COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 18/09/2023

Me Estelle GARNIER

la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES

Me Nelly GALLIER

la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI

la SELARL RENARD – PIERNE

la SELARL VERNUDACHI-CAMBUZAT-DUSSOURD

ARRÊT du : 18 SEPTEMBRE 2023

N° : –

N° RG 21/02783 – N° Portalis DBVN-V-B7F-GOUF

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 20 Mai 2021

PARTIES EN CAUSE

APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265277836041240

Monsieur [T] [J] [F]

né le 21 Septembre 1962 à [Localité 22]

[Adresse 10]

[Localité 11]

représenté par Me Estelle GARNIER, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et par Me Anne-Florence MERCILLON, avocat plaidant au barreau de VERSAILLES

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265275876878308

Madame [X] [O], venant aux droits de Me [Y] [O], notaire retiré de charge et es qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O] suivant procès verbal en date du 28 juin 2016 en lieu et place de Me [Y] [O], décédé le 26 janvier 2016

[Adresse 3]

[Localité 16]

Madame [Z] [O] venant aux droits de Me [Y] [O], notaire retiré de charge décédé le 26 janvier 2016

née le 21 Mars 1991 à [Localité 21] (92)

[Adresse 6]

[Localité 15]

Madame [K] [O] venant aux droits de Me [Y] [O], notaire retiré de charge décédé le 26 janvier 2016

née le 18 Mai 1994 à [Localité 21] (92)

[Adresse 5]

[Localité 13]

représentées par Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau de TOURS et par Me Michel RONZEAU, avocat plaidant au barreau de PARIS

– Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265277964442177

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, inscrite au RCS du Mans sous le n° 775 652 126, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en cette qualité audit siège social, venant aux droits de la SA COVEA RISKS en sa qualité de co-assureur

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et par Me Guillaume REGNAULT de la SCP RAFFIN ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A. MMA IARD, inscrite au RCS du Mans sous le 440 048 882, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en cette qualité audit siège social, venant aux droits de la SA COVEA RISKS qu’elle a absorbée et en sa qualité de co-assureur suite à la décision n° 2015C-83 de l’autorité de contrôle prudentiel du 22 octobre 2015 publiée au JO du 16 décembre 2015

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et par Me Guillaume REGNAULT de la SCP RAFFIN ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS

– Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265269342380964

Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 784 647 349,représentée par son directeur général domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 17]

représentée par Me Jacqueline PIERNE de la SELARL RENARD – PIERNE, avocat postulant au barreau de TOURS et par Me Marc FLINIAUX, avocat plaidant au barreau de PARIS

– Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265278159835388

S.A. BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° B 542 097 902, représentée par son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 14]

représentée par Me Eve CAMBUZAT de la SELARL VERNUDACHI-CAMBUZAT-DUSSOURD, avocat au barreau de TOURS

– Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265277075581028

S.A.R.L. ATELIER L’ECHELLE (anciennement dénommée SARL Cabinet d’architecture [M] [B] et [C] [A]) immatriculée au RCS sous le n° B388 244 329, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Architectes Associés- espca Kerdrain

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Me Nelly GALLIER, avocat postulant au barreau de BLOIS et par Me Guillaume BARDON de la SELARL CM&B ‘COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de TOURS,

INTERVENANT VOLONTAIRE

– Timbre fiscal dématérialisé N°: en attente …..

Maître [J] [M] [L], mandataire judiciaire agissant suivant ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Créteil du 04 novembre 2020, ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LES GAUDINELLES en lieu et place de la SELARL SMJ, précédemment désignée à cette fonction par arrêt de la cour d’appel de Paris du 28 mai 2015

[Adresse 9]

[Localité 19]

représenté par Me Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocat postulant au barreau de TOURS et par Me Thierry SERRA de la SELARL ERRA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 27 Octobre 2021.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 16 mai 2023

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l’audience publique du 20 Juin 2023, à 14 heures, devant Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, Magistrat Rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

Mme Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et Madame Karine DUPONT, Greffier lors du prononcé.

Prononcé le 18 SEPTEMBRE 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Le 23 juin 2009, M. [T] [F] a conclu un contrat de réservation d’un logement avec la SCI Les Gaudinelles portant sur l’acquisition d’un studio au prix de 95 470 euros au sein d’une résidence intitulée « le Hameau de Valloire » à [Adresse 20] (37). La livraison était prévue pour le 4e trimestre de l’année 2009.

Suivant offre du 10 août 2009, M. [F] conclu un contrat de prêt avec la BNP Paribas d’un montant de 104 983 euros.

Par acte authentique du 28 septembre 2009, Me [Y] [O], notaire, a reçu l’acte de vente en l’état futur d’achèvement portant sur le logement et une somme de 84 733 euros correspondant à 85 % du prix a été débloquée le jour de la signature. Le solde du prix devait être réglé à hauteur de 10 % à l’achèvement de l’immeuble et de 5 % à la remise des clés.

La SCI Les Gaudinelles n’a pas achevé les travaux et a fait l’objet d’un jugement de redressement judiciaire converti en liquidation judiciaire le 26 novembre 2012.

Par actes d’huissier en date des 26, 27 novembre et 20 décembre 2012, M. [F] a fait assigner la SCI Les Gaudinelles, prise en la personne de son mandataire judiciaire Me [W] [G], Me [H], ès qualités d’administrateur judiciaire de la SCI Les Gaudinelles et Me [Y] [O], notaire, placé sous l’administration de la SCP Oury-Narbey-Fontaine-Martin, titulaire d’un office notarial, en sollicitant la nullité de la vente et la réparation de son préjudice.

Par acte d’huissier en date du 23 avril 2013, M. [F] a fait assigner Me [W] [G], en qualité de mandataire liquidateur de la SCI Les Gaudinelles.

Par actes d’huissier en date des 22 et 28 avril 2014, M. [F] a fait assigner la BNP Paribas Personal Finance et la société MMA Iard, assureur de Me [Y] [O].

Par acte d’huissier en date du 9 janvier 2015, Me [Y] [O], en sa qualité d’ancien notaire et de liquidateur de la SCP [Y] [O] a fait assigner la Mutuelle des architectes français (MAF), en qualité d’assureur du cabinet d’architecte [M] [B] et [C] [A].

Me [Y] [O], en sa qualité d’ancien notaire et de liquidateur de la SCP [Y] [O], a fait assigner le cabinet d’architecture [M] [B] Et [C] [A], aux droits duquel vient désormais la société Atelier L’Échelle, et la Mutuelle des architectes français (MAF), en qualité d’assureur du cabinet d’architecture.

Le 26 janvier 2016, Me [Y] [O] est décédé. Mmes [X], [Z] et [K] [O] sont intervenues volontairement à l’instance en qualité d’ayant-droits de Me [Y] [O], et Mme [X] [O] également en qualité de liquidateur amiable de la SCP [Y] [O].

Par acte d’huissier en date du 9 août 2017, M. [F] a fait assigner la SELARL SMJ, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Les Gaudinelles.

Par un jugement en date du 20 mai 2021, le tribunal judiciaire de Tours a :

1- constaté l’intervention de Mmes [X], [Z] et [K] [O], en qualité d’ayants droit de Me [Y] [O], notaire décédé le 26 janvier 2016, et l’intervention de Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O],

2- mis hors de cause Me [W] [G], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Les Gaudinelles, et constaté que la SELARL SMJ a été désignée à cette fin par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 28 mai 2015,

3- mis hors de cause Me [G], ès qualités de mandataire au redressement judiciaire de la SCI Les Gaudinelles,

4- mis hors de cause Me [H], ès qualités d’administrateur dans le cadre du redressement judiciaire de la SCI Les Gaudinelles,

5 – déclaré recevables les actions de M. [F] en nullité de l’acte de vente pour non-respect des conditions de la garantie intrinsèque d’achèvement, et en nullité de l’acte de prêt, et subsidiaires en résolution des actes de vente et de prêt,

6- prononcé la nullité du contrat de vente conclu le 28 septembre 2009 entre la SCI Les Gaudinelles et M. [F] et portant sur un appartement lot numéro 95 au rez-de-chaussée du bâtiment Q comprenant chambre, coin cuisinette, salle d’eau avec water-closets, terrasse et les 25/10 000e des parties communes générales et ce, pour non-respect des dispositions de l’article R.261’18’b du code de la construction et de l’habitation,

7- dit que la SCI Les Gaudinelles devrait restituer à M. [F] la somme de 67 902,09 euros, avec intérêts à compter de la date de l’assignation soit le 27 novembre 2012,

8- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 ancien du code civil,

9- constaté l’impossibilité pour l’investisseur de restituer le bien,

10- déclaré irrecevable la demande visant à l’inscription au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Les Gaudinelles ladite somme,

11- prononcé la nullité du contrat de prêt conclu entre M. [F] et la BNP Paribas Personal Finance selon offre du 10 août 2009,

12- condamné M. [F] à restituer à la BNP Paribas Personal Finance le capital emprunté et débloqué de 88 914,30 euros, outre les intérêts à compter du jugement,

13- condamné la BNP Paribas Personal Finance à restituer à M. [F] les échéances versées et les intérêts pour la somme de 32 502,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

14- ordonné la compensation entre ces créances respectives,

15- dit que la SCI Les Gaudinelles et Me [O] engagent leur responsabilité à l’égard de M. [F] sur le fondement des dispositions de l’article 1147 et 1382 anciens du code civil,

16- dit que Mmes [X], [Z] et [K] [O], en qualité d’ayants droit de Me [Y] [O], et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O] doivent garantir la restitution du prix à hauteur de 67 902,09 €, compte tenu de l’insolvabilité de la SCI Les Gaudinelles, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2012,

17- dit que la société MMA doit garantir son assuré, Me [O], et condamné in solidum les consorts [O] et les MMA à garantir la restitution du prix à hauteur de 67 902,09 €, outre les intérêts à compter du 20 décembre 2012,

18- condamné in solidum Mmes [X], [Z] et [K] [O], en qualité d’ayants droits de Me [Y] [O], et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O], et la société MMA, à payer à la BNP Paribas Personal Finance les sommes de 18 778,77 euros et 2 667,43 euros en réparation de son préjudice,

19- débouté la BNP Paribas Personal Finance, de sa demande de fixation au passif des liquidations judiciaires de la SCI Les Gaudinelles et de la SCP [O],

20- dit que jusqu’à ce qu’elle perçoive l’intégralité des sommes dues, la BNP Paribas Personal Finance conservera le bénéfice du privilège de prêteur de deniers et de l’hypothèque conventionnelle publiés et enregistrés le 27 novembre 2009 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 23] 2, volume 2009 V numéro 1976 sur l’appartement situé dans un ensemble immobilier à [Adresse 20], à usage de village de vacances dénommées « le hameau de [Localité 24] » lot numéro 95 au rez-de-chaussée du bâtiment Q un studio comprenant chambre, coin cuisinette, salle d’eau avec water-closets, terrasse et les 25/10 000e des parties communes générales,

21- débouté M. [F] de sa demande au titre du remboursement de la TVA,

22- condamné in solidum Mmes [X], [Z] et [K] [O], en qualité d’ayants droits de Me [Y] [O], et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O], et la société MMA, à payer à M. [F] une somme de 10 000 € au titre de son préjudice moral,

23- débouté Mmes [X], [Z] et [K] [O], en qualité d’ayants droits de Me [Y] [O], et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O] et la société MMA de leurs recours en garantie à l’encontre de la SARL l’échelle et de son assureur la MAF, et à l’égard de la BNP Paribas Personal Finance,

24- rejeté les demandes de garantie présentées par les consorts [O] et la société MMA à l’encontre de la SARL L’échelle et son assureur, la MAF, et de la BNP Paribas Personal Finance,

25- condamné in solidum Mmes [X], [Z] et [K] [O], en qualité d’ayants droit de Me [Y] [O], et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O], et la société MMA aux dépens de la présente instance, qui comprendront les frais hypothécaires, et les dépens de l’incident, dont distraction au profit de Me

[R] [U], de la SCP Renard-Pierné, de la SELARL CM&B et associés, et de Me Eve Élisabeth Cambuter, avocats au barreau de Tours,

26- condamné in solidum Mmes [X], [Z] et [K] [O], en qualité d’ayants droit de Me [Y] [O], et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O], et la société MMA à verser à M. [F] une somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

27- condamné in solidum Mmes [X], [Z] et [K] [O], en qualité d’ayants droit de Me [Y] [O], et Mme [X] [O] ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O], et la société MMA à verser à la société BNP Paribas Personal Finance une somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

28- débouté les autres parties de leurs demandes d’indemnité procédure,

29- ordonné l’exécution provisoire,

30- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au jugement,

31- ordonné la publication du jugement ayant prononcé la nullité de l’acte de vente conclu entre la SCI Les Gaudinelles et M. [F] le 28 septembre 2009 publié et enregistré le 27 novembre 2009 auprès du service de la publicité foncière de Tours, volume 2009 P numéro 4966 sur l’appartement situé dans un ensemble immobilier à [Adresse 20], à usage de village de vacances dénommé « le hameau de Valloire » lot numéro 95 au rez-de-chaussée du bâtiment Q un studio comprenant chambre, coin cuisinette, salle d’eau avec water-closets, terrasse et les 25/10 000e des parties communes générales.

Par déclaration d’appel en date du 27 octobre 2021, M. [F] a interjeté appel des chefs du jugement n° 7, 12 à 17, 21, 30. L’appel était dirigé à l’encontre de toutes les parties à l’exception de Me [G] et de Me [H] mis hors de cause.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 27 avril 2023, M. [F] demande à la cour de ;

– le déclarer recevable et bien fondé en son appel et ses demandes, et y faire droit ;

– débouter toutes parties de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes, ainsi que de tout appel incident et de toute demande incidente dirigés à son encontre ;

En conséquence,

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la nullité du contrat de vente en date du 28 septembre 2009, la nullité du contrat de prêt conclu avec la BNP Personal Finance en date du 10 août 2009, la reconnaissance d’un préjudice indemnisé à 10 000 € et le remboursement d’une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance ;

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Les Gaudinelles à lui restituer la somme de 67 902,09 € avec intérêts à compter de la date de l’assignation ;

– infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à restituer à la BNP Personal Finance la somme de 88 914,30 €,

Statuant à nouveau,

– arrêter qu’il restituera à la BNP Personal Finance la somme de 89 514,30 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

– fixer sa créance à l’encontre de la liquidation judiciaire de la SCI Les Gaudinelles à la somme de 89 514,30 € avec intérêt à compter de l’assignation ;

– condamner in solidum Mmes [X], [Z] et [K] [O], en qualité d’ayants droit de Me [Y] [O], et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O] à garantir la restitution du prix à hauteur de 89 514,30 € TTC, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

– condamner la société MMA à garantir son assuré, Me [O], ainsi qu’à lui payer la somme de 89 514,30 € ;

– infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de réparation du préjudice économique ;

Statuant à nouveau,

– condamner in solidum Mmes [X], [Z] et [K] [O], en qualité d’ayants droit de Me [Y] [O], et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O] et les MMA à réparer le préjudice économique de l’investisseur d’un montant de 13 886 € à première demande de l’administration fiscale ;

– condamner in solidum Mme [X] [O] venant aux droits de Me [Y] [O] et ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O], et Mme [K] et [Z] [O] venant aux droits de [Y] [O] et leur assureur les MMA IARD ou toute partie succombante à lui verser la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Estelle Garnier, avocat aux offres de droit.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2022, les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles demandent à la cour de :

– dire mal fondé l’appel de M. [F] et bien fondé leur appel incident ;

– infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 20 mai 2021 en ce qu’il a annulé le contrat de vente et en ce qu’il a retenu la responsabilité de Me [O] ;

– infirmer le jugement entrepris du chef des condamnations prononcées à leur encontre ;

En conséquence, statuant à nouveau,

– dire et juger qu’aucune faute ne peut être reprochée à Me [O] ou à la SCP [Y] [O] ;

– dire et juger que la preuve d’un lien de causalité entre les manquements reprochés et le préjudice allégué n’a pas été rapportée ;

– dire et juger que M. [F] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice né, actuel et certain ;

– infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 20 mai 2021 en ce qu’il a retenu un préjudice subi par M. [F] à hauteur de 67 902,09 € ;

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 20 mai 2021 en ce qu’il a rejeté les demandes de M. [F] au titre des loyers commerciaux, de la TVA ;

– infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 20 mai 2021 en ce qu’il a admis le principe d’un préjudice moral subi par M. [F] ;

– dire et juger qu’il n’existe aucune dette de responsabilité civile et qu’aucune condamnation ne peut être dans ces conditions, retenue à l’encontre de la compagnie MMA ;

– rejeter toutes demandes formées à l’encontre de ladite compagnie ;

– débouter M. [F] de son appel ;

– débouter la BNP Paribas de son appel incident ;

– condamner in solidum la SARL [B] [A] aux droits de laquelle vient la SARL Atelier L’échelle, la société MAF, la BNP Paribas Personal Finance à garantir la compagnie MMA de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

– condamner M. [F], ou toute autre partie succombant, à payer à la compagnie MMA Iard, la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner M. [F] ou tout autre succombant au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par la SCP Laval Firkowski, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 février 2022, Mmes [X], [Z] et [K] [O] en leur qualité d’ayants droit de Me [Y] [O] et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O] demandent à la cour de :

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours en date du 20 mai 2021 uniquement en ce qu’il a débouté M. [F] de ses demandes d’indemnisation au titre de la TVA :

Et pour le surplus,

– infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours en date du 20 mai 2021, sur les chefs n° 15, 16, 17, 18, 23 à 30 ;

Et statuant à nouveau :

– dire et juger que Me [O] n’a commis aucune faute ;

– constater, en tout état de cause, l’absence de lien de causalité entre une hypothétique faute de l’étude et le préjudice invoqué ;

– dire et juger que le préjudice invoqué n’est ni actuel, ni certain ;

En conséquence,

– débouter la BNP Paribas Personal Finance et toutes autres parties, de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre du notaire et de ses ayants droit ;

Et à titre subsidiaire, si par impossible la cour venait à confirmer le jugement en ce qu’il a dit que le notaire avait commis une faute, et l’a condamné à garantir la restitution du prix à hauteur de 67 902,09 €, et à verser des dommages-intérêts à la banque :

– dire et juger que le cabinet d’architecture a commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle ;

– dire et juger que la BNP Paribas Personal Finance est également responsable du préjudice subi par M. [F] ;

En conséquence,

– condamner in solidum, la BNP Paribas Personal Finance, le cabinet d’architecture Atelier L’échelle, et son assureur, la MAF, et toutes autres parties succombantes à garantir les consorts [O], de toute condamnation qui, par impossible, pourrait être prononcée à leur encontre ;

Et dans l’éventualité où des demandes d’appel en garantie seraient formulées à leur encontre :

– déclarer la BNP Paribas Personal Finance, le cabinet d’architecture Atelier L’échelle et son assureur, la MAF et toutes autres parties demanderesses à la garantie du notaire, irrecevables et en tout cas mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre, et les en débouter ;

Et en tout état de cause,

– condamner in solidum M. [F] et toutes autres parties succombantes à leur payer la somme de 6 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner in solidum M. [F] et toutes autres parties succombantes aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Sofia Vigneux, membre du Cabinet Thaumas, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 30 mars 2023, la société BNP Paribas Personal Finance demande à la cour de :

– débouter M. [F], la SA MMA IARD Assurances Mutuelles, la SA MMA IARD, Mmes [X], [Z] et [K] [O] en qualité d’ayants droit de Me [Y] [O], et Mme [X] [O] ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O], la SARL Atelier L’échelle et tous autres appelants et parties de leurs appels incidents, et de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées tant à titre principal que subsidiaire en ce qu’elles sont dirigées à son encontre et contraire aux présentes ;

– lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte sur toute demande formée par M. [F] :

en annulation ou en résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 28 septembre 2009 entre lui et la SCI Les Gaudinelles et portant sur un appartement lot numéro 95 au rez-de-chaussée du bâtiment Q comprenant chambre coin cuisinette, salle d’eau avec water-closet, terrasse et les 25/10 000e des parties communes générales, de l’ensemble immobilier nouvellement cadastré BE n° [Cadastre 18] au lieu dit [Adresse 20] situé à [Adresse 20] (37) pour non respect des dispositions de l’article L.261-11 et R.261-18-b du code de la construction et,

par conséquent sur toute demande formée par M. [F] en annulation et/ ou en résolution du contrat de prêt accessoire n° 65101877 souscrit par lui suivant offre de crédit en date du 10 août 2009 auprès d’elle,

Ainsi dans le cas où la cour :

confirme le jugement entrepris du tribunal judiciaire de Tours en date du 20 mai 2021, en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de vente en l’état futur d’achèvement 28 septembre 2009 conclu entre M. [F] et la SCI Les Gaudinelles et portant sur un appartement lot numéro 95 au rez de chaussée du bâtiment Q comprenant chambre coin cuisinette, salle d’eau avec water-closet, terrasse et les 25/10 000e des parties communes générales, de l’ensemble immobilier nouvellement cadastré BE n°[Cadastre 18] au lieu dit [Adresse 20] situé à [Adresse 20] pour non respect des dispositions de l’article L261-11 et R261-18-b du code de la construction ou bien infirme le jugement du tribunal judiciaire de Tours en date du 20 mai 2021 et, statuant de nouveau, prononce la résolution judiciaire du contrat de vente conclu 28 septembre 2009 entre M. [F] et la SCI Les Gaudinelles et portant sur un appartement lot numéro 95 au rez-de-chaussée du bâtiment Q comprenant chambre coin cuisinette, salle d’eau avec water-closet, terrasse et les 25/10 000e des parties communes générales, de l’ensemble immobilier nouvellement cadastré BE n°[Cadastre 18] au lieu dit [Adresse 20] situé à [Adresse 20], et ainsi, confirme le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 20 mai 2021 en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat prêt de accessoire prêt n° 65101877 souscrit par M. [F] auprès d’elle suivant offre de prêt suivant offre de prêt du 10 août 2009, ou infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours le 20 mai 2021 et statuant de nouveau, prononce la résolution du contrat de prêt accessoire n° 65101877 souscrit par M. [F] auprès d’elle suivant offre de prêt suivant offre de prêt du 10 août 2009,

Il y a lieu de :

– infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 20 mai 2021 en ce qu’il a condamné M. [F] à lui restituer le capital emprunté et débloqué de 88 914,30 euros, outre les intérêts à compter de l’arrêt à intervenir ;

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 20 mai 2021 en ce qu’il lui a ordonné la restitution à M. [F] au titre des échéances et intérêts versées, soit 32 502,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir ;

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 20 mai 2021 en ce qu’il a ordonné la compensation entre ces créances respectives ;

– confirmer à tout le moins le jugement du tribunal judiciaire de Tours en date du 3 décembre 2020 en ce qu’il a fixé son préjudice à la somme de 18 778,77 € et 2 667,43 € ;

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum Mmes [X], [Z] et [K] [O], en qualité d’ayants droit de Me [Y] [O] et Mme [X] [O] ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O] et la SA MMA Iard Assurances Mutuelles, la SA MMA Iard, à lui payer les sommes de 18 778,77 € et 2 667,43 € en réparation de son préjudice ;

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 20 mai 2021 en ce qu’il indique qu’elle pourra conserver jusqu’à la perception des sommes à lui revenir, le bénéfice d’inscription de privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle publiés et enregistrés le 27 novembre 2009 auprès du service de la publicité foncière de Tours 2 volume 2009 V, n° 1976

et portant sur les appartements situés dans un ensemble immobilier à [Adresse 20], à usage de village de vacances, dénommé « Le Hameau de la Valloire » ;

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 20 mai 2021 en ce qu’il a débouté toutes les parties en ayant fait la demande dont Mmes [X], [Z] et [K] [O] en leur qualité d’ayants droit de Me [Y] [O] et Mme [X] [O], ès-qualités de liquidateur de la [Y] [O], la SA MMA Iard Assurances Mutuelles, la SA MMA Iard, de toutes leurs demandes, notamment en garantie dirigées à son encontre ;

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 20 mai 2021 en ce qu’il a condamné in solidum Mmes [X], [Z] et [K] [O] en leur qualité d’ayants droit de Me [Y] [O] et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O], la SA MMA Iard Assurances Mutuelles, la SA MMA Iard à lui verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi

qu’aux entiers dépens dont distraction au profit notamment de Me Eve-Élisabeth Cambuzat, avocat au barreau de Tours.

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas fait droit à sa demande formée au titre des intérêts conventionnels dues perçues jusqu’à la date d’anéantissement du contrat de prêt augmentées des intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris et jusqu’à parfait paiement ;

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre des autres défendeurs ;

Et statuant de nouveau :

– condamner M. [F] à lui restituer la somme de 89 514,30 € TTC au titre du capital emprunté et débloqué avec intérêt au taux légal à compter du jugement du tribunal judiciaire de Tours en date du 20 mai 2021 ;

– fixer son préjudice à la somme suivant décompte arrêté au 20 mai 2021 de :

20 651,16 € suivant décompte arrêté au 20 mai 2021, date du jugement entrepris, laquelle somme portera intérêt au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir ;

2 667,43 € équivalente à l’indemnité de remboursement anticipée d’un montant égal à 3 % du capital restant dû au jour du prononcé de l’annulation ou de la résolution judiciaire du contrat de vente, soit à ce jour la somme de 89 514,30 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir ;

Soit la somme totale de 23 318,59 €, correspondant aux sommes perçues par elle jusqu’au 20 mai 2021, date du jugement entrepris, et tous autres frais dus en exécution du contrat et courus depuis cette date jusqu’à la signification de l’arrêt à intervenir augmentés des intérêts au taux légal dus à compter de la signification de l’arrêt jusqu’à parfait paiement ;

– condamner in solidum Mmes [X], [Z] et [K] [O] en leur qualité d’ayants droit de Me [Y] [O] et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O], la SA MMA Iard Assurances Mutuelles, la SA MMA Iard, la SARL Atelier L’échelle et également tous autres défendeurs qui succomberaient dans la présente instance à lui verser la somme de 23 318,59 €, en réparation de son préjudice somme à laquelle il conviendra d’ajouter tous autres frais dus en exécution du contrat et courus depuis cette date jusqu’à la signification de l’arrêt à intervenir augmentés des intérêts au taux légal dus à compter de la signification de l’arrêt jusqu’à parfait paiement ;

– débouter Mmes [X], [Z] et [K] [O] en leur qualité d’ayants droit de Me [Y] [O] et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O], la SA MMA Iard Assurances Mutuelles, la SA MMA Iard, la SARL Atelier L’échelle et toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes, fin et conclusions dirigées à son encontre dont toute demande d’appel en garantie dirigée à son encontre ;

– débouter dans tous les cas, toutes parties qui en feraient la demande, de toutes demandes fins et conclusions susceptibles d’être formées à son encontre ;

– débouter toutes autres parties de toutes autres demandes, fins et prétentions contraires ;

– condamner in solidum toutes parties succombant dans la présente instance à lui payer et fixer au passif les sociétés faisant l’objet d’une procédure collective la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner les mêmes en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL Vernudachi-Cambuzat-Dussourd, avocats aux offres de droits.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2022, la SARL Atelier L’échelle demande à la cour de :

– constater qu’aucune demande n’est formée à son encontre par M. [F] ;

À titre principal,

– confirmer le jugement entrepris, en particulier en ce qu’il a rejeté toutes demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre et dit que tous les appels en garantie formés à son encontre étaient sans objet ou mal fondés ;

En conséquence,

– dire et juger mal fondées toutes les demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

– débouter Mmes [X], [Z] et [K] [O] en leur qualité d’ayants droit de Me [Y] [O] et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la [Y] [O], la SA MMA Iard Assurances Mutuelles, la SA MMA Iard, la SA BNP Paribas Personal Finance ou toute autre partie, de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

À titre subsidiaire,

– condamner in solidum Mmes [X], [Z] et [K] [O] en leur qualité d’ayants droits de Me [Y] [O] et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O], la SA MMA Iard Assurances Mutuelles, la SA MMA Iard, et la banque BNP Paribas, à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

– rejeter toutes demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

– condamner in solidum M. [F], Mmes [X], [Z] et [K] [O] en leur qualité d’ayants droit de Me [Y] [O] et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O], la SA MMA Iard Assurances Mutuelles, la SA MMA Iard, la banque BNP Paribas Personal Finance ou toute partie succombant à lui verser la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Nelly Gallier, avocat aux offres de droit.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2022, la MAF France demande à la cour de :

– constater qu’aucune demande n’est formulée par M. [F] à son encontre ;

– dire l’appel incident des consorts [O] et de la société MMA mal fondé ;

– les débouter par voie de conséquence de l’intégralité de leurs prétentions dirigées à son encontre ;

– confirmer le jugement en ce qu’il a écarté toute condamnation à son encontre ;

– constater que la faute de la SARL Atelier L’échelle anciennement SARL Cabinet d’architecture [M] [B] et [C] [A] n’est nullement établie et qu’il n’existe pas davantage de lien de causalité entre une hypothétique faute de l’architecte et le préjudice invoqué ;

– débouter Mme [X] [O] à titre personnel et en qualité de liquidateur, Mmes [Z] et [K] [O] ainsi que les MMA et toute autre partie de leurs demandes dirigées à son encontre ;

Subsidiairement,

– dire et juger qu’elle est fondée à opposer une non-garantie à la SARL Atelier L’échelle anciennement SARL Cabinet d’architecture [M] [B] et [C] [A] dès lors que le sinistre a perdu tout caractère aléatoire en violation des dispositions de l’article 1964 du code civil et en application de la clause d’exclusion 2.111 de la police ;

À titre infiniment subsidiaire,

– dire et juger qu’elle ne pourra garantir la SARL Atelier L’échelle anciennement SARL Cabinet d’architecture [M] [B] et [C] [A] que dans les limites et conditions de la police qui contient une franchise opposable aux tiers lésés ainsi qu’un plafond de garantie au titre des dommages immatériels non consécutifs à des dommages matériels garantis de 500 000 € hors actualisation, ledit plafond étant unique pour l’ensemble des réclamations dirigées à son encontre dont la présente procédure et pour les autres procédures en cours, dès lors que ces réclamations ont une seule et même cause technique dans le cadre de la même opération de construction,

– désigner le cas échéant tel séquestre qu’il plaira à la cour avec pour mission de conserver les fonds dans l’attente de décision définitive tranchant les différentes réclamations formées à son encontre concernant le même sinistre et pour, le cas échéant, procéder à une répartition au marc le franc des fonds séquestrés ;

– condamner les consorts [O], et la SA MMA à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre en application de l’article 1382 ancien ‘ 1240 du code civil ;

– condamner solidairement les consorts [O] et la SA MMA Iard à 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– les condamner aux entiers dépens que la SELARL Renard Pierné pourra recouvrer directement conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 février 2022, Mmes [X], [Z] et [K] [O] en leur qualité d’ayants droit de Me [Y] [O] et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O] demandent à la cour de :

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours en date du 20 mai 2021 uniquement en ce qu’il a débouté M. [F] de ses demandes d’indemnisation au titre de la TVA :

Et pour le surplus,

– infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours en date du 20 mai 2021, sur les chefs n° 15, 16, 17, 18, 23 à 30 ;

Et statuant à nouveau :

– dire et juger que Me [O] n’a commis aucune faute ;

– constater, en tout état de cause, l’absence de lien de causalité entre une hypothétique faute de l’étude et le préjudice invoqué ;

– dire et juger que le préjudice invoqué n’est ni actuel, ni certain ;

En conséquence,

– débouter la BNP Paribas Personal Finance et toutes autres parties, de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre du notaire et de ses ayants droit ;

Et à titre subsidiaire, si par impossible la cour venait à confirmer le jugement en ce qu’il a dit que le notaire avait commis une faute, et l’a condamné à garantir la restitution du prix à hauteur de 67 902,09 €, et à verser des dommages-intérêts à la banque :

– dire et juger que le cabinet d’architecture a commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle ;

– dire et juger que la BNP Paribas Personal Finance est également responsable du préjudice subi par M. [F] ;

En conséquence,

– condamner in solidum, la BNP Paribas Personal Finance, le cabinet d’architecture Atelier L’échelle, et son assureur, la MAF, et toutes autres parties succombantes à garantir les consorts [O], de toute condamnation qui, par impossible, pourrait être prononcée à leur encontre ;

Et dans l’éventualité où des demandes d’appel en garantie seraient formulées à leur encontre :

– déclarer la BNP Paribas Personal Finance, le cabinet d’architecture Atelier L’échelle et son assureur, la MAF et toutes autres parties demanderesses à la garantie du notaire, irrecevables et en tout cas mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre, et les en débouter ;

Et en tout état de cause,

– condamner in solidum M. [F] et toutes autres parties succombantes à leur payer la somme de 6 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner in solidum M. [F] et toutes autres parties succombantes aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Sofia Vigneux, membre du Cabinet Thaumas, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2022, Me [L], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Les Gaudinelles, demande à la cour de :

– mettre la SMJ hors de cause ;

– réformer le jugement du chef qui dit que la SCI Les Gaudinelles doit restituer la somme de 67 902,09 euros à M. [F] à compter de la date du 27 novembre 2012 ;

– statuant à nouveau de ce chef, dire cette demande de restitution irrecevable ;

– confirmer le jugement des chefs déclarant irrecevable la demande de fixation de créances an passif de la liquidation judiciaire de la SCI Les Gaudinelles formulée par la BNP Paribas Personal Finance ;

Y ajoutant,

– dire que pour les créances qui seraient nées postérieurement à l’ouverture de la procédure collective, il n’est nullement justifié par les demandeurs du caractère méritant de la créance au sens de l’article L.622-17 du code de commerce qui autoriserait un paiement à l’échéance ;

– débouter la BNP Paribas Personal Finance, M. [F], les demandeurs en garantie ainsi que toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Les Gaudinelles et tendant notamment à sa condamnation au paiement d’une somme d’argent, à le rendre garant de toute condamnation prononcée à l’encontre d’une autre partie ou à une fixation au passif de la liquidation judiciaire ;

– statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

La Selarl SMJ ayant été remplacée par Maître [L] suivant ordonnance du 4 novembre 2020 du juge commissaire du tribunal de commerce de Créteil, il convient de mettre hors de cause la SELARL SMJ et de recevoir l’intervention de Maître [L] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Les Gaudinelles.

I- Sur la nullité du contrat de vente par acte authentique

Le tribunal a prononcé la nullité du contrat de vente conformément à l’article L.261-10 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur à l’époque du contrat, qui sanctionne le non-respect des règles impératives de la vente d’immeubles à construire et en a tiré les conséquences concernant la restitution du prix de vente et a condamné le notaire et son assureur à garantir cette restitution.

Les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard demandent l’infirmation du jugement tant en ses dispositions relatives à cette annulation qu’en celles condamnent les ayants droit et le liquidateur de M. [Y] [O], son assuré.

Elles font valoir que la responsabilité civile de M. [O] ne peut être mise en jeu, dès lors qu’il est étranger au contrat de réservation et que la fiche technique annexée à ce contrat et qui mentionnait une garantie extrinsèque, n’a pas de valeur contractuelle ; qu’en outre, l’assuré a adressé à l’acquéreur un projet d’acte de vente mentionnant clairement une garantie intrinsèque quelques semaines avant la vente et qu’il appartenait à ce dernier, qui a fait choix de donner procuration pour régulariser l’acte authentique, de le lire et de s’informer ; que le notaire n’a pas à proposer une autre garantie puisque la garantie intrinsèque est licite ; que celle-ci était effective compte tenu de la commercialisation déjà très avancée du programme au moment de la signature de l’acte authentique. Elles ajoutent qu’il faut en prendre en compte le prix global des ventes pour évaluer le pourcentage de garantie et non les acomptes versés ; qu’il n’existe pas de lien de causalité entre l’intervention du notaire et les faits générateurs des préjudices invoqués par l’acquéreur ; que le notaire n’était pas concerné par l’engagement préalable de l’acquéreur et les rapports avec la société EPI Capital représentant la SCI Les Gaudinelles ; que le notaire est également sans lien avec le déblocage des fonds ; qu’aucune solidarité ne lie le notaire à un vendeur dès lors que le notaire n’a pas personnellement perçu le prix de vente ; qu’il a été procédé au déblocage des fonds par l’établissement bancaire, sur la foi de différentes attestations des architectes qui n’en ignoraient pas la finalité ; que le notaire n’est pas à l’origine de l’arrêt du chantier, au début de l’année 2009, chantier marqué par des interruptions successives en raison des défauts ou retard de paiement des entreprises imputables à la seule SCI Les Gaudinelles ; que la SCI était in bonis au moment de la régularisation de l’acte authentique ; que la SCI est aussi à l’origine de la résiliation du bail à construction conclu le 13 mars 2006 avec la commune.

Les consorts [O] font valoir que la preuve des trois éléments permettant de retenir la responsabilité délictuelle du notaire, n’est pas rapportée ; qu’il n’y avait pas lieu, selon elles, à information sur la suppression d’une garantie extrinsèque qui n’a jamais existé ; que la lettre de notification qui a été adressée à l’acquéreur, conformément à l’article R.261-30 du code de la construction et de l’habitation, était particulièrement claire et celui-ci était parfaitement informé tant sur son droit de rétractation que sur le contenu de l’acte lui-même, signant l’acte en toute connaissance de cause et en possession de tous les documents contractuels ; que l’acte rappelle de manière très précise et dans le détail, les conditions de la garantie d’achèvement dite intrinsèque, à l’instar de la procuration qu’il a signée en toute connaissance de cause ; qu’il n’appartenait pas au notaire de le mettre en garde sur le risque du défaut d’achèvement du chantier en l’absence de garantie extrinsèque ou de proposer d’autres garanties ; que l’acquéreur ne peut davantage se prévaloir d’un défaut d’information sur la nature des droits acquis et sur la quote-part résultant d’un bail à construction précisément décrit dans l’acte authentique ; qu’en outre, le notaire n’est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l’opportunité économique de l’opération envisagée ; que, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, les conditions de la garantie intrinsèque étaient satisfaites lors de la signature de l’acte, les opérations de commercialisation étant bien avancées, l’avance de trésorerie consentie par M. [V], selon acte de prêt du 15 septembre 2006 au montant de 3 500 000 euros annexé à l’acte notarié, devant être regardée comme ayant bénéficié à la SCI à titre de fonds propres du vendeur et le prix du terrain d’assiette estimé par expert à la somme de 8 216 000 euros devant être pris en compte d’autant qu’il conférait au preneur un droit réel immobilier ; qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la faute du notaire et les préjudices invoqués, la source de ceux-ci se trouvant exclusivement dans la déconfiture du promoteur vendeur alors que les appartements étaient à 93 % en voie d’achèvement et les équipements collectifs à 45 %, selon le rapport de l’expert judiciaire [D] ; que les préjudices allégués ne sont ni actuels ni certains.

M. [F] sollicite la confirmation du jugement qui a prononcé la nullité de la vente, au motif que les conditions posées par l’ancien article R. 261-18 b ancien du code de la construction et de l’habitation étaient loin d’être réalisées. Il indique que le notaire avait l’obligation de veiller au respect de la réglementation d’ordre public relative à cette garantie et d’effectuer des diligences particulières s’il s’apercevait ou décelait que les éléments apportés en garantie étaient insuffisants ou douteux ; que la valeur du terrain ne pouvait pas être prise en compte dans les fonds propres de la SCI Les Gaudinelles puisque la garantie d’achèvement doit intervenir précisément lorsque les constructions ne sont pas achevées ; que SCI Les Gaudinelles n’était pas propriétaire de ce terrain, puisqu’elle en disposait dans le cadre d’un bail à construction ; que le notaire aurait dû l’informer qu’en cas de non réalisation des travaux dans un délai de 4 ans à compter du 13 mars 2006, date de signature du bail à construction, celui-ci pouvait être résilié, et les constructions devenir la propriété de la commune ; que le notaire a méconnu la réglementation d’ordre public concernant la garantie d’achèvement en acceptant d’y faire figurer un prêt consenti ni par une banque ni par un établissement habilité et dont surtout il ne s’était pas assuré qu’il serait maintenu jusqu’à l’achèvement de l’opération.

Afin de solliciter la confirmation du jugement en ce qu’il a jugé mal fondées les demandes dirigées à son encontre, la société Atelier L’Échelle suivie en son argumentation par son assureur, la MAF, retrace l’historique de ce chantier qui s’est totalement arrêté au début de l’année 2009 ; elle évoque une procédure à l’encontre de la SCI Les Gaudinelles pour obtenir paiement de ses propres honoraires ainsi que la résiliation de son contrat de maîtrise d”uvre, acceptée par cette SCI, soutient que l’ensemble de ses adversaires est mal fondé à rechercher sa responsabilité ; que l’acquéreur, qui ne produit aucun document technique concernant ses propres lots, ne démontre pas qu’elle a fourni des attestations fallacieuses, alors qu’elle a tout mis en ‘uvre pour favoriser, malgré les multiples difficultés rencontrées, l’avancement des travaux. Elle ajoute qu’il appartenait à l’acquéreur de refuser les appels de fonds intermédiaires.

La société MAF fait valoir que le fait que l’acquéreur ait signé des appels de fonds contraire au planning contractuel n’engage que ce dernier. Tant la MAF que la société L’Atelier L’échelle ajoutent qu’il ne peut être tiré argument du rapport de M. [D] du 14 avril 2014 qui ne concerne pas les lots de l’acquéreur ; elles font toutefois remarquer qu’il ne retient ni insuffisances ni négligences de la part de l’équipe de maîtrise d”uvre ni, non plus, d’écart significatif entre l’avancement du chantier et les attestations établies ; qu’on ne saurait reprocher aux architectes l’établissement d’attestations de pure complaisance et procéder par analogie alors qu’il conviendrait de se placer au jour précis de leur établissement pour en apprécier la pertinence et qu’au surplus l’expert judiciaire n’a pu retenir qu’un léger écart entre l’avancement réel et les 93 % qui figurent dans les attestations de trois logements étrangers au présent litige.

A- Sur le respect des règles impératives de la vente d’immeubles à construire

L’article L.261-10 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la cause, dispose : « Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l’un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent code. Il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 ».

L’article L.261-11 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la cause, prévoit que le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser « lorsqu’il revêt la forme prévue à l’article 1601-3 du code civil, reproduit à l’article L. 261-3 du présent code, la garantie de l’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement ».

L’article R.261-17 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la cause, prévoyait deux types de garanties d’achèvement de l’immeuble dans le cadre des ventes d’immeubles à construire : une garantie dite intrinsèque résultant « de l’existence de conditions propres à l’opération », et une garantie dite extrinsèque résultant « de l’intervention, […], d’une banque, d’un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d’une entreprise d’assurance agréée à cet effet ou d’une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi modifiée du 13 mars 1917, ayant pour objet l’organisation du crédit au petit et moyen commerce, à la petite et moyenne industrie ».

L’article R.261-18 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la cause, relatif à la garantie intrinsèque, dispose :

« La garantie d’achèvement résulte de l’existence de conditions propres à l’opération lorsque cette dernière répond à l’une ou à l’autre des conditions suivantes :

a) Si l’immeuble est mis hors d’eau et n’est grevé d’aucun privilège ou hypothèque ;

b) Si les fondations sont achevées et si le financement de l’immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu :

– par les fonds propres au vendeur ;

– par le montant du prix des ventes déjà conclues ;

– par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus.

Toutefois, le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 % du prix de vente par les fonds propres du vendeur.

Pour l’appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l’achèvement des fondations.

En l’espèce, l’acte de vente notarié dont la nullité est soulevée comporte, dans les termes précisément repris par le tribunal, un chapitre intitulé « garantie d’achèvement », comportant le rappel des dispositions de l’article R.261-18 b du code de la construction et de l’habitation, s’analysant en une garantie intrinsèque d’achèvement supposant la réunion de conditions financières précises qui devaient être remplies au moment de la vente.

La société venderesse précisait notamment que « le prix de vente prévu pour tout l’ensemble immobilier dont dépendent les biens vendus s’élève à la somme de 20 292 656 euros », que « le financement dont la société demanderesse doit justifier aux termes de l’article R. 261-18 b) précité est de 60 % du prix de vente, soit 12 175 593 euros ». Elle justifiait « avoir ce financement à sa disposition ainsi qu’il suit : par le terrain sur lequel sont édifiés des constructions, lequel a été estimé par monsieur [I] [N], expert en estimation immobilière, (…) à la somme de 8 216 000 euros » et « par la trésorerie de la SCI composée :

* des fonds versés par monsieur [P], ainsi qu’il résulte d’une reconnaissance de dette régularisée en l’étude du notaire soussigné le 1er mars 2006, d’un montant de 160 000 €,

* du prêt consenti à la SCI suivant acte reçu par le notaire soussigné le 15 septembre 2006 pour un montant de 3 700 000 €,

* par le montant total du prix des ventes réalisées, sous conditions suspensives avant ce jour, ce qui est attesté par le notaire soussigné, soit la somme de 1 192 280 €, soit une somme de 13 268 280 euros représentant un total supérieur au financement dont la SCI doit justifier ».

Si pour assurer la viabilité financière de l’opération de construction jusqu’à son achèvement, un taux de 60 % de financement suffit lorsque les fonds propres représentent 30 % du prix de vente prévu, ainsi qu’il résulte des dispositions de l’article R 261-18 b) précité, force est de considérer qu’en l’espèce la SCI Les Gaudinelles ne satisfaisait pas à ces exigences.

En effet, au rang des fonds propres qui devait s’élever à 30 % du prix de vente total de l’ensemble immobilier, soit, 6 087 796,80 euros, contrairement à ce que soutiennent les consorts [O] et leur assureur, il ne pouvait être tenu compte du terrain d’assiette, lequel conférait, certes, à la SCI preneuse un droit réel immobilier mais non un droit de propriété payé par des fonds appartenant au vendeur, d’autant que le bien était grevé d’hypothèques et que le bail à construction consenti pour une durée de 99 ans était assorti d’une faculté de résiliation anticipée en cas d’inachèvement du chantier dans un délai de quatre ans, ce qui a été effectivement le cas, ainsi qu’il résulte de l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Orléans le 19 octobre 2015 qui a prononcé la résolution judiciaire de ce contrat en raison des manquements de la SCI Les Gaudinelles.

En outre l’estimation ainsi avancée était dénuée de pertinence puisqu’elle constituait, selon le rapport de M. [N], « une estimation en valeur de terrain à bâtir », et non d’après la valeur du droit réel immobilier constitué par le bail à construction consenti le 13 mars 2006 à la SCI.

S’agissant de la trésorerie invoquée dans l’acte authentique, le prêt au montant de 3 500 000 euros consenti le 15 septembre 2006 par un simple particulier pour une durée de huit mois et moyennant le paiement d’intérêts, ne peut être regardé comme entrant dans les fonds propres de la SCI dans la mesure où il se devait d’être disponible jusqu’au terme de l’opération. Par ailleurs, la reconnaissance de dette de M. [P] dont il est fait état, sans plus d’éléments d’explication, ne constitue qu’une autre créance à recouvrer au moyen d’un document contenant, certes, un engagement de payer mais soumis aux aléas de son exécution et, en toute hypothèse, au montant fort modeste en regard du prix de vente de l’ensemble immobilier.

Enfin, s’agissant du produit des ventes déjà conclues (qui s’ajoute aux fonds propres et dont il lui aurait fallu justifier à hauteur de 30 % également), il est patent que le montant de 1 192 280 euros porté à l’acte de vente, pour autant que les acquéreurs concernés aient été solvables, est inférieur au montant requis, l’acquéreur ajoutant à juste titre que même s’il était tenu compte du produit réel des ventes réalisées à la date de l’acte authentique qui a pu être invoqué par les consorts [O] et leur assureur, sans justificatifs comptables, le taux de 75 % requis (soit, en l’espèce 15 219 492 euros) en l’absence de la justification de fonds propres à hauteur de 30 %, n’aurait pas été atteint.

Il résulte de ces éléments que le tribunal a, à juste titre, fait droit à la demande d’annulation de cette vente consentie en méconnaissance des prescriptions d’ordre public en matière de vente en état futur d’achèvement, et dit que la SCI Les Gaudinelles et Me [O] engagent leur responsabilité à l’égard de M. [F] sur le fondement respectif des dispositions de l’article 1147 et 1382 anciens du code civil.

B- Sur les conséquences de l’anéantissement du contrat de vente

La nullité d’un contrat, emporte son effacement rétroactif, et a pour effet de remettre les parties dans leur situation initiale.

Le tribunal a dit que la SCI Les Gaudinelles devrait restituer à M. [F] la somme de 67 902,09 euros, avec intérêts à compter de la date de l’assignation soit le 27 novembre 2012.

L’article L.622-21 du code de commerce, dans sa version alors applicable, dispose :

« I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent ».

Il résulte des articles L.622-17, L.622-21, L.641-3 et L.641-13 du code de commerce que lorsqu’un contrat conclu avant l’ouverture de la procédure collective est annulé après l’ouverture de cette procédure, la créance de restitution, bien que née postérieurement à l’ouverture de la procédure collective, ne peut bénéficier du traitement préférentiel prévu par ces dispositions, faute d’être née pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, de sorte que le débiteur ne peut être condamné à payer cette créance de restitution et, conformément aux dispositions des articles L. 624-2 et L. 641-14 du code de commerce, le créancier, après l’avoir déclarée, ne peut en faire constater le principe et fixer le montant qu’en suivant la procédure de vérification des créances devant le juge-commissaire, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (Com., 1er juin 2023, pourvoi n° 21-18.367).

En l’espèce, le contrat de vente a été conclu le 28 septembre 2009 et la SCI Les Gaudinelles a été mise en liquidation judiciaire le 26 novembre 2012. Il en résulte que la créance de restitution résultant de l’annulation de ce contrat, bien que née postérieurement à l’ouverture de la procédure collective, n’est pas née pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, de sorte que la SCI Les Gaudinelles ne peut être condamnée à payer cette créance de restitution.

La demande de fixation de la créance de restitution du prix de vente au passif de la SCI Les Gaudinelles, formée par M. [F] devant la présente juridiction, est donc irrecevable. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a dit que la SCI Les Gaudinelles devrait restituer à M. [F] la somme de 67 902,09 euros, avec intérêts à compter de la date de l’assignation soit le 27 novembre 2012.

S’agissant du contrat de prêt souscrit par l’acquéreur, il y lieu de rappeler qu’un contrat de prêt se trouve résolu par l’annulation rétroactive de la vente en vue de laquelle il avait été accordé, vente qui est censée n’avoir jamais été conclue, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (Civ. 1re, 16 décembre 1992, n° 90-18.151). Il s’ensuit que le prêt conclu entre M. [F] et la société BNP Paribas Personal Finance est frappé de nullité.

M. [F] doit donc restituer à la banque le montant du prêt débloqué, soit la somme de 89 514,30 euros sur laquelle les parties s’accordent, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du tribunal judiciaire de Tours en date du 20 mai 2021. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné M. [F] à restituer à la BNP Paribas Personal Finance le capital emprunté et débloqué de 88 914,30 euros, outre les intérêts à compter du jugement.

Il convient également de confirmer le jugement ayant condamné la société BNP Paribas Personal Finance à restituer à l’acquéreur les échéances versées et les intérêts, soit la somme de 32 502,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et ordonné la compensation entre les créances respectives de l’acquéreur et du prêteur.

II ‘ Sur les appels en garantie

A- Sur la garantie du notaire et de son assureur

Me [O] a notifié, dix jours avant de dresser l’acte authentique, un projet d’acte de vente à l’acquéreur contenant une faculté de rétractation qu’il n’a pas exercé et mentionnant la garantie intrinsèque d’achèvement.

Même si le notaire n’est pas intervenu à la signature du contrat préliminaire, il n’en demeure pas moins qu’il était supposé avoir une parfaite connaissance du projet, en sa qualité de « notaire de l’opération » et qu’il devait en avoir pris connaissance pour dresser le contrat de vente, de sorte que, même si la fiche technique annexée au contrat préliminaire et mentionnant l’existence d’une garantie extrinsèque ne peut être regardée comme ayant une valeur contractuelle, il reste qu’il incombait au notaire d’attirer l’attention de l’acquéreur sur les risques que comportait la substitution d’une garantie intrinsèque à la garantie extrinsèque, contrairement à ce qu’affirment consorts [O].

Si les consorts [O] soulignent le caractère licite de la garantie intrinsèque à cette date et le défaut de pouvoir du notaire dans le choix de la garantie, ce professionnel de la vente immobilière ne pouvait ignorer, à la date de la vente, que la garantie intrinsèque se révélait, dans la pratique, moins sécurisante dans les opérations de ventes en état futur d’achèvement et suscitait une perte de confiance des consommateurs, à telle enseigne que le législateur l’a supprimée en 2013.

Me [O] devait d’autant plus mettre en garde l’acquéreur sur la fragilité de la protection assurée par la garantie intrinsèque telle que détaillée dans l’acte authentique, qu’il avait nécessairement connaissance du caractère insuffisant et inadapté, voire artificiel, de cette garantie dans la mesure où il avait participé à la rédaction du bail à construction et au financement de la SCI au moyen du prêt consenti par M. [V] qu’il avait présenté aux dirigeants de la SCI et qu’il ne pouvait ignorer, en 2008, les difficultés d’avancement du chantier compte tenu des retards de paiement de la SCI.

Au surplus, si les consorts [O] se prévalent d’une information donnée par le notaire sur l’existence d’un bail à construction, elles ne démontrent pas qu’il a attiré leur attention sur la clause de résiliation en cas d’inachèvement du chantier dans le délai de quatre années suivant le démarrage du chantier, ce qui conduisait à la perte de l’assiette foncière de la construction.

Par ailleurs, le crédit de 3 700 000 euros qui, selon l’acte du 15 septembre 2006, avait pour objet « une avance de trésorerie nécessaire au démarrage du programme notamment par le paiement de différentes factures » ne pouvait être considéré comme constitutive de « fonds appartenant au vendeur » au sens de l’article R.261-18 du code de la construction et de l’habitation, de sorte que le taux réduit de 60 % n’avait pas vocation à trouver application pas plus, d’ailleurs, qu’un financement assuré à 75 % du prix de vente qui suppose, « des crédits certains, irrévocables et maintenus jusqu’à l’achèvement des travaux ».

Le notaire qui, compte tenu de son importante implication dans ce programme immobilier dès le bail à construction, ne pouvait méconnaître ces exigences. Il a, ainsi, par l’absence d’information et de conseil sur cette garantie intrinsèque d’achèvement, manqué à l’obligation d’assurer l’efficacité de l’acte auquel il a prêté son ministère, de sorte que les consorts [O] ne sont pas fondées à invoquer une absence de lien de causalité entre ces manquements et le dommage subi par l’acquéreur.

En effet, si la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné, par suite de l’annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, tel n’est pas le cas lorsque cette restitution est devenue impossible du fait de l’insolvabilité démontrée du vendeur, de sorte que l’acquéreur, privé de la contrepartie de la restitution du bien vendu, justifie d’une perte subie équivalant au prix de la vente annulée, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (Civ. 1re, 18 juin 2002, n° 99-17.122 ; Civ. 1re, 5 avril 2018, n° 17-14.114).

La situation juridique et financière de la SCI Les Gaudinelles conduit à considérer qu’en dépit de la simple affirmation, non démontrée des consorts [O] sur l’absence de préjudice né et actuel et en l’absence de production d’éléments permettant à la cour de la tenir pour solvable, l’acquéreur peut se prévaloir de son insolvabilité.

En conséquence, l’acquéreur est tant recevable que fondé à rechercher la garantie du notaire, aux droits desquels viennent les consorts [O] et celle des sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard assurant la responsabilité civile de Me [Y] [O], du fait de l’engagement de la responsabilité du notaire à leur égard.

En conséquence, Mmes [X], [Z] et [K] [O], en qualité d’ayants droit de Me [Y] [O], et Mme [X] [O] ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O] doivent garantir la restitution du prix à l’acquéreur, que le tribunal a fixé de manière erronée à la somme de 67 902,09 euros, alors que la somme versée au vendeur s’est élevée à 89 514,30 euros.

Il convient donc de condamner in solidum Mmes [X], [Z] et [K] [O], en qualité d’ayants droits de Me [Y] [O], et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O] à garantir la restitution du prix à l’acquéreur à hauteur de 89 514,30 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Il convient également de condamner la société MMA Iard à garantir son assuré, Maître [O], et à payer en conséquence la somme de 89 514,30 euros à M. [F]. Le jugement sera donc infirmé de ce chef, le tribunal ayant limité la condamnation de l’assureur à la somme de 67 902,09 euros.

B- Sur les appels en garantie à l’égard de la société d’architecture

Les consorts [O] et les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles poursuivent l’infirmation du jugement qui les a déboutés de leurs réclamations dirigées à l’encontre de la société d’architecture en demandant à la cour de retenir une faute commise par celle-ci et de la condamner à garantie.

Il est, en substance, reproché à la société [B] & [A] devenue la SARL Atelier L’Échelle, d’avoir délivré six attestations d’avancement des travaux ayant conduit au déblocage de fonds au profit de la SCI Les Gaudinelles suivant l’échéancier convenu en contradiction avec l’état d’avancement réel du chantier incluant, selon eux, la réalisation des équipements collectifs faisant partie intégrante du projet, ceci en toute connaissance de cause, les consorts [O] et leur assureur estimant que ces fautes sont à l’origine directe et exclusive du paiement du prix de vente. Il est, pour ce faire, tiré argument du rapport d’expertise judiciaire dressé par M. [D] dans une procédure concernant le même programme, qui se prononce sur l’avancement de travaux relatifs à des lots d’autres acquéreurs. Les assureurs font en outre valoir que cette société d’architecture, qui écrivait elle-même à la SCI, le 3 juillet 2008, qu’elle n’était pas payée de ses honoraires depuis plus d’un an et demi, ne pouvait ignorer les difficultés financières de la SCI et les impayés subis par les entrepreneurs à l’origine de suspensions successives des travaux.

Il convient de relever que les attestations incriminées ont été émises les 19 mars 2007 (achèvement des planchers hauts, à l’exclusion de divers lots parmi lesquels ne figure pas le lot en cause), 29 novembre 2007 (mise hors d’eau pour les logements 60 à 65), 23 juin 2008 (ensemble des cloisons terminé dans les logements 60 à 65), 08 décembre 2008 (« certifions pour les logements suivants l’avancement ci-dessous : Travaux d’achèvement : avancement 93 % pour les logements 1 à 151 ») et qu’il échet de les distinguer de l’état d’avancement des travaux portant sur les travaux relatifs aux infrastructures collectives prévues dans le projet de cette résidence (piscine, restaurant, salle polyvalente…), la société d’architecture et son assureur se prévalant au surplus du fait qu’il s’agissait d’une résidence de tourisme de la catégorie deux étoiles qui ne requiert, selon le référentiel de classement applicable, qu’une surface du hall de réception d’environ 50 m².

Il est certain que cette société d’architecture ne peut raisonnablement nier qu’elle savait que les attestations qu’elle délivrait servaient au déblocage progressif des fonds au profit de la venderesse et elle ne peut se retrancher derrière l’intervention de la société Coteba dès lors qu’elle prenait seule la responsabilité de les approuver en apposant sa signature.

Force est néanmoins de considérer que les parties recherchant sa responsabilité ne prouvent, comme il leur appartient de le faire, que le contenu des attestations ne correspondait pas à l’état d’avancement effectif du lot précisément concerné au jour de leur établissement, quand bien même le chantier dans sa globalité accusait des retards ou que le promoteur connaissait des difficultés de trésorerie, et qu’il s’agirait donc, selon les termes employés, d’attestations « de complaisance ».

À cet égard, ces parties ne sauraient tirer argument seulement du rapport d’expertise de M. [D] portant sur l’avancement des travaux afférents à des lots acquis par d’autres acquéreurs et réalisée dans le cadre d’une autre instance ‘ et reprocher, incidemment, au tribunal de ne pas en avoir tenu compte – pour affirmer que la société d’architecture a, par la délivrance de ces attestations, contribué à la réalisation du dommage causé par un défaut d’achèvement que rien ne permettait sérieusement de garantir et sur lequel l’acquéreur a été tenu dans l’ignorance.

En outre, elles ne contredisent pas la société Atelier l’Échelle lorsqu’elle ajoute, en individualisant précisément onze lots de cette autre procédure, que l’expert judiciaire n’a pas trouvé d’écart significatif entre l’avancement du chantier et les attestations établies.

Il ne peut davantage lui être reproché la méconnaissance de l’échéancier prévu à l’acte de vente dans la mesure où l’initiative du déblocage des fonds tel que pratiqué, ceci avec l’accord de l’acquéreur, est imputable à la seule SCI Les Gaudinelles.

Il s’ensuit que les consorts [O] et les assureurs, faute d’en justifier, ne sont pas fondées en leurs demandes de garantie à l’encontre de la société d’architecture et de son assureur.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées à leur encontre.

C- Sur l’appel en garantie du prêteur

Les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard sollicitent la garantie intégrale de la BNP Paribas Personal Finance au motif qu’il s’agit d’une banque sélectionnée au préalable par le promoteur.

Les consorts [O] recherchent la garantie totale du prêteur qui, selon elles, faisaient partie intégrante de l’opération projetée et elles concluent au rejet de la demande de garantie qu’ils formulent à leur encontre.

Elles soutiennent que le prêteur ne pouvait ignorer les caractéristiques de l’opération projetée dans la mesure où il les avait étudiées et avalisées avec la société chargée de sa commercialisation ; elles lui reprochent de n’avoir pas attiré l’attention des emprunteurs sur ses caractéristiques, en particulier sur l’absence de garantie extrinsèque et sur le risque que l’endettement né de l’octroi du crédit soit supérieur à celui qu’avait envisagé l’emprunteur. Selon elles, il n’appartenait pas au notaire de procéder à des recherches particulières sur l’opportunité économique de l’opération envisagée par l’acquéreur ; elles estiment que la responsabilité de la banque, intervenant en amont de l’opération et bien avant l’intervention du notaire, préexistait nécessairement à celle du notaire qui n’est intervenu qu’au stade de la régularisation de l’acte authentique.

Mais il est constant que le prêteur n’est tenu à l’égard de l’emprunteur qui au demeurant, ne se prévaut pas d’un manquement qui lui serait imputable, qu’à une obligation de mise en garde sur les éventuels risques liés à un endettement excessif. En revanche, il appartient au notaire d’informer l’acquéreur sur les risques résultant de l’absence de garantie extrinsèque ou sur les conséquences d’une garantie intrinsèque dont les conditions posées par les articles 261-11 et R 261-18 b) du code de la construction et de l’habitation ne sont pas réunies.

L’argument tiré de la préexistence de sa responsabilité ne saurait donc prospérer, dès lors que leurs obligations respectives ne sont pas identiques et que l’obligation d’information et de conseil sur ce dernier point pesait exclusivement sur le notaire qui devait, en particulier, assurer l’efficacité de l’acte qu’il instrumentait et qui a manqué à cette obligation en soumettant le contrat de vente litigieux à la signature d’un acquéreur profane.

La garantie du prêteur ne saurait, par conséquent, être recherchée par les consorts [O] et les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard.

Ces demandes seront donc rejetées, et le jugement sera confirmé de ce chef.

III- Sur la réparation des préjudices

Au regard de ce qui précède, l’échec du programme immobilier est imputable à la SCI Les Gaudinelles.

Le notaire – aux droits duquel viennent les consorts [O] – qui, par ses fautes en lien direct avec l’annulation du contrat de vente, en exposant les parties à un risque d’annulation de vente qui s’est finalement réalisé, a engagé sa responsabilité délictuelle ainsi que la société MMA Iard assurant la responsabilité professionnelle du notaire.

Ces parties sont donc tenues de garantir intégralement l’acquéreur.

A- Sur le préjudice de l’acquéreur

L’acquéreur fait valoir qu’il a subi un préjudice lié au risque de recouvrement de la TVA, et un préjudice moral.

Sur la TVA

L’acquéreur sollicite l’infirmation de la décision des premiers juges au motif que du fait de l’anéantissement de la vente il va devoir restituer à l’administration fiscale le montant du crédit de TVA dont il a bénéficié. Les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard et les consorts [O] soutiennent qu’il s’agit d’une imposition et non d’un préjudice réparable et que faute de pouvoir bénéficier du programme de défiscalisation, il est remis dans la situation fiscale qui aurait dû être la sienne

Si l’acquéreur produit, à titre de preuve, une attestation du service des impôts mentionnant qu’il a obtenu le remboursement du crédit de TVA pour un montant de 13 886 euros, il ne justifie pas qu’il a été contraint de rembourser cette somme à l’administration fiscale du fait de l’anéantissement de l’opération de défiscalisation. Le risque d’avoir à rembourser cette somme à l’administration fiscale, sur le fondement allégué de l’article 207 du code général des impôts, est donc dépourvu de caractère certain, et ce d’autant plus que les demandes en remboursement ne sont pas imprescriptibles.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

Sur le préjudice moral

L’acquéreur demande la confirmation du jugement qui lui a alloué la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi, au motif qu’il a été contraint d’engager différentes procédures pour faire valoir ses droits sans contrepartie avec le versement des loyers ; qu’il a perdu l’espoir de compléter sa retraite par les loyers perçus et par la possibilité de revente du bien. Les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard et les consorts [O] s’opposent à cette demande au motif notamment que ce préjudice serait inexistant.

Cependant, il est établi que l’acquéreur a subi divers tracas et contraintes financières durant de longues années de procédure, outre le fait que son projet de financer sa retraite a échoué. Ces éléments constituent un préjudice distinct de celui réparé par l’annulation du contrat de vente et en application du principe de la réparation intégrale du préjudice, ce dommage justifie une indemnisation spécifique, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (Civ. 1re, 15 juin 2016, n° 15-14.192, 15-17.370, 15-18.113).

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a alloué à l’acquéreur la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral et condamné les consorts [O], le liquidateur de la SCP [Y] [O], et la société MMA Iard in solidum à lui verser cette somme.

B- Sur le préjudice du prêteur

Les consorts [O], le liquidateur de la SCP [Y] [O] et les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard sollicitent l’infirmation de leurs condamnations au profit du prêteur. La société MMA Iard soutient que la banque n’établit pas l’existence d’une faute du notaire, d’un préjudice et d’un lien de causalité ; que les restitutions dues à la suite de l’anéantissement d’un contrat de prêt ne constituent pas, en elles-mêmes, un préjudice réparable ; que le préjudice de la banque, s’agissant des intérêts à échoir, ne saurait s’analyser qu’en une perte de chance ; que le tribunal a retenu un préjudice au titre des intérêts perdus sans préciser les méthodes de calcul utilisées pour aboutir au montant déterminé et sans apporter plus d’éléments sur la répartition de cette somme entre les intérêts échus et les intérêts à échoir, qui ne sont pas justifiés par la banque. Les consorts [O] et le liquidateur de la SCP [Y] [O] considèrent que les fonds ont été débloqués par la banque après des manquements à ses obligations ; que le préjudice allégué n’est qu’une perte de chance qui ne peut être égale au gain espéré ; que la banque peut solliciter la réparation du préjudice résultant pour elle de la restitution des intérêts au taux conventionnel, déduction faite des intérêts au taux légal versés par l’acquéreur ; qu’il est certain qu’au regard des taux aujourd’hui pratiqués pour les prêts immobiliers, l’acquéreur aurait nécessairement renégocié son crédit, afin de bénéficier d’un taux plus avantageux ; qu’il est indéniable que la banque n’aurait pas perçu les intérêts dont elle sollicite aujourd’hui le paiement ; que le dommage allégué par la banque est nul.

La société BNP Paribas Personal Finance réplique qu’en cas d’annulation du contrat de vente, elle subit un préjudice financier du fait de l’annulation du contrat de prêt puisqu’elle se voit alors privée d’une part des intérêts, frais et cotisations d’assurance obligatoires qu’elle aurait pu percevoir jusqu’à l’anéantissement du contrat de prêt et d’autre part postérieurement à l’anéantissement du contrat de prêt, d’une somme équivalente à l’indemnité de remboursement anticipé ; que selon la jurisprudence, il existe un lien de causalité direct entre la faute qui a conduit à l’anéantissement de la vente et le préjudice que subit la banque du fait qu’elle ne percevra pas les intérêts et autres accessoires ; qu’en l’espèce, elle ne réclame aucune somme au titre des intérêts à échoir, se contentant de solliciter les intérêts échus, les primes d’assurances échus et les frais divers de l’origine du prêt jusqu’à la date d’anéantissement du contrat de prêt consécutivement à celui du contrat de vente ; qu’il ne saurait lui être opposé une hypothétique revente anticipée du bien pas plus qu’une hypothétique renégociation du taux d’intérêt du contrat de prêt souscrit, de telles suppositions sans fondement ne pouvant faire échec à ses légitimes demandes.

La banque n’a commis aucune faute à l’origine de l’annulation de la vente immobilière, et de l’annulation du contrat de prêt ainsi qu’il a été précédemment exposé. En revanche, il est établi que le notaire et la société venderesse ont commis une faute ayant conduit à l’annulation de ces contrats. En revanche, en l’absence de faute du cabinet d’architecture en lien avec le préjudice dont elle se prévaut, la banque ne peut que voir sa demande de condamnation formée à l’encontre de celui-ci rejetée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de la banque à l’encontre de la société Atelier L’échelle.

S’il est exact que les restitutions dues à la suite de l’anéantissement d’un contrat de prêt ne constituent pas, en elles-mêmes, un préjudice réparable, de sorte que le notaire ne peut être tenu à garantir ces sommes qu’en cas d’insolvabilité des emprunteurs, la banque dont le contrat est annulé par la faute d’un tiers est fondée à agir à l’encontre du responsable en réparation du préjudice subi, sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

À la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque peut être indemnisée au titre de la restitution des intérêts échus et peut se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir, la demande en paiement du montant des intérêts contractuels non perçus devant être rejetée, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (Civ. 3e, 1er juin 2017, n° 16-14.428).

La société BNP Paribas Personal Finance sollicite une indemnisation à hauteur de 20 651,16 euros au titre des intérêts conventionnels arrêtés au 20 mai 2021. Cependant, le préjudice certain subi par la banque au titre des intérêts échus porte uniquement sur les intérêts réglés par l’emprunteur qui doivent lui être restitués. En conséquence, la banque ne peut prétendre qu’aux intérêts échus et réglés par M. [F] jusqu’au 6 juillet 2015, date du dernier règlement aux termes de l’historique du prêt produit par le prêteur, soit la somme de 12 214,07 euros à laquelle les consorts [O] et les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard seront condamnés in solidum.

Les intérêts non versés par l’acquéreur, postérieurement au 6 juillet 2015, constituent nécessairement des intérêts à échoir qui ne peuvent être indemnisés qu’au titre de la perte de chance subie par la banque à raison de l’annulation rétroactive du contrat de prêt. En l’espèce, la société BNP Paribas Personal Finance ne se prévaut nullement d’une perte de chance et se limite à solliciter les intérêts conventionnels échus sans distinguer ceux qui ont été réglés par l’emprunteur et ceux qui ne l’ont pas été. Aucune somme complémentaire ne peut donc être allouée à la banque au titre des intérêts échus.

La banque sollicite également le paiement de la somme de 2 667,43 euros, représentant l’indemnité de remboursement anticipé. Cependant, le contrat étant annulé, le prêteur est mal fondé à se prévaloir d’une clause contractuelle applicable au seul remboursement anticipé du capital par l’emprunteur, auquel la restitution du capital consécutif à la vente ne peut être assimilée. Cette demande sera rejetée et le jugement sera infirmé de ce chef.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné in solidum Mmes [X], [Z] et [K] [O], en qualité d’ayants droits de Me [Y] [O], et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O], et la société MMA, à payer à la BNP Paribas Personal Finance les sommes de 18 778,77 euros et 2 667,43 euros en réparation de son préjudice.

IV- Sur les autres demandes

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles. Les consorts [O] et la société MMA Iard qui succombent seront déboutés de leurs prétentions au titre des dépens et frais irrépétibles et condamnés, in solidum, à supporter les entiers dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au regard de la solution donnée au litige, il convient de condamner in solidum les consorts [O], le liquidateur de la SCP [Y] [O] ès qualités ainsi que les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à l’acquéreur et à chacune des parties intimées constituées, à l’exclusion de la SELARL SMJ ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Les Gaudinelles.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE la SELARL SMJ hors de cause ;

REÇOIT l’intervention volontaire de Me [L] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Les Gaudinelles en lieu et place de la SELARL SMJ ;

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

– dit que la SCI Les Gaudinelles devrait restituer à M. [F] la somme de 67 902,09 euros, avec intérêts à compter de la date de l’assignation soit le 27 novembre 2012 ;

– condamné M. [F] à restituer à la BNP Paribas Personal Finance le capital emprunté et débloqué de 88 914,30 euros, outre les intérêts à compter du jugement ;

– dit que Mmes [X], [Z] et [K] [O], en qualité d’ayants droit de Me [Y] [O], et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O] doivent garantir la restitution du prix à hauteur de 67 902,09 €, compte tenu de l’insolvabilité de la SCI Les Gaudinelles, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2012 ;

– dit que la société MMA doit garantir son assuré, Me [O], et condamné in solidum les consorts [O] et les MMA à garantir la restitution du prix à hauteur de 67 902,09 €, outre les intérêts à compter du 20 décembre 2012 ;

– condamné in solidum Mmes [X], [Z] et [K] [O], en qualité d’ayants droits de Me [Y] [O], et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O], et la société MMA, à payer à la BNP Paribas Personal Finance les sommes de 18 778,77 euros et 2 667,43 euros en réparation de son préjudice ;

LE CONFIRME en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés :

DÉCLARE la demande de M. [F] de fixation de la créance de restitution du prix de vente au passif de la SCI Les Gaudinelles irrecevable ;

CONDAMNE M. [F] à restituer à la société BNP Paribas Personal Finance la somme de 89 514,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement du tribunal judiciaire de Tours en date du 20 mai 2021 ;

CONDAMNE in solidum Mmes [X], [Z] et [K] [O], en qualité d’ayants droit de Me [Y] [O], et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O] à garantir la restitution du prix de vente à M. [F] à hauteur de 89 514,30 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que la société MMA Iard doit garantir son assuré, Me [O], et la condamne à payer à M. [F] la somme de 89 514,30 euros au titre de la restitution du prix de vente ;

CONDAMNE in solidum Mmes [X], [Z] et [K] [O], en qualité d’ayants droits de Me [Y] [O], et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O], et la société MMA Iard à payer à la BNP Paribas Personal Finance la somme de 12 214,07 euros en réparation de son préjudice ;

Y AJOUTANT :

CONDAMNE in solidum Mmes [X], [Z] et [K] [O], ayants droit de [Y] [O], et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O], ainsi que les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à verser, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à M. [F] la somme complémentaire de 3 000 euros au titre de l’instance d’appel et cette même somme de 3 000 euros respectivement à chacune des parties intimées suivantes : la société Atelier l’Échelle (anciennement société [B] & [A] SARL), la Mutuelle des architectes français, la société BNP Paribas Personal Finance ;

CONDAMNE in solidum Mmes [X], [Z] et [K] [O], ayants droit de [Y] [O], et Mme [X] [O], ès qualités de liquidateur de la SCP [Y] [O] ainsi que les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à supporter les dépens d’appel ;

DIT que Maître Estelle Garnier, Maître Nelly Gallier, la SELARL Vernudachi-Cambuzat-Dussourd, la SCP Renard-Pierné pourront recouvrer directement contre les parties condamnées ceux des dépens dont elles ont fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président à la Cour d’Appel d’ORLEANS et Madame Karine DUPONT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT