Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 10

ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/20480 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CA6C2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juillet 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/01982

APPELANTS

Monsieur [R] [W]

né le [Date naissance 1] 1937 à [Localité 5]

et

S.A.S. ATOLL

immatriculée au R.C.S. de FREJUS sous le n° 331 457 929

dont le siège social est situé

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentés et assistés à l’audience par Me Alexis WEIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P261

INTIMÉE

CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS dénommée C.P.A.B.

S.A.R.L., immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 334 182 086

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Marcel PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0450

Substitué à l’audience par Me Lou CHILLIET, avocat au barreau de PARIS, toque G450

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Patricia LEFEVRE, Conseillère, chargée du rapport, faisant fonction de Présidente d’audience et Monsieur Laurent NAJEM, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte de l’affaire devant la Cour composée de :

Madame Florence PAPIN, Présidente

Madame Patricia LEFEVRE, Conseillère

Monsieur Laurent NAJEM, Conseiller

qui en ont délibéré dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Dorothée RABITA

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Florence PAPIN, Présidente et par Madame Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

L’immeuble du [Adresse 2] dans le troisième arrondissement de Paris est un ancien hôtel particulier édifié au 17ème siècle ; il a été divisé en lots et soumis au statut de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965 aux termes d’un acte authentique du 23 juillet 1974. Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2014 a désigné comme syndic de cet immeuble, la société Cabinet parisien d’administration de biens (ci-après la société CPAB).

M. [R] [W] est propriétaire des lots 12 et 42 (anciennement 9) pour les avoir acquis, avec d’autres lots, le 10 septembre 1982, soit selon l’état descriptif de division modifié un local commercial comprenant boutique et arrière boutique situé en rez-de-chaussée où débouche l’escalier intérieur menant au lot 9 et un sous-sol maçonné avec escalier intérieur menant au lot 12. M. [W] est également président du conseil syndical.

Du 1er mars 2012 au 31 janvier 2014, ces locaux commerciaux ont été occupés par la société Alexander d’Orient, qui exploitait un commerce d’antiquités.

Aux termes d’un protocole d’accord en date du 2 janvier 2015, la société Atoll dont M. [W] est le président, s’engageait à prendre à bail ces lots pour une durée de six ans à compter du 1er mai 2015, avec possibilité de les sous-louer et en contrepartie, à régler un loyer mensuel de 500 euros et à financer des travaux d’aménagement et de mise en conformité aux normes.

Aux termes d’un courrier du 2 mars 2015, la société Atoll a confirmé à la société Rabouin Moussion son engagement de signer un bail commercial, aux conditions qu’elle précisait, après l’exécution de travaux qui devaient être terminés entre le 31 mai et le 15 juin 2015.

Informée par des copropriétaires, l’indivision [B] et M. [N], du percement d’une canalisation d’arrivée d’eau à l’occasion des travaux réalisés par M. [W] dans sa boutique, des désordres et nuisances qu’engendraient notamment le creusement des sols au marteau- piqueur et de l’agrandissement de la trémie accueillant l’escalier reliant le local commercial et le sous-sol, la société CPAB a adressé à M. [W], le 8 mars 2015, le courrier suivant :

La situation actuelle et votre défaut de réponse, nous contraignent à vous demander de stopper immédiatement les travaux en cours dans votre local du rez-de-chaussée.

De l’extérieur, nous avons constaté qu’une trémie importante avait été crée ou agrandie sans qu’à notre connaissance aucune autorisation ne vous ait été donnée.

Comme vous le savez, les travaux portant atteinte à des parties communes doivent faire l’objet au préalable d’une autorisation par assemblée générale.

Ces travaux occasionnent par ailleurs de nombreuses nuisances à votre voisinage (…).

Le 24 avril 2015, le syndic, accompagné de son architecte M.[C] a visité les lieux. L’architecte a déposé son rapport, le 5 mai 2015 décrivant des travaux de structure du plancher, à savoir la démolition de plancher pour création d’un escalier (remplaçant une trappe avec échelle de meunier) des désordres dans les parties communes (une fissure verticale dans le hall d’entrée de l’immeuble et en cave de l’autre commerce) et précisant qu’un mur porteur avait été démoli antérieurement entre le local sur rue et la partie du local sur cour [‘] la poutre bois est bien entendu rompu au centre de celle-ci. Il préconisait de porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires le projet d’ouverture du plancher, ainsi que la réalisation de sondage en plancher haut du local du rez-de-chaussée pour déterminer la nature et l’épaisseur de la chape en béton réalisée dans l’appartement du 1er étage, également propriété de M. [W] et enfin, la saisine d’un ingénieur structure.

Par deux courriers adressés à M. [W] les 26 mai et 16 juin 2015, la société CPAB l’a enjoint de suspendre les travaux entrepris sans autorisation et s’agissant de la poutre rompue, l’a informé des préconisations de l’architecte de l’immeuble et a sollicité son autorisation de pénétrer dans les lieux.

Le 26 mai 2015, la société Atoll a fait dresser un constat d’huissier d’état des lieux.

Aux termes d’un courrier en date du 26 juin 2015, la [Adresse 7] a informé la société Atoll qu’elle n’était plus intéressée par la location des locaux du [Adresse 2], en raison du retard pris dans l’exécution des travaux.

La société CPAB a porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale de la copropriété, initialement prévue le 14 avril 2015 et qui avait été reportée au 16 septembre 2015 une 26ème résolution autorisant le syndic pour engager une action à l’encontre de M. [W] afin qu’il remette les parties communes en l’état et qu’il prenne en charge la réparation des désordres.

Lors de cette assemblée générale, les copropriétaires ont voté la résolution suivante : en séance, M. [W] accepte de donner l’accès au syndic pour qu’un bureau d’études vienne étudier la dangerosité ou pas de la trémie existant et préconise ce qu’il y a à faire s’il y a lieu sur la partie porteuse entre le rez-de-chaussée et le 1er étage en partie médiane sous le bâtiment B.

Par courrier du 21 septembre 2015, le syndic a réitéré son injonction d’arrêt des travaux, dans l’attente des préconisations de l’ingénieur structure, la société AB structure dont la visite initialement prévue le 25 septembre a été repoussée au 6 octobre suivant en raison de l’indisponibilité de M. [W].

Dans son rapport du 16 octobre 2015, la société AB structure décrit une trémie menant au sous-sol, de dimensions 2,3 m par 4, 6 m, qui n’est manifestement pas d’origine ainsi que les reports de charge liés à ces travaux et conclut nous n’avons pas de réserves sur la solidité de l’ouvrage, au droit et aux abords de la trémie, telle que vue lors de notre visite des lieux. Il se prononce également sur la poutre rompue. Il évoque une file en pans de bois, parallèle à la rue, dont la majorité des pans de bois ont disparu et qui présente un fort fléchissement et une cassure de la sablière haute et un renfort par deux arceaux métalliques ainsi que des fissures (dont une fissure verticale dans l’enduit cimenté, à l’endroit de l’appui d’arceaux) avant de conclure, que compte tenu de leur caractère limité, il n’y a, en l’état, pas de danger pour la solidité de l’ouvrage.

Les travaux entrepris dans les lots de M. [W] ont été achevés et réceptionnés le 6 mai 2015 s’agissant des travaux de maçonnerie effectués du 15 au 25 avril en reprise des travaux arrêtés par l’entreprise précédente et le 2 décembre 2015 s’agissant de la menuiserie et des travaux d’électricité.

Parallèlement, le 26 septembre 2015, la société Atoll et la société CPAB ont dressé un constat amiable de dégâts des eaux affectant l’appartement au 3ème étage, propriété de M. [W]. Dans un premier temps, la cause de ce sinistre a été identifiée, par l’entreprise mandatée par le syndic, comme provenant d’un lanterneau en terrasse puis selon l’entreprise consultée par le copropriétaire à un défaut d’étanchéité de cette terrasse. Les travaux ont été votés par l’assemblée générale du 6 septembre 2016 et l’entreprise chargée de ces travaux a informé le syndic que malgré ses tentatives pour contacter le locataire (de l’appartement) elle n’arrivait pas à avoir accès à la terrasse afin de réaliser les travaux.

C’est dans ce contexte que par acte extrajudiciaire du 11 janvier 2017, la société Atoll et M. [W] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris, la société CPAB en responsabilité et indemnisation de leur préjudice respectif.

Par jugement en date du 2 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Paris a débouté M. [W] et la société Atoll de leur demande visant à voir retenir la responsabilité de la société CPAB pour faute de gestion dans l’accomplissement de ses missions de syndic et de leurs demandes d’indemnisation et les a condamnés in solidum à payer à la société CPAB la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le 5 novembre 2019, la société CPAB et M. [W] ont interjeté appel et aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 4 février 2020, ils demandent à la cour, au visa des articles 8, 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau de constater que la société CPAB a engagé sa responsabilité en les contraignant à cesser la poursuite des travaux d’avril à octobre 2015 et en ne prenant aucune mesure pour mettre un terme aux infiltrations provenant des parties communes, ce qui a causé des désordres dans leurs parties privatives et de la condamner à leur payer la somme de 106 334 euros ht, au titre du préjudice financier, sauf à parfaire. Ils sollicitent également la condamnation de l’intimée à leur payer la somme de 500 euros par mois à compter du 25 septembre 2015 au titre du préjudice de jouissance subi dans l’appartement et celle de 6 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel et M. [W] réclame la somme de 1 euro en réparation de son préjudice moral, les appelants sollicitant que la société intimée soit condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 30 mars 2020, la société CPAB soutient au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et suivants du code civil, à titre principal, la confirmation du jugement déféré et à titre subsidiaire, au constat que les conditions de mise en ‘uvre de sa responsabilité civile ne sont pas réunies, le rejet des prétentions adverses et encore plus subsidiairement, que le préjudice allégué soit apprécié à l’aune de la perte de chance et rapporté à de plus justes proportions. En tout état de cause, elle demande à la cour de condamner in solidum

les appelants au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 13 avril 2022.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire la cour doit rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et faire le constat qu’en l’espèce, dans le dispositif de leurs écritures les appelants limitent leurs griefs à l’interruption des travaux et à l’inertie du syndic à l’occasion d’un dégât des eaux, M. [W] réclamant par ailleurs l’indemnisation d’un préjudice moral. Aucun constat ou demande n’est repris au dispositif des conclusions des appelants au titre des moyens qu’ils développent lorsqu’ils estiment irrégulière la modification de la 26ème résolution votée lors de l’assemblée générale du 16 septembre 2015 (à laquelle ils n’étaient pas opposants) ou lorsqu’ils stigmatisent la convocation tardive de l’assemblée générale du 8 février 2018 et un défaut de présentation des comptes.

*

En premier lieu, les appelants prétendent être victimes d’un abus de pouvoir du syndic, lorsque celui-ci a pénétré sans leur accord dans des locaux privatifs pour faire contrôler les travaux exécutés sur les parties privatives et en interdisant leur poursuite, sans avoir obtenu de décision judiciaire. Ils se fondent sur des décisions de la cour de ce siège des années 1987 à 1995 et ils affirment que les travaux n’avaient pas à être soumis à une autorisation administrative ou une autorisation de l’assemblée générale, puisque la trémie existait. Le syndic conteste toute intrusion non autorisée et objecte que les travaux entrepris affectaient des parties communes – les planchers – la trémie ayant été agrandie et qu’à ce titre, ils ne pouvaient être exécutés sans autorisation de l’assemblée générale, ajoutant qu’ils étaient de nature à porter atteinte à la solidité de la structure de l’immeuble.

Aucune pièce du dossier ne vient étayer l’introduction du syndic et son architecte dans les locaux de M. [W], sans autorisation. Ce grief ne résiste par à l’examen et est d’ailleurs contredit par l’échange par courriel entre le syndic et M. [H], architecte de M. [W] (pièce CPAB n°6).

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 organisant la copropriété énonce que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, ce que rappelle l’article 7 du règlement de copropriété.

L’article 25b de la même loi soumet à l’autorisation préalable de la majorité des voix de tous les copropriétaires, les travaux entrepris par un copropriétaire affectant des parties communes.

L’article 4 du règlement de copropriété précise que le gros oeuvre des planchers est une partie commune, l’article suivant énonçant que les plafonds et parquets sont des parties privatives à l’exclusion des ouvrages de gros oeuvre qui sont des parties communes.

L’ingénieur structure qui a visité les lieux en octobre 2015, après l’achèvement des travaux de gros oeuvre écrit que la trémie menant au sous-sol, de dimensions 2,3 m par 4, 6 M. (…) n’est manifestement pas d’origine. Sur cette file, la voûte est donc en plein cintre, parallèle à la rue. Elle est constituée de moellons mais nous voyons deux harpes en pierre taillées (qui ont échappé à l’enduit cimenté). La première se situe sous le mur en pans de bois du porche. La seconde se trouve au droit de la trémie existante. Elle a donc été coupée de moitié, l’aspect positif étant que la partie restante assure une bonne rive de trémie pour la voûte. La trémie étant complète, il n’y a plus de poussées internes à reprendre La voûte pouvait aussi reprendre des efforts provenant des avoisinants.

M. [C], architecte de l’immeuble, précise dans son rapport du 5 mai 2015 que la trémie vient en replacement d’une trappe avec une échelle de meunier, description conforme au plan des existants et aux photographies versés aux débats par le syndic (ses pièce 29 et 35) qui font apparaître, un escalier en bois, étroit et raide et une trappe d’une largeur et d’une longueur en rapport avec l’escalier alors en place et sans commune mesure avec la trémie mesurée par l’ingénieur de la société AB structure qui s’étend quasiment jusqu’au mur de façade contrairement à celle matérialisée sur le plan produit. Le constat dressé à la demande de la société Atoll le 26 mai 2015 fait d’ailleurs état de la réalisation d’un chevêtre en pourtour de la trémie, ce qui constitue également des travaux de structure.

C’est donc en vain que les appelants évoquent un abus de droit alors que le syndic, organe exécutif du syndicat des copropriétaires doit veiller à la conservation de l’immeuble et administrer les parties communes, et que, lorsqu’il a enjoint à la société Atoll de suspendre les travaux encours, il a seulement tiré toute conséquence d’une violation de dispositions d’ordre public. L’excès de pouvoir issu d’une immixtion dans la gestion des parties privatives n’est pas plus pertinent dès lors que l’article 9 de la loi conditionne leur libre jouissance au respect des droits des autres copropriétaires.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il écarte toute faute du syndic à ce titre, rejette la demande de dommages et intérêts y afférents, étant de surcroît relevé que l’arrêt des travaux à réception des injonctions n’est nullement établi. En effet, d’une part, M. [H], architecte en charge de ceux-ci avait exercé son droit de retrait, le 3 avril 2015, en raison de l’immixtion du maître de l’ouvrage dans leur réalisation (pièce CPAB n°8), que cet arrêt a été constaté par un huissier le 5 avril 2015 et qu’ils ont été achevés par une seconde entreprise désignée par la société Atoll entre le 15 et le 25 avril 2015 et d’autre part, si la date de réception des travaux de second oeuvre est connue (2 décembre 2015) celle de leur exécution demeure en l’état des pièces produites inconnue, alors que des copropriétaires dénoncent leur poursuite (pièce CPAB n°14 et 15).

*

En deuxième lieu, les appelants font grief au syndic de n’avoir pris aucune mesure pour mettre un terme aux infiltrations en terrasse qui affectent l’appartement de M. [W] situé au 3ème étage de l’immeuble, ce que conteste le syndic.

Il ressort des pièces communiquées de part et d’autre qu’un procès-verbal amiable de dégâts des eaux a été dressé, le 26 septembre 2015 par le syndic et la société Atoll qui se présentait comme copropriétaire occupant, locataire de copropriétaire et dont il ressort qu’il a été procédé à un bâchage provisoire. Selon le devis du 9 octobre 2015 (pièce CPAB n°18) de la société 3 Arts, mandatée par le syndic, celle-ci a identifié comme étant à l’origine de ses infiltrations, un défaut d’étanchéité autour d’un lanterneau (ou selon les appelants, un skydome) qui aurait été installé par le propriétaire du lot. Cette cause avait également été retenue par le cabinet d’expertise commis par l’assureur de la société Atoll, qui a ensuite modifié ses conclusions, le 9 mars 2016 pour retenir des infiltrations provenant des parties communes.

Les travaux d’étanchéité ont été votés par le syndicat des copropriétaires lors de son assemblée générale du 6 septembre 2016 et celui-ci en a confié la réalisation à la société Copcie proposée M. [W]. Le 16 septembre 2016, la société CPAB confirmait à la société Copcie qu’elle devait exécuter les travaux (pièce CPAB n° 20) puis devant l’inertie de cette entreprise, elle a passé commande de ses travaux, le 7 décembre 2016 (pièce CPAB n° 22) à une autre entreprise la société JDC entreprise. Cette société, ainsi qu’elle l’écrit le 2 février 2017, n’a pas obtenu l’autorisation de la société Atoll d’accéder à la terrasse de cet appartement (pièces appelant n°24 et 73 et pièces CPAB n°26 et 27).

Les appelants ne peuvent pas légitiment exiger de l’entreprise de travaux qu’elle expose son personnel au danger évident que constitue le cheminement sur les toits par un accès pompiers non protégé, alors que la terrasse est accessible à partir de l’appartement loué par la société Atoll. La responsabilité du syndic ne peut pas être recherchée pour un retard apporté, dans ces conditions, à l’exécution de travaux.

Il convient d’ajouter que les appelants sont peu diserts sur les conditions d’occupation de cet appartement. Il est fait état d’une location de ce logement appartenant à M. [W] à la société Atoll, qui se présentait, lors du constat amiable, à la fois comme copropriétaire occupante et comme locataire. Le devis de la société Copcie précise que les travaux concernent la terrasse accessible de Mme [I] (dont il ressort des pièces 11 et 39 des appelants qu’elle est la directrice générale de la société Atoll). Il n’est versé aux débats ni titre de propriété ni bail. M. [W] ne peut donc arguer d’un trouble de jouissance alors qu’il n’occupe pas les lieux et par ailleurs, la société Atoll dont le siège social est à [Localité 8] n’apporte aux débats aucun document relatif à l’usage qu’elle fait des locaux dont elle avait la jouissance.

Dès lors, les appelants n’établissent pas la faute de la société CPAB ni d’ailleurs le préjudice dont ils allèguent, la décision déférée devant être confirmée de ce chef.

*

M. [W] sollicite l’allocation d’une somme de 1 euro au motif que la société CPAB ne se serait pas comportée en professionnel à son encontre.

Cette demande ne peut pas prospérer sur les griefs écartés par la cour. Seuls les développements des appelants sous le titre comportement inapproprié du syndic à l’égard de M. [W] peuvent venir au soutien de cette demande. M. [W] y dénonce la lecture par le syndic lors de l’assemblée générale du 15 septembre 2015 d’une lettre d’un précédent syndic, d’une façon particulièrement déplacée a cherché à diviser les copropriétaires.

Celui-ci explique qu’il a fait lecture aux copropriétaires d’une lettre émanant d’un précédent syndic afin d’illustrer le comportement général de M. [W] et de mettre en contexte les délicats rapports actuels entre le syndic et ce copropriétaire.

Par ce courrier en date du 2 avril 2012, le précédent syndic répondait à une longue lettre que M. [W] lui avait adressé le 26 mars 2012 en tant que président du conseil syndical et lui rappelait que 10 syndics professionnels et un syndic judiciaire s’étaient succédés en 12 ans et évoquait des accusations permanentes à l’encontre soit des syndics soit des copropriétaires.

Seule Mme [I] (qui omet dans son attestation de rappeler qu’elle est directrice de la société Atoll dont M. [W] est le président) témoigne de la lecture de ce courrier qu’elle qualifie de diffamant. Or, il est certain qu’à l’occasion des travaux entrepris dans son lot, M. [W] a instrumentalisé le conseil syndical, organe consultatif du syndicat. En effet, il a transmis un rapport en vu de l’assemblée générale du 16 septembre 2015, établi et rédigé avec Mme [I], sans réunion de cet organe ni consultation ou concertation avec ses autres membres (pièce CPAB n°12) et dans ce contexte, le rappel de ses rapports difficiles avec le syndic précédent n’est ni déplacé, ni diffamatoire.

Il convient d’ajouter que le caractère symbolique de la demande ne dispensait M. [W] de caractériser son préjudice, ce qu’il ne fait pas et à la lecture de courriers ou courriels qu’il a adressé aux syndics, il n’apparaît pas comme pouvant être moralement affecté par la seule lecture d’un courrier, qu’elle qu’en soit la teneur.

M. [W] sera débouté de ce chef de demande.

*

Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées ;  M. [W] et la société Atoll seront condamnés in solidum aux dépens d’appel et à payer une indemnité complémentaire au titre des frais exposés par la société CPAB  pour assurer sa défense devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 2 juillet 2019 ;

Y ajoutant

Déboute M. [W] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Condamne in solidum M. [W] et la société Atoll à payer à la société CPAB la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE