20 mars 2023
Cour d’appel de Paris
RG n°
21/06466

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 20 MARS 2023

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/06466 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDN7T

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2020 -TJ de PARIS – RG n° 17/16903

APPELANTS

Monsieur [K] [G] [Y]

Domicilié [Adresse 4]

[Localité 7]

né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 12] (92)

Représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Assistée par Me Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Madame [D] [V] [S] EPOUSE [Y]

Domiciliée [Adresse 4]

[Localité 7]

née le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 9]

Représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Assistée par Me Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

S.A.S. OCEANIS OUTREMER venant aux droits de la

SOCIETE OCEANIS REUNION

Ayant son siége social

[Adresse 3]

[Localité 8] – LA REUNION

Représentée par Me Sarah GEAY de l’AARPI ABSYS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0152, Me Julien QUEROL PALOMO de la SELARL BPG AVOCATS au Barreau de MONTPELLIER

S.A.S. EXELL FINANCE

Ayant son siége social

[Adresse 5]

[Localité 6]

N° SIRET : 424 582 823

Représentée par Me Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU – CICUREL – MEYNARD – GAUTHIER – MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240,

Assistée de Me Frédéric CAZAUX de la SCP RSG AVOCATS, Avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Edouard LOOS, Président et de Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Edouard LOOS, Président

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente

Madame Sylvie CASTERMANS, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Edouard LOOS, Président et par Sylvie MOLLÉ, Greffier présent lors du prononcé.

FAITS ET PROCÉDURE

En juin 2008, M. [K] [Y] et Mme [D] [S], son épouse, ont été démarchés par M. [T], se présentant comme conseiller en patrimoine et fiscaliste, intervenant pour le compte de la société Exell Finance.

La société Exell Finance commercialise les produits de défiscalisation de la société Océanis Outremer, et propose des investissements immobiliers locatifs bénéficiant du régime fiscal de faveur dit « Girardin ».

Ce dispositif était valable du 21 juillet 2003 au 31 décembre 2017 et permettait pour l’essentiel, à l’acquéreur d’un immeuble mis en location de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 50% du prix d’acquisition, étalée sur cinq ans, à la condition de louer ce bien à un loyer plafonné pour une durée de 6 ans minimum.

M et Mme [Y] ont signé le 4 juin 2008 un contrat de réservation pour un appartement type T4 d’une superficie de 75,56 m2 avec une varangue d’une superficie de 10,74 m2 et deux parkings dans la résidence [Adresse 10], moyennant un prix de 285 571 euros TTC, promu par la société Océanis Reunion.

La vente a été régularisée le 30 septembre 2008, en l’étude de Me [E] [B], notaire à [Localité 11] et la livraison du bien a eu lieu le 30 juin 2019.

Le financement de cette acquisition s’est fait par le moyen d’un prêt souscrit en 20 juin 2008, auprès du Crédit Foncier de France, pour un montant de 285 571 euros remboursable en 228 mensualités, et au taux annuel révisable de 5,20% l’an.

Le 3 mars 2014, le prêt a fait l’objet d’un rachat par la Banque Populaire Val de France portant sur un montant de 270 000 euros, pour une durée de 180 mois au taux d’intérêt annuel fixe de 3,2 % à compter du 29 novembre 2015 et portant sur le montant du remboursement mensuel à 1 989,34 euros.

L’appartement a été loué à compter du 15 septembre 2009 pour un montant de 690 euros conformément à la simulation remise par la société Exell Finance, jusqu’en novembre 2013. Un deuxième contrat de bail d’habitation a été conclu en février 2014 jusqu’au 31 janvier 2017 pour un loyer de 590 euros hors charges.

Le 27 février 2016, le prêt a été renégocié auprès de la Banque Populaire Val de France au taux de 2,6 % pour un capital restant dû de 265 298,64 euros, pour une durée de 176 mois et pour un montant mensuel de 1 913,31 euros.

Le capital restant dû au 29 septembre 2018 était de 223 433 euros.

En décembre 2016, M et Mme [Y], alertés par un autre propriétaire ayant également acquis un appartement dans cette résidence afin de bénéficier du dispositif « Girardin » de la perte de valeur de cet immeuble, ont fait évaluer leur bien immobilier qu’ils avaient mis en vente à la somme de 152 000 euros. Par avenant au mandat de vente, le prix de vente a été abaissé à la somme de 120 000 euros.

L’appartement a été finalement vendu le 13 novembre 2018 au prix de 110 000 euros net vendeur.

Par actes d’huissier de justice en date du 4 et 6 septembre 2017, les époux [Y] ont fait assigner la Sas Océanis Outremer venant aux droits de la société Océanis Reunion et la Sarl Exell Finance.

Par jugement rendu le 7 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :

– déclare M. [K] [Y] et Mme [D] [S] épouse [Y] irrecevables en leurs demandes formées au titre d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil sur la valeur de l’appartement qu’ils ont acquis le 30 juin 2009 ;

– déboute M. [K] [Y] et Mme [D] [S] épouse [Y] de leurs demandes formées au titre d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil sur la rentabilité locative de l’appartement qu’ils ont acquis le 30 juin 2009 ;

– déboute M. [K] [Y] et Mme [D] [S] épouse [Y] de leur demande indemnitaire consécutive au titre du préjudice moral ;

– les condamne in solidum au paiement de la somme de 1 800 euros à la Sarl Exell Finance ainsi qu’au paiement de la somme de 1 800 euros à la Sas Océanis Outremer au titre de l’article 700 du code de procédure civile

– les condamne in solidum aux entiers dépens ;

– autorise les avocats de la Sas Océanis Outremer et de la Sarl Exell Finance à recouvrer directement contre M. [K] [Y] et Mme [D] [S] épouse [Y] ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

– dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision

Par déclaration du 2 avril 2021, M. [K] [Y] et Mme [D] [S] épouse [Y] ont interjeté appel du jugement.

Par conclusions signifiées le 27 décembre 2021, M. [K] [Y] et Mme [D] [S] épouse [Y] demandent à la cour de :

vu les articles 1103, 1104, 1154, 1217, 1231 et 2224 du code civil, les anciens articles 1134, 1135, 1147 et 1382 (devenu 1240) du code civil, les articles L 111-1, L.120-1, L 121-21 et suivants, R 121-3 et suivants, L 312-12 et suivants du code de la consommation, les articles L.541-1 à L.541-9, L.573-9 à L.573-11, D.541-8, D.541-9 et R.541-10 du code monétaire et financier, les articles 325-1 à 325-31 du règlement général de l’autorité des marchés financiers,

– infirmer le jugement rendu par tribunal judiciaire de Paris le 7 décembre 2020 en ce qu’il a déclaré Monsieur [K] [Y] et Madame [D] [S] épouse [Y] irrecevables en leurs demandes formées au titre d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil de la part d’Oceanis Outre-mer et d’Exell Finance sur la valeur de l’appartement qu’ils ont acquis le 30 juin 2009, en ce qu’il les a déboutés de toutes leurs demandes, et en ce qu’il les a condamnés au paiement de la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

– confirmer le jugement précité en ce qu’il n’a pas déclaré irrecevables Monsieur [K] [Y] et Madame [D] [S] épouse [Y] en leurs demandes formées au titre d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil sur la rentabilité locative de l’appartement et au titre de leur préjudice moral ;

statuant à nouveau,

– déclarer l’action de Monsieur [K] [Y] et Madame [D] [S] épouse [Y] à l’encontre des sociétés Oceanis Outre-mer et d’Exell Finance pour le manquement de ces dernières à leurs obligations d’information et de conseil recevable et bien fondée ;

– condamner in solidum, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir, les sociétés Oceanis Outre-mer et d’Exell Finance, à payer à Monsieur [K] [Y] et Madame [D] [S] épouse [Y] la somme totale de 169 214,70 euros, détaillée comme suit, et résultant des manquements de ces sociétés à leurs obligations d’information et de conseil :

157 214,70 euros correspondant à la valeur de la chance perdue évaluée à 90% du préjudice subi (résultant de la différence des gains perçus et frais et dépenses engagées dans le cadre de l’opération litigieuse)

12 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

– ordonner la capitalisation sur les sommes in solidum ainsi dues dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

– condamner in solidum les sociétés Oceanis Outre-mer et d’Exell Finance au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 8 décembre 2022, M. [K] [Y] et Mme [D] [S] épouse [Y] demandent à la cour de :

à titre liminaire, révoquer l’ordonnance de clôture intervenue le 26 septembre 2022 tout en maintenant l’audience de plaidoirie fixée au 2 janvier 2023 et déclarer recevables les présentes conclusions ;

vu les articles 1103, 1104, 1154, 1217, 1231 et 2224 du code civil, les anciens articles 1134, 1135, 1147 et 1382 (devenu 1240) du code civil, les articles L 111-1, L.120-1, L 121-21 et suivants, R 121-3 et suivants, L 312-12 et suivants du code de la consommation, les articles L.541-1 à L.541-9, L.573-9 à L.573-11, D.541-8, D.541-9 et R.541-10 du code monétaire et financier, les articles 325-1 à 325-31 du règlement général de l’autorité des marchés financiers,

– infirmer le jugement rendu par tribunal judiciaire de Paris le 7 décembre 2020 en ce qu’il a déclaré Monsieur [K] [Y] et Madame [D] [S] épouse [Y] irrecevables en leurs demandes formées au titre d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil de la part d’Oceanis Outre-mer et d’Exell Finance sur la valeur de l’appartement qu’ils ont acquis le 30 juin 2009, en ce qu’il les a déboutés de toutes leurs demandes, et en ce qu’il les a condamnés au paiement de la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

– confirmer le jugement précité en ce qu’il n’a pas déclaré irrecevables Monsieur [K] [Y] et Madame [D] [S] épouse [Y] en leurs demandes formées au titre d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil sur la rentabilité locative de l’appartement et au titre de leur préjudice moral ;

statuant à nouveau,

– déclarer l’action de Monsieur [K] [Y] et Madame [D] [S] épouse [Y] à l’encontre des sociétés Oceanis Outre-mer et d’Exell Finance pour le manquement de ces dernières à leurs obligations d’information et de conseil recevable et bien fondée ;

– condamner in solidum, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir, les sociétés Oceanis Outre-mer et d’Exell Finance, à payer à Monsieur [K] [Y] et Madame [D] [S] épouse [Y] la somme totale de 169 214,70 euros, détaillée comme suit, et résultant des manquements de ces sociétés à leurs obligations d’information et de conseil :

157 214,70 euros correspondant à la valeur de la chance perdue évaluée à 90% du préjudice subi (résultant de la différence des gains perçus et frais et dépenses engagées dans le cadre de l’opération litigieuse)

12 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

– ordonner la capitalisation sur les sommes in solidum ainsi dues dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

– condamner in solidum les sociétés Oceanis Outre-mer et d’Exell Finance au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions signifiées le 29 septembre 2021, la société Océanis Outremer demande à la cour, au visa de l’article 2224 du code civil,

à titre principal, déclarer l’appel incident formé par la société Oceanis Outre-mer recevable et ce faisant, déclarer l’action de Monsieur et Madame [Y] prescrite ;

En conséquence, débouter Monsieur et Madame [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

à titre subsidiaire, confirmer le jugement du 7 décembre 2020 du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;

en conséquence, débouter Monsieur et Madame [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

en tout état de cause, condamner in solidum monsieur et madame [Y], à payer à la société Oceanis Outremer, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance avec droit pour l’avocat soussigné, conformément à l’article 699 du même code de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Par dernières conclusions signifiées le 29 septembre 2021, la société Exell Finance demande à la cour, au visa des articles 1382 (ancien), 2222 et 2224 du code civil, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

– déclaré M. [K] [Y] et Mme [D] [S] épouse [Y] irrecevables en leurs demandes formées au titre d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil sur la valeur de l’appartement qu’ils ont acquis le 30 juin 2009 ;

– condamné in solidum les époux [Y] au paiement de la somme de 1 800 euros à la Sarl Exell Finance ainsi qu’au paiement de la somme de 1 800 euros à la Sas Oceanis Outremer au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné in solidum les époux [Y] au paiement des entiers dépens ;

– autorisé les avocats de la Sas Oceanis Outremer et de la Sarl Exell Finance à recouvrer directement contre M. [K] [Y] et Mme [D] [S] épouse [Y] ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

– réformer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas déclaré irrecevables M. [K] [Y] et Mme [D] [S] épouse [Y] en leurs demandes formées au titre d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil sur la rentabilité locative de l’appartement qu’ils ont acquis le 30 juin 2009 et au titre de leur préjudice moral.

statuant à nouveau, déclarer M. [K] [Y] et Mme [D] [S] épouse [Y] irrecevables en toutes leurs demandes.

subsidiairement, si l’action des époux [Y] était en tout ou partie jugée recevable, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

– débouté M. [K] [Y] et Mme [D] [S] épouse [Y] de leurs demandes formées au titre d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil sur la rentabilité locative de l’appartement qu’ils ont acquis le 30 juin 2009 ;

– débouté M. [K] [Y] et Mme [D] [S] épouse [Y] de leur demande indemnitaire consécutive au titre du préjudice moral ;

– condamné in solidum les époux [Y] au paiement de la somme de 1 800 euros à la Sarl Exell Finance ainsi qu’au paiement de la somme de 1 800 euros à la Sas Oceanis Outremer au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné in solidum les époux [Y] au paiement des entiers dépens ;

– autorisé les avocats de la Sas Oceanis Outremer et de la Sarl Exell Finance à recouvrer directement contre M. [K] [Y] et Mme [D] [S] épouse [Y] ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile :

– débouter M. [K] [Y] et Mme [D] [S] épouse [Y] de l’ensemble des demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société Exell Finance.

en tout état de cause, ajoutant au jugement, condamner solidairement M. [K] [Y] et Mme [D] [S] épouse [Y] à verser à la société Exell Finance une somme complémentaire de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de la Scp Brodu, société d’avocats, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

Les époux [Y] exposent que la Cour de cassation a, par arrêt du 26 octobre 2022, confirmé l’argumentaire qu’ils présentent dans le cadre de la présente instance quant au point de départ de la prescription en matière d’investissement défiscalisant et qu’en conséquence. Ils sollicitent le révocation de l’ordonnance de clôture et que leurs écritures et la pièce n° 28 soient déclarées recevables.

Ceci étant exposé, l’article 803 du code de procédure civile dispose que « L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. »

La cause doit se révélée postérieurement à la clôture.

En l’espèce l’arrêt rendu par la Cour de cassation du 26 octobre 2022 ne constitue pas une cause grave susceptible d’entraîner la réouverture des débats, étant précisé au surplus qu’une décision de justice n’est pas élément de preuve au sens de l’article 15 du code de procédure civile et peut être joint au dossier de plaidoirie postérieurement à la clôture de l’instruction.

En conséquence, seules seront prises en considérations les écritures des époux [Y] signifiées le 27 décembre 2021.

Sur la prescription de l’action indemnitaire des époux [Y] en raison du prix de vente et de la valeur locative de l’immeuble

Les époux [Y] exposent qu’il s’agit d’une opération qui doit être prise en compte dans son ensemble, notamment au regard de ses objectifs pour les investisseurs concernés : souscrire à une opération de défiscalisation ayant pour support un bien immobilier qui leur permettrait non seulement de défiscaliser les revenus, mais également de constituer un capital, financé grâce à une épargne personnelle, un gain fiscal et notamment grâce à la revente prévue à l’issue de la période de défiscalisation.

Ils invoquent le manquement des intimées à leur obligations pré-contractuelles de conseil et d’information estiment avoir été trompés sur le potentiel locatif du bien, sa rentabilité son prix d’acquisition et l’état du marché immobilier sur l’île de la Réunion. Ils soutiennent qu’ils sont recevables dans leur action au motif que le délai de prescription court à compter de la date à laquelle le dommage s’est révélé à eux, soit à compter du 21 février 2017, date à laquelle ils dont donné un mandat pour vendre l’appartement.

Ils font valoir qu’ils ne pouvaient, au moment de la souscription de l’opération avoir une quelconque connaissance des faits dommageables fondant justement leur action en responsabilité, puisque précisément ils reprochent aux sociétés Ocanis Outremer et Exell Finances de n’avoir pas communiqué les informations sur les risques pesant sur l’opération, sur le caractère purement spéculatif des valeurs futures de revente de leurs biens, au regard du contexte de « surchauffe » du marché immobilier réunionnais que ces professionnels ne pouvait ignorer ; qu’ils n’ont effectivement connu le manquement par les Intimées à leurs obligations d’information et de conseil pré-contractuelles et du préjudice qui y découle, au plus tôt, que lorsqu’ils ont reçu l’estimation de leur bien le 28 mai 2015.

Ils font valoir également qu’il résulte de la nature de l’opération litigieuse que c’est uniquement au moment ils ont pu envisager la revente de leur bien, de façon cohérente à l’intérêt de l’opération, qu’ils ont pu avoir connaissance des manquements commis par le promoteur, le vendeur ou le commercialisateur ; qu’ils ne pouvaient pas connaître le préjudice découlant des manquements des intimées seulement à la fin de la période de location obligatoire, soit à l’approche du 15 septembre 2015 (15 septembre 2009 (première location) + 6 ans (période de location obligatoire) qui constitue alors le point de départ de la prescription de sorte que l’action des appelants des 4 et 6 septembre 2017 n’est pas prescrite, et ce, sans qu’il ne soit nécessaire de séparer la valeur du bien et la rentabilité.

Ils ajoutent que le devoir de vérification de la part des investisseurs ne repose sur aucun fondement textuel qui ne sont pas tenus de procéder à des investigations pour pallier l’absence d’information spécifique donnée par le vendeur.

Les intimés soutiennent que le préjudice invoqué ne peut être que la perte de chance de ne n’avoir pas contracté et que le délai de prescription ne commence à courir qu’à compter de l’engagement litigieux, soit en l’espèce, à compter, au plus tard, de la signature de l’acte authentique de vente, à savoir le 30 septembre 2008 de sorte que leur action est prescrite. Ils ajoutent que prendre pour départ une date aléatoire et déterminée par l’acquéreur, conduirait à une insécurité juridique qui permettrait au propriétaire, comme en l’espèce, d’assigner un promoteur ou un commercialisateur, plus de 10 ans après l’acquisition d’un bien.

Ceci étant exposé, la prescription quinquennale de l’action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il a été révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

Selon les époux [Y] font valoir qu’ils ont souscrit à une opération globale de défiscalisation ayant pour support un bien immobilier en vue de constituer un capital, financé grâce à une épargne personnelle, grâce à la revente prévue à l’issue de la période de défiscalisation. Ils font valoir que leurs dommages dont ils n’ont pu se rendre compte qu’à l’issue de la période obligatoire de location, au moment où ils ont envisagé la revente de leur immeuble ont pour causes les manquement des intimées à leur obligations pré-contractuelles de conseil et d’information estiment avoir été trompés sur le potentiel locatif du bien, sa rentabilité son prix d’acquisition et l’état du marché immobilier sur l’île de la Réunion.

Ils invoquent la surévaluation du prix d’achat, un potentiel locatif moindre que celui envisagé et une atteinte à la rentabilité de leur investissement. Ils indiquent avoir revendu leur bien à un prix nettement inférieur au prix d’achat.

Le fondement de leurs demandes indemnitaires est donc la surévaluation du prix d’achat au regard du marché à la Réunion ainsi qu’un défaut d’information de la valeur locative du bien qui ont entraîné un défaut de rentabilité de l’opération.

Or, au jour de la vente de l’immeuble, les époux [Y] disposaient de tous les éléments leur permettant d’en apprécier les caractéristiques, sa valeur et de vérifier le prix d’achat au regard du prix au mètre carré d’immeubles présentant des caractéristiques similaires sur l’île de la Réunion. Ils ne justifient pas qu’il en auraient été empêchés. Il est précisé qu’ils ne versent pas aux débats d’estimation de la valeur de ce bien à l’époque de leur achat et qu’ils produisent des mandats de vente qui démontrent qu’en l’espace de quelques mois, que la valeur de cet appartement a continué à baisser de près de 40 000 euros.

La prescription qui a commencé à courir du 30 septembre 2008, jour de la régularisation de la vente, était donc acquise les 4 et 6 septembre 2017, dates de délivrance de l’assignation.

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu’il a déclaré les époux [Y] irrecevables en en leur action en réparation de la perte de chance de n’avoir pas contracté au regard des informations et conseils portant sur la valeur du bien au jour de son acquisition dont ils n’auraient pas été destinataires.

S’agissant du défaut d’information sur la valeur locative du bien, les époux [Y] ont loué l’appartement au loyer figurant sur la simulation qui leur avait été remise jusqu’en novembre 2013 et qu’ils ont ensuite expressément accepté de le louer pour un loyer d’un montant diminué de 100 euros à compter de février 2014. C’est fort justement que le tribunal a estimé qu’ils étaient recevables à se prévaloir de la découverte de ce défaut de rentabilité qui n’était apparu qu’à compter du mois de février 2014 alors qu’ils avaient exercé leur action en septembre 2017.

Sur le défaut d’information et de conseil relatif à la réelle valeur locative

Les époux [Y] exposent que la société Oceanis Outremer qui vient aux droits de la société Oceanis Réunion, est intervenue en tant que vendeur professionnel, puisque c’est cette dernière qui leur a cédé ses lots dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement et qu’elle est donc, en tant que professionnelle de l’immobilier, tenue à une obligation d’information consistant à fournir des informations sincères, complètes et cohérentes sur l’investissement proposé, mentionnant les caractéristiques moins favorables ainsi que les éventuels risques encourus et en tant que mandataire de la société Exell Finance pour démarcher de potentiels acquéreurs des lots immobiliers mise en vente et qu’elle est tenue à ce titre des fautes commises par les démarcheurs mandatés par elle dans le cadre de l’opération, dans le cadre de leurs propres obligations d’informations.

Ils soutiennent que les sociétés Oceanis Outremer et son mandataire Exell Finance ont manqué à leur obligation d’information en ce qu’ils n’ont fourni aucune information quant au contexte immobilier local défavorable, à la valeur vénale du bien, support de l’opération et aux risques pesant sur l’opération et au contraire, en présentant l’opération de manière exclusivement optimiste ; qu’elles étaient tenues de les informer de l’ensemble des caractéristiques du bien et de son environnement et compte tenu du but spécifique de défiscalisation, du potentiel locatif du bien et donc de la rentabilité légitimement attendue afin que, en possession de tous ces renseignements sur la qualité et l’opportunité de l’investissement, une décision d’acquisition puisse être prise en pleine connaissance de cause ; que le prescripteur de l’investissement s’informe et informe son client sur le sérieux et sur la faisabilité de l’opération projetée et sur les chances de réussite de l’opération et que s’agissant plus particulièrement d’investissements immobiliers à but locatif, il doit de communiquer à son client une étude personnalisée de rentabilité, une fiche de renseignement patrimonial et une étude sur le marché locatif local et qu’il lui incombe de vérifier si l’investissement immobilier n’est pas réalisé sur un marché saturé, et/ou si le coût d’acquisition est bien corrélé à la valeur du marché et cela, afin d’en informer l’investisseur ; que ces informations s’imposent également au vendeur professionnel dans des opérations immobilières similaires à celle de l’espèce, puisque la rentabilité de l’opération est une caractéristique essentielle de l’opération lorsque le financement de cette dernière repose sur les capacités locatives du bien vendu.

Ils font valoir que les risques pesant sur l’opération ne leur ont pas été été communiqués ni les informations sur la situation locative sur l’île de La Réunion ni des risques et contraintes relatifs à cette opération et notamment sur les risques pesant sur le financement du prêt contracté si les loyers n’étaient pas adaptés à la situation locative locale, sur les risques pesant sur la valorisation de sortie retenue, sur les risques de perte de l’avantage fiscal en l’absence de location de son bien pendant une période de 6 ans à compter de la livraison de son bien. Ils ajoutent que les perspectives et objectifs financiers de l’opération leur ont été présentés de manière partiale et trompeur en leur précisant que l’opération était « sécurisée », soulignant le caractère automatique des revenus, l’autofinancement du bien, le caractère garanti de l’avantage fiscal, sans aucune réserve quant à la réalisation de ces gains.

Ils soutiennent que la défiscalisation faisait partie du champ contractuel dans la mesure où la plaquette promotionnelle établie par le promoteur présente elle-même qu’il s’agit d’une opération dans le cadre de la défiscalisation qui présente une « une opportunité rare pour réaliser un investissement immobilier dans les meilleurs conditions » et que la [Adresse 10] « bénéficie d’une forte rentabilité locative et donne l’assurance d’un très bon investissement ».

Ils exposent que la société Exell Finance est intervenue en sa qualité de conseiller financier et qu’elle a manqué à ses obligations d’informations et de conseils en établissant une simulation financière purement commerciale, sans aucune mise en garde relative à la valeur vénale du bien et aux risques inhérents.

Ils font valoir que l’étude financière établie par le conseiller d’Exell Finance ne fait état d’aucune information pertinente sur l’état du marché immobilier local et d’aucune réserve quant à la valeur réelle du bien à l’époque de l’achat ; que la simulation mentionne explicitement la valeur de revente identique au prix d’acquisition alors qu’en réalité son prix est 60 % moins élevé ; qu’elle na pas attiré leur attention sur le caractère non garanti des variables utilisées pour l’établissement de la simulation, plus particulièrement du prix de vente du bien, de sa revalorisation lors de la revente, du revenu locatif mensuel et des charges locatives, y compris des impôts. Ils ajoutent qu’elle n’a pas attiré leur attention sur les risques de saturation du marché, mais a fait état d’un prix sans réserve et sans tenir compte des risques pesant sur le calcul de ce prix d’achat et du prix de revente et cela, malgré la forte augmentation des constructions immobilières dans cette zone géographique, et du fait que ces biens immobiliers acquis dans le but de défiscalisation allaient vraisemblablement être vendus en même temps.

Ils soutiennent que la société Excell Finance ne leur a pas fourni les conseils permettant d’appréhender les risques de l’investissement.

La société Oceanis Outremer soutient qu’elle ne peut pas être tenue pour responsable des prétendus manquements commis par la société Exell Finance et portant sur les conséquences d’une défiscalisation étrangère à l’objet même du contrat de vente ; qu’elle ne peut être engagée par les manquements commis par les conseillers financiers de la société Exell Finance.

Elle indique, que venant aux droits de la société Océanis Réunion, elle n’a pas commercialisé l’appartement de sorte qu’aucun manquement à l’obligation de conseil ou d’information ne peut être retenu ; qu’elle n’était soumise à aucune obligation de conseil ou d’information, autre que celles tenant aux caractéristiques essentielles du bien vendu qu’elle a délivré les informations dont elle avait connaissance, à savoir les caractéristiques du bien, tel qu’elle en avait la charge.

Elle fait valoir que les époux [Y] n’apportent pas d’élément permettant de connaître les raisons qui les auraient dissuadés de contracter ; qu’ils ont pu défiscaliser près de qu’ils leur appartenait de se renseigner sur la valeur vénale du bien ; qu’ils ne prouvent pas en quoi le document publicitaire serait mensonger. ; que colle le relève à juste titre, le tribunal de grande instance de Saint Denis, les études économiques ne représentaient que des simulations sans qu’aucune garantie ne les ait accompagnées ; que la critique du positionnement de la résidence et de son potentiel locatif a été appréciée par la juridiction du ressort du lieu de situation de l’immeuble qui a estimé que la brochure publicitaire était certes flatteuse mais nullement démesurément laudative ou mensongère, battant ainsi en brèche les développements des demandeurs à cet égard ; que les appelants n’apportent aucun élément qui remettrait en cause les informations des sociétés.

Elle invoque le rapport d’expertise rédigé par Monsieur [X], expert près de la cour d’appel de la Réunion, à la demande de la société Océanis Outremer le 20 janvier 2020 dans le cadre d’une affaire strictement similaire portant sur la question de la valeur du bien aux termes duquel l’expert confirme que le prix d’acquisition était bien celui en vigueur lors de l’achat.

Elle fait valoir que le risque est inhérent à l’achat d’un bien immobilier ; que les époux [Y] ont perçu plus de 55 000 € de loyers jusqu’à la prétendue vente du bien ; qu’ils prétendent avoir vendu le bien mais ne produisent nullement l’acte de vente ; qu’ils ont été prévenus des potentiels risques de carences locatives, dès lors qu’ils ont souscrit une assurance à ce titre.

La société Exell Finance soutient qu’aucun manquement à l’obligation de l’information ou de conseil sur la réelle valeur locative de ce bien n’est caractérisé en l’espèce. Elle fait valoir qu’elle avait seulement pour obligation de procéder à une étude du patrimoine des époux [Y], ce qui a été fait comme cela ressort des « Etudes d’investissement immobilier locatif sur 6 ans » qui reprennent les données patrimoniales communiquées par ces derniers afin de s’assurer de la compatibilité entre la solution commercialisée par la société Exell Finance et leur patrimoine ; que ce qui est reproché est le fait que les prévisions non contractuelles indiquées dans les « Etudes d’investissement immobilier locatif sur 6 ans » n’auraient pas été atteintes ; que les époux [Y] ne peuvent donc lui reprocher un manquement à son obligation de conseil puisqu’ils ne démontrent pas en quoi la solution proposée serait inadaptée à leur patrimoine, les époux [Y] se plaignant seulement d’un niveau de rentabilité moins élevé que celui estimé.

Elle soutient qu’il est indiscutable qu’elle parfaitement rempli son obligation d’information, plusieurs documents contractuels et non contractuels ayant été remis aux époux [Y] avant la signature de l’acte authentique de vente, dont les simulations non contractuelles intitulées « Etude d’investissement immobilier locatif sur 6 ans », les plans, notices descriptives, diagnostics et documents techniques relatifs à l’appartement, une brochure publicitaire, établie par la société Oceanis Réunion (aujourd’hui Océanis Outremer), décrivant la [Adresse 10] et la ville de [Localité 13] de la Réunion, le contrat de réservation et un projet d’acte authentique de vente.

Elle soutient que les époux [Y] ont parfaitement été informés du fait que les simulations de l’investissement sur 6 ans, qui comprenaient une estimation du loyer perçu et de la rentabilité, pouvaient ne pas correspondre à la réalité des faits dès lors que les « Etudes d’investissement immobilier locatif sur 6 ans » précisent expressément qu’elles constituent des documents non contractuels ; qu’ils ont été informés des risques pesant sur la rentabilité de l’investissement et du risque que le bien acquis puisse subir des périodes de vacances locatives ou être loué à un loyer inférieur à celui indiqué dans les « Etudes d’investissement immobilier locatif sur 6 ans » dans la mesure où elle les a invités à souscrire des assurances couvrant les risques de loyers impayés, de vacances locatives et de perte financière en cas de revente, ce qu’ils ont fait.

Elle ajoute que ces données chiffrées ne correspondent qu’à une estimation élaborée selon l’état des connaissances du marché locatif de la ville de [Localité 13] de la Réunion à cette époque ; qu’elle n’était pas pas tenue de leur garantir la rentabilité à long terme de l’investissement ni de les prémunir de tout aléa financier ; que la crise financière et économique frappant de plein fouet le marché immobilier, non imputable à la société Exell Finance et imprévisible en 2008, est nécessairement venue impacter l’économie de l’investissement.

S’agissant des demandes formées au titre d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil sur la valeur de l’appartement acquis, elle souligne qu’elle est un tiers au contrat de vente : quelle n’est intervenue, qu’en qualité de sous-mandataire de la société Océanis Réunion pour assurer la commercialisation des lots composant l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 10] », construit par la société Océanis Réunion et qu’elle a donc strictement suivi les instructions de cette dernière relatives à la présentation du bien immobilier dont l’acquisition a été proposée aux époux [Y].

Elle indique qu’elle n’a jamais garanti que le prix d’acquisition était un prix de marché (voire inférieur aux prix de marché) et que les époux [Y] étaient assurés de revendre le bien sans perte à l’issue de la période de défiscalisation ; qu’aucun document remis à ces derniers antérieurement à la réalisation de l’investissement ne précise que le prix de vente correspondait aux prix du marché ou était inférieur aux prix du marché pratiqués à l’époque.

Elle soutient que les époux [Y] ne démontrent pas que le prix d’acquisition du bien aurait été surévalué. Elle ajoute que le prix de vente du bien litigieux s’entendait en outre acte en main, et TVA et autres frais compris.

Ceci étant exposé, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a relevé que les les époux [Y] avaient loué leur bien pendant plus de quatre ans au loyer de 690 euros, conformément à la situation remise par la société Exell Finance ; que ce n’était qu’après une recherche infructueuse de locataire qui n’avait duré que deux mois que les époux [Y] avaient accepté de baisser le loyer de 100 euros, l’appartement qui a été loué par la suite sans discontinuité durant trois ans jusqu’à leur décision de vendre l’appartement ; que la projection financière remise aux époux [Y] pour les convaincre de l’efficacité de cette opération de défiscalisation avait été établie sur six ans et la diminution de loyer intervenue plus de cinq ans après la vente n’était pas de nature à caractériser une surévaluation manifeste de rentabilité locative du bien vendu , ajoutant que les causes qui avaient prévalu à l’effondrement du marché de vente de gré à gré et locatif sur l’île de la Réunion ne pouvaient pas nécessairement être anticipées par la société Exell Finance et par son mandat Oceanis Outremer.

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu’il a estimé qu’aucun manquement à l’obligation d’information ou de conseil sur la réelle valeur locative de ce bien n’était caractérisée en l’espèce et débouté les époux [Y] de leurs demandes indemnitaires.

La décision déférée sera également confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [Y] succombant en leur appel seront condamnés solidairement aux dépens d’appel et déboutés de leur demande d’indemnité de procédure. Ils seront condamnés, sur ce même fondement, à payer à la sociétré Exell Finance et à la société Oceanis Outremert la somme de 1 500 euros chacune.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

REJETTE la demande de rabat de l’ordonnance de clôture ;

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] et Madame [D] [S] épouse [Y] aux dépens d’appel ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [Y] et Madame [D] [S] épouse [Y] de leur demande d’indemnité de procédure ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [Y] et Madame [D] [S] épouse [Y] à payer à la société Exell et à la société Ocanis Outremer la somme de 1 500 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

S.MOLLÉ E.LOOS