COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 5 SEPTEMBRE 2023

N° 2023/ 248

Rôle N° RG 19/17430 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFE5O

[T] [Z] épouse [X]

[C]-[V] [X]

SCI AMPHITRITE

C/

[U], [K], [C] [S]

[M], [I] [E] veuve [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Emmanuel BRANCALEONI

Me Roland LEMAIRE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 15 Octobre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01417.

APPELANTS

Madame [T] [Z] épouse [X]

née le 09 Juin 1960 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [C]-[V] [X]

né le 28 Décembre 1959 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 5]

SCI AMPHITRITE

domiciliée [Adresse 2]

[Localité 1]

tous trois représentés par Me Emmanuel BRANCALEONI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Monsieur [U], [K], [C] [S]

né le 03 Février 1979 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 4]

Madame [M], [I] [E] veuve [S]

née le 09 Décembre 1952 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 4]

tous deux représentés par Me Roland LEMAIRE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Juin 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Danielle DEMONT, conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, conseillère (rapporteur)

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 5 Septembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 5 Septembre 2023,

Signé par Olivier BRUE, Président et Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon un compromis de vente du 5 août 2016, signé en l’étude de la SCP Pannetier-Michel-Boyssonferre- Damiano, Notaires associés à [Localité 10], M. [U] [S] s’est porté acquéreur d’une villa à usage d’habitation sis à [Adresse 11], cadastrée Section AK, Numéro [Cadastre 3], lieudit [Adresse 9], appartenant à la SCI Amphitrite, représentée par ses associés gérants, les époux [X] pour un montant de 1.390.000 euros.

Par avenant en date du 11 septembre 2016, Mme [M] [E] s’est substituée à M. [U] [S] comme acquéreur du bien.

Par courrier en date du 2 décembre 2016, M. [U] [S] et Mme [M] [E] ont fait part de leur volonté de se rétracter.

Par acte du 6 février 2017, M. [U] [S] et Mme [M] [E] ont assigné la Sci Amphitrite prise en la personne de ses gérants en exercice, Mme [T] [Z] épouse [X] et M. [C]-[V] [X] devant le tribunal de grande instance de Nice, en nullité du compromis de vente.

Par jugement en date du 15 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Nice a :

– prononcé la nullité du compromis de vente du 5 août 2016,

– condamné solidairement la Sci Amphitrite, Mme [T] [Z] épouse [X] et M. [C]-[V] [X] à verser à Mme [M] [E] la somme de 90.000 euros,

– ordonné que la somme de 10.000 euros déposée à titre de séquestre ainsi que celle de 250 euros soit restituée à Mme [M] [E] par le séquestre à savoir Me [A] Notaire à [Localité 10],

– débouté Mme [M] [E] de sa demande de dommages et intérêts,

– débouté Mme [M] [E] de sa demande de séquestrer en cas d’appel de la décision la somme de 100.250 euros entre les mains du Bâtonnier de Nice,

– débouté Mme [M] [E] de sa demande de juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution forcée pourra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, que le montant des sommes retenues par l’huissier chargé de l’exécution forcée en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 sera supporté par tout succombant en sus des frais irrépétibles et des dépens,

– condamné in solidum la Sci Amphitrite, Mme [T] [Z] épouse [X] et M. [C]-

[V] [X] à payer la somme de 2.500 euros à Mme [M] [E] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté in solidum la Sci Amphitrite, Mme [T] [Z] épouse [X] et M. [C]-[V] [X] aux dépens distraits au profit de Roland Lemaire, chacun pour un tiers.

Le tribunal a considéré en substance que l’acquéreur n’a pas bénéficié du délai de réflexion prévu par les dispositions des articles L271-1 du code de la consommation et D271-6 du code de la construction et de l’habitation, ledit délai n’étant pas mentionné à l’acte, de sorte qu’il n’est pas démontré qu’il a commencé à courir, et relève que le courrier adressé le 2 décembre 2016 par M. [S] et Mme [E] mentionne expressément leur volonté de se rétracter, le conduisant donc à annuler le compromis de vente.

Le tribunal a par ailleurs condamné la Sci Amphitrite à restituer aux demandeurs la somme de 90 000 euros versée et n’apparaissant pas sur le compromis de vente.

Par déclaration en date du 14 novembre 2019, la Sci Amphitrite, Mme [T] [Z] épouse [X] et M. [C]-[V] [X] ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 11 mai 2023, la Sci Amphitrite, Mme [T] [Z] épouse [X] et M. [C]-[V] [X] , demandent à la cour de :

À titre liminaire,

– déclarer irrecevables les consorts [S], et en tant que de besoin, les débouter en leurs demandes de nullité de la déclaration d’appel avec toutes conséquences de droit ;

– dire et juger irrecevables les demandes de nullité ainsi formées par les consorts [S] devant la cour et non spécialement devant le conseiller de la mise en état ;

À titre principal,

– réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

– dire et juger que la purge de la faculté de rétractation de M. [U] [S] a été réalisée dans les conditions adéquates ;

– dire et juger en conséquence M. [U] [S] irrévocablement lié par les termes du compromis signé le 5 août 2016 ;

Statuant à nouveau,

– condamner M. [U] [S] à payer une somme de 139 000 euros au titre de la clause pénale contractuelle ;

– dire et juger que la somme de 90 000 euros payée par Mme [M] [S] l’a été dans le cadre d’une délégation de paiement intervenue au profit de la Sci Amphitrite ;

– condamner M. [U] [S] et Mme [M] [S] à payer une somme complémentaire de 49 000 euros au titre de la clause pénale ;

– si par impossible la demande visant à voir considérer le paiement de Mme [M] [S] comme une délégation, condamner en tout état de cause M. [U] [S] à payer une somme de 139.000 euros au titre de la clause pénale ;

– débouter M. [U] [S] de sa demande de restitution des sommes payées pour son compte ;

– débouter Mme [M] [S] de sa demande de restitution des sommes payées ;

À titre infiniment subsidiaire :

– condamner en tant que de besoin, Mme [M] [S] à payer la somme de 70.000 euros à titre de dommages et intérêts laquelle somme se compensera avec les sommes pouvant lui revenir au titre de la restitution sollicitée ;

– condamner M. [U] [S] et Mme [M] [S] aux entiers dépens outre au paiement d’une somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

En réponse à la nullité de la déclaration d’appel soulevée par les intimés, ils exposent que cette-ci est irrecevable faute d’avoir été soulevée devant le conseiller de la mise en état seul compétent.

Sur la nullité alléguée du compromis, les appelants relèvent que le texte ne sanctionne pas de la nullité le fait qu’un versement soit fait dans un délai antérieur à 10 jours, celui-ci pouvant être restitué, et relève que le compromis du 5 août 2016 est un compromis rédigé sous seing privé.

Sur la faculté de rétractation de M. [S], ils font valoir qu’une remise directe du droit de rétractation est possible lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel comme tel est le cas en l’espèce, et ajoutent que l’intimé reconnaît lui-même avoir reçu l’information de son droit de rétractation, le fait qu’il ne soit pas daté n’est pas opérant, puisqu’il y indique avoir connaissance que son droit peut être exercé à compter du 6 août 2016, caractérisant un aveu judiciaire.

Sur les demandes indemnitaires, les appelants rappellent que l’acte ne contenait aucune condition suspensive d’obtention de crédit, de sorte que M.[S] s’est rétracté tardivement et reste redevable de la clause pénale d’un montant de 139 000 euros.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 23 mai 2023, M. [U] [S] et Mme [M] [E] veuve [S] demandent à la cour de :

In limine litis,

– prononcer la nullité de la déclaration d’appel de la Sci Amphitrite, ainsi que ses écritures d’appel et tout acte pris sur leur fondement ;

– se déclarer non saisi à son égard ;

Sur le fond,

– confirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 15 octobre 2019 en ce qu’il :

‘ prononce la nullité du compromis de vente du 5 août 2016 ;

‘ condamne les appelants à verser à Mme [M] [E] veuve [S] la somme de 90 000 euros ;

‘ ordonne la restitution des sommes de 10 000 euros et 250 euros à Mme [M] [E] veuve [S] ;

‘ déboute les appelants de leurs demandes indemnitaires ;

‘ condamne les appelants à régler à Mme [M] [E] veuve [S] la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens ;

– infirmer partiellement ledit jugement entrepris en ce qu’il :

‘ déboute Mme [M] [E] veuve [S] de sa demande de dommages et intérêts;

‘ déboute Mme [M] [E] veuve [S] sur la prise en charge des frais de l’huissier en cas de résistance abusive dans l’exécution du jugement ;

– débouter la Sci Amphitrite et les époux [X] de leurs demandes, fins et conclusions et subsidiairement réduire leurs prétentions indemnitaires ;

Principalement,

– prononcer la nullité du compromis de vente ou en tout cas son anéantissement et annuler la vente en raison du non respect du délai de réflexion de l’acquéreur, ainsi que tout acte pris et exécuté sur leur fondement ;

Subsidiairement,

– dire et juger que la rétractation du 2 décembre 2016 est régulière et en conséquence constater la caducité ou l’anéantissement du compromis de vente et prononcer la nullité du compromis et de la vente ;

En conséquence,

– ordonner, compte tenu du consentement de M. [U] [S], que la somme de 10 250 euros déposée à titre de séquestre en la comptabilité de l’étude de la SCP Pannetier-Michel-Boyssonferre- Damiano, Notaires associés à [Localité 10], soit restituée à Mme [M] [E], et condamner solidairement en tant que de besoin la Sci Amphitrite, Mme [T] [Z] épouse [X] et M. [C]-[V] [X] à rembourser cette somme à Mme [M] [E] ;

– condamner solidairement la Sci Amphitrite, Mme [T] [Z] épouse [X] et M. [C]-[V] [X] à verser à Mme [M] [E], la somme de 90 000 euros ;

– ordonner que ces sommes produiront intérêt légal à compter du 23 décembre 2016 ;

– condamner solidairement la Sci Amphitrite, Mme [T] [Z] épouse [X] et M. [C]-[V] [X] pour faute pour avoir perçus indûment lesdites sommes des intimées en exécution du compromis en méconnaissance de la résolution de celui-ci, et les juger solidairemet responsables des préjudices subis en raison de la rétention illicite desdites sommes durant 7 années ;

– condamner solidairement la Sci Amphitrite, Mme [T] [Z] épouse [X] et M. [C]-[V] [X] à payer à Mme [M] [E] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– condamner solidairement la Sci Amphitrite, Mme [T] [Z] épouse [X] et M. [C]-[V] [X] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer solidairement à Mme [M] [E] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en cause d’appel non compris aux dépens, dont distraction à Me Roland Lemaire, avocat, aux offres de droit ;

– ordonner qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, le montant des sommes retenues par l’huissier chargé de l’exécution forcée en application de l’article 444-32 du code du commerce modifié sera supporté solidairement par la Sci Amphitrite, Mme [T] [Z] épouse [X] et M. [C]-[V] [X] en sus des frais irrépétibles et des dépens ;

Les intimés font valoir à titre liminaire que la déclaration d’appel est nulle, faute de contenir leur adresse précise et estime que l’intimée ayant conclu au fond en première instance, cet incident ne relève plus de la compétence du conseiller de la mise en état.

Ils considèrent que l’acte ayant été reçu par un notaire les dispositions sur la rétractation s’appliquent, qu’il n’est pas démontré que le délai de rétractation a bien été remis à M. [S], de sorte que le délai n’a pas couru, emportant la caducité du compromis et donc l’obligation de restituer les sommes indument versées.

Ils soutiennent que les sommes doivent être reversées à Mme [S] qui les a versées et non à son fils puisqu’elle est venue aux droits de son fils dans cette acquisition.

MOTIFS

Sur la nullité de la déclaration d’appel

Aux termes de l’article 907 du code de procédure civile, renvoyant aux dispositions de l’article 789 du même code, le conseiller de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour statuer sur les exceptions de procédure et les incidents mettant fin à l’instance.

Tel est le cas de la nullité de la déclaration d’appel, de sorte qu’en ne saisissant pas le conseiller de la mise en état alors que le motif fondant cette exception, tiré de l’absence de mention de l’adresse des appelants dans la déclaration d’appel, existait préalablement à la clôture de l’instruction, cette prétention est désormais irrecevable.

Sur la nullité du compromis de vente

Aux termes de l’article L271-2 du code de la construction et de l’habitation en sa rédaction applicable au présent litige, lors de la conclusion d’un acte mentionné à l’article L. 271-1, nul ne peut recevoir de l’acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l’expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant pour objet l’acquisition ou la construction d’un immeuble neuf d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation et les contrats préliminaires de vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière. Si les parties conviennent d’un versement à une date postérieure à l’expiration de ce délai et dont elles fixent le montant, l’acte est conclu sous la condition suspensive de la remise desdites sommes à la date convenue.

Toutefois, lorsque l’un des actes mentionnés à l’alinéa précédent est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de l’acquéreur s’il est effectué entre les mains d’un professionnel disposant d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Lorsque l’acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de dix jours.

Est puni de 30 000 euros d’amende le fait d’exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement en méconnaissance des alinéas ci-dessus.

Au cas d’espèce, le compromis de vente litigieux a été signé le 5 août 2016 en l’étude de la SCP Pannetier-Michel-Boyssonferre- Damiano, Notaires associés à [Localité 10], sans pour autant que l’acte ne soit dressé en la forme authentique, de sorte que les dispositions de l’alinéa 3 de l’article sus cité ne trouvent pas à s’appliquer.

Il a justement été relevé que le compromis ne mentionne pas la remise en main propre de l’acte contenant la mention relative à la rétractation, en ce qu’il est indiqué en dernière page de l’acte que celui-ci est dressé en un exemplaire qui, d’un ‘commun accord, reste en la garde et possession de l’office notarial [Adresse 6] à [Localité 10], qui sera habilité à en délivrer des copies ou extraits aux parties ou à leurs conseils, étant précisé qu’une copie sera sans délai remise ou adressée à l’acquéreur.’

Il est néanmoins justement relevé par les appelants que le non respect de ce texte n’est pas sanctionné par la nullité de l’acte, de sorte qu’il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité du compromis de vente signé le 5 août 2016 et de statuer sur le droit de rétractation de M. [S].

Sur le droit de rétractation par M. [S]

En réponse aux insuffisances de l’acte litigieux telles que dénoncées par les intimées et retenues plus avant, les consorts [S] produisent un courrier manuscrit de M. [U] [S] indiquant ‘je reconnais qu’une copie de l’avant contrat qui précède m’a été remis à l’instant même le (date) jour de sa signature par (nom du professionnel) … à (lieu) …’ et :

‘je déclare avoir connaissance qu’un délai de rétractation de dix jours m’est accordé par l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du 06/08/2016.’

Pour imparfait qu’il soit, l’intimé ayant recopié des mentions type sans les personnaliser dans le premier paragraphe, il apparaît néanmoins, dans le second paragraphe, qu’il reconnaît que le délai de rétractation lui a été notifié et en connaît le délai.

Ce courrier contient ainsi la preuve de ce que la notification de son droit de rétractation a bien été effectuée et qu’il en a eu pleinement connaissance.

Par conséquent, le délai ayant commencé à courir le 6 août pour une durée de dix jours, en l’absence de rétractation dans ce délai, l’acquéreur était valablement engagé dans le lien contractuel du compromis de vente, de sorte qu’il convient de rejeter les demandes indemnitaires formées par les consorts [S] tirées de la tardiveté de la restitution des sommes versées.

La vente n’ayant pas été réitérée par acte authentique, il convient de statuer sur les demandes subséquentes à cette absence de réitération.

Sur les demandes indemnitaires

Le compromis de vente caduque contenait une clause pénale en page 10 de l’acte, selon laquelle ‘au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régularisait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 139 000 euros à titre de clause pénale’.

Faute pour les appelants de justifier de l’envoi d’une mise en demeure comme exigé par la clause sus-citée, il convient de les débouter de leur demande de condamnation au paiement de la somme de clause pénale.

La Sci Amphitrite, Mme [T] [Z] épouse [X] et M. [C]-[V] [X] sollicitent à titre infiniment subsidiaire, la condamnation de Mme [M] [E] veuve [S] à leur régler la somme de 70 000 euros en raison de son comportement déloyal.

S’il est établi et au demeurant non contesté que contrairement aux engagements pris dans le compromis de vente, l’intimée a en réalité sollicité au moins un établissement bancaire aux fins d’obtenir un financement pour cette acquisition, il n’est néanmoins pas démontré de préjudice par ce comportement, ni de difficulté à procéder à la vente du bien litigieux, qui seraient de nature à fonder une condamnation de ce chef.

Mme [M] [E] veuve [S] sollicite pour sa part en premier lieu la restitution de la somme de 10 250 euros versée à titre de garantie entre les mains du notaire.

Il a été convenu, en page 10 du compromis, que l’acquéreur verserait à titre de dépôt de garantie entre les mains du notaire constitué séquestre la somme de10 000 euros, le compromis prévoyant qu’il est expressément convenu entre les parties que cette somme sera versée au vendeur, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par l’acquéreur ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Il convient donc de rejeter la demande formée par Mme [M] [E] de ce chef.

Quant à la somme de 90 000 euros, versée à titre d’avance sur le prix de vente, aucune stipulation du compromis ne prévoit d’issue à l’attribution de cette somme en cas d’échec de la vente, de sorte qu’il convient de la restituer à Mme [M] [E] veuve [S] sans que la qualité qui fut la sienne lors du versement ne soit de nature à remettre en question son droit à recouvrer cette somme en l’absence de réitération de la vente.

Sur les frais du procès

Succombant au principal, M. [U] [S] et Mme [M] [E] veuve [S] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés sous la même solidarité à régler la somme de 3 000 euros à la Sci Amphitrite, Mme [T] [Z] épouse [X] et M. [C]-[V] [X] ensemble, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déboutant Mme [E] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 10 du décret du 8 mars 2011 sera confirmé.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Déclare irrecevable la demande tendant au prononcé de la nullité de la déclaration d’appel de la Sci Amphitrite;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la nullité du compromis de vente du 5 août 2016 et en ce qu’il a ordonné que les sommes de 10 000 euros et de 250 euros soient restituées à Mme [M] [E] veuve [S] ;

Confirme pour le surplus le jugement déféré ;

Statuant à nouveau,

Rejette la demande tendant au prononcé de la nullité du compromis de vente du 5 août 2016;

Déclare caduque le compromis de vente du 5 août 2016 ;

Ordonne le versement des sommes de 10 000 euros et de 250 euros à la Sci Amphitrite par Me [A], séquestre ;

Y ajoutant,

Condamne M. [U] [S] et Mme [M] [E] veuve [S] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne M. [U] [S] et Mme [M] [E] veuve [S] in solidum à régler à la Sci Amphitrite, Mme [T] [Z] épouse [X] et M. [C]-[V] [X] ensemble la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT