2ème Chambre

ARRÊT N°498

N° RG 21/06847

N° Portalis DBVL-V-B7F-SFJG

M. [D] [Y]

Mme [F] [K] [Y] NÉE [Z]

C/

S.A.R.L. SOLUTION FINANCIERE IMMOBILIERE ACTIVE

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

– Me JUETTE

– Me VERRANDO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Joël CHRISTIEN, Président de Chambre,

Assesseur : Monsieur David JOBARD, Président de Chambre,

Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Ludivine MARTIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Juin 2022

devant Monsieur Jean-François POTHIER, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 30 Septembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [D] [Y]

né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Madame [F] [K] [Y] NÉE [Z]

née le [Date naissance 2] 1953 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentés par Me Anthony JUETTE de la SELAS STRATÉYS CONTENTIEUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

S.A.R.L. SOLUTION FINANCIERE IMMOBILIERE ACTIVE exerçant sous le nom commercial SFIA

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Patrice LECHARTRE de la SCP DELAFOND LECHARTRE GILET, plaidant, avocat au barreau de Laval

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 6 mai 2015, M. [D] [Y] et Mme [F]-[K] [Z] son épouse (les époux [Y]) ont vendu à réméré à la société Solution Financière Immobilière Active (la société SFIA), moyennant le prix de 180 000 euros, une maison à usage professionnel située à [Localité 7] (22) comprenant des bureaux au rez-de-chaussée et un studio à l’étage.

Il était prévu que pendant la durée du réméré de 5 ans, les époux [Y] étaient tenus de payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1 250 euros.

L’acte précisait également que pour le cas où l’immeuble ne serait pas libre à la date convenue, le vendeur s’obligeait à régler à l’acquéreur, lequel acceptait expressément, une indemnité d’occupation de 2 000 euros par mois et hors charge, sans que cette clause vaille novation de droit ou prorogation de délai et sans préjudice du droit de l’acquéreur de poursuivre la libération des lieux.

Les vendeurs n’ont pas exercé leur droit de rachat à l’issue du délai de cinq ans, mais la société ARTECH, dont M. [Y] était le propriétaire, est restée dans les lieux au-delà de la date du 6 mai 2020.

Estimant, après avoir encaissé des indemnités versées par la société ARTECH, que les époux [Y] étaient redevables des indemnités d’occupation de 1 250 euros par mois sur la période entre octobre 2019 et avril 2020, ainsi que des indemnités d’occupation de 2 000 euros par mois entre mai et décembre 2020, la société SFIA a fait procéder, par procès-verbal du 16 mars 2021, à la saisie-attribution des comptes ouverts par les époux [Y] auprès de la Banque Populaire du Grand Ouest (la BPGO), pour avoir paiement d’une somme de 17 152,62 euros en principal et frais, cette saisie ayant été dénoncée aux époux [Y] par acte du 18 mars suivant.

Contestant la régularité de cette saisie, les époux [Y] ont, par acte du 19 avril 2021, fait assigner la société SFIA devant le juge de l’exécution de Saint-Brieuc afin d’en obtenir la mainlevée.

Après enrôlement le 11 mai 2021 d’un second exemplaire de l’assignation, le juge de l’exécution a procédé à la jonction des deux procédures.

Par jugement du 13 octobre 2021, le juge de l’exécution a :

débouté les époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

déclaré régulière la saisie-attribution pratiquée par la société SFIA entre les mains de la BPGO le 16 mars 2021 et dénoncée le 18 mars 2021 aux époux [Y],

condamné solidairement les époux [Y] à payer à la société SFIA la somme de 2 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Les époux [Y] ont relevé appel de ce jugement le 29 octobre 2021, et aux termes de leurs dernières conclusions du 21 décembre 2021, ils demandent à la cour de l’infirmer et de :

ordonner la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le ’18 mars 2021′ par la société SFIA sur les comptes ouverts à leurs noms à la BPGO,

condamner la société SFIA à justifier de la mainlevée à ses frais dans un délai de 24 heures suivant la décision à intervenir et à leur bénéfice,

par conséquent, débouter la société SFIA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

en tout état de cause, condamner la société SFIA à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions du 19 janvier 2022, la société SFIA conclut quant à elle à la confirmation du jugement attaqué, et sollicite la condamnation des époux [Y] au paiement d’une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées par les parties, l’ordonnance de clôture ayant été rendue le 12 mai 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Les époux [Y] soutiennent qu’ils ne seraient redevables d’aucune obligation pécuniaire envers le créancier saisissant, en faisant valoir, d’une part, que pendant la période constituant la réserve de réméré, une délégation de paiement aurait été instaurée aux termes de laquelle la société ARTECH aurait pris en charge le paiement des indemnités dues par eux.

Ils font valoir à cet égard que dans le cadre de cette délégation, les versements effectués par la société ARTECH postérieurement au 6 mai 2020 auraient été réalisés pour leur compte au titre du retard des indemnités d’occupation qu’ils devaient entre le mois d’octobre 2019 et le mois de mars 2020.

Les époux [Y] ne justifient cependant d’aucune délégation de paiement destinée à faire payer par la société ARTECH l’indemnité d’occupation que ces derniers devaient à titre personnel, aux termes de l’acte, durant la période de réméré.

La société SFIA n’a par ailleurs jamais déchargé les époux [Y] de leurs obligations de régler les indemnités d’occupation durant la période de réméré, ainsi qu’il ressort des mises en demeure des 29 mars 2019 et 15 mai 2020 délivrées à ces derniers de régler les sommes de, respectivement, 3 750 euros au titre des indemnités d’occupation des mois de janvier à mars 2019 et 8 750 euros au titre des indemnités d’occupation de 1 250 euros dues entre octobre 2019 et avril 2020.

S’agissant de l’indemnité mensuelle de 2 000 euros due à compter du mois de mai 2020, les époux [Y] déclarent ne pas en être redevables dès lors que la société ARTECH était seule occupante au titre d’un bail tacite qui aurait été conclu entre la société ARTECH et la société SFIA.

Il convient cependant d’observer qu’aux termes de l’acte de vente, ‘le vendeur (s’obligeait) à rendre, pour la date convenue au paragraphe ‘Réserve de réméré’ (à savoir le 6 mai 2020), l’immeuble libre de toute location, occupation, réquisition ou préavis de réquisition, en s’obligeant à le débarasser de tous meubles et objets mobiliers à cette date.

L’acte précisait également que ‘pour le cas où l’immeuble ne serait pas libre à ladite date convenue, le vendeur (s’obligeait) à régler à l’acquéreur, lequel (acceptait) expressément, une indemnité d’occupation de 2 000 euros par mois et hors charge, sans que cette clause vaille novation de droit ou prorogation de délai et sans préjudice du droit de l’acquéreur de poursuivre la libération des lieux ; cette indemnité est stipulée non réductible même en cas de libération partielle de l’immeuble.’

Le vendeur a donc pris l’engagement de libérer l’immeuble de toute occupation ou location, et il importe peu à cet égard que les époux [Y] n’aient jamais personnellement occupé les lieux et que ce soit la société ARTECH qui les a occupés avant la date du 6 mai 2020.

Les époux [Y] soutiennent cependant que la clause précitée aurait été tacitement aménagée par les parties en invoquant l’existence d’un bail entre la société ARTECH et la société SFIA qui résulterait des courriers des 7 juillet et 13 août 2020, selon lesquels la société SFIA aurait reconnu à la société ARTECH sa qualité de locataire et admis la non libération des lieux.

Aux termes du courrier du 7 juillet 2020 adressé à la société ARTECH, la société SFIA ‘prend acte du bail en cours puisque le renoncement des époux [Y] à l’exercice de la faculté de rachat ne signifie pas, pour les locataires en titre, d’avoir à libérer les lieux […]’, et, d’autre part, met la société ARTECH en demeure de payer le loyer de juin qui demeurait non réglé.

Cependant, ainsi que l’a pertinemment analysé le premier juge, le fait pour la société SFIA d’avoir considéré que l’ancien bail de 2002 était toujours en cours postérieurement au 6 mai 2020 ne signifie pas qu’elle ait accepté de décharger les époux [Y] de l’application de la clause du contrat de vente relative à leur obligation de libérer les locaux de toute occupation pour le 6 mai 2020.

D’autre part, ainsi que l’a pertinemment analysé le premier juge, si le second courrier de la société SFIA adressé à la société ARTECH le 13 août 2020 fait référence à des loyers dus depuis le 6 mai 2020 et traduit ainsi la volonté de l’intimée d’encaisser les versements de 1 250 euros qualifiés de loyers issus du précédent bail consenti par les époux [Y], la société SFIA n’a cependant en aucune manière déchargé les époux [Y] de leur obligation de rendre libres les locaux de toute location et, à défaut, de leur obligation de payer une indemnité d’occupation postérieurement au 6 mai 2020.

Il convient à cet égard d’observer que la société ARTECH n’a pas répondu aux lettres adressées par la société SFIA et ne les a donc pas contestées.

Il s’ensuit que la clause de l’acte authentique, dénuée d’équivoque, prévoyant le paiement d’une indemnité d’occupation de 2 000 euros à défaut de libération des lieux au 6 mai 2020, n’ayant jamais été modifiée d’un commun accord entre les parties, c’est à juste titre que le juge de l’exécution a estimé que les époux [Y] étaient redevables d’une indemnité d’occupation de 2 000 euros par mois entre les mois de mai et décembre 2020.

Par ailleurs au regard de l’occupation des lieux par la société ARTECH postérieurement au 6 mai 2020, les époux [Y] n’établissent pas pouvoir se prévaloir de ce que ces paiements opérés par ce tiers postérieurement à cette date en raison de sa propre occupation des locaux, doivent s’imputer sur les indemnités d’occupation antérieurement à leur charge. Dès lors ils n’établissement pas s’être acquittés de l’indemnité d’occupation de 1 250 euros due par eux entre les mois d’octobre 2019 et avril 2020.

Il s’ensuit que la saisie-attribution en ce qu’elle porte sur le paiement des indemnités d’occupation de 1 250 euros dues entre les mois d’octobre 2019 et avril 2020, et, d’autre part, sur les indemnités d’occupation de 2 000 euros entre les mois de mai et décembre 2020, déduction faite des acomptes de 9 080,09 euros mentionnés sur l’acte et non contestés, est donc parfaitement régulière.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes.

Les dispositions du jugement concernant les dépens et les frais irrépétibles étaient justifiées et seront maintenues.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société SFIA l’intégralité des frais exposés par elle à l’occasion de l’instance d’appel et non compris dans les dépens, en sorte qu’il lui sera alloué une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Confirme en l’ensemble de ses dispositions le jugement rendu le 13 octobre 2021par le juge de l’exécution de Saint-Brieuc ;

Condamne solidairement M. et Mme [Y] à payer à la société Solution Financière Immobilière Active la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. et Mme [Y] aux dépens d’appel ;

Accorde le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIERLE PRESIDENT