27 juillet 2023
Cour d’appel de Nîmes
RG n°
22/01906

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/01906 – N°Portalis DBVH-V-B7G-IOST

MPF – NR

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

10 mai 2022

RG:21/01574

[Y]

S.A.R.L. SCOPPA

C/

S.A. CREDIT LYONNAIS

Grosse délivrée

le 27/07/2023

à Me Philippe RECHE

à Me Jean-marie CHABAUD

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 27 JUILLET 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 10 Mai 2022, N°21/01574

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,

Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère,

Mme Séverine LEGER, Conseillère,

GREFFIER :

Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats, et Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Mai 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 Juillet 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Monsieur [K] [W] [Y]

né le 22 Octobre 1966 à [Localité 7] (13)

[Adresse 2]

[Localité 4]

S.A.R.L. SCOPPA

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentées par Me Philippe RECHE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

S.A. CREDIT LYONNAIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Me Jean-marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 27 Juillet 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La Sarl Scoppa et [K] [W] [Y], propriétaires de divers biens immobiliers à [Localité 7], ont confié leur gestion à la sarl [R], agence immobilière couverte par la garantie financière de la SA Crédit Lyonnais.

Le 21 décembre 2016, les propriétaires ont mis en demeure la sarl [R] de procéder au règlement de la somme de 63 730,90 euros représentant le montant d’une partie des loyers payés par les locataires à l’agence immobilière.

Par ordonnance de référé du 9 mai 2017, le président du tribunal de grande instance d’Aix en Provence a condamné la sarl [R] au paiement par provision de la somme de 66 096,54 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2016, outre 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Le Crédit Lyonnais a dénoncé sa garantie financière prenant effet dans le délai de trois jours à compter de la date de sa publication dans le journal d’annonces légales La Marseillaise, laquelle est intervenue le 25 mai 2017.

La sarl [R] a été placée en redressement judiciaire le 28 juin 2018 et la sarl Scoppa a déclaré sa créance, laquelle a été admise au passif de la procédure.

Par jugement du 17 décembre 2019, le tribunal de commerce d’Aix en Provence a condamné M. [R] à une interdiction de gérer de 10 ans et au paiement de la somme de 458 187 euros au titre de sa participation à l’insuffisance d’actif.

Par acte du 19 avril 2021, la sarl Scoppa et [K] [W] [Y] ont assigné le Crédit Lyonnais devant le tribunal judiciaire de Nîmes en paiement, es qualités de garante, au paiement de la somme de 97 825,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 janvier 2019, outre 10 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Par jugement contradictoire du 10 mai 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes a :

– débouté la sarl Scoppa de l’intégralité de ses demandes à titre principal et subsidiaire ;

– condamné in solidum la Sarl Scoppa et M. [K] [Y] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la Selarl CSM², avocats aux offres de droit ;

– condamné in solidum la Sarl Scoppa et M. [K] [Y] à verser la somme de 1 000 euros à la société Crédit Lyonnais en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Le tribunal a estimé que la mise en jeu de la garantie financière par la société Scoppa suivant courrier adressé en recommandé avec accusé de réception le 16 janvier 2019 était forclose dès lors qu’elle n’avait pas été effectuée dans le délai de trois mois et trois jours suivant la publication de la cessation de garantie du Crédit Lyonnais au journal La Marseillaise le 25 mai 2017. Selon les premiers juges, le délai de trois mois imparti au créancier par l’article 45 du décret du 20 Juillet 1972 pour réclamer l’application de la garantie a commencé à courir à l’expiration du délai de trois jours francs suivant la publication de l’avis de cessation de garantie du 25 mai 2017.

Le tribunal a également débouté la Sarl Scoppa et M. [Y] de leur demande subsidiaire fondée sur le manquement du Crédit Lyonnais à son obligation, en tant que garant, de contrôler l’activité de l’agence immobilière. Il a relevé que les demandeurs ne justifiaient pas de leur demande en ne ventilant pas par immeuble, donc par propriétaire, les créances propres à chaque propriétaire, d’une part, et que seule une indemnisation au titre de la perte de chance de recouvrer sa créance aurait pu être formulée par la Sarl Scoppa, d’autre part. Enfin, ils ont estimé qu’en refusant sa garantie, le Crédit Lyonnais n’avait pas commis de faute.

Par déclaration du 2 juin 2022, M. [Y] et la Sarl Scoppa ont interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 16 décembre 2022, la procédure a été clôturée le 2 mai 2023 et l’affaire fixée à l’audience du 16 mai 2023.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 août 2022, les appelants demandent à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement et, statuant à nouveau, de :

A titre principal,

– juger que le Crédit Lyonnais ne peut opposer à la société Scoppa une déclaration de créance tardive de la créance,

– condamner le Crédit Lyonnais à payer à la société Scoppa a somme de 97 925,66 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 janvier 2019 et jusqu’au complet paiement,

A titre subsidiaire,

– juger que le Crédit Lyonnais a manqué à ses obligations de garant en ne contrôlant pas de manière sérieuse l’activité de son adhérente la sarl [R],

– condamner le Crédit Lyonnais au paiement de la somme de 97 825,66 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 janvier 2019 et jusqu’au complet paiement, à la sarl Scoppa,

En tout état de cause,

– condamner le Crédit Lyonnais au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants soutient que la société Scoppa justifie de sa qualité à agir en tant que propriétaire des biens dont la gestion a été confiée à la sarl [R], qualité reconnue par l’ordonnance de référée du 9 mai 2017. Faisant partie des créanciers mentionnés sur le registre des mandats, il incombait au Crédit Lyonnais de l’aviser directement par courrier recommandé de la cessation de garantie conformément aux dispositions de l’article 45 du décret du 20 juillet 1972. En s’abstenant d’une telle information et en ne réclamant pas la communication des registres, le Crédit Lyonnais a manqué à ses obligations de sorte que le délai de forclusion n’a jamais commencé à courir à l’encontre de la Sarl Scoppa qui est recevable et bien fondée à solliciter l’application de sa garantie.

A titre subsidiaire, les appelants s’estiment fondés à obtenir la condamnation du Crédit Lyonnais sur le fondement des dispositions de l’article 1382 ancien du Code civil et de la loi Hoguet dès lors que ce dernier, garant financier, est tenu d’exercer un contrôle de ses affiliés prévu par la loi 2 janvier 1970 et le décret d’application du 20 juillet 1972. En s’abstenant d’effectuer les contrôles élémentaires, il a commis une faute à l’origine de leur préjudice en permettant au cabinet [R] de détourner les loyers versés par les locataires de la sarl Scoppa.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 novembre 2022, le Crédit Lyonnais, intimé, demande à la cour de :

– juger que M. [Y] ne formule aucune prétention,

– débouter la Sarl Scoppa de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

– confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

– condamner la société Scoppa et M. [Y] au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Crédit Lyonnais fait valoir que l’article 45 du décret du 20 juillet 1972, renvoyant lui-même aux dispositions de l’article 65 du même décret, prévoit seulement la possibilité pour le garant de demander la production du registre-répertoire visé par le texte et n’impose la notification de la cessation de garantie que lorsque le registre-répertoire est remis par l’agent immobilier ce qui n’a pas été le cas en l’espèce. Dès lors, les dispositions des articles 44 et suivants du décret mentionné ont vocation à pleinement s’appliquer de sorte que l’avis de cessation de la garantie publié dans le journal La Marseillaise le 25 mai 2017 fixe le point de départ du délai de trois mois à l’expiration de celui de trois jours francs suivants la publication dans le cadre duquel le créancier doit présenter sa réclamation au garant.

La demande formulée à titre subsidiaire par la société Scoppa fondée sur les dispositions de l’ancien article 1382 du code civil ne saurait non plus prospérer puisque c’est bien en application de la loi Hoguet qu’il a estimé, en qualité de garant financier, que les documents comptables qui lui étaient présentés par l’agence immobilière ne lui permettaient plus de connaître sa situation financière et laissaient suspecter de graves anomalies de gestion de sorte qu’il n’a commis aucune faute en dénonçant sa garantie. Le garant conclut que n’est pas rapportée la preuve d’une faute qui lui soit imputable ni d’un préjudice relatif à la perte de chance de recouvrer sa créance supporté par la sarl Scoppa.

MOTIFS :

Sur la qualité à agir de la sarl Scoppa pour réclamer la garantie relative aux loyers payés à l’agence immobilière par les locataires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7] pour la période antérieure au 28 novembre 2016 :

La sarl Scoppa réclame au Crédit Lyonnais, en sa qualité de garant, le règlement de la somme de 92 885,59 euros correspondant aux loyers versés par les locataires de l’immeuble sis n°[Adresse 5] à [Localité 7] et à ceux versés par les locataires [Adresse 1] à [Localité 7].

La sarl Scoppa, propriétaire de l’immeuble situé n°[Adresse 5] à [Localité 7], n’est devenue propriétaire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7] que le 28 novembre 2016, cet immeuble lui ayant été vendu à cette date par [K] [W] [Y].

Le Crédit Lyonnais soutient que la sarl Scoppa n’a aucun droit de solliciter les loyers versés par les locataires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] pour la période antérieure au 28 novembre 2016, en l’absence de clause stipulant expressément le transfert à la sarl Scoppa, nouvelle propriétaire, des loyers payés avant la vente.

La sarl Scoppa réplique qu’elle tire sa qualité à agir de l’ordonnance de référés du 9 mai 2017 laquelle a condamné l’agence immobilière [R] à lui payer la somme de 66 096,54 euros au titre des loyers versés par les locataires de l’immeuble sis n°[Adresse 5] à [Localité 7] et par ceux de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7]. Elle complète son argumentation en précisant que son expert-comptable a attesté l’inscription à son passif de toutes les sommes dues par l’agence immobilière.

La sarl Scoppa ne justifie pas qu’elle a qualité à agir pour réclamer au Crédit Lyonnais, en tant que garant, les loyers versés par les locataires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]. En effet, elle a produit l’attestation immobilière délivrée par le notaire, une attestation du 2 février 2021 du vendeur, [K]-[W] [Y], indiquant qu’il a transféré « l’intégralité des créances du cabinet [R] à la sarl Coppa » et une attestation de l’expert-comptable mais s’est abstenue de communiquer l’acte de vente.

Aux termes de l’article 1322 du code civil, la cession de créance doit, à peine de nullité, être constatée par écrit.

En l’absence d’une clause figurant dans l’acte de vente prévoyant, outre la cession des droits réels à la sarl Coppa, celle de la créance détenue par le vendeur à l’égard de l’agence immobilière [R] au titre des loyers versés avant la vente par les locataires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7], ou d’une convention ultérieurement conclue entre la sarl Coppa et le vendeur stipulant la cession de cette créance, la sarl Coppa sur laquelle pèse la charge de la preuve de la cession de créance alléguée n’établit pas son existence.

L’ordonnance de référé qui a condamné la sarl [R] à payer à la sarl Coppa la totalité des loyers versés par les locataires de l’immeuble sis [Adresse 5] que ceux de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7] ne peut suffire à établir que l’appelante a le droit de réclamer au Crédit Lyonnais en sa qualité de garant le règlement de la créance au titre des loyers payés à l’agence immobilière par les locataires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7] pour la période antérieure à sa vente. En effet, la garantie financière des agents immobiliers est une garantie autonome : le bénéficiaire de la garantie n’a pas besoin d’agir préalablement contre l’agent immobilier en règlement de sa créance et dispose d’un droit de créance contre le garant lequel, dès lors qu’il est actionné par le bénéficiaire, s’acquitte de sa propre dette et non de celle de l’agent immobilier garanti. Le bénéficiaire de la garantie doit donc justifier au garant de l’existence de sa créance et de son impossibilité de la recouvrer auprès de l’agent immobilier. Or, la sarl Coppa n’établit pas qu’elle est cessionnaire de la créance que [K]-[W] [Y], propriétaire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7] jusqu’au 28 novembre 2016, détient contre la sarl [R] au titre des loyers versés par les locataires dudit immeuble.

La sarl Coppa est donc dépourvue de qualité à agir pour réclamer au Crédit Lyonnais sa garantie au titre des loyers versés durant la période antérieure au 28 novembre 2016 par les locataires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7].

Cette demande sera donc déclarée irrecevable.

Sur l’opposabilité de la cessation de garantie à la sarl Scoppa :

L’article 45 du décret du 20 juillet 2012 dispose :

« En cas de cessation de garantie, le garant informe immédiatement, par lettre recommandée avec avis de réception, les personnes ayant fait des versements et remises au titulaire de la carte professionnelle depuis moins de dix ans et dont les noms et adresses figurent sur le registre-répertoire prévu à l’article 51, ainsi que les personnes ayant donné mandat de gérer leurs immeubles et dont les noms et adresses figurent sur le registre des mandats prévus à l’article 65. ‘

…Toutes les créances visées à l’article 39 qui ont pour origine un versement ou une remise fait antérieurement à la date de cessation de la garantie restent couvertes par le garant si elles sont produites par le créancier dans un délai de trois mois à compter de la réception de la lettre prévue au premier alinéa, lorsque celui-ci est au nombre des personnes mentionnées par cet alinéa, ou, dans les autres cas, de la publication de l’avis prévu au troisième alinéa de l’article 44. Ce délai ne court que s’il est mentionné, ainsi que son point de départ, par la lettre ou par l’avis, selon le cas. »

Le Crédit Lyonnais a fait publier l’avis de cessation de sa garantie financière le 25 mai 2017 dans le journal La Marseillaise.

La sarl Scoppa a produit sa créance auprès du garant par LRAR du 16 janvier 2019.

Pour rejeter la demande en paiement de la sarl Scoppa, les premiers juges ont considéré que sa production était tardive au motif qu’il n’était pas démontré que le Crédit Lyonnais avait eu accès au registre de l’agence immobilière [R] et qu’il était établi que le liquidateur de la sarl [R] lui-même n’avait pu y avoir accès.

L’appelante considère qu’à défaut de la notification individuelle de la cessation de garantie aux mandants inscrits sur le registre-répertoire de l’agence immobilière exigée par l’ article 45 du décret du 20 juillet 1972, le Crédit Lyonnais reste tenu à garantie, le délai de trois mois de l’article 45 susvisé n’ayant pu commencer à courir. Il estime que la disparition du registre des mandats ne saurait profiter au Crédit Lyonnais pour échapper à son obligation.

La sarl Scoppa laquelle avait confié la gestion de ses biens immobiliers à l’agence immobilière [R] fait partie des clients mentionnés sur le registre des mandats de l’agence immobilière et sur le registre des remises de fonds, registres prévus par les articles 51 et 65 du décret : ces bénéficiaires de la garantie doivent être personnellement être informés par le garant de la cessation de sa garantie et ils disposent d’un délai de trois mois à compter de cette notification pour actionner le garant. Ce point n’est pas discuté par le Crédit Lyonnais.

L’intimé soutient que les registres visés par l’article 45 du décret du 20 juillet 1972 ne lui ayant pas été remis, le défaut de notification individuelle à la sarl Scoppa de la cessation de sa garantie ne lui est pas imputable de sorte que le délai a commencé à courir trois jours à compter de la publication de l’avis de cessation de garantie. Le Crédit Lyonnais rappelle que les registres visés par l’article 45 du décret du 20 juillet 1972 sont tenus sous la seule responsabilité de l’agence immobilière, qu’ils ne lui ont jamais été communiqués par le liquidateur et qu’en cette circonstance, la procédure ayant été respectée, le délai de forclusion court à compter de la publication de l’avis de cessation de garantie.

Le seul effet de la notification de la cessation de la garantie faite par le garant d’un agent immobilier à un client de cet agent ayant fait un versement soumis à l’obligation d’inscription au registre répertoire instituée par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, est de limiter à trois mois, à compter de cette notification, le droit pour ce client d’invoquer la garantie financière du garant. A défaut de cette notification obligatoire – à laquelle il ne peut être suppléé par la seule publication d’un avis de la cessation de la garantie – et l’article 45 du décret précité ne distinguant pas selon que le garant a pu ou non se faire communiquer le registre répertoire, celui-ci reste tenu à garantie ( Cass Civ 1ère 3/10/1984).

En l’absence de notification à la sarl Scoppa par LRAR de la cessation de sa garantie, le Crédit Lyonnais est donc tenu de lui régler les loyers versés par les locataires de l’immeuble situé [Adresse 5] et les loyers versés par les locataires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7] à compter du 28 novembre 2016.

Il ressort du relevé de compte du 14 avril 2017 que le solde créditeur de la sarl Scoppa au titre des loyers payés par les locataires de l’immeuble sis [Adresse 5] était de 40 032,82 euros ( cf pièce n°33 ).

La sarl Scoppa, devenue propriétaire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7] le 28 novembre 2016, ne peut réclamer que les loyers payés par les locataires à l’agence immobilière [R] qu’à compter de décembre 2016. Il ressort du relevé de compte du 3 janvier 2017 que les loyers payés en décembre 2016 se sont élevés à la somme de 2800,12 euros ( cf pièce n°9 quatrième page). Aux termes du courrier du 25 mars 2017 adressé par la sarl Scoppa à son agence immobilière, il est indiqué que le loyer de janvier 2017, dernier loyer perçu par cette dernière en conséquence de la révocation de son mandat de gestion le 28 janvier 2017, s’est élevé à la somme de 2 820,12 euros.

Les autres sommes réclamées ne sont pas justifiées, notamment celle de 26 789,05 euros correspondant selon les appelants aux loyers postérieurs à la décision judiciaire du 9 mai 2017 alors que dans son courrier du 25 mars 2017, la sarl Scoppa précise qu’elle a révoqué le mandat de gestion donné à la société [R] par lettre recommandée du 28 janvier 2017.

Le Crédit Lyonnais en sa qualité de garant sera donc condamné à payer à la sarl Scoppa la somme totale de 43 164,56 euros ( 40 032,82 + 2 800,12 + 2 820,12) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 janvier 2019.

Partie succombante, le Crédit Lyonnais supportera la charge des entiers dépens. L’équité impose de le condamner à payer à la sarl Scoppa la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

Déclare irrecevable pour défaut de qualité à agir la demande de la sarl Scoppa tendant au paiement par le garant des loyers versés avant le 28 novembre 2016 par les locataires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7],

Condamne le Crédit Lyonnais à payer à la sarl Scoppa la somme totale de 43 164,56 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 janvier 2019,

Y ajoutant,

Le condamne aux entiers dépens et au paiement à la sarl Scoppa de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,