La société Media One (anciennement Stéphane Wolkowicz) a pour activité la commercialisation d’emplacements publicitaires. Elle a conclu le 17 mars 2017 un contrat de bail pour six ans avec la société La Scooteria, afin d’aménager un emplacement sur un terrain sis à [Localité 5]. La société La Scooteria est elle-même sous-locataire de la société anonyme Majestic, titulaire d’un bail à construction sur ce terrain jusqu’au 31 décembre 2019, consenti par la Sci Majestic.

Le 7 novembre 2017, la société Media One a signé un contrat concernant la location d’un affichage publicitaire de 12 m², pour une durée de deux ans, implanté sur ce terrain, avec la société Contact Optic, spécialisée dans le commerce de détail des appareils optiques, au coût de 4.800 euros HT par année.

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N° RG 21/04810 – N° Portalis DBVM-V-B7F-LDVM

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 09 MARS 2023

Appel d’une décision (N° RG 2020J25)

rendue par le Tribunal de Commerce de VIENNE

en date du 09 septembre 2021

suivant déclaration d’appel du 15 novembre 2021

APPELANTE :

S.A.R.L. CONTACT OPTIC au capital social de 200.000€, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 723 680 575, prise en la personne de ses gérants domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Me David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

S.A.S.U. MEDIA ONE, au capital de 1.000 €, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 834 238 263, agissant poursuites et diligences de ses représentants Iégaux y domiciliés audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Me Bruce MONNIER de la SELARL MONNIER-BORDES, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par Me Marcel ADIDA, avocat au barreau de l’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,

Mme Marie Pascale BLANCHARD, Conseillère,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 décembre 2022, M. Lionel BRUNO, Conseiller,

qui a fait rapport assisté de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.
* * *

Faits et procédure:

1. La société Media One (anciennement Stéphane Wolkowicz) a pour activité la commercialisation d’emplacements publicitaires. Elle a conclu le 17 mars 2017 un contrat de bail pour six ans avec la société La Scooteria, afin d’aménager un emplacement sur un terrain sis à [Localité 5]. La société La Scooteria est elle-même sous-locataire de la société anonyme Majestic, titulaire d’un bail à construction sur ce terrain jusqu’au 31 décembre 2019, consenti par la Sci Majestic.

2. Le 7 novembre 2017, la société Media One a signé un contrat concernant la location d’un affichage publicitaire de 12 m², pour une durée de deux ans, implanté sur ce terrain, avec la société Contact Optic, spécialisée dans le commerce de détail des appareils optiques, au coût de 4.800 euros HT par année.

3. Le 18 novembre 2019, la société Media One a adressé à la société Contact Optic une facture de 5.760 euros TTC, correspondant aux loyers et taxes municipales, pour la période courant du 1er décembre 2019 au 30 novembre 2020, en raison de la reconduction du contrat pour une nouvelle durée d’un an. Les 10, 17 et 24 décembre, la société Media One a adressé à la société Contact Optic trois lettres de relance. La société Contact Optic n’a pas réglé cette facture.

4. Une ordonnance portant injonction de payer a été signifiée à la société Contact Optic le 28 janvier 2020, concernant la facture émise par la société Media One, outre 15 euros pour frais accessoires, 40 euros au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement et les dépens liquidés pour 35,21 euros. La société Contact Optic a formé opposition à cette ordonnance le 31 janvier 2020.

5. Par jugement du 9 septembre 2021, le tribunal de commerce de Vienne a’:

– déclaré recevable et non fondée l’opposition formée par la société Contact Optic à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 20 janvier 2020′;

– en conséquence, condamné la société Contact Optic à payer à la société Media One, demanderesse à l’injonction de payer, les sommes suivantes’:

* 5.760 euros en principal, avec intérêts contractuels au titre de la facture n°20191811 à compter du 17 décembre 2019′;

* 40 euros au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement’;

– débouté la société Media One de sa demande en paiement additionnelle fondée sur la facture n°20201201 pour un montant de 6.030 euros et de sa demande au titre des frais accessoires’;

– prononcé la résiliation, à compter du 30 novembre 2020, du contrat conclu entre la société Media One et la société Contact Optic le 7 novembre 2017′;

– débouté la société Contact Optic de l’ensemble de ses demandes’;

– condamné la société Contact Optic à payer à la société Media One la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile’;

– dit que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire’;

– condamné la société Contact Optic aux dépens.

6. La société Contact Optic a interjeté appel de cette décision le 15 novembre 2021, en ce qu’elle a’:

– condamné la société Contact Optic à payer à la société Media One, demanderesse à l’injonction de payer, les sommes suivantes’:

* 5.760 euros en principal, avec intérêts contractuels au titre de la facture n°20191811 à compter du 17 décembre 2019′;

* 40 euros au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement’;

– prononcé la résiliation, à compter du 30 novembre 2020, du contrat conclu entre la société Media One et la société Contact Optic le 7 novembre 2017′;

– débouté la société Contact Optic de l’ensemble de ses demandes’;

– condamné la société Contact Optic à payer à la société Media One la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile’outre les dépens.

L’instruction de cette procédure a été clôturée le 1er décembre 2022.
* * *

Prétentions et moyens de’la société Contact Optic :

7. Selon ses conclusions remises le 21 novembre 2022, elle demande à la cour, au visa de l’article L251-6 du code de la construction et de l’habitation’:

– de juger son appel recevable et bien fondé’;

– de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré l’opposition recevable et a débouté l’intimée de sa demande en paiement additionnelle fondée sur la facture n°20201201 d’un montant de 6.030 euros.

8. Elle sollicite de réformer le jugement déféré en ce qu’il a’:

– condamné la concluante à payer à la société Media One, demanderesse à l’injonction de payer, les sommes suivantes’:

* 5.760 euros en principal, avec intérêts contractuels au titre de la facture n°20191811 à compter du 17 décembre 2019′;

* 40 euros au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement’;

– prononcé la résiliation, à compter du 30 novembre 2020, du contrat conclu entre la société Media One et la concluante le 7 novembre 2017′;

– débouté la concluante de l’ensemble de ses demandes’;

– condamné la concluante à payer à la société Media One la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile’outre les dépens.

9. Elle demande en conséquence à la cour, statuant à nouveau’:

– de débouter l’intimée de l’ensemble de ses prétentions’;

– de prononcer la résiliation du contrat liant les parties à compter du 31 décembre 2019′;

– de débouter l’intimée de sa demande de règlement de la somme de 5.760 euros TTC au titre de la facture n°20191811′;

– de débouter l’intimée de sa demande de règlement de la somme de 5.025 euros HT soit 6.030 euros TTC, outre intérêts contractuels’;

– de condamner l’intimée à verser à la concluante la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive’;

– de condamner l’intimée à verser à la concluante la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile’;

– de condamner l’intimée aux dépens.

La société Contact Optic soutient’:

10. – qu’elle n’a pas procédé au paiement de la facture d’un montant de 5.760 euros TTC, correspondant aux loyers et taxes dus pour la période allant du 1er décembre 2019 au 30 novembre 2020 car elle savait que la société Media One ne pouvait plus proposer l’emplacement publicitaire pour l’année 2020, le bail à construction de la société Majestic arrivant à échéance le 31 décembre 2019, de sorte que l’ensemble des contrats de location et de

sous-location consentis sur le terrain se sont éteints à cette date, conformément à l’article L251-6 du code de la construction et de l’habitation’;

11. – ainsi, que par courrier du 14 janvier 2020, la Sci Majestic a mis en demeure la société Media One de procéder à l’enlèvement immédiat du panneau publicitaire, alors que par ordonnance définitive du 25 août 2022, le président du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en référé, a condamné la société Media One à retirer ce panneau sous astreinte journalière de 200 euros à compter de la signification de cette ordonnance ;

12. – cependant, que le tribunal de commerce de Vienne n’a pas pris en compte le problème de l’échéance du bail à construction, et ainsi l’extinction des contrats de location et de sous-location en découlant, alors que le juge des référés a retenu que la fin du bail à construction a entraîné la fin du bail de la société La Scooteria, ainsi que celui de l’intimée signé avec la concluante; que depuis le 1er janvier 2020, la société Media One occupe ainsi son emplacement sans droit ni titre’; que l’article L251-6 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les baux et titres d’occupation de toute nature portant sur les constructions s’éteignent à l’expiration du bail, sauf pour les contrats de bail de locaux d’habitation’;

13. – ainsi, que le contrat liant les parties est devenu sans objet à compter du 31 décembre 2019, l’appelante ne pouvant plus se maintenir sur l’emplacement publicitaire, alors que l’objet de son obligation consistait à le louer à la concluante’; que l’appelante se maintient sur cet emplacement en toute illégalité’;

14. – que si l’appelante soutient fournir toujours sa prestation à la concluante, elle n’en justifie pas, alors que la pérennité de cette prestation va à l’encontre de la volonté de la Sci Majestic qui a mis en demeure la société Media One de retirer ce panneau’; que ce panneau présente une publicité pour les sociétés Jean Lain et Sartoriz’;

15. – que si l’appelante indique que la concluante n’a pas dénoncé le contrat dans les formes et délais, cela est sans incidence puisque le contrat a été résilié de plein droit au 31 décembre 2019′;

16. – que l’appelante a usé de son droit d’agir abusivement, réclamant le paiement de loyers et taxes alors qu’elle savait ne pouvoir fournir d’emplacement à la concluante, puisqu’elle ne pouvait maintenir le panneau publicitaire sur le terrain.

Prétentions et moyens de la société Media One’:

17. Selon ses conclusions d’intimée, elle demande à la cour, au visa des articles 122 et suivants, 1415 et suivants du code de procédure civile, des articles 1193 et suivants du code civil’:

– de la juger fondée en ses demandes et d’y faire droit’;

– de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré l’opposition recevable mais non fondée’; en ce qu’il a condamné l’appelante à payer à la concluante la somme de 5.760 euros en principal au titre de la facture n°20191811, outre intérêts, et la somme de 40 euros au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement’; en ce qu’il a condamné l’intimée à payer à la concluante la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens’;

– de le réformer en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat à compter du 30 novembre 2020 et a débouté la concluante de sa demande en paiement additionnelle fondée sur la facture n°20201201 d’un montant de 6.030 euros’;

– statuant à nouveau, de débouter l’appelante de l’ensemble de ses prétentions’;

– de juger que le contrat est toujours en cours de validité’;

– en conséquence, de condamner l’appelante à payer à la concluante la somme de 5.025 euros HT en principal, avec intérêts contractuels, soit 6.030 euros TTC’;

– en tout état de cause, de condamner la société Contact Optic à payer à la concluante la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle soutient’:

18. – que le contrat a stipulé une reconduction tacite pour un an, à défaut de dénonciation par lettre recommandée avec accusé de réception 120 jours avant la date de reconduction’;

19. – que la société La Scooteria n’a jamais précisé à la concluante qu’elle était sous-locataire de la Sci Majestic, et que les droits transmis cesseraient de produire leurs effets au 31 décembre 2019′; qu’ainsi, la concluante considère être toujours titulaire du bail conclu avec la société La Scooteria, laquelle ne l’a pas dénoncé, et s’est comportée comme propriétaire apparente des lieux loués’;

20. – que le panneau publicitaire est toujours en place, ce qui indique que la concluante continue à fournir sa prestation, alors qu’elle a des contrats en cours avec d’autres sociétés’;

21. – que le tribunal de commerce a prononcé, à tort, la résiliation du contrat à compter du 30 novembre 2020, pour débouter la concluante de sa demande en paiement fondée sur la facture n°20201201, puisque la concluante n’a reçu aucune lettre de l’appelante dénonçant la reconduction du contrat’;

22. – que la demande en paiement n’est pas abusive, puisque les factures sont dues.

*****

23. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
* * *

MOTIFS DE LA DECISION’:

24. Le tribunal de commerce a retenu que la société Contact Optic avait la faculté de ne pas reconduire le contrat en le dénonçant au plus tard 120 jours avant la date d’expiration de sa période de reconduction, et que le courrier de demande de retrait du panneau publicitaire invoqué par l’appelante pour justifier son refus de paiement de la location pour l’année 2020 n’a pas été adressé à la société Contact Optic, mais à la société Media One, alors qu’il ne vise pas la location de l’emplacement. Le tribunal a indiqué que l’intimée n’avait pas à tenir informée la société Contact Optic de ses négociations ou de ses relations contractuelles avec des sociétés qui ne sont pas parties au contrat de location en cause, que la société Contact Optic ne prouve pas que le panneau a été effectivement retiré au 1er janvier 2020. Le tribunal a ainsi fait droit à la demande en paiement concernant la location due pour l’année 2020.

25. Cependant, concernant la facture additionnelle portant sur l’année 2021, le tribunal de commerce a précisé que si la société Media One a produit la photo d’un emplacement publicitaire, ce cliché n’est pas daté, alors qu’aucune des parties n’apporte d’élément permettant d’établir la présence de ce panneau entre le 1er décembre 2020 et le 30 novembre 2021. Il en a retiré que la facture n°20201201 est dépourvue de cause, et faisant application de l’article 1218 du code civil, il a prononcé la résiliation du contrat à compter du 30 novembre 2020.

26. La cour constate que le bail conclu entre la société Media One et la société La Scooteria le 17 mars 2017, pour une durée de six ans, avec ensuite renouvellement annuel par tacite reconduction, conformément à l’article L581-25 du code de l’environnement, n’a pas indiqué que le bailleur n’était que le locataire du terrain sur lequel le panneau publicitaire a été installé.

27. Il résulte cependant d’une attestation notariée du 11 janvier 1994 que le terrain appartient à la Sci Majestic, laquelle l’a donné à bail à construction à la société anonyme Majestic le 12 novembre 1973, pour une durée de 30 ans courant rétroactivement à compter du 1er janvier 1970. Le 11 janvier 1994, les parties ont prorogé la date de l’échéance, afin de la reporter au 31 décembre 2019.

28. Le 14 janvier 2020, la Sci Majestic a informé la société Media One que le bail à construction dont disposait la SA Majestic, est arrivé à expiration le 31 décembre 2019, et qu’ainsi toutes les locations consenties sont automatiquement éteintes par l’effet de l’article L251-6 du code de la construction et de l’habitation, dont le bail consenti par la SA Majestic à la société La Scooteria, et la sous-location consentie par cette dernière à la société Media One. La Sci Majestic a ainsi mis en demeure la société Media One de retirer cet emplacement publicitaire, ses droits étant éteints.

29. Par ordonnance contradictoire du 25 août 2022, le président du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en référé, a ainsi, sur demande de la Sci Majestic, condamné la société Media One à retirer le panneau publicitaire sous astreinte. Cette ordonnance a notamment constaté que la société civile avait donné le terrain sur lequel est implanté le panneau à bail à construction à la société Majestic, devenue OPL Bymycar Grenoble, avec sous-location à la société La Scooteria, laquelle l’avait donné à bail à la société Media One. Cette ordonnance, dont il n’est pas contesté qu’elle est devenue définitive, a été rendue au motif que le bail à construction a pris fin le 31 décembre 2019, ce qui a entraîné la fin du bail conclu entre la société La Scooteria et la société Media One à la même date, alors que la société Media One est mal fondée à se prévaloir d’une apparence de propriété de la société La Scooteria, pouvant se renseigner auprès du service de la publicité foncière, alors qu’il n’existe aucun lien juridique entre la société Media One et la Sci Majestic, même indirect, d’autant que cette dernière a pris le soin d’informer la société Media One de la situation dès la fin du bail à construction.

30. Cette ordonnance constatant la fin des droits de la société Media One est opposable à cette dernière, et la société Contact Optic peut se prévaloir des conséquences qui en résultent au regard de la possibilité de reconduire le contrat tacitement. En effet, si une décision de justice n’a pas autorité de chose jugée à l’égard des tiers, elle leur est cependant opposable et les tiers peuvent se prévaloir de la modification entraîné par cette décision dans l’ordre juridique. Il en est de même concernant les effets entraînés par un contrat, au sens de l’article 1200 du code civil, puisque selon ce texte, les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat et ils peuvent s’en prévaloir notamment pour apporter la preuve d’un fait.

31. En outre, au sens de l’article L251-6 du code de la construction et de l’habitation, les servitudes passives, autres que celles mentionnées au quatrième alinéa de l’article L251-3, privilèges, hypothèques ou autres charges nées du chef du preneur et, notamment, les baux et titres d’occupation de toute nature portant sur les constructions, s’éteignent à l’expiration du bail sauf pour les contrats de bail de locaux d’habitation. Il résulte de cette disposition qu’au 31 décembre 2019, le bail dont disposait la société Media One s’est éteint de plein droit par l’effet de la loi, en raison de l’expiration du bail à construction.

32. Enfin, aux termes de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. L’article 1187 précise que cette caducité met fin au contrat. En la cause, la société Media One ne dispose plus de droit lui permettant de maintenir l’implantation de son panneau publicitaire depuis le 1er janvier 2020, et fait même l’objet d’une décision lui ordonnant de procéder à son enlèvement. Il en résulte qu’elle se trouve juridiquement empêchée d’exécuter la prestation promise à la société Contact Optic, et l’objet principal du contrat a disparu, peu important le fait, au demeurant non établi, que l’intimée continue à louer l’emplacement publicitaire à des entreprises tierces.

33. En conséquence, le contrat conclu entre la société Media One et la société Contact Optic est arrivé à son terme le 31 décembre 2019, sans possibilité de reconduction, la société Media One ayant perdu ses droits retirés du bail conclu avec la société La Scooteria. Il s’ensuit que d’une part le tribunal de commerce n’a pu prononcer la résiliation du contrat conclu entre les parties à la présente instance à compter du 30 novembre 2020, ni condamner l’appelante à régler la facture n°20191811’pour 5.760 euros, ainsi que les intérêts et accessoires, au titre de la période de renouvellement concernant l’année 2020. Il a, par contre, valablement débouté la société Media One de sa demande concernant la facture relative à l’année 2021, d’un montant de 6.030 euros.

34. Le jugement déféré sera ainsi infirmé en ce qu’il a’:

– condamné la société Contact Optic à payer à la société Media One, demanderesse à l’injonction de payer, les sommes suivantes’:

* 5.760 euros en principal, avec intérêts contractuels au titre de la facture n°20191811 à compter du 17 décembre 2019′;

* 40 euros au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement’;

– prononcé la résiliation, à compter du 30 novembre 2020, du contrat conclu entre la société Media One et la société Contact Optic le 7 novembre 2017′;

– débouté la société Contact Optic de l’ensemble de ses demandes’;

– condamné la société Contact Optic à payer à la société Media One la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile’outre les dépens.

35. Statuant à nouveau, la cour prononcera la résiliation du contrat liant les parties à compter du 31 décembre 2019’et déboutera en conséquence la société Media One de l’ensemble de ses prétentions.

36. S’agissant de la demande reconventionnelle de la société Contact Optic pour procédure abusive, il résulte des motifs développés plus haut que la société Media One a été informée par la Sci Majestic le 14 janvier 2020 de l’expiration du bail à construction au 31 décembre 2019, et ainsi de la perte de son bail conclu avec la société La Scooteria. Cependant, elle a maintenu une procédure en paiement d’un loyer afférent à un bail devenu caduc, suite à l’opposition formée par la société Contact Optic le 31 janvier 2020. Cette procédure est ainsi abusive. En conséquence, la cour condamnera l’intimée à payer à la société Contact Optic la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice subi par l’appelante.

37. La société Media One, succombant devant cet appel en toutes ses prétentions, sera condamnée à payer à la société Contact Optic la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.