COUR D’APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 24 JANVIER 2023
N° RG 21/06989 – N° Portalis DBV3-V-B7F-U3I6
AFFAIRE :
S.C.I. OLIVAL
C/
M. [K] [H]
…
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Juillet 2021 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE
N° RG : 1120000594
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 24/01/23
à :
Me Virginie DESPORT-AUVRAY
Me Antoine CHRISTIN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT QUATRE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :
S.C.I. OLIVAL
N° SIRET : 403 143 829 RCS Nanterre
Ayant son siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Virginie DESPORT-AUVRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 361 –
Représentant : Maître Véronique GARNAUD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1323
APPELANTE
****************
Monsieur [K] [H]
né le 22 Avril 1950 à [Localité 6] (Liban)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Présent à l’audience
Représentant : Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 550
Madame [C] [O] épouse [H]
née le 09 Juin 1951 à [Localité 5] (Liban)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 550
Madame [W] [G] épouse [Y]
née le 31 Janvier 1972 à [Localité 3] (Liban)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 550
Monsieur [S] [Y]
né le 16 Février 1971 à [Localité 3] (Liban)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 550
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Octobre 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller et Monsieur Philippe JAVELAS, président, chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Conseiller Olivier GUICHAOUA, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 5 novembre 2015, la société civile immobilière Olival a donné à bail à M. [K] [H] et Mme [C] [H], née [O], pour une durée de trois ans renouvelable à compter du même jour, un logement et ses accessoires situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 1 470 euros, outre une provision sur charges mensuelle initialement fixée à la somme de 220 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 1 470 euros.
Suivant actes sous seing privé du 5 novembre 2015, Monsieur [S] [Y] et Madame [W] [Y], née [G] se sont portés cautions solidaires, avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division, pour la durée du contrat de location et de deux reconductions, soit jusqu’au 5 novembre 2024, pour le paiement notamment des loyers éventuellement révisés, des charges récupérables, des indemnités d’occupation, dégradations et réparations locatives, des frais de procédure, indemnités, pénalités et dommages et intérêts dus par M. et Mme [H] en exécution du contrat de bail.
Par acte de commissaire de justice délivré le 3 juin 2020, la société Olival a assigné M. et Mme [H] ainsi que M. et Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie auquel elle demande de :
– à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 5 novembre 2015 consenti à M. et Mme [H] suite à la délivrance, en date du 27 mai 2020, d’un commandement de payer visant la clause demeuré infructueux en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquement de M. et Mme [H] à leurs obligations contractuelles de paiement des loyers et de celle interdisant la sous-location de l’appartement,
En tout état de cause,
– ordonner l’expulsion de M. et Mme [H] et de tous occupants de leur chef des lieux loués dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
– condamner M. et Mme [H] à lui remettre les clés des lieux loués et justifier du paiement de toutes taxes et tous abonnements dus par elle à compter de cette date, sous cette même astreinte,
– au cas où ils se maintiendraient dans les lieux, fixer l’indemnité d’occupation qui serait due par M. et Mme [H] à la somme de 3 541, 02 euros par mois, charges incluses et condamner solidairement M. et Mme [H] et M. et Mme [Y] en leur qualité de caution, à payer cette somme, en tant que besoin à compter de la décision,
– condamner solidairement M. et Mme [H] et M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 8 978, 85 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du mois de mars 2020 au mois de juillet 2020 inclus, avec intérêts de droit à compter du jour de la délivrance de l’assignation,
– condamner M. et Mme [H] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des dépens de l’instance incluant le coût des quatre commandements de payer qui leur ont été délivrés,
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
Par jugement contradictoire du 30 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :
– rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la société Olival soulevée par M. et Mme [H] et M. et Mme [Y],
– déclaré la société Olival recevable en l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de M. et Mme [H] et M. et Mme [Y],
– constaté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 5 novembre 2015 liant la société Olival et M. et Mme [H] étaient réunies à la date du 27 juillet 2020,
– condamné solidairement M. et Mme [H] et M. et Mme [Y] à payer à la société Olival la somme de 6, 59 euros au titre des loyers et charges impayés au 6 mai 2021 (terme du mois de mai 2021 inclus) et dus en vertu du contrat de bail du 5 novembre 2015 avec intérêts au taux légal à compter de la décision et jusqu’au parfait paiement, étant rappelé que M. et Mme [Y], cautions, ne pourraient être tenus au-delà des limites fixées par les actes de cautionnement du 5 novembre 2015,
– autorisé M. et Mme [H] à s’acquitter du paiement de leur dette locative en un paiement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la décision, en sus du paiement du loyer et des charges courants, étant rappelé que ce paiement devrait impérativement apurer le solde de la dette, en principal, frais et intérêts,
– dit cependant que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 5 novembre 2015 seraient suspendus et que cette clause serait réputée ne jamais avoir joué si les délais de paiement accordés étaient respectés par M. et Mme [H],
– dit qu’à défaut de respect des délais et modalités de paiement accordés ci-dessus et/ ou du paiement du loyer et des charges courants :
* le solde de la dette restant dû deviendrait immédiatement exigible,
* la clause résolutoire reprendrait ses effets et le contrat de bail du 5 novembre 2015 serait résilié de plein droit à la date de la défaillance des locataires, sous réserve de l’application des dispositions de l’article L714-1 du code de la consommation,
* la société Olival serait autorisée à faire procéder à leur expulsion des lieux situés [Adresse 2] (appartement au 3ème étage, emplacement de stationnement n°13 et cave n°7) à [Localité 4] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin, dans les conditions visées aux articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
*le cas échéant, le sort des meubles garnissant les lieux précités serait régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
* M. et Mme [H] et M. et Mme [Y] seraient condamnés solidairement à payer à la société Olival une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le contrat de bail du 5 novembre 2015 s’était poursuivi, ladite indemnité étant due au prorata temporis et payable à terme échu et au plus tard le 5 du mois suivant et ce, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion étant rappelé que M. et Mme [Y], cautions, ne pourraient être tenus au-delà des limites fixées par les actes de cautionnement du 5 novembre 2015,
– dit n’y avoir lieu à réduire ou supprimer le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
– débouté la société Olival de sa demande relative à la fixation d’une astreinte,
– condamné solidairement M. et Mme [H] à rembourser à la société Olival la somme de 1 152, 96 euros correspondant au sous-loyer perçu en contravention des stipulations du contrat de bail du 5 novembre 2015,
– rejeté la demande d’homologation du procès-verbal du 6 octobre 2020 établi par la Commission départementale de conciliation des Hauts-de-Seine formée par M. et Mme [H],
– débouté M. et Mme [H] de leur demande de remplacement des stores roulants de la chambre à coucher, de remplacement du lavabo de la salle de bain et de mise en conformité de la serrure de la porte d’entrée et de leur demande subsidiaire d’expertise judiciaire,
– ordonné à la société Olival de faire procéder aux travaux de réparation de la porte coulissante de la cuisine du logement, objet du contrat de bail du 5 novembre 2015, afin qu’elle ferme hermétiquement,
– débouté M. et Mme [H] de leur demande relative à la fixation d’une astreinte,
– ordonné à la société Olival de communiquer à M. et Mme [H] les quittances locatives demandées à compter du 2 décembre 2019 pour l’ensemble des termes de loyers et charges réglés depuis cette date,
– condamné solidairement M. et Mme [H] à supporter la charge des dépens de l’instance qui comprendraient notamment le coût des quatre commandements de payer des 14 octobre 2019, 17 décembre 2019, 10 février 2020 et 27 mai 2020,
– condamné solidairement M. et Mme [H] à payer à la société Olival la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– débouté M. et Mme [H] et M. et Mme [Y] de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– rappelé que la décision était de droit exécutoire à titre provisoire,
– débouté la société Olival d’une part, et M. et Mme [H] et M. et Mme [Y] d’autre part, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la décision.
Par déclaration reçue au greffe le 24 novembre 2021, la société Olival a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 mai 2022, la société Olival, appelante, demande à la cour de :
– la recevoir en ses conclusions, l’en déclarer bien fondée,
– infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a octroyé des délais de paiements à M. et Mme [H] et suspendu les effets de la clause résolutoire insérée au bail, et statuant à nouveau,
– infirmer la décision entreprise en ce qu’elle n’a pas prononcé l’expulsion ni fixé d’astreinte,
– réformer la décision entreprise en ce qu’elle a fixé l’indemnité d’occupation à un montant égal au montant des loyers révisés et charges dus si le contrat s’était poursuivi contrairement aux clauses du bail, et en ce qu’elle a fixé l’indemnité d’occupation due à terme échu,
Statuant à nouveau,
– juger n’y avoir lieu à accorder des délais ni à suspendre les effets de la clause résolutoire,
– débouter M. et Mme [H] de toutes demandes de délais,
– confirmer la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 5 novembre 2015 au 27 juillet 2020,
– prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement de M. et Mme [H] à leurs obligations contractuelles de paiement des loyers et de celle interdisant la sous-location de l’appartement lui appartenant,
En tout état de cause,
– ordonner l’expulsion de M. et Mme [H] et de tous occupants de leur chef des lieux loués dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
– condamner M. et Mme [H] à lui remettre les clés des lieux loués et à justifier du paiement de toutes taxes et tous abonnements dus par elle à cette date sous cette même astreinte,
-juger que le sort des meubles garnissant les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
– fixer l’indemnité d’occupation qui sera due par M. et Mme [H] conformément aux dispositions de l’article 10 du bail, à la somme de 3 541,02 euros par mois, charges incluses payable d’avance et les condamner, solidairement avec M. et Mme [Y], en leur qualité de caution, à payer cette somme en tant que de besoin à compter de la décision à intervenir,
– condamner M. et Mme [H] au paiement de l’indemnité d’occupation fixée,
– débouter M. et Mme [H] de l’intégralité de leurs demandes d’irrecevabilité, demande d’homologation, fins et conclusions contraires aux présentes,
– condamner M. et Mme [H] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner M. et Mme [H] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût des quatre commandements de payer qui leur ont été délivrés.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 19 septembre 2022, M. et Mme [H] et M. et Mme [Y], locataires et cautions intimés, demandent à la cour de :
Sur les demandes de la société Olival,
– confirmer le jugement en ce qu’il
* a autorisé M. et Mme [H] à s’acquitter du paiement de leur dette locative en un paiement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la décision, en sus du paiement du loyer et des charges courants, étant rappelé que ce paiement devrait impérativement apurer le solde de la dette, en principal, frais et intérêts,
* a dit cependant que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 5 novembre 2015 seraient suspendus et que cette clause serait réputée ne jamais avoir jouée si les délais de paiement accordés étaient respectés par M. et Mme [H],
* a débouté la société Olival de sa demande relative à la fixation d’une astreinte,
– par conséquent, débouter la société Olival de ses demandes, fins et conclusions,
– y ajoutant, enjoindre à la société Olival de fournir aux époux [H] des quittances de loyers pour l’ensemble des loyers payés depuis novembre 2021, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
Sur les demandes reconventionnelles des époux [H] :
– infirmer le jugement dont appel en ce qu’il :
* a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la société Olival qu’ils ont soulevée,
* a déclaré la société Olival recevable en l’ensemble de ses demandes formées à leur encontre,
* les a condamnés solidairement à rembourser à la société Olival la somme de 1 152, 96 euros correspondant au sous-loyer perçu en contravention des stipulations du contrat de bail du 5 novembre 2015,
* a rejeté leur demande d’homologation du procès-verbal du 6 octobre 2020 établi par la commission départementale de conciliation des Hauts-de-Seine,
* les a déboutés de leur demande de remplacement des stores roulants de la chambre à coucher, de remplacement du lavabo de la salle de bain et de mise en conformité de la serrure de la porte d’entrée et de leur demande subsidiaire d’expertise judiciaire,
* les a déboutés de leur demande relative à la fixation d’une astreinte,
* les a condamnés solidairement à supporter la charge des dépens de l’instance qui comprendraient notamment le coût des quatre commandements de payer des 14 octobre 2019, 17 décembre 2019, 10 février 2020 et 27 mai 2020,
* les a condamnés solidairement à payer à la société Olival la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
* les a déboutés de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la décision,
Statuant à nouveau,
– déclarer l’action de la société Olival irrecevable en raison de l’existence d’un accord de conciliation en date du 6 octobre 2020 signé par les parties et la commission départementale de conciliation des Hauts-de-Seine,
– homologuer le procès-verbal de conciliation établi le 6 octobre 2020 par la commission départementale de conciliation des Hauts-de-Seine entre les époux [H] et la société Olival,
– débouter la société Olival de sa demande de condamnation au titre de la sous-location non autorisée ou, à défaut, limiter cette condamnation à la somme effectivement perçue par les époux [H], soit la somme de 273 euros,
A titre principal,
– ordonner à la société Olival faire réaliser les travaux nécessaires à la reprise des désordres suivants dans l’appartement des époux [H], à savoir :
* le remplacement des fermetures des portes vitrées du salon et de la chambre à coucher qui ne bloquent pas la fermeture,
* la mise en conformité de la serrure de la porte d’entrée de manière à la rendre conforme à l’usage d’habitation et la remise de la clé de la serrure supplémentaire,
* le remplacement du volet roulant extérieur en plastique de l’unique baie vitrée du salon,
– assortir cette condamnation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, laquelle commencera à courir 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et cessera à courir à l’établissement d’un procès-verbal de constat constatant la réalisation des travaux susmentionnés, à la charge de la société Olival,
– condamner la société Olival à payer aux époux [H] une somme de 1 770,51 euros par mois, à compter du mois de septembre 2022 et jusqu’à réalisation des travaux de remplacement du volet roulant extérieur en plastique, en indemnisation du préjudice de jouissance subi (impossibilité d’occuper l’appartement intégralement plongé dans la pénombre comme l’a constaté Me [B] [F], commissaire de justice),
– condamner la société Olival à rembourser aux époux [H] le coût dudit procès-verbal de constat,
A titre subsidiaire,
– avant dire droit, sur la demande de réalisation des travaux,
– désigner tel expert judiciaire qu’il plaira avec mission de :
– se rendre sur place au [Adresse 2],
– constater les désordres allégués par les demandeurs dans leurs dernières conclusions et fournir un avis technique sur leur origine et leur cause,
– fournir tous éléments techniques et de faits de nature à permettre à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues,
– donner son avis sur la pertinence et le coût des devis de remise en état qui lui seraient communiqués par les parties,
– évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis par les époux [H], et notamment le coût de remise en état des désordres ci-dessus évoqués et de leurs conséquences,
– en cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l’expert,
– dire qu’en cette hypothèse, les travaux seront dirigés par le maître d »uvre et les entreprises qualifiées de son choix, sous le contrôle de bonne fin de l’expert,
– autoriser l’expert à recueillir les déclarations de toute personne informée et, en cas de besoin, à s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près de la cour,
– dire que l’expert déposera son rapport au greffe de la cour dans un délai de quatre mois à compter de sa saisine,
– fixer la somme à consigner au greffe à titre d’avance à valoir sur les frais d’expertise,
En tout état de cause,
– débouter la société Olival de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,
– condamner la société Olival à payer aux consorts [H]-[Y] la somme de 3 600 euros à titre de contribution à leurs frais irrépétibles de première instance et 3 600 euros au titre de l’appel,
– condamner la société Olival aux entiers dépens de première instance et d’appel.
La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 octobre 2022.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I) Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir et de l’autorité de chose jugée attachée au protocole transactionnel du 6 octobre 2020
Les intimés font grief au premier juge d’avoir rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la bailleresse, motif pris de ce que le procès verbal de conciliation signé devant la commission départementale de conciliation ne précisait pas suffisamment la nature et l’ampleur des engagements pris par la bailleresse et consistant en la réalisation de travaux.
Ils font valoir, à hauteur de cour, que les engagements pris par la bailleresse sont suffisamment précisés dès lors qu’ils n’ont jamais sollicité de cette dernière d’autres travaux que ceux qui font l’objet de leurs demandes reconventionnelles.
La bailleresse appelante de répliquer que’elle justifie d’un intérêt à agir, qui doit s’apprécier au jour de l’introduction de l’instance, en considération du fait qu’elle n’a jamais entendu transiger devant la commission de conciliation sur l’ensemble des demandes que contient son acte introductif d’instance.
Réponse de la cour
Le premier juge a exactement relevé que l’intérêt à agir s’apprécie à la date de l’acte introductif d’instance et ne peut être remis en cause par l’effet de circonstances postérieures, qu’à cette date la demanderesse disposait d’un intérêt à agir en raison de l’existence d’une dette de loyers.
Au surplus, selon les dispositions de l’article 2052 du Code civil, les transactions ont, entre les parties, l’autorité de la chose jugée en dernier ressort ; elles ne peuvent être attaquées que pour cause d’erreur de droit ou pour cause de lésion ; et il résulte des articles 2048 et 2049 du Code civil que :
« Les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.» ; « Les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé ».
En l’espèce, le protocole transactionnel n’a pas autorité de chose jugée dès lors que la transaction portait exclusivement sur les travaux à effectuer dans l’appartement et non sur la résiliation du bail.
Par suite, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les intimés.
Consécutivement, il sera également confirmé en ce qu’il a débouté les intimés de leur demande visant à voir homologuer le procès-verbal de conciliation établi le 6 octobre 2020 par la commission départementale de conciliation des Hauts-de-Seine.
II) Sur la demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et sous-location illicite du bien donné à bail
A hauteur de cour, la bailleresse sollicite, d’une part, l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a accordé aux époux [H] des délais de paiement et ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés et, d’autre part, le prononcé de la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers aux échéances convenues et sous-location illicite du bien donné à bail.
La bailleresse fait valoir que ses locataires ne s’acquittent pas du paiement de leurs loyers aux termes convenus, qu’elle a été contrainte de délivrer quatre commandements de payer, que les causes du commandement délivré le 27 mai 2020 n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, si bien que la clause résolutoire est acquise, sans qu’il y ait lieu d’en suspendre les effets, les locataires, qui font systématiquement régler leur loyer par un tiers, n’ayant pas la possibilité de faire face à leur obligation première qui est de s’acquitter de leurs loyers au terme convenu.
Elle expose, en outre, que les locataires ont sous-loué le bien donné à bail sur la plate-forme Abritel en violation des dispositions de leur bail.
Les intimés rétorquent qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris des chefs contestés, dès lors qu’ils ont repris le paiement de leurs loyers, que leur fils s’est engagé à payer leur loyer, que les difficultés financières qu’ils ont rencontrées s’expliquent par les restrictions bancaires au Liban et qu’ils n’ont mis l’appartement en sous-location qu’une seule fois, de sorte que la résiliation judiciaire n’est pas justifiée non plus.
Réponse de la cour
Il y a lieu de confirmer l’acquisition de la clause résolutoire au 27 juillet 2020, les causes du commandement de payer délivré le 27 mai 2020 n’ayant pas été acquittées dans les deux mois de la délivrance de l’acte.
La société bailleresse est, en outre, bien fondée à critiquer le jugement querellé en ce qu’il a suspendu les effets de la clause résolutoire au regard du faible montant de la dette locative.
En effet, en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer ses loyers et les charges récupérables aux termes convenus. A défaut, et notamment en cas de défaillances réitérées, il s’expose à la résiliation du bail, selon le droit commun.
En l’espèce, le décompte locatif versé aux débats par la bailleresse permet de constater que les époux [H] sont de mauvais payeurs d’habitude ayant coutume de ne pas régler spontanément et aux termes convenus leurs loyers, et ont ainsi obligé leur bailleresse à leur délivrer successivement quatre commandement de payer et à exposer des frais pour récupérer son dû, étant relevé que les locataires sont en situation de surendettement et que le montant de leurs revenus est inférieur à celui de leur loyer.
En outre, il est établi que les époux [H] ont sous-loué l’appartement qui leur a été donné à bail en violation des stipulations de leur bail qui prohibe les sous-locations sauf accord exprès du bailleur, qui n’a pas été sollicité en l’espèce.
Ces deux manquements des locataires à leurs obligations légales et contractuelles, pris ensemble et réitérés s’agissant du défaut de paiement des loyers aux échéances convenues, justifient le rejet de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a accordé des délais de paiement et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés.
Subséquemment, il sera ordonné l’expulsion des locataires intimés, qui seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation.
Le bail étant résilié par acquisition de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire de la bailleresse.
III) Sur le montant de l’indemnité d’occupation
La bailleresse sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, en invoquant une clause pénale insérée dans le bail et ainsi libellée :
‘ Si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs. Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l’exercice des droits du bailleur’.
L’objet de cette clause visait à prévenir une occupation des lieux sans droit ni titre, en ce qu’elle impliquait de manque à gagner du fait de l’absence de loyers d’une part, et de l’indisponibilité du local pour le bailleur. Au regard de cet objectif et en considération du montant du loyer, la présente pénale fixant à deux fois du montant du loyer l’indemnité d’occupation est manifestement excessive et il convient de la réduire.
C’est pourquoi, l’indemnité d’occupation au paiement de laquelle les époux [H] seront condamnés, sera fixée au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.
IV) Sur la demande en paiement des paiement des fruits civils issus des sous-locations illicites
En application des articles 546 et 547 du code civil, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.
La bailleresse n’ayant jamais autorisé les sous-locations pratiquées par les locataires, c’est à bon droit que le tribunal a condamné ces derniers au remboursement des sous-loyers qu’ils avaient perçus de manière illicite, ceux-ci répondant à la définition des fruits civils.
S’agissant toutefois du montant des sous-loyers, les époux [H] justifient à hauteur de cour que
que leur appartement n’a été réservé qu’une seule fois sur la plate-forme Abritel pour la période allant du vendredi 14 juin 2019 au dimanche 16 juin 2019, et que cette sous-location illicite leur a rapporté 273 euros.
Aucune autre location n’étant démontrée, leur condamnation au paiement des fruits civils doit être ramenée en cause d’appel à la somme de 273 euros.
V) Sur les délais de paiement
En l’absence de dette locative, du fait du montant de l’indemnité mensuelle d’occupation retenu par la cour, la demande de délais de paiement des locataires est devenue sans objet.
VI) Sur les demandes reconventionnelles des époux [H] visant à obtenir à titre principal la condamnation de leur bailleresse à effectuer des travaux et, à titre subsidiaire, une mesure d’instruction
Les locataires, du fait qu’ils sont devenus occupants sans droit ni titre en raison de la résiliation du bail, ne peuvent solliciter utilement ni la condamnation de leur bailleresse à effectuer des travaux dans le logement ni la désignation d’un expert judiciaire.
Aussi seront-ils déboutés de ces demandes.
VI) Sur le préjudice de jouissance des époux [H]
Les époux [H] sollicitent la condamnation de leur bailleresse à leur payer une somme de 1770,51 euros par mois à compter du mois de septembre 2022 et jusqu’à la réalisation des travaux de remplacement d’un volant roulant extérieur.
La bailleresse réplique que cette demande est irrecevable car nouvelle en cause d’appel, en faisant valoir que le volet roulant du salon fonctionnait normalement jusqu’au mois de septembre 2022, et qu’elle est, au surplus, mal fondée, dès lors qu’elle a dépêché un artisan qui est intervenu le 24 septembre 2022 pour déposer l’ancien tablier du voletun nouveau tablier ayant été commandé.
Réponse de la cour
Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile ‘ A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait’.
En l’espèce, la demande des époux [H] vise à faire juger une question née de la survenance d’un fait, à savoir la défectuosité du volet extérieur du séjour de l’appartement qui est survenue au mois de septembre 2022, soit postérieurement au prononcé du jugement dont appel.
Par suite, cette demande est recevable au visa de l’article 564 du code de procédure civile.
S’agissant du bien-fondé de la demande, la bailleresse justifie, en produisant un devis accepté par ses soins le 7 octobre 2022, qu’il a été procédé par la société CSL Storiferm, à la dépose et à l’enlèvement du tablier du volet roulant défectueux de 2, 17 mètres de longueur sur 2, 20 mètres de hauteur, le 24 septembre 2022.
L’intervention de cette société étant postérieure à la date à laquelle les époux [H] ont fait constater par un commissaire de justice, la défectuosité du volet roulant extérieur – constat du 15 septembre 2022 – les époux [H], qui ne justifient pas que le désordre aurait perduré au-delà du 24 septembre 2022, seront déboutés de leur demande d’indemnisation.
VII) Sur les demandes accessoires
Les époux [H], qui succombent, seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens étant, par ailleurs, confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant :
– suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé des délais de paiement à M. et Mme [H],
– débouté la société civile immobilière de sa demande de résiliation judiciaire du bail,
– condamner M. et Mme [H] au paiement de la somme de 1 152, 96 euros ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés
Déboute M. et Mme [H] de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;
Ordonne, par suite et consécutivement à l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 juillet 2022, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. et Mme [H] et de toute personne occupante de leur chef des locaux situés [Adresse 2] avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Dit n’y avoir lieu à astreinte.
Ordonne la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant sur les lieux conformément aux dispositions légales ;
Condamne M. et Mme [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 27 juillet 2020 et jusqu’à complète libération des lieux par remise des clefs ou expulsion ;
Condamne M. et Mme [H] au paiement de la somme de 273 euros correspondant aux fruits civils résultant de la sous-location illicite du bien donné à bail ;
Déclare recevable la demande de M. et Mme [H] visant à obtenir l’indemnisation de leur préjudice de jouissance consécutif à la défectuosité du volet roulant extérieur du salon de l’appartement qu’ils occupent ;
Déboute M. et Mme [H] de cette demande, ainsi que de la totalité de leurs autres demandes ;
Déboute la société civile immobilière Olival de sa demande visant à voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation au double de celui du loyer et à obtenir, subséquemment, le paiement de la somme de 3 541, 02 euros au titre des indemnités d’occupation demeurées impayées ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme [H] à payer à la société civile immobilière Olival une indemnité de 4 000 euros ;
Condamne M. et Mme [H] aux dépens de la procédure d’appel.
– prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
