Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 JANVIER 2020

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/19291 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6HFC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Juin 2018 -Tribunal de Grande Instance de Créteil – RG n° 16/05130

APPELANTE

SARL SOCIÉTÉ PARISIENNE DE DISTRIBUTION DES VIANDES (SOPADIV) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 451 200 356

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Me Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0920

INTIMÉE

SCI NORMANDE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 431 251 784

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Me Raphaël MREJEN de la SELASU Cabinet Raphael MREJEN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1260 substitué par Me Ibrahim CEKICI de la SELAS OZ & IZ, avocat au barreau de PARIS, toque E 2072

PARTIES INTERVENANTES :

SELARL S21Y, prise en la personne de Me [O] [J] ès qualités de mandataire judiciaire de la SOPADIV (Société Parisienne de Distribution de Viande), suivant le jugement du 12 juin 2019 rendu par le Tribunal de commerce de Créteil

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Me Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0920

Maître [L] [Q], ès qualités d’Administrateur judiciaire de la SOPADIV (Société Parisienne de Distribution de Viande)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par Me Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0920

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Octobre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte notarié des 27 décembre 1973 et 1er janvier 1974, M. [D] [H] et Mme [Z] [V] épouse [H] ont donné à bail à M. [V] [R] et Mme [E] épouse [R] un local commercial sis à [Adresse 1], cadastré section V comprenant plusieurs lots, à savoir :

– [Cadastre 1]: des locaux commerciaux incluant : boutique, salle à manger, cuisine, escalier intérieur communiquant avec le lot [Cadastre 2], palier et WC ;

– [Cadastre 3], au premier étage : deux chambres;

– [Cadastre 2] : une cave

– [Cadastre 4] : droit à la jouissance d’un terrain d’une contenance superficielle de 33.18 m².

– [Cadastre 5] : droit à la jouissance d’un terrain d’une contenance superficielle 27.80 m².

Le bail dans son dernier état, a été renouvelé avec effet au 1er janvier 2001, l’activité autorisée étant celle de boucherie, triperie, volatiles.

Le fonds de commerce exploité dans les lieux a été cédé en dernier lieu à la SARL SOPADIV (SOCIÉTÉ PARISIENNE DE DISTRIBUTION DE VIANDES), par acte sous seing privé du 27 août 2004.

Les locaux sont exploités sous l’enseigne “Boucherie musulmane”.

La SCI NORMANDE est venue aux droits de M. et Mme [H] pour avoir acquis l’immeuble ci-dessus, suivant acte reçu par Maître [I], notaire à Paris, le 15 mars 2007.

Le bail est venu à expiration le 31 décembre 2009 et s’est poursuivi depuis par tacite reconduction, jusqu’à ce qu’un congé avec refus de renouvellement au visa de l’article L-145-9 du code de commerce soit notifié le 23 mars 2011, à effet au 1er octobre 2011.

Par décision du 11 mars 2013, le tribunal de grande instance de Créteil (RG n° 11110554), saisi par la SCI NORMANDE d’une demande tendant principalement à voir constater l’existence de motifs graves et justifiant son refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, a débouté la bailleresse de cette demande et de celles tendant à la résiliation aux torts exclusifs de la société SOPADIV et à l’expulsion de celle-ci: le tribunal a condamné la société SOPADIV au paiement d’une indemnité d’occupation à effet au 1er octobre 2011, égale au montant du loyer fixé conformément au bail expiré et a ordonné, avant dire droit, une expertise confiée à M. [M] [U] aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction.

L’expert a rédigé son rapport le 7 février 2014.

Par arrêt du 4 mars 2015, la cour d’appel de Paris, saisie par la SCI NORMANDE, a confirmé ce jugement à l’exception du montant de l’indemnité d’éviction et dit que la SARL SOPADIV continuerait à payer à la SCI NORMANDE, jusqu’a la fixation de l’indemnité d’occupation après expertise et pendant la période de maintien dans les lieux, le loyer contractuel, les charges et les taxes, et a ajouté à la mission de l’expert de donner tous éléments permettant de fixer l’indemnité d’occupation de la société SOPADIV à compter du 1er octobre 2011, conformément à l’article L.145-28 du code de commerce. La SCI NORMANDE a été condamnée aux dépens d’appel et au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire 11/10554 a fait l’objet d’une ordonnance de radiation dans l’attente de la décision de la de la cour d’appel et du rapport d’expertise, sans qu’aucune des parties ne prenne l’initiative de ressaisir le tribunal.

La SCI NORMANDE a délivré à la locataire, le 19 janvier 2016, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, portant sur une somme de 2.930,84 € au titre des loyers et provisions sur charges pour la période du 1er janvier au 31 mars 2016, auquel était joint l’avis d’échéance de ce montant du 10 décembre 2015 et d’avoir à justifier dans le délai d’un mois d’une assurance en cours de validité.

Ce commandement a été dénoncé le 11 mars 2016 à l’Urssaf [Localité 1], créancier inscrit, par application de l’article L143-2 du code de commerce.

Par ce même acte du 11 mars 2016, la bailleresse a assigné la locataire et l’Urssaf devant le juge des référés du tribunal de Créteil, à l’audience 12 avril 2016, aux fins d’obtenir l’expulsion de sa locataire.

Par acte du 24 octobre 2016, la SCI NORMANDE a fait délivrer à la société SOPADIV un nouveau commandement visant la clause résolutoire, sollicitant le paiement de la somme de 6.023, 8 € au titre des 2ème et 3ème trimestre 2016, ainsi que la production d’une attestation d’assurance.

Par lettre officielle de son conseil du 7 novembre 2016, la société SOPADIV a contesté le bien-fondé et la validité de ces deux commandements, aux motifs, notamment, que les loyers étaient payables à terme échu et non à terme à échoir de sorte que le premier commandement était nul et non avenu et que les causes du deuxième étaient entièrement réglées.

La procédure de référé (affaire n°16/0518) a également été radiée par ordonnance du 8 novembre 2016, à défaut de diligences des parties.

Par acte d’huissier de justice délivré le 13 avril 2016, la SCI NORMANDE a exercé son droit de repentir et offert de supporter les frais de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction, et de consentir au renouvellement du bail pour la durée de neuf ans à compter de ladite notification, contre un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 32 000 00 € les autres clauses du bail expiré restant inchangées ; elle a précisé que la règle de plafonnement du loyer était inapplicable, tant en raison de la durée supérieure à 12 ans du bail expiré que de la survenue d’une modification notable des facteurs de commercialité entre la date d’expiration du précédent bail, le 1er octobre 2011, et la notification du droit de repentir le 13 avril 2016, elle, a, enfin, demandé le paiement de la somme de 74.260,00 euros au titre de l’indemnité d’occupation, sauf à parfaire.

Par acte d’huissier de justice délivré le 11 mai 2016, signifié par procès-verbal de recherches infructueuses, la SCI NORMANDE a assigné la SARL SOPADIV devant le tribunal de grande instance de Créteil.

Par jugement du 15 juin 2018, le tribunal de grande instance de Créteil a :

– Déclaré la SCI NORMANDE recevable en son action;

– Débouté la SCI NORMANDE de ses demandes tendant à voir constater la résolution ou la résiliation du bail et I’expulsion de la SARL SOPADIV

– Jugé qu’un nouveau bail a pris effet entre les parties à compter du 13 avril 2016, à la suite de l’exercice de son droit de repentir par la SCI NORMANDIE

– Fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 19.600 euros HT HC par 19 octobre 2011 au 13 avril 2016 ;

– Condamné la SARL SOPADIV à payer à la SCI NORMANDE, en deniers ou en quittances, la somme de 87.850,96 euros HT HC au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er octobre 2011 au 13 avril 2016, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

– Fixé le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges du bail renouvelé à effet du 13 avril 2016, après l’exercice par le bailleur de son de repentir, à la somme de 12.215,00 € HT HC par an ;

– Condamné en derniers ou quittances la SARL SOPADIV à payer à la SCI NORMANDE la somme de 12.215,00 € HT HC par an, au titre du bail à effet au 13 avril 2016, avec les intérêts au taux légal a compter du prononcé de la présente décision ;

– Débouté la SARL SOPADIV de sa demande de délais de paiement;

– Condamné la SARL SOPADIV aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Raphael MREJEN, avocat au barreau de Paris, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

– Dit n’y avoir lieu à indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

– Ordonné l’exécution provisoire du jugement;

– Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 30 juillet 2018, le SARL SOCIETE PARISIENNE DE DISTRIBUTON (SOPADIV) a interjeté un appel de ce jugement limité aux points suivants :

– Jugé qu’un nouveau bail a pris effet entre les parties à compter du 13 avril 2016, à la suite de l’exercice de son droit de repentir par la SCI NORMANDE

– Fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 19.600 euros HT HC par 19 octobre 2011 au 13 avril 2016 ;

– Condamné la SARL SOPADIV à payer à la SCI NORMANDE, en deniers ou en quittances, la somme de 87.850,96 euros HT HC au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er octobre 2011 au 13 avril 2016, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

– Débouté la société SOPADIV de sa demande de délais de paiement ;

– Condamné la SARL SOPADIV aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Raphael MREJEN, avocat au barreau de Paris, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

– Dit n’y avoir lieu à indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Ordonné l’exécution provisoire du jugement;

– Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Saisi par la SCI NORMANDE, le conseiller de la mise en état par ordonnance du 13 février 2019 a déclaré l’appel interjeté par la société SOPADIV recevable, dit n’y avoir lieu à prononcer la radiation de l’affaire du rôle au visa de l’article 526 du code de procédure civile, dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, et dit que les dépens de l’incident suivront les dépens de l’instance au fond.

Par jugement du tribunal de commerce en date du 12 juin 2019, la société SOPADIV a été placée en redressement judiciaire la SELARL S21Y, prise en la personne de Me [O] [J], étant désignée comme mandataire judiciaire et Me [L] [Q], étant désignée comme administrateur judiciaire.

Par ordonnance en date du 27 juin 2019, le magistrat chargé de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance et imparti un délai pour reprendre l’instance.

Dans ce délai, la SCI NORMANDE a fait assigner en intervention forcée, par acte d’huissier de justice en date du 2 août 2019, la SELARL S21Y, prise en la personne de Me [O] [J], mandataire judiciaire et Me [L] [Q], administrateur judiciaire de la société SOPADIV.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 8 août 2019, la SARL SOCIETE PARISIENNE DE DISTRIBUTION VIANDES (SOPADIV), Me [L] [Q], en qualité d’administrateur judiciaire de la société SOPADIV et la SARL S21Y, en qualité de mandataire judiciaire de la société SOPADIV, demandent à la cour de :

Vu notamment les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce,

Vu notamment l’article 1343-5 (anciennement 1244-1) du code civil,

Vu l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité,

Vu le renouvellement du bail par l’effet du droit de repentir de la bailleresse,

Vu le rapport d’expertise judiciaire du 7 février 2014,

Infirmer partiellement le jugement dont appel en certaines de ses dispositions,

En conséquence,

Dire et juger que l’indemnité d’occupation du bail pour la période du 1er octobre 2011 au 13 avril 2016 doit être fixée au montant du loyer contractuel à la date du 1er octobre 2011,

A titre subsidiaire,

Dire et juger que l’indemnité d’occupation du bail pour la période du 1 er octobre 2011 au 13 avril 2016 doit être fixée tout au plus au montant du nouveau loyer de 12.215 euros hors taxes à la date du 13 avril 2016,

En tout état de cause,

Débouter la SCI NORMANDE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Dire et juger que la société SOPADIV pourra s’acquitter d’un solde d’indemnité d’occupation et/ou de loyer et charges et accessoires suivant un échéancier de 24 échéances mensuelles égales pour solder cet arriéré,

Condamner la SCI NORMANDE au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et en tous les dépens que Maître Damien CHEVRIER pourra recouvrer directement en application de l’article 699 du même Code.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 20 août 2019, la SCI NORMANDE demande à la cour de :

Statuant sur l’appel d’un jugement du 15 juin 2018

PRENDRE acte que la SCI NORMANDE a déclaré et mis en cause les organes de la procédure collective ;

DÉBOUTER la Société SOPADIV de toutes ses demandes, fins et conclusions concernant les chefs du jugement qu’elle vise dans sa déclaration d’appel ;

DECLARER recevable et bien fondé l’appel incident de la SCI NORMANDE ;

DIRE ET JUGER que les parties sont dans les liens d’un bail qui a pris effet le 1er janvier 2001 et auquel il a été mis fin par un congé du 23 mars 2011 pour prendre effet le 31/12/2011 ;

Vu les commandements visant la clause résolutoire datant du 24 octobre 2016 et celui du 16 juillet 2018, auxquels il n’a pas été satisfait dans les délais ;

DEBOUTER la société SOPADIV de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

PRONONCER dans tous les cas la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société SOPADIV pour radiation de la société, inopposabilité, clandestinité du contrat de location gérance, exercice d’une activité d’épicerie non autorisée par le bail, troubles de jouissances, non-respect du règlement de copropriété par encombrement et annexion des parties communes et retard systématique dans le paiement des loyers ;

ORDONNER l’expulsion de la société SOPADIV et de tous les occupants de son chef dans les locaux qu’elle occupe aux [Adresse 1] ;

ORDONNER la séquestration du mobilier dans tel garde-meubles qu’il plaira au requérant aux frais, risques et périls de la société SOPADIV ;

DEBOUTER la société SOPADIV de toutes ses demandes, fins et conclusions et notamment de ses demandes de délai ;

DIRE ET JUGER que la Société SOPADIV, pour la période qui s’est écoulée entre le congé et l’exercice du droit de repentir, doit payer une indemnité d’occupation égale à la valeur locative et ce dans le respect des dispositions de l’article L 125-28 du Code du commerce et ce dans le strict respect de l’Arrêt du 04 mars 2015 ;

DIRE et JUGER que pour la période écoulée entre le 1 er octobre 2011 et la date de la notification du droit de repentir, la Société SOPADIV est redevable d’une indemnité d’occupation fixée à la somme annuelle de 29 040 € Hors Taxe et Hors Charges ;

Vu la déclaration de créance,

FIXER la créance de la SCI NORMANDE au passif de la Société SOPADIV à la somme de 87.850,96 €, sauf à parfaire ou à toute autre somme que la Cour arbitrera ;

DIRE ET JUGER qu’indépendamment de l’indemnité d’occupation fixée pour la période transitoire ayant couru du 1er octobre 2011 au 13 avril 2016, que pour la période commençant à courir à compter de l’exercice du droit de repentir, le loyer doit être fixé à la valeur locative, pour le renouvellement et ce pour modification notable à cette dernière date des facteurs locaux de commercialité tenant notamment à l’extension de l’activité et plus généralement, à la modification de l’environnement commercial et social et que dans tous les cas, les modifications qui sont intervenues pendant la période transitoire doivent être prises en considération, outre l’extension de l’activité de boucherie à celle d’alimentation générale, épicerie ;

CONDAMNER la société SOPADIV, représentée par La SELARL S21Y prise en la personne de Maître [O] [J], Mandataire judiciaire, et Maître [L] [Q], Administrateur judiciaire, à payer les loyers ou indemnités d’occupation postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective du 12 juin 2019 sur la base du montant du loyer ou indemnité d’occupation exigible à la date de l’exercice du droit de repentir;

ENTENDRE fixer le montant du loyer en renouvellement à la date de la notification du droit de repentir soit au 13 avril 2016 à 32.000 € par an Hors Taxe et Hors Charge ;

Plus subsidiairement,

ENTENDRE FIXER le loyer en renouvellement à 29 040 € par an hors taxes et hors charges avec effet au 13 avril 2016 ;

Pour le surplus tous droits et moyens des parties réservés et à titre infiniment subsidiaire,

DESIGNER un expert avec pour mission :

de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, de se faire communiquer tous les documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission

de visiter les locaux litigieux situés, les décrire,

D’entendre les parties en leurs dires et explications

De procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment la modification des facteurs locaux de commercialité,

De rechercher la valeur locative des lieux loués au regard :

Des caractéristiques du local,

De la destination des lieux,

Des obligations respectives des parties,

Des facteurs locaux de commercialité,

Des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du Code de Commerce.

De rendre compte du tout et donner son avis motivé

De dresser un rapport de ses constatations et conclusions

DIRE que l’expert, dans les 4 mois de sa saisine, effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport, ainsi qu’une copie, au greffe de la juridiction ;

FIXER le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

FIXER le loyer prévisionnel en cas d’expertise à 28.000 HT et hors charges ;

DEBOUTER toute partie contestante de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la Société SOPADIV représentée par La SELARL S21Y prise en la personne de Maître [O] [J], Mandataire judiciaire, et Maître [L] [Q], Administrateur judiciaire, à payer à la SCI Normande la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER la Société SOPADIV représentée par La SELARL S21Y prise en la personne de Maître [O] [J], Mandataire judiciaire, et Maître [L] [Q], Administrateur judiciaire, aux entiers dépens avec distraction au profit de l’avocat postulant qui pourra en poursuivre le recouvrement dans les conditions prévues par l’article 699 CPC ;

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 octobre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Dans le dispositif de ses conclusions la SCI NORMANDE sollicite la résiliation du bail liant les parties pour radiation de la société, inopposabilité, clandestinité du contrat de location gérance, exercice d’une activité d’épicerie non autorisée par le bail, troubles de jouissance, non-respect du règlement de copropriété par encombrement et annexion des parties communes et retard systématique dans le paiement des loyers.

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur le premier point, la cour relève que la SCI NORMANDE n’explique pas en quoi, la radiation administrative du registre du commerce et des sociétés de la société SOPADIV constituerait un manquement du preneur à ses obligations, susceptible d’entraîner le prononcé de la résiliation du bail.

Sur l’inopposabilité et la clandestinité du contrat de location gérance, la SCI NORMANDE ne prend pas la peine dans la discussion de ses conclusions, de développer ce moyen. Un contrat de location-gérance a en dernier lieu été consenti par la société SOPADIV à la société TOP HALLAL. Ce contrat a été enregistré le 6 avril 2016. Selon l’extrait k bis du registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de Créteil en date du 28 septembre 2018, de la société SOCIETE PARISIENNE DE DISTRIBUTION DES VIANDES SOPADIV, le fonds exploité [Adresse 1] a été mis en location-gérance à la société TOP HALLAL à compter du 5 janvier 2016. Aucune clause du bail liant la SCI NORMANDE à la société SOPADIV n’interdisait la conclusion d’un contrat de location-gérance. Dans la discussion la SCI bailleresse soutient également qu’il s’agirait d’une sous location sous couvert d’un contrat de location-gérance clandestin, mais elle n’étaye pas cette affirmation. Dans ces conditions, la conclusion d’un tel contrat ne peut constituer un manquement aux clauses du bail.

Sur les retards dans le paiement des loyers, la cour relève que la société bailleresse ne verse aux débats aucun historique de la situation locative. Selon le bail liant les parties, le loyer est payable à termes échus et pour la première fois le 1er avril. La bailleresse ne conteste pas qu’ainsi que l’ont retenu les premiers juges, le premier commandement qui a été délivré le 19 janvier 2016 était prématuré, que le loyer et les charges du 1er trimestre 2016 ont été réglés par chèque de banque adressé au bailleur et distribué le 15 avril 2016 et ceux du loyer du 2e trimestre ont été réglés par chèque de banque remis en recommandé au bailleur le 14 juin 2016 et ceux 3e trimestre 2016 par chèque de banque adressé le 7 novembre 2016.

Dans ces conditions, les retards apportés au paiement ne sont pas suffisamment graves pour entraîner la résiliation du bail.

Sur l’exercice d’une activité d’épicerie non autorisée par le bail, la bailleresse se réfère à un constat d’huissier qu’elle a fait dresser le 17 avril 2017 dans les locaux exploités par la société TOP HALLAL. L’huissier de justice a principalement relevé une activité de boucherie et a constaté l’existence d’une armoire réfrigérée dans laquelle se trouvent de la charcuterie, quelques bouteilles de boisson et de sauces. Il a également constaté que dans le local commercial se trouvent ‘deux petites étagères sur lesquelles se trouvent de la semoule, quelques sachets d’épices’. Sur les photographies prises par l’huissier et annexées au procès- verbal on constate la présence de bouteilles de sauces sur une vitrine réfrigérée contenant de la viande et sur une armoire réfrigérée. Les paquets de semoules ne sont pas visibles. Le bailleur verse aux débats diverses photographies qu’il aurait prises et sur lesquelles figurent des paquets de semoule. La cour relève que cette activité de vente de sauces, de semoule et d’épices, est d’une importance très faible et ne peut constituer un manquement suffisamment grave à la clause de destination du bail susceptible d’entraîner la résiliation du bail liant les parties.

Sur les troubles de jouissances, non-respect du règlement de copropriété par encombrement et annexion des parties communes. La bailleresse ne verse aux débats aucun élément nouveau par rapport à ceux produits en première instance et rien ne permet d’établir que l’encombrement des parties communes dont se plaignait dans son courrier du 25 août 2016, la SCI NOVA LOCATION, a persisté après cette date. Dans ces conditions, ce manquement à supposer qu’il soit établi, puisqu’il ne résulte que de ce courrier accompagné de photographies qui auraient été prises par cette SCI, ne peut entraîner la résiliation du bail.

Sur l’indemnité d’occupation due pour la période écoulée entre le 1er octobre 2011 et le 13 avril 2016

La société locataire soutient principalement que compte tenu de l’autorité de chose jugée attaché à l’arrêt du 4 mars 2015, l’indemnité d’occupation doit être fixée au montant du loyer contractuel à la date du 1er octobre 2011. La société bailleresse demande de dire et juger que l’indemnité d’occupation due entre le 1er octobre 2011 et la date de notification du droit de repentir est égale à la valeur locative dans le respect de l’article L145-28 du code de commerce et de l’arrêt du 4 mars 2015 et demande de voir fixer cette indemnité à la somme annuelle de 29.040 euros HT et HC.

L’arrêt du 4 mars 2015 a dans son dispositif ‘confirmé le jugement entrepris (du 11 mars 2013) à l’exception de la condamnation de la société SOPADIV au paiement d’une indemnité d’occupation prenant effet au 1er octobre 2011 égale au montant du loyer conformément au bail expiré ; statuant à nouveau, dit que la société SOPADIV continuera à payer à la SCI NORMANDE jusqu’à la fixation de l’indemnité d’occupation après expertise et pendant la période de maintien dans les lieux, le loyer contractuel, outre les charges et les taxes ; ajouté à la mission de l’expert [U] désigné par le tribunal de grande instance de Créteil dans son jugement du 11 mars 2013, celle de donner au tribunal tous éléments permettant de fixer l’indemnité d’occupation due par la société SOPADIV à compter du 1er octobre 2011 conformément à l’article L145-28 du code de commerce ; débouté les parties pour le surplus de leurs demandes’.

Il en résulte que la cour d’appel n’a pas fixé de manière définitive le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la fin du bail, mais bien au contraire, en élargissant la mission de l’expert désigné à la recherche de tous éléments permettant de fixer l’indemnité d’occupation due par la société locataire à compter du 1er octobre 2011 conformément à l’article L145-28 du code de commerce, l’a fixé de manière provisoire, jusqu’à la fixation de cette indemnité.

La société locataire soutient également, que dès lors que le nouveau loyer, dû après l’exercice du droit de repentir est soumis à la règle du plafonnement, l’indemnité d’occupation pour la période antérieure doit être soumise au même tempérament sauf à vider de son sens la règle du plafonnement. Ce à quoi s’oppose la société bailleresse qui soutient que cette indemnité doit être fixée à la valeur locative.

Il est constant qu’en cas d’exercice de son droit de repentir par le bailleur, le preneur est tenu pendant la période écoulée entre la fin du bail et l’exercice du droit de repentir du paiement d’une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative conformément à l’article L145-28 du code de commerce et que les règles du plafonnement ne trouvent pas à s’appliquer dans ce cas.

L’expert [U] a indiqué, sans être contredit par les parties, que la surface pondérée des locaux est de 72,60m². Il a donné des références pour des commerces de boucheries variant pour les renouvellements entre 264 euros le M²P (bail au 1er juillet 2005 [Adresse 5], à 375 euros le m²P (bail conclu en 2006 [Adresse 6] ) et une référence judiciaire de 307euros m²P pour le bail d’une agence bancaire, renouvelé le 1er décembre 2007, [Adresse 7].

La seule référence donnée par l’expert sur la commune de [Localité 2] est celle d’un restaurant sis [Adresse 8] de 352 euros le m²P pour un bail conclu en 2006. L’expert a actualisé ses références au 1er juillet 2011.

La société bailleresse soutient qu’il faudrait se placer au 13 avril 2016 pour voir apprécier les références données.

L’expert a relevé sans être contredit par les parties que ces locaux sont situés dans un secteur d’assez forte densité de population et de bonne valeur commerciale, à proximité immédiate d’un vaste supermarché INTERMARCHE et de divers commerces d’alimentation qui ne représentent toutefois qu’une faible concurrence pour une ‘boucherie musulmane’. L’expert a proposé d’apprécier différemment la valeur locative dans le cadre de l’examen du droit au bail que dans celui de l’indemnité d’occupation, ce que conteste la société bailleresse.

Contrairement à ce qu’indique la société bailleresseil convient de se placer non pas à la date de l’exercice du droit de repentir, mais à la date d’expiration du bail afin d’apprécier le montant de l’indemnité d’occupation entre ces deux périodes.

Compte tenu de la description des lieux, de leur situation, des références produites, c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu une valeur locative de 300 euros le m²P. En raison de la précarité dans laquelle s’est trouvé le preneur jusqu’à l’exercice du droit de repentir par le bailleur, c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu un coefficient d’abattement de 10% et ont fixé à la somme annuelle de 19. 600 euros HT et HC, l’indemnité d’occupation annuelle due par la société SOPADIV, pour la période écoulée entre la fin du bail et l’exercice du droit de repentir.

Pour la période écoulée entre le 1er octobre 2011 et le 13 avril 2016, la société locataire est en conséquence, redevable de la somme de 87.850,96 euros HT et HC en deniers ou quittances qui sera fixée à son passif.

Sur l’octroi de délai

La société locataire sollicite l’octroi d’un délai de vingt quatre mois pour solder l’arriéré en application de l’article 1343-5 du code de commerce, dans l’esprit de la disposition protectrice de l’article L145-34 du code de commerce.

S’il n’est pas envisageable de faire application en l’espèce des dispositions de l’article L145-34 du code de commerce, l’octroi de délai de paiement pour permettre à la société locataire de s’acquitter de l’arriéré d’indemnité d’occupation, est justifié par les termes du rapport de l’administrateur judiciaire dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire. Il y sera en conséquence fait droit selon des modalités fixées au dispositif.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

La société bailleresse demande de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative et considère que doivent être pris en compte les événements survenus au cours du bail expiré et pendant la période antérieure à l’exercice du droit de repentir. Elle se prévaut de la modification de la clause de destination, et de la modification des facteurs locaux de commercialité.

Contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges, lorsque le bailleur exerce son droit de repentir, la fixation du montant du loyer du bail renouvelé doit prendre en considération les modifications intervenues non seulement au cours du bail expiré, mais également celles intervenues pendant la période antérieure à l’exercice du droit de repentir.

La modification de la clause de destination ne peut être retenue, celle-ci n’ayant aucun caractère notable et la vente de quelques paquets de semoules, d’épices et bouteilles de sauces, de très faible ampleur, étant au surplus une activité incluse dans la clause de destination.

L’expert pour la période antérieure à la fin du bail a noté, sans être contredit sur ce point, que l’implantation d’un supermarché exploité sous l’enseigne INTERMARCHE, dans lequel est exploité un rayon boucherie, est antérieure à la date de prise d’effet du bail.

En cause d’appel la société bailleresse à l’appui de sa demande de déplafonnement, se prévaut d’un document intitulé ‘ville de [Localité 2], grand projet de ville, convention pluriannuelle de rénovation urbaine quartier des 4 cités’, daté du 5 mai 2006. Ce document précise que le quartier des 4 cités, s’organise de part et d’autre de son avenue commerçante l’avenue de la République et est constitué par quatre cités : la cité [Établissement 1], la cité [Établissement 2], la cité [Établissement 3] et la cité [Établissement 4].

Des modifications de ces quartiers étaient envisagées pendant la durée du bail expiré et la période antérieure à l’exercice du droit de repentir du bailleur, sans qu’en l’état la cour soit en mesure d’apprécier si les travaux envisagés ont été réalisés et s’ils ont constitué une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu un effet positif sur le commerce considéré.

En conséquence, il sera fait droit à la mesure d’expertise, selon les modalités fixées au dispositif.

Jusqu’à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé, le loyer provisionnel sera fixé à la somme annuelle de 12.215 euros HT et HC.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article L145-58 du code de commerce le bailleur peut se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction, à charge pour lui de supporter les frais de l’instance . Dès lors, il convient de condamner la SCI NORMANDE à payer à la société SOPADIV la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction, en ce compris le coût du rapport d’expertise [U]. Pour le surplus de l’instance d’appel, les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a fixé le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges du bail renouvelé à effet du 13 avril 2016, après l’exercice par le bailleur de son droit de repentir à la somme de 12.215 euros HT et HC, condamné la société SOPADIV au paiement de ladite somme, débouté la société SOPADIV de sa demande de délais de paiement et condamné la société SOPADIV aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Raphael MREJEN, avocat postulant, dit n’y avoir lieu à indemnité de procédure en application de l’article 700 du code de procédure civile,

l’infirme sur ces points,

statuant à nouveau,

Fixe la créance de la SCI NORMANDE au passif de la société SOPADIV à la somme de 87.850,96 euros, en deniers ou quittances,

Accorde à la société SOPADIV un délai de vingt quatre mois, pour s’acquitter de l’arriéré locatif, par mensualités consécutives égales, le premier paiement s’effectuant le 5 du mois suivant la signification de l’arrêt, en sus du paiement du loyer exigible,

Déboute la SCI NORMANDE de sa demande de résiliation du bail liant les parties ;

Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Institue une mesure d’expertise et commet pour y procéder en qualité d’expert :

[B] [M]

[Adresse 9]

XXXXXXXXXX

l.[Courriel 1]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux litigieux situés à [Adresse 1], et de les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* rechercher l’existence de modification des facteurs locaux de commercialité pour la période écoulée entre le 1er janvier 2001 et le 13 avril 2016 ;

* préciser si elles ont un caractère notable pour le commerce considéré

* rechercher la valeur locative au l3 avril 2016 des lieux loués situes [Adresse 1] au regard de leurs caractéristiques et de leur destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 décembre 2020,

Fixe à la somme de 3.000 (TROIS MILLE) Euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SCI NORMANDE à la Régie de la cour d’appel de Paris, [Adresse 10] avant le 15 mars 2020 ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Dit qu’un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 19 mars 2020 pour contrôle du versement de la consignation ;

Renvoie l’affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l’expert, à l’audience du juge de la mise en état de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le magistrat chargé de la mise en état ;

Fixe à titre provisionnel à la somme annuelle de 12.215 euros HT et HC, le montant du loyer du bail renouvelé ;

Sursoit à statuer sur la demande fixation du montant du loyer du bail renouvelé;

Condamne la SCI NORMANDE à payer à la société SOPADIV la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SCI NORMANDE aux dépens de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction en ce compris le coût de l’expertise de M. [U] avec distraction au bénéfice de l’avocat postulant qui en a fait la demande ;

Réserve les dépens pour le surplus.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE