Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 17 NOVEMBRE 2022

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/05759 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWNM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Février 2020 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 11-1911692

APPELANT

Monsieur [N] [U]

né le 9 juin 1961 à Casablanca (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Assisté par Me Anne CARUS de la SELAS CARUS, avocat au barreau de PARIS, toque : A543

INTIME

Monsieur [B] [D]

né le 31 décembre 1958 au MALI

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Charles ROMINGER de la SELEURL ROMINGER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E2005

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er juin 1999, M. [Z] [F] a donné à bail à M. [B] [D] un studio situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 2.665 francs outre 250 francs de provision pour charges, soit 444,39 euros.

En sa qualité de légataire à titre particulier, et par acte de délivrance de legs du 6 novembre 2018, M. [N] [U] a recueilli dans la succession de M. [Z] [F] la propriété de cet appartement, ainsi que d’autres lots dans la même copropriété.

L’inspecteur de salubrité de la sous-direction de l’habitat de la ville de [Localité 3] a procédé à une visite des lieux loués par M. [B] [D] le 31 mai 2018, a constaté la nécessité de déposer la douche source d’infiltrations dans les parties communes, et a fait un signalement concernant la fissure au plafond afin de saisir un architecte de sécurité.

Par constat du 29 janvier 2019 dressé par Me [R], huissier de justice, M. [B] [D] a fait constater l’état du logement donné à bail.

Par courrier recommandé de son conseil du 27 février 2019, M. [B] [D] a mis en demeure M. [N] [U] de procéder à l’installation d’une nouvelle cabine de douche, de réparer le trouble de jouissance subi et l’avisait de son intention de consigner les loyers en attendant la décision judiciaire.

En réponse, le 7 mars 2019, M. [N] [U] l’informait de ce que les difficultés rencontrées émanaient de son seul comportement.

Par acte d’huissier signifié le 29 avril 2019, M. [B] [D] a fait assigner M. [N] [U] devant le tribunal d’instance de Paris.

En cours d’instance, M. [N] [U] a fait délivrer deux actes à M.[B] [D] :

– le 15 juillet 2019, un congé pour vendre à effet au 31 mai 2020 moyennant le prix de 60 000 euros sur le fondement de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;

– par acte d’huissier du 9 octobre 2019, un commandement de payer la somme de 2750,56 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Dans ses dernières conclusions oralement développées à l’audience du 20 janvier 2020, M. [B] [D] a demandé au tribunal de dire nuls et de nul effet le commandement de payer et le congé pour vendre délivrés par M. [N] [U]. Il a poursuivi la condamnation de M. [N] [U] à réaliser sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision les travaux de réparation et de mise aux normes préconisés dans le constat d’huissier, ainsi qu’une nouvelle installation de cabine de douche et WC conformes au règlement sanitaire de la ville de [Localité 3].

Il a conclu au remboursement des loyers acquittés depuis le 1er décembre 2018 et à être dispensé de paiement jusqu’à la réalisation complète des travaux, ainsi qu’à la condamnation de M. [N] [U] à lui payer la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi. Il a poursuivi enfin la condamnation de M. [N] [U] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En défense, M. [N] [U] a conclu au débouté de M. [B] [D] de l’ensemble de ses demandes. Reconventionnellement, il a poursuivi la résiliation du bail et la condamnation de M. [B] [D] à lui payer la somme de 1.824,24 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 20 décembre 2019. Il a conclu enfin à la condamnation de M. [B] [D] à lui payer la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience, le juge a relevé d’office le moyen tiré de la recevabilité des demandes de résiliation du bail faute de notification au préfet et a invité les parties à s’expliquer sur ce point.

Par jugement contradictoire entrepris du 24 février 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Condamne M. [N] [U] à faire réaliser, dans un délai de deux mois à compter de la signification de Ia présente décision :

– la pose d’une douche conforme au règlement sanitaire départemental de la ville de [Localité 3] dans la salle de bain du logement loué,

– la vérification de la conformité du réseau électrique équipant les lieux et les travaux de sécurisation nécessaires le cas échéant,

Assortit cette obligation de faire d’une astreinte, provisoirement fixée à 50 euros par jour de retard et ce sur une durée de quatre mois,

Condamne M. [N] [U] à verser à M. [B] [D] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamne, sous réserve des paiements intervenus et non encore comptabilisés, M. [B] [D] à payer à M. [N] [U] la somme de 500 euros correspondant au loyer du mois de décembre 2019,

Déboute les parties de toute autre demande, comme infondée ou contraire,

Condamne M. [N] [U] à payer à M. [B] [D] Ia somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [N] [U] aux dépens,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement pour le tout.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 26 mars 2020 par M. [N] [U],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 juin 2021, par lesquelles M. [N] [U], appelant, demande à la cour de :

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 24 fevrier 2020 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a considéré que le congé pour vente délivré à M. [B] [D] le 15 juillet 2019 est valable et en ce qu’il a rejeté la demande de suspension de loyers formulée par M. [B] [D],

Débouter M. [B] [D] de son appel incident et de toutes ses dernandes reconventionnelles, fins et conclusions,

En conséquence,

A titre principal,

Vu l’article 1737 du code civil et l’article 15 de la loi de 1989,

Juger que M. [B] [D] s’est maintenu illégalement dans le logement à l’issue du congé pour vente, soit à compter du 31 mai 2020, de sorte qu’il devient occupant sans droit ni titre à compter de cette date,

Ordonner à compter de la signification de la décision à venir, l’expulsion immédiate et sans délai de M. [B] [D] et/ou de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, avec séquestration du mobilier sur place ou au garde-meuble à ses frais et risques,

Condamner M. [B] [D] à verser à M. [N] [U] une indemnité d’occupation égale au double du loyer actuel, soit un loyer mensuel de 1.147,36 euros à compter du 1er juin 2020,

A titre subsidiaire,

Vu l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1724,1725,1728 et 1729 du code civil,

Juger que la résidence principale de M. [B] [D] se situe au Mali et non sis [Adresse 2] de sorte que la loi du 6 juillet 1989 n’a plus vocation à s’appliquer depuis le 1er janvier 2019,

Juger qu’il existe plusieurs motifs réels et sérieux de voir le bail résilié aux torts de M. [B] [D],

Ordonner la résiliation du bail à compter du 9 décembre 2019, date à laquelle les causes du commandement de payer en date du 9 octobre 2019 n’ont pas été réglées,

Ordonner à compter de la signification de la décision à venir, l’expulsion immédiate et sans délai de M. [B] [D] et/ou de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, avec séquestration du mobilier sur place ou au garde meuble à ses frais et risques,

A titre infiniment subsidiaire,

Vu les articles 7 et 8 de la loi du 6 juillet 1989,

Juger que M. [B] [D] sous-loue ou héberge de manière illicite trois personnes dans un logement de 18 mètres carrés de sorte que cette suroccupation est incompatible avec la nature des lieux loués,

Juger que M. [B] [D] s’est opposé à la réalisation de travaux dans le logement, laissant celui-ci se détériorer,

Juger que le bail est résilié aux torts exclusifs de M. [B] [D],

En tout état de cause,

Condamner M. [B] [D] à verser à M. [N] [U] la somme de 1.147,36 euros au titre de l’indemnité d’occupation impayée arrêtée au 15 décembre 2020,

Juger que M. [B] [D] qui a refusé la réalisation de travaux est exclusivement responsable des dommages subis de sorte qu’il n’y a pas lieu de condamner le bailleur au titre d’un quelconque préjudice de jouissance,

Condamner M. [B] [D] à verser à M. [N] [U] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Me Pascale Flauraud, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 7 septembre 2022 au terme desquelles M. [B] [D], intimé et appelant incident, demande à la cour de :

Débouter M. [N] [U] de l’ensemble de ses prétentions et demandes en cause d’appel,

Confirmer partiellement le jugement rendu le 24 février 2020 en ce qu’il a :

– Condamné M. [N] [U] à faire réaliser, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la précédente décision :

– la pose d’une douche conformément au règlement sanitaire départemental de la ville de [Localité 3] dans la salle de bain du logement loué,

– la vérification de la conformité du réseau électrique équipant les lieux et les travaux de sécurisation nécessaires le cas échéant,

– Assorti cette obligation de faire d’une astreinte, provisoirement fixée à 50 euros par jour de retard et ce sur une durée de quatre mois,

– Condamné M. [N] [U] à payer à M. [B] [D] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamné M. [N] [U] aux dépens,

Infirmer pour le reste le jugement rendu le 24 février 2020,

Et, jugeant de nouveau,

Dire et juger que les congés et commandements délivrés par M. [N] [U] sont nuls et de nul effet,

Condamner M. [N] [U] à entreprendre tous les travaux de réparation et de mise aux normes tels que préconisés dans le procès-verbal de Me [R], ainsi qu’une nouvelle installation de cabine de douche et WC, conformes au règlement sanitaire de la ville de [Localité 3], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision,

Condamner M. [N] [U] au paiement d’une provision en paiement de l’astreinte, à hauteur de 35.400 euros,

Juger que les loyers ne sont plus dus à partir :

– à titre principal, du 31 mai 2018, date de la visite effectuée par la mairie, jusqu’à la réalisation complète de ces travaux,

– à titre subsidiaire, du 19 décembre 2018, date du rapport établi par la mairie, jusqu’à la réalisation complète de ces travaux,

Ordonner en conséquence le remboursement des loyers perçus par le bailleur depuis cette date jusqu’au jour de l’audience, à hauteur de 29.799 euros (au 8 septembre 2022),

Condamner M. [N] [U] à régler à M. [B] [D] la somme de 15.000 euros correspondant au préjudice de jouissance subi par ce dernier,

Condamner M. [N] [U] à régler à M. [B] [D] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

Condamner le bailleur aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LES DEMANDES DE M. [U], APPELANT

Sur l’application de la loi du 6 juillet 1989

En vertu de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation ».

En l’espèce, M. [U] soutient que la loi du 6 juillet 1989 ne serait pas applicable au bail litigieux « depuis le 1er janvier 2019″, en ce que la copie du passeport de M. [D] remise sur sommation de communiquer permet d’établir qu’il se trouvait au Mali du 24 mai au 29 septembre 2019, soit pendant une période de 4 mois et 5 jours, de sorte que sa résidence principale ne se situait pas dans les lieux loués mais au Mali depuis l’année 2019.

Toutefois, ainsi que l’a relevé avec pertinence le premier juge, le dépassement exceptionnel de la durée d’occupation prévue à l’article 2 précité au cours de l’année 2019 ne saurait justifier d’écarter l’application de la loi du 6 juillet 1989 au bail liant les parties, et ce d’autant moins que M. [D] fait valoir en appel qu’il s’était rendu auprès de sa mère âgée, laquelle est décédée peu de temps après son retour, soit le 30 novembre 2019, ce dont il justifie par la production de son acte de décès. Au surplus, il sera relevé que M. [U], qui soutient que la loi du 6 juillet 1989 ne serait pas applicable, invoque lui-même les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour voir valider le congé pour vente délivré à son locataire, ou encore l’article 8 prohibant la sous-location pour voir résilier le bail pour ce motif.

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé, en ce qu’il a jugé que le bail liant les parties était bien soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la validité du congé pour vendre délivré le 15 juillet 2019

Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au congé litigieux, »la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :

a) De la réception de l’avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l’Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;

b) De l’engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code ».

Il en résulte que la possibilité pour un bailleur de délivrer congé à son locataire est suspendue, notamment, lorsque l’immeuble où se situe le logement a fait l’objet d’une procédure d’insalubrité ou de péril.

En l’espèce, le courrier du 23 août 2019 adressé en réponse par le service de l’habitat et de la rénovation urbaine de la préfecture de [Localité 3] à M. [U] (pièce n°15 produite par ce dernier) mentionne que « le logement au 4ème étage porte 10 occupé par M. [D] a fait l’objet d’une première visite le 31 mai 2018 ; l’inspecteur de salubrité a demandé la dépose de la douche qui causait des infiltrations dans les parties communes, ce qui a été fait ; en parallèle, un signalement a été transmis aux architectes de sécurité et deux visites ont été réalisées les 25 novembre et 5 décembre 2018 ; ces visites ont conclu à une situation de péril ordinaire ; vous trouverez ci-joint le courrier adressé au syndic lui demandant de procéder aux travaux nécessaires (pour information, une nouvelle visite est prévue fin 2019) ».

Il en résulte qu’une procédure de péril ordinaire a bien été mise en oeuvre par la préfecture de [Localité 3], ce qui suspendait la faculté pour le bailleur de délivrer congé à son locataire. Le fait que l’état daté produit par M. [U], adressé le 3 mai 2021 par le syndic de l’immeuble à l’occasion de la vente d’un autre bien du même immeuble, réponde par la négative à la question de savoir s’il faisait l’objet d’un arrêté de péril ou d’une déclaration d’insalubrité est inopérant, en ce que le congé pour vente litigieux date du 15 juillet 2019, à effet au 31 mai 2020.

En conséquence, il convient de juger que le congé pour vendre n’a pu valablement être délivré par M. [U] à M. [D] compte tenu de la situation de péril ordinaire retenue par la préfecture de [Localité 3] au moment de la délivrance du congé. En conséquence, M. [U] sera débouté de sa demande principale de validation de congé.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de l’introduction de l’instance devant le premier juge, « III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [U], lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le premier juge, et que la cour adopte, que celui-ci, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a constaté que M. [U] ne justifiait pas de la notification au préfet de ses conclusions par lesquelles il sollicitait reconventionnellement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation pour défaut de paiement des loyers.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé, en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour impayé.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

Selon l’article 1741 du Code Civil, « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

L’article 1224 dispose que « la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

En vertu de l’article 1228, « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

– Pour défaut de paiement des loyers

Ainsi qu’il a été jugé plus haut, confirmant ainsi le jugement entrepris, la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail pour impayé locatif est irrecevable, faute de justification de la notification au préfet des conclusions par lesquelles le bailleur la sollicite.

– Pour sous-location prohibée ou hébergement illicite

Le bailleur fonde sa demande sur l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, lequel dispose que « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ».

En l’espèce, M. [D] ne conteste pas dans ses écritures héberger trois autres personnes dans son appartement, mais affirme qu’il ne s’agit nullement d’une sous-location mais d’une « cohabitation », et fait valoir que cette situation perdure depuis son entrée dans les lieux en 1999, en accord avec le bailleur, ce dont atteste M. [P] [V].

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que le locataire était libre d’accueillir d’autres personnes dans son logement, dans la limite d’une suroccupation incompatible avec la nature des lieux loués et constitutive d’un abus de jouissance, ce dont le bailleur ne rapporte pas la preuve, en ce qu’il se contente de produire deux attestations ; la cour relève que ces deux mêmes attestations sont produites en appel, émanant d’un agent immobilier et d’un artisan mandatés par le bailleur, lesquels relèvent avoir vu « quatre lits » pour la première attestation, et des logements « occupés par plusieurs personnes » pour la seconde attestation, par ailleurs peu lisible et se rapportant manifestement à plusieurs logements ; elles ne caractérisent pas les désordres que causerait la suroccupation alléguée, ni a fortiori qu’il y aurait une sous-location illicite. Au surplus, la cour relève qu’aucune mise en demeure d’avoir à faire cesser cette suroccupation alléguée n’a été adressée par le bailleur à son locataire.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé, en ce qu’il n’a pas retenu ce motif de résiliation du bail.

– Pour refus de M. [D] de permettre l’accès aux locaux pour la réalisation de travaux

Le bailleur se fonde sur l’article 1724 du code civil, lequel dispose :  » si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail ».

Il fonde sa prétention sur deux pièces, déjà produites devant le premier juge :

– un courrier adressé le 29 juillet 2019 à M. [U] par la SARL Roche, ainsi rédigé: « nous vous informons que nous avons envoyé à tous vos locataires un courrier en leur demandant de prendre contact avec nous pour une prise de rendez-vous pour la vérification électrique de leur appartement situé au [Adresse 2] ; à ce jour, votre demande n’a pu être faite car vos locataires M. [D], Mme [T], Mme [Y] et M. [A] n’ont donné aucune suite à notre courrier » ;

– un courrier daté du 15 et adressé en recommandé le 24 juillet 2019 par M. [U] à M. [D], ainsi rédigé : « je fais suite à votre demande concernant l’installation de la douche et la présence de fissures dans le studio (…) ; je vous informe que l’architecte du syndic a justifié que les fissures ont été causées par l’immeuble voisin de la RIVP et qu’elles sont liées à la défaillance des réseaux enterrés de ce dernier ; quant à la douche, vous savez très bien que c’était une décision de la mairie et vous étiez informé par courrier officiel et vous ne vous êtes jamais opposé à cette décision ; cependant, je suis prêt à vous envoyer le plombier pour réparation, pourriez vous me contacter pour qu’on puisse prendre rendez-vous ».

Ces seuls éléments ne sauraient suffire à prouver que M. [D] se serait opposé aux travaux à réaliser dans son logement, en ce que la première est rédigée en des termes généraux, et ne permettant pas de savoir si plusieurs tentatives ont été effectuées, et la seconde consistant pour le bailleur à se constituer une preuve à lui-même.

Au demeurant, des travaux ont bien eu lieu dans le logement, puisque le bailleur se prévaut, s’agissant de son obligation de délivrance conforme qui sera examinée ci-après, d’une facture de l’entreprise TED du 12 juin 2020 portant mention de travaux effectués dans le logement litigieux.

En conséquence, la résiliation du bail ne saurait être encourue de ce chef, et il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [U] de ses demandes de prononcé de la résiliation du bail.

Sur la dette locative

En vertu de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [U] soutient que M. [D] resterait redevable des loyers dus pour les périodes du 15 octobre au 15 novembre 2020, et du 15 novembre au 15 décembre 2020, pour un montant, tenant compte de la révision du loyer acceptée par le locataire, de :

(573,68 x 2 ) = 1147,36 euros.

M. [D], qui ne conteste plus devant la cour la révision du loyer à compter du mois de novembre 2019 pour un montant de 573,68 euros, ne justifie pas par les pièces produites s’être acquitté du paiement des loyers de novembre et décembre 2020, les quittances et les avis de virement communiqués ne portant pas sur cette période. Il sera dès lors condamné à régler la somme de 1147,36 euros à M. [U], réformant ainsi le jugement entrepris sur le montant de la dette locative.

II SUR LES DEMANDES DE M. [D], APPELANT INCIDENT

Sur l’indécence alléguée et les travaux de reprise

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…) ».

Les critères de décence sont précisés par le décret du 30 janvier 2002, notamment en son article 2 selon lequel le logement décent « 1. assure le clos et le couvert, le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…) ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ».

En l’espèce, il résulte d’un courrier de l’inspecteur de salubrité de la mairie de [Localité 3] adressé à M. [D] le 19 décembre 2018 qu’une « visite a été effectuée le 31 mai 2018 dans votre logement et a permis de constater que la douche infiltre les parties communes, cela étant, j’ai demandé au propriétaire, M. [U], de déposer la douche car elle n’est pas obligatoire avec le règlement sanitaire du département de [Localité 3] ; de plus, un signalement concernant la fissure au plafond a été enregistré afin de saisir un architecte de sécurité ».

Le constat d’huissier dressé le 29 janvier 2019 à la requête de M. [D] recensait, outre le désordre de la douche, l’existence de fils électriques non protégés à proximité du chauffe-eau, l’état de délabrement général et d’importantes fissures sur le plafond.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que le bailleur était tenu, au titre de son obligation de délivrance et d’entretien, à la pose d’une nouvelle douche, cet élément étant expressément mentionné au bail, ainsi qu’à assurer le bon fonctionnement du réseau électrique conformément aux normes de sécurité en vigueur. Il mentionne avec pertinence qu’aucune faute imputable au locataire n’est prouvée, et que la preuve de la responsabilité exclusive d’un tiers (RIVP) dans la survenance des fissures affectant le plafond est insuffisamment démontrée par la résolution de l’AG du SDC du [Adresse 2] du 18 juin 2019, de sorte qu’il ne saurait être fait application des dispositions de l’article 1725 du code civil. La cour relève que la production en pièce 35 par M. [U] d’un extrait ni daté ni signé d’une expertise pendante devant le TGI de Paris (sic), faisant état de fissures apparues « au droit du mitoyen avec le corps du bâtiment du [Adresse 2] », qualifiés de « désordres structurels dûs à une décompression des sols liés aux écoulements d’eau en provenance du réseau du bâtiment de la RIVP », ne saurait davantage suffire à établir que les fissures affectant l’appartement litigieux proviendraient exclusivement de cette cause.

En conséquence, c’est par une exacte appréciation des éléments de la cause que le premier juge a ordonné au bailleur d’exécuter les travaux suivants sous astreinte :

– la pose d’une douche conforme au règlement sanitaire départemental de la ville de [Localité 3] dans la salle de bain du logement loué,

– la vérification de la conformité du réseau électrique équipant les lieux et les travaux de sécurisation nécessaires le cas échéant.

Compte tenu des éléments précités, le jugement sera confirmé sur ce point.

M. [U], qui soutient avoir fait réaliser l’intégralité des travaux prescrits par le premier juge, produit à cet égard la facture de l’entreprise TED du 12 juin 2020, spécialisée en électricité et plomberie selon son logo, laquelle mentionne :

« fourniture et pose : remise eau du mélangeur douche ; 1 inter différentiel 40 amp30 type AC mini en ligne de l’installation ; 5 mini disjoncteurs 16 amp. ; 1 mini disjoncteur 25 amp ; 1m de fil 10 mm² pour le raccordement disjoncteur EDF au tableau modulaire ; raccordement des circuits anciens sur les minis disjoncteurs suivants de l’installation existante ; remise en circuit et vérification ».

M. [D] produit un procès-verbal de constat d’huissier du 7 septembre 2020, postérieur à l’intervention de la société TED, qui, bien que non contradictoire, constitue un mode de preuve admissible dès lors qu’il a été soumis à la discussion contradictoire entre les parties, et dont il résulte que la cabine de douche a manifestement été changée par rapport aux clichés du précédent constat du 29 janvier 2019, même si l’huissier note la présence de taches d’humidité sur le sol en ciment sous la cabine de douche. Il mentionne également des cables électriques apparents reliant les différents équipements. Il constate la présence de fissures sur le mur de façade, les carreaux du sol, le mur de la porte d’accès.

Il résulte de ces éléments que les travaux préconisés par le jugement entrepris ont été réalisés; en effet, il ne saurait être déduit de la constatation de cables apparents que l’installation électrique ne serait pas aux normes, alors que l’objet de la facturation de l’entreprise TED consistait manifestement à revoir l’installation électrique, et que le constat d’huissier ultérieur ne relève plus d’éléments de dangerosité, contrairement à celui du 29 janvier 2019.

M. [D], qui sollicitait à la fois la confirmation de la décision entreprise quant aux travaux ordonnés par le premier juge et la condamnation de M. [U] « à entreprendre tous les travaux de réparation et de mise aux normes tels que préconisés dans le procès-verbal de Me [R] [du 29 janvier 2019], ainsi qu’une nouvelle installation de cabine de douche et WC, conformes au règlement sanitaire de la ville de [Localité 3] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision » ne saurait voir prospérer cette demande, en ce que les nouveaux travaux à ordonner ne sont absolument pas précisés, l’huissier de justice, qui n’est pas expert, ayant effectué des constats et non des préconisations de travaux de reprise. Par ailleurs, la preuve que la douche ne serait « toujours pas conforme au règlement sanitaire de la ville de [Localité 3] », ce qu’affirme M. [D] dans ses écritures, n’est pas justifiée par les pièces produites.

En conséquence, il convient de le débouter de sa demande à ce titre.

Sur la demande de provision en paiement de l’astreinte

Le premier juge ne s’étant pas réservé expressément la liquidation de l’astreinte prononcée, seul le juge de l’exécution est compétent pour statuer sur la liquidation du paiement de l’astreinte, et il convient dès lors de rejeter cette demande.

Sur la suspension du paiement du loyer et son remboursement

Le jugement entrepris sera confirmé, en ce qu’il a débouté M. [D] de sa demande de suspension du paiement de loyer et de remboursement des loyers acquittés au motif que la preuve d’une inhabitabilité totale des lieux n’était pas rapportée, cette preuve n’étant pas davantage rapportée devant la cour.

Sur les dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance

M. [D] justifie avoir souffert un préjudice de jouissance constitué par les éléments d’indécence relevés dans son logement par le service d’hygiène de la mairie le 31 mai 2018, confirmés par le constat d’huissier du 29 janvier 2019 ; il n’a notamment pas pu user de la cabine de douche pendant plusieurs mois ; il ne saurait toutefois être jugé, ainsi qu’il a été indiqué plus haut, qu’il se serait opposé aux réparations, celles-ci ayant eu lieu ainsi que le bailleur en justifie par la production de la facture TED du 12 juin 2020, laquelle n’atteste pas avoir été empêchée antérieurement d’intervenir par le locataire.

Ces éléments conduisent à fixer à la somme de 3000 euros le montant des dommages et intérêts que M. [U] devra lui verser, réformant le jugement entrepris sur le quantum de la somme allouée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

M. [N] [U], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens, d’appel, avec droit de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de le condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné M. [B] [D] à payer à M. [N] [U] la somme de 500 euros correspondant au loyer du mois de décembre 2019 et condamné M. [N] [U] à verser à M. [B] [D] la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Le réforme pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

Condamne M. [B] [D] à payer à M. [N] [U] la somme de 1147,36 euros au titre des loyers dus pour la période du 15 octobre au 15 décembre 2020,

Condamne M. [N] [U] à payer à M. [B] [D] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant ,

Condamne M. [N] [U] à payer à M. [B] [D] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [N] [U] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président