COUR D’APPEL
D’ANGERS
CHAMBRE A – CIVILE
IG/IM
ARRET N°:
AFFAIRE N° RG 21/00938 – N° Portalis DBVP-V-B7F-EZ3V
Jugement du 15 Mars 2021
Juge des contentieux de la protection de Saumur
n° d’inscription au RG de première instance 20/00616
ARRET DU 21 MARS 2023
APPELANTS :
Monsieur [S] [W]
né le [Date naissance 4] 1993 à [Localité 8] (TAHITI)
[Adresse 2]
[Localité 6]
Madame [P] [U] épouse [W]
née le [Date naissance 3] 1988 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 6]
(bénéficient d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/005201 du 01/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ANGERS)
Représentés par Me Meriem BABA, avocat au barreau de SAUMUR – N° du dossier S21-0115
INTIMEE :
SCI HERISSON prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Régine GAUDRE de la SELARL CAPPATO GAUDRE, avocat au barreau d’ANGERS
COMPOSITION DE LA COUR
L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 05 Décembre 2022 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme GANDAIS, conseillère qui a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme MULLER, conseillère faisant fonction de présidente
Mme GANDAIS, conseillère
Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée
Greffière lors des débats : Mme LEVEUF
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 21 mars 2023 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente, et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 10 mars 2018 ayant pris effet le même jour, la SCI Hérisson a donné en location à M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] une maison d’une surface habitable de 130 m² située [Adresse 5] (49) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 890 euros, payable d’avance avant le 10 de chaque mois.
Par acte d’huissier en date du 17 décembre 2019, la SCI Hérisson a fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers pour un montant de 1 312,10 euros en principal et de justifier d’une assurance locative, visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte d’huissier en date du 30 juin 2020, la SCI Hérisson a assigné M. et Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saumur aux fins de voir principalement constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef et les condamner au paiement des arriérés de loyers ainsi qu’à une indemnité d’occupation.
Suivant jugement réputé contradictoire rendu le 15 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saumur devant lequel Mme [P] [U] épouse [W] n’a pas comparu, a :
– constaté la résiliation du contrat de bail à compter du 18 février 2020 par effet de la clause résolutoire insérée au bail et acquise au bailleur,
– ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, du logement situé [Adresse 5], y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,
– dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
– fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] depuis le 18 février 2020 au montant du dernier loyer courant majoré des charges et autres accessoires, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 914,14 euros par mois,
– condamné en tant que de besoin M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] au paiement de celle-ci jusqu’à la libération effective des lieux,
– condamné M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] à payer à la SCI Hérisson la somme de 8 667,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte du 14 janvier 2021, terme de janvier inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1 312,10 euros à compter du commandement de payer du 17 décembre 2019, sur la somme de 3 679,12 euros à compter de l’assignation du 30 juin 2020 et sur le surplus à compter du jugement,
– condamné la SCI Hérisson à verser à M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] les sommes suivantes :
– 1 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de l’atteinte à la jouissance paisible des lieux,
– 360 euros correspondant au coût d’établissement du constat du huissier en date du 15 novembre 2019,
– débouté M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] de leur demande de relogement à la charge du bailleur,
– débouté les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires,
– condamné M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] à payer à la SCI Hérisson une indemnité de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 17 décembre 2019,
– dit que la décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,
– dit que le jugement sera transmis, par les soins du greffe, à Monsieur le sous-préfet de [Localité 9] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.
Par déclaration reçue au greffe le 14 avril 2021, M. et Mme [W] ont interjeté appel de cette décision, sollicitant son infirmation en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant condamné la SCI Hérisson à leur verser les sommes de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de l’atteinte à la jouissance paisible des lieux et de 360 euros correspondant au coût d’établissement du constat du huissier en date du 15 novembre 2019.
Suivant conclusions signifiées le 6 octobre 2021, la SCI Hérisson a formé appel incident du jugement en ses dispositions l’ayant condamnée à payer une indemnité de 1 500 euros en réparation de l’atteinte à la jouissance paisible des lieux ainsi qu’une indemnité de 360 euros correspondant au coût du constat d’huissier du 15 novembre 2019.
Le 28 février 2022, les parties ont été régulièrement avisées de la fixation du dossier selon la procédure à bref délai en application des dispositions expressément visées des articles 905, 905-1 et 905-2 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions :
– 6 janvier 2022 pour M. et Mme [W]
– 31 octobre 2022 pour la SCI Hérisson
qui peuvent se résumer comme suit.
M. et Mme [W] demandent à la cour, au visa des articles 1219, 1719, 1721 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989, 2 du décret du 30 janvier 2002, de :
– infirmer le jugement entrepris,
– débouter la SCI Hérisson de toutes ses demandes,
– en conséquence :
– constater que le logement sis [Adresse 5], donné à bail par la SCI Hérisson via l’agence immobilière «AGENCE DE L’ANJOU», ne respecte pas les critères du logement décent,
– dire qu’ils sont bien-fondés à opposer l’exception d’inexécution au bailleur,
– statuer en ce sens qu’ils n’étaient pas tenus au paiement du loyer compte tenu de l’impossibilité d’occuper les lieux au regard de l’absence de décence du logement,
– infirmer la condamnation prononcée à leur encontre visant à payer la somme de 8 667,10 euros à la SCI Hérisson,
– infirmer la fixation de l’indemnité d’occupation et dire qu’il n’y a lieu au paiement d’une telle indemnité,
– prononcer la résiliation du bail à compter du jour où l’occupation du logement a été rendue impossible par l’absence de décence,
– à titre subsidiaire :
– réduire dans de très larges proportions le montant du loyer dû par eux, eu égard à la gravité des troubles subis,
– condamner la SCI Hérisson à leur payer la somme de 4 621,85 euros au titre du surcoût d’énergie lié à l’absence de système de chauffage en état de fonctionnement,
– infirmer leur condamnation au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner chaque partie au paiement de ses propres dépens de première instance,
– confirmer les dispositions du jugement entrepris non contraires,
– condamner la SCI Hérisson à leur payer la somme de 2 112 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la SCI Hérisson au paiement des entiers dépens d’appel.
À l’appui de leur appel, M. et Mme [W] exposent que les nombreux désordres constatés par l’huissier de justice, requis par eux, établissent que le logement qu’ils occupaient ne remplissait pas les critères minimums de décence. Les appelants indiquent qu’ils se sont ainsi trouvés dans l’impossibilité d’habiter le logement pendant plusieurs mois, étant privés d’un dispositif de chauffage en état de fonctionnement, exposés au danger que présentait l’installation du compteur électrique sous l’évier de la cuisine mais également du fait des autres désordres. S’agissant des pannes répétées de la chaudière, les époux [W] soulignent qu’ils ont dû avoir recours à un chauffage d’appoint qui a considérablement augmenté leur facture d’énergie. Ils déplorent également la mauvaise isolation de la maison. Par ailleurs, les appelants affirment avoir régulièrement alerté sur l’ensemble des difficultés et s’être finalement résignés, faute de réaction de la bailleresse ou de son mandataire, à faire intervenir un huissier de justice pour constater les désordres. À cet égard, M. et Mme [W] soutiennent qu’ils ne sont pas responsables de ceux-ci, pour certains non visibles lors de l’état des lieux d’entrée. S’agissant de la présence de rats, ils font valoir que cette situation à laquelle la bailleresse n’a pas souhaité apporter une solution dans un premier temps, ne leur permettait pas de résider dans le logement en toute sécurité eu égard au danger pour leur santé et notamment pour celle de leurs enfants. En réponse au moyen opposé par l’intimée, évoquant leur obstruction à l’intervention des artisans pour effectuer les travaux, les appelants assurent qu’il n’ont pas empêché l’accès au logement, comme en témoignent plusieurs factures de réparation produites par la bailleresse. Ils reprochent à cette dernière d’avoir minimisé les travaux qui s’avéraient pourtant nécessaires et privilégié des réparations de fortune. Ils estiment, au regard de la gravité des désordres, qu’ils étaient fondés à suspendre le paiement de leur loyer et ce, sans qu’il soit nécessaire d’en solliciter judiciairement l’autorisation. Ils ajoutent qu’ils ne pouvaient pas accepter un plan d’apurement des loyers impayés alors même qu’ils contestaient leur exigibilité au regard du caractère non décent du logement. Ils soulignent que l’intimée n’a pas respecté son obligation de délivrance du bien et que le bail devra être résilié à compter du jour où ils se sont trouvés dans l’impossibilité d’habiter les lieux loués. A titre subsidiaire, ils sollicitent une réduction importante du loyer au vu de l’importance des désordres. De même, en réponse à l’actualisation de la dette locative par l’intimée, les appelants soulignent que la bailleresse a porté atteinte à leur jouissance paisible des lieux au regard des multiples désordres et des nombreuses interventions qui ont été nécessaires pour une remise en état du logement.
La SCI Hérisson demande à la cour de :
– la recevoir en son appel incident et la dire bien fondée,
– débouter M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] de l’intégralité de leurs demandes, tant irrecevables que mal fondées,
– confirmer le jugement rendu le 15 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection de Saumur en ce qu’il a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constaté la résiliation du contrat de bail à compter du 18 février 2020 par effet de la clause résolutoire insérée au bail et acquise au bailleur,
– fixé l’indemnisation d’occupation mensuelle due par M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] depuis le 18 février 2020 au montant du dernier loyer courant majoré des charges et autres accessoires, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 914,14 euros par mois,
– condamné en tant que de besoin M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] au paiement de celle-ci jusqu’à la libération effective des lieux,
– condamné M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] à lui payer la somme de 8 667,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte en date du 14 janvier 2021 (terme de janvier inclus), outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1 312,10 euros à compter du commandement de payer du 17 décembre 2019, sur la somme de 3 679,12 euros à compter de l’assignation du 20 juin 2020 et sur le surplus à compter du présent jugement,
– débouté M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] de leur demande de relogement à la charge du bailleur,
– condamné M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 décembre 2019,
– et y ajoutant, vu le procès-verbal de constat de reprise des lieux en date du 23 août 2021, condamner M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] à lui verser une somme de 7 114,36 euros au titre des loyers et charges dues du 1er février 2021 au 23 août 2021,
– condamner M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] à lui verser, en cause d’appel, une indemnité de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SCI Hérisson souligne à titre liminaire que les appelants n’ont jamais contesté le décompte des loyers et charges impayés et ont même précisé s’être abstenus volontairement de les régler à compter du 1er novembre 2019. L’intimée observe que les locataires ont varié, affirmant dans un premier temps avoir consigné les loyers à la caisse des dépôts et consignations puis ensuite les avoir déposés sur le livret d’épargne de Mme [W], sans toutefois en justifier. À titre principal, l’intimée soutient que les locataires ne pouvaient se dispenser de payer leurs loyers au motif inopérant du caractère non décent du logement. Elle affirme qu’il s’agissait en réalité pour les époux [W] de ne pas payer leurs loyers au même titre que leurs factures d’eau, de gaz et d’électricité. En réponse aux moyens adverses, l’intimée fait valoir que les appelants n’établissent aucunement l’indécence voire même l’inhabitabilité des lieux loués. Elle rappelle que ceux-ci, entièrement rénovés en 2011, ont été offerts aux locataires en bon état locatif, exempts de toute infestation d’espèces nuisibles ou parasites. Elle ajoute que les époux [W] n’ont jamais formulé de demandes particulières relatives aux difficultés mentionnées au constat d’huissier du 15 novembre 2019 ni davantage signalé de dysfonctionnements autres que ceux pour lesquels des réparations sont toujours intervenues rapidement. Ainsi, s’agissant des pannes alléguées de la chaudière qui auraient contraint les époux [W] à quitter pendant plusieurs mois le logement, la SCI Hérisson indique d’une part qu’elle n’a pas été avisée de cette situation et d’autre part que la version des faits donnée par les locataires est mensongère au regard notamment de l’arriéré important des factures d’électricité témoignant d’une occupation des lieux. L’intimée s’étonne également de ce que les appelants n’ont jamais dénoncé l’absence d’eau chaude qui est fournie par la chaudière prétendument défaillante. Plus généralement, l’intimée considère que les anomalies relevées par l’huissier de justice ne rendent pas le logement insalubre et ce d’autant qu’informée de celles-ci, elle a rapidement fait en sorte qu’il y soit remédié. Sur ce point, elle fait grief aux appelants de n’avoir pas permis la réalisation de l’ensemble des travaux pour remédier aux désordres mentionnés au constat d’huissier alors que plusieurs artisans ont été rapidement missionnés par ses soins. En réponse à la demande reconventionnelle des époux [W] sollicitant sa condamnation à payer leur arriéré inhérent au surcoût de consommation électrique, l’intimée réplique que l’installation de chauffage fonctionnait et que les deux pannes signalées ont été réparées rapidement. Elle ajoute que les appelants ne rapportent pas la preuve d’un prétendu surcoût, s’abstenant volontairement de produire, comme sollicité, l’ensemble des factures d’énergie depuis la prise à bail. Enfin, au soutien de son appel incident, l’intimée se prévaut de l’absence de tout manquement de sa part s’agissant de la jouissance paisible des lieux et estime par ailleurs qu’elle n’a pas à supporter le coût du constat d’huissier requis par les époux [W]. Enfin, la SCI Hérisson sollicite la liquidation de son préjudice financier, les lieux ayant été repris le 23 août 2021.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2022 conformément à l’avis de fixation à bref délai adressé par le greffe aux parties le 28 février 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
I- Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.
En application de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 venu définir les caractéristiques du logement décent mentionne notamment la nécessité pour le logement loué d’assurer le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le même texte impose l’existence de réseaux et branchements d’électricité et de gaz, d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement. Le logement doit en outre permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux critères de logement décent, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.
Par ailleurs, aux termes des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus, de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.
Il est de jurisprudence constante que l’exception d’inexécution n’est admise que si un désordre rend les lieux, non seulement indécents, mais inhabitables.
En l’espèce, l’article VIII ‘Clause résolutoire’ des conditions générales du bail conclu le 10 mars 2018 entre la SCI Hérisson, bailleresse et M. et Mme [W], locataires, prévoit la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.
La SCI Hérisson a fait signifier, le 17 décembre 2019, à M. et Mme [W], locataires, un commandement de payer la somme de 1 312, 10 euros en principal, correspondant aux loyers et charges demeurant impayés au 9 décembre 2019.
Les décomptes locatifs arrêtés au 9 juin, 7 septembre et 16 novembre 2020 ainsi qu’au 14 janvier 2021, versés aux débats par la bailleresse et non discutés par les appelants, font apparaître que la dette locative n’a pas été soldée dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à compter du 18 février 2020.
M. et Mme [W], pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire et justifier leurs impayés depuis le mois de novembre 2019, invoquent l’exception d’inexécution par la bailleresse de son obligation de mise à disposition d’un logement décent au sens des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. A hauteur d’appel, ils ajoutent que l’état du logement était tel qu’il était rendu inhabitable.
Au soutien de leurs allégations, ils produisent un constat d’huissier réalisé le 15 novembre 2019 ainsi qu’une attestation en date du 6 juillet 2021 établie par Mme [O] [X], soeur de M. [W].
Mme [X] atteste avoir été contactée courant novembre 2018, par sa belle-soeur, Mme [W], qui lui a fait part d’une panne de chauffage. Elle indique que les travaux n’étant pas effectués et la situation s’éternisant, elle a accueilli chez elle sa belle-soeur et ses quatre neveux et nièces, pendant une période de quatre mois. Mme [X] ajoute qu’à l’issue de cette période, Mme [W] a pu ensuite regagner son domicile mais seulement pendant un mois, étant à nouveau contrainte de quitter les lieux face à l’apparition de nuisibles (rats). L’attestante ajoute avoir pu constater de nombreux dysfonctionnements ‘notamment des fuites, une installation électrique dangereuse ainsi qu’un bac de douche menaçant de s’effondrer’.
Par ailleurs, les constatations de l’huissier, développées de manière circonstanciées par le premier juge, portent notamment sur :
– la présence de rongeurs dans la cuisine,
– l’installation du compteur électrique dans le meuble sous évier, dans la cuisine,
– la présence de passages d’air au niveau des cheminées fermées du salon et des chambres du 1er étage, au niveau du verrou bas de la porte d’entrée ainsi qu’en bas de porte,
– la présence d’importantes traces d’humidité au niveau du plafond au dessus de la douche de salle de bains, la présence d’eau au sol, l’absence de VMC ou système d’aération dans la salle de bains si ce n’est la fenêtre côté rue,
– une fenêtre qui ne ferme pas dans la première chambre à gauche en sortant de l’escalier,
– l’existence d’un trou béant dans le plancher de la salle de bain de la chambre parentale, visible au niveau du plafond du porche,
– le mauvais état de la terrasse qui est faiblement sécurisée avec une toile rigide faisant office de garde-corps et un espace entre ladite toile et le sol de la terrasse donnant sur la cour située en contrebas.
Ce constat établit qu’à sa date d’établissement, le logement ne correspond pas aux critères de la décence faute d’être protégé contre les eaux de ruissellement, remontées d’eaux, infiltrations d’eau, d’air et de disposer d’une installation électrique conforme aux normes de sécurité. De même, contreviennent à l’exigence d’un logement décent, l’absence de VMC dans la salle de bains du 1er étage ainsi que le vélux de la chambre du second étage qui n’assure pas le clos.
Les appelants n’apportent pas de précision sur les dates d’apparition des désordres.
Il importe en conséquence d’examiner l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement le 10 mars 2018, particulièrement détaillé, avec de nombreuses photographies en annexe pour décrire le logement. Cet état des lieux d’entrée ne fait état d’aucune difficulté majeure, la maison apparaissant dans un bon état général. S’agissant plus spécialement des lieux où l’huissier a repéré des désordres, la salle de bains au 1er étage présentait au niveau du plafond, de l’humidité au-dessus de la douche et les joints de celle-ci étaient noircis. Les vélux des chambres 3 et 4 situées au 2ème étage se trouvaient en bon état de fonctionnement. Il n’y avait aucun trou au niveau du sol de la salle d’eau au 1er étage. Enfin, la terrasse était décrite comme comportant une paillasse le long de la rambarde et étaient signalées deux lattes cassées vers le fond.
Si l’état des lieux d’entrée ne localise pas le compteur électrique, il résulte des écritures des parties que son installation au niveau du meuble bas, dans la cuisine, sous l’évier, se présentait déjà comme telle lors de la prise à bail, l’installation électrique ayant été entièrement refaite en 2011. L’intimée produit aux débats un diagnostic de performance énergétique en date du 12 mai 2011 établi par la société Allodiagnostic Anjou. Ce rapport ne comporte aucune mention portant sur la vérification de la conformité de l’installation électrique au regard des normes de sécurité en vigueur. En tout état de cause, les appelants qui ont pu indiquer à l’huissier que le compteur, du fait d’une fuite d’eau de l’évier, avait disjoncté et s’était mis en sécurité, au début de leur occupation du logement, ne font pas état d’autres phénomènes similaires et ils ne justifient pas avoir mis en demeure la bailleresse de procéder à la mise en conformité de l’installation.
S’agissant des problèmes d’humidité et fuites d’eau au niveau des pièces sanitaires, il apparaît que les époux [W] avaient signalé des désordres affectant les salles de bains. Ainsi, le 1er octobre 2018, soit quelques mois après leur entrée dans les lieux, M. [F], artisan en électricité, chauffage, plomberie, aménagement salle de bains, était intervenu pour une reprise en étanchéité de la faïence au sol de la salle de bains. En juin 2019, le même artisan était intervenu au niveau de la douche de l’étage pour une recherche de fuite dans le plafond, sous le porche extérieur. Il avait cassé le plafond sous le porche et réparé la fuite résultant d’un tuyau cassé, nécessitant ensuite la réfection du plafond. La cour observe qu’il s’agit de l’endroit où l’huissier a relevé l’existence d’un trou au niveau du plancher de la salle de bains. Il s’évince du courrier de l’agence immobilière adressé le 30 décembre 2019 aux locataires que bien que la réparation du plafond ait été facturée à la bailleresse par l’artisan en juin 2019, ce dernier n’avait pas procédé immédiatement à cette réfection, s’étant ‘engagé à venir boucher le trou dans le plafond au niveau du porche après quelques jours pour s’assurer de la bonne réparation’ et n’étant finalement pas revenu pour reboucher le trou.
Au regard de ces désordres apparus et réparés, pour certains, avant l’établissement du constat d’huissier mais également des mentions figurant à l’état des lieux d’entrée s’agissant de traces d’humidité dans ces mêmes pièces, les appelants rapportent la preuve de défauts d’isolation, de ventilation, d’étanchéité de certaines menuiseries et l’imputabilité de ces désordres à la bailleresse, sans que leur responsabilité puisse être mise en cause du fait de leur usage du logement.
S’agissant du vélux de la chambre située à l’étage, dysfonctionnant pour rester constamment en position ouverte, la cour relève, tout comme le premier juge, que le bon fonctionnement des huisseries n’a pas été vérifié lors de l’entrée dans les lieux de sorte qu’il ne peut être tenu pour certain.
S’agissant de l’absence de chauffage pendant plusieurs mois alléguée par les appelants, l’huissier de justice n’a pas constaté de défaillance de la chaudière décrite comme ‘ancienne’, rapportant les propos des locataires indiquant avoir été privés dernièrement de chauffage pendant une semaine du fait d’une panne de la chaudière et constatant la présence de plusieurs convecteurs mobiles d’appoint. Il est constant d’une part que la chaudière est régulièrement entretenue au titre d’un contrat d’entretien auprès de la société Savelys devenue Engie. D’autre part, au début du mois de mars 2019, M. [F], plombier-chauffagiste, est intervenu pour une panne signalée le 28 février 2019, pour réparer une fuite sur la chaudière, installer de nouveaux purgeurs sur les radiateurs et remplacer trois têtes thermostatiques sur les radiateurs. Le 12 novembre 2019 et en lien manifeste avec la panne évoquée par les époux [W] dans le constat d’huissier, M. [F] est intervenu à nouveau sur la chaudière pour une modification hydraulique du raccordement de la chaudière (car circulateur et soupape de sécurité HS), tout en indiquant que celle-ci, en bout de course, devrait être remplacée. Pour le reste, aucun des éléments produits par les appelants ne permet à la cour de retenir une panne de la chaudière avant et après ces travaux, qui aurait conduit à leur départ des lieux pendant plusieurs mois. Les appelants ne s’expliquent pas davantage sur le coût du chauffage, soit une facture de régularisation pour leur consommation d’électricité d’un montant de 4 600 euros alors qu’ils n’auraient pas été présents de novembre 2018 jusqu’au mois de mars 2019. En outre et surtout, les époux [W] ne justifient pas avoir sollicité la bailleresse ou son mandataire sur une absence de chauffage et d’eau chaude au cours de l’hiver 2018 et sur l’urgence à intervenir. A cet égard, il n’est pas discuté par les appelants que la bailleresse a fait procéder aux réparations nécessaires de la chaudière tombée en panne en mars et novembre 2019 et ce, sans délai, après avoir été informée du problème. Dès lors et au vu de ce qui précède, la seule attestation de Mme [X], produite devant la cour, rapportant les dires de sa belle-soeur, Mme [W] s’agissant de pannes de chauffage courant novembre 2018, ne peut établir la réalité d’un logement non chauffé pendant plusieurs mois.
Par ailleurs, les époux [W] font état de leur impossibilité d’habiter les lieux du fait de la présence de nuisibles. Ils établissent, au moyen du constat d’huissier, la présence de souris dans la cuisine. Ils ne discutent pas que la présence de ces nuisibles n’a été portée à la connaissance de la bailleresse que courant décembre 2019, dans le cadre de la communication du constat d’huissier du 15 novembre 2019 alors même que ces nuisibles auraient été présents dans le logement depuis le mois de mai 2019, à la lecture de l’attestation de Mme [X]. La SARL Pavillon, spécialisée notamment dans la dératisation, sollicitée par la bailleresse pour intervenir, a attesté le 5 juin 2020 avoir pris contact à plusieurs reprises avec les locataires, lesquels ont refusé son intervention pendant le confinement et par la suite malgré plusieurs propositions de rendez-vous. Les appelants reconnaissent avoir réglé par eux-mêmes le problème, ne souhaitant pas attendre une réaction de la bailleresse qui, dans un premier temps, refusait d’intervenir. En tout état de cause, la cour observe que cette intrusion de nuisibles apparaissait limitée à la seule pièce de la cuisine, ce qui ne permet pas de soutenir que le logement était devenu inhabitable pour ce motif.
Enfin et comme retenu à juste titre par le premier juge, les époux [W] ne peuvent valablement se plaindre d’une terrasse qui ne serait pas suffisamment sécurisée puisqu’à l’entrée dans les lieux, un système de sécurité était bien présent avec une cloison paillée. Le remplacement de cette cloison par une simple toile tendue relève de la responsabilité de M. et Mme [W] de sorte qu’ils ne sauraient imputer cette situation de potentielle dangerosité à la bailleresse.
Du tout, il en résulte que si les appelants démontrent que le logement présentait, au jour du constat d’huissier, des désordres, ils ne justifient cependant pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux.
Dans ces conditions, l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement de tout loyer ne peut être accueillie. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée à l’article VIII du bail sont donc réunies depuis le 18 février 2020 comme l’a exactement décidé le premier juge. Le jugement déféré sera dès lors confirmé en ce qu’il a constaté, pour manquement à l’obligation de payer le loyer, l’acquisition de la clause résolutoire à cette date et ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. et Mme [W] du logement occupé ainsi que celle de tous occupants de leur chef.
II – Sur la créance locative et l’atteinte à la jouissance paisible des lieux loués
L’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation que le premier juge a exactement fixé au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues à la date de la résiliation, si le bail s’était poursuivi soit la somme mensuelle de 914,14 euros.
Les décomptes locatifs produits aux débats par la bailleresse, faisant apparaître des impayés depuis novembre 2019 et l’absence de tout versement depuis lors, ne sont pas contestés par les appelants.
Ces derniers demandent à titre subsidiaire de réduire dans de très larges proportions le montant du loyer dû eu égard à la gravité des troubles subis.
Cette demande s’analyse nécessairement au titre du préjudice de jouissance induit par les désordres ayant rendu le logement indécent.
La cour rappelle que pour se prévaloir d’un tel préjudice, le locataire doit avoir mis en demeure le bailleur de mettre aux normes le logement sauf lorsque l’indécence existe ab initio.
A cet égard, il convient d’observer que les désordres mentionnés au constat d’huissier établi le 15 novembre 2019 n’existaient pas lors de l’entrée dans les lieux, à l’exception du compteur électrique installé sous un point d’eau, dans la cuisine.
Il n’est pas discuté par les appelants que ce constat d’huissier a été porté à la connaissance de l’agence immobilière chargée de la gestion du bien, le 17 décembre 2019, ainsi que cela résulte du courrier de l’agence du 30 décembre 2019 qui accuse réception de ce document, tout en indiquant ‘nous ne pouvons traiter les problèmes que si nous en sommes avertis. Ce logement vous a été livré en très bon état comme indiqué sur l’état des lieux et étant les occupants, si des choses interviennent, vous avez l’obligation de nous en informer. Nous aurions aimé que vous preniez rdv pour nous exposer tous ces faits avant d’en arriver à des méthodes extrêmes’.
Sur ce point, si les appelants affirment avoir régulièrement dénoncé les désordres et le caractère indécent du logement loué, exclusivement par voie téléphonique, cela est catégoriquement contesté par l’intimée. Au regard des pièces produites aux débats, M. et Mme [W] ne justifient pas avoir avisé la bailleresse ou son mandataire en charge de la gestion du bien, avant la remise du constat d’huissier.
Pour sa part, la bailleresse justifie de plusieurs démarches, après réception du constat d’huissier, afin de procéder aux réparations nécessaires :
– intervention de M. [F] pour pose d’un placo au niveau du trou dans le plancher de la salle de bains,
– demande d’intervention de M. [F] pour le remplacement de la chaudière et versement d’un acompte de 1 324,18 euros à ce titre, le 25 février 2020,
– demande d’intervention le 3 janvier 2020 auprès de la société Couverture Saumuroise pour le remplacement du vélux défectueux et la réfection de l’isolation autour des vélux des chambres présentant une usure anormale au niveau de l’isolation ; devis accepté le 23 janvier 2020 pour le remplacement du velux défectueux par la société Couverture Saumuroise et travaux facturés le 3 mars 2020,
– demande d’intervention pour l’isolation des conduits de cheminée et le bas de porte d’entrée,
– intervention le 25 août 2020 de M. [Y] pour la fourniture et la pose de grilles d’aération sur les menuiseries en bois, pour permettre la ventilation de l’air,
– devis du 3 juillet 2020 de M. [F] pour la pose d’un aérateur dans la salle de bains et le déplacement du tableau électrique situé dans la cuisine.
Or, les époux [W] n’ont pas permis, le 20 janvier 2020, l’intervention de M. [F] venu installer une nouvelle chaudière en raison d’un problème d’ordre familial et alors qu’un accord sur le rendez-vous était intervenu avec l’agence immobilière. C’est dans ces conditions que l’agence immobilière a mis en demeure les époux [W], suivant courrier recommandé du 26 mai 2020, de permettre à M. [F] de laisser l’accès au logement les 15 et 16 juin pour permettre la réalisation des travaux. La nouvelle chaudière a finalement été installée le 25 juin 2020.
De même, l’agence immobilière justifie avoir sommé, par courriel du 5 octobre 2020, les époux [W] de laisser à M. [F] l’accès au logement pour la mise en place d’une VMC dans la deuxième salle de bains et pour déplacer le tableau électrique de la cuisine. Faute pour l’artisan d’obtenir une réponse de la part des locataires, l’agence immobilière a demandé aux époux [W] de laisser libre l’accès à leur domicile, le 26 octobre 2020, ou encore de laisser un jeu de clé à l’agence. Ces travaux n’ont pu être réalisés, Mme [W] indiquant finalement qu’elle n’était plus disponible le 26 octobre 2020.
L’intimée justifie encore de ce que le 31 janvier 2020, l’agence immobilière, ne parvenant pas à contacter les locataires pour effectuer les travaux dans le logement, s’adressait à Mme [X], soeur de M. [W], pour rappeler l’intervention de plusieurs artisans et la nécessité de permettre l’accès aux lieux loués.
Si l’opposition de M. et Mme [W] aux interventions des différentes entreprises mandatées par la bailleresse pour procéder aux travaux de réfection est démontrée ainsi que leur absence d’information de la bailleresse relativement aux désordres, il n’en demeure pas moins que certains ont causé aux locataires un trouble dans la jouissance paisible de leur logement. Comme rappelé précemment, la non conformité de l’installation électrique, dès l’entrée dans les lieux, ainsi que la présence d’un trou dans le plancher de la salle de bains qui a persisté entre le mois de juin 2009 jusqu’au mois de janvier 2010, date prévue des travaux de réfection, tout comme l’existence de nuisibles dans la cuisine qui n’a pas été traitée avec l’urgence requise par l’intimée, ont nécessairement causé un préjudice de jouissance aux locataires. Il convient néanmoins, au regard de la durée et de la teneur des troubles subis, de limiter, par voie de réformation du jugement entrepris, l’indemnisation du préjudice des appelants à la somme de 1 000 euros.
Les appelants, qui sont accueillis en leur demande indemnitaire pour trouble de jouissance, ne démontrant pas que les désordres susmentionnés leur aient causé un préjudice excédant celui qui a d’ores et déjà été indemnisé au titre du trouble de jouissance, seront déboutés de leur demande subsidiaire de réduction du loyer.
Par ailleurs, compte tenu des décomptes locatifs versés aux débats et non discutés, de la demande d’actualisation formée par l’intimée devant la cour, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ces chefs portant sur l’indemnité d’occupation et sur les sommes dues au 14 janvier 2021, majorées des intérêts au taux légal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par M. et Mme [W] et de les condamner en complément à verser à la SCI Hérisson la somme de 7 114,36 euros correspondant aux indemnités d’occupation augmentées de la taxe d’habitation au prorata et des frais d’entretien de la chaudière au prorata, impayés du 1er février 2021 au 23 août 2021, date de reprise des lieux, établie selon procès-verbal d’huissier produit aux débats.
III- Sur le coût de l’établissement du constat d’huissier en date du 15 novembre 2019
Le premier juge a mis à la charge de la SCI Hérisson la somme de 360 euros, correspondant au coût du constat d’huissier réalisé le 15 novembre 2019 à la demande de M. et Mme [W].
Au bénéfice des développements qui précèdent et de la solution retenue par la cour au titre du trouble de jouissance subi par les locataires, il y a lieu, par voie de réformation du jugement entrepris, de mettre la moitié du coût du constat d’huissier à la charge de la bailleresse, soit la somme de 180 euros.
IV- Sur la demande reconventionnelle en paiement au titre du surcoût d’énergie
M. et Mme [W] demandent le paiement par la SCI Hérisson de la somme de 4 621,85 euros au titre du surcoût d’énergie lié à l’absence de système de chauffage en état de fonctionnement. Ils produisent à cet effet un courrier du 30 juin 2021 d’un cabinet de recouvrement de créance mandaté par la société Total Direct Energie. Si les appelants attribuent cette facture qu’ils qualifient de ‘régularisation’, au chauffage électrique d’appoint mis en place dans le logement, aucun décompte de la somme due n’est produit aux débats de sorte qu’il n’est pas possible à la cour de vérifier la période de consommation d’électricité correspondant à la somme réclamée.
Ne démontrant dès lors aucune surconsommation d’électricité qui pourrait être imputable aux pannes de la chaudière, constatées en mars et novembre 2019, ils seront déboutés de leur demande.
V- Sur les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
M. et Mme [W], qui succombent principalement en leur appel, devront supporter les dépens d’appel.
Ils seront par ailleurs déboutés de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En revanche, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Hérisson les frais engagés pour la défense de ses intérêts en cause d’appel. M. et Mme [W] seront condamnés à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Statuant dans les limites de l’appel,
CONFIRME le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saumur du 15 mars 2021 sauf en ses dispositions ayant condamné la SCI Hérisson à payer à M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] les sommes de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance et 360 euros au titre du coût d’établissement du constat d’huissier du 15 novembre 2019,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
CONDAMNE M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] à payer à la SCI Hérisson la somme de 7 114, 36 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour le logement, du 1er février 2021 au 23 août 2021, date de libération effective des lieux,
CONDAMNE la SCI Hérisson à payer à M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] la somme de 1 000 euros en réparation de leur trouble de jouissance,
CONDAMNE la SCI Hérisson à payer à M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] la somme de 180 euros, correspondant à la moitié du coût du constat d’huissier du 15 novembre 2019,
DEBOUTE M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] de leur demande subsidiaire de réduction du loyer,
DEBOUTE M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] de leur demande formée à l’encontre de la SCI Hérisson, tendant au paiement de la somme de 4 621,85 euros au titre du surcoût d’énergie,
CONDAMNE M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] à payer à la SCI Hérisson la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à raison des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,
DEBOUTE M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] de leur demande formée à l’encontre de la SCI Hérisson au titre des frais irrépétibles d’appel,
CONDAMNE M. [S] [W] et Mme [P] [U] épouse [W] aux dépens d’appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. LEVEUF C. MULLER
