24 mai 2022
Cour d’appel de Poitiers
RG n°
19/03992
ARRÊT N°293
N° RG 19/03992
N° Portalis DBV5-V-B7D-F5ES
[E]
[T]
C/
[D]
S.A.R.L. CAVE DE PONTAILLAC
et autres (…)
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 24 MAI 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 novembre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES
APPELANTS :
Monsieur [KH] [E]
né le 21 Janvier 1966 à [Localité 4] (33)
Madame [F] [T] épouse [E]
née le 22 Juin 1970 à [Localité 5] (54)
demeurant ensemble : [Adresse 6]
ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS
ayant pour avocat plaidant Me Philippe GATIN, avocat au barreau de SAINTES
INTIMÉES :
Madame [H] [D]
née le 14 Avril 1929 à [Localité 9] (50)
[Adresse 7]
[Adresse 1]
[Localité 8]
ayant pour avocat postulant Me Jean-Paul ROSIER de la SCP E.LITIS, avocat au barreau de SAINTES
S.A.R.L. CAVE DE PONTAILLAC
[Adresse 2]
[Localité 3]
ayant pour avocat postulant et plaidant Me Benoît CHATEAU de la SCP CHÂTEAU, avocat au barreau de POITIERS
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE
DU [Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 8]
ayant pour avocat postulant Me Jean-hugues MORICEAU de la SELARL MORICEAU SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES
S.A.R.L. PONTAPAMA
[Adresse 6]
[Localité 8]
ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 24 Mars 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a présenté son rapport
Madame Anne VERRIER, Conseiller
qui en ont délibéré
GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,
ARRÊT :
– CONTRADICTOIRE
– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,
– Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte du 3 juillet 2013, les époux [KH] [E] et [F] [T] ont acquis, dans un ensemble en copropriété situé [Adresse 6]), la propriété des lots :
– n°14 constitué d’un appartement situé au premier étage avec accès par un escalier privatif depuis le rez-de-chaussée (361/1000ième de la propriété du sol et des parties communes générales) ;
– n°16 constitué d’une cave située au sous-sol du bâtiment A, résultant de la réunion des lots 4 et 7 (29/1000ième de la propriété du sol et des parties communes générales) ;
– n°8 constitué d’une cave située au sous-sol du bâtiment A (7/1000ième du bâtiment A).
Le règlement de copropriété du 16 mars 1971 a été modifié les 29 août 1997 et 3 juillet 2013.
Au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier se trouve un porche divisé en deux parties privatives, l’une appartenant aux époux [KH] [E] et [F] [T], l’autre à [H] [D], propriétaire des lots n°2, 10 et 11.
La sci Les dunettes était propriétaire des lots n°9 et 13 dans lesquelles était exploité un commerce de débit de tabac.
[H] [D] a donné ses locaux à bail à la société Pontapama qui y exploite depuis le 10 avril 2015 un commerce de restaurant-brasserie-bar sous l’enseigne l’Infini.
Alléguant des atteintes à leur droit de propriété et des manquements au règlement de copropriété, les époux [KH] [E] et [F] [T] ont fait assigner la société Pontapama, [H] [D], les époux [N] et [I] [R] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saintes. Par ordonnance du 25 avril 2017, celui-ci a ordonné sous astreinte à la société Pontapama de retirer le spot lumineux qu’elle avait installé sur la partie privative de ces derniers. Il a constaté l’existence de contestations sérieuses pour le reste (store, droit de passage, résiliation du bail et expulsion).
Par ordonnance du 9 octobre 2018, ce même juge des référés a déclaré irrecevables les époux [KH] [E] et [F] [T] à solliciter de la société Pontapama et de [H] [D] la suppression d’une grille de ventilation à défaut de mise en cause du syndicat des copropriétaires.
Les époux [KH] [E] et [F] [T] ont postérieurement assigné la société Pontapama et [H] [D] devant le tribunal de grande instance de Saintes. Ils ont demandé à titre principal, au visa de l’article 544 du code civil, de la loi du 10 juillet 1965 relative aux immeubles en copropriété et du règlement de copropriété, de condamner sous astreinte les défenderesses à déposer le store situé sur leur partie privative, à retirer le mobilier entravant leur droit de passage sur la terrasse propriété de [H] [D] permettant l’accès à leur bien, à déposer l’enseigne lumineuse située sur la façade commune et la cheminée située sur le toit commun. Ils ont postérieurement demandé paiement de la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts.
Par acte du 1er mars 2018, [H] [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 6] pris en la personne de son syndic, la société Elite Syndic Immo. Elle a, au visa des articles 8, 9, 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, demandé à titre principal de prononcer la nullité des résolutions 9a et 9b de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires tenue le 3 janvier 2018.
Par acte du 5 février 2019, les époux [KH] [E] et [F] [T] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires. Ils ont demandé à titre principal, au visa des articles 8, 9, 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, 10 et 11 du décret du 17 mars 1967 et du règlement de copropriété, de prononcer la nullité de la résolution n° 3 prise lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires tenue le 5 décembre 2018.
[H] [D] a conclu au rejet des demandes formées à son encontre, a sollicité la garantie de la société Pontapama et maintenu sa demande de nullité des résolutions 9a et 9b. La société Pontapama a soutenu l’irrecevabilité pour défaut de droit à agir des époux [KH] [E] et [F] [T] tendant à voir ordonner la cessation des activités de bar-restaurant-brasserie, la résiliation du bail commercial et son expulsion. Elle a demandé leur condamnation au paiement de la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier. Elle a en outre sollicité la garantie de [H] [D]. Le syndicat des copropriétaires a, au visa des articles L 3512- 8 et R3512-2 et suivants du code de la santé publique, de l’article 8 de la convention cadre de l’Organisation mondiale de la santé (OMS) pour la lutte antitabac, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du règlement de copropriété des 8 et 16 mars 1971, demandé au tribunal de rejeter les demandes formées tant par les époux [KH] [E] et [F] [T] que par [H] [D].
Par jugement du 22 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Saintes a statué en ces termes :
‘Concernant le porche se trouvant au rez-de-chaussée de l’immeuble situé à [Adresse 6] et propriété de Madame [D] pour une partie et des époux [E] pour l’autre partie :
DIT qu’est prohibé tout encombrement de la partie de la terrasse propriété des époux [E],
CONDAMNE la SARL PONTAPAMA à une astreinte de 100 € par infraction dûment constatée par procès-verbal d’huissier qui serait imputable à la dite SARL ou à l’un des clients du restaurant dont elle est gérante,
CONDAMNE la même société à procéder à l’enlèvement de l’enseigne lumineuse dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 10 € par jour de retard, pendant trois mois;
PRONONCE l’annulation de la résolution numéro 3 prise par l’Assemblée Générale des copropriétaires de l’immeuble le 5 décembre 2018;
Concernant la toiture de l’immeuble :
CONDAMNE la SARL PONTAPAMA à remettre en état les lieux tels qu’ils se trouvaient avant les travaux effectués par elle au cours de l’année 2018 et ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance et sous astreinte de 10 € par jour de retard passé ce délai, pendant trois mois;
PRONONCE l’annulation des résolutions numéros 9a et 9b prises par l’Assemblée Générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 3 janvier 2018;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes;
DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens;
ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision’.
Il a considéré que les demandeurs :
– disposaient, prévu au règlement de copropriété non modifié sur ce point et rappelé à leur titre, d’un droit de passage (en biais et d’une largeur d’un mètre) sur la terrasse propriété de [H] [D], exploitée par la société Pontapama ;
– avaient matérialisé et délimité le passage par la pose d’une terrasse en bois et d’une jardinière ;
– étaient fondés à solliciter que ce passage ne soit pas encombré.
Il a rejeté leur demande relative au store, le règlement de copropriété n’en interdisant pas la pose.
Il a rappelé qu’il appartenait à la société Pontapama de rapporter la preuve que la pose de l’enseigne lumineuse avait été autorisée par le syndicat des copropriétaires. Cette preuve n’étant pas rapportée, il a fait droit à la demande d’enlèvement de cette enseigne.
Il a prononcé la nullité de la résolution n° 3 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 5 décembre 2018, ayant rétroactivement autorisé la réalisation d’une cheminée d’évacuation des fumées de cuisine du
restaurant, la règle de la double majorité prévue au règlement de copropriété n’ayant pas été respectée. Il a relevé d’une part que le syndic de la copropriété s’était dans un premier temps opposé à ces travaux, d’autre part que l’accord verbal qu’auraient donné les demandeurs n’était pas prouvé. Il a en conséquence fait droit à la demande de remise en état des lieux par la société Pontapama.
Il a rejeté la demande de cessation de son activité par la société Pontapama, l’activité de restauration ne différant pas fondamentalement de celle de pizzeria qui était implantée depuis l’année 1986 au moins, n’étant pas prohibée par le règlement de copropriété et ne relevant pas du régime spécial des établissements de nuit.
Il a rejeté la demande de dommages et intérêts, les demandes accueillies n’en justifiant pas l’octroi.
Il a annulé la résolution 9a de l’assemblée générale du 3 janvier 2018 ayant décidé que le porche d’entrée serait non fumeur :
– l’article R 3512-2 du code de la santé publique ne visant que les lieux fermés et couverts accueillant du public ou constituant des espaces de travail ;
– la terrasse étant à usage privatif de [H] [D] et l’assemblée générale des copropriétaires ne pouvant porter atteinte à ce droit.
Il a également annulé la résolution n° 9b du même jour ayant mis à la charge de [H] [D] la pose d’une séparation pour délimiter l’accès à l’appartement du premier étage, aucune des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ne permettant de l’imposer à un copropriétaire, s’agissant d’une partie à usage privatif.
Il a rejeté :
– la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts de la société Pontapama formée à l’encontre des demandeurs, le préjudice allégué imputé au comportement des demandeurs n’étant pas justifié ;
– la demande de garantie formée à l’encontre de [H] [D] sans responsabilité dans les désordres retenus.
Par déclaration reçue au greffe le 13 décembre 2019, les époux [KH] [E] et [F] [T] ont interjeté appel de ce jugement.
Par acte du 8 septembre 2021, [KH] [E] et [F] [T] ont assigné en intervention forcée la société Cave de Pontaillac. Celle-ci a constitué avocat le 22 septembre 2021.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2021, les époux [KH] [E] et [F] [T] ont demandé de :
‘Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou non-fondées,
DECLARER recevable et bien fondé l’appel interjeté par les époux [E] à l’encontre du Jugement prononcé par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES le 22 novembre 2019,
CONFIRMER, sauf à tenir compte de la cession de fonds de commerce intervenue, le Jugement de première instance en ce qu’il a dit :
– concernant le porche se trouvant au rez-de-chaussée de l’immeuble situé à [Adresse 6] et propriété de Madame [D] pour une partie et des époux [E] pour l’autre partie :
DIT qu’est prohibé tout encombrement de la partie de la terrasse propriété des époux [E],
CONDAMNE la SARL PONTAPAMA à une astreinte de 100 € par infraction dûment constatées par Procès-Verbal d’Huissier qui serait imputable à ladite SARL ou à l’un des clients du restaurant dont elle est gérante,
CONDAMNE la même Société à procéder à l’enlèvement de l’enseigne lumineuse dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 10 € par jour de retard, pendant trois mois,
PRONONCE l’annulation de la résolution numéro 3 prise par l’Assemblée Générale des Copropriétaires de l’immeuble le 5 décembre 2018,
– concernant la toiture de l’immeuble :
CONDAMNE la SARL PONTAPAMA à remettre en état les lieux tels qu’ils se trouvaient avant les travaux effectués par elle au cours de l’année 2018 et ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente Ordonnance et sous astreinte de 10 € par jour de retard passé ce délai, pendant trois mois,
DEBOUTE la SARL PONTAPAMA de ses demandes,
Pour le surplus,
REFORMER le Jugement prononcé par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES le 22 novembre 2019,
Statuant à nouveau,
Vu l’article 544 du Code civil,
Vu la Loi du 10 juillet 1965,
Vu le règlement de Copropriété,
Vu l’état descriptif de division,
CONSTATER les entraves au droit de propriété et infractions au règlement de copropriété commises par la SARL PONTAPAMA et Madame [D],
CONDAMNER in solidum la SARL PONTAPAMA, la SARL CAVE DE PONTAILLAC et Madame [D] à déposer le store situé sur la partie privative des époux [E] sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,
CONDAMNER la SARL CAVE DE PONTAILLAC à cesser ses activités de bar / restaurant / brasserie, et ce sous astreinte de 1.500 € par jour de retard à compter du 15 ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,
ORDONNER la résiliation du bail existant entre la SARL CAVE DE PONTAILLAC et Madame [D], et l’expulsion des lieux de la SARL CAVE DE PONTAILLAC, au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé 15 jours de la signification de la décision à intervenir,
Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du Code Civil,
CONDAMNER in solidum la SARL PONTAPAMA, la SARL CAVE DE PONTAILLAC et Madame [D] à verser aux époux [E] la somme de 40.000 €uros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice,
DONNER ACTE à Madame [D] de ce qu’elle s’est désistée de sa demande tendant à voir condamner les époux [E] dans son état antérieur la façade de leur appartement,
DIRE ET JUGER que les époux [E] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure s’entendant de l’indemnité article 700 du CPC, des dépens, et des honoraires d’avocat du syndicat et ce en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
DEBOUTER les intimés de tout appel incident ou demande plus ample au contraire aux présentes,
CONDAMNER in solidum la SARL PONTAPAMA, la SARL CAVE DE PONTAILLAC et Madame [D] à verser aux époux [E] la somme de 10.000 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER in solidum la SARL PONTAPAMA, la SARL CAVE DE PONTAILLAC et Madame [D] aux entiers dépens’
Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2022, ils ont demandé de :
‘Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou non-fondées,
DECLARER recevable et bien fondé l’appel interjeté par les époux [E] à l’encontre du Jugement prononcé par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES le 22 novembre 2019,
CONFIRMER, sauf à tenir compte de la cession de fonds de commerce intervenue, le Jugement de première instance en ce qu’il a dit :
– concernant le porche se trouvant au rez-de-chaussée de l’immeuble situé à [Adresse 6] et propriété de Madame [D] pour une partie et des époux [E] pour l’autre partie :
DIT qu’est prohibé tout encombrement de la partie de la terrasse propriété des époux [E],
CONDAMNE la SARL PONTAPAMA à une astreinte de 100 € par infraction dûment constatées par Procès-Verbal d’Huissier qui serait imputable à ladite SARL ou à l’un des clients du restaurant dont elle est gérante,
CONDAMNE la même Société à procéder à l’enlèvement de l’enseigne lumineuse dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 10 € par jour de retard, pendant trois mois,
PRONONCE l’annulation de la résolution numéro 3 prise par l’Assemblée Générale des Copropriétaires de l’immeuble le 5 décembre 2018,
– concernant la toiture de l’immeuble :
CONDAMNE la SARL PONTAPAMA à remettre en état les lieux tels qu’ils se trouvaient avant les travaux effectués par elle au cours de l’année 2018 et ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente Ordonnance et sous astreinte de 10 € par jour de retard passé ce délai, pendant trois mois,
DEBOUTE la SARL PONTAPAMA de ses demandes,
Pour le surplus,
REFORMER le Jugement prononcé par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES le 22 novembre 2019,
Statuant à nouveau,
Vu l’article 544 du Code civil,
Vu la Loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 2227 du Code Civil,
Vu le règlement de Copropriété,
Vu l’état descriptif de division,
CONSTATER les entraves au droit de propriété et infractions au règlement de copropriété commises par la SARL PONTAPAMA et Madame [D],
CONDAMNER in solidum la SARL PONTAPAMA, la SARL CAVE DE PONTAILLAC et Madame [D] à déposer le store situé sur la partie privative des époux [E] sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,
CONDAMNER la SARL CAVE DE PONTAILLAC à cesser ses activités de bar / restaurant / brasserie, et ce sous astreinte de 1.500 € par jour de retard à
compter du 15 ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,
ORDONNER la résiliation du bail existant entre la SARL CAVE DE
[Adresse 6] et Madame [D], et l’expulsion des lieux de la SARL CAVE DE PONTAILLAC, au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé 15 jours de la signification de la décision à intervenir,
Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du Code Civil,
CONDAMNER in solidum la SARL PONTAPAMA, la SARL CAVE DE PONTAILLAC et Madame [D] à verser aux époux [E] la somme de 40.000 €uros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice,
DONNER ACTE à Madame [D] de ce qu’elle s’est désistée de sa demande tendant à voir condamner les époux [E] dans son état antérieur la façade de leur appartement,
JUGER que les époux [E] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure s’entendant de l’indemnité article 700 du CPC, des dépens, et des honoraires d’avocat du syndicat et ce en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
DEBOUTER les intimés de tout appel incident ou demande plus ample au contraire aux présentes,
CONDAMNER in solidum la SARL PONTAPAMA, la SARL CAVE DE PONTAILLAC et Madame [D] à verser aux époux [E] la somme de 10.000 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER in solidum la SARL PONTAPAMA, la SARL CAVE DE PONTAILLAC et Madame [D] aux entiers dépens,’.
Il ont soutenu que :
– la société Pontapama, en y installant tables et chaises, faisait obstacle à leur passage privatif sous le porche décrit au règlement de copropriété non modifié sur ce point ;
– la matérialisation de leur passage par une terrasse n’avait pas fait cesser les troubles sonores résultant de l’activité de la société Pontapama ;
– cette société avait installé un éclairage sur leur partie privative et qu’un store avait été posé en façade, sur les parties communes, sans autorisation de la copropriété ;
– l’enseigne lumineuse avait de même été installée sans autorisation de la copropriété ;
– la société Pontapama avait, malgré une délibération du 3 janvier 2018 de l’assemblée générale des copropriétaires de suppression de l’installation d’évacuation des fumées, postérieurement modifié celle-ci ;
– la résolution n° 3 du 5 décembre 2018 l’ayant autorisée, contraire à la précédente non contestée, intervenue postérieurement à la réalisation des travaux en manquement aux dispositions de l’article 9 du 10 juillet 1965 puisque portant atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble, sans information sur ceux-ci, avait été adoptée à une majorité non conforme aux dispositions de l’article 26 du décret d’application (double majorité) ;
– l’activité de restauration exercée par la société Pontapama puis celle exercée par la société Cave de Pontaillac était prohibée par le règlement de copropriété.
Ils ont exposé fonder leur prétentions sur le trouble de voisinage étant résulté de l’irrespect du règlement de copropriété. Ils ont précisé que le commerce précédemment exploité en saison était une pizzeria et non une activité à l’année de restaurant-brasserie-bar, l’exploitation d’un bar ayant été ajoutée par la société Pontapama. Selon eux, la réglementation relative à l’extraction de l’air pollué n’était pas respectée et cette exploitation était génératrice de nuisances olfactives et sonores.
Ils ont soutenu engagée la responsabilité de l’exploitante, la société Pontapama puis la société Cave de Pontaillac, mais aussi celle de la bailleresse
tenue des agissements de son preneur et étant restée inactive. Ils se sont fondés
sur les termes du règlement de copropriété pour solliciter la résiliation du bail commercial.
Ils ont contesté que la société Cave de Pontaillac puisse lui opposer la prescription, d’une part le délai de prescription ayant été interrompu à l’égard de la société Pontapama ayant cédé son fonds par les assignations en référé et au fond délivrées, d’autre part la société Cave de Pontaillac ayant conclu un nouveau bail commercial.
Ils ont conclu au rejet des demandes reconventionnelles de [H] [D], le changement des menuiseries auquel ils avaient procédé ayant été autorisé par la copropriété, par délibération du 28 mars 2018. Ils ont de même conclu au rejet de celles de la société Pontapama ayant contrevenu au règlement de copropriété.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2020, [H] [D] a demandé de :
‘Vu les articles 8, 9, 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, les pièces 18 à 23,
Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de SAINTES du 22 novembre 2019 en ce qu’il a :
-prononcé l’annulation des résolutions n° 9a et 9b prises par l’assemblée générale du 3 janvier 2018,
-débouté les parties de leurs autres demandes,
L’infirmer pour le surplus,
Débouter purement et simplement Monsieur et Madame [E] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Madame [D].
À titre subsidiaire, condamner la SARL PONTAPAMA à relever et garantir Madame [D] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.
Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 6], d’une part, et Monsieur et Madame [E], pris en une seule et même partie, à payer chacun à Madame [D] la somme de 2500 € en application de l’article 700 du CPC.
Condamner les mêmes aux entiers dépens.
Dire et juger que Madame [D] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, s’entendant des dépens, de l’indemnité en application de l’article 700 du CPC et des honoraires d’avocat du syndicat et ce en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965″.
Elle a exposé que les appelants ayant matérialisé leur passage par une terrasse en bois et une jardinière, ils ne pouvaient prétendre que celui-ci était obstrué et n’avaient dès lors plus d’intérêt à agir. Elle a également conclu à la confirmation du jugement en ce qu’il avait rejeté les demandes relatives au store, le règlement de copropriété n’en interdisant pas la pose et celle-ci ne constituant pas une appropriation privative d’une partie commune. Elle a précisé que la demande d’enlèvement tant de ce store que de l’enseigne lumineuse ne pouvait pas être formée à son encontre, ne les ayant pas installés.
Elle a soutenu l’irrecevabilité des demandes relatives à la suppression de la cheminée, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas été mis en cause de ce chef, celle-ci ayant été installée il y a plus de 10, voire 30 années et sa suppression étant de nature à aggraver les troubles allégués par les appelants.
Elle a maintenu que l’activité exercée par la société Pontapama n’était pas contraire au règlement de copropriété, seules les activités de poissonnerie et de rôtisserie ne pouvant être exercées dans les commerces du rez-de-chaussée. Selon elle, l’extension de cette interdiction à des activités voisines
serait contraire à la liberté du commerce. Elle rappelé qu’une activité de pizzeria-restaurant-crêperie était exercée depuis l’année 1986 au moins, activité rappelée lors des renouvellements du bail commercial. Selon elle, la clause interdisant certains modes de combustibles pour des locaux disposés en position centrale à l’intérieur du bâtiment ne pouvait pas trouver application en raison de l’emplacement non central du commerce. Elle a fait observer que les appelants avaient acquis leur bien alors que l’activité de restauration était exercée. Elle a contesté la persistance des nuisances alléguées.
Elle a soutenu que les appelants avaient modifié la porte d’entrée de leur appartement et trois fenêtres sans avoir sollicité l’autorisation de la copropriété alors même qu’était modifié l’aspect extérieur de l’immeuble. Selon elle, son action n’était pas prescrite. Elle s’en est toutefois désistée en raison de l’autorisation donnée par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2018.
Elle a conclu au rejet de la demande de la société Pontapama de remboursement du prix de cession du fonds de commerce, n’en ayant pas été la cédante mais n’étant qu’intervenue à l’acte pour donner son accord à la cession. Elle a précisé que la résiliation du bail, si elle devait être prononcée, serait imputable au seul preneur.
Elle a maintenu sa demande d’annulation de la résolution n° 9a, d’une part l’assemblée générale ne pouvant porter atteinte aux droits de propriété privative (articles 8 et 26 de la loi du 10 juillet 1965), d’autre part l’interdiction n’étant justifiée ni par la destination de l’immeuble, ni par l’intérêt collectif, les articles R 3512-2 et R 3512-4 du code de la santé publique de pouvant de plus en l’espèce trouver application, enfin le projet de résolution n’ayant pas été mentionné à la convocation à l’assemblée générale. Sur la résolution n° 9b, elle a soutenu que la copropriété ne pouvait pas imposer à une copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux sur son lot privatif.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] prise en la personne de son syndic, la société Elite Syndic Immo, a demandé de :
‘Vu les articles L-3512- 8 et R-3512-2 et suivants du code de la santé publique
Vu l’article 8 de la Convention-cadre de l’OMS pour la lutte antitabac
Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Vu le règlement de copropriété des 8 et 16 mars 1971
CONFIRMER le jugement querellé en ce qu’il a n’a pas fait droit aux demandes d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
DEBOUTER les parties de toutes demandes de ce chef devant la Cour
INFIRMER le jugement en ce qu’il a annulé les résolutions 9A et 9B adoptées lors de l’AG du 3 janvier 2018,
Statuant à nouveau,
Sur les autres demandes,
DONNER ACTE au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] qu’il s’en rapporte à l’appréciation de la Cour
CONDAMNER les époux [E] à payer au Syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 6] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens
CONDAMNER Madame [H] [D] à payer au Syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 6] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens’.
Il a exposé être étranger au conflit de voisinage opposant les parties, que les résolutions fixées à l’ordre du jour des assemblées générales des 3 janvier et 5 décembre 2018 l’avaient été sur la demande de copropriétaires (article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
Sur la résolution 9a, il a soutenu que la terrasse, affectée à un usage collectif, était soumise àla réglementation relative à la prévention des effets néfastes du tabac, que les fumées de tabac constituaient une nuisance
préjudiciable aux copropriétaires et que les dispositions des articles L 3512-8, R 3512-2, R 3512-4 du code de la santé publique et l’article 8 2° de la convention cadre de l’Oms du 21 mai 2003 ratifiée par la France trouvaient application au cas d’espèce.
Il a soutenu que la résolution 9b était conforme tant aux dispositions des articles 9 et 24 de la loi du 10 juillet 1965 s’étant agi de menus travaux nécessaires à la préservation de la tranquillité, de la santé et de la sécurité des occupants du premier étage, qu’aux stipulations du règlement de copropriété relatives au passage.
Il n’a pas fait d’observation sur la nullité de la résolution n° 3.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2021, la société Pontapama a demandé de :
‘Révoquer l’ordonnance de clôture rendue dans cette affaire.
Renvoyer cette affaire à telle conférence de mise en état afin que les différentes parties puissent s’expliquer’.
Elle a exposé qu’elle avait cédé par acte du 1er juillet 2021 à la société Cave de Pontaillac le fonds de commerce qu’elle exploitait.
Par courrier en date du 1er septembre 2021, les appelants avaient sollicité le renvoi de l’affaire à raison de la mise en cause à venir de la société Cave de Pontaillac. Le conseil de cette société a pour sa part sollicité le renvoi de l’affaire à la mise en état, pour conclure.
La clôture de la procédure a été fixée au 28 septembre 2021. L’affaire a été fixée à l’audience du 30 septembre suivant. A cette date, elle été renvoyée à la mise en état.
Par ordonnance du 11 janvier 2022, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande des appelants de déclarer irrecevables les conclusions de la société Pontapama du 29 septembre 2021.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2022, la société Cave de Pontaillac a demandé de :
‘Vu les dispositions des articles 15, 331 et suivants, 564 du code de procédure civile,
Dire irrecevables les conclusions et pièces signifiées et communiquées le 17 mars par les époux [E].
Dire que l’appel en intervention forcée de la société Cave de Pontaillac ne peut avoir pour objet que les demandes antérieurement formées, les demandes directes et fondées sur d’éventuels faits ultérieurs sont au niveau de l’appel irrecevables.
Vu les dispositions des articles 2219, 2224 du code civil,
Dire et juger les époux [E] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées notamment contre la société concluante, les en débouter.
Dire prescrite ou mal fondée la demande de suppression de l’activité de bar-restaurant-brasserie, et subséquemment celle visant à prononcer la « résiliation » du bail existant entre Mme [D] et la Cave de Pontaillac.
Dire et juger les époux [E] irrecevables à demander à la société Cave de Pontaillac l’indemnisation d’un éventuel préjudice causé par une éventuelle faute qu’aurait commise la société Pontapama à leur égard.
Dire et juger prescrites et subsidiairement mal fondées les demandes de suppression du store et des enseignes lumineuses.
Concernant la toiture, donner acte à la société concluante ne voit pas d’inconvénient à ce que les lieux soient remis en état au frais de la société Pontapama, subsidiairement de Mme [D] ; subsidiairement, surseoir à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.
Condamner les époux [E] aux entiers dépens et à payer à la société Cave de Pontaillac la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. ‘.
Elle a sollicité d’écarter des débats les pièces communiquées tardivement par les appelants, le 17 mars 2022.
Elle a soutenu que :
– la demande dont était saisie la cour était une demande de résiliation du bail conclu commercial conclu par la société Pontapama, et non le nouveau qu’elle avait conclu avec [H] [D] ;
– l’activité de restauration étant exercée dans les locaux litigieux depuis l’année 1986, l’action tendant à cette cesser cette activité au motif qu’elle contreviendrait au règlement de copropriété, était prescrite depuis le 18 juin 2013 au plus tard ;
– la preuve de l’interruption du délai de prescription n’était pas rapportée ;
– cette activité était déjà exercée lors de l’acquisition de leur lot par les appelants ;
– le règlement de copropriété ne prohibait pas cette activité ;
– les appelants avaient admis dans leurs écritures que les dérangeaient, non l’activité, mais les conditions de son exercice.
Elle a indiqué ne pas être opposée, sous réserve de l’accord de la propriétaire, à une matérialisation fixe du passage litigieux. Elle a précisé avoir déposé l’enseigne lumineuse en exécution du jugement, mais contester le bien fondé de cette dépose, l’infraction alléguée au règlement de copropriété n’ayant pas été dénoncée dans le délai de 5 années ayant fait suite à sa commission. Elle a soutenu que cette demande des appelants était discriminatoire, l’enseigne apposée dans les mêmes conditions par le commerce voisin n’ayant pas fait l’objet d’une demande d’enlèvement. Elle a précisé avoir obtenu de la mairie l’autorisation d’apposer des enseignes lumineuses.
Elle a conclu au rejet de la demande d’annulation de la résolution n° 3, d’une part une majorité qualifiée n’étant pas nécessaire, d’autre part [F] [T] s’y étant opposée de mauvaise foi en prétextant que l’activité exercée n’était pas conforme au règlement de copropriété, ayant enfin remplacé l’installation par un système de filtration intérieure. Elle a rappelé que la mise aux normes était exigée par l’autorité administrative et s’imposait à tous. Elle a relevé qu’une expertise avait été ordonnée mais que l’expert n’avait pas déposé son rapport.
Elle a sollicité la confirmation du jugement sur le store et l’interdiction de fumer.
Elle a indiqué s’en remettre à la sagesse de la cour s’agissant de l’annulation de la délibération 9b.
Elle a contesté devoir être tenue in solidum avec la société Pontapama au paiement de dommages et intérêts, les faits dommageables ne lui étant pas imputables.
Par courrier recommandé en date du 1er mars 2022 distribué le 7 mars suivant, le conseiller de la mise en état a indiqué à la gérante de la société Pontamama la nécessité de constituer avocat pour être représentée, sans toutefois pouvoir conclure.
La société Pontapama a de nouveau constitué avocat le 10 mars 2022, son précédent conseil ayant cessé ses activités.
La procédure a été clôturée le 21 mars 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A – SUR LE PASSAGE
Le lot n° 14 a été décrit comme suit au titre des appelants :
‘Un appartement situé au 1er étage, accès par escalier privatif depuis le rez-de-chaussée comprenant :
– la partie du porche au droit de l’entrée jusqu’au trottoir.
– sas d’accès aux caves en sous-sol.
– au 1er étage’…
Ce lot a été acquis des époux [N] [R] et [I] [K], eux-mêmes l’ayant acquis d'[J] [Y] veuve [A] [G].
Ce lot constituait le lot n° 3 du bâtiment A décrit à l’état descriptif de division des 8 et 16 mars 1971. Ce lot est ainsi décrit :
‘AU PREMIER ETAGE :
LOT NUMERO TROIS.- Ce lot comprend
1’/ A titre de propriété privative
UN APPARTEMENT situé au premier étage du bâtiment A comprenant:
– un couloir d’entrée situé au rez de chaussée entre les deux locaux commerciaux désignés ci-dessus… avec sa porte extérieure ouvrant sous le porche en façade de Verthamon… La partie du porche en façade au droit de l’entrée sur rue telle qu’elle est délimitée par le prolongement des murs séparatifs du couloir d’entrée jusqu ‘a trottoir’.
Il a été fait renvoi à l’ajout manuscrit en marge suivant :
‘Dans l’attente de la modification de la vitrine du lot n° DEUX et sous réserves des stipulations prévues ci-après page 24 sous le paragraphe premier ‘Travaux particuliers’.
Observation est ici faite qu’en raison de la présence d’un bandeau enrobant le poteau de fer de soutien situé face à l’entrée sur rue de ce lot, l’accès de cet appartement aura lieu sur une largeur de un mètre, sur la partie du porche dépendant de la pharmacie. Ce droit de passage s’exercera en biais et ne devra à aucun moment être encombré par aucun dépôt et ce à titre provisoire’.
En page 23, ,il a été stipulé que : ‘Nul ne pourra même temporairement encombrer la partie du porche d’entrée appartenant au docteur [Y]’. Les liens entre [X] [Y] (né le 15 novembre 1892) et [J] [Y] précitée née le 11 janvier 1928 n’ont pas été précisés.
En page 24 précité, il a été ajouté en marge la mention suivante :
‘Condition provisoire
Le propriétaire du lot n° 3 est autorisé à utiliser temporairement, pour avoir un accès plus facile à son lot, une fraction de la partie privative appartenant au lot n° 2, soit un passage d’une largeur de un mètre, en biais sur la partie droite du porche dépendant de la pharmacie
Cette autorisation cessera de plein droit, sans qu’il puisse y avoir contestation ou indemnité et sans qu’il soit nécessaire d’en délibérer selon la loi sur la propriété, le jour où le propriétaire du lot 2 décidera de modifier sa vitrine pour la mettre en harmonie avec la vitrine du lot un’.
Il résulte de ces développements que :
– les appelants sont propriétaires d’une partie de la terrasse permettant d’accéder à la porte d’accès de leur appartement ;
– la superficie de cette partie de terrasse n’a été fixée ni à l’état descriptif de division, ni à l’acte de vente.
L’état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été modifiés par acte du 29 août 1997. En page 13 de cet acte, il a de nouveau été stipulé que :
‘Observation est ici faite qu’en raison de la présence d’un bandeau enrobant le poteau de soutien situé face à l’entrée sur rue, l’accès de cet appartement aura lieu sur une largeur de un mètre, sur la partie du porche dépendant du local commercial formant le lot N° 2 de l’état descriptif de division. Ce droit de passage s’exercera en biais et ne devra à aucun moment être encombré par aucun dépôt et ce à titre provisoire’.
L’acte du 3 juillet 2013 ayant modifié l’état descriptif de division et le règlement de copropriété stipule en page en page 4 :
‘ que l’immeuble ‘comprend…au Rez De Chaussée :
– Deux locaux commerciaux
– Accès privatif pour l’appartement du 1er étage’..
En page 8, il a été indiqué que le lot n° 3 a été supprimé et divisé en deux lots n° 14 et 15. Ce lot n° 14 a été décrit comme étant : ‘Un appartement situé au 1er étage, accès par escalier privatif depuis le rez de chaussée comprenant :
‘ la partie du porche au droit de l’entrée jusqu’au trottoir’.
Il n’a plus état fait mention d’un passage provisoire de biais sur la partie de terrasse ne dépendant pas de ce lot n° 14.
Un plan dressé le 18 mars 2013 par le Cabinet [L], ingénieur-géomètre, a été annexé à cet acte. La partie de terrasse dépendant du lot n° 14 y figure.
Cette partie de terrasse propriété des appelants leur permettant d’accéder à leur appartement à l’étage doit être laissée libre.
Les procès-verbaux des 31 mars, 8 juillet, 19 et 20 décembre 2016 dressés sur la requête des appelants, le premier par Maître [M] [B], les suivants par Maître [V] [C], huissiers de justice à [Localité 8], établissent
l’encombrement du passage dont bénéficient les appelants du fait des activités du restaurant bar ‘L’Infini’ exploité par la société Pontapama.
Le jugement sera pour ces motifs, ainsi que sollicité par les appelants, confirmé en ce qu’il a enjoint à la société Pontapama de laisser libre ce passage.
B – SUR LE STORE
En page 20 et 21, l’article 4 du règlement de copropriété stipule que :
‘Parties privées
Les parties privées sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque propriétaire…
Cette propriété comprendra :
[…]
– les menuiseries extérieures y compris leur protection
[…]
– En ce qui concerne les locaux commerciaux situés au rez de chaussée, en plus de ce qui est dit ci-dessus : leurs devantures avec leurs vitrines et protections, leurs portes extérieures, leurs décorations, leurs enseignes et écriteaux, les menuiseries et toutes le boiseries intérieures’.
L’article 6 ‘usage des parties communes’ stipule en page 22 que :
‘L’aspect des choses et parties communes devra être respecté sauf décision de l’Assemblée Générale des Copropriétaires (double majorité)…
Il ne pourra être établi sur les façades rien qui puisse nuire aux habitants et aux voisins de l’immeuble, ou être en contravention avec les règlements régissant la voirie.
[…]
Tous écriteaux, plaques, enseignes visibles de l’extérieur et décorations, sont interdits, sauf obligation légale ou décision de l’Assemblée des copropriétaires prise comme il a été vu à l’alinéa précédent.
Néanmoins en ce qui concerne les locaux commerciaux, leur décoration extérieure peut être librement discutée, jusque sous le plancher supérieur sans pouvoir dépasser les limites des devantures actuelles sur toutes leur largeur.
Les écriteaux et enseignes (à l’exception de enseignes lumineuses) peuvent être librement apposées dans les mêmes limites.
L’installation d’enseignes lumineuses (qui devront être toujours apposées dans les limites précisées ci-dessus) devra faire l’objet d’une décision des copropriétaires statuant à la majorité simple’.
Le store en façade de l’établissement ‘L’Infini’ apparaît sur les photographies annexées au procès-verbal de constat du 31 mars 2016. Le 8 juillet 2016, l’huissier de justice a constaté ‘sous l’enseigne la présence d’un store banne qui s’étend sur toute la largeur de l’immeuble’.
Les photographies produites aux débats établissent que le store est fixée sur la devanture du local commercial, partie privative. Aucune stipulation du règlement de copropriété précédemment rappelé, qui autorise des activités commerciales et l’aménagement de leurs devantures, ne prohibe l’installation d’un store banne qui, déployé, surplombe le seul domaine public. Il n’a pas été soutenu que l’autorité administrative avait fait des observations le concernant.
Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a rejeté la demande des appelants s’agissant de ce store.
C – SUR L’ENSEIGNE LUMINEUSE
Les procès-verbaux de constat n’ont pas fait mention d’une enseigne lumineuse. Celle-ci figure toutefois sur la capture d’écran de la page ‘Facebook’ du restaurant ‘L’Infini’, datée du 21 février 2018.
L’existence d’une enseigne lumineuse apposée par la société Pontapama n’a pas été sérieusement contestée.
Cette enseigne lumineuse a été apposée sans autorisation de la copropriété (article 6 précité). Les appelants sont dès lors fondés à en solliciter la suppression par la société Pontapama.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
D – SUR L’ACTIVITÉ EXERCEE ET LA RÉSILIATION DU BAIL COMMERCIAL
1 – sur le règlement de copropriété
Il a été stipulé en pages 25 à 27 du règlement de copropriété que :
‘Les locaux commerciaux ne pourront être utilisés que pour l’exercice d’un commerce et être occupés que par des personnes de bon vie et moeurs.
Il ne pourra être établi, de toute manière dans l’immeuble, aucun établissement insalubre, dangereux, incommode ou immoral ou qui par le bruit, les trépidations, l’odeur ou les émanations pourrait nuire aux voisins et notamment :
1°/ Aucun établissement de nuit ou soumis aux autorisations spéciales de la police,
[…]
9°/ Et d’une manière générale aucun établissement d’un commerce d’une activité désagréable pour les autres ou entraînant la vente et le stockage de produits explosifs ou inflammable non plus que de produits ou denrées d’odeur prononcées, tels que poissonnerie, rotisserie.
L’énumération qui précède étant indicative et non limitative.
Il ne pourra dans aucun local de la copropriété être exercé la profession de professeur de diction, de chant de musique, de danse, de gymnastique, celle de musicien, de chanteur, ou faire de la musique ou du chant à la manière d’un professionnel.
Les baux consentis par les copropriétaires devront comporter l’obligation, pour les locataires, de se conformer à toutes les prescriptions et de supporter, dans les limites de la législation en vigueur toutes les charges applicables aux bailleurs, en vertu du présent règlement, dont ils reconnaîtront avoir pris connaissance, et qu’ils s’obligeront à exécuter.
[…]
L’inexécution de des dispositions entraînera de plein droit résiliation du bail.
[…]
Réglementation Générale :
1°/ Les propriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités ou des gens à leur service.
2°/ En conséquence, ils ne pourront laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail avec ou sans machine et outils de quelque genre que ce soit, qui soit de nature à nuire à la solidité de l’immeuble ou à gêner leurs voisins par le bruit, l’odeur, les trépidations, les parasites électriques ou autrement, et ils devront se conformer pour tout ce qui n’est pas prévu aux usages établis dans les maisons bien tenues.
3°/ Tous bruits ou tapages nocturne de quelque nature qu’ils soient alors même qu’ils auraient lieu dans l’intérieur des appartements, troublant la tranquillité des habitants, sont formellement interdits.
[…]
10°/ Il est interdit expressément d’employer des appareils à combustion lente, poêles à bois ou produisant des gaz nocifs, et de combustibles pouvant bistrer, humidifier ou détériorer les conduits de fumée de quelque façon que ce soit. Le chauffage au mazout est autorisé.
[…]
11°/ Les locaux disposés en position centrale à l’intérieur du bâtiment ne pourront à aucun moment refermer d’appareils de chauffage ou de cuisson brulant par tous moyens un combustible solide liquide, ou gazeux quelconque,
et produisant des gaz toute combustion, avec ou sans flamme de quelque puissance que ce soit et quelles que soient les dispositions techniques éventuellement adoptées pour rendre inoffensif et évacuer les produits de la combustion’.
2 – sur les locaux et l’activité autorisée par la bailleresse
L’acte du 7 avril 2014 portant renouvellement par [H] [D] du bail commercial consenti à [Z] [P] comporte le rappel des obligations découlant pour le preneur du règlement de copropriété. Il a été à cet
acte précisé que le bail par la suite cédé à [Z] [P] avait commencé
à courir à compter du 1er avril 1995. Il renvoie au bail consenti par acte
authentique à compter du 1er avril 1986. Les activités suivantes étaient autorisées par le bailleur : ‘Tous commerces, sauf restrictions imposées par le règlement de copropriété susvisé, et en général toutes activités insalubres, malodorantes, bruyantes ou dangereuses’.
[Z] [P] a cédé le fonds qu’il exploitait dans les locaux loués à la société Pontapama par acte du 8 avril 2015. Les obligations du règlement de copropriété ont de nouveau été rappelées.
En page 2, il a été précisé qu’était exploité dans les locaux ‘Un fonds de commerce de pizzeria, restaurant, brasserie…connu sous l’enseigne et le nom commercial LA TOSCANE’ et que le fonds cédé comprend outre le droit au bail ‘la grande licence restaurant délivrée sous le numéro 49/1 le 19 avril 2001″.
En page 12, il a été indiqué que : ‘Le local étant saisonnier et par conséquent fermé pendant la période d’hiver, le CEDANT déclare qu’aucun appareil de chauffage n’est présent dans les locaux’.
Au bail consenti par acte en date du 1er juillet 2021 consenti par [H] [D] à la société Cave de Pontaillac à laquelle la société Pontapama avait cédé le fonds de commerce exploité incluant le droit au bail, le lot n° 2 a été décrit en pages 3 et 4 comme étant un local commercial comprenant notamment ‘une grande pièce (actuellement à usage de pizzeria avec coin cuisine’. En page 5, le bien donné à bail a été décrit comme ‘comprenant :
– une grande pièce avec devanture située en retrait de l’alignement de l’immeuble sur l’Avenue de Pontaillac….
– -un espace sanitaire
– une pièce à usage de cuisine’.
Il a en outre été stipulé que : ‘Les locaux présentement loués forment un tout indivisible, et devront servir exclusivement à l’exploitation d’un fonds de commerce café, bar, restaurant, cave à vin, épicerie fine, à l’exclusion de toute autre activité’.
3 – sur les appareils de cuisson
Les appelants fondent leur demande d’interdiction de l’activité exercée sur son caractère bruyant, incommode et odorant ainsi que sur l’existence d’appareils de cuisson.
La prohibition de certains appareils de cuisson concerne ‘ les locaux disposés en position centrale à l’intérieur du bâtiment ‘. Aucun élément des débats ne permet de retenir que le coin cuisine est situé en position centrale au sens du règlement de copropriété et qu’il est ainsi contrevenu aux stipulations du règlement de copropriété s’agissant d’éventuels appareils de cuisson non décrits.
L’activité de restauration pizzeria qu’exerçait la société Pontpama n’est pas en tant que telle prohibée par le règlement de copropriété.
4 – sur des activités odorantes
L’acte de cession du fonds de commerce par la société Pontapama à la société Cave de Pontaillac n’a pas été produit. Dans ses écritures non contredites sur ce point, la société Pontapama avait indiqué que cette cession était intervenue par acte du 1er juillet 2021.
Le procès-verbal de constat du 13 septembre 2017 indique que : ‘Les odeurs de cuisine se propagent dans les trois chambres des requérants’. Celui
du 4 mai 2018 mentionne des odeurs de cuisine dans la courette des voisines des appelants et dans la cour à l’arrière du bâtiment ainsi qu’une fumée odorante de cuisine sortant de la grille d’évacuation.
[O] [U] a dans une attestation en date du 1er mars 2019 indiqué s’être rendu avec son fils au printemps 2018 en week-end chez les appelants. Il a notamment indiqué que : ‘c’est vrai qu’à dix heures du matin nous avions déjà les premières odeurs de friture qui remontais’. [W] [S] a dans une attestation en date du 5 mars 2019 indiqué s’être rendu en juin et septembre 2018 chez les appelants et qu’en septembre : ‘ Quand nous avons discuté dans le salon avec [KH] [E] de ce dossier, le bruit du restaurant était toujours présent et on entendait rire les personnes en bas avec une odeur prononcée de fumée de cigarette qui remontait’.
Ces odeurs sont liées à l’activité qu’exerçait la société Pontapama.
Les constatations et attestations précitées ne décrivent toutefois que très imparfaitement des odeurs de cuisine et la fréquence des désagréments en résultant. L’odeur de fumée de cigarette n’a été mentionnée que par un témoin.
Il ne peut pour ces motifs être retenu que l’activité de restauration exercée par la société Pontapama était malodorante au sens du règlement de copropriété.
5 – sur des activités bruyantes
Le règlement de copropriété ne prohibe pas de manière générale l’activité de bar-restauration dans les locaux commerciaux dépendant de la copropriété. Seule l’est une activité qui serait bruyante.
Maître Bertrand Bailly précité a fait le 17 mai 2016 le constat suivant sur la requête des appelants, de l’étage :
‘Le 17 mai 2016
A 22 heures :
Je relève que les bruits de conversation sont parfaitement audibles dans la cage d’escalier et le salon. Une cloison sépare la salle de restaurant de la cage d’escalier.
A 22 heures 20 :
Des clients sont à l’extérieur sur le trottoir et parlent fort.
A 22 heures 40 :
Le bruit des tables qui sont traînées au sol est audible.
A 23 heures 25:
Le rideau métallique est baissé. Le grincement métallique est bruyant.
Le 19 mai 2016
A 22 heures 25 j’entends le bruit des tables qui sont bougées, j’entends le coup de balai sur la plinthe. J’entends un bruit sourd et bref comme une caisse qui s’écraserait au sol.
A 23 heures 35 : J’entends le bruit du moteur du volet roulant et le grincement métallique du volet roulant qui descend’.
Le 8 juillet 2016 à 8 heures 30, Maître Frédéric Nekadi précité a fait le constat suivant :
‘A notre arrivée sur les lieux, l’établissement ‘l’infini’ sis au rez-de-chaussée est fermé.
[…]
Je me rends à l’appartement des requérants sis au premier étage.
[…]
Bruit ambiant
Une demi-heure environ après mon arrivée, l’établissement L’INFINI ouvre son rideau.
Depuis cet instant, des bruits envahissent l’appartement des requérants : des discussions, des bruits de portes, des bruits semblables à des meubles que l’on déplace.
De surcroît, nous sentons dans le plancher des trépidations’.
Le 19 décembre 2016 à 21 heures 30, ce même huissier de justice a fait le constat suivant :
‘Depuis l’extérieur :
Je note que 9 clients sont attablés à l’intérieur du restaurant, à droite après la baie vitrée 2 autres personnes sont présentes auprès du comptoir en fond du local : une derrière le comptoir et une devant le comptoir.
Je me rends ensuite dans l’appartement de Monsieur et Madame [E] sis au 1er étage.
Les discussions des personnes se trouvant à l’intérieur du restaurant sont perceptibles à travers le plancher. Les propos ne sont pas audibles, mais le brouhaha est persistant.
A 22 heures 30, les paroles ont cessé.
D’autres bruits apparaissent, notamment des bruits semblables à des chaises et des tables qui seraient traînées au sol, bruits qui provoquent une trépidation des murs et planchers.
A 23 heures, plus aucun bruit n’étant perceptible et le local ayant fermé ses portes, je me suis retiré’.
Un nouveau procès-verbal de constat a été dressé le 18 mars 2017 en ces termes :
‘J ‘arrive sur les lieux à 21 h 45.
Depuis la voie publique
Je note que le bar-restaurant est ouvert
Dix personnes se trouvent à 1’extérieur un verre à la main ; et une vingtaine d’autres personnes se trouvent à l’intérieur, debout devant le comptoir se situant au fond du bar-restaurant.
Je note qu’une table est dressée à l’intérieur du restaurant : Celle-ci s’étend sur toute la longueur de la salle et sur toute sa largeur.
Je me rends chez les requérants à l’étage.
Nous entendons des bruits de forte intensité : paroles, rires et éclats de voix des personnes se trouvant dans le bar-restaurant.
Nous entendons également une musique de forte intensité provenant également du bar-restaurant.
À 22 heures 15, l’ensemble des personnes sont toujours présentes et en train de boire l’apéritif
Les bruits n ‘ont pas cessé depuis mon arrivée.
A la demande des requérants, je me retire’.
Le dix-neuf mars, il a fait le constat suivant :
‘ à 00 heure 45, je note que le bar-restaurant est toujours ouvert.
Depuis la voie publique, je constate
Une huitaine de personnes est en train de fumer et parler à l’extérieur.
Une vingtaine de personnes se trouve à l’intérieur du bar-restaurant : certains sont attablés, les autres sont debout devant le comptoir.
Je me rends à l’étage chez les requérants
Les mêmes bruits de forte intensité que ceux constatés quelques heurs plus tôt, le 18.03.2017 entre 21h45 et 22h15, proviennent du bar-restaurant : paroles, rires, éclats de voie et musique.
A 1 heure 30, les bruits ci-dessus persistent et le bar-restaurant est toujours ouvert’.
Ces bruits persistants sur la journée, de l’ouverture de l’établissement à sa fermeture le lendemain dans la nuit, constituent des nuisances sonores troublant la tranquillité de la copropriété et les appelants dans la jouissance paisible de leur bien. L’activité de bar-restauration telle qu’exercée par la société Pontapama, à l’enseigne ‘L’Infini’, constitue pour ces motifs une activité prohibée par le règlement de copropriété, peu important d’une part que cette société ait acquis le fonds de commerce exploité par acte du 8 avril 2015 et d’autre part qu’une activité de pizzeria ait été antérieurement exercée en saison par le cédant du fonds de commerce dès lors qu’elle ne s’est pas prévalue de cette antériorité.
Le jugement sera pour ces motifs réformé en ce qu’il a rejeté les demandes formées par les appelants de ce chef.
Il sera constaté que l’activité exercée par la société Pontapama contrevenait au règlement de copropriété. Le fonds de commerce exploité ayant été cédé et le cédant n’exploitant plus la même activité, la demande d’interdiction de cette activité est désormais sans objet.
6 – sur le bail
La société Pontapama a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail. Le bail qui lui avait été consenti par [H] [D] a été cédé à la société Cave de Pontaillac, puis résilié, un nouveau bail ayant été convenu entre la bailleresse et le cessionnaire du fonds.
La demande des appelants de résiliation de ce bail est dès lors sans objet.
E – SUR LES DÉLIBERATIONS DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 3 JANVIER 2018
1 – sur la résolution 9a
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 oi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : ‘L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété’.
L’article L 3512-8 du code de la santé publique dispose quant à lui que: ‘Il est interdit de fumer dans les lieux affectés à un usage collectif, notamment scolaire, et dans les moyens de transport collectif, sauf dans les emplacements expressément réservés aux fumeurs’.
L’article R 3512-2 du même code précise que :
‘L’interdiction de fumer dans les lieux affectés à un usage collectif mentionnée à l’article L. 3512-8 s’applique :
1° Dans tous les lieux fermés et couverts qui accueillent du public ou qui constituent des lieux de travail ;
2° Dans les moyens de transport collectif ;
3° Dans les espaces non couverts des écoles, collèges et lycées publics et privés, ainsi que des établissements destinés à l’accueil, à la formation ou à l’hébergement des mineurs ;
4° Dans les aires collectives de jeux telles que définies par le décret n° 96-1136 du 18 décembre 1996 fixant les prescriptions de sécurité relatives aux aires collectives de jeux’.
Cette résolution 9a est la suivante :
‘Question 9a
A la demande de Monsieur et Madame [E], mise en zone non-fumeur du porche d’entrée.
Condition de majorité de l’article 24
Après débat, l’assemblée décide de mettre le porche d’entrée en zone non-fumeur.
Si cette résolution est votée, il conviendra d’installer un autocollant ou panneau interdiction de fumer
DECISION :
Le porche devient une zone non fumeur. Il sera installé un panneau indiquant que la zone est non-fumeur.
Vote(nt) POUR : 3 copropriétaire(s) totalisant 753/1000tantièmes
Vote(nt) CONTRE : 1 copropriétaire(s) totalisant 247/1000tantièmes
Ont voté contre : [D] [H] (247),
Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés’.
La modification de la destination de la terrasse dont [H] [D] est propriétaire n’est pas motivée par les dispositions précitées du code de la santé publique et contrevient dès lors aux dispositions de l’article 26 précité.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a annulé cette résolution.
2 – sur la résolution 9b
Cette résolution est la suivante :
‘Question n° 09 b
A la demande de Monsieur et Madame [E], création d’une séparation sous le porche, aux frais de Madame [D] du fait des nuisances provoquées par ses locataires
Conditions de majorité de I’Article 24.
Il a été observé à plusieurs reprises que les clients du bar/restaurant l’infini empiétaient sur le droit de passage de M. et Mme [E], par conséquent M. et Mme [E] ont procéder à l’installation d’une séparation démontable provisoire pour délimiter leur passage
L’assemblée demande à Madame [D], de faire édifier à ses frais, sous le porche (pour limiter le bruit et solutionner problème de droit de propriété et de droit de passage), une séparation qui devra laisser un passage de un mêtre minimum de largeur à partir du pilier, en bordure de trottoir de la résidence. Cette séparation sera installé sur la partie de Madame [D], sur toute la hauteur.
DECISION
Mme [D] fera poser une séparation pour délimiter l’accès à l’appartement du 1er étage.
Le droit de passage devra être d’un mètre minimum à partir du pilier extérieur.
La pose de la séparation devra être faite avant la réouverture du restaurant. (8 février 2018)
Vote(nt) POUR 3 copropriétaire(s) totalisant 753/ 1000 tantièmes.
Vote(nt) CONTRE 1 copropriétaire(s) totalisant 247/ 1000 tantièmes.
Ont voté contre: [D] [H] (247),
Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés’.
Cette résolution, ainsi que retenu par le premier juge, porte atteinte au droit de propriété de [H] [D] et contrevient aux dispositions de l’article 26 précité de la loi du 10 juillet 1965. Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a annulé cette résolution
F – SUR LA RÉSOLUTION N°3 DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 5 DÉCEMBRE 2018
L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que :
‘Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
[…]
b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci’.
L’article 6 du règlement de copropriété stipule en son article 6 :
‘1. L’aspect des choses et parties communes devra être respectée sauf décisions de l’Assemblée des Copropriétaires (double majorité) prise comme il sera dit à l’article 23 N°2 § b.
[…]
4. Aucun copropriétaire ne pourra augmenter les branchements particuliers d’eau, de gaz ou d’électricité, sans autorisation préalable de l’Assemblée générale des Copropriétaires statuant à la majorité simple
Le percement ou simple passage à travers les parties communes pour établissement de tuyaux de fumée est interdit sans autorisation de l’Assemblée Générale’.
Le règlement de copropriété tel que produit ne comporte pas d’article 23 N°2 § b.
La résolution n° 3 de l’assemblée générale du 5 décembre 2018 est la suivante :
‘A la demande de Madame [D] [H], demande d’autorisation à posteriori, de l’installation de la hotte de cuisine et du percement de la cloison pour l’évacuation de celle-ci.
Conditions de majorité de l’Article 25 et possibilité de vote à la majorité de l’article 25-1.
Lors de l’assemblée du 3 janvier 2018, l’installation d’un nouveau système d’évacuation des fumées dans le bar/restaurant avait été refusé à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, du fait d’un manque d’information sur le système d’extraction envisagé. M. et Mme [E] avait voté contre car l’activité exercée n’était pas conforme au règlement de copropriété.
Après débat, l’assemblée donne son accord et acte la mise en place de la nouvelle hotte dans les cuisines du restaurant avec une évacuation par l’arrière du bâtiment en creusant une cloison pour l’évacuation.
Vote(nt) POUR : 2 copropriétaire(s) totalisant 603/1000 tantièmes.
Ont voté pour [D] [H] (247), PONTA-PLAGE (356),
Vote(nt) CONTRE : 1 copropriétaire(s) totalisant 397 / 1000 tantièmes.
Ont voté contre: [E] [F] (397),
Résolution adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires’.
Cette résolution a été adoptée dans le respect de la règle de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 6.4 du règlement de copropriété.
Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a annulé cette résolution.
G – SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS DES APPELANTS
1 – sur la faute
a – de la société Pontapama
Par courrier en date du 13 avril 2016 auquel la société Pontapama a apporté réponse le 15 avril suivant, les appelants ont mis en demeure cette dernière de respecter le règlement de copropriété. Le conseil de la société Pontapama a apporté réponse aux époux [KH] [E] et [F] [T] par courriers en date des 3 mai et 30 août 2016.
Deux procédures de référés, partiellement infructueuses, ont visé la société Pontapama.
Si celle-ci a modifié l’installation d’évacuation des fumées de cuisine, elle a maintenu son activité contrevenant au règlement de copropriété.
L’irrespect par la société Pontapama de ce règlement constitue une faute dont elle doit réparation des conséquences dommageables, à savoir le trouble subi dans la jouissance paisible du bien.
b – de [H] [D]
Les appelants ont adressé de nombreux courriers, généralement recommandés, à [H] [D]. Par courrier en date du 31 mai 2016, le conseil de cette dernière a indiqué qu’elle les lui avait remis.
Il résulte des développements précédents que l’activité de bar-restaurant n’est pas prohibée par le règlement de copropriété.
La société Pontapama était tenue, par application du règlement de copropriété rappelé au bail commercial,’de se conformer à toutes les prescriptions et de supporter, dans les limites de la législation en vigueur toutes les charges applicables aux bailleurs, en vertu du présent règlement, dont ils reconnaîtront avoir pris connaissance, et qu’ils s’obligeront à exécuter’.
L’ordonnance du 25 avril 2017 du juge des référés du tribunal de grande instance de Saintes intervenue au contradictoire de [H] [D] a rejeté les demandes relatives à l’activité exercée en raison d’une contestation sérieuse et n’a pas abouti à sa condamnation.
L’assemblée générale des copropriétaires a adopté le 3 janvier 2018 la délibération suivante :
‘Question n° 09
Décision à prendre quant aux nuisances subis par Monsieur et Madame [E] provenant du bar restaurant.
Conditions de majorité de l’Article 24.
A la demande de Monsieur et Madame [E], le syndic a envoyé plusieurs lettres recommandées à Madame [D] concernant les nuisances sonores, les nuisances olfactives provenant du restaurant mais aussi les troubles de jouissance au niveau du droit de passage sous le porche.
Vote(nt) POUR: 4 copropriétaire(s) totalisant 1000 / 1000 tantièmes
Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés’.
[H] [D] a participé à l’assemblée générale.
Sur proposition de cette copropriétaire, les travaux de modification de l’évacuation des fumées ont été autorisés par délibération n° 3 du 5 décembre suivant de l’assemblée générale des copropriétaires.
Ces développements ne permettent pas de caractériser une faute de [H] [D] née de l’irrespect du règlement de copropriété.
2 – sur le préjudice
Les appelants ont subi du fait des agissements de la société Pontapama un trouble dans la jouissance paisible de leur bien qui sera réparé par l’attribution de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
H – SUR L’INTERVENTION FORCÉE DE LA SOCIÉTÉ CAVE DE PONTAILLAC
1 – sur les écritures du 17 mars 2022 des appelants
L’article 15 du code de procédure civile dispose que : ‘Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense’ et l’article 16 que : ‘Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction’ et qu’il ‘ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications’.
La société Cave de Pontaillac demande d’écarter des débats les conclusions notifiées le 17 mars 2022 par les appelants et les pièces nouvelles communiquées.
Ces documents sont deux procès-verbaux de constat des 26 août et 13 novembre 2021, un justificatif d’un dépôt de plainte, des correspondances de la commune de [Localité 8] des 29 septembre et 19 novembre 2021, l’acte de cession du fonds de commerce au profit de la société Cave de Pontaillac et une étude d’impact acoustique en date du 4 février 2022.
La société Cave de Pontaillac a été assignée en intervention forcée le 8 septembre 2021. Elle a constitué avocat le 22 septembre suivant.
L’ordonnance de clôture est du 21 mars 2022.
Le dépôt par les appelants alors qu’ils détenaient ces éléments depuis des mois, de conclusions et de pièces nouvelles quelques jours avant la clôture
de la procédure, notamment deux procès-verbaux de constat et une étude acoustique, ne permet pas à la société Cave de Pontaillac d’en prendre connaissance et d’y répondre utilement.
En raison de leur tardiveté qui contrevient au principe de la contradiction et de la loyauté des échanges, ces écritures et les pièces nouvelles communiquées (n° 54 à 60) seront déclarées irrecevables et écartées des débats.
2 – sur la recevabilité
L’article 325 du code de procédure civile dispose que : ‘L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant’.
Au cas d’espèce, la société Cave de Pontaillac exerce une activité différente (bar à vin) de celle qu’exerçait la société Pontapama (bar-restauration). Elle est titulaire d’un nouveau bail conclu avec [H] [D], celui cédé par la société Pontapama ayant été résilié. La société Cave de Pontaillac a indiqué avoir déposé l’enseigne lumineuse. En tout état de cause, celle qui demeurerait apposée diffère de celle apposée par la société Pontapama (‘L’Infini’).
Sont ainsi formées à l’encontre de la société Cave de Pontaillac des demandes nouvelles ne se rattachant pas aux prétentions initiales des parties par un lien suffisant. Les époux [KH] [E] et [F] [T] sont pour ces motifs irrecevables à provoquer l’intervention forcée de la société Cave de Pontaillac.
I – SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le premier juge a équitablement apprécié n’y avoir lieu de faire application de ces dispositions.
Il serait toutefois inéquitable et préjudiciable aux droits des appelants de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à leur demande formée de ce chef à l’encontre de la société Pontapama pour le montant ci-après précisé.
Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de faire droit aux autres demandes présentées sur ce fondement.
H – SUR LES DÉPENS
La charge des dépens d’appel incombe à la société Pontapama, à l’exception de ceux liés à l’intervention forcée de la société cave de Pontaillac qui seront supportés par les appelants.
PAR CES MOTIFS :
stautant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
DECLARE irrecevables les conclusions des époux [KH] [E] et [F] [T] notifiées par voie électronique le 17 mars 2022 et les pièces nouvelles produites (n° 54 à 60) ;
DECLARE irrecevable l’intervention forcée par les époux [KH] [E] et [F] [T] de la société Cave de Pontaillac ;
DECLARE irrecevables les demandes des époux [KH] [E] et [F] [T] formées à l’encontre de la société Cave de Pontaillac ;
CONFIRME le jugement du 22 novembre 2019 du tribunal de grande instance de Saintes sauf en ce qu’il :
‘PRONONCE l’annulation de la résolution numéro 3 prise par l’Assemblée Générale des copropriétaires de l’immeuble le 5 décembre 2018;
Concernant la toiture de l’immeuble :
CONDAMNE la SARL PONTAPAMA à remettre en état les lieux tels qu’ils se trouvaient avant les travaux effectués par elle au cours de l’année 2018 et ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance et sous astreinte de 10 € par jour de retard passé ce délai, pendant trois mois ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes’ ;
et statuant à nouveau,
REJETTE la demande d’annulation de la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 5 décembre 2018 des copropriétaires de la [Adresse 6] ;
et y ajoutant,
DIT que l’activité de bar-restauration telle qu’exercée par la société Pontapama contrevient au règlement de copropriété de la [Adresse 6] ;
CONSTATE que la société Pontapama a cédé à la société Cave de Pontaillac le fonds de commerce de restaurant, brasserie, bar par acte en date du 1er juillet 2021 ;
CONSTATE que le bail commercial cédé par la société Pontapama a été résilié par [H] [D], bailleur, et la société Cave de Pontaillac, preneur ;
CONSTATE que [H] [D] et la société Cave de Pontaillac ont convenu par acte du 1er juillet 2021 d’un nouveau bail commercial ayant pour objet les lots n° 2 et 10 du bâtiment A de la Résidence du [Adresse 6], pour l’exploitation d’un fonds de commerce café, bar, restaurant, cave à vin, épicerie fine à l’exclusion de toute autre activité ;
DIT désormais sans objet la demande des époux [KH] [E] et [F] [T] de résiliation du bail commercial qui avait été consenti à la société Pontapama et d’interdiction de l’activité qu’exerçait cette société Pontapama ;
CONDAMNE la société Pontapama à payer aux époux [KH] [E] et [F] [T] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la société Pontapama à payer en cause d’appel aux époux [KH] [E] et [F] [T] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE les autres demandes présentées sur ce fondement en cause d’appel ;
CONDAMNE la société Pontapama aux dépens d’appel, à l’exception de ceux liés à l’intervention forcée de la société Cave de Pontaillac qui demeureront à la charge des époux [KH] [E] et [F] [T].
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
