Un sinistre / dégât des eaux affectant un restaurant imputable au défaut d’entretien des canalisations, emporte la responsabilité du locataire.

L’obligation d’entretenir les locaux commerciaux

Il résulte de l’article 1719 2° du code civil que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Pendant la durée du bail, le bailleur qui doit l’entretien de la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été donnée à bail, est donc tenu de toutes les réparations nécessaires à cette fin, à l’exception des réparations locatives, d’une part, et des réparations qu’une clause particulière du bail a pu mettre à sa charge d’autre part.

Affaire Léon de Bruxelles

En l’espèce, il résulte de l’article 14.2 du contrat de bail signé le 25 juin 2009 entre la société SECAR et la société Resto belle épine (devenue Léon de Bruxelles puis la SAS LDF ) intitulé « entretien des lieux loués » que le preneur doit maintenir en bon état de fonctionnement les installations propres à son local et faire entretenir et réparer les canalisations d’eau desservant ses locaux.

Les preneurs des locaux mis en location par la société SECAR doivent en outre respecter le cahier des charges du centre commercial, annexé au bail, qui définit et répartit les travaux incombant au bailleur et au preneur et principalement ses articles :

– 1.6 « les sols des locaux ou parties de locaux loués équipés en eau( …) devront avant pose du revêtement de sol définitif être revêtus d’une chape d’étanchéité relevée au pourtour du local sur une hauteur de 10 cm minimum sauf au droit des portes. Pour les autres il suffira d’une étanchéité réduite, évitant les pénétrations d’eau massives au niveau inférieur en cas de déclenchement d’une tête de sprinkler. »

-et 1.8 « ( …)tous les écoulements d’eaux usées provenant d’un restaurant ou d’un commerce alimentaire doivent être en acier soudé jusqu’à la liaison avec le réseau commun d’écoulement, et munis sur chaque orifice d’une grille inamovible à mailles de 7 mm de côté au maximum, faute de quoi tous les troubles constatés en aval de leurs écoulements leur seront imputés et ils ne pourront refuser de supporter le prix des travaux de remise en état. »

Les conclusions de l’expert sont déterminantes

Concernant le sinistre constaté le 14 octobre 2013 mettant en cause la société Léon de Bruxelles, l’expert expose qu’il a pour origine les canalisations fuyardes de la cuisine de son restaurant.

Page 26 de son rapport, il indique qu’« il est certain que l’origine du sinistre se situe derrière le bar de Léon de Bruxelles soit sur la canalisation soit sur le défaut d’étanchéité qui semble bricolé au droit du siphon de sol ».

Page 35 de son rapport, l’expert constate « un état de vétusté général des réseaux d’alimentation et d’évacuation avec des canalisations engorgées » ainsi que « des podiums ou faux planchers des cuisines et sanitaires des quatre restaurants impliqués dans les désordres avec des carrelages cassés, rapiécés, des joints défectueux, des siphons suspects, absence de fourreaux étanches pour les tuyaux, etc ».

Page 36 du rapport, il conclut être en face de deux types de sinistres, le premier sur les alimentations en eau du restaurant Léon de Bruxelles et l’autre sur ses évacuations.

S’il constate que les étanchéités existantes sont vétustes, ses propos sont relatifs aux revêtements superficiels très anciens avec du « carrelage cassé, épaufré, mal jointif » et qui n’a pas joué son rôle.

Il rajoute que « la vétusté de l’étanchéité est due à l’accumulation des eaux de nettoyage fortement agressives qui s’infiltrent par le carrelage et surtout les joints ».

Les travaux préconisés ne consistent pas en une reconstruction totale de la dalle qui ne remplirait plus son rôle d’étanchéité mais en une reprise de l’étanchéité ‘sur la dalle’ c’est-à-dire des réseaux et des canalisations situés dans les parties privatives.

Aucun défaut de conception de la dalle n’a été constaté par l’expert.

Défaut d’entretien des canalisations

Les désordres décrits ci-dessus excèdent la simple vétusté due à un usage normal mais prolongé des locaux et résultent manifestement d’un défaut d’entretien par la société Léon de Bruxelles des canalisations et des réseaux situés dans les parties privatives de son restaurant situé au premier étage entre les faux planchers et la dalle (et non encastrés dans celle-ci comme cela résulte des différents schémas de l’expertise).

Dès lors, au vu de ces éléments et de la clause du bail ainsi que du cahier des charges précités, la décision déférée est confirmée en ce qu’elle a débouté la société Léon de Bruxelles devenue la SAS LDF de sa demande de déclarer la société SECAR responsable des sinistres.