N° RG 20/04129 – N° Portalis DBVM-V-B7E-KVKS

C3

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL CDMF AVOCATS

la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 6 DECEMBRE 2022

Appel d’un jugement (N° R.G. 18/00158)

rendu par le tribunal judiciaire de GAP

en date du 24 novembre 2020

suivant déclaration d’appel du 17 décembre 2020

APPELANT :

M. [C], [Y] [B]

né le [Date naissance 3] 1953 à la [Localité 8]

de nationalité Française

Chez Madame [N] [I] [Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Me Jean-Luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par Me BANDOZ, avocat de la SELARL CDMF

INTIMÉE :

LA S.A.R.L [E] [X] ET [D] [J] Notaires Associés, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentée par Me Catherine GOARANT de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Catherine Clerc, président de chambre,

Mme Joëlle Blatry, conseiller,

M. Laurent Desgouis, vice-président placé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Octobre 2022 Mme CLERC Présidente de chambre chargée du rapport en présence de Mme BLATRY Conseiller assistées de Mme M.C. OLLIEROU, Greffière, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 1er février 2013, M. [C] [B] a signé avec l’indivision [K] un compromis rédigé par Me [F], notaire associé de l’étude notariale [X] et [J], pour l’acquisition d’un bien immobilier sis à [Localité 7] (Hautes Alpes) cadastré section A n°[Cadastre 4] d’une superficie de 1.514m² composé d’une maison ancienne avec terrain, comprenant une partie habitation, une ancienne écurie , des caves et un garage. Le prix en était fixé à 240.000€ outre émoluments de négociation à la charge de l’acquéreur pour un montant de 8.550€ TTC.

Ce bien avait été proposé à la vente par le biais d’une annonce, dite actualisée au 13 janvier 2013, sur le site « immonot .com  l’immobilier des notaires» avec l’indication de contacter l’étude de Maîtres [E] [X] et [D] [J], notaires associés, titulaire d’un mandat de vente de l’indivision [K].

Le compromis de vente a été notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec AR du 5 février 2013 pour lui permettre d’exercer sa faculté de rétractation.

Me [F] a déposé une demande de certificat d’urbanisme le 22 février 2013 auprès de la commune de Saint-Véran ; ce certificat, adressé le 4 mars 2013, mentionnait que le terrain faisant l’objet de la demande était situé pour partie en zone U1 (constructible) du plan local d’urbanisme (PLU) et pour partie en zone A (agricole).

La vente a été reçue par acte authentique du 29 avril 2013 par Me [F].

Le 1er avril 2016, souhaitant vendre ce bien immobilier, M. [B] a signé un compromis de vente sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours par le futur acquéreur qui voulait transformer le bâtiment existant ; celui-ci s’est vu refuser la délivrance d’un permis de construire au motif que le bien à vendre était en zone agricole.

Estimant avoir été trompé par l’annonce immobilière qui mentionnait un terrain constructible et que la surface vendue était inférieure à la surface réelle, M. [B], après divers échanges épistolaires demeurés infructueux, a assigné par acte extrajudiciaire du 14 février 2018 devant le tribunal de grande instance de Gap, la SARL [E] [X] et [D] [J], notaires associés, en responsabilité et en paiement de dommages et intérêts, outre frais irrépétibles et dépens.

Par jugement contradictoire du 24 novembre 2020, le tribunal précité, devenu tribunal judiciaire, a :

-débouté M. [B] des fins de son action,

-condamné M. [B] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2.000€ au titre des frais irrépétibles exposés par la SARL [E] [X],

-dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration du 17 décembre 2020, M. [B] a relevé appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 15 mars 2021 sur le fondement des articles 1382 ancien, 1343-2 du code civil 9, 514, 515, 695, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, M. [B] qui entend être déclaré recevable et bien fondé en ses demandes, sollicite de la cour que rejetant toutes les demandes de la SARL [E] [X] et [D] [J] comme mal-fondées :

‘infirme le jugement déféré et statuant à nouveau,

-juge que la SARL [E] [X] et [D] [J] a engagé sa responsabilité civile extracontractuelle à son encontre,

-condamne la SARL [E] [X] et [D] [J] à lui payer la somme de 150.000€ outre intérêts de retard au légal à compter de l’assignation

signifiée le 14 février 2018 et jusqu’à parfait paiement au titre de l’indemnisation de son préjudice subi,

-ordonne la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

‘en tout état de cause,

-condamne la SARL [E] [X] et [D] [J] à lui payer la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamne la même, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la même

aux entiers dépens de l’instance, dont distraction sera faite au profit de la SELARL

CDMF-Avocat, Me Jean-Luc Médina conformément à l’article 699 du code

de procédure civile.

A l’appui de son recours, il fait valoir que :

-la SARL [E] [X] et [D] [J], ès qualité de commerciale et rédactrice de l’acte de vente , a manqué à son obligation de conseil, en n’attirant pas son attention sur les régimes d’urbanisme applicables à son terrain, cette absence d’information ayant eu un effet corrélatif sur le prix, en ce qu’il a cru acheter un terrain constructible et n’a acquis de fait qu’un terrain agricole de moindre valeur,

-en particulier, dès la réception du certificat d’urbanisme mentionnant le PLU et les deux zones, elle aurait du solliciter un complément d’information sur la constructibilité du terrain et le renseigner utilement ; ce certificat ne figurait pas dans le compromis de vente,

-elle a commis une erreur en n’intégrant pas à l’acte de vente la parcelle A[Cadastre 2] figurant pourtant dans le champ contractuel, de sorte que la surface réellement achetée est inexacte,

-ces manquements sont en relation causale avec son préjudice, car il est dans l’incapacité de revendre son bien immobilier dans des conditions équivalentes à celles de son acquisition, la valeur du terrain agricole étant moindre qu’un terrain constructible ; il subit donc une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus conformes à la réalité du bien.

Par conclusions déposées le 15 juin 2021au visa des articles 1154 ancien et 1240 du code civil, 564 du code de procédure civile, la SARL [E] [X] et [D] [J] demande à la cour de :

‘juger qu’elle n’a pas manqué à ses obligations professionnelles,

en conséquence,

-confirmer le jugement en ce que M. [B] a été débouté de l’intégralité de ses demandes et condamné à lui payer la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

y ajoutant,

-condamner M. [B] à lui payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

‘à titre subsidiaire, si la cour considère qu’elle a commis une faute,

-juger que M. [B] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice indemnisable,

en conséquence,

-débouter M. [B] de l’intégralité de ses demandes à son encontre,

-condamner le même à lui payer la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de

procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Montoya Pascal- Montoya Dorne Goarant sur son affirmation de droit et recouvrés comme prescrits aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En défense, elle développe en substance que :

-M. [B] détenait tous les éléments utiles avant de contracter, notamment le certificat d’urbanisme qui a été paraphé et joint à l’acte,

-aucune condition suspensive d’obtention d’un permis de construire n’était prévue à l’acte de vente et M. [B] n’a pas fait état de son intention de construire sur la parcelle A[Cadastre 4], ayant acquis une ancienne maison à rénover avec terrain attenant,

-aucune faute ne peut lui être reprochée quant à l’omission de la parcelle A[Cadastre 2], les renseignements obtenus auprès du cadastre faisant uniquement mention d’une parcelle A[Cadastre 4] d’une superficie de 1514m² ,

-M. [B] n’a subi aucun préjudice, le terrain vendu de 1514m² n’étant pas entièrement en zone non constructible , l’avis de valeur produit par celui-ci n’étant pas probant car établi sur la base d’éléments erronés ; il ne peut pas exciper d’une perte de chance de ne pas avoir contracté alors même qu’il ne demande pas la nullité de la vente, et en tout état de cause, une demande en restitution du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable à l’encontre du notaire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 septembre 2022.

MOTIFS

En droit, le devoir de conseil du notaire, destiné à assurer la validité et l’efficacité des actes, ne comporte pour l’officier public qu’une obligation de prudence et de diligence, et il appartient au client d’établir le manquement du notaire à cette obligation.

Si le notaire est tenu d’assurer l’efficacité juridique des actes qu’il est chargé d’instrumenter, il doit également en assurer l’efficacité pratique, celle-ci devant s’apprécier au regard du but poursuivi par les parties.

L’inefficacité de l’acte instrumenté par le notaire n’est susceptible d’engager sa responsabilité professionnelle sur le fondement de l’article 1382 du code civil devenu article 1240, que si elle est la conséquence d’une défaillance de celui-ci dans les investigations et contrôles que le devoir d’efficacité impose nécessairement, la preuve d’une faute, d’un préjudice, et du lien de causalité entre la faute et le préjudice devant être en tout état de cause rapportée.

Il est précisé que la SARL [E] [X] et [D] [J] est ci-après désignée « le notaire ».

Sur la nature constructible du terrain vendu

M. [B] soutient que le notaire a manqué à son obligation de conseil et a privé son acte d’efficacité en ne vérifiant pas le caractère constructible du terrain, alors que l’annonce immobilière faisait état d’un ensemble immobilier et d’un terrain de 1500m² constructible ; il fait valoir que le caractère constructible a été déterminant pour le prix de vente, que l’annonce était « fallacieuse » en tant que mentionnant que le bien immobilier était idéal pour y installer gîte et chambres d’hôtes eu égard à la nature du terrain classé en zone agricole et des exigences du PLU en matière de stationnement.

Si l’annonce immobilière décrivait le bien litigieux comme étant une « maison authentique ancienne en partie transformée (…suit la description du res-de chaussée et du 1er étage, du sous-sol et de la grange) dépendances, un garage en bord de route + terrain constructible 1500². Beau potentiel pour gîte et chambres d’hôtes », M. [B] n’a pas pu ignorer la configuration exacte de ce bien lorsqu’il s’est rendu sur place pour le visiter , et encore moins lorqu’il a pris connaissance des termes du compromis de vente et de l’acte de vente.

Ainsi, le compromis de vente signé par M. [B] porte sur « une maison ancienne à rénover avec terrain attenant, le tout figurant au cadastre de la manière suivante : A794 00 ha 15ca14a » ; au paragraphe « conditions suspensives de droit commun » il était mentionné l’absence de servitudes, de charges ou de vices non révélés (autres que celles et ceux révélés dans le compromis, qui étaient de fait absentes) pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre « à la destination que l’acquéreur déclare être la réhabilitation d’une maison à usage d’habitation ».

L’acte de vente décrit le bien vendu comme étant « une ancienne maison à rénover avec terrain attenant comprenant au rez-de -chaussée : 3 pièces avec WC-salle de bains ; au premier étage : 3 pièces avec WC -salle de bains ; ancienne écurie en partie supérieure ; cave et grange figurant au cadastre A [Cadastre 4] 00ha 15 a 14ca ». Il est indiqué en page 12 de l’acte de vente au paragraphe relatif à la purge du droit de rétractation, que « les biens étant destinés à l’habitation et l’acquéreur étant un non-professionnel de l’immobilier », ce dernier bénéficiait de la faculté de se rétracter.

Il résulte ainsi de ces actes que le bien vendu une maison ancienne à usage d’habitation qui devait faire l’objet d’une réhabilitation.

A aucun moment de la régularisation de ces actes, M. [B] n’a fait connaître et a fortiori fait mentionner qu’il avait le projet de construire sur le terrain attenant à cette maison d’habitation ; le bien qui lui a été vendu était conforme à la destination qu’il a dit vouloir lui donner, à savoir « la réhabilitation d’une maison à usage d’habitation », ce qui implique des travaux sur l’existant et non pas la construction d’autres immeubles, le compromis de vente comportant de plus fort aucune condition suspensive quant à l’obtention d’un permis de construire.

Le notaire a par ailleurs requis un certificat d’urbanisme d’information qui lui a été délivré le 4 mars 2013 après avoir obtenu une note de renseignements d’urbanisme à la date du 25 février 2013, certificat dont il a repris les termes en page 14 de l’acte de vente, référence étant faite au PLU du 28 janvier 2008 modifié le 8 décembre 2010, et les caractéristiques du terrain rappelées (partie Ouest extensions Cos 0,3 ; zone agricole pour la partie Est non construite), documents dont les originaux ont été annexés à la minute de l’acte de vente.

Sur ce point, M. [B] est mal fondé à reprocher au notaire de ne pas avoir annexé au compromis de vente ce certificat d’urbanisme, alors même que ce document ne peut être délivré qu’après la signature d’un compromis de vente.

Y figure également la clause selon laquelle les parties « déclarent qu’elles n’ont jamais fait de l’obtention d’un certificat d’urbanisme préopérationnel et de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire, une condition des présentes ».

Enfin, M. [B] n’établit pas l’impossibilité dans laquelle il se serait personnellement trouvé de réaliser les travaux de réhabilitation de cette maison en raison de la nature agricole d’une partie du terrain attenant, se limitant à dénoncer le fait que son projet de revente du bien selon compromis signé le 1er avril 2016 n’a pu aboutir, son potentiel acquéreur, M. [A], s’étant vu refuser la délivrance d’un permis de construire du fait du classement en zone agricole de la parcelle ; or, il est révélé à la lecture de la demande de permis de construire de M. [A] que celui-ci avait notamment pour projet de changer la destination de la majeure partie du bâtiment en réalisant des extensions importantes excédant la limite d’un COS de 0,3 comme prévue dans le certificat d’urbanisme et qu’il lui était demandé des pièces complémentaires ; ainsi n’est pas déterminante du refus de délivrance de ce permis de construire (à le supposer effectif, la preuve de refus n’étant pas produite) la circonstance qu’une partie de la propriété acquise par M.[B] soit en zone agricole.

Il ne peut en conséquence être reproché au notaire d’avoir privé son acte d’efficacité en ne s’assurant pas de la constructibilité de l’immeuble vendu au regard du but poursuivi par M. [B], alors même que celui-ci n’avait pas révélé avoir un projet de construction.

Le jugement déféré est confirmé sur ce point, par motifs ajoutés.

Sur la parcelle A[Cadastre 2]

M. [B] fait également grief au notaire d’avoir omis dans l’acte de vente la parcelle A111, signalant que la superficie de la parcelle A[Cadastre 4] s’établirait à 10a 80ca et celle de la parcelle A[Cadastre 2] à 4a35ca (cf sa lettre commune avec ses vendeurs adressée au notaire -pièce 8).

Dans le cadre de son obligation de vérification de la désignation du bien vendu, tout notaire doit se renseigner auprès des services du cadastre et consulter le fichier immobilier ; pour autant, étant tenu de procéder seulement aux vérifications qui sont de sa compétence professionnelle, il n’a pas à procéder à des vérifications matérielles ou à se déplacer sur les lieux pour s’assurer de la concordance de la superficie effective d’un terrain avec celle figurant dans le cadastre.

Dés lors, c’est à la faveur d’exacts et pertinents motifs méritant adoption, que le premier juge a débouté M. [B] de son action en responsabilité professionnelle à l’encontre du notaire du chef de l’absence de mention à l’acte de vente de la parcelle A[Cadastre 2] , alors même que l’extrait cadastral transmis à ce dernier faisait uniquement état de la parcelle A[Cadastre 4] pour 1514m², cette erreur étant exclusivement imputable au service du cadastre, étant rappelé que le notaire n’a pas à vérifier et contrôler le contenu des actes administratifs qui lui sont transmis dans le cadre de son obligation de vérification de la situation des biens vendus.

Le jugement querellé est donc également confirmé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Partie succombante, M. [B] est condamné aux dépens d’appel et conserve la charge de ses frais irrépétibles ; il est condamné à verser au notaire une indemnité de procédure complémentaire pour l’instance d’appel ; les dispositions du jugement déféré sont par ailleurs confirmées sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré,

Condamne M. [C] [B] à verser à la SARL [E] [X] et [D] [J] une indemnité de 2 .000€ pour la procédure d’appel,

Déboute M. [C] [B] de sa demande présentée en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [C] [B] aux dépens d’appel avec recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame Clerc , président, et par Madame Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT