30 juin 2023
Cour d’appel de Paris
RG n°
20/17723
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 6
ARRET DU 30 JUIN 2023
(n° /2023, 15 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/17723 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCYMI
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Novembre 2020 -Tribunal judiciaire de PARIS RG n° 16/05443
APPELANTS
Monsieur [T] [N]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Me Bruno ELIE de la SCP Société Civile Professionnelle ANCELET ELIE SAUDUBRAY ou ADE S, avocat au barreau de PARIS, toque : P0501
Madame [J] [W] ÉPOUSE [N]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Me Bruno ELIE de la SCP Société Civile Professionnelle ANCELET ELIE SAUDUBRAY ou ADE S, avocat au barreau de PARIS, toque : P0501
INTIMEES
S.A.S. LE BALCON D'[Localité 8] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
S.A.S. SOCIETE ETUDE PROMOTION ARCHITECTURE
[Adresse 1]
[Localité 3]
N° SIRET : 751 61 752 3
Représentée par Me Stéphane FERTIER de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 23 mars 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Valérie GUILLAUDIER, Conseillère faisant fonction de Président
Mme Valérie GEORGET, Conseillère
Mme Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Valérie Guillaudier dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.
Greffier lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ
ARRET :
– contradictoire
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 23 juin 2023, prorogé au 30 juin 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Valérie GUILLAUDIER, Conseillère faisant fonction de Président et par Alexandre DARJ , Greffier, présent lors de la mise à disposition.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La société Le balcon d'[Localité 8] a fait procéder à la construction d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 8].
La société Etude promotion architecture (la société Sepra) est intervenue en tant qu’entreprise générale pour la réalisation du programme immobilier.
Par acte authentique du 30 novembre 2011, la société Le balcon d'[Localité 8] a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [T] [N] et Mme [J] [W] [N] (M. et Mme [N]) un appartement, un emplacement de parking et une cave (lots n°26, 69 et 84) pour un montant total de 229 152, 50 euros.
La livraison des biens aux acquéreurs est intervenue le 6 mars 2014 avec réserves.
Les réserves n’ayant pas été levées, M. et Mme [N] n’ont pas payé le solde du prix de vente, soit la somme de 11 457,62 euros.
Par acte d’huissier en date du 4 mars 2016, la société Le balcon d'[Localité 8] a assigné M. et Mme [N] devant le tribunal de grande instance de Paris en paiement du solde du prix de vente. Les acquéreurs ont formé des demandes reconventionnelles en paiement. La société Le balcon d'[Localité 8] a assigné en garantie la société Sepra.
Par ordonnance du 2 juin 2017, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une expertise.
L’expert a déposé son rapport le 30 mai 2018.
Par jugement du 13 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :
Condamne M. et Mme [N] à payer à la SAS Le balcon d'[Localité 8] la somme de 11 457,62 euros au titre du solde du prix de vente, avec intérêt au taux de 1 % à compter du 06 mars 2014 ;
Condamne in solidum la SAS Le balcon d'[Localité 8] et la SAS société Etude promotion architecture – Sepra à payer à M. et Mme [N] la somme de 9 526,27 euros en réparation du préjudice matériel relatif au parquet et à la terrasse extérieure ;
Condamne la SAS Le balcon d'[Localité 8] à payer à M. et Mme [N] la somme de 880 euros en réparation du préjudice matériel relatif à la vitre ;
Condamne la SAS Le balcon d'[Localité 8] à payer à M. et Mme [N] la somme de 800 euros en réparation du préjudice résultant du retard dans la levée des réserves ;
Condamne la SAS Le balcon d'[Localité 8] à payer à M. et Mme [N] la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice résultant du retard dans la livraison du bien ;
Dit la SAS Le balcon d'[Localité 8] recevable en ses demandes formées contre la SAS société Etude promotion architecture-Sepra ;
Condamne la SAS société Etude promotion architecture – Sepra à garantir intégralement la société Le balcon d'[Localité 8] du montant de la condamnation prononcée au titre de la réparation du préjudice matériel relatif au parquet et à la terrasse extérieure ;
Condamne la SAS société Etude promotion architecture – Sepra à garantir intégralement la SAS Le balcon d'[Localité 8] du montant de la condamnation prononcée au titre du préjudice résultant du retard dans la levée des réserves ;
Condamne la SAS société Etude promotion architecture – Sepra à garantir la SAS Le balcon d'[Localité 8] à hauteur de la moitié du montant de la condamnation prononcée au titre du préjudice résultant du retard dans la livraison du bien ;
Dit que les créances réciproques se compenseront à due concurrence ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne in solidum la SAS société Etude promotion architecture – Sepra et la SAS Le balcon d'[Localité 8] à payer à M. et Mme [N] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dit que le recours en garantie relatif à cette condamnation s’exercera dans la proportion suivante: 50 % – 50 % ;
Condamne la SAS société Etude promotion architecture – Sepra aux dépens en ce inclus les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de Me Desforges et de Me Elie pour ceux dont ils auraient pu faire l’avance en application de l’article 699 du code de procédure civile ;
Ordonne l’exécution provisoire.
Par déclaration en date du 8 décembre 2020, M. et Mme [N] ont interjeté appel du jugement.
Par déclaration en date du 28 décembre 2020, la société Sepra a interjeté appel du jugement.
Les procédures ont fait l’objet d’une jonction.
Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2023, M. et Mme [N] demandent à la cour de :
Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :
Condamne M. et Mme [N] à payer à la SAS Le balcon d'[Localité 8] la somme de 11 457,62 euros au titre du solde du prix de vente, avec intérêt au taux de 1 % à compter du 6 mars 2014;
Limite la condamnation de la SAS Le balcon d'[Localité 8] et la SAS société Etude promotion architecture – Sepra à payer à M. et Mme [N] la somme de 9 526,27 euros en réparation du préjudice matériel relatif au parquet et à la terrasse extérieure ;
Limite la condamnation de la SAS Le balcon d'[Localité 8] à payer à M. et Mme [N] la somme de 800 euros en réparation du préjudice résultant du retard dans la levée des réserves ;
Limite la condamnation de la SAS Le balcon d'[Localité 8] à payer M. et Mme [N] la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice résultant du retard dans la livraison du bien ;
Déboute M. et Mme [N] de leurs demandes plus amples ou contraires.
Statuant à nouveau :
Condamner in solidum la SAS Le balcon d'[Localité 8] et la SAS société Etude promotion architecture – Sepra à payer à M. et Mme [N] la somme de 12 878 euros TTC au titre de leur préjudice matériel ;
Dire que la clause du contrat du 30 novembre 2011 reproduite ci-après est abusive et la déclarer réputée non écrite : « retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d »uvre du chantier à l’entrepreneur défaillant). »
Dire que la clause du contrat du 30 novembre 2011 reproduite ci-après est abusive et la déclarer réputée non écrite : « retard provenant d’anomalies du sous-sols (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises en sous-‘uvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptible de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation. »
Condamner la SAS Le balcon d'[Localité 8] à payer à M. et Mme [N] la somme de 12 000 euros au titre de leur préjudice immatériel résultant du retard de livraison et du retard de levée des réserves ;
Fixer la date d’exigibilité du solde du prix de vente de 11 457,62 euros TTC à la date du 13 novembre 2020, date du jugement ;
Modérer le taux d’intérêt et remplacer le taux de 1 % par mois sur la somme de 11 457,62 euros par l’intérêt moratoire au taux légal annuel ;
Débouter la société Le balcon d'[Localité 8] et la société Sepra de leurs appels incidents ;
Condamner in solidum la société Le balcon d'[Localité 8] et la société Sepra aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés directement par Me Elie dans les conditions visées à l’article 699 du code de procédure civile ;
Condamner la société Le balcon d'[Localité 8] et la SAS société Etude promotion architecture – Sepra à payer à M. et Mme [N] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 août 2021, la SAS société Etude promotion architecture – Sepra demande à la cour de :
Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 13 novembre 2020 en ce qu’il a:
– condamné la SAS Sepra, in solidum avec la SAS Le balcon d'[Localité 8], à payer à M. et Mme [N] la somme de 9 526,27 euros en réparation du préjudice matériel relatif au parquet et à la terrasse extérieure,
– dit la SAS Le balcon d'[Localité 8] recevable en ses demandes formées contre la SAS Sepra,
– condamné la SAS Sepra à garantir intégralement la SAS Le balcon d'[Localité 8] du montant de la condamnation prononcée au titre de la réparation du préjudice matériel relatif au parquet et à la terrasse extérieure,
– condamné la SAS Sepra à garantir intégralement la SAS Le balcon d'[Localité 8] du montant de la condamnation prononcée au titre du préjudice résultant du retard dans la levée des réserves,
– condamné la SAS Sepra à garantir la SAS Le balcon d'[Localité 8] à hauteur de la moitié du montant de la condamnation prononcée au titre du préjudice résultant du retard dans la livraison du bien,
– débouté la société Sepra de ses demandes plus amples ou contraires,
– condamné la SAS Sepra, in solidum avec la SAS Le balcon d'[Localité 8] à payer à M. et Mme [N] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– dit que le recours en garantie relatif à cette condamnation s’exercera dans la proportion suivante: 50 % -50 %,
– condamné la SAS Sepra aux dépens en ce inclus les frais d’expertise judiciaire.
Statuant à nouveau :
Dire et juger irrecevables et mal fondées toutes les demandes présentées par la SAS Le balcon d'[Localité 8] et les consorts [N] à l’encontre de la société Sepra,
Débouter la SAS Le balcon d'[Localité 8] et les consorts [N] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société Sepra,
Condamner la SAS Le balcon d'[Localité 8] à payer à la société Sepra une somme en principal de 20 000 euros majorée des intérêts de droit,
A titre subsidiaire sur la demande de condamnation in solidum présentée par les consorts [N] à l’encontre de la société Sepra, si la cour estimait devoir y faire droit : condamner la SAS Le balcon d'[Localité 8] à garantir intégralement la société Sepra du montant des sommes mises à sa charge en principal, intérêts, dommages et intérêts et frais.
En tout état de cause,
Condamner la SAS Le balcon d'[Localité 8] à payer à la société Sepra une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel en ce inclus les frais d’expertise judiciaire.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2021, la société Le balcon d'[Localité 8] demande à la cour de :
Confirmer le jugement rendu le 13 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Paris notamment en ce qu’il :
Condamne M. et Mme [N] à payer à la SAS Le balcon d'[Localité 8] la somme de 11 457,62 euros au titre du solde du prix de vente, avec intérêt au taux de 1 % à compter du 06 mars 2014 ;
Dit la SAS Le balcon d'[Localité 8] recevable en ses demandes formées contre la SAS société Etude promotion architecture – Sepra ;
Condamne la SAS société Etude promotion architecture – Sepra à garantir intégralement la société Le balcon d'[Localité 8] du montant de la condamnation prononcée au titre de la réparation du préjudice matériel relatif au parquet et à la terrasse extérieure ;
Condamne la SAS société Etude promotion architecture – Sepra à garantir intégralement la SAS Le balcon d'[Localité 8] du montant de la condamnation prononcée au titre du préjudice résultant du retard dans la levée des réserves ;
Condamne la SAS société Etude promotion architecture – Sepra aux dépens en ce inclus les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de Me Desforges et de Me Elie pour ceux dont ils auraient pu faire l’avance en application de l’article 699 du code de procédure civile ;
Infirmer le jugement rendu le 13 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Paris seulement en ce qu’il :
Condamne la SAS Le balcon d'[Localité 8] à payer à M. et Mme [N] la somme de 800 euros en réparation du préjudice résultant du retard dans la levée des réserves ;
Condamne la SAS Le balcon d'[Localité 8] à payer à M. et Mme [N] la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice résultant du retard dans la livraison du bien ;
Condamne la SAS société Etude promotion architecture – Sepra à garantir la SAS Le balcon d'[Localité 8] à hauteur de la moitié du montant de la condamnation prononcée au titre du préjudice résultant du retard dans la livraison du bien ;
Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;
Condamne in solidum la SAS société Etude promotion architecture – Sepra et la SAS Le balcon d'[Localité 8] à payer à M. et Mme [N] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dit que le recours en garantie relatif à cette condamnation s’exercera dans la proportion suivante: 50 % – 50 % ;
Et statuant à nouveau sur ces chefs de demandes,
Débouter M. et Mme [N] de leurs demandes formées à l’encontre de la société Le balcon d'[Localité 8] au titre de leur préjudice résultant du retard dans la livraison du bien ;
Débouter M. et Mme [N] de leurs demandes formées à l’encontre de la société Le balcon d'[Localité 8] au titre de leur préjudice résultant du retard dans la levée des réserves ;
Débouter M. et Mme [N] de leur demande formée à l’encontre de la société Le balcon d'[Localité 8] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner in solidum la société Sepra et les époux [N] à verser à la société Le balcon d'[Localité 8] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Subsidiairement,
Condamner la société Sepra à garantir intégralement la société Le balcon d'[Localité 8] du montant de la condamnation prononcée au titre du préjudice résultant du retard dans la livraison du bien ;
Condamner la société Sepra à garantir intégralement la société Le balcon d'[Localité 8] du montant de la condamnation prononcée au titre du préjudice résultant du retard dans la levée des réserves ;
Condamner la société Sepra à garantir intégralement la société Le balcon d'[Localité 8] du montant de la condamnation prononcée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En tout état de cause,
Débouter M. et Mme [N] ainsi que la société Sepra de l’ensemble des demandes qui seraient contraires au présent dispositif,
Condamner in solidum M. et Mme [N] et la société Sepra à verser à la société Le balcon d'[Localité 8] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Me Boccon Gibod, avocat, dans les conditions posées par l’article 696 du code de procédure civile.
***
La clôture a été prononcée par ordonnance du 2 mars 2023.
MOTIVATION
Sur la demande en paiement du solde du prix de vente
Moyens des parties
M. et Mme [N] soutiennent qu’ils étaient fondés, en l’absence de levée des réserves à laquelle la société le balcon d'[Localité 8] s’était engagée, à faire valoir l’exception d’inexécution et à ne pas payer le solde du prix de vente, que le vendeur avait accepté de ne pas réclamer l’intégralité du prix de vente, que celui-ci n’est exigible qu’à la date du jugement du 28 septembre 2020 qui a statué sur les créances réciproques, que le taux d’intérêt de 1 % prévu par le contrat constitue une clause pénale qui est manifestement disproportionnée et qu’il convient de réduire au taux légal annuel.
Selon la société Le balcon d'[Localité 8], l’acte de vente prévoyait le paiement du solde du prix de vente lors de la mise à disposition de l’appartement, M. et Mme [N] ont pris possession du logement le 6 mars 2014, seule la consignation du prix peut être envisagée par les acquéreurs lorsqu’ils contestent la conformité du bien livré et l’indemnité mensuelle de 1 % du solde du prix de vente n’a pas un caractère excessif.
Réponse de la cour
Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.
Selon l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation, ‘Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
35% du prix à l’achèvement des fondations ;
70% à la mise hors d’eau ;
95% à l’achèvement de l’immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.
Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer ou à déposer en cours d’exécution des travaux sont exigibles :
– soit par versements périodiques constants ;
– soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l’avancement des travaux.
Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois.’
En l’espèce, le contrat de vente prévoyait que les 5 % restant à payer du prix de vente devaient être versés lors de la mise à disposition des locaux et que ‘toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance serait, de plein droit et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure, passible d’un intérêt de 1 % par mois de retard, tout mois commencé étant compté en entier. Cette pénalité deviendrait exigible le premier jour de chaque mois de retard.’ (pages 7 et 17)
Il indiquait également que ‘ Si les parties sont d’accord pour constater l’achèvement, que des réserves aient été ou non formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clés à l’acquéreur pour valoir livraison et prise de possession et l’acquéreur procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise des biens à sa disposition.’
Il résulte du procès-verbal de livraison signé par M. [N] que l’immeuble a été livré le 6 mars 2014 ( pièce n°2 de la société Le balcon d'[Localité 8]).
Le fait que des réserves aient été formulées par l’acquéreur lors de la livraison ne saurait suffire à justifier le non-paiement du solde du prix de vente, étant observé qu’il n’a jamais été soutenu que l’immeuble serait inachevé ou inhabitable.
Ainsi que constaté par les premiers juges, M. et Mme [N] n’ont pas consigné le solde du prix de vente.
En application des textes susvisés et du contrat de vente, ils ne peuvent soulever aucune exception d’inexécution et doivent régler au vendeur la somme de 11 457, 62 euros correspondant au solde du prix prévu au contrat de vente.
Il ne démontrent pas, comme ils l’affirment, que la société Le balcon d'[Localité 8] aurait accepté de ne pas réclamer l’intégralité du prix de vente, le courrier du 6 mai 2014 (pièce n°3 de la société Le balcon d'[Localité 8]) étant manifestement insuffisant pour l’établir.
Le contrat prévoyant expressément un intérêt de 1 % par mois de retard en cas de non-paiement, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné les époux [N] à payer celui-ci à compter du 6 mars 2014, date de la livraison, étant rappelé que le taux prévu n’excède pas 1% par mois, conformément à l’article R261-14 précité, et qu’il n’est pas démontré qu’il serait manifestement excessif.
Sur la responsabilité de la société Le balcon d'[Localité 8] au titre des désordres
Moyens des parties
M. et Mme [N] soutiennent que la société Le balcon d'[Localité 8] a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil pour les désordres qui ont fait l’objet de réserves lors de la livraison de l’appartement.
La société Le balcon d'[Localité 8] fait valoir que la société Sepra est responsable exclusivement des désordres subis par M. et Mme [N].
Réponse de la cour
Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.
En l’espèce, l’expert judiciaire a constaté les désordres suivants :
– la terrasse est fendue sur la totalité de sa largeur et cette fente impacte toute l’épaisseur de la dalle en béton qui se trouve fractionnée en deux parties distinctes;
– le parquet présente un phénomène de tuilage des lames, ce qui provoque des défauts de planimétrie, et des espaces vides de plusieurs millimètres entre des joints de jonction en about de lame ;
Ces vices de construction étaient apparents au moment de la livraison et ont fait l’objet de réserves par les acquéreurs.
De même, il résulte du procès-verbal de livraison signé par le vendeur qu’une réserve a été formulée pour la vitre cassée de la porte-fenêtre.
Le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu de garantir les vices de construction et défauts de conformités apparents et ne peut se décharger de sa responsabilité vis-à-vis des acquéreurs en faisant valoir qu’ils sont imputables au constructeur, étant observé que le vendeur ne les a pas contestés sur le procès-verbal de livraison.
Dès lors, la société Le balcon d'[Localité 8] doit être condamnée à payer à M. et Mme [N] la somme totale de 10 406, 27 euros TTC correspondant au chiffrage établi par l’expert judiciaire pour la reprise de ces désordres.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la responsabilité de la société Sepra
Moyens des parties
M. et Mme [N] soutiennent que la responsabilité de la société Sepra est engagée à leur égard pour les désordres constatés.
Selon la société Sepra, elle n’est pas responsable des désordres du parquet et les consorts [N] sont intervenus directement sur plusieurs parties de l’ouvrage. Elle fait également valoir que les deux autres désordres, la terrasse extérieure fendue et la vitre de la porte-fenêtre cassée, ne lui sont pas opposables puisqu’ils étaient apparents au moment de la réception le 30 avril 2013 et qu’ils n’ont pas fait l’objet de réserves.
Réponse de la cour
L’expert judiciaire a indiqué que le parquet avait été posé directement sur une chape en ciment sans film polyane intermédiaire, que le phénomène de tuilage des lames était dû à la pose du parquet sur un sol brut ayant un niveau d’hygrométrie insuffisamment bas et que les jours constatés avaient pour origine une application peu soignée des lames accentuée par les déformations du parquet dues à l’humidité excessive.
Il a conclu que la pose du parquet n’avait pas été effectuée dans les règles de l’art et que la responsabilité de l’entreprise ayant réalisé la prestation était engagée.
La société Sepra ne conteste pas qu’elle était en charge de cette prestation et le courriel du fournisseur du parquet du 6 février 2013 (pièce n°6 de la société Sepra) est manifestement insuffisant pour établir que M. et Mme [N] seraient à l’origine de ce désordre.
Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que la responsabilité de la société Sepra était engagée pour ce désordre, étant observé que celui-ci a fait l’objet d’une réserve à la réception.
En ce qui concerne les désordres affectant la terrasse extérieure et la vitre de la porte-fenêtre, force est de constater que les acquéreurs ne font valoir aucune observation sur leur caractère apparent au moment de la réception du 30 avril 2013 et l’absence de réserves formulées par le maître de l’ouvrage.
Or, la responsabilité de la société Sepra ne saurait être engagée pour des désordres apparents et non réservés à la réception.
Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il rejeté la demande des acquéreurs au titre du désordre affectant la vitre de la porte-fenêtre pour ce seul motif, substitué à celui des premiers juges.
Il sera infirmé en ce qu’il a retenu que la société Sepra devait être condamnée in solidum avec le vendeur à la réparation du désordre affectant la terrasse extérieure et la demande des acquéreurs à ce titre sera rejetée.
En conclusion, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Sepra, in solidum avec le vendeur, à payer à M. et Mme [N] la somme de 6 939, 07 euros TTC correspondant au montant des travaux de reprise du parquet, et infirmé en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 2 587, 20 euros au titre de la terrasse extérieure, cette dernière demande devant être rejetée.
Sur les demandes de garantie réciproques des sociétés Le balcon d'[Localité 8] et Sepra
Moyens des parties
Selon la société Sepra, la demande de garantie de la société Le balcon d'[Localité 8] est irrecevable car elle se heurte aux termes du protocole d’accord transactionnel qu’elles ont conclu.
En réplique, la société Le balcon d'[Localité 8] fait valoir que la société Sepra qui avait la charge de la réalisation des travaux est tenue à son égard d’une obligation de résultat et de levée des réserves, que le protocole transactionnel ne saurait lui être opposé pour rejeter sa demande de garantie, que la réception des ouvrages a eu lieu le 30 avril 2013 et que la garantie de parfait achèvement courait jusqu’au 30 avril 2014 alors que le procès-verbal de livraison a été signé le 6 mars 2014.
Réponse de la cour
Par acte d’huissier en date du 28 avril 2014, la société Le balcon d'[Localité 8] a assigné la société Sepra devant le tribunal de grande instance de Lisieux aux fins que celle-ci soit condamnée à lever les réserves relatives à ses travaux, notamment celles affectant le parquet de M. et Mme [N].
Les sociétés Sepra et Le balcon d'[Localité 8] ont conclu un protocole transactionnel et cette dernière s’est désistée de l’instance.
Aux termes de ce protocole, les parties sont notamment convenues :
– article 5 : participation à la procédure à engager contre les consorts [N]
Il est rappelé que les consorts [N] ont refusé la livraison de leurs deux appartements au motif que les parquets présentaient des déformations (gondolements), déformations à propos desquelles la société Sepra conteste sa responsabilité.
La SAS Le Balcon d'[Localité 8] va diligenter une procédure à l’encontre des consorts [N] afin de solliciter le versement du solde du prix de vente et subsidiairement une mesure d’expertise judiciaire.
La société Sepra s’engage à intervenir volontairement à cette procédure et à participer à l’expertise qui pourrait être ordonnée.
– article 8 : absence de novation
Le présent accord n’emporte pas novation aux relations contractuelles existant entre la société Sepra et la société Le Balcon d'[Localité 8], ni aux garanties légales et contractuelles attachés aux travaux réalisés par la société Sepra au titre de la phase 1.
– article 10 : caractère transactionnel
Sous réserve de la bonne exécution des dispositions qui précèdent, toutes les parties au présent protocole se déclarent, les unes à l’égard des autres, intégralement remplies de leurs droits nés des travaux réalisés dans le cadre de la réalisation de la tranche ferme (bâtiment 1):
– la SAS Le balcon d'[Localité 8] renonce à l’intégralité de ses demandes présentées devant le tribunal de grande instance de Lisieux
– la SARL Sepra renonce au recouvrement du solde des factures émises à ce jour.
Il résulte des termes clairs et précis de ce protocole que la société Sepra s’est engagée à intervenir volontairement à la procédure intentée par la société Les balcons d'[Localité 8] à l’encontre des consorts [N] en paiement du solde du prix de vente et que la société Le balcon d'[Localité 8] a renoncé, sous réserve de l’exécution du protocole, à l’intégralité de ses demandes présentées devant le tribunal de grande instance de Lisieux.
Dès lors, la société Le balcon d'[Localité 8] a uniquement renoncé à sa demande de condamnation de la société Sepra à lever les réserves concernant l’appartement de M. et Mme [N].
La société Sepra ne peut donc valablement soutenir que le vendeur a renoncé à toute action en garantie, le protocole prévoyant d’ailleurs en son article 8 l’absence de novation aux relations contractuelles et aux garanties légales attachées aux travaux réalisés.
Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que la demande de garantie de la société Le balcon d'[Localité 8] était recevable.
Au regard de la faute précédemment retenue à l’encontre de la société Sepra, la société Le balcon d'[Localité 8] est fondée à demander la garantie du constructeur de la condamnation prononcée à son encontre au titre du parquet.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Il sera infirmé en ce qu’il a également condamné la société Sepra à garantir la société Les balcons d'[Localité 8] au titre de la terrasse extérieure puisqu’il a été jugé que ce désordre ne pouvait être imputé au constructeur.
Il n’est pas démontré de faute du vendeur en l’état futur d’achèvement et le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de garantie formée contre lui par la société Sepra pour le désordre du parquet.
Sur la demande de M. et Mme [N] au titre du retard de livraison
Moyens des parties
M. et Mme [N] soutiennent que la livraison est intervenue 14 mois et demi après l’échéance du contrat sans qu’aucune cause de suspension du délai ne puisse être invoquée par la société le balcon d'[Localité 8] puisque celles prévues au contrat doivent être réputées non écrites, comme abusives.
Selon la société Le balcon d'[Localité 8], la clause relative à la suspension du délai de livraison n’est pas abusive et valable et les retards sont justifiés et constituent des causes légitimes de report du délai de livraison.
Réponse de la cour
Aux termes de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.
Selon l’article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.
En l’espèce, l’acte de vente du 30 novembre 2011 prévoit que le bien vendu doit être achevé et livré au plus tard le 31 décembre 2012 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.
L’appartement de M. et Mme [N] ne leur a été livré que le 6 mars 2014.
La société Le balcon d'[Localité 8] soutient que le retard a pour origine des anomalies du sous-sol et la défaillance de la société Sepra qui sont des causes légitimes de report du délai de livraison.
L’acte de vente prévoit comme causes légitimes de suspension du délai de livraison les événements suivants :
– retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant) ;
– retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci;
– retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-oeuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation.
Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [N], il n’est pas démontré que les clauses litigieuses ont pour objet ou pour effet de créer, à leur détriment, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, de sorte qu’elles ne constituent pas des clauses abusives au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que ces clauses étaient valables.
Cependant, les pièces versées aux débats par la société Le balcon d'[Localité 8] ne permettent pas de démontrer que les conditions d’application de ces causes de suspension du délai de livraison sont réunies.
En effet, le courrier du 10 mars 2014 de la société Normo à la société Sepra de mise en demeure de levée des réserves (pièce n°7 de la société Le balcon d'[Localité 8]), les courriers de la société Fondouest des 5 avril et 21 septembre 2012 (pièces n° 8 et 9 de la société Le balcon d'[Localité 8]) et ceux de la société Sepra des 5 novembre 2013 et du 10 janvier 2014 (pièces n°17 et 18 de la société Le balcon d'[Localité 8]) sont manifestement insuffisants pour établir que les 14 mois de retard de livraison de l’immeuble ont pour origine la défaillance de la société Sepra ou une anomalie du sous-sol.
Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que le vendeur avait manqué à son obligation de délivrance de l’immeuble au terme convenu pour ces seuls motifs, substitués à ceux des premiers juges.
Il sera infirmé en ce qu’il a limité à la somme de 1 500 euros le préjudice de jouissance de M. et Mme [N] dès lors que l’immeuble dont la livraison a été retardée devait constituer leur résidence secondaire et qu’ils n’ont pu en jouir pendant 14 mois.
La cour, statuant à nouveau de ce chef, fixera le montant du préjudice de M. et Mme [N] à la somme de 2 500 euros.
Le jugement sera infirmé en ce qu’il a retenu que la société Sepra devait être condamnée à garantir la société Le balcon d'[Localité 8] à hauteur de la moitié du montant de la condamnation prononcée puisqu’il n’est pas démontré que le retard de livraison est imputable à cette dernière.
Sur les autres demandes
Les premiers juges ont condamné la société Le balcon d'[Localité 8] à payer la somme de 800 euros à M. et Mme [N] au titre du préjudice de jouissance résultant du retard dans la levée des réserves aux motifs que la non-levée des réserves, l’expertise judiciaire et la présente procédure avaient ‘nécessairement été source de tracas’.
Cependant, la cour constate qu’il n’est pas démontré de préjudice de jouissance supplémentaire à celui déjà indemnisé et que M. et Mme [N] ne versent aux débats aucune pièce à l’appui de leur demande.
Le jugement sera infirmé de ce chef et leur demande à ce titre sera rejetée.
Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle de la société Sepra, pour les mêmes motifs que ceux des premiers juges, que la cour adopte, étant relevé qu’aucune pièce complémentaire n’est versée en cause d’appel sur l’achèvement des travaux de reprise.
Sur les frais du procès
Le jugement sera confirmé sur la condamnation aux dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
En cause d’appel, la société Sepra sera condamnée aux dépens et toutes les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement, mais seulement en ce qu’il :
– condamne la société Etude promotion architecture, in solidum avec la société Le balcon d'[Localité 8], à payer à M. et Mme [N] la somme de 2587, 20 en réparation de la terrasse extérieure ;
– condamne la société Le balcon d'[Localité 8] à payer à M. et Mme [N] la somme de 800 euros en réparation du préjudice résultant du retard dans la levée des réserves ;
– condamne la société Le balcon d'[Localité 8] à payer à M. et Mme [N] la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice résultant du retard dans la livraison du bien ;
– condamne la société Etude promotion architecture à garantir la société Le balcon d'[Localité 8] du montant de la condamnation prononcée au titre de la réparation du préjudice matériel relatif à la terrasse extérieure ;
– condamne la société Etude promotion architecture à garantir la société Le balcon d'[Localité 8] du montant de la condamnation prononcée au titre du préjudice résultant du retard dans la levée des réserves ;
– condamne la société Etude promotion architecture à garantir la société Le balcon d'[Localité 8] à hauteur de la moitié du montant de la condamnation prononcée au titre du préjudice résultant du retard dans la livraison du bien ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés :
Rejette la demande de M. et Mme [N] de condamnation de la société Sepra au titre de la terrasse extérieure ;
Rejette la demande de M. et Mme [N] de condamnation de la société Le balcon d'[Localité 8] au titre du préjudice résultant du retard dans la levée des réserves ;
Condamne la société Le balcon d'[Localité 8] à payer à M. et Mme [N] la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice résultant du retard dans la livraison du bien ;
Rejette la demande de la société Le balcon d'[Localité 8] de condamnation de la société Etude promotion architecture à la garantir du montant de la condamnation prononcée au titre de la réparation de la terrasse extérieure ;
Déclare sans objet la demande de la société Le balcon d'[Localité 8] de garantie au titre du préjudice résultant du retard dans la levée des réserves ;
Rejette la demande de la société Le balcon d'[Localité 8] de condamnation de la société Etude promotion architecture à la garantir du montant de la condamnation prononcée au titre du préjudice résultant du retard dans la livraison du bien ;
Confirme le jugement pour le surplus,
Y ajoutant,
Condamne la société Etude promotion architecture aux dépens d’appel avec distraction au profit des avocats en ayant fait la demande en application de l’article 699 du code de procédure civile;
Rejette toutes les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, La Conseillère faisant fonction de Président,
