6 juillet 2023
Cour d’appel d’Aix-en-Provence
RG n°
23/00206

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 06 JUILLET 2023

N° 2023/513

Rôle N° RG 23/00206 N° Portalis DBVB-V-B7H-BKSJE

Syndic. de copro. LE DOMAINE

C/

[Z] [B]

TRESOR PUBLIC SIP [Localité 8] CENTRE

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE- EST

Public TRESOR PUBLIC POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE DU RHONE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Nicolas MERGER

Me Caroline PAYEN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution d’AIX-EN-PROVENCE en date du 19 Décembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03268.

APPELANTE

Syndicat de copropriété de l’ensemble immobilier LE DOMAINE

[Adresse 10]

Représenté par son Syndic la Société CITYA SOGEMA, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1].,

représenté et assisté par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [Z] [B]

né le [Date naissance 5] 1981 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

assigné le 08/03/23 à étude

défaillant

Le TRÉSOR PUBLIC SIP [Localité 8] CENTRE

pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège [Adresse 6] et encore [Adresse 4]

assigné le 08/03/23 à étude,

défaillant

CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE- EST, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 399 973 825, société de courtage d’assurance immatriculée au Registre des intermédiaires en Assurance sous le numéro 07 023 262,prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 2]

représentée par Me Caroline PAYEN de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de Me Pierre-Yves CERATO, avocat au barreau de LYON

Le TRÉSOR PUBLIC POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISÉ DU RHÔNE,

pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège [Adresse 6]

assigné le 08/03/23 à personne habilitée

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Mai 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Evelyne THOMASSIN, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023,

Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le Trésor public SIP [Localité 8] Centre (créancier inscrit subrogé dans les poursuites engagées par la CRCAM Centre-Est ) a poursuivi la procédure de saisie immobilière, à l’encontre de monsieur [Z] [B], suite à un commandement valant saisie signifié le 2 mars 2020, publié le 11 mars suivant au service de la publicité foncière d'[Localité 7] 1 volume 2020 S n°13, portant sur les lots n°8 et 68 de l’état descriptif de division d’une copropriété dénommée ‘[Adresse 9].

Le 6 août 2020, le débiteur saisi était assigné à comparaître à l’audience d’orientation du juge de l’exécution d’Aix en Provence. L’assignation était dénoncée aux créanciers inscrits, à savoir, le syndicat des copropriétaires ‘[Adresse 9], le Trésor public SIP [Localité 8] Centre et monsieur le Comptable du Trésor Public chargé du recouvrement Pôle recouvrement spécialisé du Rhône.

Le 10 août 2020, le créancier poursuivant déposait au greffe du tribunal le cahier des conditions de vente.

Le jugement d’orientation du 12 avril 2021 fixait l’audience d’adjudication au 14 juin 2021 à laquelle le bien était adjugé au prix de 97 000 € outre les frais taxés à la somme de 3 083,32 € TTC.

Le 27 juillet 2022, le créancier poursuivant notifiait son projet de distribution du prix d’adjudication aux créanciers et au débiteur. Le 5 octobre 2022, un procès-verbal de difficultés était établi.

Aux termes d’un jugement du 19 décembre 2022, le juge de l’exécution d’Aix en Provence :

– colloquait la Caisse de Crédit Agricole Centre Est à titre privilégié en premier rang à la somme de 112 938,98 € arrêtée au 11 juillet 2022, outre intérêts au taux conventionnel de 3,53 %, frais et accessoires postérieurs à cette date dans la limite des sommes à distribuer,

– déclarait irrégulière l’opposition formée le 12 juillet 2022 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9],

– colloquait le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à titre chirographaire, pour la somme de 11 869,98 €,

– déclarait que les émoluments de séquestre répartiteur seraient acquis à l’AARPI CTC Avocats qui resterait en charge de la distribution du prix de vente,

– disait n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

– laissait les dépens à la charge de monsieur le Comptable du trésor public chargé du recouvrement, service des impôts des particuliers de [Localité 8] Centre.

Par déclaration reçue le 4 janvier 2023 au greffe de la cour, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] formait appel du jugement précité.

Le 8 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] faisait signifier la déclaration d’appel et l’avis de fixation de la procédure à monsieur [B], monsieur le comptable du trésor public [Localité 8] Centre et monsieur le comptable du trésor public Pôle de recouvrement spécialisé du Rhône. Les actes étaient remis à l’étude, sauf pour le PRS du Rhône, l’acte étant remis à personne habilitée.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 17 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] demande à la cour de :

– infirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

– statuant à nouveau, dire et juger que son opposition est conforme aux dispositions des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967,

– en conséquence, prononcer la nullité du projet de distribution notifié le 27 juillet 2022,

– le colloquer à titre privilégié à la somme de 11 869,88 €,

– condamner tout succombant au paiement d’une indemnité de 2 000 € pour frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] invoque le bénéfice du privilège spécial immobilier de l’article 2374 du code civil aux motifs qu’il garantit toutes les créances mentionnées à l’article 19 alinéa 1, lequel mentionne les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires. Il relève que son décompte annexé à l’opposition mentionne le montant et les causes des créances selon leur nature et l’année de référence (provisions sur charges, provisions pour fonds travaux, frais de procédure et frais de contentieux). Il conteste son obligation de ventiler le détail de sa créance par lots, appartement ou parking, non prévue par les dispositions applicables dès lors que les charges font l’objet d’un seul appel de fonds. Il relève que monsieur [B] n’était propriétaire que des deux lots n°8 et 68 et qu’ils ont été vendus ensemble. Il en conclut qu’une opposition ne peut être formée par lot que dans le cas d’adjudication séparée de plusieurs lots ou de vente judiciaire de certains lots tandis que le débiteur saisi reste propriétaire d’autres lots. Il conclut à une créance de, 7 846,92 € garantie par le superprivilège, 2 136,54 € garantie par le privilège simple et 1 407,62 € à titre créance chirographaire.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 23 avril 2023, et signifiées le 17 avril 2023 à monsieur [B] et à monsieur le comptable public du trésor public [Localité 8] Centre, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Est (ci-après dénommée CRCAM Centre-Est) demande à la cour de :

– confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

– débouter monsieur le Comptable du Trésor public, le Syndicat des copropriétaires ‘[Adresse 9], et monsieur [B] de toute demande contraire,

– à titre subsidiaire, de le colloquer à titre privilégié à la somme de 112 938,98 € arrêtée au 11 juillet 2002, outre intérêts au taux conventionnel de 3,53 %, frais et accessoires postérieurs à cette date dans les limites de la somme à distribuer,

– en tout état de cause, débouter monsieur le Comptable du Trésor public, le Syndicat des copropriétaires ‘ [Adresse 9], et monsieur [B] de toute demande ou prétention à son encontre,

– condamner tout succombant au paiement d’une indemnité de 2 500 € pour frais irrépétibles,

– condamner tout succombant aux entiers dépens.

La CRCAM Centre-Est fonde sa demande sur les dispositions de l’article 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, lequel impose que l’opposition mentionne de manière précise le montant et les causes des créances. Il en conclut que l’opposition doit préciser chacun des lots auxquels les charges de copropriété sont afférentes et que l’appelant n’a pas formé opposition en mentionnant les charges dues au titre du lot n°8 et celles dues au titre du lot n°68 et ne peut invoquer un appel de fonds unique dès lors que sa gestion des appels de fonds est inopposable aux autres créanciers du débiteur saisi. Enfin, il soutient que sa créance n’est pas prescrite en l’état d’une déchéance du terme du 13 septembre 2019 et de plusieurs actes interruptifs constitués par une saisie-attribution du 3 décembre 2019, une reconnaissance de dette du 28 août 2020, un paiement partiel du 21 septembre 2020 et un courriel du 17 octobre 2020 sur la mise en place d’un virement permanent.

Monsieur [Z] [B], monsieur le Comptable du Trésor public SIP [Localité 8] Centre et monsieur le Comptable du Trésor public chargé du recouvrement PRS du Rhône, n’ont pas constitué avocat devant la cour.

L’instruction de la procédure était clôturée par ordonnance du 18 avril 2023.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment : ‘I.-Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé….. L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1.

L’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ‘ sont garantis par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil : l’obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30, les cotisations au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2, les créances afférentes aux travaux de restauration immobilière réalisés en application du c du II de l’article 24, les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des dépens ‘.

L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux dernières années échues,

2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues,

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus,

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus,

Dans le silence des textes sur le contenu de l’opposition en cas de vente de plusieurs lots de l’état descriptif de division de la copropriété, le droit positif considère que l’opposition de l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 formée par un syndicat des copropriétaires doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et, en cas de mutation à titre onéreux de plusieurs lots, préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes (Cour de cassation 22 juin 2017 n° 16-15195).

En l’espèce, le jugement d’adjudication du 14 juin 2021 porte sur deux lots distincts n°8 (appartement T2) et n°68 (garage) de l’état descriptif de division du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9].

L’ opposition formée le 12 juillet 2022 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] contient en annexe un décompte des charges impayées ventilées entre les années 2019, 2020 et 2021 et les années antérieures.

Elle distingue :

– le montant des provisions sur charges courantes et la date de l’appel de fonds,

– le montant des provisions dues au titre du fonds travaux et la date de l’appel de fonds,

– le montant des frais de procédure avec l’intitulé de la facture ainsi que ses date et montant,

– les frais de contentieux avec l’intitulé de chaque facture, ses date et montant.

Ainsi, l’opposition énonce une liste de charges demeurées impayées sans préciser auquel des deux lots elles sont afférentes. Les modalités de gestion par le syndic du recouvrement des charges au moyen d’un appel de fonds unique, et non par lot, sont inopposables aux tiers et notamment aux autres créanciers du copropriétaire saisi. Elle est donc irrégulière.

Cette irrégularité a pour effet de faire perdre au syndicat des copropriétaires le bénéfice de l’hypothèque légale, étant relevé que cette sanction était déjà encourue au titre de l’irrégularité de sa déclaration de créance.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a colloqué la Caisse de Crédit Agricole Centre Est à titre privilégié en premier rang à la somme de 112 938,98 € arrêtée au 11 juillet 2022 outre intérêts au taux conventionnel de 3,53 %, frais et accessoires postérieurs, dans la limite des sommes à distribuer et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à titre chirographaire pour la somme de 11 869,88 €.

L’équité commande d’allouer à la CRCAM Centre Est une indemnité de 1 500 € au titre de ses frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], partie perdante, supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après débats en audience publique et en avoir délibéré, conformément à la loi, par arrêt prononcé par défaut et mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à payer à la Caisse Régionale de Crédit Mutuel Centre Est, une indemnité de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE