7 novembre 2007
Cour de cassation
Pourvoi n°
06-19.148

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 20 juin 2006) que suivant accord du 25 juin 2002, M. X… et la société civile immobilière X… ont promis de vendre à la société civile immobilière Jasmin, composée entre M. Y… et Mme Z…, 65 % de la superficie d’une parcelle que la société civile immobilière X… allait acquérir le 2 juillet 2002 des époux A… ; que l’acte du 25 juin 2002 prévoyait deux conditions suspensives relatives à l’octroi d’un prêt et d’un permis de lotir, par les acquéreurs ; que la date de réalisation de cet accord a été reportée au 15 novembre 2002 ; qu’invoquant le refus de signer l’acte authentique opposé par la société civile immobilière X…, la société civile immobilière Jasmin l’a assignée pour voir ordonner la vente forcée ;

Attendu que la société civile Jasmin fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :

1 / que le prêt consenti par un professionnel du crédit n’étant pas un contrat réel et résultant du seul accord des parties, la “notification d’accord de prêt” adressée le 30 octobre 2002 par la Caisse d’épargne de Provence constituait la réalisation de la condition relative à l’obtention d’un prêt, peu important que sa “mise en place” soit soumise à certaines conditions ; qu’en décidant que la condition n’était pas réalisée, la cour d’appel a violé les articles 1134, 1175 et 1892 du code civil ;

2 / que la condition relative à l’obtention d’un prêt étant stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acheteur emprunteur, le vendeur ne pouvait se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance éventuelle de cette condition ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1178 du code civil ;

3 / que celui qui a empêché la condition sous laquelle il était obligé de se réaliser ne peut se prévaloir de sa défaillance ; qu’il n’est pas nécessaire que son comportement soit en outre constitutif d’un manquement à une obligation contractuelle ; qu’en refusant de prendre en considération le comportement de M. X…, à l’origine de la paralysie administrative du dossier, pour le motif “qu’aucune disposition contractuelle n’obligeait Philippe X… à accomplir quelque formalité administrative que ce soit en vue d’obtenir permis de construire et de lotir”, cependant qu’elle constatait que Philippe X… n’avait pas effectué ces formalités qu’il “était seul à pouvoir accomplir”, la cour d’appel, ajoutant ainsi à la loi une condition qu’elle n’exige pas, a méconnu les conséquences légales de ses constatations au regard de l’article 1178 du code civil ;

4 / que les conventions, qui doivent être exécutées de bonne foi, obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature ; qu’en se bornant à “constater qu’aucune disposition contractuelle n’obligeait Philippe X… à accomplir quelque formalité administrative, que ce soit en vue d’obtenir permis de construire et de lotir au profit des demandeurs” et que “n’a pas été prévue la difficulté de l’espèce, posée par le fait que Philippe X…, devenu propriétaire de la totalité du terrain où devaient s’implanter son débit de tabac et le cabinet de kinésithérapie de ses cocontractants, était seul à même de pouvoir accomplir certaines des formalités utiles aux demandeurs”, sans rechercher si, comme il était soutenu, M. Philippe X… et la SCI X… n’ont pas fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution de la convention, ce qui leur interdisait de se prévaloir de la défaillance de la condition qu’ils avaient ainsi empêché de se réaliser, la cour d’appel a violé les articles 1134 alinéa 3, 1135 et 1178 du code civil ;

5 / que celui qui a empêché la condition de se réaliser ne peut pas se prévaloir de l’expiration du délai convenu pour cette réalisation ; que, dès lors que M. X… et la SCI X… avaient empêché l’obtention des autorisations administratives, ils ne pouvaient se prévaloir de la non-régularisation de l’acte notarié avant la date convenue ; qu’en tant qu’elle serait fondée sur le défaut de signature de l’acte notarié avant le 15 novembre 2002, la décision de la cour d’appel violerait l’article 1178 du code civil ;

6 / que les conventions devant être exécutées de bonne foi, la cour d’appel ne pouvait s’abstenir de rechercher si M. X… et la SCI X… n’avaient pas invoqué de mauvaise foi la prétendue défaillance des conditions, ainsi que le faisaient valoir la SCI Jasmin et les consorts Y… Z…, sans priver sa décision de base légale au regard de l’article 1134, alinéa 3, du code civil ;

Mais attendu que la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d’une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles ; qu’ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la SCI Jasmin et les consorts Y… ne pouvaient se prévaloir, à la veille de la réitération de la promesse de vente, d’une offre de prêt bancaire mais seulement d’une notification d’accord de prêt en date du 30 octobre 2002, avec mise en place subordonnée à la réalisation des formalités contractuelles et prises de garanties stipulées dans l’offre de prêt à venir, qu’il n’était pas justifié que ce document ait été porté à la connaissance des vendeurs ou du notaire avant le 15 novembre 2002 ni que les diverses conditions, hypothèques, privilège de prêteur de deniers, caution personne physique aient été acceptées des emprunteurs, que la condition d’obtention “d’un lot supplémentaire avec permis de construire” n’avait pas davantage été réalisée à raison de la position des services d’urbanisme de la ville qui exigeaient du requérant la qualité de propriétaire et qu’il résultait des énonciations de l’acte que ne pesait aucune obligation sur la SCI X… et sur M. X… pour la réalisation de cette condition, la cour d’appel, procédant aux recherches prétendument omises, a pu en déduire, en l’absence de responsabilité et de mauvaise foi de la SCI X… et de M. X…, la caducité de la promesse de vente ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Jasmin, M. Y… et Mme Z…, ensemble, aux dépens ;

Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Jasmin, M. Y… et Mme Z…, ensemble, à payer la somme de 2 000 euros à la SCI X… et à M. X…, ensemble ; rejette la demande de la société civile immobilière Jasmin, de M. Y… et de Mme Z… ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept novembre deux mille sept.