30 juin 2023
Cour d’appel de Paris
RG n°
20/17111

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRET DU 30 JUIN 2023

(n° /2023, 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/17111 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCWTR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Septembre 2020 – Tribunal judiciaire de Bobigny – RG n° 16/04159

APPELANTE

S.A.S. LE BALCON D'[Localité 8] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

INTIMES

Madame [T] [Y] ÉPOUSE [C]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par Me Bruno ELIE de la SCP Société Civile Professionnelle ANCELET ELIE SAUDUBRAY ou ADE S, avocat au barreau de PARIS, toque : P0501

Monsieur M. [H] [C]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par Me Bruno ELIE de la SCP Société Civile Professionnelle ANCELET ELIE SAUDUBRAY ou ADE S, avocat au barreau de PARIS, toque : P0501

S.A.S. SOCIETE ETUDE PROMOTION ARCHITECTURE SEPRA agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Stéphane FERTIER de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 mars 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Valérie GUILLAUDIER, Conseillère faisant fonction de Président

Mme Valérie GEORGET, Conseillère

Mme Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Valérie Guillaudier dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 23 juin 2023, prorogé au 30 juin 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Valérie GUILLAUDIER, Conseillère faisant fonction de Président et par Alexandre DARJ, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société Le balcon d'[Localité 8] a fait procéder à la construction d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 8].

La société Etude promotion architecture (la société Sepra) est intervenue en tant qu’entreprise générale pour la réalisation du programme immobilier.

Par acte authentique du 30 novembre 2011, la société Le balcon d'[Localité 8] a conclu avec M. [H] [C] et Mme [T] [Y] épouse [C] (M. et Mme [C] ) un contrat de vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement, un emplacement de parking et une cave (lots n°27, 70 et 92) pour un montant total de 226 000 euros.

La livraison des biens aux acquéreurs est intervenue le 6 mars 2014 avec réserves.

Les réserves n’ayant pas été levées, M. et Mme [C] ont refusé de payer le solde du prix de vente, soit la somme de 11 457,62 euros.

Par acte d’huissier en date du 4 mars 2016, la société Le balcon d'[Localité 8] les a assignés en paiement devant le tribunal de grande instance de Bobigny. Les acquéreurs ont formé des demandes reconventionnlles en paiement. La société Le balcon d'[Localité 8] a appelé en garantie la société Sepra.

Par ordonnance du 18 septembre 2017, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Bobigny a ordonné une expertise.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 4 avril 2018.

Par jugement du 28 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué en ces termes :

Déclare irrecevable la demande de garantie de la SAS Le balcon d'[Localité 8] à l’encontre de la

société Etude promotion architecture (Sepra) au titre du parquet de l’appartement de M. et Mme [C],

Déclare recevables les autres demandes de garantie formées par la SAS Le balcon d'[Localité 8],

Déclare recevables les demandes de M. et Mme [C] à l’encontre de la société Etude promotion architecture (Sepra),

Condamne in solidum M. et Mme [C] à payer à la SAS Le balcon d'[Localité 8] la somme de 11457,62 euros au titre du solde du prix de vente, outre les intérêts de retard à hauteur de 1 % par mois à compter du 6 mars 2014,

Condamne la société Etude promotion architecture (Sepra) à payer aux époux [C] la somme totale de 6 633 euros TTC au titre des désordres,

Déclare valable la clause relative à la suspension du délai de livraison,

Condamne la SAS Le balcon d'[Localité 8] à payer à M. et Mme [C] la somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

Ordonne la compensation entre les créances réciproques de la SAS Le balcon d'[Localité 8] et de M. et Mme [C],

Rejette la demande formée par M. et Mme [C] à l’encontre de la SAS Le balcon d'[Localité 8] au titre des réserves,

Rejette l’appel en garantie formé par la société Etude promotion architecture (Sepra) à l’encontre de la SAS Le balcon d'[Localité 8],

Rejette l’appel en garantie formé par la SAS Le balcon d'[Localité 8] à l’encontre de la société Etude promotion architecture (Sepra),

Rejette la demande reconventionnelle de la société Etude promotion architecture (Sepra),

Condamne la société Sepra à payer à M. et Mme [C] la somme 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société Etude promotion architecture (Sepra) et la SAS Le balcon d'[Localité 8] aux dépens,

Déboute les parties de leurs plus amples demandes,

Ordonne l’exécution provisoire.

***

Par déclaration en date du 11 novembre 2020, M. et Mme [C] ont interjeté appel du jugement.

Par déclaration en date du 26 novembre 2020, la société Le balcon d'[Localité 8] a interjeté appel du jugement.

Par déclaration en date du 28 décembre 2020, la société Sepra a interjeté appel du jugement.

Les procédures ont fait l’objet d’une jonction.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2023, la société Le balcon d'[Localité 8] demande à la cour de :

Déclarer mal fondé l’appel interjeté par la société Sepra ;

Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par la société Le balcon d'[Localité 8] et y faisant droit :

Infirmer le jugement rendu le 28 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bobigny, seulement en ce qu’il a :

– déclaré irrecevable la demande de garantie de la société Le balcon d'[Localité 8] à l’encontre de la société Sepra au titre du parquet de l’appartement des époux [C],

– rejeté l’appel en garantie formé par la société Le balcon d'[Localité 8] à l’encontre de la société Sepra,

– condamné la société Le balcon d'[Localité 8] à payer aux époux [C] la somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

– débouté les parties de leurs plus amples demandes, mais uniquement lorsqu’il déboute la société Le balcon d'[Localité 8] de ses demandes dirigées à l’encontre de la société Sepra,

– condamné la société Le balcon d'[Localité 8] aux dépens.

Confirmer le jugement pour le surplus ;

Et statuant à nouveau sur ces chefs de demandes,

Condamner la société Sepra à garantir intégralement la société Le balcon d'[Localité 8] de toute condamnation qui a été prononcée à son encontre aux termes du jugement rendu le 28 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bobigny et qui pourrait être prononcée aux termes de l’arrêt à intervenir,

Condamner in solidum les époux [C] et la société Sepra à verser à la société Le balcon d'[Localité 8] la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés lors de première instance,

Condamner la société Sepra à verser à la société Le balcon d'[Localité 8] la somme de 2 945,40 euros au titre des frais d’expertise outre les entiers dépens de la première instance,

Débouter les époux [C] de leur demande de condamnation dirigée à l’encontre de la société Le balcon d'[Localité 8] au titre d’un prétendu préjudice de jouissance et subsidiairement, limiter ce préjudice à la somme de 1 250 euros.

En tout état de cause,

Débouter M. et Mme [C] ainsi que la société Sepra de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la société Le balcon d'[Localité 8],

Condamner in solidum M. et Mme [C] et la société Sepra à verser à la société Le balcon d'[Localité 8] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Me Boccon Gibod, avocat, dans les conditions posées par l’article 696 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2023, M. et Mme [C] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

Condamne in solidum M. et Mme [C] à payer à la société la société Le balcon d'[Localité 8] la somme de 11 457,62 euros au titre du solde du prix de vente, outre les intérêts de retard à compter de 1 % par mois à compter du 6 mars 2014 ;

Limite à la somme de 6 633 euros TTC la condamnation de la société Etude promotion architecture (Sepra) envers les époux [C] au titre des désordres et déboute ceux-ci de leur demande à hauteur de 10 156,74 euros TTC à ce titre ;

Déclare valable la clause relative à la suspension du délai de livraison ;

Limite à la somme de 4 000 euros la condamnation de la SAS Le balcon d'[Localité 8] envers M. et Mme [C] au titre de leur préjudice de jouissance et déboute ceux-ci de leur demande à hauteur de 12 000 euros à ce titre ;

Rejette la demande formée par M. et Mme [C] à l’encontre de la société Le balcon [Localité 8] au titre des réserves.

Statuant à nouveau :

Condamner in solidum la société Le balcon d'[Localité 8] et la société Sepra à payer à M. et Mme [C] la somme de 10 156,74 euros TTC au titre des réserves ;

Débouter la société Sepra et la société Le balcon d'[Localité 8] de leurs appels incidents dirigés contre M. et Mme [C] ;

Fixer la date d’exigibilité du solde du prix de vente de 11 457,62 euros TTC au 28 septembre 2020 ;

Modérer le taux d’intérêt et remplacer le taux de 1 % par mois par l’intérêt moratoire au taux légal annuel ;

Dire que la clause du contrat du 30 novembre 2011 reproduite ci-après est abusive et réputée non écrite : « retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d”uvre du chantier à l’entrepreneur défaillant). »

Dire que la clause du contrat du 30 novembre 2011 reproduite ci-après est abusive et réputée non écrite : « retard provenant d’anomalies du sous-sols (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises en sous-‘uvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptible de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation. »

Condamner la société Le balcon d'[Localité 8] à payer à M. et Mme [C] la somme de 12 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du retard de livraison et en l’absence de levée des réserves ;

Condamner in solidum la société Le balcon d'[Localité 8] et la société Sepra aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés directement par Me Elie dans les conditions visées à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamner la société Le balcon d'[Localité 8] et la société Sepra à payer à M. et Mme [C] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 août 2021, la société Sepra demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de le 28 septembre 2020 en ce qu’il a :

– déclaré recevables les autres demandes de garantie formées par la SAS Le balcon d'[Localité 8],

– déclaré recevables les demandes de M. et Mme [C] à l’encontre de la société Sepra,

– condamné la société Sepra à payer aux époux [C] la somme totale de 6 633 euros TTC au titre des désordres,

– rejeté l’appel en garantie formé par la société Sepra à l’encontre de la SAS Le balcon d'[Localité 8]

– rejeté la demande reconventionnelle de la société Sepra,

– condamné la société Sepra à payer à M. et Mme [C] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la société Sepra, in solidum avec la SAS Le balcon d'[Localité 8], aux dépens,

– débouté la société Sepra de ses plus amples demandes.

Statuant à nouveau :

Dire et juger irrecevables et mal fondées toutes les demandes présentées par la SAS Le balcon d'[Localité 8] et les consorts [C] à l’encontre de la société Sepra ;

Débouter la SAS Le balcon d'[Localité 8] et les consorts [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société Sepra ;

Condamner la SAS Le balcon d'[Localité 8] à payer à la société Sepra une somme en principal de 20 000 euros majorée des intérêts de droit ;

A titre subsidiaire sur la demande de condamnation présentée par les consorts [C] à l’encontre de la société Sepra, si la cour estimait devoir y faire droit : condamner la SAS Le balcon d'[Localité 8] à garantir intégralement la société Sepra du montant des sommes mises à sa charge en principal, intérêts, dommages et intérêts et frais.

En tout état de cause,

Condamner la SAS Le balcon d'[Localité 8] à payer à la société Sepra une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel en ce inclus les frais d’expertise judiciaire.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 2 mars 2023.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement du solde du prix de vente

Moyens des parties

M. et Mme [C] soutiennent qu’ils étaient fondés, en l’absence de levée des réserves à laquelle la société le balcon d'[Localité 8] s’était engagée, à faire valoir l’exception d’inexécution et à ne pas payer le solde du prix de vente, que le vendeur avait accepté de ne pas réclamer l’intégralité du prix de vente, que celui-ci n’est exigible qu’à la date du jugement du 28 septembre 2020 qui a statué sur les créances réciproques, que le taux d’intérêt de 1 % prévu par le contrat constitue une clause pénale qui est manifestement disproportionnée et qu’il convient de réduire au taux légal annuel.

Selon la société Le balcon d'[Localité 8], l’acte de vente prévoyait le paiement du solde du prix de vente lors de la mise à disposition de l’appartement, M. et Mme [C] ont pris possession du logement le 6 mars 2014, seule la consignation du prix peut être envisagée par les acquéreurs lorsqu’ils contestent la conformité du bien livré et l’indemnité mensuelle de 1 % du solde du prix de vente n’a pas un caractère excessif.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Selon l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation, ‘Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

35% du prix à l’achèvement des fondations ;

70% à la mise hors d’eau ;

95% à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.

Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer ou à déposer en cours d’exécution des travaux sont exigibles :

– soit par versements périodiques constants ;

– soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l’avancement des travaux.

Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois.’

En l’espèce, le contrat de vente prévoyait que les 5 % restant à payer du prix de vente devaient être versés lors de la mise à disposition des locaux et que ‘toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance serait, de plein droit et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure, passible d’un intérêt de 1 % par mois de retard, tout mois commencé étant compté en entier.

Cette pénalité deviendrait exigible le premier jour de chaque mois de retard.’ (pages 7 et 17).

Il indiquait également que ‘ Si les parties sont d’accord pour constater l’achèvement, que des réserves aient été ou non formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clés à l’acquéreur pour valoir livraison et prise de possession et l’acquéreur procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise des biens à sa disposition.’

Il résulte du procès-verbal de livraison signé par M. [C] que l’immeuble a été livré le 6 mars 2014 ( pièce n°2 de la société Le balcon d'[Localité 8]).

Le fait que des réserves aient été formulées par l’acquéreur lors de la livraison ne saurait suffire à justifier le non-paiement du solde du prix de vente, étant observé qu’il n’a jamais été soutenu que l’immeuble serait inachevé ou inhabitable.

Ainsi que constaté par les premiers juges, M. et Mme [C] n’ont pas consigné le solde du prix de vente.

En application des textes susvisés et du contrat de vente, ils ne peuvent soulever aucune exception d’inexécution et doivent régler au vendeur la somme de 11 457, 62 euros correspondant au solde du prix prévu au contrat de vente.

Il ne démontrent pas, comme ils l’affirment, que la société Le balcon d'[Localité 8] aurait accepté de ne pas réclamer l’intégralité du prix de vente, le courrier du 6 mai 2014 (pièce n°3 de la société Le balcon d'[Localité 8]) étant manifestement insuffisant pour l’établir.

Le contrat prévoyant expressément un intérêt de 1 % par mois de retard en cas de non-paiement, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné les époux [C] à payer celui-ci à compter du 6 mars 2014, date de la livraison, étant rappelé que le taux prévu n’excède pas 1% par mois, conformément à l’article R261-14 précité, et qu’il n’est pas démontré qu’il serait manifestement excessif.

Sur la responsabilité de la société Le balcon d'[Localité 8] au titre des désordres

Moyens des parties

M. et Mme [C] soutiennent que la société Le balcon d'[Localité 8] a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil pour les désordres qui ont fait l’objet de réserves lors de la livraison de l’appartement.

La société Le balcon d'[Localité 8] fait valoir que la société Sepra est responsable exclusivement des désordres subis par M. et Mme [C].

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

En l’espèce, l’expert judiciaire a constaté les désordres suivants :

– le parquet présente un phénomène de tuilage, ce qui provoque des défauts de planimétrie, des défauts d’ajustement le long des plinthes périphériques et à la liaison entre différentes lames qui laissent apparaître des vides inesthétiques ;

– la lasure appliquée sur le garde-corps en bois est de faible épaisseur et peu soignée et il s’agit d’un défaut de finition ;

Ces vices de construction étaient apparents au moment de la livraison et ont fait l’objet de réserves par les acquéreurs.

De même, il résulte du procès-verbal de livraison signé par le vendeur que des réserves ont été formulées et qu’il a été indiqué des ‘travaux à parfaire’ pour les pênes de serrure inversées, les défauts de peinture intérieure des chambres et les tuyaux d’alimentation du radiateur apparents.

Le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu de garantir les vices de construction et défauts de conformités apparents et ne peut se décharger de sa responsabilité vis-à-vis des acquéreurs en faisant valoir qu’ils sont imputables au constructeur, étant observé que le vendeur ne les a pas contestés sur le procès-verbal de livraison.

Dès lors, la société Le balcon d'[Localité 8] sera condamnée à payer à M. et Mme [C] la somme totale de 8 008 euros TTC correspondant au chiffrage établi par l’expert judiciaire pour la reprise de ces désordres.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la responsabilité de la société Sepra

A titre liminaire, la cour constate qu’en cause d’appel, la société Sepra ne critique pas l’analyse des premiers juges en ce qu’ils ont retenu que M. et Mme [C] ne pouvaient se voir opposer le protocole d’accord signé entre elle et la société Les balcons d'[Localité 8] et ne développent aucun moyen sur ce point.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré recevables les demandes de M. et Mme [C] dirigées contre la société Sepra.

Moyens des parties

M. et Mme [C] soutiennent que la responsabilité de la société Sepra est engagée à leur égard puisque ses manquements dans l’exécution des travaux leur ont causé un dommage direct et certain.

La société Sepra conteste toute responsabilité en ce qui concerne le parquet et fait valoir que les autres désordres ne peuvent lui être opposés puisque la mauvaise pose des pênes de serrure et les défauts de peinture intérieure n’ont pas été constatés par l’expert judiciaire, que le mode de pose des tuyaux d’alimentation du radiateur dans la chambre ne constitue pas un désordre et que le procès-verbal de livraison ne lui est pas opposable.

Réponse de la cour

L’expert judiciaire a indiqué que le phénomène de tuilage des lames du parquet était dû à la pose sur un sol brut sans polyane ayant un niveau d’hygrométrie insuffisamment bas et que les vides constatés le long du mur étaient dus à une pose peu soignée et accentuée par les déformations dues à l’excès d’humidité.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que la responsabilité de la société Sepra était engagée, le courriel du fournisseur du parquet du 6 février 2013 (pièce n°6 de la société Sepra) étant insuffisant pour établir que M. et Mme [C] seraient à l’origine de ce désordre.

Il sera également confirmé en ce qu’il a retenu la faute de la société Sepra à l’origine du désordre affectant la peinture du garde-corps du balcon, constaté par l’expert judiciaire.

Comme l’ont exactement retenu les premiers juges, la preuve est rapportée du désordre ayant affecté le pêne de serrure et le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que le défaut d’exécution de la société Sepra était établi et que sa responsabilité était engagée.

Enfin, les éléments versés aux débats et notamment les conclusions de l’expertise sont suffisants pour démontrer les désordres ayant affecté les peintures intérieures dans les chambres, même s’ils n’ont pas été constatés expressément par l’expert en raison de l’intervention de M. et Mme [C], et le défaut de pose des tuyaux du radiateur, le fait que ce dernier n’ait qu’un caractère inesthétique étant manifestement inopérant.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté les demandes sur ces points.

En conséquence, la société Sepra sera condamnée, in solidum avec la société Le balcon d'[Localité 8], à payer à M. et Mme [C] la somme de 8 008 euros TTC, étant observé que le constructeur ne soutient pas que ces désordres auraient été apparents et non réservés lors de la réception et que le procès-verbal de réception n’est pas produit.

Sur les demandes de garantie réciproques des sociétés Le balcon d'[Localité 8] et Sepra

Moyens des parties

Selon la société Sepra, la demande de garantie de la société Le balcon d'[Localité 8] est irrecevable car elle se heurte aux termes du protocole d’accord transactionnel qu’elles ont conclu.

En réplique, la société Le balcon d'[Localité 8] fait valoir que la société Sepra qui avait la charge de la réalisation des travaux est tenue à son égard d’une obligation de résultat et de levée des réserves, que le protocole transactionnel ne saurait lui être opposé pour rejeter sa demande de garantie, que la réception des ouvrages a eu lieu le 30 avril 2013 et que la garantie de parfait achèvement courait jusqu’au 30 avril 2014 alors que le procès-verbal de livraison a été signé le 6 mars 2014.

Réponse de la cour

Par acte d’huissier en date du 28 avril 2014, la société Le balcon d'[Localité 8] a assigné la société Sepra devant le tribunal de grande instance de Lisieux aux fins que celle-ci soit condamnée à lever les réserves relatives à ses travaux, notamment celles affectant le parquet de M. et Mme [C].

Les sociétés Sepra et Le balcon d'[Localité 8] ont conclu un protocole transactionnel et cette dernière s’est désistée de l’instance.

Aux termes de ce protocole, les parties sont notamment convenues :

– article 5 : participation à la procédure à engager contre les consorts [C]

Il est rappelé que les consorts [C] ont refusé la livraison de leurs deux appartements au motif que les parquets présentaient des déformations (gondolements), déformations à propos desquelles la société Sepra conteste sa responsabilité.

La SAS Le Balcon d'[Localité 8] va diligenter une procédure à l’encontre des consorts [C] afin de solliciter le versement du solde du prix de vente et subsidiairement une mesure d’expertise judiciaire.

La société Sepra s’engage à intervenir volontairement à cette procédure et à participer à l’expertise qui pourrait être ordonnée.

– article 8 : absence de novation

Le présent accord n’emporte pas novation aux relations contractuelles existant entre la société Sepra et la société Le Balcon d'[Localité 8], ni aux garanties légales et contractuelles attachés aux travaux réalisés par la société Sepra au titre de la phase 1.

– article 10 : caractère transactionnel

Sous réserve de la bonne exécution des dispositions qui précèdent, toutes les parties au présent protocole se déclarent, les unes à l’égard des autres, intégralement remplies de leurs droits nés des travaux réalisés dans le cadre de la réalisation de la tranche ferme (bâtiment 1):

– la SAS Le balcon d'[Localité 8] renonce à l’intégralité de ses demandes présentées devant le tribunal de grande instance de Lisieux

– la SARL Sepra renonce au recouvrement du solde des factures émises à ce jour.

Il résulte des termes clairs et précis de ce protocole que la société Sepra s’est engagée à intervenir volontairement à la procédure intentée par la société Les Balcons d'[Localité 8] à l’encontre des consorts [C] en paiement du solde du prix de vente et que la société Le balcon d'[Localité 8] a renoncé, sous réserve de l’exécution du protocole, à l’intégralité de ses demandes présentées devant le tribunal de grande instance de Lisieux.

Dès lors, la société Le balcon d'[Localité 8] a uniquement renoncé à sa demande de condamnation de la société Sepra à lever les réserves concernant l’appartement de M. et Mme [C].

La société Sepra ne peut donc valablement soutenir que le vendeur a renoncé à toute action en garantie, le protocole prévoyant d’ailleurs en son article 8 l’absence de novation aux relations contractuelles et aux garanties légales attachées aux travaux réalisés.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a retenu que la demande de garantie de la société Le balcon d'[Localité 8] était irrecevable au titre du parquet de l’appartement.

Il sera confirmé en ce qu’il a jugé que les demandes de garantie de la société Le balcon d'[Localité 8] pour les autres désordres étaient recevables puisque le vendeur n’a pas renoncé à son action dans le cadre du protocole.

Au regard des fautes précédemment retenues à l’encontre de la société Sepra, la société Le balcon d'[Localité 8] est fondée à demander la garantie du constructeur des condamnations prononcées à son encontre.

Il sera ajouté au jugement sur ce point.

Il n’est pas démontré de faute du vendeur en l’état futur d’achèvement et le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de garantie formée contre lui par la société Sepra.

Sur la demande de M. et Mme [C] au titre du retard de livraison

Moyens des parties

M. et Mme [C] soutiennent que la livraison est intervenue 14 mois et demi après l’échéance du contrat sans qu’aucune cause de suspension du délai ne puisse être invoquée par la société le balcon d'[Localité 8] puisque celles prévues au contrat doivent être réputées non écrites, comme abusives.

Selon la société Le balcon d'[Localité 8], la clauses relative à la suspension du délai de livraison n’est pas abusive et valable et les retards sont justifiés et constituent des causes légitimes de report du délai de livraison.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Selon l’article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, l’acte de vente du 30 novembre 2011 prévoit que le bien vendu doit être achevé et livré au plus tard le 31 décembre 2012 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

L’appartement de M. et Mme [C] ne leur a été livré que le 6 mars 2014.

La société Le balcon d'[Localité 8] soutient que le retard a pour origine des anomalies du sous-sol et la défaillance de la société Sepra qui sont des causes légitimes de report du délai de livraison.

L’acte de vente prévoit comme causes légitimes de suspension du délai de livraison les événements suivants :

– retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant) ;

– retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci;

– retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-oeuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation.

Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [C], il n’est pas démontré que les clauses litigieuses ont pour objet ou pour effet de créer, à leur détriment, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, de sorte qu’elles ne constituent pas des clauses abusives au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que ces clauses étaient valables.

Cependant, comme l’ont exactement retenu les premiers juges, les pièces versées aux débats par la société Le balcon d'[Localité 8] ne permettent pas de démontrer que les conditions d’application de ces causes de suspension du délai de livraison sont réunies.

En effet, le courrier du 10 mars 2014 de la société Normo à la société Sepra de mise en demeure de levée des réserves (pièce n°7 de la société Le balcons d'[Localité 8]), les courriers de la société Fondouest des 5 avril et 21 septembre 2012 (pièces n° 8 et 9 de la société Le balcon d'[Localité 8]) et ceux de la société Sepra des 5 novembre 2013 et du 10 janvier 2014 (pièces n°17 et 18 de la société Le balcon d'[Localité 8]) sont manifestement insuffisants pour établir que les 14 mois de retard de livraison de l’immeuble ont pour origine la défaillance de la société Sepra ou une anomalie du sous-sol.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que le vendeur avait manqué à son obligation de délivrance de l’immeuble au terme convenu.

Il sera infirmé en ce qu’il a fixé à la somme de 4 000 euros le préjudice de jouissance de M.et Mme [C] dès lors que l’immeuble dont la livraison a été retardée devait constituer uniquement leur résidence secondaire, qu’ils ne versent aux débats aucun élément sur sa valeur locative et qu’à compter de sa livraison, les réserves formulées ne les privaient pas de son utilisation.

La cour, statuant à nouveau de ce chef, fixera le montant du préjudice de M. et Mme [C] à la somme de 2 500 euros.

Le rejet de la demande de garantie formée par la société Le balcon d'[Localité 8] à l’encontre de la société Sepra sera confirmé puisqu’il n’est pas démontré que le retard de livraison est imputable à cette dernière.

Sur la demande reconventionnelle de la société Sepra

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande, pour les mêmes motifs que les premiers juges, que la cour adopte, étant relevé qu’aucune pièce complémentaire n’est versée en cause d’appel sur l’achèvement des travaux de reprise.

Sur les frais du procès

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la société Le balcon d'[Localité 8] aux dépens de première instance et la condamnation de la société Sepra aux dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmée.

En cause d’appel, la société Sepra sera condamnée aux dépens et toutes les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civle seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement, mais seulement en ce qu’il :

– déclare irrecevable la demande de garantie de la société Le balcon d'[Localité 8] à l’encontre de la société Etude promotion architecture au titre du parquet de l’appartement de M. et Mme [C],

– condamne la société Etude promotion architecture à payer aux époux [C] la somme totale de 6 633 euros TTC au titre des désordres,

– condamne la société Le balcon d'[Localité 8] à payer à M. et Mme [C] la somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

– rejette la demande formée par M. et Mme [C] à l’encontre de la société Le balcon d'[Localité 8] au titre des réserves,

-condamne la société Le balcon d'[Localité 8] aux dépens,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

Déclare recevable la demande de garantie de la société Le balcon d'[Localité 8] à l’encontre de la société Etude promotion architecture au titre du parquet de l’appartement de M. et Mme [C] ;

Condamne in solidum la société Le balcon d'[Localité 8] et la société Etude promotion architecture à payer à M. et Mme [C] la somme totale de 8 008 euros TTC euros TTC au titre des désordres;

Condamne la société Sepra à garantir la société Le balcon d'[Localité 8] de la condamnation prononcée au titre des désordres ;

Condamne la société Le balcon d'[Localité 8] à payer à M. et Mme [C] la somme de 2 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

Condamne la société Sepra aux dépens d’appel avec distraction au profit des avocats en ayant fait la demande en application de l’article 699 du code de procédure civile;

Rejette toutes les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La Conseillère faisant fonction de Président,