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Travaux non autorisés par le bailleur : condamnation du preneur
La SPGC ne rapporte pas la preuve qu’elle a été autorisée à procéder aux travaux qui ont consisté à relier les locaux commerciaux distincts situés d’une part au [Adresse 4] et d’autre part au [Adresse 4], qu’il s’agit là d’un manquement fautif qui engage la responsabilité contractuelle de la SPGC à l’égard de Mmes [L] ses bailleurs commerciaux et d’avoir condamné, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, à l’expiration d’un délai de 4 mois à compter de la notification du présent arrêt, la société Provençale de Gérance Cinématographique SPGC
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 25 janvier 2023
Rejet non spécialement motivé
Mme TEILLER, président
Décision n° 10063 F
Pourvoi n° E 15-24.513
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 JANVIER 2023
La Société provençale de gérance cinématographique (SPGC), dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° E 15-24.513 contre l’arrêt rendu le 23 juin 2015 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige l’opposant :
1°/ à Mme [D] [L], épouse [N], domiciliée [Adresse 1],
2°/ à Mme [H] [L], épouse [P], domiciliée [Adresse 2],
défenderesses à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat de la Société provençale de gérance cinématographique, après débats en l’audience publique du 13 décembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l’encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l’article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la Société provençale de gérance cinématographique aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la Société provençale de gérance cinématographique ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille vingt-trois.
MOYENS ANNEXES
à la présente décision
Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour la Société provençale de gérance cinématographique
PREMIER MOYEN DE CASSATION
LE POURVOI REPROCHE A L’ARRÊT ATTAQUÉ D’AVOIR confirmé le jugement en ce qu’il a dit et jugé que la SPGC ne rapporte pas la preuve qu’elle a été autorisée à procéder aux travaux qui ont consisté à relier les locaux commerciaux distincts situés d’une part au [Adresse 4] et d’autre part au [Adresse 4], qu’il s’agit là d’un manquement fautif qui engage la responsabilité contractuelle de la SPGC à l’égard de Mmes [L] ses bailleurs commerciaux et d’avoir condamné, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, à l’expiration d’un délai de 4 mois à compter de la notification du présent arrêt, la société Provençale de Gérance Cinématographique SPGC à fermer les passages entre les deux fonds 5 et [Adresse 4], à supprimer toute communication entre les deux immeubles et à remettre les lieux en l’état, constaté que l’exposante à mis à la disposition de la société Olympia des éléments d’équipements de son exploitation commerciale sans autorisation du bailleur, qu’il s’agit d’un comportement fautif et de l’avoir condamnée à payer 30.000 euros de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QU’il résulte d’un constat d’huissier en date du 17 février 2010, que les locaux exploités par la société SPGC et par la société Olympia sont reliés entre eux par divers passages ; que la société SPGC soutient avoir obtenu l’autorisation de son bailleur pour procéder aux travaux de percement et de jonction des deux locaux commerciaux ; qu’il est établi que par acte du 1er novembre 1967 comportant renouvellement du bail, Monsieur [L] avait autorisé la société SPGC à changer, pendant la durée de ce bail, la destination des lieux en y exerçant une activité en plus ou en remplacement du cinéma, en y ajoutant des activités connexes ou complémentaires et en y réalisant à cet effet, tous les travaux appropriés ; que la SPGC n’avait pas usé de cette autorisation pendant la durée de ce bail, autorisation qui était devenue caduque au terme dudit bail ; qu’il en va de même de l’avenant de la même date, par lequel le bailleur avait donné son accord pour que puissent être développés dans les lieux loués, des commerces de tabacs et produits pharmaceutiques ; que par ailleurs, l’autorisation donnée par Monsieur [L] le 15 avril 1970, venant en complément du bail et par lequel le bailleur avait donné son accord pour la création d’une issue de secours qui serait demandée par la commission de sécurité, issue de secours à réaliser dans le mur séparatif des immeubles des [Adresse 4], immeuble distinct de celui du [Adresse 4], ainsi que cela résulte du plan cadastral produit ; qu’également, en ce qui concerne l’autorisation donnée par le bailleur en date du 10 novembre 1976, les plans retenus ne visaient pas la réalisation d’une ouverture entre les immeubles 5 et [Adresse 4] ; qu’en effet, les travaux autorisés concernaient uniquement les locaux loués à la société SPGC au [Adresse 4]; qu’aucun passage n’était envisagé entre ces deux immeubles, au niveau du rez de chaussée ; que le courrier émanant de Monsieur [L] daté du 23 octobre 1976 n’aborde nullement la question de la création d’une ouverture entre les immeubles des 5 et [Adresse 4] ; qu’il résulte de ce qui précède, qu’en aucun cas, une autorisation de faire communiquer les deux fonds aurait été donnée par Monsieur [L] ; que le jugement sera confirmé sur ce point; qu’en aucun cas, Mesdames [L] ne se seraient contredites au détriment de la société SPGC ; que la société SPGC ne saurait soutenir que le renouvellement du congé avec offre de renouvellement, purgerait les manquements contractuels du locataire ; qu’en effet, il ne s’agit aucunement en l’espèce de demande de résiliation du bail, mais d’une demande de remise en état et de dommages et intérêts; que cette demande est indépendante de la question du renouvellement du bail; que Mesdames [L] n’ont nullement renoncé à solliciter la remise en état des lieux ; que ce moyen sera rejeté » ;
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU’il résulte du procès-verbal dressé le 17 février 2010 par maître [D] [Y] que les locaux exploités par la SPGC et par la SA OLYMPIA sont reliés entre eux par divers passages, que les caisses, l’affichage et les toilettes destinées à la clientèle, qui se situent dans les locaux donnés à bail à la SPGC bénéficient aux deux sociétés exploitantes ; que la SPGC tente de tirer argument de diverses autorisations données par Monsieur [V] [L] pour justifier qu’elle aurait expressément obtenu l’accord de ce dernier pour procéder aux travaux de percements et de jonction des deux locaux commerciaux ; que toutefois l’ensemble des éléments versés au dossier militent en faveur d’une absence d’autorisation conforme ; qu’en effet les autorisations expresses données par monsieur [V] [L] sont les suivantes ; que selon bail renouvelé du 1er novembre 1967, le bailleur a autorisé la SPGC à changer la destination du bail pendant la durée du bail ; que la SPGC a été autorisée à faire tous travaux nécessaires pour un développement indivisionnel des recettes accessoires du cinéma par des recettes accessoires du cinéma par des activités connexes et complémentaires à l’activité du bail, tel que stands divers de bimbeloterie, articles de [Localité 6], parfumerie, journaux confiserie et vente de petits objets divers et snack etc… ; qu’il a également été stipulé que cette modification de répartition des locaux « pourra entraîner le preneur de faire à la salle de cinéma de nouvelles issues qui pourraient communiquer éventuellement avec d’autres locaux, dans le cas où la société PROVENCALE DE GERANCES CJNEMATOGRAPHIQUES serait obligée d’en devenir locataire ou propriétaire, ceci afin d’être en règle avec les normes imposées par les Commissions de sécurité locale. » ; qu’il a été précisé que cette autorisation de changement d’activité ne pourrait être exercée qu’une seule fois ; qu’en tout état de cause elle est devenue caduque faute d’avoir été utilisée ; que selon avenant du même jour, soit le 1ernovembre 1967 monsieur [V] [L] a autorisé la SPGC à exploiter dans les locaux loués les commerces de tabac et de produits pharmaceutiques ; que selon document manuscrit établi le 15 avril 1970 à [Localité 5], Monsieur [V] [L] a autorisé la SPGC à ce que soit « pratiquée si besoin est dans le mur mitoyen me séparant de l’immeuble sis [Adresse 4]) une ouverture qui serait une issue afin d’être en règle avec la Commission de Sécurité »; que cette autorisation de créer une issue de secours, ne porte nullement sur le percement du mur mitoyen entre le 7 et le [Adresse 4]. En effet sur un plan produit par les consorts [L] il apparaît que la [Adresse 4] est située bien en arrière des locaux commerciaux ; que le courrier du 23 octobre 1976 dactylographié et signé par Monsieur [V] [L] porte effectivement sur des travaux devant avoir lieu dans les locaux commerciaux donnés à bail à la SPGC ; que cette autorisation de travaux a donné lieu à l’établissement d’un avenant signé le 10 novembre 1976 ; qu’il y est indiqué que Madame [X], pour la SPGC, a demandé le renouvellement de son bail à partir du 1er octobre 1976, ainsi que l’autorisation d’effectuer si elle en obtient le financement, tout un ensemble de travaux conformément aux plans susceptibles de modifications, remis à Monsieur [L] ; qu’à la suite il est stipulé que : « Monsieur et Madame [L] acceptent le renouvellement du bail pour neuf ans à partir du 1er octobre 1976, promettent le renouvellement pour neuf ans à partir du 1er octobre 1985, et autorisent les transformations demandées par le preneur mais aux conditions formelles ci-après….
Madame [X] pourra modifier les accès de l’immeuble à la condition d’installer à ses frais des portes à glace « SECURIT » d’un dégagement d’au moins 0,80m,
Madame [X] devra laisser au rez-de-chaussée un accès facile plaques ou trappes, à vis ou autres aux tuyaux d’écoulement des eaux usées de l’immeuble,
Madame [X] devra prendre un abonnement à Sté Lyonnaise des Eaux de Cannes au nom de la société Provençale de Gérances Cinématographiques afin d’avoir ainsi un compteur d’eau personnel. »
Qu’il est permis de penser que cette autorisation a porté sur les travaux en litige, toutefois il apparaît que ce n’est pas le cas, puisque si Monsieur [V] [L] a bel et bien selon document établi le 10 novembre 1976, donné mandat à Madame [X] de déposer la présente demande de permis de construire, il s’avère que la demande de permis déposée le 16 novembre 1976 qui est produite par Madame [H] [L] épouse [P] et Madame [D] [L] épouse [N] portait en fait sur « l’aménagement dans un volume existant mais par création de planchers de cinéma comportant un total de 801 places (anciennement 827) et de bureaux pour besoins exploitation. » ; qu’une seconde demande de permis de construire, datée du 15 novembre 1976 et signée par Madame [X] également déposée le 16 novembre 1976 a porté sur la modification de la façade du cinéma « le Majestic » ; que voilà donc les seules autorisations effectivement données par Monsieur [V] [L] à la SPGC aux fins de réaliser des travaux ou des modifications ; qu’il est constant qu’aucune de ces autorisations n’englobent les travaux réalisés pour relier les locaux commerciaux de la SPGC et de la SA OLYMPIA ; que dès lors la SPGC ne démontre pas avoir détenu une autorisation pour procéder notamment au percement du mur mitoyen séparant ses locaux commerciaux des locaux de la SA OLYMPIA ; que la réalisation de ces travaux d’importance sans l’autorisation expresse du bailleur constitue un manquement de la société PROVENCALE DE GESTIONS CINEMATOGRAPHIQUES à ses obligations contractuelles » ;
ALORS D’UNE PART QUE l’autorisation de réaliser des travaux donnée par le bailleur à son locataire lors du renouvellement du bail ne devient pas caduque à l’expiration de celui-ci, en l’absence de terme stipulé, dès lors que le bail est renouvelé aux mêmes clauses et conditions ; qu’en considérant que l’autorisation donnée par M. [L], auteur des bailleresses, de réaliser des travaux dans les locaux donnés à bail à la SPGC était devenue caduque faute pour cette dernière d’en avoir fait usage pendant la durée du bail, cependant qu’une telle condition n’y était pas stipulée, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil ;
ALORS D’AUTRE PART QUE l’autorisation donnée par le bailleur à son locataire de réaliser des travaux dans les lieux loués peut être tacite ; que la SPGC exposait exhaustivement en quoi le comportement des parties, antérieurement et postérieurement à la réalisation des travaux, manifestait l’accord du bailleur à cette réalisation (conclusions, p. 11 à 16) ; qu’en s’abstenant de rechercher, ainsi qu’elle y était expressément invitée, si la SPGC n’avait pas été tacitement autorisée à réaliser les travaux litigieux, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil ;
ALORS ENFIN QUE le bail renouvelé est un nouveau bail ; que lorsque le bailleur a connaissance de travaux réalisés sans son autorisation dans les lieux loués avant le renouvellement, il ne peut solliciter la remise en état des lieux qu’à l’expiration du nouveau bail ; qu’il ressortait des propres constatations de l’arrêt attaqué (arrêt attaqué, p. 3, 7ème §) que lors de la signification du congé avec offre de renouvellement le 27 mars 2003, les bailleresses avaient connaissance de l’existence de la modification de lieux loués ; qu’en condamnant néanmoins la SPCG à remettre en état les locaux loués quand le bail n’était pas expiré, la cour d’appel a violé l’article 1731 du code civil, ensemble les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION
LE POURVOI REPROCHE A L’ARRÊT ATTAQUÉ D’AVOIR confirmé le jugement en ce qu’il a dit et jugé que la SPGC ne rapporte pas la preuve qu’elle a été autorisée à procéder aux travaux qui ont consisté à relier les locaux commerciaux distincts situés d’une part au [Adresse 4] et d’autre part au [Adresse 4], qu’il s’agit là d’un manquement fautif qui engage la responsabilité contractuelle de la SPGC à l’égard de Mmes [L] ses bailleurs commerciaux et d’avoir condamné sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, à l’expiration d’un délai de 4 mois à compter de la notification du présent arrêt, la société Provençale de Gérance Cinématographique SPGC à fermer les passages entre les deux fonds 5 et [Adresse 4], à supprimer toute communication entre les deux immeubles et à remettre les lieux en l’état, constaté que l’exposante à mis à la disposition de la société Olympia des éléments d’équipements de son exploitation commerciale sans autorisation du bailleur, qu’il s’agit d’un comportement fautif et de l’avoir condamnée à payer 30.000 euros de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE la société SPGC soutient que la demande de Mesdames [L] serait prescrite dans la mesure où les travaux de percement du mur séparatif des immeubles des 5 et [Adresse 4] auraient été réalisés dans le courant des années 1970 après l’autorisation du bailleur ; que c’est sur le fondement contractuel lié à l’existence du bail commercial initial du 29 mars 1945, renouvelé successivement, que les consorts [L] ont engagé la présente procédure tendant à voir interdire la sous-location, voir réévaluer le montant du loyer commercial en raison de cette sous-location et à voir ordonner la remise en état initial des locaux ; qu’antérieurement à. la loi du 17 juin 2008, la responsabilité contractuelle était soumise au délai de prescription de 30 ans ; que la société SPGC ne fournit pas d’indication précise sur la date de réalisation de percement du mur séparatif entre les locaux litigieux ; que Monsieur [F] expert judiciaire désigné en 1997, indique que les importants travaux réalisée par la société preneuse à partir de 1976 ont créé un complexe en vue d’une seule et unique réalisation de cinémas ; que toutefois, l’expert ne relève pas que ces travaux auraient porté sur la liaison entre les deux locaux commerciaux ; qu’une délibération du conseil d’administration de la société Olympia en date du 12 novembre 1977, fait état de la nécessité de consacrer une société en participation qui gère en commun les quatre salles de spectacles ; qu’ à cette date, il n’est nullement fait état des cinq autres salles ; que par ailleurs, la société SPGC a adressé à l’administration fiscale la déclaration d’existence de la société en participation, faisant état de quatre salles de cinémas ; que là encore, à cette date, les cinq autres salles n’avaient pas été ajoutées aux quatre premières ; que ce n’est que le 2 juillet 1980 que la société Olympia est devenue propriétaire et que ce n’est de toute évidence que postérieurement à cette date que les travaux de réunion des salles ont pu se réaliser ; que c’est à juste titre que le premier juge a indiqué que la société SPGC est défaillante dans l’administration de la preuve de la réalisation des travaux plus de 30 ans avant l’assignation diligentée le 30 décembre 2010 par les bailleurs et a débouté la société SPGC de sa demande de prescription. Sur l’autorité de la chose jugée : qu’il est établi que dans le cadre d’une procédure ancienne qui a opposé les parties à propos d’un congé délivré avec offre de renouvellement et déplafonnement du loyer, le juge des loyers a été saisi ; qu’un jugement a été rendu le 12 juin 1997 par lequel le juge des loyers a fixé provisoirement le montant du loyer commercial avant d’ordonner une expertise judiciaire aux fins de déterminer le montant du loyer ; que la société SPGC soutient que pour cette fixation du loyer, l’existence de la double situation locative avec exploitation en commun par la société Olympia et la société SPGC avait déjà été prise en compte et qu’il y aurait, dans la présente procédure, autorité de la chose jugée ; qu’aux termes de l’article 1351 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’ à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement ; qu’il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, soit entre les même parties et formée par elles et contre elles en la même qualité ; qu”il est établi que la procédure ayant donné lieu au jugement du 12 juin 1997 avait pour objet la fixation du prix du loyer commercial ; que le jugement rendu après le dépôt du rapport d’expertise en date du 10 avril 2006 a fixé le loyer annuel dû par la société SPGC à 90 692 euros ; que ce jugement à fait l’objet d’un appel ; que le juge, pour retenir le prix du loyer commercial à la somme précitée, a retenu que l’abattement de 10 % auquel pouvait prétendre la société SPGC au titre des réparations foncières, a fait l’objet d’une compensation avec l’avantage dont elle bénéficie, en mettant à la disposition de la société Olympia, les 5 salles de cinémas ; que la Cour de céans, dans son arrêt du 24 avril 2008, a modifié le prix du loyer à la somme de 71 830 euros ; qu’elle a précisé, qu’elle devait appliquer un abattement de 10 % pour compenser le fait que toutes les réparations sont à la charge du preneur ; qu’il convient de noter que la Cour ne fait aucunement référence à une quelconque compensation de cet avantage avec un autre, tiré de la mise à disposition au profit de la société Olympia de divers aménagements, propres aux locaux commerciaux loués à la société SPGC ; qu’il résulte de la lecture des motivations et du dispositif de l’arrêt rendu le 24 avril 2008 et de l’arrêt rectificatif du 26 mars 2009, que la question portant sur la sous- location n’a pas été tranchée ni même évoquée par la Cour de céans ; qu’il ne saurait être soutenu par la société SPGC qu’il y aurait eu autorité de la chose jugée ; que cet argument sera rejeté et le jugement querellé confirmé sur ce point.
ET AUX MOTIFS QU’il résulte d’un constat d’huissier en date du 17 février 2010, que les locaux exploités par la société SPGC et par la société Olympia sont reliés entre eux par divers passages ; que la société SPGC soutient avoir obtenu l’autorisation de son bailleur pour procéder aux travaux de percement et de jonction des deux locaux commerciaux ; qu’il est établi que par acte du 1er novembre 1967 comportant renouvellement du bail, Monsieur [L] avait autorisé la société SPGC à changer, pendant la durée de ce bail, la destination des lieux en y exerçant une activité en plus ou en remplacement du cinéma, en y ajoutant des activités connexes ou complémentaires et en y réalisant à cet effet, tous les travaux appropriés ; que la SPGC n’avait pas usé de cette autorisation pendant la durée de ce bail, autorisation qui était devenue caduque au terme dudit bail ; qu’il en va de même de l’avenant de la même date, par lequel le bailleur avait donné son accord pour que puissent être développés dans les lieux loués, des commerces de tabacs et produits pharmaceutiques ; que par ailleurs, l’autorisation donnée par Monsieur [L] le 15 avril 1970, venant en complément du bail et par lequel le bailleur avait donné son accord pour la création d’une issue de secours qui serait demandée par la commission de sécurité, issue de secours à réaliser dans le mur séparatif des immeubles des [Adresse 4], immeuble distinct de celui du [Adresse 4], ainsi que cela résulte du plan cadastral produit ; qu’également, en ce qui concerne l’autorisation donnée par le bailleur en date du 10 novembre 1976, les plans retenus ne visaient pas la réalisation d’une ouverture entre les immeubles 5 et [Adresse 4] ; qu’en effet, les travaux autorisés concernaient uniquement les locaux loués à la société SPGC au [Adresse 4]; qu’aucun passage n’était envisagé entre ces deux immeubles, au niveau du rez de chaussée ; que le courrier émanant de Monsieur [L] daté du 23 octobre 1976 n’aborde nullement la question de la création d’une ouverture entre les immeubles des 5 et [Adresse 4] ; qu’il résulte de ce qui précède, qu’en aucun cas, une autorisation de faire communiquer les deux fonds aurait été donnée par Monsieur [L] ; que le jugement sera confirmé sur ce point; qu’en aucun cas, Mesdames [L] ne se seraient contredites au détriment de la société SPGC ; que la société SPGC ne saurait soutenir que le renouvellement du congé avec offre de renouvellement, purgerait les manquements contractuels du locataire ; qu’en effet, il ne s’agit aucunement en l’espèce de demande de résiliation du bail, mais d’une demande de remise en état et de dommages et intérêts; que cette demande est indépendante de la question du renouvellement du bail ; que Mesdames [L] n’ont nullement renoncé à solliciter la remise en état des lieux ; que ce moyen sera rejeté ;
ALORS D’UNE PART QUE la société exposante faisait valoir que la jonction entre les locaux du [Adresse 4] a été réalisée à compter de la fin de l’année 1979 et était finie avant la fin de l’année 1980 de sorte que la prescription trentenaire est acquise ; qu’en retenant que Monsieur [F] expert judiciaire désigné en 1997, indique que les importants travaux réalisés par la société preneuse à partir de 1976 ont créé un complexe en vue d’une seule et unique réalisation de cinémas, que toutefois, l’expert ne relève pas que ces travaux auraient porté sur la liaison entre les deux locaux commerciaux, sans préciser comment le complexe de 9 salles (4+5) aurait pu être autrement réalisé, la cour d’appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
ALORS D’AUTRE PART QUE la société exposante faisait valoir que les bailleresses dans le cadre de procédures antérieures, confirmaient la réalisation des travaux qu’elles ne contestaient nullement, mais en déduisaient une augmentation du loyer car ces travaux, selon elles, constituaient un avantage dont il y avait lieu de tenir compte ; que l’expert judiciaire M. [F] précisait (page 13) dans le cadre de la description des locaux que « le cinéma OLYMPIA, exploité par le preneur, comprend au total neuf salles de cinéma : les salles 1, 2, 3 et 4 dépendent de la partie de l’immeuble appartenant à Mesdames [P] et [N] dont la SA PROVENCALE DE GERANCES CINEMATOGRAPHIQUES est locataire exploitante, les salles 5, 6, 7, 8 et 9 contigües aux précédentes dépendent de la partie d’immeuble, propriété de la SCI PROVENCALE dont la société anonyme OLYMPIA est locataire exploitante. Les neuf salles sont exploitées sous une même enseigne CINEMA OLYMPIA constituant ainsi une entité commerciale indivisible » et il concluait : « Cette dualité de situation locative entre la location des quatre salles [L] [P] et les cinq salles SCI PROVENCALE constitue un des éléments d’appréciation de la valeur locative » ; que l’exposante en concluait que c’est en parfaite connaissance de cause que les renouvellements étaient faits, que les conflits étaient engagés et que s’il avait existé un problème concernant les autorisations, tout aurait été évoqué ; qu’ayant relevé que la société SPGC soutient que pour cette fixation du loyer, l’existence de la double situation locative avec exploitation en commun par la société Olympia et la société SPGC avait déjà été prise en compte et qu’il y aurait, dans la présente procédure, autorité de la chose jugée, puis rejeté le moyen tiré de la chose jugée, sans rechercher comme elle y était invitée si pour fixer la valeur locative homologuée par les juge des loyers l’expert n’avait pas tenu compte de l’existence de locaux monovalents constituant un ensemble unique de 9 salles, la cour d’appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
ALORS ENFIN QUE l’exposante faisait valoir qu’antérieurement au renouvellement du bail, les bailleresses avaient parfaite connaissance de la réalisation des travaux, qu’elles n’ont tiré aucune conséquence dés lors qu’elles savaient que ces travaux avaient été autorisés et que en procédant à un renouvellement elles avaient purgé les prétendues inexécutions contractuelles imputées à l’exposante ; qu’en décidant que la société SPGC ne saurait soutenir que le renouvellement du congé avec offre de renouvellement, purgerait les manquements contractuels du locataire, qu’il ne s’agit aucunement en l’espèce de demande de résiliation du bail, mais d’une demande de remise en état et de dommages et intérêts, que cette demande est indépendante de la question du renouvellement du bail, que Mesdames [L] n’ont nullement renoncé à solliciter la remise en état des lieux, la cour d’appel qui se prononce par des motifs inopérants a violé les articles 1134 et 1731 du code civil, ensemble les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.
