ARRÊT N°

N° RG 21/01478 –

N° Portalis DBVH-V-B7F-IAK3

SL -AB

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’ALES

04 décembre 2020

RG:19/01148

[Y]

C/

S.A.R.L. VIAGEUROP

Grosse délivrée

le 08/09/2022

à Me Jean François TRAMONI VENERANDI

à Me Magali CHATELAIN

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2022

APPELANTE :

Madame [X] [Y]

née le 22 Juillet 1946 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean François TRAMONI VENERANDI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

S.A.R.L. VIAGEUROP

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par Me Magali CHATELAIN de la SCP CHATELAIN GUTIERREZ, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Magali BOURDAROT de la SARL BOURDAROT-EZERZER, Plaidant, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,

Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère,

Mme Séverine LEGER, Conseillère,

GREFFIER :

Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Juin 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 08 Septembre 2022,

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 08 Septembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [Y] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 4], lequel a été donné à bail commercial selon contrat du 18 août 2018 pour un loyer initial annuel de 10 800 euros.

Par acte sous seing privé du 13 juin 2018, Mme [X] [Y] a confié à la société Viageurop un mandat de vente exclusif n° 2986 de ce bien situé à [Localité 7] aux conditions suivantes :

– viager libre ;

– bouquet 47 000 euros, soit un net vendeur de 30 000 euros et 17 000 euros au titre des honoraires de l’agence ;

– une rente viagère annuelle de 8 400 euros, soit 700 euros par mois.

Le mandat a été signé à la suite de la visite à son domicile de M. [G] [I], agent commercial de la société Viageurop.

Le 30 août 2018, la société Viageurop a transmis à Mme [X] [Y] une offre émanant de M. [M] [Z] et correspondant aux conditions du mandat.

Par courrier recommandé du 11 septembre 2018, Mme [X] [Y] a dénoncé le mandat et refusé de signer le compromis de vente invoquant la caducité du contrat.

Par courrier recommandé du 13 septembre 2018, la société Viageurop a rappelé à Mme [X] [Y] l’exclusivité du mandat et le montant des honoraires d’agence, et qu’elle n’avait pas usé de sa faculté de rétractation.

Par courrier recommandé du 13 novembre 2018, la société Viageurop a, par l’intermédiaire de son conseil, rappelé à Mme [X] [Y] ses obligations. Elle l’a mise en demeure de respecter et d’exécuter ses obligations contractuelles, soit en signant le compromis de vente avec M. [M] [Z], soit en payant l’indemnité compensatrice prévue par le contrat, soit la somme de 17 000 euros.

Par courrier recommandé du 5 février 2019, Mme [X] [Y] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en cause la validité du mandat n° 2986.

En l’absence de solution amiable, la société Viageurop a, par acte du 21 octobre 2019, fait assigner Mme [X] [Y] devant le tribunal de grande instance d’Alès aux fins de la voir condamner à payer la clause pénale stipulée dans le contrat.

Après avoir retenu que Mme [X] [Y] n’était pas fondée à invoquer la nullité du contrat ni sur le fondement de l’article L 221-5 du code de la consommation, ni sur le fondement d’un abus de faiblesse ou du caractère dérisoire de la rente non établis et que les conditions d’application de la clause pénale étaient acquises, le tribunal judiciaire d’Alès, par jugement contradictoire du 4 décembre 2020, a :

– débouté Mme [X] [Y] de sa demande d’annulation du mandat;

– condamné Mme [X] [Y] à payer à la société Viageurop la somme de 17 000 euros au titre de la clause pénale ;

– condamné Mme [X] [Y] à payer à la société Viageurop la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné Mme [X] [Y] aux dépens ;

– débouté les parties de leurs plus amples demandes ;

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration du 14 avril 2021, Mme [X] [Y] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 18 mai 2022 auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, l’appelante demande à la cour de la recevoir en son appel et la dire bien fondée, d’infirmer le jugement déféré et de :

A titre principal,

– prononcer la nullité du mandat n° 2986 en date du 13 juin 2018 ;

– débouter la société Viageurop de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

– modérer la clause pénale et la réduire à la somme de 1 euro ;

Y ajoutant,

– condamner la société Viageurop au paiement à Mme [Y] de la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Elle fait valoir que les nouveaux moyens de nullité du mandat répondent aux mêmes prétentions que celles exprimées en première instance sur le fondement textuel du formulaire de rétractation, de sorte qu’ils sont recevables en application des articles 563 et 564 du code de procédure civile.

Elle expose que le mandat est nul pour non respect des dispositions du code de la consommation, s’agissant d’un mandat conclu hors établissement en raison du démarchage à domicile de l’agent commercial de la société Viageurop et se prévaut du manquement à l’obligation d’information concernant la possibilité de procéder à une médiation en cas de contestation. Elle excipe également de l’irrégularité du formulaire de rétractation faisant référence à l’article L121-21 du code de la consommation sans rapport avec la faculté de rétractation.

Elle ajoute que la clause pénale ne peut être due en l’absence de conclusion effective de la vente par la régularisation d’un avant-contrat en l’absence d’une stipulation expresse emportant le pouvoir de vendre confié au mandataire et excipe de l’ambiguïté de cette clause qui ne peut dès lors recevoir aucune application.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 17 mai 2022 auxquelles il sera également renvoyé, l’intimée demande à la cour de :

– rejeter toutes les demandes de Mme [X] [Y] ;

– déclarer irrecevables les demandes nouvelles de Mme [X] [Y] ;

– confirmer le jugement entrepris ;

– confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [X] [Y] à lui payer la somme de 17 000 euros au titre de la clause pénale, outre intérêts au taux légal ;

– condamner Mme [X] [Y] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Mme [X] [Y] aux entiers dépens.

Elle soutient que Mme [Y] a violé ses obligations contractuelles et notamment l’article VIII du mandat en refusant de signer le compromis de vente. Elle estime que l’offre en question respectait les prix et conditions financières du mandat exclusif de vente en viager occupé conclu le 13 juin 2018. Elle ajoute que le mandat est valide puisqu’il contient un formulaire de rétractation répondant au formalisme de l’article R221-1 du code de la consommation et dont la page a été paraphée par Mme [Y], qu’il comporte par ailleurs toutes les mentions légales, et qu’il n’y a pas eu d’abus de faiblesse à l’endroit de cette dernière. Sur la clause pénale, elle indique qu’elle ne souffre pas de critique et que les circonstances factuelles justifient son application. Elle considère enfin que la demande de Mme [Y] portant sur la clause pénale est irrecevable car nouvelle et doit être écartée à ce titre en vertu de l’article 564 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 14 mars 2022, la procédure a été clôturée le 24 mai 2022 et l’affaire a été fixée à l’audience du 7 juin 2022 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 8 septembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité des demandes :

Aux termes des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, l’intimée se prévaut de l’irrecevabilité des moyens nouveaux soulevés par l’appelante afférents à l’absence de respect des dispositions du code de la consommation et excipe de la nouveauté de la prétention tendant à la non application de la clause pénale non soumise au premier juge.

Contrairement aux allégations de l’intimée, en application des dispositions de l’article 563 du code de procédure civile, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux en cause d’appel de sorte qu’il ne peut être fait grief à l’appelante de soulever de nouveaux moyens de nullité du contrat de mandat dès lors que la demande de nullité avait effectivement été soumise au premier juge.

L’argumentation de l’appelante tendant à voir écarter la mise en oeuvre de la clause pénale ne peut par ailleurs s’analyser en une prétention nouvelle présentée par l’appelante mais constitue un moyen nouveau tendant à voir rejeter les prétentions de l’intimée de sorte que le moyen tiré de l’irrecevabilité n’est pas fondé.

Les moyens soulevés par l’appelante n’encourent ainsi aucune irrecevabilité.

Sur la demande de nullité du mandat :

Les parties s’opposent sur la nature du contrat signé par les parties. L’appelante se prévaut d’un contrat signé au terme d’un démarchage à domicile tandis que l’intimée expose que le contrat a été signé au domicile de l’appelante mais sur initiative personnelle de celle-ci et non de l’agent commercial.

Le contrat signé par les parties le 13 juin 2018 est un ‘mandat exclusif: viager libre (hors établissement)’.

La référence expresse à un contrat hors établissement dans l’intitulé du contrat de mandat permet de le soumettre aux dispositions d’ordre public du code de la consommation applicables à la date de sa signature.

L’article L242-1 du code de la consommation prévoit que les dispositions de l’article L221-9 sont prévues à peine de nullité du contrat conclu hors établissement.

L’article L221-9 dispose que le professionnel fournit au consommateur un exemplaire daté du contrat conclu hors établissement, sur papier signé par les parties ou, avec l’accord du consommateur, sur un autre support durable, confirmant l’engagement exprès des parties.

Ce contrat prévoit toutes les informations prévues à l’article L221-5.

Le contrat est accompagné du formulaire type de rétractation mentionné au 2° de l’article L221-5.

L’article L221-5 impose une obligation d’information du consommateur à la charge du professionnel préalablement à la conclusion du contrat et renvoie à la communication des informations prévues par les articles L111-1 et L111-2.

L’appelante se prévaut de l’absence de reproduction des articles L221-8 et L221-9 sur le contrat de mandat signé par les parties et considère que cette absence entraîne la nullité du contrat.

L’article L242-1 précité n’impose cependant pas à peine de nullité la reproduction des articles L221-8 et L221-9 dans le contrat signé hors établissement et le moyen ne peut donc prospérer.

L’appelante se prévaut également de l’absence de mention de la possibilité de recourir à un médiateur à la conciliation et excipe d’un manquement du professionnel à son obligation d’information sur ce point emportant la nullité du contrat.

Si le non respect des obligations d’information précontractuelle peut faire l’objet de sanctions administratives, aucune sanction civile n’a été expressément prévue s’agissant de la possibilité de recourir à un mode alternatif de règlement des litiges et la nullité du contrat de mandat ne saurait donc être encourue en l’espèce de ce chef.

Le contrat de mandat comporte une clause par laquelle le mandant reconnaît expressément avoir pris connaissance préalablement à la signature du contrat de l’intégralité des caractéristiques des services définis au présent mandat conformément aux articles L111-1 et suivants du code de la consommation.

Il procède à la description précise de l’objet du mandat tendant à la mise en vente du bien immobilier désigné en viager libre selon les conditions définies par les parties moyennant le versement d’honoraires d’un montant de 17 000 euros, précise la dénomination de la société Viager Europe ainsi que le nom de son agent commercial, M. [G] [I].

Le mandat comporte également la mention des conditions générales afférentes à la durée du mandat, aux pouvoirs du mandataire et à la clause pénale, celles-ci étant paraphées par les parties.

Le contrat de mandat comporte la mention suivante :

‘Extrait du code de la consommation relatif aux contrats conclus hors établissement’ :

Article L121-21 modifié par la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014, article 9 (V)

Le consommateur dispose d’un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d’un contrat conclu à distance à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement sans avoir à supporter d’autres coûts que ceux prévus aux articles L121-23 à L121-25.

Il contient également une feuille libellée ‘Annulation de commande’ renvoyant à l’article L121-21du code de la consommation précisant les conditions avec l’indication d’une expédition au plus tard le 14ème jour à partir de la commande, page portant également le paraphe de l’appelante.

La référence à l’article L121-21 du code de la consommation est erronée, s’agissant d’un texte concernant l’interdiction pour un professionnel de solliciter ou de percevoir d’un consommateur des frais de recouvrement dans des conditions contraires à l’article L111-8 du code de procédures civiles d’exécution.

Depuis le 1er juillet 2016, c’est l’article L221-18 du code de la consommation qui régit le délai de rétractation applicable aux contrats conclus à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement.

La sanction de la non-conformité du formulaire de rétractation est cependant constituée par la prolongation du droit de rétractation et non par la nullité du contrat en application des dispositions de l’article L221-20 du code de la consommation.

Les moyens de nullité du contrat soulevés par l’appelante ne sont en l’espèce pas fondés et la décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté Mme [V] de sa demande d’annulation du contrat, les moyens nouveaux soulevés en cause d’appel étant également rejetés.

Sur la demande afférente à la clause pénale :

L’appelante fait grief au premier juge de l’avoir condamnée à payer la somme de 17 000 euros à la mandataire au titre de la clause pénale stipulée au contrat alors que c’est un contrat d’entremise qui a été signé entre les parties et qu’aucun avant-contrat n’ayant été régularisé, la vente n’est pas intervenue de sorte que le mandataire ne peut obtenir le paiement d’une quelconque rémunération en application des dispositions d’ordre public de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970.

L’intimée oppose que l’intermédiaire peut prétendre à une indemnisation en cas de refus de signer émanant du mandant alors que l’opération est conforme aux stipulations du mandat.

Elle sollicite ainsi non pas le versement de la rémunération stipulée au contrat mais d’une indemnité compensatrice telle que stipulée en cas de refus de vente du mandant.

Le mandat comporte un paragraphe ‘clauses pénales’ libellé comme suit:

‘En cas de refus de vendre à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, nous vous verserons une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat’.

En l’espèce, l’intimée reproche à la mandante d’avoir refusé de procéder à la vente de son bien immobilier en violation de ses obligations compte tenu de l’offre d’acquisition au prix du mandat présentée par M. [M] [Z] selon offre d’achat du 28 août 2018.

Selon les dispositions de l’article 6, I, alinéa 5, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ce texte, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes visées par le premier article de la loi ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu’une des opérations visées à cet article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.
Il en résulte que le mandat d’entremise donné à l’une de ces personnes ne lui permet pas d’engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, de sorte que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, à moins qu’il ne soit établi que ce mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

La vente du bien immobilier n’ayant pas en l’espèce été conclue, la mandataire, dont les pouvoirs se limitaient à servir d’intermédiaire pour la vente, ne peut se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse.

La décision déférée sera par conséquent infirmée et l’intimée sera déboutée de sa prétention au titre de la clause pénale.

Sur les autres demandes :

Succombant à l’instance, la société Viageurop sera condamnée à en régler les entiers dépens, de première instance et d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de la condamner à payer à Mme [Y] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celle-ci sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La prétention du même chef présentée par l’intimée sera rejetée en ce qu’elle succombe.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté Mme [X] [Y] de sa demande d’annulation du contrat ;

Y ajoutant,

Rejette les nouveaux moyens de nullité présentés par Mme [X] [Y] ;

Infirme le jugement déféré pour le surplus des dispositions soumises à la cour et statuant à nouveau,

Déboute la Sarl Viageurop de l’intégralité de ses prétentions ;

Condamne la Sarl Viageurop aux entiers dépens, de première instance et d’appel ;

Condamne la Sarl Viageurop à payer la somme de 2 500 euros à Mme [X] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Mme FOURNIER, Présidente de chambre et par Mme RODRIGUES, Greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,