’évacuation.

Un groupe haute pression est installé dans le fond de l’atelier.

Une cabine de peinture a été installée avec une évacuation extérieure en cheminée.

Etat des lieux: ensemble d’environ 90m²

– bureau, rangement: sols carrelage, murs enduits peints, plafond contreplaqué, huisserie bois. Le tout est en très mauvais état général (vétusté d’environ 80%) aucun entretien n’a été réalisé. Des détériorations au niveau des plaques de contreplaqué sont visibles ainsi que les bois de structure rongés, les murs de béton se désagrègent.

– atelier, 2 pièces de travail, toilette: sols béton, murs enduits, tôles. Le tout est en très mauvais état général (vétusté d’environ 80%) aucun entretien n’a été réalisé. Des détériorations au niveau des tôles sont visibles (rongées par la rouille).

Diagnostic parasitaire: non effectué.

Le bien est soumis au plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 11].

Classement au PLU

La parcelle EL [Cadastre 7] est située en zone U3re du PLU actuellement en vigueur.

La zone U3 couvre la majorité des espaces urbains agglomérés de [Localité 11]. Elle est destinée à permettre la mixité des occupations et utilisations du sol tout en garantissant une préservation du tissu résidentiel.

La zone U3re couvre plus particulièrement le village de pêcheurs de [Localité 12] dans lequel il est nécessaire de conserver les caractéristiques du tissu urbain.

Classement au PPR

La parcelle EL[Cadastre 7] est placée en zone bleu B du PPRL et nul en PPRN actuellement en vigueur.

La zone bleu B est la zone moins exposée aux aléas de submersion marine’.

L’expert a précisé retenir la méthode ‘par comparaison’ (et non par ‘révision légale’ qui selon lui faisait courir le risque d’une imparfaite adaptation au bien compte tenu de certaines inconnues) consistant à sélectionner dans son panel de références, des immeubles, découlant des loyers pratiqués sur ce secteur, et pouvant être comparés à ces biens et par l’examen approfondi du marché immobilier et la sélection de locations de biens similaires à celui expertisé (secteur géographique, état, nuisances, marché environnant…).

A partir de l’ensemble des prix obtenus, il va évaluer l’immeuble en précisant qu’un immeuble n’étant jamais semblable à un autre, il faut tenir compte d’une marge d’appréciation comportant une limite supérieure et une limite inférieure entre lesquelles doit se situer la valeur locative de l’immeuble considéré. Il affecte sa méthode d’évaluation d’un coefficient de fiabilité de 1,2.

Compte tenu de l’entier rapport, de l’état et consistance du bien, de sa situation géographique et environnementale, des descriptions effectuées, de son état général et de l’état du marché immobilier dans le secteur considéré pour ce type de bien, des appréciations générales formulées, des estimations comparées effectuées, l’expert propose de retenir une valeur locative de 1341 euros.

Dans leur dire du 24 janvier 2022 (annexe 7), M.[W] [A] et Mme [Y] [S] [A] née [G] estiment que le loyer doit être fixé à 2600€/mois pour chaque entreprise au regard des prix pratiqués dans le secteur. Néanmoins, ils n’ont formulé aucune observation après le dépôt du rapport d’expertise et n’ont pas réitéré leurs observations, précision faite qu’ils ne produisaient aucune pièce au soutien de leur dire.

M.[H] [A] et M.[O] [U] [A] demandent l’entérinement des conclusions de l’expert.

Les conclusions de l’expert étant claires, précises, circonstanciées et dénuées d’ambiguïté, il convient de retenir la valeur locative mensuelle de 1341 euros.

Sur la signature du bail commercial

Par arrêt du 16 juillet 2021, la cour d’appel a enjoint les parties à régulariser le bail commercial par écrit. Le loyer étant dorénavant fixé, il convient donc de condamner M.[W] [A] et Mme [Y] [S] [A] née [G] de signer un bail commercial écrit dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt; lequel arrêt vaudra bail écrit aux clauses et conditions conformes au statut impératif des baux commerciaux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité et la situation respective des parties justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner M.[W] [A] et Mme [Y] [S] [A] née [G] à payer à M.[H] [A] et M.[O] [U] [A] la somme de 1500€ à chacun.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, M.[W] [A] et Mme [Y] [S] [A] née [G], partie perdante, seront condamné aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Fixe le loyer commercial des locaux sis au [Adresse 1] à [Localité 11] à la somme mensuelle de 1341 euros;

Condamne M.[W] [L] [A] et Mme [Y] [S] [A] née [G] à signer un bail commercial écrit au profit de M.[H] [A] et M.[O] [U] [A] dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt; lequel arrêt vaudra bail écrit aux clauses et conditions conformes au statut impératif des baux commerciaux;

Condamne M.[W] [L] [A] et Mme [Y] [S] [A] née [G] à payer à M.[H] [A] et M.[O] [U] [A] la somme de 1500 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M.[W] [L] [A] et Mme [Y] [S] [A] née [G] aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Le présent arrêt a été signé par Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE