République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 23/03/2023

****

N° de MINUTE : 23/302

N° RG 21/04971 – N° Portalis DBVT-V-B7F-T3EY

Jugement (N° 11-19-202) rendu le 30 Juillet 2021 par le Juge des contentieux de la protection d’Avesnes sur Helpe

APPELANTE

SCI [Adresse 7], prise en la personne de son Gérant en exercice, Monsieur [A] [V]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par Me Julie Cambier, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué substitué par Me Julie Vallez, avocat au barreau de Valenciennes

INTIMÉE

Madame [M] [S]

née le [Date naissance 1] 1988 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Hugo Van Cauwenberge, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/21/011653 du 17/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

DÉBATS à l’audience publique du 17 janvier 2023 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 mars 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 décembre 2022

****

Par acte sous seing privé en date du 9 juillet 2018 à effet du 12 juillet 2018, la société civile immobilière [Adresse 7] a donné en location à Mme [M] [S] un immeuble à usage locatif sis [Adresse 3] à [Localité 9].

Mme [M] [S] a réglé la somme de 275 euros au titre des frais de gestion à l’égard d’un mandataire en la personne morale de la société Assistance Location.

Mme [M] [S] a mis fin au bail le 23 avril 2019.

Par déclaration au greffe du tribunal d’instance d’Avesnes sur Helpe en date du 24 juillet 2019, réceptionnée le 1er juillet 2019, Mme [M] [S] a sollicité la convocation de la SCI [Adresse 7] et de Mme [C] [U] épouse [V] aux fins de conciliation dans le cadre d’une demande relative au paiement de la somme de 275 euros au titre des frais d’entrée dans le logement et au paiement de la somme de 339 euros à titre de dommages et intérêts.

Aucune conciliation n’est intervenue lors de la première audience du 7 octobre 2019 et l’affaire a été renvoyée au fond.

A l’audience du 1er février 2021, Mme [M] [S] a demandé au tribunal de la dire recevable dans ses demandes, d’ordonner le remboursement du montant des frais indûment perçus pour frais de gestion à hauteur de 275 euros, de condamner la SCI [Adresse 7] au versement de la somme de 2 950 euros au titre du préjudice de jouissance, de la condamner au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Suivant jugement réputé contradictoire en date du 30 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avesnes-sur-Helpe a :

– constaté la recevabilité de l’action introduite par Mme [M] [S],

– débouté Mme [M] [S] de sa demande en restitution de la somme de 275 euros à l’encontre de la SCI [Adresse 7] en son représentant légal M. [A] [V],

– débouté Mme [M] [S] de sa demande en restitution de la somme de 275 euros à l’encontre de Mme [C] [U] épouse [V],

– condamné la SCI [Adresse 7] en son représentant légal M. [A] [V] à payer à Mme [M] [S] la somme de 2500 euros au titre du préjudice de jouissance,

– condamné la SCI [Adresse 7] en son représentant légal M. [A] [V] à payer à Mme [M] [S] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la SCI [Adresse 7] en son représentant légal M. [A] [V] aux entiers dépens,

– rejeté le surplus des demandes, plus amples ou contraires.

La SCI [Adresse 7] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 23 septembre 2021, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Mme [S] a constitué avocat le 28 octobre 2021.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2022, la SCI [Adresse 7] demande la cour de :

– dire la SCI [Adresse 7] recevable et bien fondée en son appel.

En conséquence,

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [S] de sa demande en restitution de la somme de 275 euros formulée d’une part à l’encontre de la SCI [Adresse 7] et d’autre part à l’encontre de Mme [C] [Y] épouse [V],

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI [Adresse 7] en son représentant légal M. [A] [V] à payer à Mme [M] [S] la somme de 2 500 euros au titre du préjudice de jouissance, condamné la SCI [Adresse 7] en son représentant légal M. [A] [V] à payer à Mme [M] [S] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la SCI [Adresse 7] en son représentant légal M. [A] [V] aux entiers dépens, rejeté le surplus des demandes, plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau,

– dire et juger irrecevable l’attestation de Mme [E] [B] et l’écarter des débats,

– débouter Mme [M] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– débouter Mme [M] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

– condamner Mme [M] [S] à payer à la SCI [Adresse 7] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

– condamner Mme [M] [S] à payer à la SCI [Adresse 7] une somme de 2 000 euros à titre d’indemnité procédurale sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés pour la procédure d’appel,

– condamner Mme [M] [S] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Me Julie Cambier du Barreau de Valenciennes, avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 septembre 2022, Mme [S] demande à la cour de :

– confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté Mme [S] de sa demande de remboursement de la somme de 275 euros au titre de frais de mandataires injustifiés,

Ainsi, statuant à nouveau,

– condamner la SCI [Adresse 7] au remboursement du montant des frais de gestion indûment perçus à hauteur de 275 euros,

– confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions,

– condamner en cause d’appel la SCI [Adresse 7] à une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de remboursement des honoraires

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des termes du paragraphe IX page 4 du contrat de bail intitulé ‘Honoraires de location’ que:

‘Il est rappelé les dispositions du I de l’article 5 (I) de la loi du 6 juillet 1989 alinéas 1 à 3: ‘La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excédet celui imputé au preneur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée par voie réglementaire et révisable chaque année, dasn des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.’

Plafonds applicables:

– montant du plafond des honoraires imputables aux locataires en matière de prestation de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction de bail: 275€.’

Mme [S] sollicite le remboursement de la somme de 275 euros dont elle s’est acquittée au titre des frais de gestion.

Si Mme [S] produit aux débats un reçu d’un montant de 275 euros établi par la société Assistance location, la SCI [Adresse 7] produit aussi un reçu d’un montant de 275 euros établi le 15 juillet 2018 par la société Assistance Location ainsi qu’une facture établie le même jour par la société Assistance location portant sur des frais de visite, étude de dossier, réservation de l’appartement [Adresse 7] n°9 et frais d’état des lieux d’entrée et de sortie pour un montant de 275 euros.

En outre, si Mme [S] conteste la réalité de la prestation réalisée par la société Assistance location, force est de constater que sa demande en remboursement n’est formulée qu’à l’encontre de la SCI [Adresse 7] qui produit aux débats une facture établie par la société Assistance location le 15 juillet 2018 au nom de Mme [S].

Ainsi, alors que la SCI [Adresse 7] justifie avoir acquitté la même somme que Mme [S], soit 275 euros, dans le cadre de la prestation réalisée par la société Assistance location et en l’absence de tout élément de preuve produit aux débats par Mme [S] de nature à remettre en cause la réalité de la prestation intervenue, il y a lieu de la débouter de sa demande en remboursement, la décision entreprise étant confirmée sur ce point.

Sur la demande d’indemnisation au titre de l’indécence du logement

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé:

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas.

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en bon état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Il résulte du rapport établi par Soliha [Localité 8] le 11 avril 2019, intervenu à la demande de Mme [S] enregistrée le 21 mars 2019, qu’un certain nombre de désordres ont été constatés concernant le logement loué:

– désordres sur le bâti: présence d’une fuite en gouttière façade avant, une ardoise est déplacée en façade arrière et peut entraîner des infiltrations d’eau, remplacement conseillé du joint d’étanchéité de la porte d’entrée présentant une vétusté, mise en conformité du vélux en salle de bain entraînant des infiltrations d’eau, gouttières totalement obstruées, cheminée non étanche présentant une humidité en cuisine et mezzanine et une absence de chapeau extérieure, remise en état du pignon présentant un risque de nidification et de briques disjointes, remise en état de la façade avant présentant plusieurs lézardes,

– absence de détecteur de fumée dans le logement,

– installation électrique non sécurisée,

– mauvaise évacuation des eaux usées,

– ventilation défectueuse,

– risques de chutes/chocs,

– dégradations intérieures: murs intérieurs, plafonds, sols,

– aspect général de l’extérieur dégradé: mauvais entretien des plantations.

Si l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 12 juillet 2018 fait la description d’un logement en bon état de réparations locatives, force est de constater que ce rapport établi le 11 avril 2019, soit moins d’un an plus tard, conclut à l’indécence du logement loué sans que le bailleur ne rapporte la preuve que la locataire serait à l’origine des désordres constatés.

Ainsi, il résulte des éléments produits aux débats qu’avant de solliciter l’intervention de Soliha, Mme [S] a adressé en fin d’année 2018 trois courriers recommandés avec accusé de réception au bailleur afin de l’alerter sur les désordres constatés et notamment la présence de joints défaillants au niveau des fenêtres et de la porte d’entrée, une perte de chaleur dans le logement, un problème au niveau de l’évacuation des eaux usées ainsi que le manque de fixation sur les poteaux de sécurité de la mezzanine et des clous apparents sur le sol, ces courriers étant revenus avec la mention ‘pli avisé – non réclamé’.

Par ailleurs, le premier juge a justement relevé que si la SCI [Adresse 7] produit aux débats diverses factures relatives à des travaux, notamment la facture établie le 26 août 2018 par [T] [I], une facture établie le 22 juin 2018 par la SASU Bousies TP, une facture établie le 2 octobre 2018 par [W] [H] ainsi qu’une facture établie le 9 septembre 2018 par la société Aled Electricité, soit pendant l’occupation du logement par Mme [S], ces éléments sont dépourvus de force probante en l’absence de mention de la réalisation des travaux au sein du logement n°9 occupé par Mme [S] alors que les autres factures communiquées, s’agissant de la facture établie le 30 novembre 2019 par les Etablissements [Z], le 1er septembre 2019 par [P] [R] et le 17 juin 2019 par [W] [H] sont postérieures au départ de Mme [S] du logement loué, intervenu le 23 avril 2019 et ce à l’exception de l’intervention d’un artisan suite à l’infiltration évoquée par Mme [S] le 2 octobre et le 12 décembre 2018.

Ainsi, le bailleur ne justifie pas avoir remédié aux différents désordres constatés par l’Ars dans son rapport, à l’exception de l’absence de détecteurs de fumée présents dans l’état des lieux d’entrée et de la prise en charge d’une fuite provenant d’une ardoise sur la toiture de sorte que compte tenu de la nature des désordres, de leur nombre et de leur importance, c’est à juste titre que le premier juge a fixer le préjudice de jouissance subi par la locataire à la somme de 75 euros par mois soit une somme totale de 750 euros pour la période d’occupation de dix mois.

La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef.

– Sur la demande d’indemnisation au titre de la surface louée

Mme [S] invoque l’existence d’un préjudice de jouissance et fait valoir qu’alors que le contrat de bail faisait mention d’une surface du logement de 60 m², la Soliha a relevé dans le cadre de son contrôle, une surface de 41 m² soit près d’un tiers en moins de la surface déclarée par le propriétaire.

Alors que les dispositions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne trouvent pas à s’appliquer en l’espèce, Mme [S] ayant quitté les lieux loués et sollicitant l’indemnisation de son préjudice de jouissance, force est de constater que le contrat de bail fait mention d’une superficie de 60 m² concernant le logement loué alors même qu’il résulte des constatations de Soliha que la superficie réelle du logement est de 41 m².

Si le bailleur ne conteste pas le caractère erroné de la mention figurant au contrat de bail, le seul fait que la mention d’une superficie de 41 m² figure sur le diagnostic de performance énergétique ne suffit pas à remettre en cause la réalité du préjudice subi par Mme [S], s’agissant d’une différence de plus du tiers.

Ainsi, le loyer mensuel étant contractuellement fixé à la somme de 550 euros pour une superficie de 60 m², c’est à juste titre que le premier juge a évalué le préjudice subi par la locataire à la somme de 1 750 euros, soit 175€ x 10 mois.

La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.

Sur les autres demandes

Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal, M. [A] [V], sera condamnée à supporter les dépens d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à payer à Mme [S] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal, M. [A] [V], à payer à Mme [M] [S] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamne la SCI [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal, M. [A] [V], aux dépens d’appel.

Le Greffier

Harmony Poyteau

Le Président

Véronique Dellelis