RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/01518 –

N° Portalis DBVH-V-B7G-INOR

BM

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’ALES

01 avril 2022

RG :22/00242

[G]

C/

S.A.S. LMD IMMOBILIER

Grosse délivrée

le 28/09/2023

à Me Sylvia GINANE

à Me Sylvie SERGENT

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALES en date du 01 Avril 2022, N°22/00242

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M. Bruno MARCELIN, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre

Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère

M. Bruno MARCELIN, Magistrat honoraire juridictionnel

GREFFIER :

Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats, et Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Juin 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 Septembre 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

Monsieur [K] [G]

né le 01 Février 1970 à TURQUIE

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Sylvia GINANE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’ALES

INTIMÉE :

S.A.S. LMD IMMOBILIER

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège social

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Me Sylvie SERGENT de la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Elisabeth SANTALUCIA, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 28 Septembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES MOYENS DES PARTIES

Aux termes d’un mandat en date du 03 mars 2021, Monsieur [K] [G] a confié à la SAS LMD IMMOBILIER le soin de vendre un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 5], au prix de 210.000 euros, moyennant une rémunération de 10.000 euros.

Se prévalant d’une offre d’achat en date du 23 mars 2021 après avoir fait visiter le bien à Monsieur [I] [V], la SAS LMD IMMOBILIER a, après une mise en demeure restée vaine, assigné Monsieur [K] [G] devant le tribunal judiciaire d’Alès en paiement de sa commission.

Par jugement rendu le 1er avril 2022, le tribunal judiciaire d’Alès a :

– Condamné Monsieur [K] [G] à payer à la SAS LMD IMMOBILIER la somme de 10.000 euros

– condamné Monsieur [K] [G] à payer à la SAS LMD IMMOBILIER la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Monsieur [K] [G] aux entiers dépens,

– Rappelé que l’exécution provisoire s’applique de plein droit au présent litige.

Par déclaration électronique du 02 mai 2022, Monsieur [K] [G] a interjeté appel de cette décision dans des conditions de forme et de délai non contestées.

Dans ses conclusions récapitulatives déposées par voie électronique le 21 mars 2023, Monsieur [K] [G] demande à la cour d’infirmer le jugement et, statuant à nouveau :

– DEBOUTER la SAS LMD IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes,

– CONDAMNER la SAS LMD IMMOBILIER au paiement de la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par Monsieur [G],

– CONDAMNER la SAS LMD IMMOBILIER au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

– La condamner en tous les dépens y compris ceux d’appel

Par conclusions récapitulatives déposées par voie électronique le 07 juin 2023, la SAS LMD IMMOBILIER demande à la cour de :

A TITRE PRINCIPAL

– CONFIRMER le jugement.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

– INFIRMER le jugement et, statuant à nouveau:

– CONSTATER l’attitude fautive de monsieur [K] [G] qui a inutilement fait travailler la société LMD IMMOBILIER.

– CONDAMNER monsieur [K] [G] au paiement de la somme de 10.000€ en réparation des préjudices subis par la société LMD IMMOBILIER.

– CONFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné Monsieur [K] [G] au paiement de 800 euros au titre de l’article 700 du CPC

EN TOUTE HYPOTHESE

– CONDAMNER monsieur [K] [G] au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du CPC

– LE CONDAMNER aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

La clôture de la présente instance a été prononcée le 17 janvier 2023 avec effet différé au 12 juin 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ‘constatations’ ou de ‘dire et juger’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande principale

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, Monsieur [K] [G] et la SAS LMD IMMOBILIER ont conclu le 03 mars 2021 un mandat de vente sans exclusivité de l’entrepôt d’une surface de 800 m² sur 1.100 m² de terrain, cadastré section AI numéro [Cadastre 3], [Adresse 7] à [Localité 5], au prix de 210.000 euros, moyennant une rémunération de 10.000 euros.

L’article du mandat de vente intitulé ‘CLAUSE PENALE’ stipule que ‘pendant la durée du mandat et pendant une durée de douze mois à compter de sa date d’expiration, le mandant s’interdit de traiter la vente du bien désigné ci-avant, directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui. En cas de non-respect des obligations visées ci-dessus et dans la présente clause pénale, le mandant s’engage à régler une indemnité compensatrice égal au montant de la rémunération du mandataire énoncée au point 2 du présent mandat, ceci au visa des articles 1217, 1221, 1231-5 du code civil’.

Monsieur [K] [G] soulève la nullité du mandat au motif qu’il n’est pas propriétaire de l’entrepôt qui appartient à la Société Civile Immobilière ADEM.

La Société Civile Immobilière ADEM a été créée le 14 février 2003 avec pour objet social ‘l’acquisition, la gestion et l’administration de tous biens immobiliers et plus généralement, toutes opérations se rapportant à l’objet ci-dessus et n’affectant pas le caractère civil de la société’. Les associés sont Monsieur [K] [G] et Madame [W] [E] épouse [G]. Monsieur [K] [G] a été nommé gérant.

Les statuts prévoient que le gérant ‘dispose des pouvoirs les plus étendus pour la gestion des biens et des affaires de la société, et pour faire et autoriser tous les actes et opérations relatifs à son objet’.

Même si les statuts ajoutent que le gérant ne peut sans autorisation donnée par décision collective ordinaire des associés accomplir un acte de vente ou d’acquisition immobilière, cette limitation n’est pas opposable aux tiers et engagera sa responsabilité à l’égard de la Société Civile Immobilière en cas de violation des statuts.

Monsieur [K] [G], qui s’est abstenu de remettre au mandataire le titre de propriété sous 8 jours suivant la signature du mandat de vente, avait donc la capacité juridique pour vendre l’entrepôt.

Contrairement à ce que soutient l’appelant, le mandat de vente contient en dernière page une date, le 03 mars 2021. Le mandat de vente énonçait l’article L.221-18 du code de la consommation qui édicte que le consommateur dispose d’un délai de 14 jours pour exercer son droit de rétractation. Or Monsieur [K] [G] n’a pas exercé ce droit dans le délai qui expirait le 17 mars 2021.

Monsieur [K] [G] fait encore valoir que le bien était loué à Monsieur [D] [T]. A la signature du mandat de vente, Monsieur [K] [G] n’a pas produit au mandataire le contrat de location, dont la date est manifestement surchargée et dont la signature ne correspond pas à celle de l’attestation produite aux débats signée par Monsieur [D] [T] même si ce dernier ne l’a pas rédigé. Par ailleurs, comme l’indique Monsieur [K] [G], Monsieur [D] [T] ne s’est pas porté acquéreur du bien contrairement à son affirmation.

Au demeurant les contrats de location versés aux débats sont tous deux datés du 1er janvier 2021, ils portent sur un entrepôt destiné à être une habitation principale exclusivement, sans que soit précisée la surface réservée à chacun des locataires. Ils sont conclus pour une durée de trois ans alors qu’ils se terminent à la fin de la deuxième année et le bailleur ne justifie pas avoir adressé un congé pour vendre conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

La SAS LMD IMMOBILIER a fait visiter le bien le 18 mars 2021 à Monsieur [I] [V] qui le 23 mars 2021 a présenté une offre d’achat au prix de 210.000 euros.

Le mandat de vente énonce au chapitre ‘obligations et droit du mandat’ que le mandant s’engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui. En cas de non-respect des obligations visées ci-dessus et dans la présente clause pénale, le mandant s’engage à régler une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération du mandataire énoncée au point 2.

Par conséquent, Monsieur [K] [G] doit être tenu envers son mandant de l’indemnité prévue à titre de la clause pénale par le contrat, le jugement querellé étant ainsi confirmé en ce qu’il a alloué à la SAS LMD IMMOBILIER la somme de 10.000 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires:

Monsieur [K] [G], qui succombe, sera condamné à supporter les entiers dépens, et à payer à la SAS LMD IMMOBILIER la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Alès le 1er avril 2022 en toutes ses dispositions,

Condamne Monsieur [K] [G]à payer à la SAS LMD IMMOBILIER la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Déboute les parties de leurs plus amples demandes,

Condamne Monsieur [K] [G] aux dépens de première instance et d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,