ARRET N°283
FV/KP
N° RG 22/00782 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GQCY
[V]
C/
[R]
[R]
SA AXA
S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE A. RATEAU
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE POITIERS
2ème Chambre Civile
ARRÊT DU 20 JUIN 2023
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/00782 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GQCY
Décision déférée à la Cour : jugement du 02 février 2022 rendu(e) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHELLE.
APPELANT :
Monsieur [A] [V]
né le 17 Septembre 1985 à [Localité 10] (MAROC)
[Adresse 3]
[Localité 9]
Ayant pour avocat postulant Me Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS
Ayant pour avocat plaidant Me François DRAGEON, avocat au barreau de LA ROCHELLE.
INTIMES :
Monsieur [Y] [R]
né le 17 Janvier 1953 à [Localité 13] (67)
[Adresse 6]
[Localité 2]
Ayant pour avocat plaidant Me Catherine CIBOT-DEGOMMIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
Madame Marie [R]
née le 27 Juin 1955 à [Localité 11]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Ayant pour avocat plaidant Me Catherine CIBOT-DEGOMMIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.
SA AXA pris en la personne de son Président domicilié en cette qualité au siège social sis.
[Adresse 4]
[Localité 7]
Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS
Ayant pour avocat plaidant Me Jérôme GARDACH, avocat au barreau de LA ROCHELLE.
S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE A. RATEAU
[Adresse 5]
[Localité 1]
Ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS
Ayant pour avocat plaidant Me Marie-Anne BUISSIERES, avocat au barreau de LA ROCHELLE
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 26 Avril 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Claude PASCOT, Président
Monsieur Fabrice VETU, Conseiller
Monsieur Cédric LECLER, Conseiller
qui en ont délibéré
GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,
ARRÊT :
– CONTRADICTOIRE
– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,
– Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 05 février 2018, M. [Y] [R] et Madame [F]-[X] [R] (les époux [R]) ont donné à bail commercial à M. [A] [V] deux locaux professionnels livrés bruts situés [Adresse 8] à [Localité 2] (17) moyennant un loyer annuel de 8.400 €, soit 700 € HT par mois.
Ce contrat de bail a été souscrit par l’intermédiaire de la SARL Agence A. Rateau, assurée par la SA AXA FRANCE LARD, à qui Monsieur et Madame [R] avaient confié un mandat de gestion et de location. L’entrée dans les lieux a été rétroactivement fixée au 1er février 2018.
Le bail était consenti pour l’activité de nettoyage courant de bâtiments, salon de thé, bar à chicha, petite restauration à l’exclusion de toute autre.
Soutenant avoir découvert que le règlement de copropriété lui interdisait d’exploiter l’activité prévue, à savoir l’ouverture d’un bar restaurant, M. [A] [V] a saisi le juge des référés, au contradictoire de Monsieur et Madame [R], de la SARL Agence A. Rateau et de la SA AXA FRANCE IARD.
Par ordonnance du 30 avril 2019, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise et désigné M. [N] pour y procéder. Par ailleurs, il a ordonné le séquestre des loyers dus par M. [A] [V] sur le compte du bâtonnier de la [Localité 12] dans l’attente de l’action résolutoire et en responsabilité devant être engagée par M. [A] [V].
Par exploits d’huissier des 29 mai et 03 juin 2019, [A] [V] a fait assigner, à comparaître devant le tribunal judiciaire de la Rochelle, Monsieur et Madame [R] et la SARL Agence A. Rateau aux fins de voir leur responsabilité engagée et ses préjudices indemnisés. Cette dernière a appelé en la cause la SA FRANCE IARD. Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 21 novembre 2019.
L’expert a déposé son rapport le 12 juin 2020.
Par jugement en date du 02 février 2022, le tribunal judiciaire de la Rochelle a statué ainsi :
– Prononce la résolution du bail commercial souscrit le 05 février 2018 aux torts de Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [R] ;
– Dit que la SARL Agence A. Rateau a commis une faute en sa qualité de mandataire ;
– Condamne en conséquence solidairement M. [Y] [R] et Madame [F] [R] , la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD à verser à M. [A] [V] les sommes suivantes majorées des intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2019 ;
1.400 € au titre du dépôt de garantie,
42.417,20 € en deniers ou quittances, au titre des loyers les loyers réglés depuis le jour du contrat de bail jusqu’à la présente décision, soit 910 € par mois depuis le 1 er février 2018 jusqu’au 19 janvier 2022, sous réserve que M. [A] [V] effectue la preuve des règlements,
1.512 € au titre des honoraires de rédaction du contrat de bail,
44.452 € dont à déduire la TVA au titre des travaux réalisés,
3.000 € en réparation du préjudice moral,
– Ordonne la capitalisation des intérêts ;
– Dit qu’il sera déduit de ces condamnations les sommes versées par Monsieur [A] [V] à Madame le Bâtonnier de [Localité 12] ès qualité de séquestre ;
– Ordonne à Madame le Bâtonnier de [Localité 11] ès qualité de séquestre de restituer les sommes réglées entre ses mains par Monsieur [A] [V] ;
– Condamne solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [R], la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur [A] [V] la somme de 15.000 € en réparation de la perte de chance d’exploiter les lieux majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement ;
– Dit que la SA AXA FRANCE JARD est fondée à opposer à Monsieur [A] [V] une franchise de 1.800 € ;
– Condamne Monsieur [A] [V] à restituer à Monsieur et Madame [R] les clés des locaux donnés à bail dans le délai de 8 jours à compter de la signification du jugement, sous peine d’astreinte de 50 € par jour de retard dans la limite de trois mois ;
– Condamne in solidum la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD, dans les limites de la franchise contractuelle pour cette partie à garantir M. [Y] [R] et Madame [F] [R] de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre, en principal intérêts frais irrépétibles et dépens ;
– Condamne in solidum la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD à payer à Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [R] la somme de 18.000 € en réparation de la perte de chance locative ;
– Condamne in solidum la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD à verser à M. [Y] [R] et Madame [F] [R] la somme de 3.000 € en réparation du préjudice moral ;
– Condamne la SA AXA FRANCE IARD à relever indemne la SARL Agence A, Rateau de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, dans les limites de la franchise contractuelle ;
– Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;
– Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD ;
– Condamne solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [R], la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD à verser à M. [A] [V] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamne in solidum la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [R] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamne solidairement Monsieur et Madame [R], la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD aux dépens incluant les frais d’expertise taxés à la somme de 5.560 € et ceux de l’instance en référé ;
– Ordonne l’exécution provisoire.
Par déclaration au greffe de la Cour d’appel de Poitiers en date du 23 mars 2022, Monsieur [A] [V] a relevé appel de la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [R], la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD à lui verser la somme de 15.000 € en réparation de la perte de chance d’exploiter les lieux majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement partiel du jugement.
La procédure a été élargie à l’ensemble des chefs de jugements précités par suite de l’appel incident formé par AXA France Iard.
Monsieur [A] [V], par conclusions communiquées par voie électronique le 21 décembre 2022, demande à la cour de :
– Confirmant la décision entreprise,
– Prononcer la résolution de la convention de bail commercial sous seing privé intervenu entre Monsieur [A] [V], et Monsieur [Y], [I] [R] et Madame [F] [K] épouse [R] du fait de l’impropriété totale de la chose louée avec sa destination et de la faute des bailleurs et de la société Agence Rateau,
– Condamner solidairement Monsieur [Y], [I] [R], Madame [F] [K] épouse [R], la société Agence Rateau et la société AXA France Iard à payer et restituer à Monsieur [A] [V] :
– le dépôt de garantie payé à concurrence de 1.400,00 €,
– la somme de 42.417,00 € de loyers en denier ou quittances,
– les honoraires de rédaction du bail soit la somme de 1.512,00 €,
– Dire et juger que ces sommes produiront intérêts au taux légal majoré de 10 % à compter du jour de l’assignation et se capitaliseront par années entières jusqu’à parfait paiement,
– Condamner solidairement Monsieur [Y], [I] [R], Madame [F] [K] épouse [R], la société Agence Rateau et la société AXA France Iard à payer à Monsieur [A] [V] à titre de dommages et intérêts, la somme de 44.452,00 € TTC représentant le montant des travaux par lui exposés en pure perte, sauf à parfaire au regard de l’expertise en cours,
Réformant pour le surplus,
– Condamner solidairement Monsieur [Y], [I] [R], Madame [F] [K] épouse [R], la société Agence Rateau et la société AXA France Iard à payer à Monsieur [A] [V] à titre de dommages et intérêts, la somme de 216.000,00 € représentant le montant de sa perte d’exploitation,
– Condamner solidairement Monsieur [Y], [I] [R], Madame [F],
– Dire et juger que ces sommes produiront intérêts au taux légal majoré de 10 % à compter du jour de l’assignation et se capitaliseront par années entières jusqu’à parfait paiement,
– Constater que les demandes d’appels incidentes ne sont pas soutenues en cause d’appel sauf celles qui concernent le quantum des sommes allouées par les premiers juges à Monsieur [A] [V] au titre des travaux engagés et des pertes d’exploitation,
– Dire et juger que toutes autres demandes de réformation sont irrecevables comme abandonnées,
– Débouter la société Agence Rateau et la société AXA France Iard de leurs appels incidents, et de toutes leurs demandes, fins et moyens,
– Condamner solidairement Monsieur [Y], [I] [R], Madame [F] [K] épouse [R], la société Agence Rateau et la société AXA France Iard à payer à Monsieur [A] [V] la somme de 5.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance en appel.
Les époux [R], par conclusions RPVA du 06 septembre 2022, demandent à la cour de :
– Déclarer mal fondé l’appel de Monsieur [V] et l’en débouter,
En conséquence,
– Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de La Rochelle le 02 février 2022,
Y ajoutant,
– Condamner Monsieur [V] à payer à M et Mme [R] une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 au titre des frais irrépétibles devant la Cour,
– Débouter Monsieur [V] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions contraires aux présentes,
– Condamner Monsieur [V] en tous les dépens.
La SARL A. Rateau, par conclusions communiquées par voie électronique le 21 décembre 2022, demande à la cour de :
Déclarer mal fondé l’appel de Monsieur [V] et l’en débouter,
A titre subsidiaire,
Réformer le jugement de première instance en ce qu’il a accordé des sommes trop importantes au titre des travaux réalisés par Monsieur [V],
Réduire sa demande à la somme de 7.365,13 € TTC au titre des travaux,
A titre infiniment subsidiaire,
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de La Rochelle le 02 février 2022
En toute hypothèse,
Si par extraordinaire la cour d’appel réformait partiellement le jugement de première instance et recevait les demandes de Monsieur [V] et/ ou de Monsieur et Madame [R],
Condamner la société AXA France IARD à garantir et relever indemne la SARL AGENCE RATEAU de toutes les condamnations pouvant intervenir à son encontre,
Condamner Monsieur [A] [V] aux entiers dépens de l’instance.
Condamner Monsieur [A] [V] au paiement de la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles devant la Cour.
AXA France Iard, par conclusions électroniques communiquées le 21 septembre 2022, demande à la cour de :
Juger recevable et fondée l’appel incident formé par AXA France IARD à l’encontre de toutes les dispositions du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE le 2 février 2022 en ce que le tribunal a :
-Prononcé la résolution du bail commercial souscrit le 05 février 2018 aux torts de Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [R] ;
– Prononcé la résolution du bail commercial souscrit le 5 février 2018 aux torts de Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [R] ;
– Dit que la SARL Agence A. Rateau a commis une faute en sa qualité de mandataire ;
– Condamné en conséquence solidairement M. [Y] [R] et Madame [F] [R] , la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD à verser à M. [A] [V] les sommes suivantes majorées des intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2019 ;
1.400 € au titre du dépôt de garantie,
42.417,20 en deniers ou quittances, au titre des loyers les loyers réglés depuis le jour du contrat de bail jusqu’à la présente décision, soit 910 € par mois depuis le 1er février 2018 jusqu’au 19 janvier 2022, sous réserve que M. [A] [V] effectue la preuve des règlements,
1.512 € au titre des honoraires de rédaction du contrat de bail,
44.452 € dont déduire la TVA au titre des travaux réalisés,
3.000 € en réparation du préjudice moral,
– Ordonné la capitalisation des intérêts ;
– Dit qu’il sera déduit de ces condamnations les sommes versées par Monsieur [A] [V] à Madame le Bâtonnier de [Localité 12] ès qualité de séquestre ;
– Ordonné à Madame le Bâtonnier de [Localité 11] ès qualité de séquestre de restituer les sommes réglées entre ses mains par Monsieur [A] [V] ;
– Condamné solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [R], la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur [A] [V] la somme de 15.000 € en réparation de la perte de chance d’exploiter les lieux majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement ;
– Dit que la SA AXA FRANCE JARD est fondée à opposer à Monsieur [A] [V] une franchise de 1.800 € ;
– Condamné Monsieur [A] [V] à restituer à Monsieur et Madame [R] les clés des locaux donnés à bail dans le délai de 8 jours à compter de la signification du jugement, sous peine d’astreinte de 50 € par jour de retard dans la limite de trois mois ;
– Condamné in solidum la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD, dans les limites de la franchise contractuelle pour cette partie à garantir M. [Y] [R] et Madame [F] [R] de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre, en principal intérêts frais irrépétibles et dépens ;
– Condamné in solidum la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD à Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [R] la somme de 18.000 € en réparation de la perte de chance locative ;
– Condamné in solidum la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD à verser à M. [Y] [R] et Madame [F] [R] la somme de 3000 € en réparation du préjudice moral ;
– Condamné la SA AXA FRANCE IARD à relever indemne la SARL Agence A, Rateau de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, dans les limites de la franchise contractuelle ;
– Débouté les parties de leurs plus amples demandes ;
– Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD ;
– Condamné solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [R], la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD à verser à M. [A] [V] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamné in solidum la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [R] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamné solidairement Monsieur et Madame [R], la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD aux dépens incluant les frais d’expertise taxés à la somme de 5.560€ et ceux de l’instance en référé ;
– Ordonné l’exécution provisoire.
Juger que la résolution du bail commercial n’était nullement justifiée,
En conséquence,
Replacer les parties au bail commercial où elles se seraient trouvées si le bail n’avait pas été résolu,
Juger que dans l’hypothèse où le bail serait résolu, la résolution ne valait que pour l’avenir et ne pouvait rétroactivement s’appliquer au premier jour du contrat,
Réformer la condamnation au remboursement des loyers réglés par Monsieur [A] [V] depuis le 1er février 2018 jusqu’au 19 janvier 2022 soit une somme de 42.417,20 €,
Juger que les prétentions de Monsieur [A] [V] concernant les travaux réalisés sont insuffisamment justifiées et que les preuves prétendument versées au débat sont notablement insuffisantes pour établir le bien-fondé de ses réclamations,
Juger que la réparation de la perte de chance manque en fait comme en droit,
Réformer ce chef de condamnation en disant que Monsieur [A] [V] n’est pas fondé à réclamer de ce chef une indemnité quel qu’en soit le montant pas plus qu’il ne peut le faire au titre d’une perte d’exploitation alléguée,
Dans tous les cas,
Juger que l’AGENCE A. RATEAU ne saurait être tenue de rembourser à Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [R] l’ensemble des condamnations auxquelles le tribunal et le cas échéant, la Cour les condamnerait à l’égard de Monsieur [A] [V],
Jugerque dans l’hypothèse où des condamnations in solidum seraient prononcées, le recours de l’AGENCE A.RATEAU à l’encontre de Monsieur et Madame [R] s’exercerait à hauteur d’un pourcentage de 80% de toutes les sommes en principal, intérêts, frais et accessoires mises à la charge de Monsieur et Madame [R],
Juger qu’il n’est pas équitable d’avoir condamné en première instance la SARL AGENCE A.RATEAU et AXA France IARD à verser à Monsieur et Madame [R] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et réformer ce chef de condamnation,
Juger qu’il n’est pas non plus équitable d’avoir condamné in solidum la SARL AGENCE A.RATEAU aux côtés de Monsieur et Madame [R] à payer à Monsieur [A] [V] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Juger qu’il n’est pas équitable d’avoir condamné solidairement Monsieur et Madame [R], l’AGENCE A.RATEAU et AXA France IARD aux dépens en ce compris les frais d’expertise taxés à la somme de 5.560 €,
Condamner qui il appartiendra à payer à AXA France IARD une indemnité de 7.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d’appel,
Condamner qui il appartiendra aux entiers frais et dépens, tant de première instance que de l’instance en référé et de la présente instance en appel,
En tout état de cause,
Juger que la franchise contractuelle de 10% avec un maximum de 1.800 € est opposable tant aux tiers qu’à l’assuré, la SARL AGENCE A.RATEAU,
Conformément aux disposition de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
La clôture de l’instruction est intervenue suivant ordonnance datée du 29 mars 2023 en vue d’être plaidée à l’audience du 26 avril 2023, date à compter de laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résolution du bail commercial et ses conséquences
1. A titre liminaire, la cour observe que seule la SA AXA FRANCE IARD conteste la résolution du bail commercial et, plus singulièrement, ses effets, la société à responsabilité limitée Agence A. Rateau sollicitant seulement une diminution de l’indemnisation allouée à l’appelant, les époux [R] et M. [V], réclamant la confirmation pure et simple du jugement.
2. Sur la résolution proprement dite, la SA AXA FRANCE IARD fait essentiellement valoir qu’une grande partie de l’objet du bail pouvait être satisfaite y compris, peut-être même, l’activité de bar à chicha.
Selon cet appelant incident encore, le premier juge aurait dénaturé cet objet en indiquant dans les motifs du jugement que M. [V] avait découvert que le règlement de copropriété lui interdisait d’exploiter ‘l’activité prévue à savoir l’ouverture d’un bar-restaurant’.
3. La cour observe que ce moyen est inopérant dès lors que la SA AXA FRANCE IARD reprend très exactement, dans ses écritures, les motifs développés par le premier juge sur ce point dès lors que celui-ci a jugé qu’il était établi, au regard de l’objet du bail consenti pour l’activité de nettoyage courant de bâtiments, salon de thé, bar à Chicha, petite restauration à l’exclusion de toute autre, que M. [V] ne pouvait exercer une partie de l’activité prévue au bail commercial, à savoir l’activité de bar à Chicha et de petite restauration et qu’ainsi, les bailleurs n’avaient pas satisfait à leur obligation de délivrance.
4. Ainsi, en l’absence de moyens de droit ou de fait venant contredire l’exacte analyse du premier juge, la décision entreprise sera confirmée de ce chef.
5. S’agissant de la date des effets de la résolution, la cour rappelle qu’il résulte des articles 1217, 1227 et 1229 du code civil, que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut provoquer la résolution du contrat. Par suite, lorsque les prestations échangées ne peuvent trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procurées l’une à l’autre
6. Sur ce point, la cour observe que la SA AXA FRANCE IARD ne fait que reprendre devant la cour ses prétentions et ses moyens de première instance.
7. Conformément aux dispositions de l’article 955 du Code de procédure civile, en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties.
8. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point de même que toutes les conséquences de droit qui en découlent, lesquelles ont, là aussi, fait l’objet de motifs pertinents, non remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, à savoir, la restitution:
– du dépôt de garantie payé à concurrence de 1.400 € ;
– des loyers versés mensuellement depuis le 1er février 2018 jusqu’au 19 janvier 2022, représentant la somme de 42.417,00 € en denier ou quittances ;
– les honoraires de rédaction du bail soit, la somme de 1.512 €.
9. La cour observe enfin que M. [V] sollicite la confirmation des dispositions du jugement assortissant le paiement de ces sommes à un intérêt au taux légal majoré de 10% alors que, d’une part, cette demande a été rejetée par le premier juge, d’autre part, qu’il ne fournit toujours pas les éléments contractuels ou légaux permettant d’y faire droit.
10. La décision déférée sera donc confirmée sur ce point et seul l’intérêt légal assortira lesdites condamnations, le tout, avec capitalisation des intérêts par année entière, conformément à l’article 1343-2 du Code civil.
Sur le remboursement des travaux réalisés par le locataire dans le fonds
11. Sur ce point, en l’état des écritures des parties :
– la SA AXA FRANCE IARD conteste les sommes réclamées au titre des travaux dans le dispositif de ses conclusions aux motifs que six des factures présentées au premier juge qui portent la même date du 1er mai 2018 ont été établies par une société ARCR pour un montant total de 39.750 €, alors que cette société est détenue en totalité par M. [V] et précise qu’il en serait de même de la facture ESP (dont le siège social est situé à [Localité 9], à la même adresse que celui du locataire) pour un montant de 20.300 €, tout aussi contestable puisqu’elle est établie sur le même modèle que celle de la société ARCR et qu’elle porte la même date alors que :
Ces facturations datées du 1er mai 2018 sont manifestement postérieures à l’envoi du courrier de M. [V] exigeant d’être indemnisé pour les travaux effectués et ont donc manifestement été établie pour les besoins de la cause ;
M.[V] ne s’est jamais expliqué sur le fait que postérieurement au 06 avril 2018, alors même qu’il n’ignorait pas à cette date avoir sollicité la résolution du bail, il continuait d’acheter des matériaux, des meubles et de l’électroménager pour équiper les locaux ; selon l’assureur, il en serait ainsi des factures du magasin BUT pour 4.000 €, CARREFOUR, LEROY MERLIN, SUPER U, de sorte qu’il se serait constitué lui-même son propre préjudice ;
L’expert lui-même aurait relevé ces incohérences ; il en serait ainsi, en page 10 de son rapport aux termes de laquelle l’expert indique qu’il y a une disproportion manifeste entre les factures produites et la taille du local ou encore que les meubles et l’aménagement des locaux présentaient de nombreuses traces d’usure alors que pourtant M. [V] affirmait n’avoir jamais exercé d’activité dans le local et avoir acheté neuf tous les matériaux et les meubles ;
Les factures produites par la société POINT.P ont été réglées quasi intégralement en espèces et elles sont pour partie pour ESP et non pour M. [V], la SA AXA FRANCE IARD précisant que l’on ne voit guère pourquoi la société ESP lui aurait acheté des matériaux ;
– La société à responsabilité limitée Agence A. Rateau, assuré de la société AXA reprend intégralement les moyens développés par cette dernière en les précisant et en indiquant que le 22 janvier 2018, M. [V] avait transmis à l’AGENCE A.RATEAU un estimatif de son projet prévoyant un investissement de seulement 11.500 € pour les travaux du local (plaques de plâtre, électricité et plomberie, peinture et décoration, climatisation) ;
Selon cette agence, la différence avec les sommes que M. [V] prétend aujourd’hui avoir investies est ainsi colossale alors même que le demandeur est, selon ses dires, artisan dans le bâtiment depuis de nombreuses années et précise que de nombreux travaux ont, en outre, été jugés non conformes aux règles de l’art (p. 10 du rapport) ;
– M. [V] ne conclut pas sur ce point mais se réfère expressément à l’expertise ;
– les époux [R], ne concluent pas davantage sur ce point.
12. La cour rappelle qu’il résulte des dispositions de l’article 246 du Code de procédure civile que si le juge n’est pas lié par les conclusions de l’expert, il est libre de les faire siennes et d’apprécier souverainement leur objectivité, leur valeur et leur portée ;
13. La cour ajoute qu’en vertu de l’article 9 du Code de procédure civile il appartient à M. [V] de prouver, conformément à la loi, la réalité du coût des travaux exécutés pour les besoins de son exploitation dont il demande remboursement.
14. A cet égard, la cour, se référant au rapport d’expertise définitif daté du 12 juin 2020 versé aux débats rappelle que l’expert avait noté en page 17 à la suite d’un dire du conseil des époux [R] :
Nous confirmons que les factures de main-d »uvre, pour la réalisation des travaux de la société ARCR, (pièce 12 SELARL DBMR) sont datées du 01/05/2018, postérieurement à la date de réception, du 11 avril 2018, de la LRIAR de la mairie de [Localité 2], informant M. [V] de son impossibilité d’exploiter un établissement avec licence, l’activité de salon de thé restant possible.
Les factures numérotées 24,25,26,39,87,89 de fourniture des matériaux et des 2 écrans plats, ainsi que les bons de livraison du mobilier sont également postérieurs à la date de réception du 11 avril 2018 de la LRIAR.
15. La cour rappelle que le mobilier, écrans plats, objet de la seconde partie de la réponse de l’expert, n’ont pas été pris en compte pour chiffrer le préjudice de M. [V]. Ce moyen est donc inopérant comme le premier juge l’avait d’ores et déjà remarqué.
16. En revanche, la cour observe que ce même expert, bien que basant son évaluation du coût de la main-d’oeuvre sur les différentes factures produites aux débats (pièce 12), ne tire pas les conséquences de ses propres constatations en ce qui concerne les factures de la société ARCR, tandis que M. [V] n’apporte pas la preuve que les travaux, objet de ces facturations datées du 1er mai 2018, auraient été entamés avant la lettre de la mairie de [Localité 2] l’informant de l’impossibilité d’exploiter un établissement tel qu’il l’avait envisagé, l’expert relevant seulement en page 10 de son rapport que les travaux se seraient déroulés du 05 février à la fin du mois d’avril 2018.
17. En page 7 de son rapport, l’expert indique au § 2.3, relatif aux travaux réalisés au regard de l’état initial de l’immeuble :
Dans un local livré brut, avec les menuiseries et doublages en place, ainsi que les attentes d’évacuation des eaux usées, d’extraction de VMC, d’alimentation électrique et eau potable, les prestations de finition et de second oeuvre en vue de l’activité envisagée ont consisté aux travaux:
– De cloisonnements et plafond avec caissons et bandeaux périphériques en feuilles de plâtre sur ossatures métalliques.
– Aux équipements techniques, d’électricité, plomberie, VMC, et climatisation du type mono split.
– De revêtements de sols du type parquet flottant et carrelage dans l’espace toilette avec revêtement mural sur les parties sujettes aux projections.
– De construction et d’aménagement d’un espace comptoir bar.
– Aux peintures de finition sur les parois verticales et le plafond.
18. Or les travaux dont s’agit correspondent très précisément aux factures numéros 1 à 7 de la société ARCR (pièce n°12 de l’appelant) pour un montant de 60.050 €, ramené par l’expert à la somme de 32.452 € (854 heures x 38€/h) en raison des pièces manquantes et du fait qu’il fournissait une estimation des heures nécessaires aux prestations réalisées.
19. La cour observe en outre que de nombreux travaux relatifs à l’électricité, le bar, les toilettes, les murs, les faux plafonds et l’encastrement du cumuls n’étaient pas conformes aux règles de l’art (page 10 à 13), alors qu’il s’agit, une fois encore des travaux facturés par la société ARCR.
20. De ce qui précède, et tenant compte encore que l’appelant fonde exclusivement la confirmation du jugement déféré sur le rapport d’expertise, la cour n’est pas en mesure de réaliser un estimatif du coût de la main d’oeuvre nécessaire à la réalisation des travaux entrepris dans le local dont s’agit et n’est pas davantage en mesure de valider les calculs réalisés par l’expert à hauteur de 32.452 €.
21. M. [V] n’apportant pas la preuve qui lui incombe du coût de la main d’oeuvre employée pour réaliser les travaux et l’expertise ne renseignant pas davantage la cour sur ce point, il y a lieu de rejeter intégralement les sommes allouées à ce titre par le premier juge à hauteur de 32.452 €.
22. La décision sera réformée de ce chef.
Sur l’indemnisation pour perte d’exploitation
23. Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’assurer la délivrance, l’entretien et la jouissance paisible de la chose louée pendant toute la durée du bail.
24. L’article 1721 du même code précise qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail et que s’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.
25. L’appelant fait valoir que la grande difficulté du dossier réside dans le fait qu’il n’a pas de valeurs de références possibles à produire puisque précisément il lui a été interdit d’ouvrir. Cependant, M. [V] rappelle que l’expert judiciaire, sans être sérieusement contredit, a estimé sur la base des documents comptables et prévisionnels fournis que la perte de marge brute annuelle pouvait être estimée à 71.895,95 €uros (arrondis à 72.000,00 €/an) et qu’il s’est écoulé quatre années entre la signature du bail et sa résolution, fixée au 02 février 2022, date du jugement critiqué.
26. La SA AXA FRANCE IARD réplique sur ce point que le jugement pêche par une insuffisance de motivation mais également un manque de base légale dès lors, en premier lieu, qu’une perte d’exploitation s’apprécie en considération de la marge brute d’une activité économique, ce qui suppose qu’il y ait eu une activité, pendant une période suffisamment significative pour calculer la perte de marge en considération des coûts fixes et des charges variables.
Selon cet assureur, l’expert ne s’y était pas trompé en faisant observer que la résolution d’une marge brute de 71.895 € alléguée par Monsieur [V] était purement théorique au vu de l’absence de tout prévisionnel et compte tenu de l’absence de justification de charge qui aurait été réglée par l’appelant.
27. La SA AXA FRANCE IARD explique que si le premier juge a contourné cet obstacle en retenant une perte de chance, cette motivation se heurte à un obstacle juridique dès lors cette notion suppose, en premier lieu, qu’en l’absence d’un élément ayant compromis le cours d’un événement qui aurait dû normalement se produire, la perspective d’un gain a été perdue mais, surtout et en second lieu, l’élément perturbateur qui a empêché la victime d’atteindre l’objectif économique espéré doit résulter du fait fautif de celui qui est désigné comme l’auteur d’un fait dommageable.
Or, indique cette appelante incidente, ce n’est pas l’Agence Rateau ou même les bailleurs qui auraient empêché M. [V] d’exploiter mais un règlement de copropriété qui interdisait dans les lieux l’activité projetée.
Ainsi conclut la SA AXA FRANCE IARD, si M. [V] pouvait éventuellement prétendre à une indemnité, ce ne pouvait être qu’en réparation d’un préjudice moral mais certainement pas en indemnisation d’une perte d’exploitation ou d’une perte de chance comme l’a retenu le premier juge.
28. Pour leur part, les époux [R] exposent que l’expert chargé d’évaluer les pertes n’a pu obtenir de M. [V] et de son conseil, aucun document ni étude prévisionnelle en ces termes :
‘Nous confirmons, malgré nos demandes réitérées, que M. [V] n’a pas produit un état prévisionnel, ni aucune étude de marché.
En l’absence de ces pièces, le calcul de la marge brute établi par Monsieur [S] [G], de la société AD gestion-conseil, TPE-PME, intervenant en qualité de sapiteur est purement théorique.
Nous rappelons également que les pièces manquantes dans les factures ou devis fournis, non inclus dans les DIRES des 13 mars et 15 avril 2020 de Maître [J], sollicités à maintes reprises, non pas été communiqués.’
29. En raison de leur lassitude, ils expliquent ne pas remettre en cause l’arbitrage du tribunal mais font observer qu’en retenant une absence d’exploitation de sept mois et en fixant une indemnité de 15 000 €, le premier juge a été particulièrement généreux.
30. La société à responsabilité limitée Agence A. Rateau fait valoir quant à elle que M. [V] n’a jamais transmis de justificatifs en dépit des demandes réitérées en ce sens et qu’en outre, l’estimatif très général réalisé par l’expert n’a pas pris en compte le lieu d’exploitation du local situé à [Localité 2], petite commune d’environ 5700 habitants.
31. La cour indique que c’est à bon droit que le premier juge s’est référé à la perte de chance de réaliser des gains en raison de l’impossibilité d’exploiter son commerce tel que M. [V] l’avait envisagé et pour lequel il avait signé un contrat de bail. Consécutivement, c’est par des motifs pertinents que la cour approuve et qui ne sont pas remis en cause en débat d’appel, qu’il a calculé que la perte de la possibilité d’exploiter pendant sept mois.
32. Cependant, faute d’avoir produit un état prévisionnel ou une étude de marché qui lui a été demandé, M. [V] ne met pas la cour en mesure de mesurer la possibilité de réaliser des gains en exploitant son commerce. La cour considère ainsi que le prévisionnel réalisé par l’expert sans aucune donnée chiffrée, même spéculative, ne peut être retenu, à l’inverse de ce que le premier juge a retenu.
33. La décision sera infirmée à ce titre.
Sur les dommages et intérêts pour préjudice moral
33. La cour constate, en l’état des écritures des parties, qu’aucune des parties, dans le dispositif de ces conclusions, ne remet en cause cette disposition du jugement déféré, la SA AXA FRANCE se bornant à solliciter la réformation du jugement en raison de l’allocation ‘à Monsieur [V] [d’]un préjudice moral de 3.000 €’ du fait que celle-ci serait comprise dans la perte de chance.
34. En l’absence d’éléments probants sur ce point et tenant compte du fait que la cour réforme la décision du premier juge en supprimant toute indemnité au titre de la perte de chance d’exploiter les lieux, la décision sera confirmée sur ce point.
Sur le partage des responsabilités
35. Aucune des parties, hormis la SA AXA FRANCE IARD, ne conclut sur ce point sauf à solliciter la confirmation du jugement entrepris sur ce point.
36. La SA AXA FRANCE IARD fait valoir que le partage des responsabilité in solidum et non pas solidaire, ne doit pas occulter la responsabilité des époux [R] qui, en leur qualité de copropriétaires, ne pouvaient ignorer le règlement de copropriété et ces dispositions contraignantes.
Selon elle, il n’est pas sérieux de prétendre que les époux [R] auraient été induits en erreur par l’agent immobilier quand eux-mêmes sont tenus a minima de lire le règlement de copropriété, surtout dans son premier article, afin de vérifier s’ils étaient autorisés ou non à donner à bail pour la destination envisagée et dès lors que la jurisprudence considère que le manquement d’un professionnel ne dispense pas le client de son devoir de prudence et de diligence.
37. Cet assureur explique encore ces arguments justifient que le ‘recours de l’Agence A. Rateau à l’encontre des [époux] [R] s’exerce à hauteur d’un pourcentage de 80% de toutes les sommes en principal, intérêts, frais et accessoires mises à la charge de Monsieur et Madame [R]’
38. La cour se réfère expressément au mandat de location sans exclusivité (pièces 3 et 4 des époux [R]) et au mandat général de gestion immobilière et ses annexes (pièces 1 et 2) et considère que c’est par des motifs pertinents qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que la responsabilité contractuelle des bailleurs était engagée pour manquement à leur obligation de délivrance et celle de l’agence Rateau, sur le fondement délictuel envers M. [V], au visa de l’article 1992 du Code civil.
39. A la suite, la cour indique que si les époux [R], l’Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD sont bien tenus in solidum et non pas solidairement dès lors que le fait générateur du dommage unique causé à M. [V] est aussi bien contractuel que délictuel, que rien ne permet de considérer que le comportement des époux [R] justifierait de mettre à leur charge 80% du montant des réparations comme le soutien l’assureur de l’agence.
40. Au contraire, la cour estime que par l’étendue de son mandat, l’Agence A. Rateau doit prendre à sa charge 90% du montant des réparations totales mises à la charge des parties tenues in solidum.
41. La décision sera donc réformée sur ce point.
42. Enfin, la cour observe que contrairement à ce que soutien la SA AXA FRANCE IARD dans ses écritures les termes de la police d’assurance (pièce n°10 de l’appelant incident) ne stipulent en aucune façon que les dommages immatériels non consécutifs seraient exclusivement garantis.
43. En effet, il est noté aux conditions particulière du contrat n°0000006705862504 conclu entre l’agence Rateau et son assureur que la garantie ‘s’applique aux conséquences pécuniaires de la responsabilité incombant à l’assuré en raison des dommages corporels; matériels et immatériels, consécutifs ou non, causés aux tiers par suite de fautes, erreurs, omissions ou négligences commises par l’assuré’.
44. Il s’ensuit que la SA AXA FRANCE IARD sera non seulement tenue in solidum des remboursements des loyers et du dépôt de garantie mais devra, dans ses rapports avec son assuré, le garantir de toutes les sommes auxquelles il sera condamné.
Sur les frais de procès
44. Au regard de l’équité, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
45. M. [V] qui échoue en ses prétentions en cause d’appel sera condamné aux dépens de l’instance.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de La Rochelle en toutes ses dispositions contestées sauf en ce qu’il a :
– Prononcé la résolution du bail commercial souscrit le 05 février 2018 aux torts de Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [R] ;
– Dit que la SARL Agence A. Rateau a commis une faute en sa qualité de mandataire ;
– Ordonné la capitalisation des intérêts ;
– Dit qu’il sera déduit de ces condamnations les sommes versées par Monsieur [A] [V] à Madame le Bâtonnier de [Localité 12] ès qualité de séquestre ;
– Ordonné à Madame le Bâtonnier de [Localité 11] ès qualité de séquestre de restituer les sommes réglées entre ses mains par Monsieur [A] [V] ;
– Condamné Monsieur [A] [V] à restituer à Monsieur et Madame [R] les clés des locaux donnés à bail dans le délai de 8 jours à compter de la signification du jugement, sous peine d’astreinte de 50 € par jour de retard dans la limite de trois mois ;
– Condamné in solidum la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD à verser à M. [Y] [R] et Madame [F] [R] la somme de 3.000 € en réparation du préjudice moral ;
– Condamné la SA AXA FRANCE IARD à relever indemne la SARL Agence A, Rateau de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, dans les limites de la franchise contractuelle ;
– Condamné in solidum la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [R] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau,
– Condamne in solidum M. [Y] [R] et Madame [F] [R] à hauteur de 10%, la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD à hauteur de 90% à verser à M. [A] [V] les sommes suivantes majorées des intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2019 ;
1.400 € au titre du dépôt de garantie,
42.417,20 € en deniers ou quittances, au titre des loyers les loyers réglés depuis le jour du contrat de bail jusqu’à la présente décision, soit 910 € par mois depuis le 1 er février 2018 jusqu’au 19 janvier 2022, sous réserve que Monsieur [A] [V] effectue la preuve des règlements,
1.512 € au titre des honoraires de rédaction du contrat de bail,
12.000 € dont à déduire la TVA au titre des travaux réalisés,
3.000 € en réparation du préjudice moral,
– Déboute Monsieur [A] [V] de toutes demandes indemnitaires formées au titre de la perte de chance d’exploiter les lieux,
– Dit que la SA AXA FRANCE IARD est fondée à opposer à son assuré une franchise de 1.800€
– Condamne in solidum Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [R], la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur [A] [V] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
– Condamne in solidum Monsieur [Y] [R] et Madame [F] [R], la SARL Agence A. Rateau et la SA AXA FRANCE IARD aux dépens incluant les frais d’expertise taxés à la somme de 5.560€ et ceux de l’instance en référé,
Y ajoutant,
Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
Rejette les autres demandes,
Condamne Monsieur [A] [V] aux dépens d’appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
