REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRET DU 7 FEVRIER 2024

(n° /2024, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/09726 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDXDC

Décision déférée à la Cour : jugement du 4 mai 2021 – tribunal judiciaire de MELUN RG n° 19/02066

APPELANTE

S.A.S. MAISONS PIERRE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Brice AYALA de la SCP BOUAZIZ – SERRA – AYALA – BONLIEU – LE MEN – AYOUN, avocat au barreau de MELUN

INTIMES

Monsieur [K] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4].

Représenté par Me Pascal PERRAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0731

Madame [N] [W] épouse [C]

[Adresse 1]

[Localité 4].

Représentée par Me Pascal PERRAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0731

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 5 décembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Ludovic JARIEL, président

Madame Sonia NORVAL-GRIVET, conseillère

Madame Elise THEVENIN-SCOTT, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Ludovic Jariel dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Mme Céline RICHARD

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Ludovic Jariel, président de chambre et par Manon Caron, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 26 septembre 2018, M. [C] et Mme [W] épouse [C] ont conclu avec la société Maisons Pierre un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture du plan emportant édification d’une maison sur un terrain de 562 m², au sein du lotissement Les [Adresse 6] à [Localité 5] (77), moyennant le prix de 221 691 euros ramené à 210 791 euros par avenant du 26 novembre 2018.

Les 18 septembre et 17 octobre 2018, une promesse unilatérale de vente du terrain en cause a été conclue avec l’établissement Grand Paris aménagement, la société Geoterre et la société Loticis.

Le 3 octobre 2018, le contrat, la notice descriptive et les plans de la construction ont été notifiés aux maîtres de l’ouvrage.

Ceux-ci n’ont pas usé de leur droit de rétractation, ont obtenu leur financement ainsi qu’un permis de construire.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 26 mars 2019, M. et Mme [C] ont, en raison d’un projet de construction d’une maison d’arrêt à proximité du terrain en cause, résilié la convention en se prévalant d’un vice du consentement résultant d’une réticence dolosive du constructeur.

La société Maisons Pierre a pris acte de la résiliation et fait application de la clause indemnitaire prévue au CCMI.

Le 23 juillet 2019, la société Maisons Pierre a assigné M. et Mme [C] en paiement de celle-ci. M. et Mme [C] se sont alors prévalus de la nullité du CCMI.

Par jugement du 4 mai 2021, le tribunal judiciaire de Melun a statué en ces termes :

Prononce la nullité du contrat de construction de maison individuelle conclu le 26 septembre 2018 entre la société Maisons Pierre d’une part et M. [C] et Mme [W] d’autre part;

Condamne le société Maisons Pierre à verser à M. [C] et Mme [W] d’autre part ;

– la somme de 4 000 euros correspondant à la restitution de l’acompte versé,

– la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

Condamne la société Maisons Pierre aux dépens.

Par déclaration en date du 24 mai 2021, la société Maisons Pierre a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour M. et Mme [C].

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 janvier 2022, la société Maisons Pierre demande à la cour de :

Infirmer partiellement le jugement rendu le 4 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Melun en ce qu’il :

Prononcé la nullité du contrat de construction de maison individuelle conclu le 26 septembre 2018 entre la société Maisons Pierre d’une part et M. [C] et Mme [W] d’autre part,

Condamné la société Maisons Pierre à verser à M. [C] et Mme [W] :

La somme de 4 000 euros correspondant à la restitution de l’acompte versé,

La somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

Condamné la société Maisons Pierre aux dépens.

Et statuant à nouveau,

Déclarer la société Maisons Pierre recevable et bien fondée en son appel et en l’ensemble de ses demandes,

Et y faisant droit :

Déclarer que le contrat de construction de maison individuelle signé le 26 septembre 2018 est valable au regard de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Déclarer que la condition suspensive a défailli du fait du manquement imputable à M. [C] et Mme [W] relatif à l’acquisition définitive du terrain ;

Déclarer que la condition suspensive est réputée accomplie ;

Déclarer en conséquence la société Maisons Pierre recevable et bien fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 17.2 de ses conditions générales ;

En conséquence,

Condamner solidairement M. [C] et Mme [W] au paiement d’une indemnité de 38 158,20 euros au bénéfice de la société Maisons Pierre, avec intérêt au taux légal à compter du 19 juin 2019 ;

Les débouter de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions dirigées en cause d’appel à l’encontre de la société Maisons Pierre, et notamment de leur appel incident.

Les condamner sous la même solidarité au paiement d’une indemnité de 4 000 euros en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner solidairement aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de Maître Ayala en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2022, M. et Mme [C] demandent à la cour de :

Sur l’appel de la société Maisons Pierre

A titre principal,

Dire et juger la société Maisons Pierre mal fondée en son appel,

En conséquence,

Débouter la société Maisons Pierre de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Confirmer le jugement du 4 mai 2021 du tribunal judiciaire de Meaux en ce qu’il a prononcé la nullité du CCMI du 26 septembre 2018 en application des articles L.231-2 et L.231-4 du code de la construction et de l’habitation et condamné la société Maisons Pierre à verser à M. [C] et Mme [W] les sommes de 4 000 euros correspondant à la restitution de l’acompte versé et 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

Subsidiairement,

Eu égard au fait que :

La société Maisons Pierre ne rapporte pas la preuve qu’elle a bien notifié le 3 octobre 2018 aux deux époux le contrat de CCMI en s’abstenant de verser aux débats l’accusé réception de la notification du CCMI qu’elle est seule à posséder,

Monsieur M. [C] a seul signé l’accusé réception de la notification effectuée le 3 octobre 2018,

Mme [W] a exercé le 28 novembre 2019 par RAR adressé à la société Maisons Pierre son droit de rétractation en application de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation,

Juger nul et de nul effet le contrat de construction d’une maison individuelle signé le 26 septembre 2018 entre M. [C] et Mme [W] et la société Maisons Pierre en application de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, la notification du CCMI n’ayant pas été faite à Mme [W],

Subsidiairement, eu égard à la notification par Mme [W] par RAR du 28 novembre 2019 de son droit de rétractation en application de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation,

Juger nul et de nul effet le contrat de construction d’une maison individuelle signé le 26 septembre 2018 entre M. [C] et Mme [W] et la société Maisons Pierre en application de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation,

Très subsidiairement

Eu égard à la dissimulation faite à M. [C] et Mme [W] d’un projet de création d’une maison d’arrêt en violation de l’obligation d’information et de loyauté qui s’imposait à l’EPIC Grand Paris aménagement, son mandataire la société Loticis et la société Maisons Pierre lors de la signature de la promesse de vente du terrain et du CCMI,

Juger nul et de nul effet le contrat de construction d’une maison individuelle signé le 26 septembre 2018 entre M. [C] et Mme [W] et la société Maisons Pierre en application des articles 1104, 1112-1, 1130 et 1137 du code civil et L.111-1 du code de la consommation,

Sur l’appel incident de M. [C] et Mme [W]

Recevoir M. [C] et Mme [W] en leur appel incident,

En conséquence,

Infirmer le jugement du 4 mai 2021 du tribunal judiciaire de Meaux en ce qu’il a rejeté les demandes additionnelles de M. [C] et de Mme [W],

En conséquence,

Condamner la société Maisons Pierre dont la responsabilité est rapportée sur le fondement des articles 1231-1 anciennement article 1147 du code civil, plus généralement de l’article 1103 anciennement article 1134 du code civil, subsidiairement de l’article 1240 anciennement article 1382 du code civil, le lien de causalité entre la faute et le dommage étant rapporté, aux sommes suivantes :

19 472,28 euros au titre de la perte de M. [C] et de Mme [W] au bénéfice du prêt à taux zéro,

806,24 euros au titre de la perte de 4 jours de congés pour M. [C] et Mme [W],

125,00 euros au titre du coût de l’enregistrement de la promesse de vente payé par M. [C] et Mme [W],

27,65 euros au titre des frais bancaires payés par M. [C] et Mme [W] pour l’ouverture d’un compte bancaire spécifique pour la gestion du crédit immobilier relatif au projet,

20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice moral, préjudice distinct des frais qu’ils ont dû engager pour assurer leur défense à la présente instance

Condamner la société Maisons Pierre à payer à M. [C] et Mme [W] la somme de 14 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance par application de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 21 novembre 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience 5 décembre 2023 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

Sur la nullité du CCMI

Moyens des parties

M. et Mme [C] soutiennent que le CCMI est nul dès lors que, au jour de sa signature, ils n’étaient pas titulaires d’une promesse de vente du terrain devenue définitive puisque l’EPIC Grand Paris aménagement ne l’avait signée que le 17 octobre 2018, soit postérieurement.

En réponse, la société Maisons Pierre fait valoir que, l’EPIC Grand Paris aménagement n’étant pas propriétaire du terrain en cause, la promesse était parfaite dès sa signature par la société Loticis, qui avait le pouvoir de représentation de la société Geoterre, soit le 18 septembre 2023.

Réponse de la cour

Selon l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan doit comporter les énonciations suivantes :

a) La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire.

Selon l’article R. 231-2 du même code, il est satisfait aux obligations prévues au a) de l’article L. 231-2 par les énonciations suivantes portées au contrat :

1. En ce qui concerne la désignation du terrain : sa situation avec l’indication de son adresse ou lieudit ainsi que sa surface et sa désignation cadastrale ;

2. En ce qui concerne le titre de propriété ou les droits réels permettant de construire : la nature des droits, la nature du titre, sa date, l’indication des nom et adresse du rédacteur de l’acte.

Selon l’article L. 231-4 de ce code, le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes :

a) L’acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l’ouvrage bénéficie d’une promesse de vente.

Il résulte de ces articles, qui sont d’ordre public, que, le jour de la conclusion du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, le maître de l’ouvrage doit bénéficier, sur le terrain concerné, d’un titre de propriété, de droits réels permettant de construire ou d’une promesse de vente (3e Civ., 14 mai 2020, pourvoi n° 18-21.281, publié).

Au cas d’espèce, il résulte de l’examen de la promesse unilatérale de vente que celle-ci a été concédée à M. et Mme [C] par trois promettants dont l’EPIC Grand Paris aménagement, qu’elle a été signée les 18 septembre et 17 octobre 2018 et qu’elle a été enregistrée le 18 octobre 2018.

La date de la promesse ne peut, dès lors, être que celle du jour de la manifestation de l’engagement de tous les promettants, sans qu’il y ait lieu de distinguer entre eux selon leur qualité ou leurs droits sur le terrain en cause, par l’apposition de leur signature, soit, pour l’EPIC Grand Paris aménagement, le 17 octobre 2018.

D’ailleurs, la cour observe que les parties l’ont entendu ainsi puisqu’ils ne l’ont enregistrée que le lendemain de la dernière signature et que, si la date des premières signatures devait être retenues comme le propose la société Maisons Pierre, la promesse conclue sous seing privé aurait alors été nulle en application des dispositions de l’article 1589-2 du code civil.

Par suite, au jour de la conclusion du CCMI, le 26 septembre 2018, M. et Mme [C] ne bénéficiaient pas d’une promesse de vente, de sorte que le CCMI est nul pour avoir été conclu en méconnaissance des articles précités du code de la construction et de l’habitation.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la restitution de l’acompte

Moyens des parties

M. et Mme [C] sollicitent la confirmation du jugement sans introduire de moyen nouveau.

En réponse, la société Maisons Pierre fait valoir que la demande de restitution de l’acompte est sans objet.

Réponse de la cour

Selon l’article 1178 du code civil, le contrat annulé est censé ne jamais avoir existé et les prestations exécutées donnent lieu à restitution.

Au cas d’espèce, l’annulation du CCMI donne lieu à restitution de l’acompte versé par M. et Mme [C].

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’indemnité contractuelle de résiliation

Moyens des parties

La société Maisons Pierre soutient que M. et Mme [C] sont, du fait de leur résiliation unilatérale, redevables de l’indemnité contractuelle prévue à l’article 17.2 du CCMI, qui n’est que la transcription de l’article 1794 du code civil, et qui s’élève à la somme de 38 158,20 euros, après déduction de l’acompte de 4 000 euros.

En réponse, M. et Mme [C] n’ont pas introduit de moyen nouveau.

Réponse de la cour

Selon l’article 1178 du code civil, le contrat annulé est censé ne jamais avoir existé et les prestations exécutées donnent lieu à restitution.

Au cas d’espèce, l’annulation du CCMI fait obstacle à ce que la société Maisons Pierre puisse réclamer le bénéfice d’une indemnité prévue à ce contrat.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le préjudice économique de M. et Mme [C]

Moyens des parties

M. et Mme [C] soutiennent, d’une part, qu’ils ont perdu le bénéfice du prêt à taux zéro du fait de l’accroissement de leurs revenus et quatre jours de congés pour accompagner le projet, d’autre part, qu’ils ont dû acquitter le coût de l’enregistrement de la promesse ainsi que des frais bancaires.

En réponse, la société Maisons Pierre fait valoir qu’aucune faute ne peut lui être imputée et que la perte du bénéfice du prêt à taux zéro est sans lien de causalité avec l’annulation du CCMI.

Réponse de la cour

Selon l’article 1178 du code civil, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions de droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au cas d’espèce, après examen des pièces produites au débat par eux, la cour retient que M. et Mme [C] ne rapportent pas la preuve que la société Maisons Pierre aurait commis une faute en lien de causalité directe avec les préjudices qu’ils invoquent.

Par suite, leurs demandes ne sont pas fondées.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le préjudice moral de M. et Mme [C]

Moyens des parties

M. et Mme [C] soutiennent que l’instance engagée de façon injustifiée par la société Maisons Pierre, qui leur avait dissimulé une information essentielle afin de surprendre leur consentement, leur a causé un préjudice moral.

En réponse, la société Maisons Pierre fait valoir que leur demande ne repose sur aucun fondement juridique et n’est aucunement justifiée.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au cas d’espèce, M. et Mme [C] ne démontrent pas l’existence du préjudice moral qu’ils invoquent.

Par suite, leur demande n’est pas fondée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, la société Maisons Pierre, partie succombante, sera condamnée aux dépens et à payer à M. et Mme [C] la somme globale de 3 000 euros, au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne la société Maisons Pierre aux dépens d’appel ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Maisons Pierre et la condamne à payer à M. et Mme [C] la somme globale de 3 000 euros.

La greffière, Le président de chambre,