24 juillet 2023
Cour d’appel de Nouméa
RG n°
21/00023

N° de minute : 138/2023

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 24 juillet 2023

Chambre civile

Numéro R.G. : N° RG 21/00023 – N° Portalis DBWF-V-B7F-RWN

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 22 janvier 2021 par le président du tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° 20/574)

Saisine de la cour : 1er février 2021

APPELANT

SELARL MARY LAURE GASTAUD, ès qualités de mandataire liquidateur de l’EURL [Adresse 5]

Siège social : [Adresse 1]

Représentée par Me Morgan NEUFFER, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 5] »

Siège social : [Adresse 2]

Représenté par Me Yann BIGNON, membre de la SARL LEXCAL, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 8 juin 2023, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,

Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseillère,

M. Thibaud SOUBEYRAN, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Philippe ALLARD.

Greffier lors des débats : Mme Isabelle VALLEE

Greffier lors de la mise à disposition : Mme Cécile KNOCKAERT

ARRÊT :

– contradictoire,

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

– signé par M. Philippe ALLARD, président, et par Mme Cécile KNOCKAERT adjointe administrative principale faisant fonction de greffier en application de l’article R 123-14 du code de l’organisation judiciaire, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

L’eurl [Adresse 5] a fait construire un immeuble à usage commercial, dénommé « [Adresse 5] » sur un terrain situé dans la zone industrielle de [Localité 4], formant le lot n° 760.

Par ordonnance du 19 juin 2019, le juge des référés de Nouméa, à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] qui se plaignait de désordres affectant les parties communes, notamment l’installation sécurité incendie, a ordonné une expertise au contradictoire de l’eurl [Adresse 5]. Cette expertise a été ultérieurement rendue commune à divers intervenants.

Selon requête introductive d’instance déposée le 12 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a attrait l’eurl [Adresse 5] devant le tribunal de première instance de Nouméa pour obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 154.726.600 FCFP au titre des travaux de mise en conformité du système incendie.

Selon ordonnance sur requête du 10 août 2020, le président du tribunal de première instance de Nouméa a, au visa de l’article 54 du code de procédure civile, autorisé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], à prendre au service chargé de la publicité foncière à Nouméa , à l’encontre de l’eurl [Adresse 5] une inscription provisoire d’hypothèque judiciaire sur les lots 3, 14, 17, 18, 19, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 50, 98, 99, 100, 101, 116, 118, 123, 124, 125, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 163, 164, 165, 182, 188, 191, 194, 195, 198, 199, 200, dépendant de l’immeuble [Adresse 5] pour garantie de la somme de 160 000 000 FCFP.

Selon assignation en référé délivrée le 3 septembre 2020, l’eurl [Adresse 5] a saisi le président du tribunal de première instance de Nouméa d’une demande tendant à la rétractation voire à la réduction de l’hypothèque provisoire en contestant l’existence d’une créance fondée en son principe et en contestant l’existence d’un péril.

Selon ordonnance du 22 janvier 2021, le président du tribunal de première instance a :

– rétracté partiellement l’ordonnance du 10 août 2020,

– donné mainlevée de l’hypothèque provisoire portant sur les lots n° 37 et 38 dépendant de l’immeuble [Adresse 5],

– confirmé l’hypothèque portant sur les lots 3, 14, 17, 18, 19, 32, 33, 34, 35, 36, 39, 40, 41, 50, 98, 99, 100, 101, 116, 118, 123, 124, 125, 154, 155, 156, 157 , 158, 159, 160, 161, 163, 164, 165, 182, 183, 191, 194, 195, 198, 199 et 200 dépendant du même immeuble,

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné l’eurl [Adresse 5] aux dépens.

A cet effet, il a principalement retenu :

– que le syndicat détenait une créance au titre des travaux de reprise des désordres affectant les parties communes ;

– que l’eurl [Adresse 5] était en liquidation amiable et n’avait aucune activité autre que la vente de ses actifs ;

– qu’en l’absence d’hypothèque, l’eurl [Adresse 5] n’aurait plus aucune garantie de recouvrer sa créance.

Selon requête déposée le 1er février 2021, l’eurl [Adresse 5] a interjeté appel de cette décision.

Par jugement en date du 13 juin 2022, l’eurl [Adresse 5] a été placée en liquidation judiciaire, la selarl Mary-Laure Gastaud étant désignée liquidateur judiciaire.

Aux termes de ses conclusions transmises le 10 février 2023, la selarl Gastaud, ès qualités, demande à la cour de :

à titre principal,

– prononcer la rétractation de l’ordonnance n° 20/262 rendue le 10 août 2020 en ce qu’elle a autorisé l’inscription d’une hypothèque provisoire sur les immeubles appartenant à l’eurl [Adresse 5] ;

– prononcer la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite le 18 août 2020 (vol 3674 n° 20) par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sur les lots 3, 14, 17, 18, 19, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 50, 98, 99, 100, 101, 116, 118, 123, 124, 125, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 163, 164, 165, 182, 183, 191, 194, 195, 198, 199, 200, dépendant de l’immeuble « [Adresse 5] » sis sur la zone C (67a 83ca), des droits indivis d’un quart avec les zones A et B d’une surface foncière de 1ha 15a 68ca portant la lettre D sur le plan de référence, et les millièmes y afférents dépendant du lot n° 760 d’une superficie de 4ha 42a 52ca, section industriel de [Localité 4], quartier de [Localité 4], anciennement formé des lots 641 et 582 du quartier industriel de [Localité 4], et des constructions et aménagements y édifiés, commune de [Localité 6], N° IC [Cadastre 3] ;

– ordonner en conséquence la radiation de l’inscription judiciaire provisoire prise le 18 août 2020 (Vol 3674 n° 20) ;

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à payer à l’eurl [Adresse 5] la somme de 1.000.000 FCFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans des conclusions déposées le 2 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] prie la cour de :

– confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée ;

– débouter la selarl Mary Laure Gastaud, ès qualités de mandataire liquidateur de l’eurl Plexus, de ses demandes en rétractation de l’ordonnance du 10 août 2020 et de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire en date du 18 août 2020 ainsi que de radiation ;

– condamner la selarl Mary Laure Gastaud, ès qualités, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 800.000 FCFP en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner l’eurl [Adresse 5] aux dépens, dont distraction au profit de la société d’avocats Lexcal.

Sur ce, la cour,

1) A l’appui de sa demande de rétractation de l’ordonnance sur requête et de mainlevée de l’hypothèque, l’appelante observe que le syndicat des copropriétaires qui n’a pas déclaré sa créance à titre privilégié ne pourra pas se prévaloir de cette sûreté qui est devenue « inefficace ».

Il n’appartient pas à la cour, dans le cadre du présent litige, de se prononcer sur la portée juridique de la déclaration de créance effectuée par le syndicat des copropriétaires selon lettre datée du 19 juillet 2022. La cour doit seulement déterminer si, à la date du 18 août 2020, le président du tribunal de première instance de Nouméa était fondé à autoriser l’inscription de l’hypothèque litigieuse. En conséquence, ce moyen sera rejeté.

2) Il résulte de la combinaison des articles 54 et 48 du code de procédure civile qu’un créancier peut être autorisé à prendre une provisoire d’hypothèque judiciaire, « en cas d’urgence », s’il « justifi(e) d’une créance paraissant fondée en son principe » et si « le recouvrement de la créance semble en péril ».

3) L’appelante conteste le principe même de la créance alléguée par le syndicat des copropriétaires tandis que celui-ci revendique un principe de créance à hauteur de 160.000.000 FCFP.

Dans un rapport daté du 22 février 2021, M. [N], qui a réalisé l’expertise ordonnée le 19 juin 2019 par le juge des référés, retient :

– une déstructuration des bétons au niveau des « casquettes préfabriquées »

– une fissuration des poteaux du niveau R+2

– un éclatement du béton et une corrosion des aciers des acrotères du niveau R+3

– des défauts d’étanchéité des joints

– une infiltration permise par une traversée de dalle non conforme

– une infiltration dans la salle de réunion du niveau R+3

– des non-conformités du système de détection incendie et de désenfumage des parties communes

– des non-conformités du réseau d’extinction automatique d’incendie de type sprinklers.

Selon l’expert judiciaire, le coût des reprises du bâtiment s’établit « à la valeur approximative de 16.7 à 18.6 Mf TTC » et celui du système de protection contre l’incendie « approximativement à la valeur de 75 000 000 f TTC ». Dans son rapport, il explique les raisons pour lesquelles il ne prend pas en compte l’ensemble des postes du devis Atsi (travaux dans les parties communes jugées non nécessaires et travaux dans des parties privatives).

Dès lors que ces désordres sont susceptibles d’engager la responsabilité contractuelle voire décennale de l’eurl Plexus, en sa qualité de promoteur, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance indemnitaire paraissant fondée en son principe à hauteur de 93.600.000 FCFP.

4) Il résulte du dossier que l’eurl Plexus, avant d’être placée en liquidation judiciaire, avait fait l’objet d’une liquidation amiable à compter du 21 décembre 2018. Elle n’avait donc plus d’activité lorsque le syndicat des copropriétaires a déposé sa requête aux fins d’inscription provisoire d’hypothèque.

Les éléments comptables produits au débat démontrent que le passif de l’eurl Plexus ressortait à 402.391.701 FCFP au 31 décembre 2019, dont 71.385.719 FCFP au titre d’un passif bancaire. A cette date, ses « stocks de produits finis », soit les lots qu’elle devait encore commercialiser, étaient évalués comptablement à 217.468.258 FCFP et ses disponibilités étaient négligeables (425.549 FCFP).

Il existait bien une menace avérée sur le recouvrement d’une créance de près de 100.000.000 FCFP lorsque l’autorisation litigieuse a été donnée : les conditions tenant au péril et à l’urgence étaient caractérisées.

5) Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires a été autorisé à prendre une hypothèque provisoire sur divers lots de l’eurl Plexus, sauf à préciser que la dette garantie ressort à 93.600.000 FCFP.

Par ces motifs

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf à préciser que l’inscription provisoire d’hypothèque garantit une créance de 93.600.000 FCFP ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la selarl Mary Laure Gastaud, ès qualités, aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la société d’avocats Lexcal.

Le greffier, Le président.