COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 09/03/2023

la SCP GUILLAUMA PESME

Me Mylène SIRJEAN

ARRÊT du : 09 MARS 2023

N° : – N° RG : 20/00941 – N° Portalis DBVN-V-B7E-GES5

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MONTARGIS en date du 19 Septembre 2019

PARTIES EN CAUSE

APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265245337086550

Monsieur [L] [V]

né le 25 Mai 1979 à [Localité 7] (CONGO)

[Adresse 3]

[Localité 1] / ETATS-UNIS

représenté par Me Pierre GUILLAUMA de la SCP GUILLAUMA PESME, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et par Me Carlos BEJARANO, avocat plaidant au barreau de PARIS

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265255988856079- 1265255988882948 et 1265255987815366

Monsieur [B] [G] en son nom propre

[Adresse 2]

[Localité 6]

COMMUNAUTÉ DES COMMUNES GIENNOISES agissant poursuites et diligences de son président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

COMMUNE DE [Localité 6] agissant poursuites et diligences de son maire domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

ayant tous pour avocat postulant Me Mylène SIRJEAN, du barreau de MONTARGIS et représentée par Me Anaëlle HUMBERT substituant Me Marie-Yvonne BENJAMIN de la SELARL GENESIS, avocat plaidant au barreau de PARIS,

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 26 Mai 2020.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 15 novembre 2022

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats :

En l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants :

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, .

Après délibéré au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier :

Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 janvier 2023, à laquelle ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

L’arrêt devait initialement être prononcé le 06 mars 2023, à cette date le délibéré a été prorogé au 09 mars 2023.

Prononcé le 09 MARS 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

La communauté de communes giennoises est propriétaire des parcelles cadastrées CR [Cadastre 4] et CR [Cadastre 5] situées sur la commune de [Adresse 8].

En 2016, un projet de construction et d’exploitation d’un cinéma a été envisagé sur ces parcelles. À cette fin, la société Les écrans giennois a déposé une demande d’autorisation à la commission départementale d’aménagement cinématographique (CDAC) et une demande de permis de construire qui lui ont été accordées. En revanche, la demande de subvention auprès du centre national du cinéma a reçu un avis défavorable.

Le 1er février 2018, le président de la communauté de communes giennoises a informé la société Les écrans giennois qu’au regard du retard dans les garanties bancaires sollicitées, il avait pris contact avec d’autres porteurs de projet et qu’elle n’avait plus la primauté pour l’implantation du futur cinéma. Par courrier du 13 février 2018, le président de communauté de communes notifiait à la société Les écrans giennois la fin de leur collaboration.

Concomitamment, le président de la communauté de communes avait en effet engagé des discussions avec M. [L] [V] en vue de la construction et l’exploitation du futur cinéma. Au cours de ces échanges, l’achat desdites parcelles par M. [V] a été envisagé, mais ne s’est pas concrétisé.

Par acte d’huissier de justice du 6 avril 2018, M. [V] a fait assigner la communauté des communes giennoises, la commune de [Adresse 8], et M. [B] [G] tant à titre personnel qu’en sa qualité de représentant de la communauté de communes que de la commune de [Adresse 8], devant le tribunal de grande instance de Montargis aux fins de voir déclarer parfaite la vente à son profit des deux parcelles cadastrées section CR [Cadastre 4] et CR [Cadastre 5] au prix de 248 000 euros par la communauté des communes giennoises parfaite et de se voir indemniser du préjudice subi.

Par jugement en date du 19 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Montargis a :

– débouté M. [V] de ses demandes à fin de déclarer la vente des deux parcelles cadastrées CR [Cadastre 4] et CR [Cadastre 5] au prix de 248 000 euros parfaite et par suite de voir enjoindre la communauté des communes giennoises à procéder à la régularisation de l’acte de vente par-devant tout notaire que M. [V] désignera à défaut pour elle de procéder et de faciliter lesdites formalités, et de dire que le présent jugement vaudra acte de propriété des deux parcelles visées sous réserve du versement de la somme de 248 000 euros par M. [V] ou toute société le substituant ;

– débouté M. [V] de sa demande à fin de condamner solidairement la communauté des communes giennoises, la mairie de [Adresse 8], et M. [G] au paiement de la somme de 20 000 euros pour résistance abusive ;

– débouté M. [V] de sa demande à fin de condamner solidairement la communauté des communes giennoises, la mairie de [Adresse 8], et M. [G] au paiement de la somme de 20 000 euros au titre de dommages et intérêts ;

– condamné M. [V] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

– débouté M. [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté la communauté des communes giennoises de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [V] à payer à la commune de [Localité 6] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [V] à payer à M. [B] [G] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Par déclaration du 26 mai 2020, M. [V] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes à fin de déclarer la vente des deux parcelles cadastrées CR [Cadastre 4] et CR [Cadastre 5] au prix de 248 000 euros parfaite et par suite de voir enjoindre la communauté des communes giennoises à procéder à la régularisation de l’acte de vente par-devant tout notaire que M. [V] désignera à défaut pour elle de procéder et de faciliter lesdites formalités, et de dire que le présent jugement vaudra acte de propriété des deux parcelles visées sous réserve du versement de la somme de 248 000 euros par M. [V] ou toute société le substituant et l’a débouté de sa demande à fin de condamner solidairement la communauté des communes giennoises, la mairie de [Adresse 8], et M. [G] au paiement de la somme de 20 000 euros pour résistance abusive.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 août 2020, M. [V] demande à la cour de :

– le recevoir en son appel ;

– infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

– le recevoir en ses demandes et y ajoutant ;

– constater qu’il est resté subitement et sans explications sans nouvelles de son cocontractant ;

– enjoindre à la marie de [Localité 6] et à la communauté de communes de respecter leurs engagements ;

– à défaut, constater que, un accord sur la chose et sur le prix est intervenu concernant la vente des deux parcelles cadastrées CR [Cadastre 4] et CR [Cadastre 5], au prix de 248 000 € ;

A titre principal,

– déclarer la vente parfaite ;

– enjoindre la communauté de communes de procéder à la régularisation de l’acte de vente par-devant tout notaire qu’il désignera, à défaut pour elle de procéder et de faciliter lesdites formalités ;

– dire que le présent arrêt vaudra acte de propriété des deux parcelles visées sous réserve du versement de la somme de 248 000 € par lui ou toute société qu’il se substituerait entre les mains de la communauté de communes ou de tout séquestre désigné et constitué ;

A titre subsidiaire,

– constater une rupture brutale et abusive de pourparlers ;

– condamner en conséquence solidairement les intimés au paiement de la somme de 50 000 € à titre de dommages intérêts ;

– condamner solidairement la communauté de communes, la mairie de [Localité 6] et M. [G] au paiement de la somme de 20 000 € pour résistance abusive, outre celle de 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi, en raison de l’attitude fautive de M. [G], et celle de 12 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 5 novembre 2020, la communauté de communes giennoises, la commune de [Localité 6] et M. [B] [G] demandent à la cour de :

– juger mal fondée, tant au principal qu’au subsidiaire, la requête de M. [V] et, partant, la rejeter ;

– confirmer le jugement entrepris ;

– condamner M. [V] à leur verser la somme globale de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

– condamner M. [V] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.

MOTIFS

Sur le caractère parfait de la vente

L’appelant soutient qu’il existe un accord sur la chose et sur le prix de sorte que la vente immobilière est parfaite en application de l’article 1583 du code civil ; qu’en effet, une réunion s’est tenue le 7 mars 2018 dans les locaux de la mairie de [Adresse 8], au cours de laquelle un accord est intervenu sur plusieurs points, notamment celui de lui céder le foncier pour pouvoir entreprendre rapidement les travaux de construction du cinéma ; qu’à l’issue de cette réunion, il a manifesté son accord d’acquérir le 9 avril 2018 les parcelles cadastrées CR [Cadastre 4] et CR [Cadastre 5] au prix total de 248 000 euros.

Les intimés répliquent que la seule « preuve » produite par l’appelant est un mail de son propre avocat qui n’a aucune valeur probante, car nul ne peut se constituer de preuve à soi-même ; qu’aux termes de l’article 1364 du code civil, la preuve d’un acte juridique peut être pré-constituée par un écrit en la forme authentique ou sous signature privée ; que la vente des deux parcelles n’a pas été actée, aucun accord sur la chose et sur le prix n’étant intervenu ; que M. [V] a fait une offre d’achat et a clairement indiqué que la somme sera payée « en cas d’acceptation », démontrant que celle-ci n’était qu’une hypothèse ; que son offre avait une durée limitée de 7 jours, au-delà de laquelle elle devenait caduque ; qu’aucun engagement n’a été pris par la communauté de communes giennoises, la vente n’est pas parfaite et ne peut pas être forcée, de sorte que toutes les demandes principales de M. [V] seront rejetées.

Aux termes de l’article 1582 du code civil, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. L’article 1583 du code civil précise que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

La vente est un contrat consensuel qui, sauf stipulation contraire, opère transfert de propriété dès l’échange des consentements.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [V] a proposé à la communauté de communes giennoises de reprendre le projet de création et d’exploitation d’un cinéma, initialement porté par la société Les écrans giennois, qui devait être édifié sur les parcelles cadastrées CR [Cadastre 4] et CR [Cadastre 5] situées à [Adresse 8].

Par courrier électronique du 31 janvier 2018, le conseil de M. [V] (« [R] ») a écrit à M. [P], directeur de cabinet du maire de [Localité 6], pour lui indiquer, dans la suite d’une discussion, qu’ils allaient mettre en ‘uvre deux axes, à savoir le rachat de la société Les écrans giennois et le montage du dossier pour la construction et l’exploitation du cinéma (plans d’architecte, plan de ‘nancement, dossier CNC).

Par courrier électronique du 10 mars 2018, le conseil de M. [V] a écrit au maire de la commune de [Adresse 8] et à son directeur de cabinet :

« dans le prolongement de notre rendez-vous tenu en vos locaux le 7 mars dernier, je vous confirme l’accord intervenu d’acquérir le 9 avril prochain, les parcelles cadastrées CR [Cadastre 4] et CR [Cadastre 5] sur votre commune au prix de 72 m², soit un prix total de 248 000 €.

À cette date, lors d’une conférence de presse post signature, vous interviendrez aux côtés de [R] pour annoncer le lancement de la construction du nouveau multiplex cinéma de c’ur de ville ».

Le directeur de cabinet a répondu par courrier électronique du 12 mars 2018 :

« Je vous transmets comme convenu les éléments relatifs à la CDAC en notre possession, le rapport d’analyse de la DRAC est intéressant pour ce qui concerne la ZIC.

La vente des deux parcelles va être présentée au prochain conseil communautaire.

Nous aurons rapidement besoin des plans pour démarcher l’ABF. Ils devront de toute manière être présentés à la CDAC.

[B] va faire le nécessaire pour qu’une CDAC soit réunie dans les meilleurs délais ».

Le 12 mars 2018, le conseil de M. [V] a de nouveau écrit au maire et à son directeur de cabinet :

« en prévision de l’acquisition des deux parcelles au prix de 248 000 €, et aux fins de permettre à la commission de l’entériner, je vous adresserais pour le 19 mars :

– nom de la structure et des associés se portant acquéreurs

– BP de l’ensemble (foncier+exploitation)

– preuve du financement de l’acquisition du foncier à hauteur de 248 000 €

– pour ce qui est de l’architecte, je me rapproche de lui pour savoir ce qu’il pourrait présenter à cette date (croquis, exposition du projet..) »

M. [P], a ensuite écrit au conseil de M. [V], un courrier électronique, le 13 mars 2018, avec en objet « acquisition foncier », rédigé en ces termes :

« Je vous remercie pour l’ensemble de ces éléments qui vont nous permettre de présenter solidement

le projet.

Pour ce qui concerne l’acquisition, j’aurais concrètement besoin d’un courrier d’intention de la société porteuse adressé au Président de la Communauté des communes Giennoises (fait générateur) pour l’acquisition des 2 parcelles cadastrée CR [Cadastre 4] et CR [Cadastre 5] au prix de 248 000 €.

Pour le reste, pas de problème particulier, le chemin critique se situe chez l’architecte – j’ai demandé à [R] de faire le nécessaire pour obtenir les éléments dans les meilleurs délais, car ils sont synonymes d’un dépôt de CDAC et de PC ».

Par courrier du 16 mars 2018, M. [V] a adressé au maire de la commune de [Localité 6] une offre d’achat ainsi rédigée :

« Je soussigné M. [L] [V] [S] représentant la SCI NINAVA, dénommé ici le promettant, m’engage, par la présente, à faire acquérir à la SCI NINAVA les biens immobiliers dénommés ci-après :

– Parcelle cadastrale CR n° [Cadastre 4] d’une super’cie de 667 m²

– Parcelle cadastrale CR n° [Cadastre 5] d’une superficie de 2 741 m²

Deux terrains nus, joints, d’une surface totale de 3 408 m² situé, parking du petit champ/place de la

[Adresse 8]. Au prix de deux cent quarante huit mille euros (248 000 euros).

Cette offre est ferme et irrévocable. En cas d’acceptation, la somme sera payée intégralement le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

Toutefois, cette offre est faite sous les conditions suspensives suivantes : obtention d’un permis de construire afin de bâtir un complexe cinéma muni de restaurants et locaux commerciaux.

Cette offre d’achat est faite à M. le Maire et à la communauté des communes giennoises et restera valable jusqu’au vendredi 23 mars 2018 à minuit. Passé ce délai, l’offre sera réputée caduque ».

Il résulte de ces échanges que M. [V] a formé une offre d’achat à prix ferme des parcelles litigieuses, mais qu’aucune acceptation n’a été formulée par la communauté de communes qui seule pouvait consentir à la vente à l’issue d’une délibération du conseil communautaire. La communauté de communes ne pouvait donc être engagée, au titre d’une vente immobilière, par son président, qui ne s’est en outre engagé qu’à soumettre le projet de vente des parcelles au prochain conseil communautaire.

En conséquence, en l’absence d’acceptation de l’offre par la communauté de communes, la vente envisagée n’est pas parfaite. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la rupture des pourparlers

L’appelant soutient que la négociation d’un contrat doit être menée de façon loyale et raisonnable, ce qui justifie la responsabilité délictuelle de l’auteur de la rupture sur le fondement de l’abus dans l’exercice du droit de rompre unilatéralement les pourparlers ; que dès lors qu’il avait pu croire légitimement en la conclusion possible, voire probable du contrat, cet abus du droit de rompre se déduit, soit de la mauvaise foi du responsable de la rupture, soit, à défaut de déloyauté caractérisée, de son absence de motif légitime ; qu’il est acquis alors même que des discussions très avancées avaient été menées et qu’une proposition avait été faite, que les intimés se sont subitement dérobés, laissant leur cocontractant sans nouvelles et sans explication.

Les intimés font valoir que les pourparlers ont duré moins de trois mois ; que M. [V] était accompagné pendant toute cette période d’un conseil et était donc parfaitement informé des tenants et aboutissants juridiques de ses actes ; qu’il a fait une offre d’achat avec condition suspensive d’obtention d’un permis de construire et sous réserve d’avoir répondu sous 7 jours mettant ainsi une pression certaine sur la communauté de communes pour une réponse rapide ; que la communauté de communes n’a pas donné suite à cette offre ; que M. [G], en sa qualité de président de la communauté de communes, a expliqué à M. [V] qu’il préférait reprendre les négociations avec la société Les écrans giennois qui disposait des autorisations nécessaires et décliner ainsi l’offre de M. [V] qui avait écarté l’hypothèse d’un rachat de ladite société lui permettant de bénéficier des autorisations existantes ; que cette rupture n’est en rien abusive et relève de la liberté contractuelle qui permet à toute partie de ne pas donner suite à des pourparlers.

L’article 1112 du code civil dispose que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser la perte des avantages attendus du contrat non conclu.

Il est établi que M. [V] a engagé des échanges avec le président de la communauté de communes giennoises, précédemment relatés, en vue de l’acquisition des parcelles cadastrées CR [Cadastre 4] et CR [Cadastre 5] situées sur la commune de [Adresse 8], pour la construction et l’exploitation d’un cinéma.

Les négociations se sont interrompues dans le délai de l’offre d’achat formée par M. [V]. En effet, s’il n’est produit aucun écrit émanant du président de la communauté de communes giennoises, le conseil de M. [V] a écrit à celui-ci un courrier électronique en date du 22 mars 2018 pour s’étonner de l’interruption des pourparlers, la communauté de communes souhaitant reprendre les négociations avec la société Les écrans giennois.

Les intimés justifient cette rupture des pourparlers par le fait que M. [V] avait écarté l’hypothèse d’un rachat de la société Les écrans giennois lui permettant de bénéficier des autorisations existantes.

Il résulte des échanges précités que M. [V], par l’intermédiaire de son conseil, avait lui-même évoqué le rachat de la société Les écrans giennois dans un courrier électronique du 31 janvier 2018. Ce n’est qu’avec l’offre d’achat faite par M. [V] le 16 mars 2018 que le président de la communauté de communes a pris connaissance que le projet ne comprenait plus le rachat de la société Les écrans giennois, l’acquéreur potentiel étant la société Ninava. Le délai de validité de l’offre était en outre particulièrement restreint, puisque M. [V] avait informé qu’elle serait caduque le 23 mars 2018.

L’article L.212-10-2 du code du cinéma et de l’image animée dispose que l’autorisation d’aménagement cinématographique est délivrée préalablement à la délivrance du permis de construire s’il y a lieu, et qu’une nouvelle demande d’autorisation est nécessaire lorsque le projet, en cours d’instruction ou de réalisation, subit des modifications substantielles concernant le nombre de salles et de places de spectateur. Il est également prévu que l’autorisation d’aménagement cinématographique n’est ni cessible, ni transmissible tant que la mise en exploitation de l’établissement de spectacles cinématographiques n’est pas intervenue.

La société Les écrans giennois a obtenu l’autorisation de la commission départementale d’aménagement cinématographique et le permis de construire concernant la construction du projet de cinéma à [Adresse 8]. En l’absence de rachat de la société Les écrans giennois, titulaire de ces autorisations, la société de M. [V] devait déposer de nouvelles demandes d’autorisation.

Le président de la communauté de communes giennoises a donc fait le choix de préférer traiter avec la société déjà pourvue des autorisations administratives en vue de la construction et l’exploitation du cinéma. Les précédents échanges avec le conseil de M. [V] lui ayant laissé entrevoir le fait que celui-ci allait racheter la société Les écrans giennois, il ne peut être fait grief au président de la communauté de communes d’avoir refusé l’offre formée par M. [V] dans l’intérêt de la société Ninava.

Il existait donc un motif légitime de rupture des pourparlers de sorte que l’appelant n’établit pas l’existence d’une faute commise par la communauté de communes giennoises ou son président, la commune de [Adresse 8] n’étant quant à elle pas concernée par ces pourparlers. Il convient donc de débouter M. [V] de sa demande de dommages et intérêts formée au titre d’une prétendue rupture abusive des pourparlers.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [V] ne démontrant pas l’existence d’une faute commise par la communauté de communes giennois, la commune de [Localité 6] et M. [G], ni même le préjudice qui aurait été subi, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

La déclaration d’appel formé par M. [V] ne mentionne pas le chef du jugement l’ayant débouté de sa demande aux fins de condamner solidairement la communauté des communes giennoises, la mairie de [Localité 6], et M. [G] au paiement de la somme de 20 000 euros au titre de dommages et intérêts. La cour n’est donc pas saisie de cette prétention sur laquelle le tribunal a statué de manière définitive. Au surplus, l’appelant n’expose aucun moyen propre à conforter cette demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

M. [V] sera condamné aux dépens d’appel et à payer aux intimés la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions critiquées ;

Y AJOUTANT :

DÉBOUTE M. [V] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la rupture des pourparlers ;

CONDAMNE M. [V] à payer à la communauté de communes giennoises, la commune de [Localité 6] et M. [G], la somme de 5 000 euros du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] aux dépens d’appel.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT