COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 19 JANVIER 2023

N° RG 19/01880 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-K6QP

Madame [F] [N]

c/

Monsieur [Y] [W]

Madame [E] [U]

Monsieur [B] [C]

Madame [L] [C]

SARL ACTE IMMO FRANCE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 mars 2019 (R.G. 17/00213) par le Tribunal de Grande Instance de LIBOURNE suivant déclaration d’appel du 04 avril 2019

APPELANTE :

[F] [N]

née le 09 Août 1941 à [Localité 8]

de nationalité Française

Retraitée

demeurant [Adresse 7]

Représentée par Me Guy NOVO, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[Y] [W]

né le 11 Novembre 1992 à [Localité 6]

de nationalité Française

Profession : Agent polyvalent,

demeurant [Adresse 2]

[E] [U]

née le 10 Août 1993 à [Localité 5]

de nationalité Française

Profession : Hôtesse de caisse,

demeurant [Adresse 2]

[B] [C]

né le 24 Avril 1971 à [Localité 6]

de nationalité Française

Profession : Artisan,

demeurant [Adresse 4]

[L] [C]

née le 17 Septembre 1968 à [Localité 6]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Représentés par Me CHUDZIAK de la SELARL CHUDZIAK & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIBOURNE

La société ACTE IMMO FRANCE, société à responsabilité limitée inscrite au registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro 799 739 081 ayant son siège social [Adresse 3])

Représentée par Me Margaux LAFOURCADE substituant Me Patrice CORNILLE de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,

Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Madame [F] [N], propriétaire d’un terrain d’une superficie de 4402 m² situé au [Adresse 7] dans la commune de [Localité 8], parcelle cadastrée section AP n°[Cadastre 1] et sur lequel sa maison est implantée, a mis en vente une partie de sa parcelle.

Dans cette optique, elle a contacté plusieurs agences immobilières dont la S.A.R.L. Acte Immo France.

L’agence a mis en relation Mme [N] et M. [B] [C] qui a offert d’acquérir le terrain pour la somme de 90 000 euros.

Au mois de septembre 2016, Mme [N] a accepté l’offre émanant de M. [C].

Par la suite, deux compromis de vente portant respectivement sur la vente de la moitié de la parcelle à M. [C] et l’autre moitié à M. [W], à hauteur de la somme de 45 000 euros pour chaque moitié, ont été signés le 7 octobre 2016.

Suivant un acte d’huissier du 23 février 2017, Mme [N] a assigné la S.A.R.L. Acte Immo France, M. [W], Mme [U], M. [C] et Mme [L] [C] devant le tribunal de grande instance de Libourne afin d’obtenir l’annulation des actes sous seing privé de vente en raison de l’existence d’un vice du consentement, en l’occurrence le dol.

Par jugement du 07 mars 2019, le tribunal de grande instance de Libourne a :

– débouté Mme [N] de sa demande en nullité des actes sous seing privé de vente datés du 7 octobre 2016 conclus entre Mme [N], M. [C] et Mme [C] d’une part et entre Mme [N], M. [W] et Mme [U] d’autre part,

– débouté Mme [N] de ses demandes indemnitaires,

– condamné Mme [N] à verser à M. [W], Mme [U], M. [C] et Mme [C] la somme de 1 000 euros chacun au titre du préjudice subi,

– débouté la S.A.R.L. Acte Immo France de sa demande indemnitaire,

– dit n’y avoir lieu au prononcé d’une amende civile,

– condamné Mme [N] à verser à M. [W], Mme [U], M. [C] et Mme [C] une somme de 500 euros chacun au titre des frais irrépétibles,

– condamné Mme [N] à verser à la S.A.R.L. Acte Immo France une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

– rejeté les demandes contraires ou plus amples,

– condamné Mme [N] aux dépens.

Mme [N] a relevé appel de cette décision le 04 avril 2019.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 29 août 2022, Mme [N] sollicite l’entière réformation du jugement attaqué et demande à la cour, sur le fondement des articles 1134, 1137 et 1240 du code civil, de :

– dire et juger que par application du contrat judiciaire intervenu entre les parties pendant la procédure par la demande de nullité et de nul effet des sous-seings privés de vente du 12 septembre et 7 octobre 2016, ensembles, entre Mme [N] et M. et Mme [C] et entre Mme [N] et M. [W] et Madame [U] seront déclarés nuls et de nul effet,

subsidiairement,

– dire et juger que lesdits sous-seings privés de vente du 12 septembre et 7 octobre 2016 entachés de manoeuvres seront déclarés nuls et de nul effet sur les fondements juridiques précités,

– condamner in solidum la S.A.R.L. Acte Immo France prise en la personne de son gérant M. [A], en son nom personnel, compte tenu de la cessation d’activité de la société au 6 octobre 2021, M. et Mme [C], M. [W] et Mme [U] à payer à Mme [N] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

– condamner in solidum la S.A.R.L. Acte Immo France prise en la personne de son gérant M. [A], en son nom personnel, compte tenu de la cessation d’activité de la société au 6 octobre 2021, M. et Mme [C], M. [W] et Mme [U] à payer à Mme [N], la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum la S.A.R.L. Acte Immo France prise en la personne de son gérant M. [A], en son nom personnel, compte tenu de la cessation d’activité de la société au 6 octobre 2021, M. et Mme [C], M. [W] et Mme [U] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

– débouter la S.A.R.L. Acte Immo France prise en la personne de son gérant M. [A], en son nom personnel, compte tenu de la cessation d’activité de la société au 6 octobre 2021, de toutes ses demandes, confirmant pour partie le jugement du 7 mars 2019, à l’exception de la condamnation concernant les frais irrépétibles et les dépens, faisant l’objet d’une réformation et mise à la charge de la S.A.R.L. Acte Immo France, pour être déboutée de ses demandes,

– débouter M. et Mme [C], M. [W] et Mme [U] de toutes leurs demandes indemnitaires et fondées sur les frais irrépétibles et les dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 02 août 2019, la S.A.R.L. Acte Immo France demande à la cour, au visa des articles 1103, 1137 et 1240 du code civil, 32-1 du code de PROCÉDURE civile, de :

– débouter Mme [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande indemnitaire,

statuant à nouveau :

– condamner Mme [N] à lui verser les sommes de :

– 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

– 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées le 19 septembre 2022, M. et Mme [C], M. [W] et Mme [U] demande à la cour de :

– déclarer mal fondé l’appel de Mme [N] et l’en débouter,

– confirmer le jugement du 7 mars 2019 en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

– condamner Mme [N] à leur payer à chacun la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile,

– condamner Mme [N] aux entiers dépens.

Dans de nouvelles conclusions notifiées par voie électronique le 09 novembre 2022, la S.A.R.L. Acte Immo France demande à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1137 et 1240 du code civil, 32-1 du code de procédure civile, R. 123-125, R.123-136 et L237-2 du code de commerce, de :

– reconnaître qu’elle a conservé la personnalité juridique,

– débouter Mme [N] de ses demandes, fins et conclusions,

– confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande indemnitaire,

statuant à nouveau :

– condamner Mme [N] à lui verser les sommes de :

– 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

– 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2022.

Suivant de nouvelles conclusions notifiées le 15 novembre 2022, la S.A.R.L. Acte Immo France demande à la cour :

– de reconnaître que la société Acte Immo France a conservé la personnalité juridique,

– de juger recevables ses conclusions signifiées le 09 novembre,

– de juger les présentes conclusions recevables,

– d’ordonner au besoin le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries,

– de débouter Mme [N] de ses demandes, fins et conclusions,

– de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande indemnitaire,

statuant à nouveau :

– de condamner Mme [N] à lui verser les sommes de :

– 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

– 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans des conclusions dites ‘de procédure’ du 16 novembre 2022, l’appelante demande à la cour, au visa des articles 15, 16, 132 et 700 du code de procédure civile, 1137 du Code civil (1116 ancien), 1240 (1382 ancien) et 1134 du code civil, de :

– juger que les écritures signifiées par la société Acte Immo France et les pièces nouvellement communiquées le 15 novembre 2022, ne lui ont pas laissé le temps utile de défendre et de répondre auxdites écritures et aux pièces communiquées avant l’ordonnance de clôture ;

– juger que lesdites écritures et pièces supplémentaires seront rejetées et déclarées irrecevables ;

– JUGER L’ANNULATION DU JUGEMENT ATTAQUE ET JUGER :

– Juger que par application du contrat judiciaire intervenu entre les parties et pendant la procédure par la demande de nullité et de nul effet des sous-seings privés de vente du 12 septembre et 7 octobre 2016, ensembles, entre elle et M. et Mme [C] et entre elle et M. [W] et Mme [U] seront déclarés nuls et de nul effet ;

Subsidiairement :

– juger que lesdits sous-seings privés de vente du 12 septembre et 7 octobre 2016 entachés de man’uvres seront déclarés nuls et de nul effet sur les fondements juridiques précités ;

– condamner in solidum la S.A.R.L. Acte Immo France, prise en la personne de son gérant M. [A], en son nom personnel, compte tenu de la cessation d’activité de la société au 6 octobre 2021, M. et Mme [C] et M. [W] et Mme [U] au paiement à son profit :

– de la somme de 20 000 euros en réparation de ses préjudices à titre de dommages et intérêts ;

– la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– des entiers dépens de première instance et d’appel.

– débouter la S.A.R.L. Acte Immo France, prise en la personne de son gérant M. [A], en son nom personnel compte-tenu de la cessation d’activité de la société au 6 octobre 2021, de toutes ses demandes, confirmant pour partie le jugement du 7 mars 2019, à l’exception de la condamnation concernant les frais irrépétibles et les dépens, faisant l’objet d’une réformation et mise à la charge de la S.A.R.L. Acte Immo France, pour être déboutée de ses demandes ;

– débouter M. et Mme [C], M. [W] et Mme [U] de toutes leurs demandes indemnitaires et fondées sur les frais irrépétibles et les dépens.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de certaines conclusions des parties

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2022, la S.A.R.L. Acte Immo France sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture.

A défaut de tout motif grave justifiant l’accueil de cette prétention, celle-ci sera rejetée.

Seront donc déclarées irrecevables les conclusions déposées par l’intimée le 15 novembre 2022 mais également celles au fond de l’appelante du 16 novembre 2022 postérieures à l’ordonnance de clôture.

Mme [N] réclame en outre le rejet des conclusions et pièces communiquées par la S.A.R.L. Acte Immo le 9 novembre 2022. Au regard de leur notification par voie électronique intervenue la veille de l’ordonnance de clôture, elle fait justement valoir ne pas avoir bénéficié d’un temps suffisant pour en prendre connaissance et y répondre. Le respect du principe du contradictoire impose d’écarter les écritures du 9 novembre 2022 et également la pièce nouvelle numéro 7. Seront donc prises en considération les conclusions de la S.A.R.L. Acte Immo France du 2 août 2019.

Sur la commission d’un dol et de fautes par les acquéreurs

Dans un acte déclaratif notifié par RPVA le 14 avril 2007, messieurs [W] et [C] ainsi que mesdames [C] et [U] indiquent renoncer définitivement au bénéfice de deux actes sous seing privés dont la nullité est demandée par Mme [N].

Sans qu’il soit nécessaire et juridiquement fondé de faire appel à la notion de contrat judiciaire invoquée par l’appelante, il y a donc lieu de constater que, au delà de l’absence de démonstration par Mme [N] de manoeuvres dolosives ou de fautes de la part des acquéreurs qui se sont contentés de formuler une proposition d’achat acceptée par la venderesse, la demande de nullité des deux promesses apparaît sans objet.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré ayant rejeté les prétentions de Mme [N].

Sur la commission d’un dol et de fautes par la S.A.R.L. Acte Immo France

Suite à la radiation de la S.A.R.L. Acte Immo France intervenue le 06 octobre 2021 qui ne fait cependant pas perdre à celle-ci sa personnalité morale en application de l’article L237-2 du code de commerce, Mme [N] a mis en cause son ancien gérant afin de la représenter mais également en son nom personnel.

Pour ce qui concerne les agissements mensongers et fautifs

En droit, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, par application de l’article 1240 du code civil.

L’appelante estime également que la responsabilité civile délictuelle de l’agence immobilière est engagée.

Elle reproche à la S.A.R.L. Acte Immo France l’utilisation de manoeuvres l’ayant amenée à substituer à l’offre d’achat d’une partie de sa parcelle à M. [C] pour un montant de 90 000 euros deux compromis en date du 07 octobre 2006 au profit de deux acquéreurs différents qui avaient préalablement apposé leur signature. Elle indique que le professionnel s’est rendu à son domicile et lui a faussement présenté les nouveaux documents à signer comme confirmant la proposition d’achat initiale, ajoutant ne pas avoir bénéficié d’une copie de ceux-ci.

En réponse, la S.A.R.L. Acte Immo France conteste la commission toute manoeuvre frauduleuse ou mensongère à l’égard de Mme [N].

Il convient d’observer que la plainte pénale que l’appelante a déposé à l’encontre du responsable de l’agence immobilière du chef d’abus de faiblesse a été classée sans suite par le ministère public.

En outre, il apparaît que la présentation par Mme [N] des circonstances l’ayant amenée à signer les deux promesses de vente relatée dans sa plainte n’est pas totalement identique à celle exposée dans ses écritures notifiées dans le cadre du présent litige.

Comme le relève avec raison le tribunal, la venderesse ne peut affirmer avoir été pressée, voire abusée, par le responsable de la S.A.R.L. Acte Immo France pour signer les deux promesses alors qu’il apparaît qu’elle a pris le temps de relire attentivement ces documents, modifiant notamment la mention relative à sa date de naissance et la date préalable de division de sa parcelle.

Il doit être ajouté que la signature des deux promesse de vente ne cause aucun préjudice financier à l’appelante car l’addition des sommes qui devaient être versées par chaque acquéreur correspondait au montant initialement offert par M. [C] au mois de septembre 2016.

De même, l’appelante ne peut reprocher à la S.A.R.L. Acte Immo France la division sans son autorisation de la parcelle qu’elle souhaitait vendre alors qu’elle a elle-même signé le 19 septembre 2016 le document établi par le géomètre-expert sur lequel figurait la mention Objet : ‘travaux, détachement de deux lots à bâtir’.

Elle a donc pleinement accepté les opérations de partage de son terrain qui ont donné lieu à l’implantation d’un panneau informatif sur sa parcelle, situation qu’elle ne peut dès lors reprocher à l’agence immobilière et/ou son représentant.

Ainsi, Mme [N] échoue à démontrer l’existence de toute faute de la part de la S.A.R.L. Acte Immo France, représentée par M. [A], mais également de ce dernier à titre personnel, lui ayant causé un préjudice et pouvant justifier sa demande de nullité des deux promesses de vente et d’octroi de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 20 000 euros.

Pour ce qui concerne le dol

Aux termes de l’article 1137 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Mme [N] reproche à la S.A.R.L. Acte Immo France la commission d’un dol à son égard et réclame en conséquence la nullité des deux actes du 07 octobre 2016. Toutefois, le rejet de cette prétention prononcé par le premier juge doit être confirmé car, si le tiers au contrat peut se voir reprocher la commission d’un dol, l’absence de toute manoeuvre ou réticence dolosive imputable aux acquéreurs motivent le rejet de cette prétention.

Ces éléments, ajoutés à ceux retenus par le premier juge, motivent la confirmation du jugement déféré ayant rejeté l’intégralité des demandes présentées par Mme [N].

Sur les demandes reconventionnelles

Il résulte de l’examen de la procédure que Mme [N] a usé des voies de droit offertes à tout justiciable pour faire valoir ses prétentions. Il n’est pas démontré que celle-ci a agi de manière abusive, dilatoire, ou motivée par une intention de nuire.

En raison du maintien de la validité des compromis de vente mais du souhait des acquéreurs de ne pas donner suite à leur engagement, la S.A.R.L. Acte Immo, représentée par M. [A], ne justifie pas d’un préjudice financier tiré de la perte de chance de percevoir une commission.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts présentée par celle-ci, fondée tant sur les dispositions de les articles 1240 du code civil que 32-1 du code de procédure civile ne peut qu’être rejetée de sorte que la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

En revanche, le tribunal a justement caractérisé le préjudice subi par MM [C], [W] et [U] par des motifs clairs et pertinents que la cour adopte.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Outre les sommes mises à la charge de Mme [N] en première instance, il y a lieu en cause d’appel de la condamner au versement à :

– M. [C], Mme [C], M. [W] et Mme [U], chacun, d’une somme de 1 000 euros ;

– la S.A.R.L. Acte France Immo, représentée par M. [A], la somme de 3 000 euros ;

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

– Rejette la demande de rabat de l’ordonnance de clôture présentée par la société à responsabilité limitée Acte Immo France ;

– Déclare irrecevables les conclusions notifiées par voie électronique les 09 et 15 novembre 2022 par la S.A.R.L. Acte Immo France ainsi que la pièce numéro 7 ;

– Déclare irrecevable les conclusions au fond signifiées par voie électronique le 16 novembre 2022 par Mme [F] [N] ;

– Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 07 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Libourne avec la précision que la S.A.R.L. Acte Immo France est représentée par M. [I] [A] ;

Y ajoutant ;

– Rejette les demandes présentées par Mme [F] [N] à l’encontre de M. [I] [A] ;

– Condamne Mme [F] [N] à verser à M. [B] [C], Mme [L] [C], Mme [E] [U] et M. [Y] [W], chacun, une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamne Mme [F] [N] à verser à la S.A.R.L. Acte Immo France, représentée par M. [I] [A], une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

– Condamne Mme [F] [N] au paiement des dépens d’appel.

La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE