MINUTE N° 22/645

Copie exécutoire à :

– Me Raphaël REINS

– Me Stephanie ROTH

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 12 Décembre 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/02835 – N° Portalis DBVW-V-B7F-HTNT

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 mai 2021 par le Juge des contentieux de la protection de MULHOUSE

APPELANTS :

Monsieur [B] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/004220 du 28/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par Me Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR

Madame [O] [F] née [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/004221 du 28/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par Me Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [B] [D]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Stephanie ROTH, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 octobre 2022, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Mme MARTINO, Président de chambre, et Mme FABREGUETTES, Conseiller, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme MARTINO, Président de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

M. FREY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme HOUSER

ARRET :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat du 13 septembre 2018, Monsieur [B] [D] a donné à bail à Monsieur [B] [F] et Madame [O] [K] épouse [F] un logement et un garage situés [Adresse 1], moyennant paiement d’un loyer de 720 € pour l’appartement et de 50 € pour le garage, outre le versement d’un dépôt de garantie de 720 €.

Se plaignant d’une surface habitable réelle inférieure à celle figurant sur le bail, de l’indécence et de l’insalubrité du logement, Monsieur et Madame [F] ont fait citer Monsieur [B] [D] devant le tribunal d’instance de Mulhouse le 2 mai 2019, aux fins de voir constater que le loyer qu’ils versent doit être réduit à un montant de 612 €, voir condamner le défendeur à leur payer la somme de 2 484 € au titre du préjudice subi, la somme de 8 280 € au titre du préjudice de jouissance, ces sommes étant augmentées des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, avec capitalisation des intérêts, la somme de 3 000 € pour le préjudice moral subi et aux fins de voir enjoindre au défendeur de leur restituer la caution, majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 15 octobre 2020, au titre de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu’aux fins de voir condamner le défendeur aux entiers dépens et à leur payer la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [B] [D] a conclu au rejet des demandes et a sollicité, à titre reconventionnel, condamnation solidaire des

demandeurs à lui payer la somme de 252 € pour la taxe sur les ordures ménagères pour l’année 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la demande, la somme de 252 € pour la taxe sur les ordures ménagères pour l’année 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la demande, la somme de 1 540 € correspondant à deux mois de préavis impayé en ce compris la location du garage, avec intérêts au taux légal à compter de la demande, la somme de 436 € correspondant à la moitié du loyer du mois d’août 2020 non payé (départ au 17 août 2020), avec intérêts au taux légal à compter de la demande, la somme de 5 225,25 € correspondant aux frais de réfection rendus nécessaires en raison du défaut d’entretien, avec intérêts au taux légal à compter de la demande, déduction faite d’un montant de 720 €, ainsi que la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

‘

Par jugement du 10 mai 2021, le tribunal judiciaire de Mulhouse a’:

-rejeté la demande formée par Monsieur et Madame [F] en diminution du loyer pour surévaluation de la surface habitable,

-débouté Monsieur et Madame [F] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance causé par la surévaluation de la surface habitable,

-ordonné la diminution de 60 € par mois au loyer d’un montant initial de 720 € au titre du préjudice de jouissance du fait de l’indécence du logement entre le 17 décembre 2018 et le 19 janvier 2020,

-fixé en conséquence la créance de Monsieur et Madame [F] à l’égard de Monsieur [B] [D] à la somme de 780 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

-débouté Monsieur et Madame [F] de leur demande indemnitaire au titre de leur préjudice moral,

-fixé la créance de Monsieur [B] [D] à l’égard de Monsieur et Madame [F] à la somme de 850 € au titre des dégradations locatives,

-fixé la créance de Monsieur [B] [D] à l’égard de Monsieur et Madame [F] à la somme de 496,77 € au titre du solde du loyer du mois d’août 2020,

-fixé la créance de Monsieur [B] [D] à l’égard de Monsieur et Madame [F] à la somme de 396,48 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères,

-ordonné la compensation des créances réciproques des parties,

-condamné conjointement Monsieur et Madame [F] à payer à Monsieur [B] [D] la somme de 243,25 €,

-débouté Monsieur et Madame [F] de leur demande en restitution du dépôt de garantie et en paiement de la pénalité corrélative de 10 %,

-condamné conjointement Monsieur et Madame [F] aux entiers dépens de la procédure,

-débouté Monsieur et Madame [F] de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné conjointement Monsieur et Madame [F] à payer à Monsieur [B] [D] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-débouté les parties du surplus de leurs demandes,

-ordonné l’exécution provisoire du jugement.

‘

Monsieur [B] [F] et Madame [O] [K] épouse [F] ont interjeté appel de cette décision le 29 mai 2021.

Par écritures notifiées le 9 février 2022, ils concluent ainsi qu’il suit, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103 et suivants du code civil :

Sur l’appel principal,

-déclarer l’appel principal recevable et bien fondé,

-faire droit à l’ensemble des demandes, moyens, fins et prétentions des concluants,

-déclarer les demandes de l’intimé irrecevables, en tout cas mal fondées,

-les rejeter intégralement,

-débouter l’intimé de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et prétentions, y compris s’agissant d’un éventuel appel incident,

Corrélativement,

-infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

-dire et juger que le loyer versé par les concluants doit être réduit à un montant de 612 € à compter de l’entrée dans les lieux,

-condamner Monsieur [B] [D] à verser aux concluants la somme de 2 484 € au titre des loyers trop perçus par l’intimé,

-condamner Monsieur [B] [D] à verser aux concluants la somme de 8 280 € au titre du préjudice de jouissance subi,

-dire que ces sommes seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la demande, avec capitalisation de ces intérêts,

-condamner Monsieur [B] [D] à verser aux concluants la somme de 3 000 € au titre du préjudice moral subi par eux du fait de sa résistance abusive et de sa mauvaise foi,

-enjoindre à Monsieur [B] [D] de restituer aux concluants la caution versée,

-le condamner à cette fin,

-dire et juger que la somme restant à devoir au titre du dépôt de garantie sera majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 15 octobre 2020, au titre de l’article 22 de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989,

Sur l’appel incident,

-déclarer l’appel incident irrecevable, en tout cas mal fondé,

-le rejeter,

-débouter l’intimé de ses demandes visant à condamner in solidum les concluants à lui payer les montants suivants : 252 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour les années 2018 et 2019, 1 540 € au titre de deux mois de préavis qui auraient été impayés en ce compris la location du garage avec intérêts légaux, 5 225,25 € engagés au titre de la réfection du logement,

En tout état de cause,

-confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

-condamner Monsieur [B] [D] à payer à Maître Raphaël Reins, en sa qualité de conseil des concluants dans la présente procédure, la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile,

-condamner Monsieur [B] [D] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Ils font valoir que le bien loué était indécent et que le bailleur a toujours refusé d’intervenir pour remédier aux difficultés, malgré les nombreux échanges et relances entre les parties ; qu’ils ont

quitté le logement au mois d’août 2020 et sollicitent paiement de dommages et intérêts au regard du trouble subi pendant leur occupation des lieux.

Ils maintiennent que le bail indiquait une surface habitable de 100 m², alors qu’une annonce immobilière informant de la vente du bien appartenant à Monsieur [B] [D] précise que la surface habitable est de 84,25 m² ; que la diminution du loyer doit être prononcée à la somme de 612 € depuis la date de prise d’effet du bail, soit une somme trop versée de 2 484 € à ce titre.

Ils font valoir par ailleurs que le bailleur n’a fait réaliser les diagnostics que deux mois après leur entrée dans les lieux ; que le logement loué était non seulement indécent, mais également insalubre, en ce que les radiateurs situés dans le salon et dans la cuisine étaient mal fixés ; que la fenêtre et les volets roulants dans la chambre à coucher étaient défectueux ; que le volet du salon devait être réparé ; que le logement n’était pas aux normes électriques ; qu’il était humide et que les pièces d’eau ne comportaient aucune aération pourtant obligatoire ; que les désordres ne sont pas de leur fait et que l’indécence du logement a été relevée par l’Agence régionale de santé lors d’une inspection, selon rapport du 6 décembre 2019, qui a constaté une infiltration d’eau dans l’une des chambres, un défaut de ventilation du bâtiment, un défaut de garde-corps, un défaut de rambarde dans l’escalier menant à l’étage, une fenêtre de la chambre ne fermant pas et provoquant des entrées d’air ; que l’intimé ne peut soutenir qu’ils ont refusé la mise en ‘uvre d’une ventilation mécanique contrôlée, dont l’achat n’a été effectué que plus d’un an après leur entrée dans les lieux ; qu’ils ont subi un trouble manifeste de jouissance justifiant la réduction de moitié du loyer mensuel, soit une somme de 8 280 € trop versée sur la période de location ; qu’ils ont de même subi un préjudice moral qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 3 000 € ; que le montant des dommages-intérêts fixé par le premier juge ne suffit pas à indemniser l’intégralité de leur préjudice.

Ils contestent les dégradations locatives qui leur sont reprochées et font valoir que l’intimé n’apporte aucun élément démontrant un quelconque trouble anormal de voisinage ; que le contrat de location ne prévoit pas le paiement de la taxe des ordures ménagères par les locataires et que l’intimé n’a jamais justifié le montant réclamé à ce titre ; que Monsieur [D] n’est pas fondé à mettre en compte un délai de préavis, dans la mesure où ils ont donné congé au motif de la mobilité réduite de Madame [F] et de la perte d’emploi de Monsieur [F] ; que le bailleur a accepté la résiliation anticipée du contrat, n’a jamais demandé de justificatif et a pris l’initiative de mandater un huissier de justice afin de réaliser l’état des lieux de sortie ; qu’il ne justifie nullement du montant du loyer à verser, notamment pour le mois d’août 2020, indiquant avoir réglé le solde de loyer au titre de cette période.

Ils précisent que le procès-verbal d’état des lieux de sortie ne signale que deux désordres, relatifs à la peinture sur l’un des murs de la chambre et à la présence de pavés d’une couleur différente ; que l’intimé ne produit que des devis et ne démontre pas avoir fait réaliser les prestations réclamées, ni les avoirs acquittées ; que le devis relatif au remplacement de pavés est particulièrement élevé pour la surface à restaurer, alors que Monsieur [D] possède un stock de pavés ; que l’intimé retient injustement le dépôt de garantie qu’ils ont versé lors de l’entrée dans les lieux.

‘

Par écritures notifiées le 10 novembre 2021, Monsieur [B] [D] a conclu ainsi qu’il suit :

Sur l’appel des époux [F] :

-dire et juger que l’appel de Monsieur et Madame [F] est mal fondé,

-le rejeter,

Sur l’appel incident de Monsieur [B] [D],

-dire et juger que l’appel incident de Monsieur [B] [D] est bien fondé,

-infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

-ordonné la diminution de 60 € par mois du loyer d’un montant initial de 720 € au titre du préjudice de jouissance du fait de l’indécence du logement entre le 17 décembre 2018 et le 19 janvier 2020,

-fixé en conséquence la créance de Monsieur et Madame [F] à l’égard de Monsieur [B] [D] à la somme de 780 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

-fixé la créance de Monsieur [B] [D] à l’égard de Monsieur et Madame [F] à la somme de 850 € au titre des dégradations locatives,

-fixé la créance de Monsieur [B] [D] à l’égard de Monsieur et Madame [F] à la somme de 396,48 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères,

-condamné conjointement Monsieur et Madame [F] à payer à Monsieur [B] [D] la somme de 243,25 €,

-débouté Monsieur [B] [D] du surplus de ses demandes,

Statuant à nouveau,

-débouter Monsieur et Madame [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel :

-condamner in solidum Monsieur et Madame [F] à verser à Monsieur [B] [D] la somme de 252 € portant sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2018,

-condamner in solidum Monsieur et Madame [F] à verser à Monsieur [B] [D] la somme de 252 € portant sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2019,

-condamner in solidum Monsieur et Madame [F] à verser à Monsieur [B] [D] la somme de 1 540 € au titre des deux mois de préavis impayé, en ce compris la location du garage, avec intérêts au taux légal,

-condamner in solidum Monsieur et Madame [F] à verser à Monsieur [B] [D] la somme de 5 225,25 € engagée correspondant aux frais de réfection du logement rendue nécessaire en raison du défaut d’entretien et des dégradations imputables aux locataires, avec intérêts au taux légal, déduction faite d’un montant de 720 € au titre du dépôt de garantie (5 945,24 € -720 €),

-confirmer le jugement pour le surplus,

En tout état de cause,

-condamner in solidum Monsieur et Madame [F] à verser à Monsieur [B] [D] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles d’appel,

-condamner in solidum Monsieur et Madame [F] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

‘

Il fait valoir que la demande fondée sur la surface habitable du logement n’est pas fondée, en ce que les appelants ne rapportent pas la preuve de l’envoi du courrier qu’ils prétendent lui avoir adressé à ce propos le 21 janvier 2019 ; que la surface indiquée dans une annonce immobilière, qui ne permet pas d’identifier le bien comme étant sa propriété, ne permet pas d’établir la surface réelle d’un logement ; qu’en l’espèce, la surface louée représente 98 m² ; qu’il a par ailleurs communiqué les diagnostics relatifs à l’appartement.

Il maintient que le logement n’était ni insalubre ni indécent ; que les appelants ne rapportent pas la preuve de l’expédition du courrier du 11 janvier 2019 par lequel ils auraient dénoncé des désordres ; que les attestations de témoins ont été à juste titre déclarées non conforme à l’article 202 du code de procédure civile par le premier juge ; que le rapport de l’Agence régionale de santé n’a relevé aucun problème de conformité de l’installation électrique, non plus

que du dysfonctionnement des radiateurs ; que les appelants ne formulent aucune demande s’agissant de la rambarde de l’escalier, de la hauteur de la barre de protection de la fenêtre et de la hauteur du garde-corps ; que lui-même justifie que l’appartement était en très bon état ; que les désordres dont se plaignent les locataires pour les radiateurs ressortent d’une dégradation locative qui leur est imputable ; que s’agissant des volets roulants, il a procédé à la réparation ; qu’il a par ailleurs acquis une ventilation mécanique contrôlée à la suite de la visite de l’Agence régionale de santé, mais que ce matériel n’a pu être installé en raison du comportement des locataires qui ont refusé de laisser intervenir le prestataire qu’il avait mandaté ; que l’infiltration d’eau constatée par l’Agence de santé a été réparée cinq jours après sa constatation ; qu’au demeurant, les époux [F] ne lui ont jamais fait part de difficultés liées à des infiltrations et qu’ils ne justifient d’aucune démarche auprès de leur assureur.

Il fait valoir que le premier juge a retenu à tort un préjudice de jouissance en raison d’un problème de fermeture de la fenêtre de la chambre parentale, alors que cet élément d’équipement était en bon état lors de l’entrée dans les lieux ; que les appelants ne justifient d’aucun préjudice de jouissance, non plus que d’un préjudice moral.

Il soutient que les époux [F] sont responsables de la dégradation des radiateurs, ainsi que d’autres dommages causés à l’appartement et sur les pavés situés dans la cour de l’immeuble ; qu’il a de même dû déplorer un trouble de jouissance causé par les locataires, étant précisé qu’il occupait l’appartement au rez-de-chaussée en dessous de celui donné à bail aux appelants.

Il précise n’avoir pas à justifier de la réalisation des travaux par la production de factures acquittées ; qu’il est en droit de prétendre au paiement d’une somme de 5 225,25 € au titre des frais de remise en état du logement.

Il fait valoir par ailleurs que les locataires ne se sont pas acquittés des taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour 2018 et 2019 ; que le premier juge a à tort limité le montant auquel il pouvait prétendre ; que les époux [F] n’ont pas justifié, au moment de l’envoi de la lettre de congé, de la situation leur permettant de bénéficier d’un délai de préavis réduit, qu’il n’a jamais accepté.

‘

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile’;

‘

Vu les pièces régulièrement communiquées’;

‘

Sur la demande au titre de la surface habitable’:

‘

Selon des dispositions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Il résulte des pièces du dossier que le bail conclu entre les parties porte sur un appartement de cinq pièces principales, d’une surface habitable de 100 m².

Par lettre du 5 décembre 2018, Monsieur [B] [D] informait les locataires de la vente de la maison [Adresse 1].

Monsieur et Madame [F] se prévalent d’une annonce immobilière publiée par l’agence AG-[G] Immo à une date non précisée, visant une maison de 7 pièces de 151,71 m², composée de deux appartements dont le premier étage est loué, ce premier étage consistant en un duplex de type S4 de 84,25 m². Ils produisent également un courrier daté du 21 janvier 2019, par lequel ils sollicitent une diminution du loyer sur le fondement de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, au motif que l’appartement de type F5 de 100 m² qu’ils ont pris à bail se révélerait être un appartement de type F4 de 84,25 m².

Il sera relevé que les appelants ne justifient pas avoir envoyé ce courrier à Monsieur [B] [D]’; qu’il ne peut être déterminé que l’annonce immobilière sur laquelle se fondent les appelants pour contester la surface habitable mentionnée dans le bail soit relative à l’immeuble propriété de Monsieur [D] ; que ce dernier verse aux débats un relevé photographique de l’appartement donné à bail, contenant le calcul de la surface pour chaque pièce, totalisant une surface de 98 m² pour l’appartement.

Il doit être tiré de ces éléments que la preuve de ce que la surface habitable est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de bail n’est pas rapportée, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande des époux [F] de ce chef.

Sur le caractère indécent ou insalubre du logement :

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondan- tes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l’article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721’du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes du décret 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit notamment assurer, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, le clos et le couvert, être protégé des infiltrations d’eau, assurer une étanchéité à l’air suffisante, respecter les normes de sécurité en matière d’électricité, gaz et chauffage, être suffisamment ventilé, être équipé d’une installation permettant un chauffage normal.

Par lettre du 11 décembre 2018, Monsieur et Madame [F] ont signalé au bailleur le fait que le volet du salon se bloque et qu’ils ne parviennent plus à l’ouvrir complètement ; que la fenêtre de la chambre 1 ne ferme pas et laisse rentrer le froid ; que les radiateurs dans le salon ainsi que la cuisine ne tiennent pas ; qu’il ne s’agit pas d’une mauvaise utilisation, sachant que celui de la cuisine est condamné, mais peut-être d’une mauvaise fixation ; que l’interphone est trop bas et qu’ils ne l’entendent pas toujours. Ils ont

sollicité exécution des travaux de réparation dans le délai d’un mois à réception de leur demande.

Selon rapport de visite du 20 novembre 2019, l’Agence régionale de santé Grand Est a constaté que l’escalier intérieur menant à l’étage est dépourvu de rambarde, ce qui pose un problème de sécurité ; que la fenêtre d’une chambre à coucher ne ferme pas correctement, provoquant des entrées d’air indésirables ; que le logement est dépourvu de tout dispositif de ventilation ; qu’une infiltration d’eau se produit au droit du mat électrique, provoquant la dégradation d’une partie de la cloison et du revêtement ; que la hauteur de la barre de protection à la fenêtre de la chambre des combles n’est pas assez haute pour empêcher la chute d’une personne vers l’extérieur.

L’état des lieux d’entrée, signé par les parties le 13 septembre 2018, mentionne que l’appartement est globalement en bon état ; que les plafonds et murs des pièces ont été repeints à neuf ; que les fenêtres des chambres sont : en très bon état pour la chambre à l’étage ; en assez bon état pour la petite chambre, en bon état pour la chambre des parents. Aucune mention n’est portée relative à un dysfonctionnement de volets roulants, qu’il n’a par ailleurs pas été constaté lors de la visite de l’Agence régionale de santé, non plus que les désordres relatifs aux radiateurs, dont il n’est d’ailleurs pas soutenu ni démontré qu’ils ne permettaient pas de chauffer correctement l’appartement.

Monsieur [D] verse aux débats une facture de la société NB Toitures du 25 novembre 2019, portant sur la fourniture et pose de platines en zinc pour mats Edf et étanchéité, justifiant ainsi avoir procédé à la réparation de l’infiltration d’eau.

Il démontre de même avoir fait l’acquisition d’une ventilation mécanique contrôlée et avoir demandé un rendez-vous aux locataires, par courrier du 23 janvier 2020, pour procéder à son installation, qu’il comptait faire avec l’aide de Monsieur [I] [N].

Par lettre du 27 janvier 2020, Monsieur et Madame [F] ont décliné les travaux pour les deux prochains week-ends mais ont indiqué qu’ils pouvaient se faire en semaine. Ils ont informé Monsieur [B] [D] de ce qu’ils refusaient la présence de Monsieur [N], au motif qu’il aurait fait une fausse déclaration contre eux en faveur du bailleur. Ils ont précisé que les travaux sont bientôt finis mais qu’il reste : la ventilation mécanique contrôlée, les aérations aux fenêtres et un petit muret en haut des escaliers qu’il faut remonter.

Il sera constaté à cet égard qu’aucun défaut d’aération sur les fenêtres n’a été constaté, Monsieur [D] affirmant qu’elles en sont équipées ; que le petit muret en haut des escaliers ne figure pas parmi les désordres retenus par l’Agence régionale de santé et n’a

jamais été mentionné auparavant par les locataires dans leurs courriers de doléances.

Eu égard à ces éléments, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que Monsieur [D] avait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent en raison du défaut de fermeture de la fenêtre de chambre sous les combles.

Si le bailleur est également responsable de l’absence de fourniture d’un logement équipé d’un dispositif de ventilation, force est cependant de constater qu’il n’a pas été en mesure de remédier à ce désordre dans les meilleurs délais du fait de l’obstruction des locataires, qui n’étaient pas en droit de refuser l’intervention chez eux d’un tiers mandaté par le bailleur pour effectuer les travaux ; que les appelants n’articulent par ailleurs aucun préjudice à ce titre et ne rapportent pas la preuve d’une humidité excessive dans le logement, à l’exception de l’infiltration d’eau par les combles, qu’ils n’ont pas dénoncée eux-mêmes mais qui résulte des constatations de l’Agence régionale de santé.

En conséquence, l’indemnisation fixée par le premier juge, à hauteur de 780 € résultant d’une diminution de 60 € par mois du loyer pendant une durée de treize mois jusqu’aux réparations effectuées par le propriétaire, suffit à réparer le trouble de jouissance causé au locataire par les désordres mineurs constatés.

En l’absence de toute preuve d’un préjudice moral et alors que le propriétaire a fait procéder de façon diligente aux réparations qui lui incombaient, à la suite du constat de l’Agence régionale de santé, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la demande indemnitaire formée par les locataires de ce chef.

Sur les dégradations locatives’:

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article’L. 411-2’du code de la construction et de l’habitation ont

conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 17 août 2020 par Maître Pierre [C], huissier de justice à Ensisheim, en présence des parties, ‘que des travaux de peinture n’ont pas été faits correctement dans la grande pièce à l’étage (par les locataires) ; qu’à quelques endroits, la tapisserie déborde sur les plinthes et qu’à d’autres, de la peinture a été projetée sur la plinthe en bois ; que dans une autre pièce, deux accros ont été relevés au sol ; qu’il existe une différence de couleur des pavés qui ont été remplacés, au nombre de 25, dans la cour extérieure de l’immeuble ; que les mauvaises herbes poussent à certains endroits entre les pavés.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que les éléments qui ont été relevés dans le cadre de l’examen du préjudice de jouissance allégué par les appelants, justifie que soit mis à la charge de Monsieur et Madame [F] la somme de 300 € au titre de la réfection du parquet de la petite chambre, la somme de 400 € au titre de la réfection du mur mal repris à l’étage, ainsi que la remise en place d’un radiateur pour la somme de 150 €.

Il sera retenu sur ce point que Monsieur [D] justifie, par la production d’une attestation de Monsieur [U] [G], artisan peintre, que les radiateurs, que le témoin avait démontés pour procéder à la mise en peinture de l’appartement antérieurement à la location, avaient été remis en place par lui à la fin des travaux ; que l’état des lieux avait été effectué peu de temps après ; que la mauvaise fixation des radiateurs dans le salon et la cuisine dont se sont plaints les locataires dès le 11 décembre 2018, soit deux mois après la prise d’effet du bail, ne peut résulter que d’une dégradation locative, étant précisé que l’attestation de Madame [X] [J], qui indique que le radiateur de la chambre sous les combles était tombé au sol lorsqu’elle était locataire, n’est pas de nature à remettre en cause cette appréciation, dans la mesure où le témoin a occupé l’appartement litigieux de novembre 2014 à mars 2016’; qu’aucune conséquence ne peut être tirée quant à l’état de radiateurs situés dans d’autres pièces courant 2018.

C’est en revanche à tort que le premier juge a rejeté la demande portant sur le remplacement de pavés de la cour extérieure, dans la mesure où Monsieur et Madame [F] ont procédé au changement de 25 pavés, reconnaissant ainsi leur responsabilité dans leur dégradation, du fait des taches d’huile perdue par leur véhicule ; que cette reconnaissance de responsabilité ressort de même d’un message qu’ils ont adressé au propriétaire, dans lequel ils indiquent que les pavés seront changés à leurs frais quand ils partiront du logement ; que cette réparation n’est pas satisfaisante, en raison de la différence très nette de couleur des pavés remplacés,

constatée par huissier et visible sur les photographies annexées au constat ; qu’il convient ainsi de mettre à leur charge une somme de 500 €, le devis forfaitaire du 24 août 2020 de 3 080 € pour décapage et préparation du sol, dépose de pavés, fourniture de concassé et reprofilage, fourniture et pose de pavé béton sur 1 m² et remise en état des lieux, sur lequel se fonde l’intimé apparaissant hors de proportion avec la réparation strictement nécessaire.

Les sommes, mises en compte pour le surplus par l’intimé, relatives au remplacement d’un double filtre à eau, au remplacement d’une crémone complète dans la chambre parentale, à la réparation d’un mur dans le salon et au remplacement du groupe de sécurité du chauffe-eau, ne sont en rien justifiés par les constatations de l’huissier dans le constat d’état des lieux de sortie et ont été à juste titre, par des motifs pertinents, rejetées par le premier juge.

Le jugement déféré sera infirmé uniquement quant aux montants des réparations locatives, augmentés d’une somme de 500 €, soit au total une somme de 1 350 €, dont un solde de 630 € après déduction du dépôt de garantie.

Sur la demande au titre du préavis et des charges :

En vertu des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article’L. 351-2’du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Il est en l’espèce constant et non contesté que les locataires ont donné congé par lettre du 15 juillet 2020, se prévalant d’un préavis réduit à un mois en raison de l’état de santé et de la mobilité réduite de Madame [F] et de la perte d’emploi de Monsieur [F] ;

qu’aucun justificatif n’a été produit au moment de l’envoi de la lettre de congé.

À défaut pour les locataires de justifier, au moment de l’envoi de la lettre de congé, des motifs permettant la réduction du délai, le délai de préavis applicable au congé était de trois mois.

Pour autant, il a été exactement retenu par le premier juge qu’en fixant au 17 août 2020 la date d’établissement du procès-verbal de constat de sortie, mandatant à cet effet maître [C], Monsieur [D], qui n’avait pas antérieurement critiqué la date de fin de bail sollicitée par les locataires, a nécessairement accepté la réduction du délai de préavis et a repris possession des clés de l’appartement qui lui ont été remises à cette date, d’un commun accord, par les locataires.

Il sera constaté pour le surplus que les appelants indiquent avoir réglé le solde de loyer au titre du mois d’août 2020, mais n’en apportent aucune preuve, de sorte qu’il n’y a pas lieu de modifier le jugement déféré de ce chef.

Concernant la demande au titre de la taxe sur les ordures ménagères, récupérable de plein droit par le bailleur auprès du locataire en vertu du décret numéro 87-713 du 26 août 1987, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a énoncé que selon l’avis d’imposition relative à la taxe foncière produit par le bailleur et de la taxe relative aux ordures ménagères s’élevant à la somme de 336 € en 2018 et 2019, Monsieur et Madame [F] étaient redevables d’une somme de 396,48 € au titre de la durée d’occupation, au prorata de la surface de leur logement.

‘

En conséquence, Monsieur [B] [D] dispose d’une créance de (1 350 + 496,77 + 396,48) = 2 243,25 € et est redevable envers les appelants d’une somme de 780 €, de sorte qu’après déduction du dépôt de garantie de 720 €, Monsieur et Madame [F] restent redevables d’un solde de 743,25 €.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant au frais et dépens seront confirmées.

Les prétentions respectives des parties prospérant partiellement en appel, il convient de laisser à chacune d’elles la charge des dépens qu’elles ont engagés et de rejeter les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

‘

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

‘

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a fixé à 850 € la créance de Monsieur et Madame [F] au titre des dégradations locatives les a condamnés, après compensation des créances réciproques, à payer à Monsieur [B] [D] la somme de 243,25 €,

Statuant à nouveau de ces chefs,

FIXE la créance de Monsieur [B] [D] au titre des dégradations locatives à la somme de 1 350 €,

CONDAMNE en conséquence Monsieur et Madame [F] à payer à Monsieur [B] [D] un solde de 743,25 € portant intérêt au taux légal à compter du jugement déféré,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

CONDAMNE chacune des parties à supporter ses propres dépens d’appel.

‘

La Greffière La Présidente