26 janvier 2023
Cour d’appel de Douai
RG n°
21/03804

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 26/01/2023

****

N° de MINUTE :

N° RG 21/03804 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TXQE

Jugement (RG 19/07576) rendu le 27 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

Monsieur [T] [Y]

né le 29 juillet 1940 à [Localité 9]

de nationalité française

demeurant [Adresse 5] [Localité 9]

Monsieur [F] [Y]

né le 24 septembre 1965 à [Localité 10]

de nationalité française

demeurant [Adresse 3] [Localité 6]

Monsieur [K] [Y]

né le 24 septembre 1966 à [Localité 10]

de nationalité française

demeurant [Adresse 2] [Localité 11]

Monsieur [O] [Y]

né le 25 septembre 1967 à [Localité 10]

de nationalité française

demeurant [Adresse 1] [Localité 7]

représentés par Me Simon Duthoit, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉ

Monsieur [X] [C], exerçant sous l’enseigne « la Pichotte »

né le 11 février 1975 à [Localité 8]

de nationalité française

demeurant [Adresse 4] [Localité 11]

représenté par Me Stéphane Bessonnet, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 15 novembre 2022 tenue par Nadia Cordier magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 septembre 2022

****

Suivant acte sous seing privé en date du 7 mai 1992, les époux [Y]-[H] ont donné à bail à M. [U] [G] un immeuble à usage d’habitation et de commerce sis à [Localité 11] [Adresse 4].

MM. [T] [Y], [F] [Y], [K] [Y] et [O] [Y] (ci-après « les consorts [Y] ») sont devenus propriétaires indivis de ce bien, et un nouveau bail commercial a été conclu les 27 décembre 2001 et 17 janvier 2002 entre ces derniers et M. [U] [G], à compter rétroactivement du 1er janvier 2001.

Les lieux sont loués exclusivement à usage de débit de boissons, licence IV, restaurant, débit de tabac, jeux de la française des jeux, PMU et presse.

Puis, ledit bail a été renouvelé aux mêmes charges et conditions par acte du 10 février 2010, avec effet au 1er janvier 2010.

Le 30 décembre 2011, M. [R] [D], venu aux droits de M. [U] [G], a cédé le fonds de commerce exploité au n°[Adresse 4] à [Localité 11], sous l’enseigne ”La Pichotte”, à M. [X] [C], en ce compris le droit au bail.

En septembre et octobre 2014, M. [X] [C] a signalé aux bailleurs l’existence de désordres affectant l’immeuble et une réunion d’expertise amiable s’est tenue le 12 décembre 2014 à l’issue de laquelle le bailleur s’est engagé à faire intervenir un professionnel pour la vérification des toitures, chéneaux, descentes EP ainsi que des étanchéités des murs (joints en maçonnerie) et à effectuer les travaux nécessaires à la suppression des fuites.

Des travaux ont ensuite été réalisés par les bailleurs mais M. [X] [C], estimant qu’ils ne permettaient pas de remédier à l’ensemble des désordres affectant l’immeuble, a, par actes d’huissier en date des 7, 8 et 9 juillet 2015, assigné en référé les consorts [Y] devant le président du tribunal de grande instance de Lille, aux fins de voir ordonner une expertise.

Il a été fait droit à cette demande par ordonnance en date du 8 décembre 2015.

L’expert désigné en la personne de M. [M] [E] a déposé son rapport le 23 septembre 2016 et un complément le 30 novembre 2016.

Par acte d’huissier en date du 21 mars 2019, M. [X] [C] a notifié aux consorts [Y] une demande de renouvellement du bail moyennant un loyer mensuel de 1 161 euros TTC soit 13 932 euros TTC par an hors charges.

Il n’a pas payé les charges 2017 et 2018 en sorte qu’une mise en demeure d’avoir à les payer lui a été signifiée le 27 mars 2019.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail lui a ensuite été signifié le 17 mai 2019 pour un montant en principal de 13 264,20 euros au titre des taxes foncières 2017 et 2018 et assurance multirisque 2017 et 2018.

Sur ce, par actes d’huissier en date du 17 juin 2019, M. [X] [C] a assigné MM. [T] [Y], [F] [Y], [K] [Y] et [O] [Y] devant le tribunal judiciaire de Lille.

Le 21 juin 2019, les consorts [Y] lui ont notifié leur refus de renouvellement du bail sans indemnité, pour motif grave et légitime tenant au défaut de paiement des taxes foncières et primes d’assurance annuelles.

Par jugement contradictoire en premier ressort en date du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Lille a :

– débouté [X] [C] de son opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 mai 2019 à son encontre ;

– dit que par l’effet dudit commandement de payer, les conditions de la clause résolutoire sont acquises au 18juin 2019 ;

– condamné [X] [C] à payer aux consorts [Y] la somme de 13 264,20 euros au titre des taxes foncières 2017 et 2018 et primes assurances annuelle multirisques 2017 et 2018, augmentée des intérêts légaux à compter du 17 mai 2019 ;

– autorisé [X] [C] à se libérer de sa dette au moyen de 23 échéances d’un montant de 552 euros chacune, payables en sus du loyer courant, le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

– dit que les effets de la clause résolutoire mise en jeu par le commandement de payer seront suspendus et que cette clause sera réputée non-avenue en cas de libération dans les délais fixés par le tribunal ;

– dit qu’à l’inverse, en cas de défaut d’un seul versement, entier ou partiel, à l’échéance prévue, la clause résolutoire reprendra automatiquement son plein et entier effet et entraînera automatiquement :

– la condamnation de [X] [C] à libérer les lieux dans les deux mois suivant la résiliation du bail, sous peine d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

– la condamnation de [X] [C] à payer aux consorts [Y] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 161 euros, du jour de la résiliation jusqu’à la date de restitution effective des lieux ;

– l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

– condamné solidairement [T] [Y], [F] [Y], [K] [Y] et [O] [Y] à payer à [X] [C] la somme de 92 325,51 euros hors taxes au titre de la réfection des lieux donnés à bail ;

– condamné solidairement [T] [Y], [F] [Y], [K] [Y] et [O] [Y] à payer à [X] [C] la somme de 15 000 euros en réparation du trouble de jouissance subi

– ordonné la compensation entre les sommes dues par [X] [C] aux consorts [Y], et les sommes dues par les consorts [Y] à [X] [C] ;

– débouté [X] [C] du surplus de ses demandes ;

– condamné in solidum [T] [Y], [F] [Y], [K] [Y] et [O] [Y] aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise judiciaire ;

– condamné in solidum [T] [Y], [F] [Y], [K] [Y] et [O] [Y] à payer à [X] [C] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, non compris dans les dépens exposés par ce dernier ;

– ordonné l’exécution provisoire ;

– rejeté toutes demandes, fins et prétentions, plus amples ou contraires, des parties.

Par acte en date du 9 juillet 2021, les consorts [Y] ont interjeté appel de l’ensemble des chefs de la décision précitée hormis ceux déboutant [X] [C] de son opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 mai 2019 à son encontre ; disant que par l’effet dudit commandement de payer, les conditions de la clause résolutoire sont acquises au 18 juin 2019 ; condamnant [X] [C] à payer aux consorts [Y] la somme de 13 264,20 euros au titre des taxes foncières 2017 et 2018 et primes assurances annuelle multirisques 2017 et 2018, augmentée des intérêts légaux à compter du 17 mai 2019 ; celui qui a rejeté l’exception de nullité du rapport d’expertise et déboutant [X] [C] du surplus de ses demandes.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions remises au greffe et adressées entre parties par voie électronique le 28 juillet 2022, les consorts [Y] demandent à la cour, au visa de l’article L 145-41 du code de commerce, de l’article 1343-5 du code civil, des articles 699 et suivants du code de procédure civile, des pièces versées aux débats,

« – statuant dans les limites de l’appel principal :

– infirmer le jugement du 27 mai 2021 en ce qu’il a :

-> dit que les effets de la clause résolutoire mise en jeu par le commandement de payer seront suspendues et que cette clause sera réputée non avenue en cas de libération dans les délais fixés par le Tribunal ;

-> autorisé [X] [C] à se libérer de sa dette au moyen de 23 échéances d’un montant de 552 € chacune, payables en sus du loyer courant, le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

-> dit qu’à l’inverse, en cas de défaut d’un seul versement, entier ou partiel, a l’échéance prévue, la clause résolutoire reprendra automatiquement son plein et entier effet et entraînera :

– la condamnation de [X] [C] à libérer les lieux dans les deux mois suivant la résiliation du bail, sous peine d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

– la condamnation de [X] [C] à payer aux consorts [Y] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 161 € du jour de la résiliation jusqu’à la date de restitution effective des lieux ;

– l’exigibilité immédiate du solde de la dette

-> condamné solidairement [T] [Y], [F] [Y], [K] [Y] et [O] [Y] à payer à [X] [C] la somme de 92 325,51 € HT au titre de la réfection des lieux donnés à bail ;

-> condamné solidairement [T] [Y], [F] [Y], [K] [Y] et [O] [Y] à payer à [X] [C] la somme de 15 000 € en réparation du trouble de jouissance subi par [X] [C] ;

-> ordonné la compensation entre les sommes dues par [X] [C] aux consorts [Y], et les sommes dues par les consorts [Y] à [X] [C] ;

-> condamné in solidum [T] [Y], [F] [Y], [K] [Y] et [O] [Y] aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise judiciaire;

-> condamné in solidum [T] [Y], [F] [Y], [K] [Y] et [O] [Y] à payer à [X] [C] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles, non compris dans les dépens exposés par ce dernier;

-> ordonné l’exécution provisoire ;

-> rejeté toutes demandes, fins et prétentions, plus amples ou contraires de [T] [Y], [F] [Y], [K] [Y] et [O] [Y] tendant à voir :

– ordonner l’expulsion immédiate de [X] [C] et de tous occupants de son chef avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;

– condamner [X] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle de 1 161 € jusqu’à libération complète des lieux ;

– condamner [X] [C] à payer aux consorts [Y] une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Monsieur [X] [C] aux frais et dépens du référé en ce compris le coût du commandement de payer en date du 17 mai 2019

– statuant par dispositions nouvelles :

– dire et juger n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire ;

– en conséquence,

– ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [C] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

– condamner Monsieur [X] [C] à d’occupation de 1 161 € par mois (correspondant au loyer commercial) jusqu’à libération complète des lieux;

– dire et juger n’y avoir lieu à délais de paiement;

– fixer et au besoin condamner Monsieur [X] [C] à payer aux consorts [Y] la somme de 32 566,11 € en principal correspondant aux sommes reprises dans le commandement du 17 mai 2019 majorées des charges 2019 à 2021;

– dire et juger que la dette locative est immédiatement exigible ;

– dire et juger n’y avoir lieu à condamnation des consorts [Y] à M. [C] de la somme de 92 325,51 €, ni même à une somme quelconque au titre des travaux de remise en état ;

– à défaut, réduire le montant des condamnations prononcée contre l’indivision [Y] à 11 000 € TTC pour l’installation électrique, 4 320 € TTC pour la couverture et l’étanchéité, 750 € TTC pour les menuiseries extérieures et 3 750 € TTC pour les travaux de démolition sol-murs ;

– statuant sur l’appel incident :

– débouter Monsieur [X] [C] de son appel incident ;

– dans tous les cas,

– dire et juger que dans l’hypothèse d’une condamnation des consorts [Y], celle-ci ne pourra consister qu’à condamner ces derniers à prendre en charge directement le coût des travaux jugés nécessaires et imputables au bailleur par la Cour ;

– dire et juger n’y avoir lieu a préjudice de jouissance ;

– dire et juger n’y avoir lieu a condamnation des consorts [Y] aux frais irrépétibles et aux dépens ;

– au contraire  :

– condamner Monsieur [X] [C] à payer aux consorts [Y] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance ;

-condamner Monsieur [X] [C] à payer aux consorts [Y] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile d’appel outre les entiers dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ».

Les consorts [Y] exposent qu’aucune mauvaise foi ne peut être utilement invoquée pour fonder la demande en nullité du commandement de payer, les charges locatives de 2017 puis 2018 étant demeurées impayées et la consignation des sommes étant intervenue bien postérieurement à la délivrance du commandement. Il n’existe aucune preuve du règlement effectif à la CARPA et d’une réclamation voire d’une demande d’explication sur les charges dues. Il n’y a pas plus lieu à réduction du quantum sollicité.

Les appelants contestent le moyen tiré de la défaillance dans la réalisation des travaux pour s’opposer au paiement des charges, soulignant que le commandement porte sur des charges de 2017, dues donc longue date et bien antérieurement au jugement attaqué.

Ni les charges de 2019 ni celles de 2020 n’ont été honorées. La taxe foncière et les charges de 2021 n’ont pas non plus été réglées. Il n’est justifié d’aucune assurance contre les risques locatifs depuis des années.

Les consorts [Y] s’opposent aux délais accordés, les sommes dues étant significatives, la consignation partielle et tardive, les dettes du locataire s’étant encore accrues.

Au titre des travaux de remise en état, ils font valoir que le tribunal ne pouvait condamner le bailleur au paiement d’une somme de 92 325,51 euros HT à M. [C], cette somme ne visant aucunement à indemniser le préjudice de ce dernier mais à financer les travaux de réfection.

Les demandes en appel de l’indivision, concluant au principal à l’infirmation du jugement, voire à la réduction des sommes mises à sa charge, et a minima en tout état de cause, à ce que dans l’hypothèse d’une condamnation, celle-ci porte sur la prise en charge directe des travaux jugés nécessaires et imputables au bailleur, ne sont pas une demande nouvelle mais une demande complémentaire ou accessoire à celles soumises aux premiers juges, puisque l’indivision concluait au débouté de M. [C] en première instance.

Le fait de préciser que dans l’hypothèse d’une condamnation, celle-ci doit consister dans la prise en charge directe du coût des travaux constitue simplement une précision sur les modalités d’une éventuelle condamnation, laquelle vise uniquement à se prémunir contre un détournement des sommes en cas de paiement de ces dernières entre les mains du preneur.

L’indivision revient sur les travaux mis à sa charge par l’expertise judiciaire qui n’incombent pas nécessairement au bailleur ( installation électrique, menuiserie). Le bailleur n’a pas à remettre à neuf l’ensemble des locaux mais uniquement à remédier aux désordres constatés. Quant au désamiantage, il n’est apporté ni la preuve de la présence d’amiante, ni celle d’une obligation légale ou réglementaire imposant le désamiantage, ni enfin celle de la présence de poussières volatiles.

Le poste du préjudice de jouissance invoqué par M. [C] et retenu à une somme moindre par le tribunal n’est ni repris ni même évoqué dans le rapport d’expertise. Il n’est donc ni justifié ni même proposé de justifier qu’il avait projeté d’exploiter la salle de réception. Il s’agit d’affirmations.

Par conclusions remises au greffe et adressées entre parties par voie électronique le 6 septembre 2022, M. [X] [C] demande à la cour, de :

« – sur le commandement de payer

– réformer le jugement du tribunal Judiciaire de Lille du 27 mai 2021 en ce qu’il a :

– Débouter Monsieur [C] de son opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 mai 2019 à son encontre et juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’avait pas été délivré de mauvaise foi

– Débouter Monsieur [C] de sa demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 mai 2019

– Condamner Monsieur [X] [C] à payer aux consorts [Y] la somme de 13 264.20 €

– statuant à nouveau :

– Dire que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi et l’annuler

– Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire du 27 mai 2021 en ce qu’il a

– Reconnu la bonne foi de Monsieur [C]

– Suspendu le jeu de la clause résolutoire et autorisé Monsieur [C] à se libérer des sommes dues en 23 mensualités égales

– Constaté que Monsieur [X] [C] a consigné entre les mains de la CARPA une somme de 4 000.00 € ;

– sur les travaux dans les lieux loués

– Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Lille du 27 mai 2021 en ce qu’il a dit que

– Les travaux étaient imputables à Monsieur [T] [Y], Monsieur [F] [Y], Monsieur [K] [Y] et Monsieur [O] [Y] ;

– le réformer en ce qu’il a

– limité la condamnation solidaire de Monsieur [T] [Y], Monsieur [F] [Y], Monsieur [K] [Y] et Monsieur [O] [Y] à la somme de 92 325.51 €

– limité les dommages et intérêts alloués à Monsieur [C] à la somme de 15 000.00 € au titre du préjudice de jouissance

– Statuant de nouveau

– Condamner solidairement Monsieur [T] [Y], Monsieur [F] [Y], Monsieur [K] [Y] et Monsieur [O] [Y] à payer à Monsieur [C] la somme de 122 105.51 € HT

– Condamner solidairement Monsieur [T] [Y], Monsieur [F] [Y], Monsieur [K] [Y] et Monsieur [O] [Y] à payer à Monsieur [C] la somme de 50 000 € en réparation du trouble de jouissance

– Sur les autres demandes de Monsieur [X] [C]

– Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lille du 27 mai 2021 en ce qu’il a

– Ordonner la compensation avec les sommes dues aux consorts [Y]

– Condamner in solidum Monsieur [T] [Y], Monsieur [F] [Y], Monsieur [K] [Y] et Monsieur [O] [Y] à payer à Monsieur [C] la somme de 3 000.00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

– Les condamner in solidum aux dépens en ce compris les frais d’expertise

– Sur les demandes de limitation des condamnations formées en cause d’appel par les consorts [Y] ;

– A titre principal, dire qu’il s’agit de demandes nouvelles irrecevables

– A titre subsidiaire, dire les prétentions des consorts [Y] mal fondées et les en débouter

– En cause d’appel

– Condamner Monsieur [T] [Y], Monsieur [F] [Y], Monsieur [K] [Y] et Monsieur [O] [Y] à payer à Monsieur [X] [C] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

– Condamner Monsieur [T] [Y], Monsieur [F] [Y], Monsieur [K] [Y] et Monsieur [O] [Y] aux dépens ».

Malgré l’inexécution des causes du jugement par les consorts [Y], il pointe n’avoir sollicité aucune radiation du jugement dans le seul but d’obtenir rapidement une décision et la possibilité de réaliser les travaux.

S’agissant du commandement de payer, il indique qu’il n’avait pu prendre connaissance des justificatifs qu’à la réception du commandement.

Le tribunal ne pouvait estimer qu’en ne réclamant pas les justificatifs des charges, il avait reconnu implicitement les avoir reçus. Le défaut de paiement n’est pas exclusivement imputable au locataire, étant fondé faute de justificatifs à s’abstenir du paiement.

Il n’est pas démontré que les sommes réclamées au titre de l’assurance sont justifiées. M. [C] souligne encore l’absence de référence dans les facturations à l’immeuble et la présence de travaux indispensables empêchant d’user du bien loué et créant un préjudice commercial.

Il souligne que pour marquer sa bonne foi, il a, malgré l’absence d’élément quant au quantum sollicité, consigné une part de la somme au titre des charges. Il souligne qu’il est constant que l’immeuble est assuré.

Il sollicite la confirmation du jugement sur la suspension du jeu de la clause résolutoire mais également la confirmation du jugement sur les travaux, sauf à ajouter le coût des travaux de désamiantage et de réparation de toiture.

Les rapports d’expertise mettent à la charge des bailleurs la réalisation des travaux. Il conteste tout défaut d’entretien, qui est écarté par les constatations de l’expert. L’état de l’immeuble préexistait à l’entrée dans les lieux du locataire. Aucune clause expresse du bail ne met à la charge du locataire les réparations résultant de la vétusté. Même si le locataire a pris le bien en parfaite connaissance de la vétusté et de la clause exonérant le bailleur de toutes réparations, ce dernier répond de la vétusté en l’absence de convention particulière.

La jouissance paisible des lieux n’est pas assurée et une partie du bien est totalement inutilisable. Ces désordres ont été un frein à l’exploitation commerciale, le preneur ne pouvant utiliser la salle de réception, ce qui a généré une perte importante de chiffre d’affaires.

Quant aux limitations des condamnations demandées, la demande est nouvelle en cause d’appel. M. [C] n’avait demandé en première instance aucune modalité spécifique d’exécution de la condamnation. Il conteste l’absence de garantie d’exécution des travaux en cas de versement direct des sommes au preneur.

****

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2022

À l’audience du 15 novembre 2022, le dossier a été mis en délibéré au 26 janvier 2023.

MOTIVATION

– Sur la nullité du commandement

Aux termes des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Le commandement de payer, délivré nécessairement par le bailleur au preneur effectif, sous la forme d’un acte extrajudiciaire, doit :

-reproduire l’article L 145-41 du code de commerce et la clause résolutoire incluse dans le bail, et mentionner le délai d’un mois pour régulariser la situation,

– préciser spécifiquement les clauses contractuelles non respectées par le preneur et dont le bailleur entend se prévaloir,

– énoncer avec précision les griefs et faits reprochés au preneur.

La clause résolutoire ne peut être mise en ‘uvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail, qui doit être contractuellement sanctionnée par la résolution, et les conditions d’application d’une telle clause doivent être interprétées strictement.

Il appartient au bailleur d’établir la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mise en demeure.

La clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur, sous peine de priver cette dernière de son effet automatique.

Saisi d’une telle clause, le juge doit uniquement vérifier la réalité des manquements invoqués aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, sans pouvoir aucunement apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées.

En l’espèce, le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré le 17 mai 2019 reproduit la clause résolutoire et les dispositions de l’article L 145-1 du code de commerce, précisant le délai d’un mois accordé pour honorer les sommes dues, qui sont récapitulées dans un compte avec indication des périodes concernées, de la nature des sommes dues et du quantum.

Il est annexé en outre au commandement les justificatifs des sommes réclamées, à savoir les avis d’impositions 2018 et 2017, ainsi que les factures d’assurance pour la période du 1er octobre 2017 au 1er octobre 2018 et pour la période du 1er octobre 2018 au 1er octobre 2019.

Le seul fait que les justificatifs n’aient été obtenus que lors de la délivrance de ce commandement n’est pas de nature à caractériser une quelconque mauvaise foi du bailleur, M. [C] ne démontrant nullement avoir suspendu le paiement des charges, faute d’obtenir les justificatifs, pas plus qu’il n’établit, à la suite du commandement, avoir réclamé sans succès des justificatifs complémentaires relatifs aux sommes réclamées au titre de l’assurance, privant son moyen de toute pertinence.

Ainsi, les mentions et indications figurant dans le commandement, d’une part, n’étaient pas de nature à créer dans l’esprit du locataire une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’apporter la réponse appropriée dans le délai requis, d’autre part, sont concordantes avec les justificatifs précités, lesquels étaient suffisants pour permettre au preneur de mesurer ses obligations, comme l’ont justement noté les premiers juges.

Les montants réclamés s’élevaient à la somme de 13 264,20 euros, dont 9 334 euros de taxes foncières.

Les contestations portant sur l’absence de justificatifs permettant de rattacher au local loué les sommes réclamées au titre de l’assurance, outre qu’il n’est pas démontré qu’elles aient été élevées en leur temps lors de la délivrance du commandement, sont infondées, les consorts [Y] produisant une attestation de l’assureur en date du 18 septembre 2020 (pièce 15) mentionnant qu’au titre de la police Générali n° AP 672367, concernant le risque « [Adresse 4]- [Localité 11] », les primes du 5 octobre 2016 au 1er octobre 2020 ont été réglées par leurs soins, justificatifs qui est également produit pour les charges postérieures à octobre 2020. Les montants repris sont ceux mentionnés pour les factures délivrées.

Au titre des charges, la persistance du manquement, une fois le délai d’un mois expiré, est établie par le bailleur, M. [C] n’invoquant qu’une consignation d’une somme sur le compte Carpa d’un montant de 4 000 euros en date du 31 juillet 2020.

Or, outre qu’une consignation non autorisée par décision de justice sur un compte CARPA ne saurait valoir paiement désintéressant le créancier, le montant consigné ne représente même pas un tiers des sommes dûment appelées.

Cependant, pour s’opposer au caractère automatique de la clause, M. [C] soutient que « la délivrance du commandement a été effectuée de mauvaise foi, les consorts [Y] pensant se libérer d’un locataire réclamant l’exécution de leurs obligations. Cette attitude perdure depuis l’entrée dans les lieux de M. [C] et MM [Y] souhaitent simplement obtenir le paiement d’un loyer pour un immeuble qu’ils ont reçu en héritage sans devoir, néanmoins se préoccuper du sort de leur immeuble et de celui de leur locataire ».

Par courrier recommandé des 30 septembre 2014 et 27 octobre 2014, M. [C], faisant « suite à nos entretiens en 2013 et dernièrement le 30 septembre 2014 », a averti son bailleur, en bonne et due forme, de la nécessité de travaux.

Une expertise amiable avait été réalisée d’ailleurs en décembre 2014 concluant à la nécessité de travaux à la charge du bailleur.

Une expertise judiciaire, à la diligence du preneur, a été ordonnée concernant les travaux nécessaires par ordonnance du 8 décembre 2015, le rapport et son complément ayant été déposés les 23 septembre et 30 novembre 2016.

M. [C] a notifié aux consorts [Y] une demande de renouvellement de bail le 21 mars 2019 tandis que les consorts [Y] lui ont adressé le 27 mars 2019 une mise en demeure de payer la somme de 13 394, 02 euros au titre des charges 2017 et 2018.

Par actes d’huissier en date du 17 juin 2019, M. [C] a assigné MM. [T] [Y], [F] [Y], [K] [Y] et [O] [Y] devant le tribunal judiciaire de Lille pour faire trancher le litige l’opposant à l’indivision concernant les travaux nécessaires.

Le 21 juin 2019, les consorts [Y] ont signifié à M. [C] leur refus de renouveler le bail pour inexécution manifeste des obligations contractuelles constitutive d’un motif grave et légitime au sens de l’article L 145-17 I) 1 du code de commerce.

Ainsi, dans ce contexte de renouvellement de bail, alors même qu’existe une discussion entre les parties quant au respect par le bailleur de son obligation de délivrance et de réalisation des travaux lui incombant, sans qu’il soit démontré que des travaux d’ampleur aient été mis en ‘uvre à la suite du rapport d’expertise judiciaire rendu, la délivrance par le bailleur d’un commandement pour des montants limités aux seules charges, fussent-ils justifiés, ne saurait être considérée comme intervenue de bonne foi.

En conséquence, il convient de dire nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire délivré le 17 mai 2019, ce qui justifie l’infirmation de la décision de chef.

Les demandes du bailleur tirant les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que la demande de délai avec pour effet de suspendre ladite clause résolutoire ne peuvent qu’être rejetées. La décision est infirmée également de ces chefs.

– Sur la demande en paiement au titre des charges

En vertu de l’article 1315 ancien du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Comme ci-dessus exposé, les pièces versées établissent à suffisance le montant dû au titre des impositions et des cotisations d’assurance pour les périodes reprises au commandement et auquel le locataire a été condamné par les premiers juges, ce dernier ne contestant nullement être tenu contractuellement au remboursement de ses charges et ses moyens pour s’opposer au paiement étant inopérants.

Il n’est pas plus élevé de critiques concernant les sommes sollicitées au titre des charges pour la période du 1er octobre 2019 au 31 décembre 2019 et pour la période du 1er janvier 2020 au 30 octobre 2020, puis pour les années 2021 et 2022.

Sont versés ainsi aux débats les avis de taxe foncière pour l’année 2019 (4 396 euros), pour l’année 2020 (4 456 euros), et pour l’année 2021 (4 536 euros) ainsi que les appels de prime pour la période du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2020 (2 154,60 euros) et pour la période du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2021 (2 226,92 euros) et pour la période du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2022 (1315,20 euros), accompagnés de quittances faisant bien référence au lieu loué et attestant le paiement des sommes au titre des cotisations d’assurance pour les locaux objets du bail.

Dès lors, il convient de confirmer la décision déférée au titre des condamnations relatives aux charges dues visées au commandement et de condamner M. [C] au paiement de la somme de 19 084,72 euros au titre des charges d’assurance et d’imposition pour la période du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2022.

Aucune demande de délai sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil n’est formée pour la condamnation au titre des charges d’assurance et d’imposition pour la période du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2022.

Par contre, M. [C] en sollicitant la confirmation de la décision des premiers juges en ce qu’elle a « suspendu le jeu de la clause résolutoire et autorisé Monsieur [C] à se libérer des sommes dues en 23 mensualités égales » formule une demande de délais de paiement pour les charges dues au titre de la période visée au commandement et auxquelles il a été condamnées.

Si cette dette est ancienne et la consignation réalisée très partielle, au vu du litige opposant le preneur et les consorts [Y] quant à la délivrance des biens, M. [C] a, de bonne foi, pu s’estimer fondé à retenir ledit paiement en vue de contraindre son bailleur à l’exécution de sa propre obligation, ce dernier n’invoquant aucun besoin particulier, ce qui justifie la confirmation de la décision des premiers juges de ce chef.

– Sur les travaux de remise en état

1) sur les demandes formulées par les consorts [Y] et la fin de non-recevoir tirée de leur caractère nouveau

Aux termes des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou la révélation d’un fait.

La prétention n’est pas nouvelle si elle tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge, même si son fondement juridique est différent en application de l’article 565 du même code.

De même, ne sont pas considérées comme nouvelles en application de l’article 566 du code de procédure civile, les demandes qui sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge, l’article 567 du même code précisant que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.

Les deux prétentions des consorts [Y] arguées de nouveauté concernent leur demande visant à voir réduire le montant des condamnations prononcées et leur demande tendant à les condamner à prendre en charge directement le coût des travaux.

En aucun cas, il ne peut s’agir de demandes nouvelles irrecevables, s’agissant de demandes présentées en réponse, et visant à limiter une condamnation qui leur serait impartie et à organiser les modalités de cette dernière, ce qui n’est qu’un accessoire et un complément à leur demande principale et initiale de rejet des condamnations sollicitées à leur encontre.

Cette fin de non-recevoir ne peut qu’être rejetée.

Aux termes de leur dispositif, les consorts [Y], qui concluent à la réformation du jugement en ce qu’il les a condamnés à payer à M. [C] une somme au titre des travaux de remise en état, sollicitent, après s’être élevés contre toute condamnation à leur encontre à verser une quelconque somme à leur preneur, de, « dans tous les cas, dire et juger que dans l’hypothèse d’une condamnation des consorts [Y], celle-ci ne pourra consister qu’à condamner ces derniers à prendre en charge directement le coût des travaux jugés nécessaires et imputables au bailleur par la cour ».

Cette demande, maladroitement formulée, ne peut s’analyser qu’en une demande, si des travaux étaient jugés nécessaires et imputables aux bailleurs, d’exécution par leurs propres soins de ces derniers, d’autant qu’ils soulignent la disparition de certaines sociétés ayant effectué les devis présentés par M. [C] et l’absence de certitude quant à une mise en ‘uvre effective des réparations par le preneur, une fois les sommes perçues.

2) sur les désordres et la charge des travaux

Le statut des baux commerciaux ne comporte aucune disposition sur la répartition des obligations de réparations et d’entretien sur l’immeuble loué. Le droit commun a donc vocation à s’appliquer notamment les dispositions des articles 1719, 1720, 1754 et 1755 du code civil.

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. L’article 1720 du code civil précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

S’agissant toutefois de textes qui ne sont pas d’ordre public, il est loisible aux parties à un bail commercial de modifier la répartition prévue par ces dispositions.

Le bailleur peut ainsi parfaitement s’exonérer de l’ensemble des obligations de réparer et d’entretenir. Cependant, cette situation doit se concilier avec l’obligation, pesant sur le bailleur, de délivrance d’une chose de nature à permettre l’exercice paisible de l’activité du preneur.

Même si une clause générale met toutes les réparations à la charge du preneur, y compris celles de l’article 606 du code civil, le bailleur n’est jamais dispensé des réparations dues à la vétusté, sauf clause expresse contraire.

En l’espèce, les principales stipulations du bail conclu le 27 décembre 2001 et le 17 janvier 2002, objet d’un avenant de renouvellement en date du 10 février 2010, cédé suivant acte de cession de fonds de commerce en date du 30 décembre 2011, prévoient à la charge du preneur :

– « de prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent, de les rendre en fin de bail en bon état de réparations, d’effectuer au fur et à mesure qu’elles s’avèrent nécessairement et non pas seulement à sa sortie d’occupation outres les réparations locatives lui incombant de droit et d’usage, toutes les réparations, grosses ou menues, de quelque nature que ce soit, à l’exclusion des réparations à la toiture et aux gros murs qui resteront seules à la charge du bailleur, d’entretenir les quincailleries (serrures, verrous etc…), les vitres saines et entières, d’entretenir et de réparer à ses frais les appareils de chauffage (s’il en existe), les robinets d’eau, siphons d’évier, chasse d’eau des WC, etc… » ;

– « d’exécuter aussi souvent qu’il sera nécessaire et au moins deux fois au cours du bail les peintures extérieures des boiseries des façades des lieux loués »

– « de supporter à ses frais toutes modifications d’arrivées de branchements, de mise en conformité et/ou de mise aux normes d’installation intérieure, de remplacement de compteur ou d’installation intérieure qui pourraient être exigés par les compagnies distributrices de l’eau, du gaz de l’électricité ou de tous autres fluides quels qu’ils soient ».

– « de faire effectuer aussi souvent qu’il est nécessaire et au moins une fois l’an le nettoyage des chéneaux, courette vitrée, canalisations, descentes d’eau pluviales ‘ qui pourraient intéresser les lieux loués ».

Il s’en déduit que les bailleurs, qui doivent délivrer une chose conforme à l’usage auquel elle est destinée, ne sont redevables que, d’une part, des « réparations à la toiture et aux gros murs », ce qui s’entend nécessairement comme des réparations permettant d’assurer le clos et le couvert, d’autre part, des réparations liées à la vétusté, aucune clause spécifique et expresse ne les ayant dispensés de ces dernières, tandis que pèse sur le preneur une obligation générale d’entretien et de maintien en bon état du bien, à la fois en cours et en sortie de bail.

a) sur l’installation électrique 

M. [C] sollicite la réalisation de travaux suivant devis de la société Elea, concernant tant l’appartement que l’entrepôt, la salle de réception, la cuisine, la cave et le commun, pour un montant de 16 347,28 euros HT.

L’expert a proposé une estimation à 12 000 euros pour la mise aux normes de l’installation électrique existante au rez-de-chaussée.

Les bailleurs ne peuvent se retrancher derrière la qualification comme « très ancienne » de l’installation électrique par l’expert, pour soutenir que la vétusté de ladite installation ne serait pas établie.

En effet, à plusieurs reprises, comme l’ont justement souligné les premiers juges, tant dans le rapport initial que dans le complément de rapport, ce dernier la décrit comme « très ancienne et très vétuste », « totalement hors normes », présentant « des risques importants d’incendie en cas de remise en service dans son état actuel », avec des « canalisations à isolation textile posées sous goulottes bois », ces constatations s’étendant à l’ensemble des locaux, quand bien même l’expert note que « l’installation électrique dans les locaux à usage commercial du rez-de-chaussée, était plus récente mais présentait des défauts constatés dont l’origine ne peut être déterminée suite à de nombreux et divers travaux exécutés ».

Les stipulations précitées du bail ne mettent à la charge du preneur la mise aux normes notamment électriques que lorsque cette dernière est « exigé[e] par les compagnies distributrices de l’électricité », ce qui n’est, en l’espèce, pas le cas, s’agissant d’une réhabilitation complète d’un système électrique hors d’âge et dangereux tant pour la sécurité des biens que des personnes.

Il ne saurait en outre être question de cantonner lesdites réparations au seul rez-de-chaussée comme l’envisage l’expert et le réclament les consorts [Y], motifs pris que l’appartement ne serait pas utilisé par M. [C], alors même que le preneur est en droit d’obtenir la délivrance de l’ensemble des lieux loués afin de pouvoir en jouir intégralement et paisiblement, en toute sécurité.

En conséquence, il convient d’ordonner la réalisation par les consorts [Y] de travaux de remise aux normes des systèmes et des tableaux électriques dans l’intégralité des bâtiments loués, conformément aux règles de l’art et à la réglementation applicable à la matière.

b) sur la couverture et l’étanchéité

Une réunion d’expertise amiable, organisée le 12 décembre 2014, pointe des « défauts d’étanchéités au niveau de plusieurs toitures », avec des infiltrations sources de dommages dans différentes pièces, notamment les WC, la cuisine, les chambres à l’étage, l’impossibilité pour M. [C] de faire « usage de l’intégralité des pièces mises en locations, en l’état », l’expert amiable précisant que ces infiltrations sont « la conséquence de débordements de chéneaux dont les descentes d’eaux pluviales paraissent sous dimensionnées à divers endroits et dont les relevés d’étanchéité paraissent très faibles au niveau des chéneaux, pouvant être à l’origine de fuites lors de pluies intenses ». Des défauts d’étanchéités étaient d’ores et déjà notés au niveau des joints de briques du mur extérieur et la présence de mérule dans la salle de réception, conséquence d’infiltrations via le chéneau encaissé situé entre la salle de réception et le garage.

Les bailleurs ont effectué, selon devis de la société Andries, des travaux de couverture, en décembre 2014, limités à « la réfection du chéneau encaissé entre hangar et salle de réception, la réfection plate-forme en zinc sous tôle Eternit, la réfection plate-forme au-dessus accès toilettes et couloir, » ce qu’a constaté l’expert judiciaire.

Cependant, ce dernier, après avoir souligné l’existence de couvertures de différentes natures (tuiles, plaques ondulées en fibrociment’) et « les raccords entre les divers bâtiments complexes et sources de désordres » constate notamment « des défauts qui n’ont pas été repris » dans la liste ci-dessus, avec des traces d’humidité dans le bâtiment principal, visibles sur les charpentes, la dégradation des plafonds de l’étage, outre le pourrissement des sablières, la présence de fuite au niveau des chéneaux encaissés et la présence de mérule dans la salle de réception, au droit du chéneau encaissé situé entre ladite salle et le garage, ainsi que des traces d’humidité liées au mauvais état des chéneaux encaissés au niveau du garage, entre les différents bâtiments.

« L’état des toitures », lui apparaît « vétuste hormis l’exécution des travaux réalisées par le bailleur en décembre 2014 par la société Andries », le conduisant à prescrire « la réparation de la couverture des tuiles plates de l’auvent du rez-de chaussée, la reprise d’une cassure dans un appui de fenêtre au deuxième étage, la reprise du chéneau encaissé situé entre les deux parties du bâtiment garage, une vérification des chéneaux du bâtiment d’angle, la repose de quelques tuiles manquantes », auxquels doivent être ajoutées la reprise des planches de rives des chéneaux et la reprise de réparations diverses de charpente, telle que cela résulte de ces constatations.

Si l’expert évoque une révision complète de l’ensemble des ouvrages de couverture, il ne la prescrit pas. Les éléments produits sont insuffisants pour justifier la reprise intégrale des couvertures de l’entrepôt, comme l’envisage M. [C], la cour faisant siens les motifs des premiers juges, d’autant que l’expert ne met pas en exergue de défaut particulier d’étanchéité de cette toiture, une fois les chéneaux refaits.

Au vu des constatations de l’expert, lequel évoque expressément la vétusté, les désordres constatés ne sont pas en lien avec un quelconque défaut d’entretien imputable au locataire, notamment des chéneaux, qualifiés d’extrêmement anciens, déformés et en mauvais état. La remise en état des couvertures et de l’étanchéité doit être mise à la charge des bailleurs, sans que ces derniers ne puissent invoquer la valeur à dire d’expert, reprise au rapport, de 4 320 euros, pour tenter de limiter les travaux à mettre à leur charge.

En conséquence, au vu des éléments ci-dessus, sans qu’il puisse être exigé par M. [C] la rénovation complète de la toiture de l’entrepôt, les consorts [Y] doivent être condamnés à effectuer les travaux suivants : la réparation de la couverture des tuiles plates de l’auvent du rez-de chaussée, la reprise d’une cassure dans un appui de fenêtre au deuxième étage, la reprise du chéneau encaissé situé entre les deux parties du bâtiment garage, une vérification des chéneaux du bâtiment d’angle, la repose de quelques tuiles manquantes, la reprise des planches de rives des chéneaux et la reprise de réparations diverses de charpente, en ce compris pour ce point au niveau de l’entrepôt.

c) sur les menuiseries extérieures

M. [C] se prévaut d’un devis portant sur le remplacement par des menuiseries PVC de l’ensemble des huisseries du logement et de la salle de réception, pour un montant respectivement de 9 083,36 euros HT, soit 12 719,50 euros HT.

Si le bail met à la charge du locataire l’entretien des « peintures extérieures des boiseries des façades des lieux loués », encore faut-il que l’état de dégradation de ces dernières le permettent.

Dans son rapport, l’expert judiciaire a détaillé l’état du logement, sans pointer de difficultés particulières concernant les huisseries, qu’il a pourtant examinées et man’uvrées, se contentant de relever « une trace d’humidité importante au niveau de l’allège d’une fenêtre, ce désordre proven[ant] d’une cassure de l’appui extérieur formant une fissure d’une épaisseur d’un cm environ », élément d’ores et déjà mis à la charge des bailleurs dans le cadre des travaux d’étanchéité et couverture ci-dessus retenus.

En l’absence de toute autre preuve, les réclamations de M. [C] concernant une réfection complète des huisseries du logement par la pose de menuiseries PVC d’un montant selon le devis produit de 9 083,36 euros sont donc infondées, contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges.

Il ne saurait en être de même s’agissant des menuiseries extérieures de la salle de réception, l’expert en notant le « très mauvais état favorisant la pénétration d’eau à l’intérieur du local, et notamment au niveau des appuis et des seuils », et concluant même qu’ « un remplacement complet de ces ouvrages serait nécessaire pour assurer une bonne étanchéité à l’air et à l’eau ainsi qu’un renforcement de l’isolation ».

Ce dernier ne saurait toutefois être suivi quand il préconise « a minima une réparation de ces menuiseries destinées à assurer l’étanchéité à l’eau de ces ouvrages » fixée à 750 euros, au vu de leur « forte dégradation » constatable sur les photographies. En effet, leur délitement et leur absence d’étanchéité engendrent l’impossibilité d’user paisiblement de la salle de réception et concourent à l’apparition du mérule et au pourrissement du plancher.

Les constatations et photographies de l’expert établissent que ces dégradations résultent des outrages et épreuves du temps, et non d’un défaut d’entretien de la part du locataire.

Le remplacement de toutes les menuiseries de la salle de réception à la charge des consorts [Y] s’impose par des menuiseries modernes, posées conformément aux règles de l’art et à la réglementation applicable à la matière, notamment en ce qui concerne les règles d’évacuation incendie, s’agissant d’une salle destinée à recevoir du public.

d) sur les travaux de « démolitions », sols et murs

Deux devis sont produits pour ce poste, l’un d’un montant de 29 382,37 euros concernant des travaux de démolition, terrassement, puisard, l’autre d’un montant de 19 347, 28 euros relatifs à la pose d’un parquet dans la salle de réception.

Dans le cadre de son rapport, l’expert a relevé l’existence de « remontées d’humidité par le sol » et d’un « mauvais état des maçonneries extérieures provoqué par des remontées capillaires caractérisées par la présence de mousse en façade », et ce surtout dans la salle de réception, le parquet étant en très mauvais état en de nombreux endroits avec des lames qui se décollent ou présentent un début de pourrissement.

Il précise que « avec le temps, l’absence présumée de chauffage et les variations d’humidité, les remontées capillaires dans les maçonneries et le mauvais état des menuiseries extérieures, le support perd son imperméabilité et permet à l’eau d’entrée en contact avec le bois des lames de parquet provoquant des défauts de planéité, les décollements et le pourrissement de certains éléments comme nous l’avons constaté ».

Il note par ailleurs, sur le mur mitoyen au hangar, la présence d’un champignon type mérule, ce qu’avait déjà pointé l’expert amiable en décembre 2014, le lambris habillant le mur étant aussi très dégradé, et dans la cave du bâtiment d’angle, la présence d’eau sur le sol à plusieurs endroits avec une pompe placée dans un puisard, qui, bien qu’immergée, n’est pas en service à raison des problèmes électriques.

L’origine principale des désordres trouve bien sa cause dans les infiltrations conséquentes liées au défaut de couverture et d’étanchéité des murs, dont il a été préalablement retenu qu’il était à la charge du bailleur, et la vétusté des revêtements.

Aucun élément précis et objectif ne vient corroborer l’affirmation des bailleurs relative à un défaut d’entretien de cette partie du local, l’expert ne faisant allusion qu’à « une absence présumée de chauffage », dont l’existence est hypothétique et présentée de surcroît comme un élément secondaire ayant éventuellement renforcé le phénomène de remontées capillaires.

Aux termes de son rapport, l’expert envisage deux options pour la réparation du parquet, qui nécessite d’ailleurs selon lui une réparation préalable des menuiseries extérieures, à savoir une « réparation des parties endommagées, [qui] ne reprend pas les défauts de planéité du sol constaté dus à une déformation dans le temps du support », ou une « réfection de l’ensemble [‘], nécessit[ant]un démontage complet du parquet, compris le lit de sable, bitume et vraisemblablement le support selon état, [puis]la réalisation d’une chape ou dallage et pose d’un parquet collé », la première étant estimée à 3 750 euros et la seconde à 33 750 euros.

Sans qu’il soit question de remettre à neuf les locaux, il n’en demeure pas moins, qu’une pièce, donnée à bail et devant recevoir du public, présente des sols avec des défauts de planéité et des revêtements anciens, malsains, en très mauvais état, rendant impossible l’usage auquel elle est destinée.

En outre, seule la seconde solution permet la jouissance paisible et conforme à sa destination de cette pièce donnée à bail et ouverte à la clientèle, sans que les bailleurs puissent utilement se retrancher derrière la non-utilisation actuelle de ladite salle pour s’exonérer de leur obligation.

Enfin, les consorts [Y] ne peuvent décrier les travaux et montants envisagés dans les devis produits par le locataire en invoquant le coût plus limité de la seconde solution préconisée par l’expert, les devis englobant la reprise des désordres de la salle de réception, mais également ceux repris sous d’autres postes par l’expert, concernant la cave, dont nul ne conteste qu’elle est sujette à des remontées d’eau, et le traitement des champignons présents dans les murs.

En conséquence, il convient de condamner les consorts [Y] à réaliser les travaux visant à assainir les maçonneries extérieures et traiter la présence du mérule, assurer une réfection complète du revêtement du sol de la salle de réception et la pose d’un nouveau revêtement, adapté à l’usage auquel ladite salle est destinée, et à reprendre le puisard.

e) sur le désamiantage

En matière de bail commercial, aucune obligation légale n’impose, lors de la conclusion du bail, la remise au locataire d’un dossier technique amiante, et qui plus est l’obligation de louer un local exempt de tout élément amianté.

L’expert judiciaire, dans son rapport complémentaire, évoque uniquement l’existence d’une toiture constituée de plaque ondulée en fibrociment, qui « contiennent vraisemblablement de l’amiante à confirmer par un diagnostic spécifique [‘, la] présence d’amiante dans les plaques de couverture ne constitu[ant] pas un désordre dès lors que ces éléments sont mis en place et ne sont pas manipulés », d’autant qu’il s’agit de la couverture du garage.

Il n’est produit aucune mesure technique d’empoussièrement ni d’observations fines des revêtements, le devis produit par M. [C] évoquant la dépose de plaques ondulées en fibrociment et la dépose de « laine de verre considérée comme amiantée ».

La seule présence d’amiante dans un local, qui plus est en toiture, dans un garage, à la supposer établie ce qui n’est pas, et sans qu’il soit démontré qu’elle soit volatile et conduise à des empoussièrements de l’air nuisible à la santé, ne peut conduire à mettre à la charge du bailleur la reprise de cette couverture.

À juste titre, les premiers juges ont écarté cette demande de M. [C].

f) sur les modalités d’exécution des travaux

En vertu des dispositions de l’article L 131-1 du code de procédure civile d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Conformément à l’article L 132-1 du code de procédure civile d’exécution, l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts. L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif.

Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

Au vu de l’ancienneté des plaintes justifiées du locataire relatives à la nécessité de réaliser des travaux afin d’obtenir une délivrance intégrale du bien loué, des constatations anciennes réalisées et pointant la légitimité de ses demandes, notamment en ce qui concerne la couverture et le traitement du mérule, et de la réalisation spontanée par les bailleurs d’un nombre limité de travaux, lesquels ne résolvent pas l’ensemble des désordres constatés et mis par la présente décision à leur charge, il apparaît nécessaire pour assurer l’exécution desdits travaux, de prononcer une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, qui commencera à courir à l’issue d’un délai de 4 mois après la signification de la présente décision.

– Sur l’indemnisation du trouble de jouissance

En vertu des dispositions de l’article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Contrairement à ce que prétendent les consorts [Y] et conformément à ce qu’ont justement retenu les premiers juges, la cour faisant siens leurs motifs de ce chef, les termes mêmes du rapport d’expertise et les pièces produites établissent qu’une partie des locaux ne se trouvait pas complètement délivrée et que la jouissance desdits locaux ne pouvait, au vu des infiltrations causées par la vétusté des menuiseries, de la couverture et au regard de l’inadaptation et la dangerosité de l’électricité, lesquelles ne se cantonnaient en outre pas à la seule salle de réception, être sereine et complètement exploitable dès l’entrée dans les lieux du locataire en 2012, comme le note d’ailleurs l’expert.

Il n’a pas été porté remède par le locataire au manque de pièces, pourtant souligné par les premiers juges, pour caractériser le préjudice allégué à raison de la non-exploitation de la salle de réception.

Cependant, au vu des seules pièces produites, de la consistance du bien donné à bail, du montant du loyer et de l’étendue des désordres, à l’origine d’un trouble à la jouissance paisible du bien, lequel est invoqué pour l’ensemble du local, et plus particulièrement, mais pas uniquement pour l’absence de délivrance de la salle de réception, les premiers juges ont justement apprécié le préjudice de M. [C] en lui allouant la somme de 15 000 euros, ce qui justifie la confirmation de la décision de ce chef.

– Sur la compensation

En vertu des dispositions de l’article 1289 ancien du code civil, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes, à concurrence de leur quotité respective.

Au vu des créances réciproques existant entre les parties, la compensation ordonnée par les premiers juges est justifiée.

– Sur les dépens et accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [Y] succombant principalement en leurs prétentions, il convient de les condamner aux dépens.

Les chefs de la décision des premiers juges relatifs aux dépens et à l’indemnité procédurale sont confirmés.

Le sens de la présente décision commande de condamner les consorts [Y] à payer à M. [C] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande d’indemnité procédurale des consorts [Y] est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Lille en date du 27 mai 2021 en ce qu’il a :

– débouté [X] [C] de son opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 mai 2019 à son encontre ;

– dit que par l’effet dudit commandement de payer, les conditions de la clause résolutoire sont acquises au 18 juin 2019 ;

– dit que les effets de la clause résolutoire mise en jeu par le commandement de payer seront suspendus et que cette clause sera réputée non-avenue en cas de libération dans les délais fixés par le tribunal;

– dit qu’à l’inverse, en cas de défaut d’un seul versement, entier ou partiel, à l’échéance prévue, la clause résolutoire reprendra automatiquement son plein et entier effet et entraînera automatiquement :

– la condamnation de [X] [C] à libérer les lieux dans les deux mois suivant la résiliation du bail, sous peine d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

– la condamnation de [X] [C] à payer aux consorts [Y] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 161 euros, du jour de la résiliation jusqu’à la date de restitution effective des lieux ;

– l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

– condamné solidairement [T] [Y], [F] [Y], [K] [Y] et [O] [Y] à payer à [X] [C] la somme de 92 325,51 euros hors taxes au titre de la réfection des lieux donnés à bail ;

CONFIRME le jugement pour le surplus,

statuant des chefs infirmés,

DIT nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire délivré le 17 mai 2019 ;

CONDAMNE M. [C] à payer à MM [T] [Y], [F] [Y], [K] [Y] et [O] [Y] la somme de 19 084,72 euros au titre des charges d’assurance et d’imposition pour la période du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2022 ;

REJETTE la fin de non-recevoir opposée par M. [C] ;

CONDAMNE MM [T] [Y], [F] [Y], [K] [Y] et [O] [Y] à réaliser dans le local donné à bail :

– les travaux de remise aux normes des systèmes et des tableaux électriques dans l’intégralité des bâtiments loués, conformément aux règles de l’art et à la réglementation applicable à la matière ,

– la réparation de la couverture des tuiles plates de l’auvent du rez-de chaussée, la reprise d’une cassure dans un appui de fenêtre au deuxième étage, la reprise du chéneau encaissé situé entre les deux parties du bâtiment garage, une vérification des chéneaux du bâtiment d’angle, la repose de quelques tuiles manquantes, la reprise des planches de rives des chéneaux et la reprise de réparations diverses de charpente, en ce compris pour ce point au niveau de l’entrepôt ;

– le changement des menuiseries extérieures de la salle de réception par des menuiseries modernes, posées conformément aux règles de l’art et à la réglementation applicable à la sécurité incendie ;

– les travaux visant à assainir les maçonneries extérieures et traiter la présence du mérule, à assurer une réfection complète du revêtement du sol de la salle de réception et la pose d’un nouveau revêtement, adapté à l’usage auquel ladite salle est destinée, et à reprendre le cuvelage existant en cave (puisard),

le tout sous astreinte provisoire de 100 euros par jours de retard, qui commencera à courir à l’issue d’un délai de 4 mois après la signification par le locataire de la présente décision à l’ensemble des co-indivisaires ;

y ajoutant,

CONDAMNE MM [T] [Y], [F] [Y], [K] [Y] et [O] [Y] à payer à M. [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les consorts [Y] de leur demande d’indemnité procédurale ;

LES CONDAMNE aux dépens d’appel.

Le greffier

Marlène Tocco

Le président

Samuel Vitse