COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 9 JANVIER 2024

N° 2024/ 008

Rôle N° RG 20/02067 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFSSS

[W] [J]

[T] [V]

C/

[U] [M] épouse [E]

[Z] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Nikita SICHOV

Me Gilles ALLIGIER

Me Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 21 Janvier 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 16/06651.

APPELANTS

Monsieur [W] [J],

demeurant [Adresse 5] (ALLEMAGNE)

Madame [T] [V],

demeurant [Adresse 5] (ALLEMAGNE)

Tous deux représentés et plaidant par Me Nikita SICHOV de la SELARL NIKITA SICHOV, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉS

Madame [U] [M] épouse [E],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE asissisté de Me Pascal KLEIN de la SCP KLEIN, substitué et plaidant par Me Julien BOR, avocats au barreau de NICE,

Maître [Z] [K] poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis

domicilié [Adresse 1]

représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, substituée et plaidant par Me Stefano CARNAZZA, avocat au barreau de NICE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Novembre 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Catherine OUVREL, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, conseillère

Madame Fabienne ALLARD, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 9 Janvier 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 9 Janvier 2024,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par compromis notarié signé le 17 juin 2014, en l’étude de M. [Z] [K], notaire, Mme [U] [M] épouse [E] s’est engagée à vendre à M. [W] [J] et Mme [T] [V] une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 4] (Alpes-Maritimes) moyennant le prix de 1 750 000 €.

La date limite de réitération de la forme authentique a été fixée au 15 octobre 2014.

Pour le cas où l’une des parties, après que toutes les conditions relatives à la réalisation de la vente ont été remplies, refuse la signature de l’acte authentique, il a été stipulé le versement, à sa charge, au profit de l’autre partie, d’une somme de 175 000 € à titre de clause pénale.

M. [W] [J] et Mme [T] [V] ayant invoqué la caducité du compromis de vente, Mme [U] [M] épouse [E], par acte du 2 décembre 2016, les a fait assigner, ainsi que M. [Z] [K], aux fins d’obtenir, à titre principal, le paiement de la clause pénale, pour partie séquestrée chez le notaire, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive de la part des acquéreurs, et, à titre subsidiaire, l’engagement de la responsabilité du notaire.

Par jugement en date du 21 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Nice a :

débouté M. [W] [J] et Mme [T] [V] de leur demande de voir prononcer la caducité du compromis de vente du 17 juin 2014 pour usage de leur délai de rétractation,

débouté M. [W] [J] et Mme [T] [V] de leur demande de voir prononcer la caducité du compromis de vente du 17 juin 2014 pour défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt,

débouté M. [W] [J] et Mme [T] [V] de leur demande de voir réduire le montant de la clause pénale,

condamné in solidum M. [W] [J] et Mme [T] [V] à verser à Mme [U] [M] épouse [E] la somme de 175 000 euros au titre de la clause pénale,

dit sans objet les demandes formées par Mme [U] [M] épouse [E] à l’encontre de M. [Z] [K],

dit que sur simple notification de la présente décision M. [Z] [K], notaire, en sa qualité de séquestre, devra remettre à Mme [U] [M] épouse [E] le montant de l’indemnité d’immobilisation séquestrée en son étude, soit la somme de 140 000 euros déposée par M. [W] [J] et Mme [T] [V],

dit que cette somme viendra en déduction de la somme de 175 000 euros due au titre de la clause pénale,

débouté Mme [U] [M] épouse [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

ordonné l’exécution provisoire,

condamné in solidum M. [W] [J] et Mme [T] [V] à verser la somme de 4 000 euros à Mme [U] [M] épouse [E], et la somme de 4 000 euros à M. [Z] [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum M. [W] [J] et Mme [T] [V] aux dépens, avec distraction.

Le tribunal a rejeté toute caducité du compromis de vente en écartant la nullité des mentions manuscrites en russe des acquéreurs relative à la faculté de rétractation et à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt en l’absence de toute traduction certifiée de celle-ci. Il en a déduit que la demande en paiement de la clause pénale était justifiée dans les conditions fixées au compromis de vente, faute de justificatifs en permettant la modération.

Le tribunal a écarté tout acte de malice ou de mauvaise foi de la part des acquéreurs, de sorte qu’il a débouté la venderesse de sa demande de dommages et intérêts.

Le tribunal a déclaré sans objet les prétentions émises contre le notaire.

Selon déclaration reçue au greffe le 10 février 2020, M. [W] [J] et Mme [T] [V] ont interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 3 mars 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [W] [J] et Mme [T] [V] sollicitent de la cour qu’elle :

À titre principal :

annule le jugement du tribunal judiciaire de Nice pour violation des articles 16 et 444 du code de procédure civile,

réforme à défaut le jugement entrepris en ce qu’il les a débouté de leur demande tendant à prononcer la caducité du compromis de vente du 17 juin 2014,

déclare en toute hypothèse nulle la mention manuscrite de l’article D 271-6 du code de la construction et de l’habitation reproduite sur le compromis de vente du 17 juin 2014,

‘ déclare en toute hypothèse nulle la mention manuscrite de l’article L 313-42 ancien du code de la consommation reproduite sur le compromis de vente du 17 juin 2014,

prononce la caducité ou, à défaut, la nullité du compromis de vente du 17 juin 2014,

À titre subsidiaire :

réduise à une plus juste proportion la clause pénale du compromis de vente et leur condamnation de ce chef,

En tout état de cause :

réforme le jugement en ce qu’il les a condamné à payer à M. [Z] [K] et à Mme [U] [M] épouse [E] la somme de 4 000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

dise n’y avoir lieu à les condamner au paiement de la moindre somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

confirme le jugement en ce qu’il a débouté Mme [U] [M] épouse [E] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

déboute Mme [U] [M] épouse [E] et M. [Z] [K] de toutes leurs demandes,

condamne Mme [U] [M] épouse [E] au paiement de la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens, avec distraction.

En premier lieu, les appelants sollicitent l’annulation du jugement soutenant que le premier juge a violé le principe de la contradiction en soulevant d’office un moyen non soumis aux observations des parties. Ils reprochent au premier juge d’avoir considéré que les mentions manuscrites litigieuses figurant dans le compromis ne correspondaient pas aux mentions dactylographiées en français devant être reproduites en langue russe alors que l’irrégularité de ces mentions n’a pas été débattue par l’intimée.

En deuxième lieu, les appelants soulèvent la caducité du compromis, voire sa nullité, au motif que les mentions manuscrites en langue russe relatives au droit de rétractation et à la condition suspensive d’obtention d’un prêt sont irrégulières. Ils invoquent la violation de l’article D 271-6 du code de la construction et de l’habitation, dans la mesure où la mention en langue russe apposée par chacun d’eux en page 20 du compromis ne reprend en rien les dispositions du texte sus-visé, peu important la présence d’un interprète en langue russe lors de la signature de l’acte. Ils en déduisent qu’en conséquence, les acquéreurs pouvaient se rétracter à tout moment, ce qu’ils ont fait le 5 septembre 2014, de sorte que le compromis est devenu caduc pour usage du délai de rétractation.

A défaut, M. [W] [J] et Mme [T] [V] invoquent la caducité du compromis pour non réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt. Ils font valoir que la mention manuscrite par eux apposée ne respecte pas l’article L 313-42 (nouveau) du code de la consommation, de sorte que le compromis doit être considéré comme souscrit sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire qu’ils n’ont pas obtenu.

En troisième lieu, à titre subsidiaire, M. [W] [J] et Mme [T] [V] entendent que la clause pénale soit réduite en raison de son caractère excessif, alors que le bien n’a été immobilisé que 4 mois.

Enfin, ils se défendent de toute résistance abusive.

Par dernières conclusions transmises le 30 mai 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [U] [M] épouse [E] sollicite de la cour qu’elle :

À titre principal :

confirme le jugement en toutes ses dispositions à l’exception du rejet de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

condamne M. [W] [J] et Mme [T] [V] à lui payer la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, outre au paiement de la somme de 7 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens avec distraction,

À titre subsidiaire, si la cour retient l’existence d’une condition suspensive d’obtention du prêt dans le cadre de la vente en cause :

constate que les acquéreurs n’ont accompli aucune démarche, ni diligence aux fins d’obtention d’un prêt,

condamne solidairement M. [W] [J] et Mme [T] [V] au paiement de la somme de 175 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de leur abstention fautive,

dise que, sur simple expédition exécutoire du jugement, M. [Z] [K], notaire, en sa qualité de séquestre, devra remettre à Mme [U] [M] épouse [E] le montant de l’indemnité d’immobilisation séquestrée en son étude, soit la somme de 140 000 euros déposée par M. [W] [J] et Mme [T] [V], et dise que cette somme viendra en déduction de la somme de 175 000 euros due au titre de la clause pénale,

À titre plus subsidiaire, si la cour déclare le compromis caduc pour non respect des articles L 312-1 du code de la consommation et L 271-1 du code de la construction et de l’habitation :

la déclare bien fondée à agir contre M. [Z] [K], en sa qualité de notaire rédacteur ayant commis une faute, et le condamne à lui payer la somme de 175 000 € au visa de l’article 1240 du code civil,

dise que M. [Z] [K] a commis une faute engageant sa responsabilité à son égard et que le préjudice en résultant est constitué par la perte de la somme de 175 000 € prévue à l’acte à titre de clause pénale,

condamne M. [Z] [K] au paiement de la somme de 175 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

condamne M. [Z] [K] à lui payer la somme de 7 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction,

déboute M. [W] [J] et Mme [T] [V], ainsi que M. [Z] [K] de leurs prétentions,

condamne la partie succombante au paiement des entiers dépens de l’instance avec distraction.

Mme [U] [M] épouse [E] conteste tout d’abord toute nullité du jugement, estimant que les premiers juges ont statué sur les prétentions des appelants en s’appuyant sur les éléments du dossier, sans avoir besoin de rouvrir les débats.

Mme [U] [M] épouse [E] sollicite, par ailleurs, la confirmation du jugement quant à l’absence de toute caducité du compromis. Elle soutient que les appelants ont expressément renoncé à l’obtention d’un prêt, auquel ils n’ont jamais entendu avoir recours, les dispositions de l’article L 312-7 du code de la consommation étant reproduites dans l’acte dont la traduction a été assurée par l’interprète présent, peu important que la mention manuscrite soit écrite en russe et non en français, et ne soit pas strictement identique au texte français de l’article visé. Mme [U] [M] épouse [E] fait valoir, subsidiairement, que la condition d’obtention d’un prêt, à la supposer existante, est réputée remplie, puisque les appelants ne justifient d’aucune démarche en vue de l’obtention de celui-ci.

Mme [U] [M] épouse [E] soutient également que la rétractation opposée par les appelants est forclose, dès lors qu’ils ont régulièrement reçu l’information relative au délai de sept jours de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation mais qu’ils n’ont adressé leur courrier qu’au delà de ce délai.

L’intimée en déduit la pleine application de la clause pénale qu’il n’y a pas lieu de minorer puisque le bien a été immobilisé pendant 4 mois.

À titre subsidiaire, Mme [U] [M] épouse [E] entend que le comportement fautif des appelants qui n’ont formalisé aucune démarche d’obtention d’un prêt, soit sanctionné par l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 175 000 €.

Mme [U] [M] épouse [E] demande encore l’indemnisation d’une résistance abusive imputable aux appelants.

Plus subsidiairement, Mme [U] [M] épouse [E] entend engager la responsabilité du notaire, M. [Z] [K] si la cour retenait la caducité du compromis. Elle lui reproche l’inefficacité de l’acte lui-même dès lors que la cour retiendrait la caducité du compromis du fait de l’irrégularité des mentions litigieuses, cette faute lui ayant causé un préjudice en lien direct dans la mesure où elle l’empêche de réaliser la vente et, à tout le moins, d’obtenir le bénéfice de la clause pénale.

Par dernières conclusions transmises le 27 mai 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [Z] [K] sollicite de la cour qu’elle :

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit sans objet les demandes formées par Mme [U] [M] épouse [E] à son encontre et en ce qu’il a condamné M. [W] [J] et Mme [T] [V] à lui verser la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

lui donne acte qu’il a remis la somme de 140 000 € à Mme [U] [M] épouse [E] sur signification du jugement et que cette remise a emporté décharge de sa mission de séquestre,

dise qu’il n’a commis aucun manquement fautif, ayant causé un préjudice à Mme [U] [M] épouse [E],

dise que Mme [U] [M] épouse [E] ne justifie d’aucun préjudice indemnisable causé par un manquement de sa part,

déboute Mme [U] [M] épouse [E] de toutes ses demandes dirigées contre lui,

condamne tout succombant à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Le notaire estime que le principe de la contradiction a été respecté en ce que le moyen tiré de l’irrégularité de l’acte du fait des mentions manuscrites en langue russe est un moyen de défense soulevé par les appelants, donc débattu devant le tribunal qui n’a pas soulevé d’autres moyens d’office.

Sur la caducité du compromis, M. [Z] [K] soutient que lors de la signature du compromis, les appelants étaient assistés d’un traducteur-interprète, expert près la cour d’appel d’Aix-en-Provence, qui a signé l’acte, et que le projet de compromis avait été adressé douze jours avant sa signature au propre notaire des acquéreurs. Le notaire ajoute que les parties ont communiqué entre elles en anglais, de sorte que les appelants ne peuvent valablement invoquer une méprise sur la portée de leur engagement, peu important que les mentions aient été rédigées en russe et non en français. Il ajoute que le compromis ne saurait être déclaré caduc du fait de la non réalisation d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt inexistante.

S’agissant de l’engagement de sa responsabilité, au titre de ses obligations d’efficacité et de validité des actes passés, M. [Z] [K] soutient qu’il s’est adjoint les services d’un traducteur interprète, en sus des conseils de son confrère assistant les acquéreurs, n’ayant pas à s’assurer, en plus, de la fidélité de la traduction. Il ajoute que le compromis est de plus parfaitement efficace. Il explique avoir pleinement satisfait à ses obligations de séquestre. Il en déduit n’avoir commis aucune faute. Le notaire ajoute que le lien causal n’est pas démontré entre sa faute et le préjudice subi par Mme [U] [M] épouse [E] qui a pour seule cause la volonté des appelants de se désister de la vente. Enfin, la clause pénale étant une modalité d’exécution du contrat, seule la partie défaillante à cette exécution peut y être condamnée, ce qui n’est pas le cas du notaire.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 24 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation du jugement

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, les acquéreurs reprochent au premier juge d’avoir violé le principe de la contradiction en soulevant d’office un moyen, sans solliciter les observations des parties à son propos, en l’occurrence, en retenant l’absence de démonstration de ce que les mentions manuscrites litigieuses inscrites en russe dans l’acte du 17 juin 2014 ne correspondaient pas aux mentions dactylographiées en français.

En première instance, les appelants sollicitaient la caducité du compromis au nom de l’irrégularité des mentions manuscrites en langue russe, tant au titre de leur droit de rétractation qu’au titre de l’obtention d’un prêt. Mme [U] [M] épouse [E], pour sa part, avait fait valoir la validité de ces mentions du fait de la présence d’un interprète en langue russe aux côtés de acquéreurs, outre du fait de l’intervention de leur propre notaire, parlant russe.

Il en résulte que les premiers juges étaient clairement saisis de la question de la régularité ou non des mentions manuscrites en langue russe intégrées dans l’acte du 17 juin 2014, tant au titre du droit de rétractation qu’au titre de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, ainsi que des conséquences de cette régularité ou irrégularité sur la validité et/ou la caducité du compromis de vente.

La conformité de ces mentions en langue russe avec les dispositions légalement prévues en droit français aux articles D 271-6 du code de la construction et de l’habitation et L 313-42 ancien du code de la consommation était également débattue en première instance.

Il appert donc que la question de la traduction de ces mentions n’est pas un moyen nouveau, mais une manière d’apprécier l’irrégularité invoquée, étant observé que l’ensemble des éléments figuraient dans les débats et avaient été débattus, ou étaient susceptibles de l’être.

Aucune violation du principe de la contradiction n’est donc démontrée et aucune annulation du jugement entrepris n’est justifiée. Il convient donc de rejeter la demande d’annulation de la décision entreprise sollicitée par les appelants.

Sur la caducité du compromis

Les appelants invoquent la caducité du compromis du 17 juin 2014, indiquant avoir valablement fait usage le 5 septembre 2014 de leur droit de rétractation.

En vertu de l’article L 271-1 code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable à la présente espèce, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.

L’article D 271-6 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au présent litige, prévoit que l’acte sous seing privé, ou une copie de l’avant-contrat réalisé en la forme authentique remis directement à l’acquéreur non professionnel en application du troisième alinéa de l’article L 271-1, reproduit les dispositions de l’article L 271-2.

Le bénéficiaire du droit de rétractation y inscrit de sa main les mentions suivantes :  » remis par (nom du professionnel)… à (lieu)… le (date)…  » et :  » Je déclare avoir connaissance qu’un délai de rétractation de sept jours m’est accordé par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du… « .

En l’occurrence, par acte du 17 juin 2014, Mme [U] [M] épouse [E], d’une part, et M. [W] [J] et Mme [T] [V], d’autre part, ont signé un compromis de vente notarié relatif àune maison appartenant à la première, située à [Localité 4], moyennant le prix de 1 750 000 €. Une indemnité de 175 000 € était stipulée à titre de clause pénale.

L’application des dispositions des articles L 271-1 et L 271-2 du code de la construction et de l’habitation outre D 271-6 du même code n’est pas contestée, le compromis de vente ayant été remis en mains propres aux parties par le notaire rédacteur.

En page 19 de l’acte notarié litigieux, figure précisément une clause intitulée ‘faculté de rétractation’ qui précise que le bien étant à usage d’habitation et l’acquéreur étant un non professionnel de l’immobilier, celui-ci bénéficie de la faculté de se rétracter conformément à l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Le texte même de l’article L 271-2 de ce code est ensuite reproduit de façon dactylographiée. Sont ensuite rappelées les conditions d’exercice du droit de rétractation par les acquéreurs, notamment l’exigence d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Il est encore indiqué que l’acquéreur appose de sa main la mention manuscrite suivante, celle-ci étant reprise sous la forme dactylographiée : ‘je reconnais qu’un exemplaire de l’avant-contrat qui précède l’a été remis le 5 juin 2014 par M. [Z] [K], notaire à [Localité 6]. Je déclare avoir connaissance qu’un délai de rétractation de sept jours m’est accordé par l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du 18 juin 2014’. Sous son nom, M. [W] [J] a apposé une mention manuscrite, en langue russe uniquement, et l’a signée. De même, sous son nom, Mme [T] [V] a apposé la même mention manuscrite, en langue russe uniquement, et l’a signée. Il résulte de la traduction en français par interprète assermenté produite par les appelants en appel que ces derniers ont chacun écrit seulement : ‘je reconnais avoir reçu l’avant-contrat en main propre’.

Ainsi, si les termes de l’article D 271-6 du code de la construction et de l’habitation sont repris dans le compromis sous la forme dactylographiée, ils ne le sont pas, ainsi que l’exige le texte, sous la forme manuscrite, que ce soit en russe ou en français. L’intervention d’une langue étrangère est ici indifférente, et la présence d’un interprète russo-français aux côtés des acquéreurs lors de la signature du compromis de vente ne permet pas de palier l’irrégularité tenant en l’absence de mention manuscrite de la part de M. [W] [J] et de Mme [T] [V], reprenant les termes du texte sus-visé et les informations requises permettant de s’assurer de leur pleine information de leur droit de se rétracter, sous quelle forme, et dans un délai de 7 jours courant à compter du 18 juin 2014, donc expirant en principe le 24 juin 2014. Au contraire, les mentions manuscrites figurant en russe ne font état que de la réception en main propre d’un avant-contrat, sans aucune information plus précise sur leur droit de rétractation et son délai effectif en l’occurrence. Le fait que les appelants aient bénéficié de l’assistance de leur propre notaire, à qui l’acte a été adressé 12 jours auparavant, n’est pas susceptible de régulariser l’absence de mention manuscrite.

L’irrégularité de cette mention, et donc de l’acte notarié portant compromis de vente en date du 17 juin 2014, est donc avérée. Celle-ci implique que le délai de rétractation, faute d’avoir été correctement notifié, n’a pas commencé à courir à la date du 18 juin 2014. Or, par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 septembre 2014, M. [W] [J] et Mme [T] [V] ont expressément fait part au notaire, M. [Z] [K], selon les conditions formelles requises, de l’exercice de leur droit de rétractation. Celui-ci est donc parfaitement valide et efficace à cette date.

Le compromis de vente est donc caduc depuis lors, sans même qu’il y ait lieu d’examiner plus avant la régularité ou non de la mention manuscrite en langue russe relative à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, dont il est au demeurant manifeste qu’elle n’est pas davantage conforme aux dispositions de l’article L 312-17 du code de la consommation, puisque sa traduction établit, manifestement, qu’elle ne reflète pas les termes requis, et notamment la connaissance de ce qu’en indiquant renoncer à recourir à un prêt, l’acquéreur sait qu’il renonce aux dispositions protectrices de ce code, s’il devait finalement y avoir recours.

La décision entreprise doit donc être infirmée en ce qu’elle a débouté les appelants de leur demande tendant à voir prononcer la caducité du compromis pour usage de leur délai de rétractation.

Sur la demande en paiement de la clause pénale

Par application de l’article 1231-5 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En page 9 du compromis du 17 juin 2014, les parties ont expressément prévu le versement d’une clause pénale à hauteur de 175 000 € pour le cas où, alors que toutes les conditions relatives à l’exécution du contrat étant remplies, l’une des parties, après mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique de vente. Tel n’est pas le cas ici, puisque M. [W] [J] et Mme [T] [V] n’ont fait qu’exercer leur droit légal de rétractation.

Aucune clause pénale n’est donc ici due par l’une ou l’autre des parties.

La décision entreprise doit être infirmée en ce qu’elle a condamné M. [W] [J] et Mme [T] [V] à payer à Mme [U] [M] épouse [E] la somme de 175 000 € à ce titre.

Sur les dommages et intérêts sollicités par Mme [U] [M] épouse [E]

A titre subsidiaire, Mme [U] [M] épouse [E] sollicite le versement par M. [W] [J] et Mme [T] [V], à son profit, d’une somme de 175 000 € à titre de dommages et intérêts à raison du comportement fautif de ces derniers.

Mme [U] [M] épouse [E] soutient qu’ils n’ont pas formalisé de démarche tenant à l’obtention d’un prêt. Or, la caducité du compromis résultant de l’exercice régulier par les appelants de leur droit de rétractation, aucun manquement relatif à la condition suspensive éventuelle de l’obtention d’un prêt ne peut être en lien avec celle-ci.

Par ailleurs, aucune faute n’est démontrée de la part des appelants au titre de la mention manuscrite ne reprenant que partiellement les dispositions de l’article D 271-6 du code de la construction et de l’habitation, dès lors que la teneur de l’interprétariat réalisé par le traducteur présent lors du compromis est totalement ignorée.

La demande de Mme [U] [M] épouse [E] ne peut donc qu’être rejetée.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive sollicitée par Mme [U] [M] épouse [E]

L’action des appelants étant bien fondée, elle ne peut être à l’origine d’un abus dans son exercice même. De la même façon, la résistance de M. [W] [J] et Mme [T] [V] à satisfaire à la demande de Mme [U] [M] épouse [E] en paiement de la clause pénale étant légitime, aucun abus ne peut en découler.

La décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a débouté Mme [U] [M] épouse [E] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la responsabilité du notaire, M. [Z] [K]

En application de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le devoir de conseil du notaire chargé de donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité requises implique une mission de renseigner leurs clients sur les conséquences des engagements qu’ils contractent. Le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui, c’est-à-dire des actes qui réalisent exactement les buts poursuivis par leurs clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu’ils se proposaient d’atteindre.

Il est de sa mission de conférer sécurité juridique complète aux actes qu’il reçoit.

Il est également tenu à un devoir de conseil des parties, d’information sur la portée et les conséquences des engagements souscrits du fait que ce dernier n’est pas un professionnel.

Le fait, en l’espèce, que les acquéreurs bénéficient des conseils de leur propre notaire ne peut dégager M. [Z] [K] de sa propre responsabilité et de son rôle quant à la validité et l’efficacité de l’acte qu’il rédige.

Par ailleurs, en l’occurrence, il est avéré que M. [Z] [K], notaire rédacteur du compromis du 17 juin 2014, a pris des précautions dans ce cadre, compte tenu de la nationalité étrangère des acquéreurs et de leur absence de maîtrise du français en ayant recours à un interprète, par ailleurs expert assermenté auprès de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, pour l’assister lors de la signature de celui-ci. Il ne peut lui être reproché un manquement en terme d’efficacité de son acte pour ne pas s’être assuré d’une traduction fidèle de la part de l’interprète auquel il a ainsi eu recours.

Toutefois, même sans maîtriser la langue russe, il est manifeste que la mention manuscrite portée en langue russe en page 20 du compromis, tant par M. [W] [J] que par Mme [T] [V], ne comprend que sept mots manuscrits, alors que la mention requise par l’article D 271-6 du code de la construction et de l’habitation correspond à 5 lignes dactylographiées. A la simple comparaison de ces éléments, le notaire ne pouvait que s’interroger sur la réalité d’une reprise intégrale des conditions du droit de rétractation, et donc sur la pleine information de l’engagement pris par les acquéreurs. Il a ainsi manqué à son devoir de conseil, ainsi qu’à son devoir d’assurer la pleine efficacité de l’acte dont il avait la charge.

Néanmoins, il convient de retenir que l’irrégularité de cette clause a conduit les appelants à pouvoir renoncer à cet achat au delà du délai de 7 jours suivants la signature du compromis, ce qu’ils ont fait le 5 septembre 2014. Or, quand bien même la clause litigieuse aurait été régulière et efficace, la rétractation des appelants est un droit discrétionnaire qu’ils auraient parfaitement pu mettre en oeuvre dans le délai de 7 jours suivant la signature du compromis. Ainsi, le fait que la vente n’ait pas été réitérée par les appelants ne résulte pas directement de l’irrégularité de la mention relative à l’article D 271-6 du code de la construction et de l’habitation, mais de l’exercice même de leur droit de rétractation par M. [W] [J] et Mme [T] [V].

La preuve d’un lien de causalité direct entre la faute imputable au notaire et la non réalisation de la vente, ou même le non versement au profit de Mme [U] [M] épouse [E] d’une indemnité au titre de la clause pénale, n’est pas rapportée.

Faute de préjudice certain en lien causal direct avec le manquement retenu contre M. [Z] [K] et en l’absence de toute perte de chance de ce fait, la responsabilité de ce dernier ne peut être retenue.

Les demandes présentées par Mme [U] [M] épouse [E] contre M. [Z] [K] seront donc écartées.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Compte tenu de l’infirmation du jugement entrepris en ses principales dispositions, il convient de l’infirmer également au titre des condamnations prononcées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.

Par ailleurs, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application de ces dispositions ni au bénéfice des appelants, ni au bénéfice de M. [Z] [K], les dépens demeurant à la charge de Mme [U] [M] épouse [E].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Rejette la demande d’annulation du jugement du tribunal judiciaire de Nice du 21 janvier 2020,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [U] [M] épouse [E] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive contre M. [W] [J] et Mme [T] [V],

Infirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Prononce la caducité du compromis de vente signé le 17 juin 2014 entre, d’une part, Mme [U] [M] épouse [E], et, d’autre part, M. [W] [J] et Mme [T] [V] s’agissant d’un bien situé [Adresse 2], à [Localité 4], en raison de l’usage par les acquéreurs le 5 septembre 2014 de leur droit de rétractation,

Déboute Mme [U] [M] épouse [E] de sa demande tendant à la condamnation in solidum de M. [W] [J] et de Mme [T] [V] à lui payer la somme de 175 000 € à titre de clause pénale,

Déboute Mme [U] [M] épouse [E] de sa demande tendant à la condamnation in solidum de M. [W] [J] et Mme [T] [V] à lui payer la somme de 175 000 € à titre de dommages et intérêts,

Déboute Mme [U] [M] épouse [E] de sa demande tendant à la condamnation de M. [Z] [K] à lui verser la somme de 175 000 € à titre de dommages et intérêts,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [W] [J] et Mme [T] [V] de leur demande à ce titre,

Déboute Mme [U] [M] épouse [E] de sa demande à ce titre,

Déboute M. [Z] [K] de sa demande à ce titre,

Condamne Mme [U] [M] épouse [E] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le Président