RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/02042 – N��Portalis DBVH-V-B7G-IO7K

SL

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

19 avril 2022

RG:21/00093

[B]

[E]

C/

[T]

Grosse délivrée

le 14/12/2023

à Me Dominique ALAIZE

à Me Michel THEVENIN

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 14 DECEMBRE 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 19 Avril 2022, N°21/00093

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,

Mme Isabelle DEFARGE, Présidente de chambre,

Mme Séverine LEGER, Conseillère,

GREFFIER :

Mme Clémence GOUJON, Greffière, lors des débats, et Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Novembre 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 14 Décembre 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Madame [G] [B] épouse [E]

née le 13 Novembre 1974 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Dominique ALAIZE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur [F] [E]

né le 10 Janvier 1972 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Me Dominique ALAIZE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

Madame [R] [T] divorcée [S]

née le 16 Mars 1968 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Michel THEVENIN de la SCP JURI-OC, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Corinne ROUCOU, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 14 Décembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 12 juillet 2019, Mme [R] [T] a fait une proposition d’achat à l’intention de Mme [G] [E] et de son époux M. [F] [E] portant sur une maison à usage d’habitation au prix de 335.000 euros, proposition acceptée par les vendeurs.

Le 19 juillet 2019, les époux [E] ont signé une promesse de vente en l’étude de Maître [H], notaire à [Localité 8] (Gard), au bénéfice de Mme [T]. La réitération du compromis de vente était prévue au plus tard le 15 octobre 2019.

Mme [T] a contracté un prêt de 30 000 euros destiné à compléter la totalité du prix de vente.

Par courrier recommandé du 23 juillet 2019, les époux [E] ont informé le notaire qu’ils entendaient exercer leur droit de rétractation, exposant que la promesse de vente était devenue caduque faute pour Mme [T] d’avoir effectué le versement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 5 000 euros contractuellement prévue et que leur rétractation était exercée dans le délai de 13 jours francs stipulé à la promesse.

Par courrier recommandé du 2 août 2019, le notaire a informé les époux [E] qu’ils n’avaient nullement la possibilité de se rétracter et les a mis en garde sur les conséquences d’un défaut de signature.

Le 27 septembre 2019, la SCP Christophe Laget-Blanc, huissiers, a délivré une sommation aux époux [E] d’avoir à comparaître en l’étude du notaire le mercredi 9 octobre 2019.

Le 9 octobre 2019, le notaire a rédigé un procès-verbal de carence.

Par acte du 5 janvier 2021, Mme [T] a assigné les époux [E] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir, sur le fondement des articles 1217 et suivants du code civil, la réparation des préjudices nés l’absence de finalisation de la vente et la condamnation in solidum des défendeurs au paiement des sommes suivantes :

63 532 euros en réparation du préjudice matériel et financier,

la perte des intérêts légaux sur la somme de 359 385,27 euros du 16 octobre 2019 au 24 janvier 2020,

10 000 euros en réparation du préjudice moral,

6 318 au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire du 19 avril 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes a :

– condamné M. [F] [E] et Mme [G] [B] épouse [E] in solidum à payer à Mme [R] [T] la somme de 35.000 euros au titre des préjudices matériels et financiers découlant de la clause pénale ;

– débouté Mme [R] [T] du surplus de ses demandes au titre des préjudices matériels et financiers ;

– débouté Mme [R] [T] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral;

– condamné M. [F] [E] et Mme [G] [B] épouse [E] in solidum à payer à Mme [R] [T] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [F] [E] et Mme [G] [B] épouse [E] in solidum aux dépens recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

– ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Le tribunal, retenant que Mme [T] démontrait avoir effectivement consigné la somme de 5000 euros le 23 juin 2019 à l’intention du notaire au titre de l’indemnité d’immobilisation dans les conditions convenues par les parties a rejeté le moyen avancé par les époux [E] tendant à voir constater la caducité de la promesse de vente et a considéré que le délai de rétractation de 13 jours francs mentionné à l’acte profitait uniquement au bénéficiaire de la promesse.

Il a retenu que l’absence de réitération de la promesse par acte authentique était fautive, donnant lieu à application de la clause pénale, dont il a déterminé le montant compte tenu de l’omission du notaire à hauteur de 10 % du prix de vente ainsi que convenu par les parties.

Il a cependant débouté la demanderesse de ses autres demandes au motifs que le lien de causalité entre le préjudice matériel et le préjudice moral allégué n’était pas établi.

Par déclaration du 15 juin 2022, les époux [E] ont interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 18 avril 2023, la procédure a été clôturée le 31 octobre 2023 et l’affaire fixée à l’audience du 14 novembre 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 14 décembre 2023.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2023, les appelants demandent à la cour de :

– juger recevable et bien fondé leur appel,

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés à payer à Mme [T] la somme de 35 000 euros,

– débouter Mme [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel

– condamner Mme [T] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

– dire que le préjudice global réellement subi par Mme [T] ne saurait être supérieur à la somme de 10 000 euros,

A titre infiniment subsidiaire,

– leur accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes mises à leur charge,

Dans cette hypothèse,

– débouter Mme [T] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et juger que chacun conservera ses dépens.

Les appelants font valoir que :

– Mme [T] ne fait pas la démonstration d’une faute nécessaire à la mise en oeuvre de leur responsabilité sur le fondement de l’article 1194 du code civil,

– ils démontrent au contraire que leur refus de procéder à la réitération de la promesse de vente découle de l’application des stipulations contractuelles conformément au principe de la force obligatoire des contrats prévu à l’article 1103 du code civil et ne saurait constituer une faute,

– ils soutiennent à ce titre que les pièces versées par Mme [T] ne permettent pas d’établir la réalité du virement qu’elle prétend avoir versé à titre de consignation dans le délai imparti par le contrat soit le 29 juillet 2019 et se prévalent de la caducité de la promesse de vente,

– en l’absence de clause résolutoire prévue à la promesse de vente, ils étaient fondés à exercer leur droit de rétractation en application des dispositions de l’article 1124 alinéa 2 du code civil issues de la réforme du droit des contrats opérée en 2016 selon lequel la rétractation du promettant avant la levée d’option, n’ouvre droit qu’à des dommages-intérêts, soumis à la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité dans laquelle l’intimée est défaillante,

– en outre, en l’absence de clause pénale stipulée à l’acte et sans preuve de la commune intention des parties sur ce point, le juge ne pouvait sans violer le principe de la force obligatoire des contrats déduire que les parties avaient entendu insérer une telle clause et fixer forfaitairement son montant à 10 % du prix de vente,

– à titre subsidiaire, Mme [T] n’a subi aucun préjudice en lien direct avec l’absence de réitération de la promesse. Si la cour les condamnait cependant à des dommages-intérêts (préjudices matériels et moraux) le préjudice global subi par l’intimée ne saurait être supérieur à 10 000 euros,

– à titre très subsidiaire, en cas de condamnation, ils démontrent que leur situation financière justifie qu’ils bénéficient des plus larges délais de paiements en application de l’article 1343-5 du code civil.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2023, l’intimée demande à la cour de :

– rejeter et écarter les écritures et pièces produites par les appelants la veille de l’ordonnance de clôture,

– débouter les époux [E] de l’intégralité de leurs demandes,

– juger que le comportement des appelants en ce qu’ils ont refusé de réitérer l’acte authentique est fautif,

– juger que la responsabilité des appelants relative aux préjudices subis par la requérante est entière, solidaire et indivisible entre eux,

A titre principal,

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

– condamné M. [F] [E] et Mme [G] [B] in solidum à lui payer la somme de 35 000 euros au titre des préjudices matériels et financiers découlant de la clause pénale ;

– condamné M. [F] [E] et Mme [G] [B] épous [E] in solidum à payer à Mme [R] [T] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [F] [E] et Mme [G] [B] épous [E] in solidum aux dépens recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

– ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

A titre subsidiaire,

– condamner solidairement et indivisiblement les époux [E] à lui payer les sommes suivantes :

63 532 euros au titre des préjudices matériels et financiers subis,

la perte des intérêts légaux sur la somme de 359 385,27 euros du 16/10/2019 au 24/01/2020,

10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour les préjudices moraux subis,

6 318 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile auxquels se rajouteront les honoraires de résultat dans le cadre de la présente procédure,

En toute hypothèse,

– condamner les époux [E] à lui payer la somme de 6 318 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner in solidum aux entiers dépens.

L’intimée réplique que :

– conformément aux dispositions de l’article 1593 du code civil, la signature du compromis de vente vaut vente lorsque toutes les conditions suspensives ont été réalisées, ce qui est le cas en l’espèce puisqu’elle rapporte la preuve du versement entre les mains du notaire de la somme de 5 000 euros avant le 29 juillet 2019,

– dès lors, elle est fondée à solliciter l’application de la clause pénale insérée à l’acte et dont seul le montant a été omis par le notaire,

– l’absence de montant précisé à la clause pénale s’analyse en un montant dérisoire égal à zéro euros de sorte qu’elle est fondée à solliciter la confirmation du jugement en ce qu’il a fait application de l’article 1231-5 alinéa du code civil et a révisé la clause manifestement dérisoire en la fixant à 10 % du prix de vente,

– à titre subsidiaire, si la cour estimait n’y avoir lieu à application de la clause pénale, il conviendra de condamner les époux [E] à l’indemniser des préjudices subis des conséquences de l’inexécution du contrat conformément aux dispositions de l’article 1217 du code civil,

– à ce titre elle justifie d’un préjudice économique né de la nécessité d’acquérir une maison plus chère et moins performante, des frais antérieurs à la réitération de l’acte authentique (temps, frais exposés chez le notaire et la banque ainsi que le coût des déplacements chez le notaire, la banque, les vendeurs, l’assureur et l’agent immobilier) ainsi que les frais postérieurs à la réitération qu’elle a exposé à perte (visites de maison et trajet chez son avocat),

– elle démontre également que les contrariétés diverses et procédurales auxquelles elle a dû faire face lui ont causé un préjudice moral qu’elle estime s’élever à la somme de 10 000 euros.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure :

L’intimée demande à la cour de rejeter les pièces et conclusions communiquées par les appelants le 30 octobre 2023 soit la veille de l’ordonnance de clôture en violation du principe du contradictoire.

L’intimée a cependant notifié ses dernières écritures le même jour ce qui établit qu’elle a été en capacité de répondre aux écritures de la partie adverse notifiées par voie électronique avant la clôture de la procédure.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur la caducité de la promesse :

Les appelants excipent de la caducité de la promesse synallagmatique de vente signée par les parties le 19 juillet 2019 en l’absence de versement dans le délai convenu de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 5 000 euros dont devait s’acquitter le bénéficiaire au plus tard le 29 juillet 2019.

Il ressort des stipulations contractuelles figurant en page 9 de l’acte que:

‘Le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 29 juillet 2019, à la comptabilité du notaire réacteur des présentes sur un compte dont les références bancaires sont CDC susvisé, la somme de cinq mille euros (5 000 euros).

Il est précisé que, dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la promesse de vente sera considérée comme caduque, et le bénéficiaire sera déchu de demander la réalisation des présentes, et ce si bon semble au promettant.’

L’intimée rapporte cependant la preuve du virement effectué selon ordre de virement daté et signé par ses soins le 23 juillet 2019 au profit de la SCP Notaires et [V] [H] sur un compte ouvert à la Caisse des dépôts et consignations dont son établissement bancaire, la Caisse d’épargne, a établi un enregistrement aux fins d’exécution le 24 juillet 2019. Elle produit également son relevé de compte attestant du débit de la somme de 5 000 euros de son compte bancaire à la date du 23 juillet 2019.

Il est ainsi établi que Mme [T] a satisfait à son obligation de payer le montant de l’indemnité d’immobilisation stipulée au contrat et ce, dans le délai convenu entre les parties de sorte que les appelants sont mal fondés à arguer de la caducité de la promesse.

Le moyen ne peut donc prospérer et sera rejeté par voie de confirmation du jugement déféré sur ce point.

Sur la rétractation de la promesse :

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu que les promettants ne disposaient d’aucune faculté de rétractation conférée par l’acte signé par les parties, la seule faculté de rétractation stipulée étant offerte au seul bénéficiaire de la promesse, alors que les promettants avaient définitivement consenti à la vente.

Les appelants ne contestent d’ailleurs plus ce point et reconnaissent désormais que la promesse synallagmatique de vente ne prévoyait pas de faculté de rétractation pour le promettant.

Ils considèrent cependant que cette rétractation survenue dans un très bref délai après la signature de la promesse n’est pas fautive et ne peut ainsi donner lieu à l’octroi de dommages-intérêts au bénéficiaire en l’absence de clause pénale stipulée à l’acte.

Aux termes de l’article 1124 alinéa 2 du code civil, la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

En application de ces dispositions, l’intimée est bien fondée à se prévaloir de la force obligatoire de la promesse de vente valant en l’espèce vente entre les parties sur le fondement des dispositions de l’article 1589 du code civil dans la mesure où elles s’étaient accordées précisément sur la chose et sur le prix.

Il est dès lors indifférent que les promettants aient fait connaître leur volonté de se rétracter par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été reçu par le notaire le 25 juillet 2019, soit dans les six jours ayant suivi la signature de l’acte, cette rétractation étant fautive en ce qu’elle s’analyse en l’inexécution d’une obligation contractuelle sur le fondement de laquelle Mme [T] est fondée à obtenir réparation sur le fondement de l’article 1217 du code civil.

Comme l’a très exactement relevé le premier juge, l’acte signé par les parties comporte bien une clause pénale libellée comme suit :

‘Dans le cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil’.

Le montant de cette clause pénale n’a cependant pas été mentionné dans l’acte.

C’est en revanche à tort que le premier juge a considéré que la commune intention des parties sur le montant omis par le notaire dans sa rédaction permettait de chiffrer le montant de la clause pénale à la somme de 35.000 euros sur la seule base du compromis de vente signé par Mme [T] pour l’acquisition de son propre bien immobilier faisant apparaître un taux de 10 % du prix de vente, aucun élément objectif ne permettant d’établir que les promettants auraient validé un tel taux.

La promesse de vente reprend cependant les termes de l’article 1231-5 du code civil et stipule que le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La clause pénale dont le montant n’a pas été contractuellement stipulé est manifestement dérisoire comme l’a relevé le premier juge.

Lorsque le juge procède à la minoration ou à la majoration de la clause pénale en raison de son caractère manifestement excessif ou dérisoire, il doit prendre en considération le préjudice effectivement subi.

Il est établi que les promettants ont informé, la bénéficiaire de la promesse, par l’intermédiaire du notaire, de leur volonté de ne pas exécuter leur engagement le 25 juillet 2019 et qu’ils ont réitéré leur position sur la vente par lettre du 19 septembre 2019 en indiquant être prêts à assumer les conséquences pécuniaires de l’absence de réitération de l’acte authentique de vente.

Si le procès-verbal de carence a été dressé le 9 octobre 2019, Mme [T] a été informée dans les huit jours de la signature de l’avant-contrat du refus opposé par les vendeurs de poursuivre la vente.

Il doit être tenu compte de cet élément dans l’appréciation du préjudice subi par Mme [T] constitué par la remise en cause du projet d’acquisition immobilière et par les frais occasionnés en pure perte et le montant de la clause pénale manifestement dérisoire insérée à l’acte sera porté à la somme de 10 000 euros que M. et Mme [E] seront condamnés in solidum à lui payer par voie d’infirmation du jugement déféré.

Sur les préjudices complémentaires allégués :

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a rejeté la demande de dommages-intérêts complémentaires présentée par Mme [T] en réparation des préjudices matériels et financiers allégués, ceux-ci n’étant pas en lien direct avec la rétractation des promettants.

Il en est ainsi non seulement des frais antérieurs à la réitération de l’acte authentique inhérents à son projet d’acquisition d’un bien immobilier s’agissant du temps passé dans les visites de la maison objet du projet d’acquisition et des frais liés à la constitution de son dossier de prêt qu’il lui appartenait d’ailleurs de stopper en temps utile au regard de la position des vendeurs.

S’agissant des frais postérieurs au refus de réitération de l’acte authentique constitués par l’achat d’une maison plus ancienne à un coût plus élevé et avec des équipements moindres, ces éléments ne sont pas en lien direct avec le refus de vente mais découlent du projet d’acquisition vers lequel Mme [T] s’est ultérieurement orientée.

S’il est en revanche établi que Mme [T] a déboursé la somme de 540,01 euros en pure perte auprès du notaire au titre des frais de rédaction du compromis et frais annexes à cet acte et qu’elle a dû éprouver des contrariétés diverses du fait de la remise en cause de son projet, ces éléments ont déjà été pris en compte au titre de la majoration de la clause pénale et Mme [T] est ainsi mal fondée en sa demande d’indemnisation complémentaire tant au titre des préjudice matériels que d’un préjudice moral.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il l’a déboutée de ses prétentions de ces chefs.

Sur la demande de délais de paiement :

La situation financière des époux [E] ne leur permettant pas d’apurer leur dette sur un délai maximal de deux ans susceptible de leur être accordé sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, ils seront déboutés de leur demande de délais de paiement présentée à ce titre.

Sur les autres demandes :

Bien qu’ayant partiellement obtenu gain de cause en leur appel s’agissant du montant des dommages-intérêts alloués à Mme [T], M. et Mme [E] succombent à l’instance et seront ainsi condamnés in solidum à en régler les entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de condamner in solidum M. et Mme [E] à payer à Mme [T] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle-ci en cause d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme allouée par le premier juge à hauteur de 1 500 euros étant confirmée.

La prétention du même chef présentée par les appelants sera rejetée en ce qu’ils succombent.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Dit n’y avoir lieu à écarter les conclusions et pièces communiquées par les appelants le 30 octobre 2023 ;

Infirme le jugement déféré sur le quantum de la condamnation prononcée in solidum à l’encontre de M. [F] [E] et Mme [G] [B] épouse [E] au paiement de la somme de 35 000 euros à Mme [R] [T] au titre de préjudices matériels et financiers découlant de la clause pénale ;

Statuant à nouveau sur ce chef,

Condamne in solidum M. [F] [E] et Mme [G] [B] épouse [E] à payer à Mme [R] [T] la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts au titre de la clause pénale ;

Déboute M. et Mme [E] de leur demande de délais de paiement;

Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. et Mme [E] aux entiers dépens de l’appel ;

Condamne in solidum M. et Mme [E] à payer à Mme [R] [T] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,