N° de minute : 254/2022
COUR D’APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 17 octobre 2022
Chambre civile
Numéro R.G. : N° RG 21/00299 – N° Portalis DBWF-V-B7F-SLU
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 27 août 2021 par le président du le tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :21/345)
Saisine de la cour : 14 septembre 2021
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, M. [M] [Z]
Siège social : [Adresse 2]
Représenté par Me Fabien CHAMBARLHAC, membre de la SELARL LFC AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA
INTIMÉ
Mme [A] [H] [F]
née le 18 juillet 1974 à [Localité 8] ([Localité 8])
demeurant [Adresse 7]
Représentée par Me Pierre-Louis VILLAUME, avocat au barreau de NOUMEA
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 22 août 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,
Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,
Mme Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,
qui en ont délibéré, sur le rapport de Mme Marie-Claude XIVECAS.
Greffier lors des débats : Mme Isabelle VALLEE
Greffier lors de la mise à disposition : Mme Isabelle VALLEE
ARRÊT :
– contradictoire,
– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, le délibéré fixé au 6/10/2022 ayant été prorogé au 17/10/2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
– signé par M. Philippe ALLARD, président, et par Mme Isabelle VALLEE, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
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PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE
Par acte d’huissier en date du 12/07/ 2021, le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] a fait assigner Mme [F] devant le président du tribunal de première instance de Nouméa statuant en référé afin qu’il lui soit enjoint ainsi qu’à tous occupants de son chef, sous astreinte de 200 000 francs CFP par infraction constatée à compter de la décision à intervenir, de libérer et de laisser libre en toutes circonstances et à toute heure, l’assiette de la servitude d’accès qu’elle doit aux copropriétaires du syndicat du n° [Adresse 3], de façon à ce que cette servitude puisse être parcourue à pied ou en véhicule à toute heure du jour et de la nuit.
ll demandait aussi qu’il soit enjoint à Mme [F] de remettre en place les deux boîtes aux lettres des copropriétaires du syndicat du n° [Adresse 3] à leur emplacement initial, à l’entrée de la servitude, sur la joue du coffret Enercal, côté voie publique, sous astreinte de 20 000 francs par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir.
Enfin, il sollicitait que le juge des référés se réserve la liquidation des astreintes, ainsi que la condamnation de Mme [F] au paiement à titre provisionnel des sommes suivantes :
– 73 500 Fcfp à titre de participation à la réparation de la fuite de juillet 2019,
– 164 507 Fcfp au titre des consommations d’eau prises en charge par le seul syndicat depuis le 14 mars 2019 jusqu’au 16 juin 2021,
– 148 088 Fcfp au titre de sa quote-part des frais d’installation de deux compteurs CDE d’abonnés,
– 286 200 Fcfp au titre de l’artic|e 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, ainsi qu’aux dépens.
Il exposait qu’il avait été constitué par acte du 30/06/2003 reçu en l’étude de Maître [L] pour valoir règlement de copropriété et état descriptif de division ; cet acte précisait que la SCI Damien, alors propriétaire d’un terrain nu qui formait le lot n° 131 du lotissement [S], avait divisé ce tènement en deux parcelles (rebaptisées lot n° 132 et lot n° 133) et construit un immeuble R+1 sur chacun de ces terrains ; chaque immeuble avait été placé sous le régime de la copropriété et divisé en deux lots principaux d’habitation ; le lot n° 132 est devenu la copropriété du n° [Adresse 3] tandis que le lot n° 133 a pris le n° 1 bis de la même rue ; dans la mesure où lot n° 132 se retrouvait enclavé, la SCI Damien avait constitué dans le même acte notarié une servitude de passage et de réseau par destination du père de famille, laquelle est une servitude réelle et perpétuelle grevant le lot n° 133 (fonds servant) au profit du lot n° 132 (fonds dominant), correspondant à une voie carrossable longue d’une cinquantaine de mètres, dont les caractéristiques sont précisées dans l’acte.
Aux termes d’un acte notarié du 16/08/2007, M. [Z] et son épouse ont acquis le lot n° 2 de la copropriété du [Adresse 3]. Le lot n° 1 est détenu par Mme [D] et les deux lots de la copropriété du [Adresse 1] étaient occupés par MM. [E] et [U]. Un accord est alors intervenu entre les quatre copropriétaires prévoyant un partage par moitié entre les deux copropriétés des frais de consommation d’eau dans la mesure où les deux immeubles étaient desservis par le même compteur d’eau.
Mme [F] a successivement acquis, en 2009 et 2012, les deux lots d’habitation de l’immeuble [Adresse 1], de sorte que le régime de la copropriété a cessé, les deux lots étant réunis entre ses mains ; qu’elle a, dans un premier temps, accepté le partage des frais concernant la consommation d’eau, mais que, lorsqu’en juin 2019, un relevé de consommation de la Calédonienne des eaux a révélé l’existence d’une fuite sur le réseau, derrière le compteur commun aux deux immeubles, elle a refusé de payer la moindre participation aux frais.
Le Syndicat des Copropriétaires précise que sa voisine a aussi invité les locataires de l’immeuble du [Adresse 1], qui lui appartient, à stationner en travers de la servitude de passage au motif qu’elle prévoit uniquement un passage à pied, et que ceux-ci stationnent désormais leurs véhicules dans la rue, ce qui empêchent les copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] d’accéder à leur garage.
ll soutient qu’il appartient à Mme [F] de faire respecter la servitude de passage par ses locataires et qu’elle doit aussi participer aux frais d’entretien de la servitude de réseau, notamment des canalisations d’eau et d’évacuation des eaux usées. ll estime que les compteurs d’eau sont des accessoires à la servitude de passage des réseaux de sorte qu’elle doit supporter par moitié les frais de consommation d’eau.
Par ordonnance du 27/08/2021, relevant l’existence d’une contestation sérieuse, le président du tribunal de première instance de Nouméa a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par le Syndicat des copropriétaires et a condamné celui-ci à payer à Mme [F] la somme de 30 000 Fp sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
PROCÉDURE D’APPEL
Par requête du 14/09/2021, le Syndicat des copropriétaires a fait appel de la décision rendue et demande à la cour dans son mémoire ampliatif du 25/10/2021 et ses dernières écritures du 02/03/2022 d’infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :
– enjoindre à Mme [F] et à tous occupants de son chef de libérer et laisser libre le passage qu’elle doit de façon à ce que la servitude puisse être parcourue à pied ou en voiture à toute heure du jour ou de la nuit et ce, à peine d’une astreinte de 200 000 Fcfp par infraction constatée dès la signification de l’ordonnance,
– enjoindre à Mme [F] de remettre en place les deux boîtes aux lettres à leur emplacement initial,
– se réserver la liquidation des astreintes,
– condamner Mme [F] à lui payer les sommes de :
73 500 Fcfp à titre de participation à la réparation de la fuite de juillet 2019,
164 507 Fcfp au titre des consommations d’eau prises en charge par le seul syndicat depuis le 14/03/2019 jusqu’au 16/06/2021,
148 088 Fcfp au titre de sa quote-part des frais d’installation de deux compteurs CDE d’abonnés,
286 200 Fcfp au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Il reprend et développe les moyens soulevés en première instance.
Dans ses dernières conclusions récapitulatives en réponse n° 2 du 18/08/2022, Mme [F] demande la confirmation de l’ordonnance et sollicite la somme de 300 000 Fcfp sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la condamnation de l’appelant aux dépens d’appel.
Elle conclut à l’absence de trouble manifestement illicite provenant de son fait et à l’existence d’une contestation sérieuse sur les obligations de parties de nature à faire obstacle à la compétence du juge des référés. Elle reconnaît que sa locataire a pu ponctuellement se garer sur le passage pour décharger sa voiture ; que depuis qu’elle a repris le logement, le trouble si tant que celui-ci existait a cessé de sorte que l’action n’a plus lieu d’être ; qu’au surplus, s’agissant d’une servitude discontinue, le syndicat ne dispose pas d’un usage continuel de cette servitude qui lui garantit le passage à toute heure du jour ou de la nuit et qui lui donnerait des droits plus étendus que ceux accordés par la convention ; elle conteste enfin les dispositions contenues dans le titre de propriété de M. [Z] qui sont une reproduction des termes du règlement de copropriété qui ne lui sont pas opposables ; qu’ainsi, il appartient au seul Syndicat d’entretenir et de réparer les canalisations d’eau sans pouvoir réclamer au fonds voisin une quelconque participation.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le droit de passage
Attendu que par suite de la division du lot n° 131 par son propriétaire (la SCI DAMIEN) en deux lots distincts, le fonds n° 133 ( onds servant), propriété de Mme [F], est grevé d’une servitude de passage qui s’exerce à pied ou en voiture au profit du lot n° 132 (fonds dominant) ;
Attendu que l’acte notarié du 30/06/2003 constitutif de la division du tènement en deux lots (132 et 133) a institué une servitude conventionnelle de passage et de réseaux grevant le lot 133 au profit du lot 132 précisant les modalités d’assiette et de passage ainsi que les modalités de répartition des dépenses d’entretien et de réparation du droit de passage et de ses accessoires ;
Attendu que l’acte de cession des consorts [Z] en date du 30/06/2006 rappelle l’existence de cette servitude, de son assiette et de son exercice (à pied ou avec tout véhicule à moteur avec faculté de faire passer en sous-sol les canalisations d’eau et d’évacuation des eaux usées ainsi que les câbles d’éléctricité et de télécommunication ou autres …) ; que Mme [F] qui ne produit que l’attestation d’achat de sa propriété et non le titre en son intégralité ne prouve pas que la servitude s’exerce différemment ;
Attendu qu’il résulte du courriel adressé par Mme [F] aux copropriétaires du syndicat appelant sous l’intitulé ‘état de la situation au 22/05/2021’ qu’elle leur dénie tout droit de passage tant que ne lui serait pas versée l’indemnité prévue à l’article 682 du code civil ; qu’elle leur dénie également le droit de passer en voiture au motif que le droit de passage n’est, selon elle, pas bafoué puisque l’accès est possible à pied ;
Attendu qu’il convient de rappeler que le propriétaire du fonds servant, débiteur de la servitude, ne doit rien faire qui en restreigne l’usage ; que tout obstacle interdisant le passage ou en diminuant l’usage constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référé a compétence pour faire cesser ;
Attendu que l’article 682 du code civil ne s’applique pas au cas d’espèce s’agissant d’une servitude conventionnelle convenue par le propriétaire d’origine du fonds divisé, laquelle s’impose à ses ayants droit ;
Attendu qu’il ressort du procès-verbal de constat dressé le 31/05/2021, que, Me [B], huissier invité par les copropriétaires du [Adresse 3] à constater que depuis plusieurs jours les locataires de Mme [F] stationnaient leur véhicule au milieu de l’impasse empêchant tout accès à leur résidence, a relevé la présence d’un pick-up Chevrolet Silverado immatriculé [Immatriculation 6] qui bloquait l’entrée de l’impasse empêchant l’accès à tout autre véhicule ; que Mme [F] ne conteste pas qu’il s’agit du véhicule appartenant à ses anciens locataires ;
Attendu que M. [K], voisin, demeurant au [Adresse 5], atteste avoir constaté que ce pick-up était régulièrement stationné en bas de l’impasse empêchant l’accès à la résidence ; que M. [C], artisan boulanger, témoigne également de son impossibilité de livrer le pain en haut du passage en raison de la présence du pick-up ;
Attendu que la servitude constituant une charge qui grève le fond servant, il incombe au seul propriétaire de répondre de l’usage de celle-ci par lui-même ou par tout ayant droit de son chef ; qu’en l’espèce, les anciens locataires de Mme [F] reconnaissent qu’ils ont pu se garer dans l’impasse avec l’autorisation donnée par leur bailleresse, Mme [F] ;
Attendu qu’il convient de faire cesser ce trouble en condamnant Mme [F] à libérer le passage selon les modalités prévues au dispositif en prévoyant d’ores et déjà l’application d’une astreinte eu égard à la mauvaise volonté manifestée par celle-ci ;
Sur les boites aux lettres
Attendu que les boîtes aux lettres des copropriétaires étaient implantées à l’entrée du passage de servitude et positionnées sur la joue du coffre Enercal ; qu’elles ont été déposées ; que Mme [F] conteste les avoir enlevées ;
Attendu toutefois qu’il ressort du courrier adressé à la copropriété du [Adresse 3] le 22/05/2021 qu’elle a mis en demeure ses voisins de déplacer les boîtes aux lettres sous 48 heures à défaut de quoi elle procéderait à leur enlèvement ; que l’intimée qui s’est livrée à une voie de fait en les déposant sera condamnée à les remette en place à ses frais ;
Sur les dépenses d’eau
Attendu que l’acte de vente et l’état constitutif comportant descriptif de division prévoient que la servitude de passage emporte servitude de réseau (canalisation d’eau et d’évacuation des eaux usées ainsi que passage de tous câbles d’électricité et de téléphone) avec la précision que les dépenses nécessaires à l’entretien du passage et de ses accessoires sont supportées à concurrence de moitié pour chacun des lots 132 et 133 ;
Attendu qu’il ressort de l’expertise EXXCAL réalisée à la suite d’une fuite d’eau que les deux lots 132 et 133 sont raccordés au réseau public d’alimentation en eau potable exploité par la CDE, à partir d’un seul compteur général d’abonné, alors que chaque appartement (deux par lots) dispose d’un compteur d’eau divisionnaire privatif et propre à chacun des quatre appartements ; que depuis l’origine, à partir des relevés trimestriels, le syndic procédait à la collecte des relevés de consommation sur les quatre compteurs privatifs puis répartissait les consommations et les facturations et procédait à l’appel des fonds pour chacun des propriétaires des quatre logements ;
Attendu que cette répartition a été faite depuis l’origine des deux copropriétés initiales, étant rappelé que Mme [F] a acheté le second appartement du lot 133 en 2011/2012, ce qui a eu pour effet de réunir entre ses mains l’ensemble de l’immeuble du [Adresse 4], lequel a dès lors perdu son statut de copropriété ; que néanmoins, un compte rendu de réunion du 16/02/2012 a acté le règlement sur un même compte bancaire commun aux deux ensembles immobiliers ; que cette hérésie juridique a été acceptée jusqu’en 2019 par Mme [F] qui réglait sa quote-part ;
Attendu qu’en 2019 une fuite d’eau sur la conduite d’alimentation a été détectée et réparée ; que Mme [F] a refusé d’en régler sa part et a alors contesté devoir participé aux dépenses d’eau reliées au compteur général soutenant que la copropriété lui devait de l’argent ;
Attendu que Mme [F] ne démontre ni qu’elle serait créancière de la copropriété voisine, ni qu’elle disposerait d’un compteur d’abonné propre à sa consommation d’eau, ni même qu’elle ait payé la moindre facture d’eau depuis 2019 alors que le syndicat des copropriétaires justifie du règlement de l’ensemble des consommations d’eau facturées par la CDE (Société calédonienne des eaux) y incluant les dépenses relatives au lot 133 appartenant à Mme [F] ;
Attendu que depuis l’origine de la division des fonds les propriétaires successifs ont entendu procéder au paiement des dépenses d’eau par répartition entre les deux immeubles en l’absence d’un compteur général propre à chaque lot ; que la réunion précitée du 16/02/2012 avait confirmé cette pratique ; que cet usage établi depuis l’origine des deux fonds vaut loi entre les parties ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Mme [F] à hauteur de la somme de 164 507 Fcfp au titre des consommations d’eau prises en charge par le seul syndicat depuis le 14/03/2019 jusqu’au 16/06/2021, après répartition par moitié ; qu’il y a lieu de condamner Mme [F] à payer à titre de provision la somme réclamée ;
Sur les frais d’installation de deux compteurs CDE d’abonnés
Attendu que les opérations d’expertise amiables conduites par le cabinet EXXCAL ont été faites en présence de M. [O], représentant de la CDE qui a proposé de faire installer deux compteurs d’abonnés avec deux variantes :
– la première solution porte sur la création d’un branchement avec deux compteurs d’abonnés,
– la seconde solution passe par la création d’un branchement avec un compteur principal suivi de la pose de deux compteurs divisionnaires sur le réseau privé ;
Attendu que le Syndicat appelant demande de faire choix de la première variante ; que compte tenu des désaccords actuels et pour prévenir tous risques de conflit dans l’avenir, il convient d’opter pour cette solution qui est la plus simple : un compteur d’abonné pour chaque fonds ;
Attendu que les frais seront supportés par moitié entre le syndicat appelant et Mme [F] compte tenu des termes de la servitude conventionnelle ;
Attendu que Mme [F] sera condamnée à payer la somme de 148 088 Fcfp au titre de sa quote-part des frais d’installation des deux compteurs CDE d’abonnés au vu du devis s’élevant à 296 176 Fcfp ;
Sur les frais de réparation de la fuite
Attendu qu’aux termes de l’acte constitutif de servitude, les dépenses d’entretien du passage et de ses accessoires sont supportées par moitié par chacun des fonds ;
Attendu que l’expert d’EXXCAL a pu confirmer à la suite des investigations menées par une entreprise de plomberie appelée sur place pour rechercher l’origine de la fuite et réaliser les travaux de reprise que la fuite se situait sur la conduite d’alimentation en eau potable localisée dans la servitude ;
Attendu qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie, au vu du rapport EXXCAL et des factures produites que les frais d’investigations techniques de recherche de fuite se sont élevés à la somme de 27 000 Fcfp et que les frais de réparation ont coûté la somme de 120 000 Fcfp ; que la somme globale de 147 000 Fcfp a été entièrement réglée par la copropriété alors qu’aux termes de l’acte constitutif de la servitude, le lot 132 doit en supporter la moitié ; que Mme [F] sera en conséquence condamnée à payer sa quote-part, soit la somme de 73 500 Fcfp au titre de sa participation à la réparation de la fuite de juillet 2019 ;
Sur l’article 700
Attendu qu’il est équitable d’allouer au syndicat des copropriétaires qui a dû se défendre en justice la somme de 250 000 Fcfp sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Sur les dépens
Attendu que Mme [F] succombe ; qu’elle supportera les dépens de la première instance et de l’instance d’appel ;
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme la décision en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau,
Constate l’existence d’un trouble manifestement illicite ;
Enjoint à Mme [F] et à tous occupants de son chef de libérer et laisser libre le passage qu’elle doit au fonds n° 132 de façon à ce que la servitude puisse être parcourue à pied et en voiture, à toute heure du jour ou de la nuit et ce, à peine d’une astreinte de 200 000 Fcfp par infraction constatée dès la signification de l’arrêt ;
Dit n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;
Enjoint à Mme [F] de remettre en place les deux boîtes aux lettres à leur emplacement initial ;
Condamne Mme [F] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], à titre provisionnel, les sommes suivantes :
* 73 500 Fcfp à titre de participation à la réparation de la fuite de juillet 2019,
* 164 507 Fcfp au titre des consommations d’eau prises en charge par le seul syndicat depuis le 14/03/2019 jusqu’au 16/06/2021,
* 148 088 Fcfp au titre de sa quote-part des frais d’installation de deux compteurs CDE d’abonnés ;
Condamne Mme [F] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 250 000 Fcfp sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [F] aux dépens de la première instance et de l’instance d’appel.
Le greffier,Le président.
