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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 11 MAI 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/04446 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OW7H

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 03 septembre 2020 du tribunal judiciaire de Perpignan

N° RG 19/03855

APPELANTE :

Entreprise Mètre Carré Transaction

et pour elle son gérant en exercice domicilié es-qualité au siège social,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, susbtituant Me Sarah HUOT de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE-KNOEPFFLER- HUOT- PIRET-JOUBES, avocats au barreau de PYRENEES- ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

INTIME :

Monsieur [V] [U]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Assigné par acte du 16 décembre 2020 donnant lieu à procès-verbal de l’article 659 du Code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 MARS 2023,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marianne FEBVRE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

Mme Cécile YOUL-PAILHES, Conseillère

Madame Marianne FEBVRE, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Henriane MILOT

ARRET :

– Rendu par défaut ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Le 20 septembre 2019, M. [V] [U] a confié à l’Eirl Mètre Carré Transaction un mandat de vente sans exclusivité concernant un appartement situé à [Localité 3], pour un prix de 167.000 € et moyennant une rémunération de 7.000 €.

Il était stipulé que : ‘De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant :

a- S’engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire.

[‘].

En cas de non-respect des obligations énoncées ci-avant au paragraphe a-, b- ou c-, il s’engage expressément à verser au mandataire en vertu de l’article 1231-5 du Code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto ».

Le 4 octobre 2019 à 12h16, le mandataire a transmis par mail à M. [U] une offre d’achat au prix prévu par le mandat.

Le même jour à 16h02, M. [U] a cependant informé le mandataire que des clients venus la veille, soit le 3 octobre 2019, avaient validé une offre d’achat équivalente.

Par un courrier du 5 octobre 2019, le mandant a refusé de poursuivre la signature d’un compromis avec les acheteurs proposés le 4 octobre 2019 et déclaré mettre fin au mandat de vente. Puis, par un second courrier daté du 14 octobre suivant, M.[U] a déclaré exercer son droit de rétractation.

C’est dans ce contexte que, par acte du 27 novembre 2019, l’Eirl Mètre Carré Transaction l’a fait assigner en paiement de la somme de 7.000 € au titre de la clause pénale stipulée au contrat, outre 5.000 € de dommages et intérêts complémentaires pour mauvaise foi et insinuations calomnieuses.

Vu le jugement réputé contradictoire rendu le 3 septembre 2020 par lequel le tribunal judiciaire de Perpignan a débouté l’Eirl Mètre Carré Transaction de ses demandes à l’encontre de M. [U] et l’a condamnée aux dépens,

Vu la déclaration d’apple de l’Eirl Mètre Carré Transaction en date du 16 octobre 2020,

Vu ses uniques conclusions remises par voie électronique le 8 décembre 2020, par lesquelles elle demande à la cour de réformer le jugement dont appel et en substance de condamner M. [U] à lui verser les sommes suivantes :

– 7.000 € avec intérêts de droit en application de la clause pénale,

– 5.000 € à titre de dommages et intérêts complétementaires,

– 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de son conseil,

Vu l’absence de constitution pour le compte de M. [U] et la signification de la déclaration d’appel et des premières conclusions par procès verbal de recherches infructeuses du 16 décembre 2020,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 février 2023,

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante ont régulièrement été signifiés à M. [U] par un acte transformé en procès verbal de recherches infructeuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

L’arrêt sera donc rendu par défaut conformément aux dispositions de l’article 473 du même code.

L’article 472 précise que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée, au seul vu des pièces fournies par le demandeur.

En l’espèce, les demandes qui sont régulières en la forme et recevables, peuvent être examinées au fond. A cet égard, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation, étant précisé que l’insuffisance de preuve est toujours retenue au détriment de celui qui a la charge de la preuve.

Pour débouter l’entreprise Mètre Carré Transaction de ses prétentions, le tribunal judiciaire de Perpignan a retenu que :

– qu’aux termes de l’article 5 du mandat, le mandant s’engageait à signer aux

prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente éventuellement assorti d’une demande de prêt, avec tout acquéreur présenté par le mandataire,

– le non-respect des obligations était sanctionné d’une clause pénale d’un montant

équivalent à la rémunération du mandataire,

– après des échanges par l’intermédiaire de l’agence, le 4 octobre 2019 à 12 h 09 un acquéreur avait fait une offre d’achat à 167.000€ correspondant au prix convenu au mandat,

– par mail du même jour à 16 h, M. [U] avait rejeté l’offre, ayant accepté une offre identique la veille,

– le mandat de vente avait été conclu sans exclusivité et M. [U] était resté libre de vendre son bien lui-même ou par l’intermédiaire d’une autre agence, à charge d’en informer immédiatement le mandataire, ce qui était rappelé au deuxième alinéa de l’article 5,

– en l’occurrence, les négociations sont allées très vite et lorsque l’Eirl Mètre Carré Transaction a transmis l’offre de son acquéreur, M. [U] avait trouvé un acquéreur la veille au soir,

– ces circonstances ne permettaient pas de faire application de la clause pénale stipulée au mandat de vente.

Au soutien de son appel, l’Eirl Mètre Carré Transaction fait valoir que lorsqu’elle a transmis l’offre d’achat à M. [U], celui-ci n’avait prévu qu’une contre-visite avec des tiers et n’avait encore reçu aucune offre concurrente.

Il ressort en effet de l’échange de mails versés aux débats que le mandant n’a nullement avisé le mandataire d’une offre faite aux mêmes conditions préalablement à l’information reçue de la formulation d’une offre au prix convenu par l’acquéreur qui s’est engagé le 4 octobre 2019 et, surtout, M. [U] n’a jamais rapporté la preuve qu’il avait effectivement reçu une offre parallèle le 3 octobre 2019.

Par ailleurs, l’article 5 du contrat relatif à la clause pénale précisait que si le mandant conservait toute liberté de procéder lui-même à la recherche d’un acquéreur, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, il s’engageait à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu. Il s’interdisait également de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.

En l’occurrence, M. [U] n’a jamais notifié – fût-ce par mail – le nom de l’acquéreur qui lui aurait fait une autre offre aux mêmes conditions que celui présenté par l’Eirl Mètre Carré Transaction, et il ressort au contraire d’un courrier de sa part en date du 10 octobre 2019 qu’il avait seulement prévu une contrevisite le 5 octobre 2019 avec d’autres acquéreurs.

En l’état, l’agence immobilière mandataire est fondée à lui réclamer le paiement de la clause pénale stipulée au contrat, dont le montant (représentant moins de 4,20% du prix de vente ) n’est pas excessif.

Le jugement sera infirmé dans ce sens.

En revanche, l’Eirl Mètre Carré Transaction ne justifie pas d’un préjudice complémentaire et distinct de celui déjà réparé par l’octroi de la somme prévue au titre de la clause pénale, si bien que la cour rejettera cette demande spécifique.

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] supportera les dépens de première instance et d’appel et sera condamné à payer à l’Eirl Mètre Carré Transaction une indemnité au titre des frais exposés par cette dernière dans le cadre de la présente procédure, tant en première instance qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt rendu par défaut, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [U] à payer à l’Eirl Mètre Carré Transaction les sommes suivantes :

– 7.000 € au titre de la clause pénale,

– 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute l’Eirl Mètre Carré Transaction du surplus de ses demandes;

Condamne M. [U] aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec application pour ces derniers des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de l’avocat qui affirme son droit de recouvrement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT