COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 14 FEVRIER 2023

N° 2023/63

Rôle N° RG 19/11136 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BESPZ

[U] [A] [F] [P]

[H] [B] [S]

C/

[D] [V]

[J] [W] épouse [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Charles TOLLINCHI

Me Damien MESNIL-CHARPAIL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 06 Juin 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/01071.

APPELANTS

Monsieur [U] [A] [F] [P]

né le 28 Mai 1963 à [Localité 7] (Italie), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [H] [B] [S]

né le 05 Janvier 1975 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant Me Céline POULAIN, avocat au barreau de GRASSE, pour avocat plaidant

INTIMES

Monsieur [D] [V]

né le 30 Juin 1942 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Madame [J] [I] [G] [W] épouse [V]

née le 17 Juin 1942 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par Me Damien MESNIL-CHARPAIL de la SELARL SELARL D’INTORNI- MESNIL CHARPAIL, avocat au barreau de NICE

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Janvier 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Mme Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Février 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Février 2023,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 16 avril 2012, M. [D] [V] et Mme [J] [W] épouse [V] ont acquis de M. [U] [A] [F] [P] et M. [H] [B] [S], un bien immobilier sis à [Adresse 2], moyennant un prix de 430.000 euros.

Indiquant avoir appris par hasard, à l’occasion d’une visite du vide sanitaire, que les eaux usées n’étaient pas raccordées au réseau collectif d’eaux usées, les époux [V] ont sollicité un plombier intervenu à l’été 2016, confirmant que les vidanges de la cuisine, de la salle de bains et du lave mains des toilettes n’étaient pas raccordées au réseau d’égout existant mais au vide sanitaire de la maison.

M. [V] a alors posé une évacuation provisoire de ces eaux usées vers le réseau d’égout.

Suite à ce raccordement, au cours de l’été 2016, les époux [V] ont constaté l’apparition de fissures à l’intérieur et à l’extérieur du bien.

Ils ont alors pris attache avec leur assureur, lequel a diligenté une expertise. L’expert mandaté a constaté d’importantes fissures affectant le bien, et a considéré qu’il existait un lien de causalité entre le défaut de canalisation des eaux usées et l’apparition de fissures dans la maison, les eaux usées non canalisées ayant saturé le sol de la fondation de la maison durant des années, qui ne s’est asséché que suite à l’intervention de M. [V], dans un contexte local de sol argileux connaissant le phénomène de ‘retrait-gonflement’ des argiles contenues dans le sol de la fondation de la maison. L’expert a évalué les travaux de remise en état du bien à 49 896 euros.

Reprochant à M. [U] [A] [F] [P] et M. [H] [B] [S] d’avoir entrepris dans l’habitation des travaux n’ayant pas été déclarés aux termes de l’ acte de vente et non conformes aux règles de l’art, les époux [V] ont, par exploits d’huissier en date des 1er et 9 février 2017, fait assigner ces derniers en indemnisation devant le tribunal de grande instance de Grasse.

Ce tribunal, par jugement rendu en date du 6 juin 2019, a :

– constaté les manoeuvres dolosives entreprises par M. [U] [A] [F] [P] et M. [H] [B] [S] à l’encontre de M. [D] [V] et Mme [J] [W] épouse [V] en vue de la vente le 16 avril 2012 du bien immobilier sis à [Adresse 2] ;

– condamné solidairement M. [U] [A] [F] [P] et M. [H] [B] [S] à payer à M. [D] [V] et Mme [J] [W] épouse [V] la somme de 50 699 euros ;

– dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

– condamné in solidum M. [U] [A] [F] [P] et M. [H] [B] [S] à payer à M. [D] [V] et Mme [J] [W] épouse [V] la somme totale de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné in solidum M. [U] [A] [F] [P] et M. [H] [B] [S] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SELARL Intorni Mesnil Charpail, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

– ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

M. [U] [A] [F] [P] et M. [H] [B] [S] ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 10 juillet 2019.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 septembre 2022, M. [U] [A] [F] [P] et M. [H] [B] [S] demandent à la cour de:

– déclarer leur appel recevable et fondé ;

– réformer en tous points le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse ;

– débouter Monsieur et Madame [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

subsidiairement,

– ordonner une expertise judiciaire à la charge des consorts [V] avec pour mission de :

– se rendre sur les lieux ;

– se faire communiquer tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaire à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin et seulement, tous sachants ;

– vérifier la réalité des désordres invoqués par Monsieur et Madame [V] dans l’assignation introductive d’instance et dans les pièces versées au débat, décrire les dommages en résultant et situer leur date d’apparition ;

– donner tous éléments utiles permettant d’établir si les désordres étaient apparents ou cachés lors de l’acquisition de la villa ou s’ils sont apparus postérieurement ;

– rechercher et indiquer la ou les causes de ces désordres, dysfonctionnements, nonconformités, en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés ;

– fournir tous éléments techniques et de fait permettant de dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’une malfaçon dans la mise en ouvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toutes autres causes ;

– indiquer si les désordres compromettent la destination des ouvrages ou portent atteinte à la solidité ;

– donner son avis, d’une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en faisant produire par les parties des devis et, d’autre part, sur le coût et la durée des travaux ;

– fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, la détermination des responsabilités éventuellement encourues ;

– de tout dresser rapport ;

– ramener la demande de dommages et intérêts formalisée par Monsieur et Madame [V] à de plus justes proportions ;

en tout état de cause,

– condamner Monsieur et Madame [V] au paiement d’une somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les appelants contestent avoir commis un quelconque dol à l’occasion de la vente du bien et exposent avoir eu recours aux services d’un entrepreneur italien, dont ils produisent les factures et devis réglés, outre une attestation de l’artisan, démontrant que les travaux ont été réalisés en 2007, sans qu’aucun désagrément ne soit jamais constaté jusqu’à la vente.

Ils ajoutent que les acquéreurs avaient été informés avant la vente de ces travaux.

Rappelant les conditions du dol, et reconnaissant que l’acte de vente objet du litige indique qu’aucuns travaux de rénovation ou de construction n’ont été effectués dans les dix dernières années, ils exposent avoir pensé, en toute bonne foi, que seuls les travaux soumis à permis devaient être déclarés, et ajoutent qu’en tout état de cause, il n’est pas démontré que ces déclarations ont été déterminantes dans l’expression du consentement des acquéreurs.

Les appelants ajoutent que le lien de causalité entre ces dissimulations et les désordres invoqués n’est pas démontré, les fissures affectant le bien provenant d’un phénomène de gonflement-rétractation des argiles situées sous la maison, et celles-ci étant apparues bien après les travaux réalisés par les époux [V] eux-mêmes.

Quant au rejet des eaux usées, ils font valoir que l’expert amiable ne se fonde que sur les déclarations de M. [V], et que rien ne démontre que les désordres constatés relevaient d’un état préexistant à la vente. Ils en déduisent qu’il est possible que ce soit l’intervention de M. [V] lui-même qui ait provoqué les fissures du bien et relèvent que la maison se situe dans une zone à fort risque de retrait-gonflement d’argile et de glissement de terrain.

Ils rappellent enfin que la seule expertise amiable non contradictoire ne peut suffire à fonder leur condamnation en l’absence d’autres éléments.

Sur la demande subsidiaire en condamnation fondée sur les vices cachés, ils indiquent que l’acte de vente comporte une clause d’exonération de la garantie des vices cachés et affirment qu’ils ignoraient le défaut de raccordement de certaines canalisations au réseau d’eaux usées pour n’avoir subi aucun désordre. Ils ajoutent que cette action interntée en 2017 est également prescrite.

En réponse aux autres fondements juridiques invoqués par les époux [V], ils répliquent que seule la responsabilité contractuelle peut s’appliquer en l’espèce, et estiment n’avoir commis aucun manquement, aucune réticence d’information, et avoir recouru à des professionnels pour la réfection du bien.

A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent la réduction des dommages et intérêts alloués aux acquéreurs, considérant que ce ne sont pas les travaux litigieux qui sont à l’origine des fissures invoquées.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 23 juin 2020, M. [D] [V] et Mme [J] [W] épouse [V] demandent à la cour de:

– débouter M. [U] [A] [F] [P] et M. [H] [B] [S] de toutes leurs emandes fins et conclusions ;

A titre principal,

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu des manoeuvres dolosives de la part des vendeurs et a condamné solidairement M. [U] [A] [F] [P] et M. [H] [B] [S] au paiement de la somme de 50 699 euros en réparation du préjudice subi au titre du raccordement des eaux et des travaux de remise en état du bien,

Statuant à nouveau,

– condamner solidairement M. [U] [A] [F] [P] et M. [H] [B] [S] au paiement de sommes suivantes à titre de dommages et intérêts:

Frais d’intervention préalables du plombier: 300 euros

Frais de relogement durant les 4 mois de travaux: 5000 euros

Préjudice de jouissance du fait de l’installation d’ un tirant traversant la villa: 15.000 euros

Perte de valeur du bien immobilier du fait de l’installation d’un tirant traversant la villa: 45000 euros,

A titre subsidiaire,

– dire qu’il s’agit de vices cachés,

– condamner solidairement euros au paiement de la somme de 115 999 euros au titre de la réduction du prix de vente,

A titre infiniment plus subsidiaire,

– dire que les vendeurs ont dissimulé l’existence de travaux et l’absence de raccordement au réseau d’assainissement collectif et ont engagé leur responsabilité délictuelle,

– condamner solidairement M. [U] [A] [F] [P] et M. [H] [B] [S] au paiement de la somme de 115 999 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

– condamner solidairement M. [U] [A] [F] [P] et M. [H] [B] [S] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de la SELARL D’Intorni Mesnil Charpail.

Les intimés exposent à titre liminaire que les vendeurs ont contesté en première instance avoir réalisé des travaux dans le bien, contrairement à ce qu’ils exposent aujourd’hui, mais que les pièces produites sont sans incidence sur l’existence du dol telle que retenue par le tribunal, en ce que bien qu’une facture soit produite, il est expliqué par les vendeurs eux même que les deux chèques remis n’ont pas été remis à l’encaissement au profit de paiements en espèces. Ils observent en outre à la lecture des relevés bancaires produits par les vendeurs que ceux-ci ont dépensé à cette période plus de 1 500 euros de matériaux dans divers magasins de bricolage.

Les époux [V] contestent avoir eu connaissance avant la vente de ces travaux, mais en avoir eu connaissance par un courriel des vendeurs daté de 2015, ceux ci leur ayant adressé des clichés des travaux en cours, clichés datés par un huissier de justice du 6 décembre 2011.

Ils déduisent de ces éléments que le dol des vendeurs est caractérisé et justifie la réparation du préjudice subi, y compris au titre du préjudice de jouissance, compte tenu de la nécessité de poser une poutre dans leur salon cathédrale, et au titre de la perte de valeur du bien.

Subsidiairement, les époux [V] estiment que les vendeurs engagent leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés, celle-ci n’étant pas atteinte de prescription puisqu’ils ont appris l’existence des désordres qu’en 2016 avec l’intervention d’un plombier, et ont délivré leur assignation le 1er février 2017.

Sur le fond, ils estiment que les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés, ayant procédé eux-mêmes aux travaux.

Encore plus subsidiairement, les intimés estiment que les vendeurs ont engagé leur responsabilité contractuelle en dissimulant des travaux importants et en ne raccordant pas les eaux usées aux réseaux collectifs.

Infiniment subsidiairement, ils considèrent la responsabilité délictuelle des vendeurs engagée en raison des fautes commises.

MOTIFS

Sur le dol

Aux termes des dispositions de l’article 1116 ancien du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Reprochant à leurs vendeurs d’avoir commis une réticence dolosive tendant à leur avoir dissimulé l’absence de raccordement de plusieurs tuyaux de vidange au système d’évacuation des eaux usées, il appartient aux époux [V] d’en rapporter la preuve.

Il est établi en cause d’appel que les vendeurs reconnaissent avoir dans l’acte de vente du bien litigieux, faussement déclaré ‘qu’aucune construction ou rénovation concernant l’immeuble n’a été effectuée dans les dix dernières années’, de sorte qu’ ‘il n’y a pas lieu à application de la législation sur l’assurance dommages-ouvrages’, puisqu’ils reconnaissent aujourd’hui avoir réalisé d’importants travaux sur le bien.

Ces travaux sont décrits dans l’attestation de M. [M], dont les vendeurs font valoir qu’il a effectué les travaux en sa qualité d’entrepreneur, dont la nature est identique à celle qu’alléguaient les acquéreurs dès l’assignation, savoir, la pose de nouveaux sanitaires, l’installation d’un lave-mains dans le WC, le déplacement de la cuisine, la réouverture, dans cette même pièce, de fenêtres qui avaient été précédemment obscurées, la suppression de deux cloisons intérieures, ainsi que la pose d’une poutre apparente ornementale en bois.

Il a par ailleurs été déclaré par les vendeurs dans l’acte de vente que le bien était ‘raccordé au réseau d’eaux usées’, ceux-ci ne contestant pas aujourd’hui l’absence de raccordement à ce réseau.

Bien que reconnaissant désormais les travaux effectués sur le bien, les vendeurs font valoir en cause d’appel que ceux-ci ont été effectués par M. [M], artisan, et produisent une facture de celui-ci d’un montant de 12 360 euros pour en justifier.

Il est toutefois justement relevé par les époux [V] que le paiement de cette facture n’est pas justifié, les vendeurs reconnaissant avoir adressé deux chèques à l’entrepreneur (d’un montant total de 7 700 euros) que celui-ci n’a pas souhaité encaisser, au profit d’un paiement en espèces, dont ils estiment justifier par la production de leurs relevés bancaires. Il apparaît néanmoins que cette production est insuffisante en ce qu’il ressort de ces relevés que seule la somme de 6 000 euros a été retirée en espèces, et que ces deux opérations de retrait sont antérieures à l’émission des chèques.

Par conséquent, l’argument des consorts [A] [F] [P] et [B] [S] tendant à écarter toute responsabilité dans l’absence de raccordement aux eaux usées est inopérant, la preuve de l’intervention d’un professionnel étant insuffisamment rapportée par les pièces produites et susmentionnées.

Au regard de l’ampleur des travaux effectués par les vendeurs sur le bien, ceux-ci ne peuvent valablement invoquer une maladresse en omettant de déclarer les travaux effectués, et surtout, pour avoir procédé eux mêmes aux travaux du bien, ne pouvaient ignorer que nombre de canalisations n’étaient pas raccordées au réseau des eaux usées, comme ils l’ont pourtant déclaré dans l’acte de vente.

Quant au caractère déterminant de cette absence d’information donnée aux vendeurs, il ne peut être contesté que l’existence de canalisations et leur raccordement aux eaux usées est un élément structurel d’une habitation, et qu’informés de ce manque, les époux [V] n’auraient pas acquis, ou en tout état de cause, acquis à des conditions substantiellement différentes, ce bien non construit dans les règles de l’art.

Le dol retenu par le tribunal doit donc être confirmé.

Les époux [V] sollicitent à titre d’indemnisation le remboursement des frais de remise en état, d’intervention préalable du plombier, les frais de relogement durant les travaux, le préjudice de jouissance ainsi que la perte de valeur du bien immobilier.

Il leur appartient de démontrer que les préjudices invoqués sont en lien direct avec la réticence dolosive de leurs vendeurs, ce que ceux-ci contestent, estimant que les fissures apparue sur le bien sont sans lien avec les travaux effectués, mais sont dus à l’intervention de M. [V].

L’expert amiable mandaté par l’assurance protection juridique des époux [V], après avoir dressé la liste des fissures relevées sur le bien, indique que les eaux usées de la maison étant rejetées à même le sol de fondation de la maison, les argiles sont restées gonflées d’eau en continu, ce qui a saturé le sol de la fondation de l’immeuble pendant des années.

Il indique que suite à l’intervention de M. [V], les écoulements d’eaux usées ont cessé et le sol de la maison a commencé à sécher durant l’été, tandis que les premières fissures sont apparues.

L’expert conclut qu’il existe un lien de causalité entre le défaut de canalisation des eaux usées de la maison durant des années et l’apparition de fissures, selon un phénomène de ‘retrait-gonflement’ des argiles contenues dans le sol de la fondation de la maison.

Les constatations de l’expert amiable, certes insuffisantes à fonder seules une décision judiciaire, sont corroborées par le procès-verbal de constat d’huissier effectué en date du 22 février 2018, ainsi que par l’écrit du plombier intervenu en septembre 2016.

Il résulte de ces divers éléments que la modification du taux d’humidité du terrain, dans un contexte local de terre argileuse a entraîné le phénomène de retrait-gonflement et provoqué les fissures observées, cette modification ayant été rendue nécessaire pour le raccordement aux eaux usées, sans qu’il ne soit démontré que M. [V] n’aurait pas procédé à ce raccordement dans les règles de l’art.

Il n’est à cet égard pas davantage démontré que la région aurait connu au cours de l’été 2016 des événements climatiques de nature à entraîner les fissurations relevées.

Il convient donc de dire que la réticence dolosive commise par M. [U] [A] [F] [P] et M. [H] [B] [S] est à l’origine des dommages relevés sur le bien et qu’ils doivent être tenus de les réparer.

Les époux [V] justifient en appel des frais exposés pour l’intervention initiale du plombier, il convient donc d’infirmer le jugement de ce chef et de condamner les vendeurs à leur rembourser la somme de 300 euros exposée.

Ils justifient du montant des réparations nécessaires d’un montant de 50 699 euros, pour remettre le bien en état (reprise des vidanges et travaux de maçonnerie de reprise); il convient de confirmer le jugement de ce chef.

S’agissant du relogement des époux [V] durant les travaux sur le bien, ceux-ci justifient en cause d’appel tant de la nécessité de quitter le logement que du coût d’un relogement durant les travaux. Il convient donc d’infirmer le jugement de ce chef et de condamner les vendeurs à les indemniser de la somme de 5 776 euros de ce chef.

Les époux [V] sollicitent concomittament un préjudice de jouissance dû à l’installation d’une poutre dans leur salon cathédrale ainsi que l’indemnisation de la perte de valeur du bien en raison de ce même tirant.

Le tribunal a justement relevé qu’il n’est pas démontré en quoi cette poutre serait de nature à leur causer un trouble de jouissance, celle-ci n’étant pas de nature à réduire ou affecter l’usage de leur pièce de vie. Par ailleurs, la seule production d’un avis immobilier non étayé ne peut suffire à rapporter la preuve de ce que la présence de ce tirant serait de nature à réduire la valeur du bien de 45 000 euros.

Les époux [V] seront donc déboutés de leur demande et le jugement confirmé de ce chef.

Sur les frais du procès

Succombants, M. [U] [A] [F] [P] et M. [H] [B] [S] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à régler aux époux [V] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en vue de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 6 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Grasse, sauf en ce qu’il a débouté les époux [V] de leur demande de remboursement des frais de plombier et de relogement temporaire durant les travaux ;

Statuant à nouveau,

Condamne M. [U] [A] [F] [P] et M. [H] [B] [S] à régler à M. [D] [V] et à Mme [J] [W] épouse [V], la somme de 300 euros, au titre des frais d’intervention de plomberie ;

Condamne M. [U] [A] [F] [P] et M. [H] [B] [S] à régler à M. [D] [V] et à Mme [J] [W] épouse [V], la somme de 5 776 euros, au titre des frais de relogement temporaire ;

Y ajoutant,

Condamne M. [U] [A] [F] [P] et M. [H] [B] [S] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne M. [U] [A] [F] [P] et M. [H] [B] [S] à régler àM. [D] [V] et à Mme [J] [W] épouse [V] la somme de 3 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT