TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 17/14553
N° Portalis 352J-W-B7B-CLRX7

N° MINUTE :

Assignation du :
02 Novembre 2009

JUGEMENT
rendu le 15 Février 2024
DEMANDEURS

Monsieur [L] [Y]
[Adresse 12]
[Adresse 12]
[Localité 1] (UKRAINE)

Madame [E] [U] épouse [Y]
[Adresse 12]
[Adresse 12]
[Localité 1] (UKRAINE)

représentés par Maître François RONGET et Maître Baptiste BURESI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidants, vestiaire #P0206

DÉFENDEURS

S.C.P. DUBOST – [V] – ROUVIER, intervenante volontaire
[Adresse 21]
[Localité 5]

Maître [Z] [V]
[Adresse 21]
[Localité 5]

Tous deux par Maître Florence REMY du Cabinet INCHAUSPE & REMY, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #W0015 et Maître Anne CARREL, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Maître [O] [A] [C]
[Adresse 26]
[Localité 7]

représenté par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0499 et Maître Philippe KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

S.N.C. [Localité 25] [Adresse 27]
[Adresse 15]
[Localité 16]

représentée par Maître Nicolas BOYTCHEV de la SELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0301

S.C.P. DUVAL ORMEZZANO – RICHAUD venant aux droits de la SCP [K] – DUVAL ORMEZZANO – MANDAN – FOURNIER
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 14]

Maître [X] [K]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 14]

Tous deux représentés par Maître Thierry KUHN de la SCP KHUN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0090 et Maître Cyrielle DELBE de la Société d’Avocats MONTOYA-PASCAL MONTOYA-DORNE-GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE, avocat plaidant

SA ALLIANZ IARD
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 22]

SA MMA IARD
[Adresse 9]
[Localité 19]

SA GENERALI IARD
[Adresse 11]
[Localité 20]

SA AXA FRANCE IARD
[Adresse 13]
[Localité 23]

Toutes les quatre représentées par Maître Matthieu PATRIMONIO de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0133

La CAISSE MEDITERRANEENNE DE FINANCEMENT (CAMEFI)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]

Décision du 15 Février 2024
2ème chambre civile
N° RG 17/14553 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLRX7

représentée par Maître Fanny DESCLOZEAUX, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0298 et Maître Virginie ROSENFELD de la SCP ROSENFELD & associés, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

S.A.S. APOLLONIA
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Françoise DUMONT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D286

Maître [N] [F], en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS APOLLONIA
[Adresse 18]
[Localité 7]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle PROUST, 1ère Vice-Président Adjointe
Virginie SURET, Magistrate à titre temporaire
Mathilde BALAGUÉ, Juge

assistées de Sylvie CAVALIE, Greffière

DEBATS

A l’audience collégiale du 08 Décembre 2022, tenue publiquement Emmanuelle PROUST a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 mars 2023 ; ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Réputé contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [Y] et Mme [U] (M. et Mme [Y]), mariés sous le régime de séparation de biens pure et simple, ont acquis au cours des années 2005 et 2006 plusieurs biens immobiliers par l’intermédiaire de la société APOLLONIA, société dont l’activité était la commercialisation de biens immobiliers ayant vocation à être loués sous le régime fiscal de loueur en meublé professionnel (LMP), les acquéreurs contractant un prêt pour financer l’acquisition, prêt qui devait être pour l’essentiel remboursé par les loyers à percevoir via la conclusion d’un bail commercial et par le remboursement par l’Etat de la TVA payée sur le prix d’acquisition du bien, soit à l’époque 19,60 %.

Par actes sous seing privé du 12 janvier 2005, la société SNC [Localité 25] [Adresse 27] (la société [Localité 25]) et M. et Mme [Y] ont conclu des contrats préliminaires de vente en l’état futur d’achèvement portant sur les lots n° C1 et B9 d’un ensemble à construire à [Localité 25] (63), au prix chacun de 165.992 euros TTC, les lots devant être achevés au plus tard le 1er trimestre 2007 et les acquéreurs indiquant recourir à chaque fois à un prêt d’un montant égal au prix d’achat.

Par acte sous seing privé du même jour, M. et Mme [Y] ont consenti à la société GESTRIM RESIDENCES SERVICES un bail commercial portant sur le lot B 9 à effet au 1er juillet 2006, de la résidence [Adresse 27], résidence service avec prestations para-hôtelières, moyennant le versement d’un loyer annuel 6.300, 46 euros.
Le 25 janvier 2005, M. et Mme [Y] ont donné procuration par acte authentique reçu par Me [V], notaire à [Localité 5], associé de la SCP DUBOST -[V] -ROUVIER, à tous clercs de notaire de l’étude ROYOL – [K] – DUVAL ORMEZZANO, notaire à [Localité 33] (35), pour acquérir en leur nom, à hauteur chacun de la moitié indivise, les lots précités de l’immeuble à construire au prix total de 331.984 euros et conclure un contrat de prêt permettant le financement de cette acquisition.

La vente du lot n° C1 constituant désormais le lot n° 17 de l’immeuble à construire, soumis au statut de copropriété, a été réalisée le 15 juin 2005 par acte authentique reçu par Me [K], au prix de 165.992 euros, la somme de 33.198 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux suivant un échéancier fixé à l’acte. L’acte précise que les acquéreurs sont représentés par Mme [W], clerc de notaire, selon procuration reçue par Me [V] le 25 janvier 2005.

La vente du lot n° B9 constituant désormais le lot 15 de l’immeuble à construire, soumis au statut de copropriété, a été réalisée le 22 juin 2005 par acte authentique reçu par Me [K], au prix de 165.992 euros, la somme de 33.198 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux suivant un échéancier fixé à l’acte. L’acte précise que les acquéreurs sont représentés par Mme [W], clerc de notaire, selon procuration reçue par Me [V] le 25 janvier 2005.

Par acte authentique reçu le 22 juin 2005 par Me [K], la société CAMEFI a consenti à M. et Mme [Y], représentés par Mme [W], clerc de notaire, un prêt de 165.992 euros, pour financer cette acquisition, selon offre de prêt adressée le 22 janvier 2005 et acceptée le 2 février 2005.

Par acte sous seing privé du 12 janvier 2005, la société VILLAGE VERT [Localité 28] et M. et Mme [Y] ont conclu un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement portant sur le lot n° C9 d’un ensemble à construire à [Localité 28] (77), au prix de 146.925 euros TTC, le lot devant être achevé au plus tard le 2ème trimestre 2006 et les acquéreurs indiquant recourir à un prêt d’un montant égal au prix d’achat.

Le 25 janvier 2005, M. et Mme [Y] ont donné procuration par acte authentique, reçu par Me [V], à tous clercs de notaire de l’étude de Me [C], notaire à [Localité 24] (13), pour acquérir en leur nom, à hauteur de la moitié indivise chacun, le bien immobilier précité et à conclure un prêt pour financer cette acquisition.
La vente du lot n° C9 constituant désormais le lot 1742 de l’immeuble à construire, soumis au statut de copropriété, a été réalisée le 21 février 2005 par acte authentique reçu par Me [C], notaire associé de la SCP RAYBAUDO – DUTREVIS – [C] – COURANT – LETROSNE, au prix de 146.925 euros, la somme de 44.078 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux suivant un échéancier fixé à l’acte.

L’acte précise que les acquéreurs sont représentés par Mme [P], secrétaire notariale, selon procuration reçue par Me [V] le 25 janvier 2005, et que l’acquisition est financée par un prêt consenti par la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (la société BPI) selon acte authentique du même jour, pour lequel M. et Mme [Y] étaient aussi représentés par Mme [P].

Par acte sous seing privé du 12 janvier 2005, la société LE LOGIS et M. et Mme [Y] ont conclu un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement portant sur le lot n° 57 d’un ensemble à construire à [Localité 31] (58), au prix de 85.137 euros TTC, le lot devant être achevé au plus tard le 1er trimestre 2007 et les acquéreurs indiquant recourir à un prêt d’un montant égal au prix d’achat.

Par acte sous seing privé du même jour, M. et Mme [Y] ont consenti à la société SOCIETE DE GESTION DE CHÂTEAUX RÉSIDENCES (la société SGCR) un bail commercial portant sur le lot n°57 objet du contrat préliminaire précité, le bail prenant effet au jour de l’ouverture et de l’exploitation de la résidence Le logis, résidence service avec prestations para-hôtelières, moyennant le versement d’un loyer annuel 3.114, 36 euros.

Le 25 janvier 2005, M. et Mme [Y] ont donné procuration par acte authentique, reçu par Me [V], à tous clercs de notaire de l’étude de Me [C], pour acquérir en leur nom, à hauteur de la moitié indivise chacun, le lot précité au prix total de 170.274 euros, et à conclure un prêt pour financer cette acquisition.

Décision du 15 Février 2024
2ème chambre civile
N° RG 17/14553 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLRX7

La vente du lot n° 57 constituant désormais le lot n° 120 de l’immeuble à construire, soumis au statut de copropriété, a été réalisée le 2 mars 2006 par acte authentique reçu par Me [C], au prix de 170.274 euros, la somme de 51.082 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux suivant un échéancier fixé à l’acte.

L’acte précise que les acquéreurs sont représentés par Mme [P], secrétaire notariale selon procuration reçue par Me [V], le 25 janvier 2005, et que l’acquisition est financée par un prêt consenti par la société LE CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (la société CIFFRA) selon acte authentique du même jour.

Par acte sous seing privé du 14 mars 2005, la société ROND POINT DU M et M. et Mme [Y] ont conclu un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement portant sur le lot n° 10 d’un ensemble à construire à [Localité 29] (34), au prix de 87.024 euros TTC, le lot devant être achevé au plus tard le 1er trimestre 2007 et les acquéreurs indiquant recourir à un prêt d’un montant égal au prix d’achat.

Par acte sous seing privé du même jour, M. et Mme [Y] ont consenti à la société SOCIETE D’EXPLOITATION LE ROND POINT DU M un bail commercial portant sur le lot objet du contrat préliminaire précité, le bail prenant effet au jour de l’ouverture et de l’exploitation de la résidence Le Grand M, résidence service avec prestations para-hôtelières, moyennant le versement d’un loyer annuel de 3.301,09 euros.

Le 1er avril 2005, M. et Mme [Y] ont donné procuration par acte authentique reçu par Me [C], à tous clercs de notaire de l’étude de ce dernier, pour acquérir en leur nom, à hauteur de la moitié indivise chacun, le lot n°10 précité ainsi que les lots n°11 et 327 du même ensemble à construire, et à conclure un prêt finançant ces acquisitions d’un montant total de 348.355 euros.

La vente du lot n° 10 constituant désormais le lot n° 57 de l’immeuble à construire, soumis au statut de copropriété, a été réalisée le 27 septembre 2005 par acte authentique reçu par Me [C], au prix de 87.024 euros, la somme de 30.458 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux suivant un échéancier fixé à l’acte.

L’ acte précise que les acquéreurs sont représentés par Mme [P], secrétaire notariale selon procuration reçue par Me [C] le 1er avril 2005, et que l’acquisition est financée par un prêt consenti par la société LE CREDIT AGRICOLE NORD DE FRANCE (la société CRCAM NORD) selon acte authentique du même jour.

La vente du lot n°11, désormais le lot n° 58 de l’immeuble à construire, soumis au statut de copropriété, a été réalisée le 27 septembre 2005 par acte authentique reçu par Me [C], au prix de 87.024 euros, la somme de 29.662 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux suivant un échéancier fixé à l’acte.

L’ acte précise que les acquéreurs sont représentés par Mme [P], secrétaire notariale selon procuration reçue par Me [C] le 1er avril 2005 que l’acquisition est financée par un prêt consenti par la société CIFFRA selon acte authentique du même jour.

La vente du lot n°327, constituant désormais le lot n° 115 de l’immeuble à construire, soumis au statut de copropriété, a été réalisée le 30 septembre 2005 par acte authentique reçu par Me [C], au prix de 176.583 euros, la somme de 61.804 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux suivant un échéancier fixé à l’acte.

L’ acte précise que les acquéreurs sont représentés par Mme [P], secrétaire notariale selon procuration reçue par Me [C] le 1er avril 2005 et que l’acquisition est financée par un prêt consenti par L’UNION DE CREDIT POUR LE BATIMENT (la société UCB) selon acte authentique du même jour.

M. [Y] s’est inscrit au registre du commerce et des sociétés de Roubaix en qualité de loueur meublé professionnel à compter du 8 janvier 2007.

Le 10 avril 2008, une plainte a été déposée auprès du procureur de la République de Marseille par le conseil d’une trentaine de personnes à l’encontre de la société APOLLONIA, pour escroquerie, faux et usage de faux et pratiques commerciales agressives.

Une instruction a été ouverte et les dirigeants de la société APOLLONIA, plusieurs de ses agents commerciaux ainsi que Me [C] et Me [V] ont été mis en examen. Plusieurs centaines de personnes ayant acquis des biens immobiliers via la société APOLLONIA se sont constituées parties civiles.

Par ordonnance du 25 mai 2022, le juge d’instruction du tribunal judiciaire de Marseille a ordonné le renvoi devant le tribunal correctionnel des dirigeants de la société APOLLONIA ainsi que de certains officiers ministériels.
Par arrêt du 15 mars 2023, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a partiellement confirmé cette ordonnance de renvoi.

Soutenant que les opérations immobilières étaient affectées de diverses irrégularités, M. et Mme [Y] ont fait assigner par actes des 2, 3, 5, 6, 9 et 10 novembre 2009, devant la présente juridiction, aux fins essentielles d’obtenir la nullité des contrats de réservation ainsi que des actes de vente, de prêt et baux commerciaux subséquents, les sociétés [Localité 25], VILLAGE VERT [Localité 28], LE LOGIS, ROND POINT DU M, BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE venant aux droits de la société UCB, CAMEFI, CIFFRA, CRCAM NORD, BPI, Me [V] et Me [C].
Cette instance a été enregistrée sous le n° de RG 09/18700.

Par acte du 27 avril 2010, M. et Mme [Y] ont fait assigner la société APOLLONIA ainsi que son liquidateur, Me [D], en intervention forcée.
Cette assignation, enrôlée sous le n° de RG 10/6499, a été jointe à la précédente le 1er juin 2010.

Par ordonnance du 15 novembre 2010, le juge de la mise en état, saisi par la société APOLLONIA, redevenue in bonis, d’une demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale, s’est déclaré incompétent pour statuer sur cette demande et a renvoyé les parties à conclure au fond sur ce sursis.

Par jugement du 12 juillet 2011, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 décembre 2013, le tribunal a rejeté la demande de sursis à statuer, relevant que la décision à intervenir sur l’action publique, laquelle était engagée pour des infractions de faux, n’avait pas d’incidence sur la présente instance, relative à des nullités d’actes pour violation des règles de droit civil.

Par acte des 5 et 9 décembre 2011, Me [V] a fait assigner en intervention forcée et garantie les sociétés MMA IARD, AXA FRANCE IARD, ALLIANZ IARD et GENERALI IARD, en leur qualité d’assureurs des notaires.
Cette instance, enrôlée sous le n° de RG 11/17712, a été jointe à la précédente le 6 février 2012.

La société APOLLONIA a été placée en liquidation judiciaire le 13 octobre 2011 par le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence, Me [F] étant désigné en qualité de liquidateur.
Par acte du 8 décembre 2011, M. et Mme [Y] ont fait assigner Me [F] es qualités en intervention forcée.
Cette instance, enrôlée sous le n° de RG 12/1296, a été jointe à la précédente le 6 février 2012.

Par ordonnance du 29 avril 2013, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 décembre 2013, le juge de la mise en état a notamment :
– déclaré parfait le désistement de M. et Mme [Y] à l’encontre des sociétés VILLAGE VERT [Localité 28], LE LOGIS, ROND POINT DU M, BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, CRCAM NORD, BPI et CIFFRA et constaté l’extinction de ces instances,
– mis hors de cause Me [D] es qualités.

Par acte du 13 juin 2013, la société CAMEFI a assigné en intervention forcée et garantie Me [K] et la SCP [K] – DUVAL ORMEZZANO – MANDRAN.
Cette instance, enrôlée sous le n° de RG 13/9542, a été jointe à la précédente le 16 septembre 2013.

Par conclusions signifiées le 14 septembre 2015, M. et Mme [Y] ont maintenu leurs demandes initiales en nullité et, à titre additionnel, ont sollicité la condamnation solidaire des notaires dans la cause ainsi que de la société APOLLONIA au paiement de dommages et intérêts en réparation de leur préjudices, de nature économique et moral.

Par ordonnance du 11 avril 2016, confirmé par arrêt du 24 février 2017 de la cour d’appel de Paris, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer, dans l’attente de l’issue de la procédure pénale, présentée par les sociétés MMA IARD, AXA FRANCE IARD et ALLIANZ IARD.

Par ordonnance du 17 mai 2016, le juge de la mise en état a ordonné « le retrait administratif du rôle » de l’affaire RG 09/18700, en l’état de l’appel interjeté contre l’ordonnance du 11 avril 2016.

L’affaire a été rétablie le 23 octobre 2017 à la demande de M. et Mme [Y], sous le n° de RG 17/14553.

Par ordonnance du 25 octobre 2018, le juge de la mise en état a ordonné à M. et Mme [Y] de communiquer à l’ensemble des défendeurs constitués les protocoles transactionnels conclus avec les établissements bancaires à l’encontre desquels ils s’étaient désistés de leurs demandes initiales, ou de justifier de l’existence d’une clause de confidentialité et du refus opposé par leur cocontractant à sa levée.

Par ordonnance du 28 juin 2019, le juge de la mise en état, saisi par Me [V] d’un incident suite à la non-communication des protocoles, a rejeté la demande de communication des protocoles, relevant l’existence de clauses de confidentialité et d’un refus de les lever par les établissements bancaires concernés, soit implicitement, soit expressément.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2021, M. et Mme [Y] demandent au tribunal de :
Vu les articles L. 261-10, L. 261-11, L. 261-15 et L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ;
Vu les articles L. 121-21, L. 121-23 à L. 121-27, L. 121-29, L. 121-31, L. 121-33, L. 311-1, L. 311-2, L. 312-7, L. 312-8, L. 312-10 et R. 121-3 à R. 121-6 du Code de la consommation ;
Vu les articles 1124, 1199, 1224 et suivants,1352 et suivants, 1240 du Code civil ;
Vu les articles 1369 et 1988 du Code civil ;

1/ JUGER que le défaut de notification des contrats de réservation signés par M. et Mme [Y] et la violation des règles de formalisme propre à l’acquisition en VEFA entraîne la nullité des contrats de réservation suivants :
Lot B9
Contrats de réservation du 12 janvier 2005 conclu avec la SNC [Localité 25] [Adresse 27]

2/ JUGER que les notaires et les clercs de notaires ont instrumenté la procuration notariée suivante en dehors de leur compétence territoriale respective :
Lot B9
Procuration notariée du 25 janvier reçue par l’étude de Me [V]
En conséquence :
JUGER que la procuration notariée précitée est dépourvue de forme authentique ;

3/ JUGER que les actes de vente notariés ont été conclus en l’absence de mandat des acheteurs;
En conséquence :
PRONONCER la nullité du contrat de vente notariée en l’état futur d’achèvement conclu le 22 juin 2005 avec la SNC [Localité 25] [Adresse 27]

4/ JUGER que le démarchage effectué par la société APOLLONIA auprès des époux [Y] pour la signature des contrats de réservation, des contrats de baux commerciaux et des demandes de prêts ainsi que certaines offres de prêts violent les dispositions du Code de la consommations susvisées ;
En conséquence :
PRONONCER la nullité de l’ensemble des actes de réservation, des contrats de baux commerciaux et des demandes de prêts et de tous les actes de prêt et de vente subséquents.
Lot B9 [Localité 25]
Contrat de prêt notarié conclu le 22 juin 2005 avec la banque CAMEFI
L’offre de prêt du 20 janvier 2005 conclu avec la banque CAMEFI pour un montant de 165.992 euros
Contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 22 juin 2005 avec la SNC [Localité 25] [Adresse 27]
Contrats de réservation du 12 janvier 2005 conclu avec la SNC [Localité 25] [Adresse 27]
Contrat de baux commerciaux du 12 janvier 2005

5/ JUGER qu’il existe de fausses indications relatives aux prétendues offres de prêt visées au sein des différentes procuration notariées et l’absence corrélative de mandats exprès pour conclure l’acte de prêt notarié conclu avec CAMEFI ;
En conséquence :
PRONONCER la nullité de l’ensemble de l’acte de prêt authentique concernant la résidence :
Lot B9 [Localité 25]
Contrat de prêt notarié conclu le 22 juin 2005 avec la banque CAMEFI

6/ JUGER, d’une part, qu’il existe une interdépendance entre les contrats de réservation annulés et/ou les contrats de vente en l’état futur d’achèvement annulés avec l’ensemble des prêts (authentique ou seing privé) qui leur sont liés et, d’autre part, les contrats de prêts annulés avec lesdits contrats de vente et de réservation qui leur sont liés.
En conséquence :
PRONONCER la nullité des contrats de vente en l’état futur d’achèvement et des contrats de prêts suivants :
Lot B9 [Localité 25]
Contrat de prêt notarié conclu le 22 juin 2005 avec la banque CAMEFI
Contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 22 juin 2005 avec la SNC [Localité 25] [Adresse 27]
L’offre de prêt du 20 janvier 2005 conclu avec la banque CAMEFI pour un montant de 165.992 euros

9/ JUGER que M. et Mme [Y] ont subi un préjudice économique résultant :
– à titre principal, de la dépréciation des actifs immobiliers, à hauteur de 346.313 euros ;
– à titre subsidiaire, de leur perte nette d’investissement après déduction du crédit de TVA et de l’abandon partiel de créances par certaines banques, à hauteur de 266.837,41 euros.

10/ JUGER que M. et Mme [Y] ont subi un préjudice moral en raison de la gestion des conséquences personnelles et financières désastreuses des investissements Apollonia depuis 2009;

En conséquence :
CONDAMNER solidairement, à titre principal, la société APOLLONIA, Maîtres [C] et [V], ainsi que la Caisse de Garantie des Notaires et les assurances MMA IARD, AXA France IARD, ALLIANZ IARD, GENERALI IARD, au paiement de la somme de 245.321 euros au profit des époux [Y] et, subsidiairement, à la somme de 266.837,41 euros.
CONDAMNER solidairement, à titre principal, la société APOLLONIA, Maîtres [C] et [V], ainsi que la Caisse de Garantie des Notaires et les assurances MMA IARD, AXA FRANCE IARD, ALLIANZ IARD, GENERALI IARD au paiement de la somme de 50.000 euros au profit des époux [Y], à titre de réparation de leur préjudice moral.
* *
*
JUGER que l’exécution de l’obligation de restitution du capital emprunté diminué des intérêts payés par M. et Mme [Y] aux banques est directement liée à l’exécution par le vendeur de son obligation de restitution intégrale aux époux [Y] du prix d’acquisition et de ses accessoires.
ORDONNER les restitutions, conséquences des contrats annulés ;
RESERVER la restitution du capital des sommes empruntées par M. et Mme [Y] à la restitution par les sociétés venderesses du prix d’acquisition des biens vendus ;
ORDONNER l’exécution provisoire sur l’intégralité des termes du jugement à venir.
CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer la somme de 30.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer les frais et dépens de l’instance.
Il est expressément renvoyé aux conclusions pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2021, la SCP DUBOST-[V]-ROUVIER et Me [V] demandent au tribunal de :

* A titre liminaire ;
DECLARER prescrites les actions indemnitaires formées à l’encontre de la SCP DUBOST [V] ROUVIER ;
DECLARER irrecevable, pour défaut de justification de la publication à la conservation des hypothèques, l’assignation délivrée par M. et Mme [Y] ;

*A titre principal ;
DIRE et JUGER que les textes du Code de la consommation ne s’appliquent pas aux actes notariés ;
DIRE ET JUGER que tout argument en rapport avec la procédure pénale devra être écarté des débats sauf à prononcer un sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale en cours ;
DIRE ET JUGER que l’irrégularité des actes sous seing privé de prêt et de vente conclus antérieurement à l’intervention du notaire ne saurait entraîner la nullité des actes notariés ;
DIRE et JUGER que les procurations notariées sont régulières ;
CONSTATER que les requérants ont ratifié les actes contestés qui les engage ;
DIRE et JUGER que les époux [Y] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une faute commise par le notaire en relation directe avec un préjudice actuel non justifié ;
CONSTATER que M. et Mme [Y] n’ont pas produit les protocoles d’accord transactionnels conclus avec les établissements bancaires, dont la communication a été ordonnée à travers une ordonnance du Juge de la mise en état du 25 octobre 2018 ;
ORDONNER la production par les époux [M] (sic) des accords transactionnels conclus avec les établissements bancaires et la justification de la propriété des biens dont ils sollicitent encore la nullité des actes ;
ORDONNER aux consorts [Y] la production de leur inscription au RCS et de leur comptabilité depuis 2005 ;
DIRE ET JUGER que la perte économique dont l’indemnisation est sollicitée par les consorts [Y] n’est aucunement justifiée en l’absence de production des dits protocoles transactionnels qui concernent les biens objet du litige ;
DIRE ET JUGER que les consorts [M] (sic) ne peuvent pas réclamer l’indemnisation d’une survalorisation de l’ENSEMBLE des biens qu’ils ont acquis, alors même que ces biens ont été revendus et qu’ils sont donc réputés n’en avoir jamais été les propriétaires ;
DIRE ET JUGER juridiquement incompatible les demandes de nullité formées avec les restitutions sollicitées ;
DIRE ET JUGER que les compagnies d’assurances MMA IARD, la société AXA France IARD, la société ALLIANZ IARD et la société GENERALIE IARD devront relever et garantir SCP DUBOST [V] ROUVIER de toutes éventuelles condamnations.
Par conséquent,
DEBOUTER les époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
DIRE et JUGER que les compagnies d’assurances MMA IARD, la société AXA France IARD, la société ALLIANZ IARD et la société GENERALIE IARD devront relever et garantir la SCP DUBOST [V] ROUVIER de toutes éventuelles condamnations à son encontre ;

* A titre reconventionnel,
CONDAMNER M. et Mme [Y] au paiement d’une somme de 5.000 euros de dommages et intérêts en raison de l’atteinte portée à l’honneur et à la réputation de la SCP DUBOST – [V] – ROUVIER ;

*En tout état de cause,
CONDAMNER M. et Mme [Y] au règlement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de la SCP DUBOST [V] ROUVIER, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Il est expressément renvoyé aux conclusions pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2021, Me [K] et la SCP DUVAL ORMEZZANO – RICHAUD, demandent au tribunal de:
Vu l’article 1382 du Code Civil,
* A titre principal :
Constater que M. et Mme [Y] ne rapportent pas la preuve d’avoir procédé à la publication de l’assignation introductive d’instance du 6 novembre 2009, alors même qu’ils sollicitent la nullité de l’acte de vente du 22 juin 2005.
En conséquence, juger irrecevables M. et Mme [Y] en leur demande tendant à solliciter la nullité de l’acte de vente du 22 juin 2005.
A titre subsidiaire :
Constater que M. et Mme [Y] ne forment aucune prétention financière à l’encontre de Maître [K] et la SCP notariale mis en cause, à l’exception des frais de procédure sur le fondement de l’article 700 du CPC.
En conséquence :
Juger que le Tribunal n’est ainsi pas saisi d’une action en responsabilité civile par les époux [Y] à l’encontre des concluants.
A titre encore plus subsidiaire :
Constater qu’il n’existe aucun lien juridique, ni financier entre Maître [K] et la société APOLLONIA.
Constater que l’intervention de Maître [K], s’agissant des actes de ventes et de prêts régularisés au profit des époux [Y], n’est pas le fait de la société APOLLONIA.
Constater que l’étude de Maître [K] a été saisie directement par la société NEXITY GEORGE V, dont dépendait la S.N.C. [Localité 25] [Adresse 27], en qualité de promoteur-vendeur de l’ensemble immobilier situé à [Localité 25].
Constater que Maître [K] n’est pas intervenu s’agissant de la négociation des conditions financières tant de l’acte de vente que de l’acte de prêt.
Constater que M. et Mme [Y] sont mal fondés à se prévaloir des dispositions du Code de la consommation à l’appui de leurs prétentions tendant à solliciter la nullité de l’acte de vente, alors même qu’il est établi que ceux-ci ont procédé à ces acquisitions immobilières dans le cadre de leur activité commerciale de loueurs en meublé professionnels.
Constater que le contrat de réservation et l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une autonomie et indépendance juridique.
Constater que l’éventuelle nullité du contrat de réservation ne peut rejaillir sur l’acte de vente du 22 juin 2005.
Constater que la procuration régularisée par Maître [V] sur le fondement de laquelle les époux [Y] étaient représentés aux actes de vente et de prêt du 22 juin 2005 est parfaitement régulière et valable.
Constater que Maître [K] a assuré l’efficacité et la validité des actes de ventes et de prêts qu’il a régularisés.
Constater que les éléments en possession de Maître [K] ne permettaient en aucun cas de suspecter une quelconque irrégularité s’agissant des conditions d’acceptation de l’offre de prêt.
Constater que Maître [K] n’était tenu à aucun devoir de conseil et d’information ni de mise en garde à l’égard des acquéreurs s’agissant de l’opportunité économique de l’opération de vente régularisée.
Constater que les époux [Y] ne peuvent solliciter un préjudice économique lié à la revente préjudiciable du bien alors même qu’ils agissent en nullité.
Constater que les époux [Y] sont défaillants dans l’administration de la preuve d’une quelconque surévaluation des prix de ventes.
Constater que les préjudices financiers allégués par les époux [Y] ne sont justifiés par aucune pièce probante que ce soit dans leur principe ou dans leur quantum.
Constater que seules la société [Localité 25] [Adresse 27] et la société CAMEFI seront tenues de supporter les conséquences financières de l’éventuelle nullité pouvant être prononcée s’agissant des actes de vente et de prêt du 22 juin 2005.
Constater que la société CAMEFI ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par Maître [K] lors de la régularisation des actes de vente et de prêt du 22 juin 2005.
Constater que les prétentions financières formées par la société CAMEFI ne constituent pas un préjudice indemnisable à l’encontre du notaire dès lors que celui-ci n’est pas intervenu s’agissant des conditions de régularisation de l’acceptation de l’offre de prêt.
Constater que les prétentions financières formées par la société [Localité 25] [Adresse 27] se révèlent tant irrecevables que mal fondées à l’encontre du notaire.
Constater qu’il ne saurait appartenir au notaire de garantir la société venderesse s’agissant de la restitution du prix de vente, dès lors que celle-ci verra les biens immobiliers litigieux réintégrer son patrimoine.
Constater que les préjudices personnels invoqués par la société [Localité 25] [Adresse 27] ne sont justifiés ni dans leur principe, ni dans leur quantum dès lors qu’ils correspondent à des avantages financiers consentis à l’acquéreur à titre commercial pour l’inciter à s’engager à investir au sein de cet ensemble immobilier.
Constater que le notaire ne saurait être tenu de subir les conséquences financières de l’éventuelle dépréciation ou moins-value affectant le bien devant être restituée à la société [Localité 25] [Adresse 27].
En conséquence,
Juger que l’acte de vente et l’acte de prêt régularisés le 22 juin 2005 par Maître [K] sont réguliers et valables, devant continuer à produire leurs pleins et entiers effets.
Juger que la responsabilité tant de Maître [K] que de la S.C.P. notariale ne saurait être retenue.
Débouter M. et Mme [Y] de leurs prétentions financières.
Débouter la société CAMEFI de ses prétentions financières.
Débouter la société [Localité 25] [Adresse 27] de ses prétentions financières.
Condamner M. et Mme [Y] à verser tant à Maître [K] qu’à la SCP notariale une somme de 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du C.P.C.
Condamner M. et Mme [Y] aux entiers dépens de l’instance donc distraction au profit de la S.C.P. KUHN, Avocats associés, sur son affirmation de droit et recouvrés comme prescrits aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
Il est expressément renvoyé aux conclusions pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2021, Me [C] demande au tribunal
de :
Prononcer la mise hors de cause de Maître [C].
Dire et juger prescrites les actions indemnitaires dirigées contre les concluants.
Dire et juger irrecevables les demandes de nullité notamment d’actes de vente pour défaut de publication dans chaque conservation des hypothèques concernés de la demande de nullité et ce, par application des dispositions de l’article 28-4 de décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière.
Dire et juger que toute allégation de fait en relation avec ceux soumis à l’appréciation du Juge pénal devra être écartée.

Ordonner aux investisseurs de produire leur plainte avec constitution de partie civile.
Si les demandeurs maintiennent dans leurs écritures des faits soumis à l’appréciation de la juridiction pénale, contenus ou non dans leur plainte avec partie civile, ordonner le sursis à statuer de toute demande fondée sur ces allégations dans l’attente du sort qui sera définitivement réservé aux infractions pénales dont ils pourraient concrétiser l’un des éléments constitutifs.
Dire et juger que les lois spéciales sur la VEFA dérogent aux lois générales du code de la consommation et du code de la construction et de l’habitation (pour la partie qui ne traite pas de la VEFA).
Dire et juger que les dispositions alléguées ne s’appliquent pas aux professionnels inscrits au registre du commerce et des sociétés.
Dire et juger que le sort des avants contrats est indépendant de ceux des actes authentiques qui s’y substituent (clause sur le sort des actes antérieurs).
Dire et juger qu’il n’est pas rapporté la preuve juridique d’une incompétence territoriale du notaire instrumentaire.
Dire et juger que par application de l’article 1998 du code civil, le mandant est tenu d’exécuter les engagements souscrits par son mandataire.
Dire et juger qu’en exécutant le prêt, pour lequel l’investisseur était représenté par un mandataire dont il critique la qualité, il a ratifié l’acte au sens et par application de l’article 1998 al. 2 qui l’engage donc et qu’il l’a confirmé au sens de l’article 1338 al. 3 du Code Civil
dont il ne peut plus alléguer la nullité
Dire et juger que faute pour les mandants de justifier ou de démontrer qu’ils avaient entendu faire de la qualification professionnelle de leur mandataire une condition de validité du mandat, ils sont irrecevables en leurs critiques.
Dire et juger que le contenu de la procuration a été parfaitement respecté en permettant ainsi le respect et l’exécution par les parties des actes authentifiés et que les mandants ne remettent pas en cause l’exécution parfaite du mandat par le mandataire substitué.
Dire et juger qu’il résulte des conditions combinées des articles 8 et 10 du décret 71-942 que les procurations, objet de la présente instance sont parfaitement régulières.
Ordonner la production par les investisseurs de leur comptabilité immobilière et personnelle depuis 2005.
Dire et juger irrecevables les demandes de restitution formulées en l’absence de preuve de la réalité de leur préjudice dans un système de défiscalisation et en l’absence d’un lien de causalité direct entre des fautes des notaires et le préjudice allégué.
Dire et juger que les investisseurs ne rapportent pas la preuve d’un grief en relation avec le formalisme qu’ils critiquent.
Dire et juger que la nullité pour vice de forme est exclusive de la théorie du groupe des contrats.
Débouter tout concluant de toutes ses demandes, fins et conclusions qui pourraient être dirigées contre les concluants.
Condamner M. et Mme [Y] au paiement d’une somme de 5.000 € par application de l’article 700 du CPC.
Condamner les investisseurs, demandeurs, aux entiers dépens de la présente instance distraits au profit de la SCP RONZEAU, avocat sur son affirmation de droit.
Il est expressément renvoyé aux conclusions pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juillet 2021, les sociétés MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD demandent au tribunal de :
– DIRE ET JUGER mal fondés les griefs formulés par les époux [Y] visant à obtenir la nullité des actes notariés,
– DEBOUTER M. et Mme [Y] de leur demande de nullité des actes de prêt et des actes de vente,
– DIRE ET JUGER que les notaires n’ont commis aucune faute,
– DIRE ET JUGER que le préjudice invoqué par les époux [Y] n’est pas certain, né et actuel, et qu’il est de toutes façons sans lien de causalité avec les manquements allégués,
– REJETER toute demande indemnitaire présentée par les époux [Y] ou toute autre partie, à l’encontre des notaires défendeurs et DIRE sans objet les demandes formées à l’encontre des MUTUELLES DU MANS, de la Compagnie ALLIANZ, de la Compagnie AXA FRANCE, et de la Compagnie GENERALI

*SUR LA GARANTIE D’ASSURANCE
Vu l’article 378 du Code de Procédure Civile,
– DIRE ET JUGER qu’en l’état de la procédure pénale pendante devant le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE, il n’est pas possible de trancher le débat sur la garantie d’assurance,
– ORDONNER le sursis à statuer au titre des demandes de garantie formées à l’encontre des MUTUELLES DU MANS, de la Compagnie ALLIANZ, de la Compagnie AXA FRANCE, et de la Compagnie GENERALI, quel qu’en soit leur auteur, et ce jusqu’au prononcé d’une décision pénale définitive dans le cadre de la procédure d’instruction ouverte près le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE, appels en garantie qui seront en tant que de besoin disjoints des autres demandes portées devant le Tribunal de céans.
– En toute hypothèse, REJETER toute demande en garantie formée à l’encontre des MUTUELLES DU MANS, de la Compagnie ALLIANZ, de la Compagnie AXA FRANCE, et de la Compagnie GENERALI, quel qu’en soit leur auteur,

*RECONVENTIONNELLEMENT
– CONDAMNER tous succombants à régler aux MUTUELLES DU MANS, à la Compagnie AXA France, à la Compagnie ALLIANZ, et à la Compagnie GENERALI une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.
Il est expressément renvoyé aux conclusions pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2021, la société CAMEFI demande au tribunal de :
Vu notamment les articles 1134 et 1319 et suivants du code civil,
Vu les articles L 312-1 et suivants anciens et L 313-1 et suivants nouveaux du code de la consommation ;
*Sur les demandes de Monsieur et Madame [Y]
DEBOUTER Monsieur et Madame [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, en tant qu’elles sont dirigées contre la concluante.
Les juger prescrites, irrecevables et subsidiairement mal fondées.

* En tout état de cause :

– DIRE ET JUGER que les présentes écritures visent à faire reconnaître et préserver les droits de la banque concluante et sont interruptives de prescription sans novation ;
– CONSTATER ET FIXER la créance de la banque contre Monsieur et Madame [Y] et contre tout succombant à la somme de 152.552,57 euros au 24 juin 2021, outre les intérêts courant au taux contractuel majoré de 8.5% l’an et les cotisations d’assurance vie de 0.363%l’an à compter du 22 juin 2005, et outre 7% au titre de l’indemnité conventionnelle, soit 212.601,72 € à ce jour, sans novation à l’acte notarié, qui demeure valide à ce jour ;
– CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] au paiement de cette somme, sans novation à l’acte authentique, sous déduction des échéances effectivement réglées, sous réserve de les considérer comme acquises au banquier ;
– DONNER ACTE à la Caisse concluante que la présente demande ne vaut pas, à quelque titre que ce soit renonciation au caractère exécutoire de l’acte authentique, ni renonciation à se prévaloir dudit acte.
En cas d’annulation ou d’invalidation :
– CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] à rembourser à la CAMEFI, l’intégralité des sommes prêtées et dues, outre les intérêts courant au taux contractuel majoré de 8.5% l’an et les cotisations d’assurance vie de 0.363% l’an à compter du 22 juin 2005, et outre 7% au titre de l’indemnité conventionnelle, jusqu’au complet paiement, sans novation à l’acte authentique, qui a été souscrit dans les termes et conditions qui demeureraient le cas échéant valables et opposables, sous déduction des échéances effectivement réglées, sous réserve de les considérer comme acquises au banquier ;
– Les CONDAMNER, à tout le moins, au regard du décompte de créance du 24 juin 2021, au paiement de la somme de 212.601,72 euros, outre les intérêts courant au taux contractuel majoré de 8.5% l’an et les cotisations d’assurance vie de 0.363% l’an à compter du 24 juin 2021, jusqu’au complet paiement ;
– ORDONNER la capitalisation des intérêts ;
– CONSTATER que l’annulation du contrat de prêt surviendra, le cas échéant, du fait du dol ou d’une faute de tout succombant, en ce inclus les demandeurs ;
– CONDAMNER, en conséquence tout ou partie des succombants responsables de cette annulation ou de cette invalidation à relever et à garantir Monsieur et Madame [Y] de la restitution du capital prêté, outre intérêts au taux légal, à compter de la date de la dernière mise à disposition des fonds, jusqu’au parfait paiement ;
– ORDONNER la capitalisation des intérêts ;
– CONDAMNER encore, dans cette hypothèse, tout succombant, solidairement et subsidiairement in solidum, à réparer le préjudice subi de ce fait par la banque, équivalent au montant des intérêts contractuels perdus, soit 99.236,70 euros, outre intérêts au taux légal;
– ORDONNER la capitalisation des intérêts ;
– DIRE ET JUGER que l’hypothèque conventionnelle inscrite sur le bien sera maintenue et reportée sur le prix de vente jusqu’à parfaite restitution des fonds avec intérêts au taux légal courant depuis leur versement jusqu’à parfait paiement ;
ORDONNER l’exécution provisoire ;
RESERVER les droits de la Caisse à conclure plus avant ;
CONDAMNER tout succombant in solidum à verser à CAMEFI un montant de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER tout succombant aux entiers frais et dépens de la procédure distraits au profit de Maître Virginie ROSENFELD de la SCP ROSENFELD, sur ses offres de droit.
Il est expressément renvoyé aux conclusions pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 décembre 2020, la société [Localité 25] demande au tribunal de :
Vu le décret du 4 janvier 1955 ,
Vu les articles L.121-1 et suivants du code de la consommation, dans leur version applicable aux faits de l’espèce,

* Sur la fin de non-recevoir
– CONSTATER que les formalités de publicité imposées par les articles 28 et 30 du décret n°55-
22 du 4 janvier 1955 n’ont pas été respectées ;
– DECLARER IRRECEVABLE la demande de nullité des ventes intervenues entre la SNC [Localité 25] [Adresse 27] et Monsieur et Madame [Y] pour défaut de publicité
de l’acte introductif d’instance au Bureau des Hypothèques du lieu de situation de l’immeuble;

*A titre principal,
– JUGER que les dispositions relatives aux ventes en l’état futur d’achèvement ont été respectées;
– JUGER que les dispositions relatives au démarchage à domicile ne sont pas applicables en l’espèce ;
– JUGER que l’éventuelle nullité des contrats de réservation n’entraîne pas celle des contrats de vente subséquents ;
En conséquence,
– DEBOUTER Monsieur et Madame [Y] de leur demande de nullité des ventes conclues avec la SNC [Localité 25] [Adresse 27] les 15 juin et 22 juin 2005 ;

* A titre subsidiaire,
– JUGER que les contrats préliminaires respectent les dispositions relatives au démarchage à domicile ;
– JUGER en tout état de cause que l’éventuel non-respect des dispositions relatives au démarchage à domicile concernant les contrats de réservation n’entraîne pas la nullité des contrats de vente subséquents ;
En conséquence,
– DEBOUTER Monsieur et Madame [Y] de leur demande de nullité des ventes conclues avec la SNC [Localité 25] [Adresse 27] les 15 juin et 22 juin 2005 ;

*A titre très subsidiaire et reconventionnel, en cas d’annulation des contrats de vente
– JUGER que Monsieur et Madame [Y] sont tenus de restituer à la SNC [Localité 25] LES RESIDENTIELLE, les biens et droits immobiliers dont la désignation suit :
Dépendant de l’ensemble immobilier [Adresse 27] sis [Adresse 32] – [Localité 30]
[Localité 30] et cadastré section BD n°[Cadastre 17] à [Cadastre 8], ledit immeuble ayant fait l’objet d’un état descriptif de division règlement de copropriété dressé par Maître [X] [K] le 26 mai 2005 :

– le lot n°17 constituant un appartement numéroté C01 d’une superficie d’environ 62 m² et les 108/10.000èmes des parties communes générales,
– le lot n°170 constituant un parking numéroté 78 et les 3/10.000èmes des parties communes générales,
– le lot n°136 constituant un parking numéroté 44 et les 3/10.000èmes des parties communes générales,
– le lot n°15 constituant un appartement numéroté B09 d’une superficie d’environ 62 m² et les 108/10.000èmes des parties communes générales,
– le lot n°231 constituant un parking numéroté 139 et les 3/10.000èmes des parties communes générales,
– le lot n°138 constituant un parking numéroté 46 et les 3/10.000èmes des parties communes générales.
– JUGER que Monsieur et Madame [Y] sont tenus de restituer à la SNC [Localité 25] [Adresse 27]
[Adresse 27] le montant des loyers perçus entre la date de mise en location des appartements, ou à tout le moins la date de l’assignation introductive d’instance le 09 novembre 2009 et la date d’exécution du jugement à intervenir, à charge pour eux d’en faire connaître le montant et d’en justifier ;

* A titre infiniment subsidiaire,
– CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [Y], Maître [K], la SCP ROYOL [K] DUVAL ORMEZZANO et la CAMEFI à payer à la SNC [Localité 25] [Adresse 27] la somme de 7.145,81 € correspondant aux frais intercalaires remboursés aux demandeurs lors de l’acquisition ;
– CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [Y], Maître [K], la SCP ROYOL [K] DUVAL ORMEZZANO et la CAMEFI à payer à la SNC [Localité 25] [Adresse 27] le montant des loyers perçus par les époux [Y] à compter de l’achèvement de l’immeuble jusqu’à la date d’annulation des contrats de vente ;
– CONDAMNER in solidum Maître [K], la SCP ROYOL [K] DUVAL ORMEZZANO et la CAMEFI à relever et garantir la SNC [Localité 25] [Adresse 27] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;
– CONDAMNER in solidum Maître [K], la SCP ROYOL [K] DUVAL ORMEZZANO et la CAMEFI à payer à la SNC [Localité 25] [Adresse 27] la somme de 33.190,40 € au titre de la moins-value des biens immobiliers resti-
tués ;
– CONDAMNER in solidum Maître [K], la SCP ROYOL [K] DUVAL ORMEZZANO, le CREDIT AGRICOLE NORD DE France et la CAMEFI à payer à la SNC [Localité 25] [Adresse 27] la somme de 40.037,28 € en remboursement des commissions perçues au titre des deux ventes ;
– CONDAMNER in solidum Maître [K], la SCP ROYOL [K] DUVAL ORMEZZANO et la CAMEFI à payer à la SNC [Localité 25] [Adresse 27] le montant des frais d’acte de vente pris en charge par cette dernière, s’élevant à la somme de 11.992,68 €;
– CONDAMNER in solidum Maître [K], la SCP ROYOL [K] DUVAL ORMEZZANO, le CREDIT AGRICOLE NORD DE FRANCE, la CAMEFI à rembourser à la SNC [Localité 25] [Adresse 27] les sommes réglées par cette dernière au titre du remboursement des droits relatifs à l’impôt sur les profits de construction ;
– ORDONNER, en cas d’annulation de la vente, la mainlevée de l’inscription hypothécaire prise au profit du CREDIT AGRICOLE NORD DE FRANCE ;
– FIXER la créance de la SNC [Localité 25] [Adresse 27] à inscrire au passif de la liquidation de la société APOLLONIA au montant des condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de la SNC [Localité 25] [Adresse 27], à laquelle il convient d’ajouter le montant des préjudices subis par la SNC [Localité 25] [Adresse 27] si les ventes en état futur d’achèvement venaient à être annulées ;
– DEBOUTER les compagnies MMA, AXA FRANCE et ALLIANZ de leur appel en garantie formé à l’encontre de la SNC [Localité 25] [Adresse 27] ;

*En tout état de cause,
– CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Nicolas BOYTCHEV, Avocat aux offres de droit.
Il est expressément renvoyé aux conclusions pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.

La société APOLLONIA a constitué avocat avant sa mise en liquidation judiciaire mais n’a pas conclu.

Son liquidateur, Me [F] n’a pas constitué avocat.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 27 septembre 2021.

Par ordonnance du 18 février 2022, il a rejeté la demande en révocation d’ordonnance de clôture formée par M. et Mme [Y], qui indiquaient souhaiter verser aux débats de nouvelles pièces issues de la procédure pénale et obtenir un sursis à statuer dans l’attente de l’issue de cette procédure, relevant l’absence de cause grave survenue depuis la clôture de l’instruction, soulignant notamment que les demandeurs avaient toujours soutenu, pour s’opposer aux demandes de sursis à statuer présentées en défense, que l’instance pénale était sans incidence sur l’instance civile qu’ils avaient introduite.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 décembre 2022, au cours de laquelle a été discutée la force probante des documents produits par les demandeurs pour justifier de la publication, à la publicité foncière, de leur demande en nullité de vente objet de la présente instance.

Le tribunal a sollicité une note en délibéré des demandeurs pour qu’ils justifient d’une mise en cause, dans la présente instance, de la CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DE LA RESPONSABILITÉ DES NOTAIRES DE LA COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE, dont ils demandent la condamnation, aux motifs que si dans un autre dossier plaidé le même jour et dont l’objet est similaire, cette caisse a été assignée par un des défendeurs, cela ne semble pas être le cas dans la présente instance, ainsi qu’une note en délibéré de la société CAMEFI pour que celle-ci explicite sa demande de condamnation des demandeurs à payer la somme de 212.601,72 euros, sous déduction des échéances effectivement réglées « sous réserve de les déclarer acquises au banquier ».

Par note en délibéré reçue le 12 décembre 2022, le conseil des demandeurs a indiqué maintenir ses demandes et s’en rapporter à justice sur la condamnation de la CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DE LA RESPONSABILITE DES NOTAIRES DE LA COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE, en l’état des débats existants entre cette dernière et les compagnies d’assurance quant à la prise en charge des condamnations qui pourraient être prononcées contre les notaires présents dans la cause.

Par note en délibéré reçue le 15 décembre 2022, le conseil de la société CAMEFI a indiqué que la formule « sous réserve de les déclarer acquises au banquier » signifie qu’elle sollicite, si le prêt était annulé, que les échéances réglées soient déduites de la condamnation à restitution dont elle serait redevable.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient à titre liminaire d’indiquer que, si dans la présente instance, seul Me [V] a été assigné, et non la SCP DUBOST – [V] – ROUVIER, le tribunal considère d’une part que la signification de conclusions par la SCP DUBOST – [V] – ROUVIER, dont Me [V] est associé et dont les intérêts convergent avec les siens, vaut intervention volontaire à titre principal par celle-ci, qui sera déclarée recevable en application de l’article 328 du code de procédure civile, et, d’autre part, que les conclusions récapitulatives n°9 signifiées le 17 mars 2021 par la SCP DUBOST – [V] – ROUVIER le sont aussi au nom de Me [V], qui est la seule partie dont les demandeurs, qui répondent dans leurs dernières conclusions aux moyens de défense soulevés par la SCP DUBOST – [V] – ROUVIER, sollicitent la condamnation.

Il sera aussi liminairement ajouté que des demandes de constat ou de donné acte, qui ne confèrent aucun droit à la partie qui les requiert, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et que le tribunal n’a donc pas à statuer sur les diverses « demandes » de dire, constater et donner acte qui figurent dans les dispositifs des conclusions des parties sans constituer de véritables prétentions.

Sur les demandes dirigées contre la CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DE LA RESPONSABILITE DES NOTAIRES DE LA COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

Selon l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

En l’espèce, M. et Mme [Y], qui demandent dans le dispositif de leurs conclusions la condamnation solidaire de la CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DE LA RESPONSABILITE DES NOTAIRES DE LA COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE avec d’autres défendeurs au paiement de dommages et intérêts, ne justifient pas avoir assigné cette partie dans la présente instance, ne produisant pas, même après les débats, la copie d’une assignation qui lui aurait été délivrée à leur initiative ou à l’initiative d’une autre partie.

Leurs demandes de ce chef seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la société APOLLONIA

Selon l’article L. 622-7, I du code de commerce, le jugement ouvrant une liquidation judiciaire emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes.

En l’espèce, M. et Mme [Y] sollicitent de la présente juridiction la condamnation de la société APOLLONIA à leur payer diverses sommes à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par suite de ses agissements.
Il est acquis aux débats que la société APOLLONIA est en liquidation judiciaire depuis le 13 octobre 2011, et que les fautes qui lui sont reprochées ont été commises antérieurement à l’ouverture de la procédure collective, ce dont il résulte que la créance indemnitaire revendiquée par M. et Mme [Y] est née antérieurement au jugement d’ouverture.

Leur demande en paiement ne peut donc être qu’être rejetée, quel que soit le bien fondé de leur action indemnitaire.

Sur la demande de mise hors de cause de Me [C]

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention et l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action, l’existence du droit invoqué par le demandeur n’étant pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.

En l’espèce, Me [C] sollicite sa mise hors de cause aux motifs qu’il n’a pas instrumenté la seule vente dont M. et Mme [Y] poursuivent désormais la nullité.

M. et Mme [Y] demandent, outre la nullité de la vente du 22 juin 2005 et ses actes préliminaires et subséquents, la condamnation solidaire de divers intervenants, en ce inclus Me [C] qui a instrumenté d’autres ventes, dont la nullité n’est plus demandée, pour manquement à son devoir de conseil lors de ces actes. La responsabilité de ce dernier est donc recherchée non seulement en tant que notaire instrumentaire mais aussi en tant que notaire ayant reçu des actes à l’occasion desquelles il a commis des fautes, et la réunion des conditions permettant de retenir cette responsabilité doit être appréciée au fond.

La demande de mise hors de cause de Me [C] sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir de la demande en nullité de la vente du 22 juin 2005 tirée de l’absence de publication

Aux termes de l’article 30 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, les demandes tendant à faire prononcer l’annulation de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.
Décision du 15 Février 2024
2ème chambre civile
N° RG 17/14553 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLRX7

En l’espèce, M. et Mme [Y] ne sollicitent, aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 28 mai 2021, que la nullité de la vente conclue le 22 juin 2005 entre eux et la société [Localité 25], portant sur le lot n° B9 constituant désormais le lot n°15 d’un immeuble à construire situé à [Localité 25] (63).

Cette demande, qui tend à la nullité d’un acte de vente immobilière, doit être publiée aux services de la publicité foncière à peine d’irrecevabilité, cette fin de non-recevoir étant susceptible de régularisation si elle intervient avant la clôture des débats devant le tribunal saisi au fond.

M. et Mme [Y] ont produit à l’audience des débats un relevé de formalité, émis le 31 janvier 2022 par le responsable du service de la publicité foncière de Clermont Ferrand (63), selon lequel ils ont publié, le 27 mai 2021, leur assignation en nullité de la vente précitée.

La demande en nullité de la vente du 22 juin 2005 sera déclarée recevable.

Sur les demandes de sursis à statuer et d’écarter tous arguments et allégations de faits en rapport avec la procédure pénale

Selon l’article 378 du code de procédure civile, une décision de sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice peut être ordonnée en tout état de cause, s’il est justifié de l’intérêt d’attendre un événement qui a une incidence directe sur la procédure en cours, en considération de l’ensemble des éléments de l’affaire.

En l’espèce, si le procès pénal à venir est susceptible d’avoir une incidence sur la présente instance, en ce que les agissements reprochés à la société APOLLONIA ainsi qu’aux différents notaires intervenus dans les achats immobiliers opérés par M. et Mme [Y] sont pour partie semblables à ceux invoqués dans la présente instance, il n’apparaît pas nécessaire de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de cette procédure dès lors que les textes applicables en matière civile, quant au droit de la vente immobilière et au devoir de conseil du notaire, qui sont distincts des textes réprimant les infractions pénales qui sont le fondement des mises en examen opérées par le juge d’instruction, permettent au tribunal saisi au fond de trancher l’entier litige dont il est saisi.

M. et Mme [Y] produisant in extenso les pièces de la procédure pénale dont ils se prévalent, et les défendeurs ne listant ni ne précisant les argumentations qui devraient être écartées, ils n’établissent aucune violation du principe de la contradiction ou de la loyauté des débats, étant au surplus rappelé qu’ils ont la possibilité de verser aux débats les éléments de la procédure pénale qu’ils estiment utiles, et leur demande de ce chef sera rejetée.

Les demandes de sursis à statuer seront rejetées comme les demandes de rejet tendant à voir écarter des débats des allégations ou arguments en lien avec la procédure pénale.

Sur la demande en nullité du contrat de réservation du 12 janvier 2005 conclu entre M. et Mme [Y] et la société [Localité 25] pour violation des règles de notification du contrat préliminaire et en nullité par voie de conséquence des contrats de vente et de prêt subséquents

Selon l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au 12 janvier 2005, pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la vente d’immeubles à construire, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte, lequel doit lui être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Il s’en déduit que si la notification est irrégulière, le délai de rétractation de l’acquéreur n’a jamais commencé à courir, ce qui peut lui permettre de refuser de signer l’acte authentique de vente au delà de l’expiration du délai de rétractation, en déclarant exercer son droit de rétractation, mais que l’absence de notification de l’acte n’entraîne pas par elle-même la nullité de l’acte.

Il résulte du premier alinéa de l’article L 261-15 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à l’espèce, qu’un contrat préliminaire de réservation en vue d’une vente en l’état futur d’achèvement est facultatif et que sa nullité est sans incidence sur la validité de l’acte authentique de vente. Dès lors, si après avoir signé un contrat de réservation sans que son droit de rétractation ne lui ait été régulièrement notifié, l’acquéreur signe l’acte authentique de vente, il a renoncé à son droit de rétractation et sa demande en annulation de la vente et de l’acte de prêt la finançant doit être rejetée (3e Civ., 21 mars 2019, pourvoi n° 18-11.707, publié).

En l’espèce, M. et Mme [Y] soutiennent qu’il n’est pas établi que le contrat de réservation conclu avec la société [Localité 25] leur ait été régulièrement notifié avec le rappel de leur droit de se rétracter, et en déduisent que ce contrat est donc nul, et que le contrat de vente conclu par suite de ce contrat de réservation est lui-même nul, faute d’avoir été précédé d’un contrat préliminaire régulier.

Il résulte des textes sus-visés que le défaut de notification, dans les conditions prévues par la loi, du contrat préliminaire de réservation ne constitue pas, ipso facto, une cause de nullité du contrat lui-même mais n’a d’effet que sur le délai de rétractation. La demande en nullité du contrat du 12 janvier 2005 sur ce seul motif ne peut donc qu’être rejetée.

M. et Mme [Y] ayant consenti une procuration à un tiers pour acquérir le bien quelques jours après la signature du contrat de réservation et l’acte de vente ayant été signé le 22 juin 2005, la signature de l’acte de vente a purgé l’irrégularité éventuelle de la notification du contrat de réservation, et la nullité de la vente, comme du prêt ayant permis l’acquisition, n’est donc pas encourue.

Les demandes de M. et Mme [Y] de ce chef seront rejetées.

Sur la nature authentique de la procuration consentie le 25 janvier 2005 par M. et Mme [Y]

Selon l’article 10 du décret n°71-942 du 26 novembre 1971 relatif aux créations, transferts et suppressions d’office de notaire, à la compétence d’instrumentation et à la résidence des notaires, à la garde et à la transmission des minutes et registres professionnels des notaires, dans sa version en vigueur du 1er janvier 1998 au 28 avril 2012, il est interdit aux notaires de recevoir eux-mêmes leurs clients à titre habituel dans un local autre que leur étude et ils ne peuvent établir, hors du ressort de la cour d’appel dans lequel l’étude est établie ou du ressort des tribunaux de grande instance limitrophes de celui dans le ressort duquel est établi l’office, des actes constituant la première mutation à titre onéreux de biens immobiliers ou la première cession de parts ou actions à titre onéreux d’une société d’attribution après un état descriptif de division ou un arrêté de lotissement.

La liste des actes que les notaires ne pouvaient accomplir hors de leur ressort territorial étant limitativement énumérée par ce texte, n’est pas nulle une procuration ayant pour objet de conférer mandat à un tiers de représenter le mandant lors de la signature d’un acte authentique de vente, recueillie par un notaire hors du ressort de la cour d’appel dans laquelle il est installé.

En l’espèce, M. et Mme [Y] soutiennent que la procuration qu’ils ont consenti le 25 janvier 2005 à tous clercs de notaire de l’étude ROYOL – [K] – DUVAL ORMEZZANO, notaire à [Localité 33], et reçue par acte authentique par Me [V], notaire à [Localité 5], associé de la SCP DUBOST -[V] -ROUVIER, a été reçue hors du ressort de compétence de Me [V], puisque recueillie à leur domicile situé hors du ressort de la cour d’appel d’Aix- en- Provence, qu’elle n’a donc pas de caractère authentique en application de l’article 1318 du code civil dans sa version en vigueur au jour de la procuration, et que les actes de vente et de prêts conclus par acte authentique en exécution de cette procuration doivent être annulés en application de l’article L 261-10 du code de la construction et de l’habitation.

Il ressort cependant du texte précité que Me [V] pouvait recueillir une procuration par acte authentique hors du ressort de la cour d’appel dans laquelle son étude était établie. En outre, à supposer même qu’il soit retenu que Me [V] a, de manière habituelle, reçu ses clients hors de son office au cours des années 2004 et 2005, le décret précité ne conduit pas à considérer que tous les actes reçus sont dépourvus de forme authentique, mais édicte une règle déontologique susceptible d’entraîner des sanctions disciplinaires.

La demande de M. et Mme [Y] tendant à voir juger que la procuration du 25 janvier 2005 est dépourvue de forme authentique et par voie de conséquence que les contrats de vente et de prêt conclus via cette procuration sont nuls sera rejetée.

Sur la demande en nullité de contrat de réservation du 12 janvier 2005, du bail commercial du même jour et de l’acte de vente du 22 juin 2005 pour violation des règles régissant le démarchage

Selon les articles L 121-21 et suivants du code de la consommation, dans sa version applicable à des contrats conclus en 2005, un contrat conclu à la suite d’un démarchage au domicile d’une personne physique afin de lui proposer l’achat d’un bien est soumis à peine de nullité à diverses conditions de forme, mais cette protection est exclue lorsque l’acquéreur n’a pas la qualité de consommateur lors de l’opération mais agit dans le cadre d’une activité professionnelle, fut-elle accessoire à une autre activité, constituée par la location habituelle, saisonnière ou non, de lots de copropriété meublés.

En l’espèce, M. et Mme [Y] soutiennent que le contrat préliminaire du 12 janvier 2005, le bail commercial du même jour et l’acte de vente du 22 juin 2005 sont soumis aux règles protectrices du code de la consommation, en ce qu’ils doivent être considérés comme consommateurs au jour de leur conclusion, et qu’ils sont nuls faute de respecter les règles sur le démarchage, en ce qu’ils n’ont pas eu copies des contrats, lesquels ne mentionnent au demeurant pas le nom du démarcheur, la société APOLLONIA, et n’ont pu utiliser le formulaire de rétractation.

M. et Mme [Y] ont conclu le 12 janvier 2005, selon leurs propres conclusions, des contrats de réservation pour 7 lots de copropriété, situés dans 4 résidences à construire, pour un montant de près de 650.000 euros, entièrement financé par des prêts. Ils avaient l’intention de donner chacun de ces 7 appartements en location à titre onéreux, via des baux commerciaux, pour se constituer ainsi un revenu régulier significatif en bénéficiant en outre du régime fiscal dérogatoire de loueur meublé professionnel.

Le nombre important d’acquisitions réalisées en une journée, ainsi que le montant conséquent de l’investissement financier envisagé et les modalités prévues pour l’exploitation des ces biens établissent que les contrats litigieux poursuivaient un but professionnel, fût-il accessoire à l’autre activité professionnelle que l’un ou l’autre des époux pouvait exercer, ne pouvant être considérés comme constituant un simple investissement usuel pour un ménage même aisé. Ils sont donc exclus du champ d’application des articles L 121-21 et suivants du code de la consommation précités.

La demande de nullité du contrat préliminaire, du bail commercial et de l’acte de vente pour violation des règles du démarchage sera rejetée.

Sur la demande en nullité du prêt consenti le 22 juin 2005 par la société CAMEFI

Selon l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve pèse sur le demandeur.
La règle selon laquelle une demande en nullité ne peut prospérer que lorsque l’acte juridique n’a pas encore été exécuté ne joue que lorsque la demande en nullité est formée par voie d’exception en réponse à une demande en exécution forcée de l’acte, et non par voie d’action.

En l’espèce, M. et Mme [Y] soutiennent que le prêt consenti par la société CAMEFI est nul en ce que:
– contrat interdépendant de la vente, il doit être annulé si la vente est elle-même annulée, notamment pour violation des règles relatives au démarchage, en application de l’article 1184 ancien du code civil tel qu’interprété par la jurisprudence ;
– se référant à de nombreuses reprises au code de la consommation, ce contrat a été volontairement soumis par les parties aux dispositions de la loi dite Scrivener qui n’a pas été respectée puisqu’il n’est pas justifié du respect de l’obligation, posée par l’article L 312-7 du code de la consommation dans sa version alors en vigueur, de l’envoi d’une offre par voie postale, du respect des mentions exigées par l’article L 312-8 du même code, et du respect de l’écoulement d’un délai de 10 jours entre l’offre et l’acceptation exigée par l’article L 312-10 du même code;
– ils n’ont pas consenti au prêt car la procuration était irrégulière, comportant des indications manifestement erronées puisque, par exemple, le montant de l’emprunt fixé dans la procuration ne correspondait pas à celui offert par la société CAMEFI ;
– le mandat conféré le 25 janvier 2005 était trop général pour être considéré comme un mandat exprès d’emprunter au nom du mandant.

La société CAMEFI oppose deux fins de non-recevoir à cette demande en nullité, l’une tirée de la prescription et l’autre de ce que le prêt a reçu un commencement d’exécution.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription sera rejetée, dès lors que seule une demande pouvant être atteinte par la prescription, et non un moyen, M. et Mme [Y] ont agi en nullité du contrat de prêt dès leur assignation introductive d’instance en novembre 2009, soit moins de 5 ans après la conclusion du contrat, peu important que les moyens de nullité invoqués aient été modifiés dans le temps.

De même, M. et Mme [Y] ayant agi en nullité du prêt de la société CAMEFI, à titre principal, sans se prévaloir d’une exception de nullité en réponse à une demande en exécution forcée, le fait que ce contrat ait pu recevoir une exécution partielle ne rend pas leur demande irrecevable de ce seul chef.

La demande en nullité du prêt consentie par la société CAMEFI est donc recevable.

Sur le premier point soulevé par les demandeurs, le contrat de vente du 22 juin 2005 conclu avec la société [Localité 25] n’étant pas annulé, la demande d’annulation par voie de conséquence du prêt du même jour ne peut qu’être rejetée.

Sur le deuxième point, il sera observé que le contrat de prêt se réfère à de nombreuses reprises au code de la consommation et que, dès lors, M. et Mme [Y] soutiennent à bon droit que les parties ont soumis ce contrat aux conditions de validité posées par le code de la consommation en vigueur au jour de sa conclusion pour les prêts immobiliers.

Il est établi par les pièces versées aux débats que la société CAMEFI a adressé à M. et Mme [Y] une offre de prêt mentionnant l’adresse de leur domicile, et que ceux – ci ont indiqué l’avoir reçu le 22 janvier 2005 et l’ont accepté en y apposant la date du 2 février 2005. M. et Mme [Y] ne contestent ni ces mentions ni leur signature, ni la réception de l’offre à leur domicile, mais soutiennent que les représentants de la société APOLLONIA leur ont fait signer tous les documents en une seule journée et ont immédiatement repris l’original sans qu’ils puissent bénéficier d’un réel délai de réflexion.

Cependant, le fait que M. et Mme [Y] aient signé des documents mentionnant clairement le montant du prêt consenti et son taux d’intérêt avec tableau d’amortissement et éventuellement eux-mêmes apposés des fausses dates aux cotés de leur signature est insuffisant à caractériser une violation, par la société CAMEFI, des règles posées par le code de la consommation et les demandeurs ne peuvent se prévaloir de leurs propres manquements pour obtenir la nullité du contrat.

Sur les troisième et quatrième points, il doit être relevé que la procuration du 22 janvier 2005 est détaillée, sur plus de trois pages, mentionne expressément que le mandat est donné à tous clercs de notaire de l’étude ROYOL – [K] – DUVAL ORMEZZANO pour signer l’acte d’acquisition du lot, puis pour signer un contrat de prêt permettant le financement de l’acquisition, que ce mandat est donc express et que le contrat de prêt finalement signé au nom de M. et Mme [Y] par leur mandataire le 22 juin 2005 est conforme à l’offre de prêt précitée qu’ils ne contestent pas avoir signé. Enfin, le fait de donner procuration à un clerc de notaire pour passer un acte de prêt, avant l’expiration du délai de réflexion de dix jours, ne constitue pas une infraction à la loi dite Scrivener, cette procuration pouvant être rétractée avant la passation de l’acte qui est en l’espèce largement postérieure.

La demande de M. et Mme [Y] en nullité du prêt consenti par la société CAMEFI sera rejetée.

Sur les demandes de M. et Mme [Y] en paiement de dommages et intérêts pour préjudice économique et moral et les demandes reconventionnelles en communication de pièces

Il résulte de l’article 2224 du code civil que le délai de l’ action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance. Il s’en déduit que la prescription d’une action en responsabilité exercée par l’acquéreur d’un bien contre le notaire rédacteur pour manquement son obligation d’information ou de conseil ne se situe pas à la date de conclusion du contrat de vente, mais au jour où le dommage allégué s’est manifesté.

Engage sa responsabilité civile, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil. S’il appartient au notaire instrumentaire d’informer les parties des incidences fiscales des actes qu’il établit et de vérifier les informations, il n’est pas tenu d’attirer leur attention sur les risques économiques encourus en cas d’échec de l’opération de défiscalisation envisagée, ni sur la valeur des biens acquis.Celui qui entend voir engager la responsabilité civile du notaire doit, en application de l’article 1353 du code civil, rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation et, qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

Les articles 11 et 142 du code de procédure civile permettent à une partie de demander au juge de la mise en état la communication de pièces détenues par une autre partie si elles constituent des éléments de preuves nécessaires à la résolution du litige.

En l’espèce, M. et Mme [Y] sollicitent la condamnation de Me [C], de Me [V] et de leurs assureurs à leur payer des dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi, égal à la dépréciation des actifs immobiliers acquis en 2005 ou subsidiairement, de leur perte nette d’investissement, et du préjudice moral subi du fait des acquisitions réalisées suite au démarchage de la société APOLLONIA, soutenant que les notaires ont manqué à leurs obligations de conseil et d’information en vérifiant pas la réalité des offres de prêt, en ne les rencontrant jamais et en ne leur délivrant aucune information ni conseil, alors qu’ils ont reçu des actes et procurations à la chaîne et ne pouvaient pas ne pas constater, au vu des pièces transmises, l’absence d’avantage fiscal et un endettement excessif au regard des revenus.

La SCP DUBOST – [V] – ROUVIER, Me [V], Me [C] opposent une fin de non-recevoir à cette demande, qui a été formée pour la première fois le 14 septembre 2015 aux motifs que les manquements allégués par les demandeurs l’ont été au cours d’actes conclus entre 2005 et 2006 et que la prescription est donc acquise, par l’effet notamment de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile qui a réduit à 5 ans le délai de prescription de droit commun.

Cependant, le délai de prescription de l’action en responsabilité intentée par M. et Mme [Y] ne courant pas à compter de la conclusion des actes incriminés, mais à compter de la date à laquelle ils ont connu le dommage qu’ils allèguent, soit l’acquisition de biens vendus à un prix surévalué, le constat d’un endettement excessif et des opérations de défiscalisation vouées à l’échec, il appartient aux demandeurs au constat de la prescription de prouver que M. et Mme [Y] ont eu connaissance de ces éléments plus de 5 ans avant leur première demande indemnitaire, et donc qu’ils ont eu connaissance de ces éléments avant le 14 septembre 2010. Or la SCP DUBOST-[V]-ROUVIER, Me [V] et Me [C] n’apportent aucune offre de preuve sur ces points et n’établissent donc pas que la prescription est acquise.

Les demandes indemnitaires de M. et Mme [Y] formées à l’encontre de Me [V] et Me [C] seront déclarées recevables.

Il ressort des conclusions de de M. et Mme [Y] qu’ils soutiennent qu’ils ont, du fait d’un défaut de conseil des notaires intervenus lors de leurs différentes acquisitions, perdu une chance de ne pas acheter et de ne pas emprunter, puisqu’ils font valoir qu’ils n’ont pas été suffisamment avertis des risques pris lors de leurs investissements.

Or le préjudice réclamé à titre principal est sans lien avec cette chance de ne pas contracter puisqu’ils ne demandent pas à être remis dans la situation financière dans laquelle ils auraient été s’ils n’avaient pas emprunté et acheté les divers biens immobiliers, mais à percevoir les gains qu’ils espéraient faire si les opérations immobilières s’étaient effectivement déroulées comme envisagé, demandant des dommages et intérêts égaux à la différence entre la valeur réelle des biens acquis, le cas échéant après revente, et le prix payé, et arguant d’un préjudice moral consécutif à l’échec financier de l’opération.

Il en est de même du préjudice économique réclamé à titre subsidiaire qui n’est pas calculé sur les sommes qu’ils auraient conservé et pu faire fructifier s’ils n’avaient pas acquis, étant observé qu’ils n’ont pas financés leurs acquisitions sur leurs fonds propres.

Ne prouvant pas de lien de causalité entre les fautes reprochées et les préjudices dont ils réclament réparation, les demandes indemnitaires de M. et Mme [Y] dirigées contre Me [C], Me [V] et leurs assureurs seront rejetées, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur la réalité des fautes reprochées.

Le rejet des demandes indemnitaires de M. et Mme [Y] conduit au rejet des diverses demandes en production de pièces, formées par la SCP DUBOST – [V] – ROUVIER, Me [V] et Me [C], relatives notamment aux accords transactionnels, à la comptabilité, à l’inscription au RCS et au contenu de la plainte pénale déposée par les demandeurs, ces pièces n’étant pas nécessaires à la résolution du litige.

Sur la demande reconventionnelle en paiement du solde du prêt formée par la société CAMEFI

Il résulte des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable à un contrat de prêt conclu en 2005, que si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, et précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.

En l’espèce, par acte authentique du 22 juin 2005 la société CAMEFI a consenti à M. et Mme [Y] un prêt de 165.992 euros pour financer l’acquisition du lot n°15 d’un immeuble à construire à [Localité 25].
Il n’est pas contesté qu’après avoir réglé plusieurs échéances du prêt, M. et Mme [Y] ont cessé de régler une quelconque somme à compter de l’année 2009.

La société CAMEFI sollicite dans la présente instance leur condamnation à lui régler le solde du prêt, avec intérêts contractuels outre indemnité conventionnelle de 7%, arguant d’une déchéance du terme acquise le 15 janvier 2010.

Elle ne produit cependant qu’une lettre de mise en demeure de régler des impayés, du 15 janvier 2010, sans établir avoir informé M. et Mme [Y] des conséquences d’un défaut de reprise des paiements dans un certain délai.

Faute de justifier d’une déchéance du terme régulière, la CAMEFI ne justifie pas de l’exigibilité immédiate des sommes dues au titre du prêt du 22 juin 2005 et ses demandes en paiement seront rejetées.

Sur les autres demandes

Les différentes demandes en nullité étant rejetées et aucun des défendeurs n’étant condamné à payer des dommages et intérêts aux demandeurs, les différents appels en garantie et demandes d’indemnisation formés en cas de condamnation sont sans objet.

La SCP DUBOST-[V] – ROUVIER n’établit pas l’atteinte à la réputation dont elle se prévaut du fait de M. et Mme [Y], ne versant aucun élément de nature à établir la réalité de cette atteinte, étant rappelé en outre que la procédure pénale est toujours en cours.
Sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts sera rejetée.

Eu égard à la longueur de la procédure, aux moyens avancés par les différentes parties et aux incidents soulevés et du sens de la présente décision, chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés, et l’ensemble des demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejeté.

Le sens de la présente décision conduit à ne pas ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Reçoit la SCP DUBOST-[V]-ROUVIER en son intervention volontaire,

Déclare irrecevables les demandes de M. et Mme [Y] formées à l’encontre de la CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DE LA RESPONSABILITE DES NOTAIRES DE LA COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE,

Rejette la demande de mise hors de cause de Me [C],

Rejette la demande de sursis à statuer présentée par la SCP DUBOST-[V]-ROUVIER, Me [V], Me [C], la société MMA IARD, la société AXA France IARD, la société ALLIANZ IARD et la société GENERALI IARD,

Rejette les demandes de la SCP DUBOST – [V] – ROUVIER, de Me [V] et de Me [C] tendant à voir écarter des débats des allégations ou arguments en lien avec la procédure pénale,

Déclare recevables les demandes de M. et Mme [Y] en nullité de la vente intervenue le 22 juin 2005 entre eux-mêmes et la société SNC [Localité 25] [Adresse 27], en nullité du contrat de prêt conclu le 22 juin 2005 avec la CAISSE MEDITERRANEENNE DE FINANCEMENT (CAMEFI) et en paiement de dommages et intérêts dirigées contre Me [V] et Me [C],

Rejette les demandes de M. et Mme [Y] en nullité du contrat de réservation conclu le 12 janvier 2005 pour un lot B9 d’un ensemble à construire à [Localité 25] (63), du bail commercial conclu sur ce lot le 12 janvier 2005, de la vente intervenue le 22 juin 2005 entre eux-mêmes et la société SNC [Localité 25] [Adresse 27] portant sur ce lot n°B9 devenu le lot n°15 de l’immeuble à construire et en nullité du contrat de prêt conclu le 22 juin 2005 avec la CAISSE MEDITERRANEENNE DE FINANCEMENT (CAMEFI),

Rejette toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par M. et Mme [Y] à l’encontre la société APOLLONIA, représentée par son liquidateur judiciaire, de Me [V], de Me [C] et des sociétés MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD,

Rejette les demandes en production de pièces formées par la SCP DUBOST – [V] – ROUVIER, Me [V] et Me [C],

Rejette les demandes en paiement de la CAISSE MEDITERRANEENNE DE FINANCEMENT (CAMEFI) dirigées contre M. et Mme [Y],

Rejette la demande de la SCP DUBOST – [V] -ROUVIER en condamnation de M. et Mme [Y] en paiement de dommages et intérêts,

Déclare sans objet les demandes subsidiaires en indemnisation ainsi que les appels en garantie formés par l’ensemble des défendeurs,

Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés,

Rejette toutes les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

Rejette toutes autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 15 Février 2024

La Greffière Pour la Présidente empêchée
Sylvie CAVALIE Mathilde BALAGUÉ