Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 MAI 2020

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/09943 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5WVO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Mai 2018 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny – RG n° 16/10069

APPELANTE

SCI DU BASSIN NORD prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 422 733 402,

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Me Morgan JAMET de la SELARL Arst Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0739 substitué par Me Fanny HURREAU de la SELARL Arst Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0739

INTIMÉE

SAS LOUPIDOR anciennement dénommée JULIE K agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 492 475 066

[Adresse 1]

[Localité 3]

assistée de Me Géraldine HANNEDOUCHE de la SELARL DAVID ET HERON SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0031

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Mars 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues à l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Saoussen HAKIRI.

ARRÊT :

– contradictoire,

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

– signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La société SCI Du Bassin Nord est propriétaire de locaux à usage commercial situés au sein du centre commercial “[Adresse 5].

Par acte sous-seing privé du 26 juillet 2010, la société SCI Du Bassin Nord a donné à bail à la société JULIE K un local commercial portant le numéro 36 d’une superficie d’environ 132 m² situé dans la galerie marchande dudit centre commercial pour une durée de dix années entières et consécutives à compter de la date de livraison de la coque.

Le bail a été consenti moyennant le paiement d’un loyer annuel minimum garanti de base fixé avant indexation à la somme de l45.200,00 euros (cent quarante-cinq mille deux cents euros) hors taxes, outre le paiement d’un loyer variable additionnel correspondant à 7,10% du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur. Une modification des conditions financières du bail pendant ses trois premières années d’exécution suivant la date de prise d’effet du bail était également prévue, ainsi que le paiement d’un droit d’entrée d’un montant de 145.200 eurosHT, soit l73.659,20 euros TTC.

Par acte du 15 mai 2013, la société JULIE K a donne congé pour l’expiration de la période

triennale le 15 novembre 2013. La société JULIE K a quitté les lieux en novembre 2016.

Par acte d’huissier de justice en date du 31 octobre 2013, la société SCI Du Bassin Nord a fait délivrer à la société JULIE K une sommation de payer une somme de 198.852,84 euros, dont la somme en principal de 198.455,16 euros TTC correspondant aux loyers, charges et accessoires lui étant dus à la date du 15 novembre 2013, ladite sommation valant mise en demeure.

La société SCI Du Bassin Nord a, par acte d’huissier de justice en date du 1er juillet 2016 assigné la société JULIE K devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins principales d’obtenir le paiement de la somme de 753.388,60 euros TTC au titre des loyers, charges locatives et accessoires dus pour la période comprise entre le 1er juillet 2012 et le 30 juin 2016, outre les intérêts contractuels de retard en application de l’article 29 du bail.

Parallèlement, la société DU BASSIN NORD a introduit deux procédures devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny, à l’encontre de la société JULIE K.

L’une par assignation en date du 29 juillet 2016, pour obtenir le paiement provisionnel de la dette locative pour la période écoulée entre juillet 2012 et juin 2016, qui a donné lieu à une ordonnance en date du 16 décembre 2016.

L’autre, en référé d’heure à heure introduite par assignation en date du 26 octobre 2016, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny, tendant à lui enjoindre, sous astreinte, de poursuivre l’exercice de son activité postérieurement au 15 novembre 2015, qui a donné lieu à une ordonnance en date du 25 novembre 2016 qui a rejeté ses demandes.

Par la suite, la société JULIE K a changé sa dénomination sociale en société Loupidor.

Par jugement en date du 9 mai 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

– Condamné la SAS JULIE K à payer à la SCI du Bassin Nord la somme de 99.227,57 € au titre des loyers et charges dus au 15 novembre 2013, les sommes dues par la société JULIE K au titre de l’année 2012 étant majorées de 5,71% à compter de leur date d’exigibilité et jusqu’à leur paiement effectif et les sommes dues au titre de l’année 2013 de 5,04% à compter de leur date d’exigibilité et jusqu’à leur paiement effectif ;

– Débouté la SCI Du Bassin Nord du surplus de ses demandes ;

– Débouté la SAS JULIE K de ses demandes reconventionnelles ;

– Condamné la SAS JULIE K aux dépens ;

– Condamné la SAS JULIE K à payer à la SCI Du Bassin Nord la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration en date du 22 mai 2018, la SCI Du Bassin Nord a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 16 avril 2019, la SCI Du Bassin Nord , demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 1134, dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;

Vu le contrat de bail ;

– Déclarer la société SCI Du Bassin Nord recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– Débouter la société Loupidor SAS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– Infirmer le jugement rendu le 9 mai 2018 par le tribunal de grande instance de Bobigny en ce qu’il a :

o Condamné la société Loupidor SAS à payer à la SCI du Bassin Nord la somme de 99.227,57 euros au titre des loyers et charges dus au 15 novembre 2013, les sommes dues par la société Loupidor SAS au titre de l’année 2012 étant majorées de 5,71% à compter de leur date d’exigibilité et jusqu’à leur paiement effectif et les sommes dues au titre de l’année 2013 de 5,04% à compter de leur date d’exigibilité et jusqu’à leur paiement effectif ;

o Débouté la SCI Du Bassin Nord du surplus de ses demandes ;

o Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

– Confirmer les dispositions dudit jugement pour le surplus et notamment en ce qu’il a débouté la société Loupidor SAS de ses demandes reconventionnelles.

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

– Condamner la société Loupidor SAS au paiement d’une somme d’un montant de 198.455,13 euros TTC au titre des loyers et charges locatives appelés en paiement depuis la date de prise d’effet du bail jusqu’au 15 novembre 2013 ;

– Condamner la société Loupidor SAS au paiement d’une somme d’un montant de 1.204.263,30 TTC, à titre sinon de loyers, d’indemnité d’occupation due pendant la période comprise entre le 16 novembre 2013 et le 30 juin 2019, sans préjudice de toute autre en l’absence de résiliation du bail en cause ;

En tout état de cause,

– Dire que toutes les sommes dues par la société Loupidor SAS seront majorées au taux d’intérêt légal applicable à l’année considérée majoré de cinq points en vertu de l’article 29 du contrat de bail et ce, à compter de leur date d’exigibilité et jusqu’à parfait paiement,

– Par conséquent, dire que :

o les sommes dues par la société Loupidor SAS au titre de l’année 2012 seront majorées de 5,71% à compter de leur date d’exigibilité et jusqu’à leur paiement effectif ;

o les sommes dues par la société Loupidor SAS au titre des années 2013 et 2014seront majorées de 5,04 % à compter de leur date d’exigibilité et jusqu’à leur paiement effectif ;

o les sommes dues par la société Loupidor SAS au titre du premier trimestre de l’année 2015 seront majorées de 5,93 % à compter de leur date d’exigibilité et jusqu’à leur paiement effectif ;

o les sommes dues par la société Loupidor SAS au titre du deuxième trimestre de l’année 2015 seront majorées de 5,99 % à compter de leur date d’exigibilité et jusqu’à leur paiement effectif;

o les sommes dues par la société Loupidor SAS au titre du premier trimestre de l’année 2016 seront majorées de 6,01 % à compter de leur date d’exigibilité et jusqu’à leur paiement effectif;

o les sommes dues par la société Loupidor SAS au titre du deuxième trimestre de l’année 2016 seront majorées de 5,93 % à compter de leur date d’exigibilité et jusqu’à leur paiement effectif;

o les sommes dues par la société Loupidor SAS au titre de l’année 2017 seront majorées de 5,90% à compter de leur date d’exigibilité et jusqu’à leur paiement effectif ;

o les sommes dues par la société Loupidor SAS au titre de l’année 2018 seront majorées de 5,89 % à compter de leur date d’exigibilité et jusqu’à leur paiement effectif ;

o les sommes dues par la société Loupidor SAS au titre de l’année 2019 seront majorées de 5,86 % à compter de leur date d’exigibilité et jusqu’à leur paiement effectif.

– Dire que le dépôt de garantie sera réputé acquis à la société SCI Du Bassin Nord en sa qualité de bailleur, conformément aux dispositions de l’article 26.3 des conditions générales du bail.

– Condamner la société Loupidor SAS à payer à la société SCI Du Bassin Nord la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code procédure civile ;

– Condamner la société Loupidor SAS aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, de signification et d’expulsion.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 3 juillet 2019, la SAS LOUPIDOR, demande à la cour de :

Vu l’article L.145-9 du Code de commerce ;

Vu les anciens articles 1113, 1131, 1134, 1719 & 1721 du Code civil ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile ;

– CONFIRMER le Jugement du Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY du 9 mai 2018, en ce qu’il a condamné la SAS LOUPIDOR à payer à la SCI du Bassin Nord la somme de 99.227,57 € au titre des loyers et charges dus au 15 novembre 2013, et , débouté la SCI du Bassin Nord du surplus de ses demandes.

– INFIRMER le Jugement du Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY du 9 mai 2018

pour le surplus ;

STATUANT A NOUVEAU:

– DÉCLARER nulle et sans effet la disposition du contrat de bail relative au versement d’un droit d’entrée par la société LOUPIDOR ;

– CONDAMNER la SCI DU BASSIN NORD à verser à la société LOUPIDOR la somme

de 173.000 Euros au titre du remboursement du droit d’entrée, majorée d’un intérêt au taux légal avec application de l’ancien article 1154 du Code civil, à compter du 15 novembre 2013 ;

– CONDAMNER la SCI DU BASSIN NORD à payer à la société LOUPIDOR la somme

de 530.000 Euros en compensation des pertes subies ;

– CONDAMNER la SCI DU BASSIN NORD à payer à la société LOUPIDOR la somme

de 15.000 Euros pour procédure abusive ;

A titre subsidiaire :

– PRONONCER la mise en ‘uvre d’une mesure d’expertise aux fins de déterminer les manquements de la SCI DU BASSIN NORD à ses obligations contractuelles, et d’évaluer le préjudice subi par la société LOUPIDOR qui en résulte ;

– DESIGNER à cette fin tel expert qu’il lui plaira ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE, Y AJOUTANT:

– CONDAMNER la SCI DU BASSIN NORD au paiement de la somme de 5.000 Euros

au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 décembre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’appelante soutient que la société locataire ne peut se prévaloir du congé qu’elle a fait délivrer, pour arguer que le bail ne serait plus en vigueur, qu’en effet, elle reconnaît elle-même dans un courrier officiel de son conseil en date du 20 avril 2016 que le bail ‘arrivait en fin de seconde période triennale’. Le fait que la société locataire se soit maintenue dans les lieux loués jusqu’au 15 novembre 2016, implique nécessairement qu’une contrepartie financière soit payée entre les mains du bailleur, peu important que la créance détenue par le bailleur soit qualifiée de loyer ou d’indemnité d’occupation. Dès lors, soit le maintien dans les locaux postérieurement au 15 novembre 2013, date de prise d’effet du congé vaut renonciation audit congé, et dans ce cas la société locataire est redevable de la somme de 1.204.263,30 euros TTC pour la période comprise entre le 16 novembre 2013 et le 30 juin 2019, au titre des loyers, soit le maintien dans les lieux postérieurement au 15 novembre 2013, date de prise d’effet du congé ne vaut pas renonciation audit congé et cette somme est due pour la période comprise entre le 16 novembre 2013 et le 30 juin 2019, à titre d’indemnité d’occupation. En tout état de cause, reste due la somme de 198.455,13 euros TTC pour la période comprise entre le 26 juillet 2010, date de la prise d’effet du bail et le 15 novembre 2013, prise d’effet du congé. Elle soutient que contrairement à ce qu’a retenu le jugement entrepris, les pièces versées aux débats par le preneur lui-même ne suffisent pas à établir un accord entre les parties, qu’il résulte notamment des échanges de courriels entre M. [B] et M. [I], qu’aucun accord n’était intervenu entre les parties quant au règlement du solde de la dette locative à hauteur de 50%, condition déterminante du consentement du bailleur. Elle a fait valoir, qu’elle contestait toute demande de sa part visant à obtenir le maintien dans les lieux de la société locataire ; que la proposition du bailleur de franchise de loyers pendant la période comprise entre le 16 novembre 2013 et le 15 novembre 2016, s’inscrivait dans la conclusion d’un accord global devant résulter de concessions réciproques réalisées par chacune des parties, qu’aucun accord n’est finalement intervenu, et la société locataire n’a pas apuré sa dette locative, que la société locataire ne peut prétendre faire application que d’une partie des termes de la proposition formulée par le bailleur.

La société locataire soutient que le bail la liant à la société DU BASSIN NORD a pris fin le 15 novembre 2013, à la suite du congé qu’elle a fait signifier à son bailleur le 13 mai 2013, de sorte qu’aucun loyer n’est dû pour la période postérieure à cette date ; qu’elle s’est maintenue dans les lieux à la demande du bailleur qui a renoncé à percevoir toute indemnité d’occupation à ce titre ; que les deux parties sont parvenues à un accord sur le montant des loyers et des charges dues par la société locataire, laquelle a quitté les lieux loués le 4 novembre 2016. Elle rappelle que le congé est un acte unilatéral, dont la validité n’a jamais été contesté par le bailleur et auquel elle n’a pas renoncé, le courrier de son conseil en date du 20 avril 2016, ne portant pas telle reconnaissance. Elle souligne que la bailleresse a renoncé au montant du loyer et des charges pour parvenir à une solution négociée, qu’elle ne peut faire croire à son locataire qu’une solution amiable est recherchée, alors qu’elle ne cherche qu’à le maintenir dans les locaux le plus longtemps possible, pour finalement lui faire payer un loyer pendant toute la période des négociations, que ces agissements déloyaux, seraient de nature à engager sa responsabilité délictuelle.

La cour rappelle qu’un congé met fin au bail. Le bailleur peut opposer au preneur qui donne congé sa renonciation à se prévaloir du bénéfice de son congé, à condition que cette renonciation résulte d’une volonté expresse et non équivoque.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la société locataire postérieurement au congé qu’elle a délivré, alors même que des négociations se poursuivaient entre les parties, ne peut suffire à établir que la société locataire a renoncé aux effets du congé qu’elle a fait délivrer au bailleur pour la fin de la première période triennale. Le courrier du 20 avril 2016, adressé par le conseil du preneur à la bailleresse, qui rappelle le congé donné par son client pour le 15 novembre 2013, la version donnée par celui-ci des négociations entre les parties et notamment le fait que les collaborateurs de [M] et M. [R], directeur du centre auraient contacté ‘quelques semaines avant son départ, le président de la société JULIE K […] afin qu’elle reste dans les lieux’, l’absence de réponse à ses courriers, la tentative de saisie sur son compte bancaire et qui conclut en indiquant ‘aujourd’hui nous arrivons en fin de seconde période triennale, ainsi, soit vous nous faites part de vos intentions et celles-ci sont viables pour la société JULIE K, soit la société JULIE K quittera le local à cette date’, n’est pas suffisant pour établir la volonté de la société JULIE K de renoncer expressément aux effets du congé qu’elle avait délivré, alors même que dans un courriel en date du 6 août 2014 (pièce 57) se plaignant du silence du bailleur elle indiquait être devenue occupante sans titre depuis le 15 novembre dernier.

La société LOUPIDOR soutient que c’est à la demande du bailleur qu’elle est restée dans les lieux, postérieurement à la date d’effet du congé qu’elle avait délivré.

Si par un courriel (pièce 40 du preneur) émanant de M. [H] [I] en date du 24 octobre 2013, celui-ci indiquait au preneur que les services commerciaux qu’il représentait poursuivaient des négociations portant sur ‘ la demande d’allégement de loyer sur la prochaine période triennale et la demande d’abattement sur la dette locative’ et répondant à une demande du preneur précisait qu’une ‘demande de restitution de votre local [a] bien été effectuée’, ‘ces dispositions sont indépendantes de nos échanges et négociations et correspondent au caractère obligatoire et au cadre juridique de votre démarche de congé sur le Millénaire. Nous devons malheureusement nous y conformer’, ce seul document émanant du bailleur ne peut suffire à établir que le preneur est resté dans les lieux loués postérieurement à la date d’effet de son congé à la demande du bailleur.

Les écrits de M. [B] président de la société locataire, qui font état de telles demandes, ne peuvent suffire, en l’absence de preuve émanant du bailleur, à établir ces faits.

En application des articles 1101 et suivants du code civil en leur version applicable à l’espèce, la formation d’un accord suppose la rencontre des volontés concordantes des parties sur les éléments essentiels.

Par courriel en date du 6 juin 2014, M. [I] indiquait au preneur ‘effectivement la proposition du 25 avril[…] est la bonne.

Franchise totale de loyers du 16 novembre 2013 au 15 novembre 2016

paiement des charges du 16 novembre 2013 au 15 novembre 2015

abandon de 50% de la dette et règlement des 50% restant selon un protocole d’échelonnement à définir ensemble’.

Puis par courriel en date du 16 juin 2014, M. [I] indiquait ‘nous faisons vérifier les comptes afin de vous donner les montants exacts des impayés.

Toutefois, quelque soit le résultat de cette vérification, notre proposition est ferme comme je vous l’ai mentionné à plusieurs reprises.’

M. [B], pour la société locataire a demandé par courriel adressé à M. [I] le 17 juin 2014, un accord sur le montant de la dette restant due s’élevant selon lui à 98.807,87 euros, après application de l’accord, demandant sa confirmation ainsi qu’un calendrier assez long.

Dans son précédent courriel en date du 25 avril 2014 à 12h32, M. [B], indiquait ‘je vous affirme qu’en l’état actuel de la trésorerie de la société JULIE K est incapable de vous payer même si vous étalez les 50% sur 3 ans. Pour vous confirmer ma détermination, je vous ai proposé de prendre en charge à titre personnel, donc sans crainte pour vous la somme de 50.000 euros que je vous paierais à raison de 5000 euros par mois.

La société LOUPIDOR soutient qu’elle n’a plus obtenu de réponses à ses demandes et verse aux débats les courriels et courriers qu’elle a fait parvenir à la bailleresse.

Malgré les termes du courriel de M. [I] indiquant que la proposition était ferme, celle-ci n’ayant pas été suivie d’un accord sur le montant de la dette locative, ni d’un échéancier de paiement de ladite dette, alors que ces points étaient des éléments constitutifs du consentement du bailleur, ni de la signature d’un protocole d’accord, il s’ensuit qu’aucun accord n’est en réalité intervenu entre les parties. En toute hypothèse, la société locataire qui se prévaut dudit accord, en ce qu’il lui accordait une franchise de loyers pendant trois ans, n’a réglé ni la dette locative dont elle se reconnaissait redevable, ni même les charges comme l’accord le prévoyait. Elle n’en n’a donc pas respecté les termes.

Faute d’accord, la totalité de la dette locative arrêtée au 15 novembre 2013 à la somme de 198.455,13 euros reste due.

Par courrier recommandé du 14 octobre 2016, la société JULIE K a informé son bailleur de son intention de cesser son activité et de procéder à la restitution des locaux le 15 novembre 2016. La société bailleresse l’a assigné en référé d’heure à heure aux fins d’obtenir sa condamnation à poursuivre son activité. Par décision en date du 25 novembre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny a rejeté les demandes de la bailleresse.

Il n’est pas contesté que la société locataire est demeurée dans les locaux loués, jusqu’au mois de novembre 2016. Le 4 novembre 2016, elle a souhaité les restituer et remettre les clés en présence d’un huissier de justice, les meubles garnissant des lieux faisant l’objet depuis le 27 octobre 2016 d’une saisie conservatoire. La bailleresse a refusé lesdites clés, mais elle reconnaît implicitement en page 19 de ses conclusions, que la société locataire n’occupe plus les lieux loués depuis la mi-novembre 2016.

Le bail ayant pris fin, la société locataire pouvait mettre fin à son occupation sans être dans l’obligation de délivrer un nouveau congé. En l’espèce, elle a averti la société bailleresse de son départ par lettre recommandée.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la société bailleresse est fondée à demander le paiement d’une indemnité en contrepartie de la jouissance des locaux occupés, pour la période écoulée entre la fin du bail par l’effet du congé, la société locataire étant devenue occupante sans titre des locaux, jusqu’au 15 novembre 2016, qu’il convient de fixer à une somme totale de 549.160,05 euros, (45.895,13-4172,38/2)+[(46413,24 x 11)-4219,38-1205,53]+ (46.361,90/2) augmentée des charges et taxes exigibles selon le bail expiré.

En revanche, sa demande doit être rejetée pour la période comprise entre le 16 novembre 2016 et 30 juin 2019, le bail ayant pris fin et la preuve d’une occupation des lieux par la société LOUPIDOR, pendant cette période, n’étant pas rapportée.

Sur le dépôt de garantie

La société SCI Du Bassin Nord demande que le dépôt de garantie lui soit réputé acquis en sa qualité de bailleur, conformément aux dispositions de l’article 26.3 des conditions générales du bail.

L’article 26.3 des conditions générales du bail stipule que ‘le dépôt de garantie sera remboursé en fin de bail sous déduction des sommes qui pourraient être dues au bailleur à quelque titre que ce soit, et après apurement des comptes du preneur’.

En conséquence, il ne s’agit pas d’une clause pénale permettant, à titre de sanction, au bailleur de conserver le montant du dépôt de garantie, mais du rappel d’une compensation possible entre dettes connexes. Dans ces conditions, le bail ayant pris fin et aucunes réparations locatives n’étant demandées au preneur, le montant du dépôt de garantie s’imputera sur la dette locative.

Sur les intérêts de retard

La société bailleresse sollicite l’application de la clause 29 du bail aux termes duquel ‘toute somme non réglée par le preneur à sa date d’exigibilité portera intérêts si bon semble au bailleur depuis la date d’exigibilité jusqu’au jour du paiement effectif, sans qu’il soit besoin d’effectuer une mise en demeure. Cet intérêt sera égal au taux d’intérêt légal applicable à l’année considérée majoré de cinq points.’

La société locataire conclut à l’infirmation du jugement entrepris qui a fait droit à cette mesure pour les années 2012 et 2013 au motif que ce non-paiement résulte uniquement de la mauvaise foi caractérisée de la bailleresse qui a laissé traîner les choses avant de considérer qu’aucun accord n’était intervenu et alors même que son président avait dès le 25 avril 2014 proposé de régler lui-même une partie de la dette à hauteur de la somme de 50.000 euros.

La cour relève que le bail n’ayant plus cours depuis la date d’effet du congé délivré par le preneur, le bailleur ne peut solliciter l’application de cette clause contractuelle pour le paiement des sommes dues au titre des indemnités d’occupation du local dont s’agit, pour lesquelles seuls les intérêts au taux légal peuvent être demandés à compter de l’assignation en paiement.

En ce qui concerne les sommes dues pour la période antérieure à la fin du bail, la société locataire n’ayant versé aucune somme à valoir sur la dette locative, alors même qu’elle la reconnaissait partiellement fondée, doit être condamnée au paiement des intérêts contractuels quand bien même des pourparlers entre les parties auraient-ils été interrompus, la bailleresse n’ayant pas commis de faute empêchant la société locataire de s’acquitter du montant de la dette .

Sur le droit d’entrée

La société locataire sollicite l’infirmation du jugement entrepris qui l’a déboutée de sa demande de remboursement du droit d’entrée dont elle s’est acquittée. Rappelant les clauses 12 des conditions générales du bail prévoyant la création d’un fonds d’animation et de promotion, le fait que le centre commercial devait accueillir un pôle TV cité dédié à l’audiovisuel, des locaux à usage d’animalerie et de jardinerie, l’article 14 des conditions particulières relatif au positionnement et à la demarche HQE du centre devant lui permettre de bénéficier d’une image très qualitative, permettant au bailleur de refuser des agencements et des installations qu’elle jugerait ‘incompatibles’ avec l’image du centre commercial, elle en déduit que la SCI DU BASSIN NORD s’était engagée à assurer le maintien d’une offre suffisante de commerces incitant le chaland se déplacer dans un centre commercial de très haute qualité avec une décoration soignée, des magasins d’une gamme supérieure et une offre diversifiée d’activité. Elle soutient que le pôle TV n’a jamais vu le jour, que l’affluence annoncée entre 12 et 15 millions de visiteurs par an, n’a jamais été au rendez-vous, la SCI n’en espérant plus qu’entre 8 et 10 millions en 2013, que le bailleur n’a pas tenu compte de l’environnement et des chantiers environnant, ou de l’implantation de centres commerciaux concurrents à proximité, que beaucoup de commerces ont fermé notamment la FNAC, BOULANGER, [J], [Z], [O] [G] qu’un certain nombre de cellules n’ont pas pu être relouées les devantures étant recouvertes de photos en trompe l’oeil, que le constat d’huissier qu’elle a fait dresser le 4 novembre 2016 par Me [K], montre des cellules vides et un centre commercial désert, que face aux départs des grandes enseignes la SCI bailleresse a décidé en 2014 de réorienter l’image du centre commercial pour être plus conforme à une clientèle familiale, de nouvelles enseignes plus ‘bas de gamme’ telle TATI ont ainsi pris à bail des locaux vacants en contradiction avec les dispositions contractuelles.

Elle soutient que le droit d’entrée qu’elle a versé qui s’analyse comme étant la contrepartie d’avantages commerciaux dont bénéficie le preneur dans le cadre d’un centre commercial, (regroupement de nombreuses boutiques, mise en oeuvre d’une promotion commerciale commune, tenue d’événements), est en l’espèce, sans contrepartie, compte tenu de l’absence de commercialité, de la vacance de nombreux lots, ainsi que de la désertification du centre commercial.

La bailleresse s’oppose aux demandes de la société locataire et sollicite la confirmation du jugement entrepris.

La cour relève que la clause du bail stipulant le versement d’un droit d’entrée lors de la signature du bail, par un chèque encaissé à l’ouverture du centre commercial au public, ce droit d’entrée restant définitivement acquis au bailleur, n’en précise pas la nature.

Il convient en conséquence de rechercher la commune intention des parties.

Aucune pièce versée aux débats ne permet d’affirmer que ce droit d’entrée était en l’espèce versé en contrepartie de la commercialité du centre, le bailleur contestant tout engagement de ce type et non à titre de supplément de loyer lequel constitue avec le loyer lui-même la contrepartie d’une opération unique de location.

Dans ces conditions, le versement dont s’agit ayant une contrepartie, la demande de remboursement présentée par la société locataire sera rejetée.

Il est constant qu’en application des articles 1134 et 1147 du code civil dans leur version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et 1719 du même code, le bailleur d’un local situé dans un centre commercial est tenu de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose, de servir à son usage, en ce inclus les parties communes accessoires nécessaires de la chose louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail et d’exécuter de bonne foi ses obligations. A défaut de stipulations particulières du bail, il n’est pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre, cependant, il engage sa responsabilité, s’il manque à des stipulations contractuelles.

L’obligation de maintenir un environnement commercial favorable étant une obligation de moyens, aucun élément du dossier ne permet d’affirmer que le bailleur y aurait failli, le fonds d’animation auquel le bail fait référence, ayant été mis en place et des actions de communication ayant été entreprises, quand bien même n’auraient-elles pas porté leurs fruits.

La cour relève que contrairement à ce que soutient le preneur il ne s’évince pas des clauses 12.3.3 du bail et 27 des conditions particulières, que la bailleresse s’est engagée par ces clauses de répartition des charges, contractuellement à créer dans le centre commercial les commerces et activités (jardinerie, animalerie, pôle TV cinéma, théâtre) visées à ces clauses, l’objet de ces clauses étant uniquement de prévoir par avance les modalités de répartition des charges en cas de présence de tels ou tels commerces ou activités.

Il ressort de l’article 3 des conditions générales du contrat de bail, que le centre commercial “doit répondre au respect permanent d’une organisation rationnelle et d’un équilibre entre les différents commerces et services”, que l’enseigne du preneur est par conséquent un élément déterminant du consentement du bailleur et qu’en cas de changement d’enseigne, il appartiendra au preneur de proposer au consentement du bailleur “un enseigne de notoriété et de niveau de gamme et qualité équivalentes”.

L’article 13 des conditions générales dudit bail stipule que “le bailleur rappelle au preneur qui lui en donne acte, que toutes formules de ventes portées à la connaissance du public et ayant pour objet de permettre au preneur d’attirer la clientèle en lui proposant des prix inférieurs, soit à ses prix habituels, soit à des prix de référence, constituent une image de marque particulièrement dommageable au Centre tout entier si elles ne sont pas, soit organisées de façon concertée par l’Association des Commerçants, soit justifiées par des circonstances exceptionnelles et, dans ce cas, expressément autorisées par le représentant du bailleur, et simultanément par l’administration compétente, conformément à la réglementation en vigueur.

Le bailleur rappelle au preneur que le strict respect du présent article constitue une condition essentielle à la bonne exécution du bail.”

L’article 14 des conditions particulières stipule que :”le centre commercial a un positionnement et une démarche “HQE” qui doit lui permettre de bénéficier d’une image très qualitative. Ainsi sa réalisation nécessite la mise en oeuvre de moyens exceptionnels pour atteindre cet objectif. De plus, son architecture, sa décoration et ses aménagements extérieurs ont été particulièrement soignés.

Il en résulte l’absolue nécessité de pouvoir offrir aux consommateurs du centre des concepts et des aménagements de boutiques eux-mêmes exceptionnels ; ceci afin de permettre à ce

centre commercial de marquer sa différence par rapport à un environnement concurrentiel.

Aussi le preneur s’engage à faire ses plus grands efforts pour développer dans ce Centre un nouveau concept ou celui le plus récent de son réseau de magasins.

De manière plus générale, il lui appartient de mettre en oeuvre tous les moyens possibles pour hisser le niveau de qualité de son magasin, notamment en matière d’agencement et de décoration, à hauteur de celui atteint par la réalisation du Centre commercial.

Cet engagement du preneur constitue une condition déterminante de l’engagement du bailleur sans lequel il n’aurait pas contracté.”

Contrairement à ce que soutient le bailleur, il résulte de ces clauses qu’il entrait dans la commune intention des parties de tout mettre en oeuvre pour que le Centre ait un positionnement différent des autres centres, non seulement en terme de qualité environnementale, mais également quant à l’architecture et à la décoration du Centre, celle-ci ayant été particulièrement soignée, le preneur devant tout mettre en oeuvre pour hisser “le niveau de qualité de son magasin” à la hauteur de celui atteint par la réalisation du Centre commercial. Par ailleurs, la clause 13 sus-visée, en interdisant au preneur de pratiquer des soldes permanents, et rappelant que ces pratiques “constituent une image de marque particulièrement dommageable au Centre tout entier”, renforçait l’engagement de qualité des parties, quant au positionnement du centre.

Il résulte de ces stipulations contractuelles que la SCI DU BASSIN NORD était tenue de délivrer à la société JULIE K un local dans un centre commercial de haut de gamme, avec des commerces d’une gamme élevée, même s’il ne s’agissait pas de commerces de luxe, avec une décoration soignée.

Cependant, la réorientation du centre commercial vers une clientèle plus bas de gamme n’ayant eu lieu qu’en 2014, alors que le bail liant les parties avait pris fin en novembre 2013, la société locataire ne peut tout à la fois demander le bénéfice des effets du congé qu’elle avait délivré, tout en reprochant à la société bailleresse des manquements contractuels pour la période postérieure à la date d’effet de celui-ci, alors qu’elle s’est maintenue dans les lieux sans titre.

Par ailleurs, elle n’établit par aucune pièce que le bailleur pendant la durée du bail, a manqué à son obligation contractuelle de délivrer un centre commercial à la décoration soignée.

Dans ces conditions, à défaut de preuve de manquements contractuels de la société bailleresse, pendant la durée du bail, la société LOUPIDOR ne peut obtenir réparation des pertes qu’elle a subies pendant celui-ci. Le maintien dans les locaux pendant la période comprise entre la mi novembre 2013 et la mi novembre 2016, ayant eu lieu sans titre, la société LOUPIDOR ne peut reprocher à la bailleresse un manquement contractuel pendant cette période.

Par ailleurs, la société LOUPIDOR n’établit pas que le défaut de loyauté qu’elle reproche à la bailleresse dans la conduite des négociations, ait un lien de causalité avec le préjudice qu’elle allègue avoir subi.

En conséquence, la société LOUPIDOR doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Il ne peut être suppléé aux carences d’une partie dans l’administration de la preuve et la société LOUPIDOR sera déboutée de sa demande formée à titre subsidiaire, de désignation d’un expert afin de déterminer les manquements de la bailleresse à ses obligations contractuelles.

Sur la procédure abusive

La société LOUPIDOR ne pourra qu’être déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, l’action engagée par la bailleresse à son encontre ayant partiellement prospéré.

Sur les demandes accessoires,

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne le sort des dépens et celui de l’application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

Il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La société LOUPIDOR qui succombe sera condamnée aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement

Infirme le jugement entrepris, sauf ce qu’il a débouté la société LOUPIDOR de sa demande de dommages-intérêts et en restitution du montant du droit d’entrée, en ce qui concerne la charge des dépens de première instance et la condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la condamnation de la société LOUPIDOR à payer sur les sommes dues pour l’année 2012 les intérêts au taux de 5,71% à compter de leur date d’exigibilité et jusqu’à leur paiement effectif et les sommes dues au titre de l’année 2013 au taux de 5,04% à compter de leur date d’exigibilité et jusqu’à leur paiement effectif,

le confirme sur ces points,

statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que le congé délivré par la société locataire le 15 mai 2013 pour le 15 novembre 2013 à mis fin au bail liant les parties,

Dit que la preuve du renoncement de la société locataire aux effets dudit congé n’est pas rapportée,

Constate qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties quant au règlement de la dette locative et au maintien dans les lieux de la société locataire,

Dit que la société locataire est devenue redevable à compter de la date d’effet du congé, jusqu’à son départ des lieux le 15 novembre 2016 d’une indemnité d’occupation, majorée des charges et taxes exigibles selon le bail expiré,

Condamne la société LOUPIDOR à payer à la SCI DU BASSIN NORD une somme de 198.455,13 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2013,

Dit que le montant du dépôt de garantie devra s’imputer sur la dette locative ;

Condamne la société LOUPIDOR à payer à la SCI DU BASSIN NORD une somme totale de 549.160,05 euros HC et HT au titre des indemnités d’occupation pour la période écoulée entre le 16 novembre 2013 et le 15 novembre 2016, date du départ des lieux de la société locataire, outre les charges et taxes exigibles selon le bail expiré et les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société LOUPIDOR aux entiers dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE