N° RG 21/02964 – N° Portalis DBVM-V-B7F-K6J2

C3

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Audrey GELIBERT

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU VENDREDI 21 JUILLET 2023

Appel d’un Jugement (N° R.G. 20/01033)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de VIENNE

en date du 20 mai 2021

suivant déclaration d’appel du 03 juillet 2021

APPELANTS :

M. [C] [X]

né le 28 septembre 1965 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Mme [Z] [D] épouse [X]

née le 23 novembre 1967 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par Me Audrey GELIBERT, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

INTIMÉS :

M. [H] [Y]

né le 21 novembre 1959 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Mme [I] [W] épouse [Y]

née le 26 mai 1963 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentés par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR: LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Mme Catherine Clerc, présidente,

Mme Joëlle Blatry, conseiller,

Mme Véronique Lamoine, conseiller,

Assistées lors des débats de Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 5 juin 2023, Madame Clerc a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte notarié du 30 septembre 2019 dressé par Me [J], notaire à [Localité 8], M. [H] [Y] et Mme [I] [W] épouse [Y], ont consenti à M. [C] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 3] (Isère), moyennant un prix de 800.000€, le délai de la promesse expirant le 16 décembre 2019 à 16 heures.

L’indemnité d’immobilisation était fixée à 10’% du prix de vente, soit 80.000€ qui devait être séquestrée ou réglée par les bénéficiaires de la promesse en deux règlements de 40.000€ , le premier dans les dix jours suivant la signature de l’acte de promesse de vente, le second dans les huit jours de l’expiration du délai de réalisation.

Par lettre recommandée électronique avec accusé de réception envoyée le 10 octobre 2019 à chacun des époux [X] (reçue le 13 octobre suivant par M. [X] et le 15 octobre suivant par Mme [X]) Me [J] a avisé ceux-ci que le plan de division annexé à la promesse de vente avait été modifié et mis à jour, a envoyé en pièce jointe ce nouveau plan de division et les a informés qu’ils disposaient d’un nouveau délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la présentation de cette lettre , attirant leur attention qu’à défaut d’exercer cette faculté de rétractation dans ce délai, le compromis produirait son plein effet.

M. et Mme [X] n’ayant pas exercé leur droit de rétractation ni levé l’option d’achat dans les délais impartis, M. et Mme [Y] leur ont envoyé, par l’intermédiaire de leur conseil, un courrier recommandé avec AR le 12 février 2020 (pli non réclamé) les mettant en demeure de leur payer, sous quinzaine, l’indemnité d’immobilisation de 80.000€.

Suivant acte extrajudiciaire du 13 novembre 2020, M. et Mme [Y] ont assigné aux mêmes fins M. et Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Vienne.

Par jugement réputé contradictoire du 20 mai 2021, ce tribunal a’:

condamné solidairement M. et Mme [X] à payer à M. et Mme [Y] une somme de 80.000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par l’acte notarié, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 février 2020,

débouté M. et Mme [Y] du surplus de leurs prétentions (dommages et intérêts)

condamné in solidum M. et Mme [X] à verser à M. et Mme [Y] une indemnité de 1.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. et Mme [X] aux dépens,

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Par déclaration déposée le’3 juillet 2021 ,M. et Mme [X] ont relevé appel.

Dans leurs uniques conclusions déposées le 2 octobre 2021 sur le fondement des articles 1101 et suivants,124 et suivants, 1213-5 et suivants du code civil, M. et Mme [X] demandent à la cour de’:

à titre principal,

réformer le jugement déféré en ce qu’il les a condamnés à verser à M. et Mme [Y] l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat alors que ceux-ci ont demandé l’annulation de la promesse et qu’eux-mêmes se sont désistés de la promesse,

statuant de nouveau,

débouter M. et Mme [Y] de leurs demandes formulées à leur encontre,

à titre subsidiaire,

réformer le jugement déféré en ce qu’il les a condamnés à verser à M. et Mme [Y] la somme de 80.000€, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 février 2020,

statuant de nouveau,

requalifier l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat en clause pénale,

réduire le montant de la condamnation mise à leur charge au regard de leur impécuniosité et de l’absence de préjudices de M. et Mme [Y],

leur accorder les plus larges délais de paiement,

condamner M. et Mme [Y] à leur verser la somme de 1.500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner «’la même’» aux entiers dépens.

Ils soutiennent que’:

les promettants ont par courrier du 5 novembre 2020 adressé au notaire, demandé l’annulation de la promesse compte tenu de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation’; ils ne sont donc pas recevables à demander son application en réclamant paiement de cette indemnité,

eux-mêmes, après avoir découvert que l’héritage du père de Mme [X] décédé au Gabon, avec lequel ils comptaient financer l’acquisition du bien immobilier objet de la promesse de vente ne pourrait pas être perçu «’prochainement’», ont avisé le notaire par courriel du 5 décembre 2019 à 19h15 qu’ils se désistaient de la vente, courriel réceptionné par son destinataire le 6 décembre 2019 à 14h14,

cette indemnité d’immobilisation doit être qualifiée de clause pénale et révisée à la baisse comme étant disproportionnée, se trouvant eux-mêmes en situation d’impécuniosité,

le préjudice de M. et Mme [Y] n’est pas justifié.

Par uniques conclusions déposées le 22 décembre 2021, sur le fondement des articles 1103,1124 du code civil, 696, 700 du code de procédure civile, M. et Mme [Y] sollicitent que la cour’:

confirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné solidairement M. et Mme [X] à leur verser une somme de 80′.000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte notarié, outre intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure,

réforme le même jugement en ce qu’il’:

les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts d’un montant de 5000€, juge que leur préjudice ressort à :

1.964€ au titre du paiement du loyer dans un nouveau logement

370€ au titre de l’assurance habitation

2.000€ au titre du préjudice de jouissance

total : 4.334€

a condamné M. et Mme [X] au paiement de la somme de 1.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant de nouveau,

condamne solidairement M. et Mme [X] au paiement d’une somme de 5.000€ compte tenu de leur carence fautive,

rejette toutes fins, conclusions et/ou prétentions contraires,

condamne solidairement M. et Mme [X] à verser une somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civil outre leur condamnation aux dépens.

Ils défendent que’:

ils ont suspendu le 9 novembre 2019 leur dénonciation de la promesse dès lors que Mme [X] leur avait annoncé qu’elle allait pouvoir verser l’indemnité d’immobilisation le 19 novembre 2019,

cette indemnité leur est acquise dès lors que les bénéficiaires de la promesse de vente se sont rétractés le 6 décembre 2019 et n’ont pas levé l’option alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées,

l’impécuniosité n’était pas prévue comme une condition suspensive de la promesse,

M. et Mme [X] se sont abstenus volontairement de séquestrer les deux versements de l’indemnité d’immobilisation dans les délais prévus, soit le 30 septembre 2019 et le 24 décembre 2019′; leur carence leur cause un préjudice, ayant pris un logement en location afin de satisfaire les bénéficiaires qui avaient indiqué vouloir entrer dans les lieux avant la fin de l’année 2019, ayant déménagé la maison et réalisé des travaux pour répondre aux attentes de ceux-ci,

l’indemnité d’immobilisation n’est pas une clause pénale, elle est le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse pendant la durée convenue, et non pas la sanction de la non-réalisation des conditions suspensives par le fait du bénéficiaire, ces conditions suspensives ayant été réalisées en l’espèce’; en tout état de cause, si cette indemnité devait être requalifiée, elle n’est pas excessive,

les difficultés financières visées par les bénéficiaires au soutien de leur demande indemnitaire ne sont pas justifiées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 mai 2023.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’immobilisation

Il est opportun, pour la solution du litige, de rappeler qu’aux termes de l’acte notarié du 30 septembre 2019 portant promesse unilatérale de vente, il était prévu’:

en page 7, «’Au cas où le bénéficiaire n’aurait pas signé de son fait l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l’expiration de ce délai sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir. Le promettant pourra en outre, réclamer une juste indemnisation de son préjudice’».

en page 8, «’Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 80.000€.

Sur laquelle somme, le bénéficiaire versera en la comptabilité du notaire soussigné dans les dix jours des présentes la somme de 40.000€ représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée.

Le promettant sera libéré si bon lui semble de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement total ou partiel de l’indemnité d’immobilisation.

(‘)

Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

(‘)

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 40.000€, le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait’».

Les parties ne soutiennent pas la non-réalisation des conditions suspensives prévues à la promesse de vente et il n’est pas contesté que la première partie de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 40.000€ n’a pas été versée dans le délai contractuellement imparti par cette promesse unilatérale de vente, ce qui autorisait M. et Mme [Y] à se dégager de leur promesse (selon courrier précité du 5 novembre 2019) par le seul fait de la constatation du défaut de versement total ou partiel de l’indemnité d’immobilisation.

La faculté qui leur était ainsi offerte n’induit pas l’impossibilité pour eux de poursuivre l’exécution de cet acte en ses dispositions relatives à l’indemnité d’immobilisation, la promesse de vente prévoyant expressément dans cette hypothèse que la première partie de cette indemnité, soit 40.000€, reste acquise aux promettants à titre «’d’indemnité forfaitaire et non réductible’».

Il est inopérant pour M. et Mme [X] d’indiquer s’être désistés de la vente par courriel du 5 décembre 2019 à défaut d’avoir obtenu les fonds pour financer cet achat immobilier, cette rétractation ne satisfaisant pas aux prescriptions de la promesse de vente telles que définies en page 25 «’faculté de rétractation’», laquelle devait être faite, au choix exclusif du bénéficiaire, soit par lettre recommandée avec AR ou par exploit d’huissier et qui, surtout, était enfermée dans un délai précis, soit dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification, soit en l’espèce, compte tenu de l’envoi le 10 octobre 2019 du plan de division modifié annexé à la promesse de vente, avant le 20 octobre 2019′.

Il en résulte que M. et Mme [Y] sont également fondés à obtenir paiement de la seconde partie de l’indemnité d’immobilisation, soit 40.000€, dès lors que M. et Mme [X], de leur seul fait, n’ont pas levé l’option d’achat avant le délai imparti, soit le 16 décembre 2019 à 16 heures, et n’ont pas valablement exercé leur droit de rétractation.

Le jugement est en conséquence confirmé sur la condamnation de M. et Mme [X] à payer cette somme totale de 80.000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Cette indemnité d’immobilisation devant être payée par M. et Mme [X] qui ont décidé de ne pas exercer leur option d’achat alors qu’il n’est pas discuté que les conditions suspensives étaient réalisées, ne sanctionne pas l’inexécution d’une obligation ( les bénéficiaires n’étant pas contractuellement obligés de lever cette option) mais représente le prix de l’exclusivité qui leur a été accordée par M. et Mme [Y] pour se porter seuls acquéreurs du bien immobilier faisant l’objet de la promesse de vente du 30 septembre 2019, les promettants s’interdisant de proposer à la vente ce bien à toute autre personne jusqu’au 16 décembre 2019 à 16 heures.

Il en résulte que cette indemnité ne relève pas de la qualification des clauses pénales et ne peut donc pas être réduite par le juge. M. et Mme [X] sont donc déboutés de leur prétention contraire.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. et Mme [Y] sont recevables à réclamer indemnisation du préjudice («’Le promettant pourra en outre, réclamer une juste indemnisation de son préjudice’») né du fait que M. et Mme [X] n’ont pas signé l’acte de vente dans le délai de réalisation’.

Ils font valoir à cette fin, qu’ils ont été contraints de prendre en location une maison pour libérer le bien faisant l’objet du compromis de vente et s’acquitter d’une assurance habitation pour leur nouveau domicile’; ils excipent également d’un préjudice de jouissance résultant du fait qu’ils ont assumé inutilement un double déménagement (vider la maison offerte à la vente et emménager dans le nouveau logement).

Ils justifient avoir signé le 8 novembre 2019 un bail notarié portant sur une villa à [Localité 9] (Rhône) avec une entrée dans les lieux fixée au 1er décembre 2019, moyennant un loyer mensuel de 1.450€ et avoir réglé cette même somme à titre de dépôt de garantie comme acté dans le bail (ce dont atteste également «’Mme [M]’» dans une lettre non datée et sans que son lien avec le bailleur identifié dans le bail soit établi).

Pour autant, il n’est pas démontré que cette location a été effective, que M. et Mme [Y] ont emménagé dans les lieux et qu’un loyer a été payé sur la période du 1er au 11 janvier 2020 comme dit par M. et Mme [Y] (pas de quittance de loyer).

Il n’est pas davantage justifié des travaux que ceux-ci indiquent avoir réalisé «’afin que la maison corresponde aux attentes des époux [X]’», ni des déménagements allégués.

Il leur sera en conséquence alloué cette somme de 1.450€ à titre de dommages et intérêts majorée de celle de 370€ correspondant au coût de l’assurance habitation inutilement réglée pour la location du logement de [Localité 9], au paiement desquelles M. et Mme [X] seront condamnés solidairement.

Sur les délais de paiement

M. et Mme [X] s’abstiennent de rapporter avec pertinence leurs revenus et charges, se limitant à produire un tableau rempli par leurs soins, sans l’accompagner de justificatifs, et sans l’actualiser, ce document datant du 8 juillet 2021′; dès lors, leur demande de délais de paiement est rejetée.

Sur les mesures accessoires

Parties succombantes, M. et Mme [X] sont condamnés aux dépens d’appel et conservent la charge de leurs frais irrépétibles exposés devant la cour. Ils sont condamnés à verser à M. et Mme [Y] une indemnité de procédure pour l’instance d’appel et le jugement déféré confirmé en ses dispositions relatives aux mesures accessoires.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré sauf en ses dispositions rejetant la demande de dommages et intérêts de M. [H] [Y] et Mme [I] [W] épouse [Y],

Statuant à nouveau sur ce point et ajoutant,

Condamne solidairement M. [C] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] à payer à M. [H] [Y] et Mme [I] [W] épouse [Y] la somme de 1.820€ à titre de dommages et intérêts,

Déboute M. [C] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] de leurs demandes

de délais de paiement,

de requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale révisable,

en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [C] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] à payer à M. [H] [Y] et Mme [I] [W] épouse [Y] la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne in solidum M. [C] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT