22 mars 1995
Cour de cassation
Pourvoi n°
93-15.911

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Yannick Y…, demeurant … (Yvelines),

2 / Mme Laurence Y…, née X…, demeurant … (Yvelines), en cassation d’un arrêt rendu le 26 mars 1993 par la cour d’appel de Versailles (4e chambre), au profit de la société à responsabilité limitée Nicolas constructeur, dont le siège social est au … (Yvelines), défenderesse à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l’audience publique du 15 février 1955, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chapron, conseiller référendaire rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Villien, conseillers, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Chapron, les observations de Me Roger, avocat des époux Y…, de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat de la société Nicolas constructeur, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l’arrêt attaqué, (Versailles, 26 mars 1993), que, le 28 juillet 1989, les époux Y… ont signé un contrat en vue de la construction d’une maison d’habitation avec la société Nicolas constructeur ;

que, le contrat ayant été signé sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, les époux Y…, invoquant un refus de leur banque, ont assigné la société Nicolas constructeur en constatation de la résolution du contrat et restitution de l’acompte versé ;

que le constructeur, soutenant que le contrat devait être résilié aux torts des époux Y…, a demandé reconventionnellement leur condamnation à lui verser le solde dû sur l’acompte et des dommages-intérêts pour utilisation de ses plans ;

Attendu que les époux Y… font grief à l’arrêt de “refuser de prononcer la nullité du contrat de vente d’immeuble” conclu avec la société Nicolas constructeur, alors, selon le moyen, “1 ) que l’article L. 261-11 du Code de la construction prévoit que “le contrat de vente d’immeuble doit être conclu par acte authentique” ;

aussi, dans le secteur protégé, l’absence de passation sous la forme authentique doit être sanctionnée d’une nullité relative qui peut être soulevée par l’acquéreur avant l’achèvement des travaux ;

que la cour d’appel, qui ne pouvait que constater que le contrat de vente d’immeuble n’a pas été établi sous forme authentique et qui n’en a pas moins considéré que les règles de forme du contrat avaient été respectées, a violé l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation ;

2 ) que l’article R. 261-17 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que la garantie de l’achèvement de l’immeuble résulte soit de l’existence de conditions propres à l’opération, soit de l’intervention dans les conditions prévues ci-après d’une banque ou d’un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d’une entreprise d’assurance agréée à cet effet ou d’une société de caution mutuelle ;

que pour l’application des dispositions de l’article R. 261-18 b, l’article R. 261-20 du même Code prévoit que le contrat doit préciser que l’acheteur reconnaît être averti de la teneur desdites garanties, et que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l’acheteur justification de ces garanties, en l’étude du notaire ayant reçu l’acte ;

que la cour d’appel, qui a considéré que les garanties de remboursement figuraient à l’acte, bien qu’il ne s’agisse que de clauses types, qui ne donnent aucune indication, ni sur le notaire, ni sur les établissements financiers garantissant l’opération, a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 261-17, R. 261-18, R. 261-19 et R. 261-20 du Code de la construction et de l’habitation” ;