L’appelante soutient que la clause 9.7 du règlement de copropriété méconnaît son droit à l’enseigne, qui est un attribut du fonds de commerce, alors qu’il s’agit d’un immeuble à usage mixte, en ne lui permettant pas d’apposer une enseigne en façade sur rue; que cette clause est donc réputée non écrite par application des articles 8 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public. 

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Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 15 juin 2022, 20/00413

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 15 JUIN 2022

(n° 186 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/00413 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBHEM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Novembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS 17 RG n° 17/00498

APPELANTE

SAS INGRID KERMOAL VENTE PRIVEE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 533 576 617

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477, avocat postulant

Assistée de Me Guillaume FORBIN du LLP KRAMER LEVIN NAFTALIS & FRANKEL LLP, avocat au barreau de PARIS, toque : R021, avocat plaidant

INTIMEE

S.C.I. MONAMA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 442 594 842

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Régine VANITOU, avocat au barreau de PARIS, toque : C2223

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Mars 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Gilles BALA’, président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Emmanuelle LEBEE, magistrat honoraire chargé de fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience par Madame Sandrine GIL dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Gilles BALA’, président de chambre et par Claudia CHRISTOPHE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 novembre 2013, la S.C.I. Monama a donné à bail commercial à la société Ingrid Kermoal Vente Privée, des locaux situés [Adresse 4], pour l’exercice d’une activité d’ “achat, vente, importation, exportation, intermédiation et distribution, notamment dans le cadre de ventes privées, de produits de luxe (notamment textiles, joaillerie, objets et oeuvre d’art, décorations, maroquinerie, chaussures et accessoires), la fourniture de prestations de services et de conseil permettant d’assurer la création, la gestion et l’exploitation de circuits de distribution de biens et produits de consommation et d’équipement, l’organisation, l’animation et la promotion d’événements publics, privés ou associatifs dans les domaines d’activités visés ci-dessus”.

Soutenant que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, par assignation en date du 5 janvier 2017, la société Ingrid Kermoal Vente Privée a attrait la S.C.I. Monama devant le tribunal de grande instance de Paris afin notamment de la voir condamner au paiement de la somme de 120.000€ en indemnisation de son préjudice, ordonner une diminution du loyer annuel de 25% calculée prorata temporis à compter du 2 décembre 2016 jusqu’au jour où elle disposera du droit d’apposer une plaque en façade sur rue de I’immeuble et condamner la SCI Monama à obtenir sous astreinte de 500 par jour de retard à compter du jugement, l’autorisation d’apposer une plaque en façade sur la rue de l’immeuble.

Par jugement en date du 14 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, a :

– Débouté la société Ingrid Kermoal Vente Privée de ses demandes indemnitaires, en réfaction du loyer et d’exécution forcée à l’encontre de la S.C.I. Monama;

– Débouté la société Monama de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;

– Condamné la société Ingrid Kermoal Vente Privée aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

– Condamné la société Ingrid Kermoal Vente Privée à payer à la société Monama la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

– Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire;

– Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Les locaux loués par la société Ingrid Kermoal Vente Privée ont été restitués le 2 décembre 2019.

Par déclaration du 20 décembre 2019, la société Ingrid Kermoal Vente Privée a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance d’incident du 14 décembre 2020, le magistrat en charge de la mise en état a rejeté la demande de nullité de la déclaration d’appel formée par la SCI Monama.

Dans ses dernières conclusions norifiées par le RPVA le 13 novembre 2020, la société Ingrid Kermoal Vente Privée, demande à la Cour de :

– Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la S.C.I. Monama de sa demande indemnitaire pour procédure abusive,

– Infirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,

Et statuant à nouveau :

– Dire et juger que la S.C.I. Monama manque, en sa qualité de bailleur, à son obligation de délivrance ;

En conséquence :

– Condamner la S.C.I. Monama au paiement de 820.554,83€ (225.000 + 265.000 + 280.554,83 + 50.000) en indemnisation du préjudice subi par la société Ingrid Kermoal Vente Privée, à parfaire;

– Condamner la S.C.I. Monama au paiement de la somme de 10 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 01 février 2021, la SCI Monama demande à la Cour de :

– Dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes la Société Monama,

– Constater que la société Monama a bien rempli ses obligations à l’égard de la société IKVP lors de la signature du contrat de bail le 23 (sic) novembre 2013 et dans le cadre de l’exécution du bail,

En conséquence,

– Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 14 novembre 2019 dans ses dispositions ayant :

– débouté la société Ingrid Kermoal Vente Privée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires, en réfaction du loyer et d’exécution forcée à l’encontre de la société Monama,

– condamné la société Ingrid Kermoal Vente Privée aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

– condamné la société Ingrid Kermoal Vente Privée à payer à la Société Monama la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

– Infirmer la disposition du jugement ayant débouté la Société Monama de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;

Et statuant à nouveau,

– Condamner la société Ingrid Kermoal Vente Privée à la somme de 10.000€ suite au préjudice moral engendré par cette procédure abusive;

Dans tous les cas,

– Condamner la société Ingrid Kermoal Vente Privée au paiement de la somme de 15.000,00€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la société Monama ayant été contrainte d’assurer la défense de ses intérêts en appel;

– Enfin, condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel la société Ingrid Kermoal Vente Privée dont distraction au profit de Me Vanitou Régine, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 janvier 2022.

MOTIFS

Sur les demandes indemnitaires de la société Ingrid Kermoal Vente Privée

L’appelante soutient que la clause 9.7 du règlement de copropriété méconnaît son droit à l’enseigne, qui est un attribut du fonds de commerce, alors qu’il s’agit d’un immeuble à usage mixte, en ne lui permettant pas d’apposer une enseigne en façade sur rue; que cette clause est donc réputée non écrite par application des articles 8 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public. Elle fait valoir que lorsque le bail commercial autorise l’apposition d’une plaque en façade sur rue de l’immeuble, l’impossibilité d’y procéder est un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur ; qu’en l’espèce l’article 4 du bail stipule que le bail l’autorise à apposer une plaque sur la façade de l’immeuble alors que le règlement de copropriété le prohibe et qu’aucune autorisation n’a été accordée, contrairement à ce qui est mentionné au bail, par l’assemblée générale de la copropriété ; qu’ainsi en ne mettant pas à sa disposition des locaux permettant d’apposer une enseigne en façade sur rue, la SCI Monama a manqué à son obligation de délivrance et aux stipulations de l’article 4 du bail. La société Ingrid Kermoal Vente Privée explique que les locaux sont à l’adresse de l’immeuble de sorte que la plaque dont elle sollicite l’apposition n’est pas à proximité de l’immeuble où s’exerce l’activité; qu’il s’agit bien d’une enseigne et non d’une seconde signalisation ou d’une pré enseigne comme le prétend la bailleresse. Elle précise qu’il appartenait en outre à la SCI Monama de tout mettre en oeuvre pour que soit respecté son droit à l’enseigne par la copropriété ; que le fait que la SCI Monama ait demandé par deux fois à l’assemblée générale l’autorisation d’apposition d’une plaque en façade et ait fait un recours contre l’une des résolutions ayant refusé cette autorisation ne saurait l’exonérer de son obligation de délivrance ; que la bailleresse aurait dû en sus solliciter de voir réputé non écrits les termes de la clause 9.7 du règlement de copropriété, ce qu’elle n’a pas fait. En réplique à la SCI Monama, elle fait notamment valoir que cette dernière ne peut pas se prévaloir de la résolution du 31 mai 1994 pour prétendre qu’elle aurait respecté son obligation de délivrance rappelant qu’elle n’a pas pu en bénéficier ; que seule la SCI Monama avait qualité à agir contre le syndicat des copropriétaires, contrairement à ce que le jugement de première instance a retenu, pour voir déclarer non écrite la clause 9.7 du règlement de copropriété.

L’intimée soutient que l’apposition d’une plaque en façade sur rue de l’immeuble ne s’analyse pas comme relevant du droit d’enseigne, celle-ci ne pouvant être apposée que sur le lieu même où s’exerce l’activité alors que le local dont s’agit est en fond de cour de l’immeuble ; que la plaque en façade sur rue est une plaque professionnelle ayant pour objet d’indiquer la proximité de l’activité et constitue ainsi une pré enseigne ou une seconde signalisation ; que la société Ingrid Kermoal Vente Privée dispose de la faculté d’apposer une enseigne au droit de ses locaux qui n’a pas été remise en cause et qui est prévue par le règlement de copropriété. S’agissant des mentions figurant au contrat de bail, la SCI Monama prétend que lors de la conclusion du bail, elle disposait d’une autorisation de l’assemblée générale d’apposer une plaque en façade sur rue qui avait été accordée par l’assemblée générale le 31 mai 1904, autorisation donnée pour son occupant non nominativement ; que le précédent locataire, la société Denoël, avait ainsi été autorisé à apposer une plaque ; que le refus de la copropriété d’autoriser l’apposition de la plaque est dû aux infractions au règlement de copropriété commises par la société Ingrid Kermoal Vente Privée. Elle fait enfin valoir que c’est à tort que la société Ingrid Kermoal Vente Privée prétend qu’elle ne peut pas mettre en cause le syndicat des copropriétaires alors qu’elle peut agir sur le terrain délictuel pour mettre en cause sa responsabilité si elle estime que la décision du Syndicat des copropriétaires de refuser les travaux relatifs à la plaque lui porte préjudice ou par voie d’action oblique pour exercer les droits du bailleur s’agissant des dispositions du règlement de copropriété.

Aux termes de l’article 1134 devenu 1103 du code civil, le contrat tient lieu de loi entre les parties. Selon les articles 1719 et 1147, devenu 1231-1 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un local permettant l’exploitation prévue au bail et est tenu en cas de manquement, d’indemniser le preneur s’il est justifié d’un préjudice et d’un lien de causalité avec la faute invoquée.

Le bail commercial signé le 25 novembre 2013 entre les parties prévoit dans son article 4 intitulé “règlement intérieur et règlement de copropriété” que l’apposition sur la rue de plaques d’identification et de signalement du preneur est autorisée par la copropriété sous réserve de se conformer aux directives de celles-ci relatives à l’emplacement et à l’esthétique. Le règlement de copropriété établi le 24 novembre 1975 qui prévoit la destination commerciale des lieux occupés par la société Ingrid Kermoal Vente Privée précise à l’article 9-7 s’agissant des enseignes qu’ “Il ne pourra être placé sur la façade de l’immeuble aucune enseigne, réclame ou écriteau quelconque. Par dérogation aux dispositions qui précèdent les occupants des boutiques pourront placer des enseignes au droit de celles-ci. Toutefois ces enseignes ne pourront constituer une gêne pour les autres occupants de l’immeuble, ni nuire à l’harmonie générale de l’immeuble”.

Il n’est pas contesté que la société Ingrid Kermoal Vente Privée occupe des locaux en fond de cour.

Il résulte des termes et de l’intitulé de l’article 4 du bail que celui-ci ne stipule pas une obligation à la charge du bailleur mais délivre une information sur l’autorisation donnée par la copropriété quant à l’apposition de plaques sur rue. Il n’est pas établi qu’à la date de signature du bail, l’information ainsi délivrée aurait été inexacte. En effet, le bailleur disposait bien d’une autorisation en vertu d’une résolution votée par l’assemblée générale du 31 mai 1994, concernant les enseignes sur poteau d’entrée, autorisant l’occupant des locaux de la SCI Monama à apposer une plaque indicative à un endroit à fixer en accord avec le Conseil syndical et selon un modèle agréé par celui-ci ; le 8 juin 2011, l’assemblée générale a rappelé qu’une autorisation avait été donnée en 1994 pour qu’une plaque soit apposée sur la façade de l’immeuble et il était demandé que ne soit posée qu’une seule plaque mentionnant la société Denoël (locataire de la société Ingrid Kermoal Vente Privée) et la société Vertical, sa sous locataire, et non deux plaques distinctes. Ce n’est que postérieurement au bail que l’assemblée générale a’ par résolution du 30 juin 2014′ rejeté la demande d’autorisation de la société Ingrid Kermoal Vente Privée d’apposer une plaque en façade sur rue, rejet réitéré lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 27 juin 2016.

Il s’ensuit que le moyen tiré de l’article 4 du bail pour invoquer un manquement à l’obligation de délivrance n’est pas pertinent.

En outre, comme l’a relevé le jugement entrepris, l’article 9-7 du règlement de copropriété ne prive pas la société Ingrid Kermoal Vente Privée de son droit à l’enseigne dès lors qu’il l’autorise expressément à la condition de respecter la tranquillité et l’harmonie de l’immeuble.

Il n’est pas démontré que la SCI Monama se serait opposée à l’installation d’une enseigne en façade par sa locataire, ni qu’elle aurait eu un comportement négligent ou abusif. Elle a saisi l’assemblée générale afin qu’une autorisation soit délivrée à la société Ingrid Kermoal Vente Privée d’apposer une plaque en façade sur rue, étant relevé qu’elle ne peut pas être tenue garant des décisions de l’assemblée générale. La SCI Monama a au surplus introduit une action en justice devant le tribunal de grande instance de Paris à l’encontre de Syndicat des copropriétaires afin d’obtenir l’annulation de la résolution votée le 30 juin 2014 ce dont elle a été déboutée. En outre, comme l’a relevé le jugement entrepris, le Syndicat des copropriétaires n’a pas été mis en la cause et aucune action oblique n’a été exercée par le locataire à l’encontre de ce dernier, ce aux fins de voir réputer non écrit, le cas échéant, l’article 9-7 du règlement de copropriété, cette action étant ouverte au locataire, contrairement à ce que soutient l’appelante si elle considère que la SCI Monama, copropriétaire-bailleur, est défaillante pour faire valoir ses droits.

Il s’ensuit que le manquement de la SCI Monama à son obligation de délivrance n’est pas établi.

Par conséquent la demande d’indemnisation de la société Ingrid Kermoal Vente Privée n’est pas fondée, et le jugement qui a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées en première instance par la société Ingrid Kermoal Vente Privée sera confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SCI Monama

Le jugement de première instance qui a débouté la SCI Monama de sa demande sera confirmé par renvoi à sa motivation.

Sur les demandes accessoires

Le jugement étant confirmé, il le sera également sur la condamnation de la société Ingrid Kermoal Vente Privée aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel la société Ingrid Kermoal Vente Privée sera condamnée à régler à la SCI Monama la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la société Ingrid Kermoal Vente Privée succombant en son appel, sera condamnée aux dépens d’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Y ajoutant

Condamne la société Ingrid Kermoal Vente Privée à régler à la SCI Monama la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Ingrid Kermoal Vente Privée aux dépens d’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT