Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 3 juin 2021
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 481 F-D
Pourvoi n° V 20-14.703
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 JUIN 2021
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], dont le siège est [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Loiselet et Daigremont, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° V 20-14.703 contre l’arrêt rendu le 29 janvier 2020 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l’opposant :
1°/ à M. [J] [G], domicilié [Adresse 4],
2°/ à M. [C] [G], domicilié [Adresse 5],
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boullez, avocat du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], après débats en l’audience publique du 4 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 29 janvier 2020), M. [J] [G] et M. [C] [G] (les consorts [G]) sont propriétaires de vingt-six lots de stationnement dans l’immeuble [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires de cette résidence (le syndicat) les a assignés en paiement de charges d’ascenseurs.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche, ci-après annexé
2. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le moyen unique, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
3. Le syndicat fait grief à l’arrêt de rejeter la demande du syndicat en paiement d’un arriéré de charges de copropriété, alors « que le juge doit respecter et faire respecter le principe du contradictoire ; qu’en relevant, de sa propre initiative, le moyen tiré de diverses incohérences relatives aux numéros des lots et de celles relatives aux tantièmes, tels qu’ils apparaissent dans la matrice cadastrale, le règlement de copropriété et les appels de charges, la cour qui n’a pas provoqué les explications des parties sur ce moyen relevé d’office, a méconnu le principe du contradictoire, en violation de l’article 16 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l’article 16 du code de procédure civile :
4. Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
5. Pour rejeter la demande en paiement de charges d’ascenseurs, l’arrêt retient que le montant des charges d’ascenseurs pour une partie des lots appartenant aux consorts [G] n’est pas justifiée, au vu des incohérences relatives aux numéros de lots et aux tantièmes apparaissant dans la matrice cadastrale, le règlement de copropriété et les appels de fonds, que le syndicat globalise sa demande au titre des charges d’ascenseur sans distinguer les montants relatifs aux lots 20.095 à 20.098 de ceux relatifs aux autres lots, que les pièces produites ne permettent pas de les calculer de façon distincte et qu’en conséquence il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat au titre des charges d’ascenseurs sur les exercices 2014 et 2015, et, les mêmes incohérences apparaissant sur les appels de fond suivants, les demandes pour les périodes de 1er janvier 2016 au 24 octobre 2019.
6. En statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur le moyen relevé d’office et tiré d’incohérences portant sur les numéros des lots et sur les tantièmes, la cour d’appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il condamne in solidum M. [J] [G] et M. [C] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 3 816,88 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2015, l’arrêt rendu le 29 janvier 2020, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;
Remet, sauf sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. [J] [G] et M. [C] [G] aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. [J] [G] et M. [C] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
Le pourvoi fait grief à l’arrêt attaqué confirmatif D’AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence LUTECE 2000 de la demande qu’elle avait formée contre MM. [G] afin d’obtenir le paiement d’un arriéré de charges de copropriété ;
AUX MOTIFS PROPRES QU’en l’espèce, le modificatif du règlement de copropriété établi le 29 juillet 1974 repris dans l’acte du 1er octobre 1974 en page (pièce 57) précise : « les charges afférentes aux différents ascenseurs seront réparties entre les copropriétaires des lots composant les divers bâtiments (à l’exception du bâtiment K) dans les proportions indiquées dans un tableau qui sera établi par le représentant de la Sci Lutèce 2000, en suite des présentes, après la subdivision des lots n°1 à n°3 composant le bâtiment P. Les lots non compris dans ces répartitions n’y participeront en rien » ; que le modificatif du règlement de copropriété établi le 1er octobre 1974 (pièce 57) stipule en page 92 : « Tableau II: Ce tableau contient la répartition des charges d’ascenseur incombant aux copropriétaires concernés des différents locaux composant le bâtiment P: La première colonne de ce tableau indique le numéro du lot de copropriété… Et les autres colonnes indiquent en cent millièmes la répartition des charges de chaque lot concerné dans le ou les différents ascenseurs, desservant à la fois les étages des bâtiments B, C, D, E, F, G, H, I, J et le bâtiment P » ; que dans leurs conclusions respectives, les parties notent les lots 20.095 à 20.098, alors que, selon la matrice cadastrale et la fiche d’immeuble du service de la publicité foncière, les lots dont M. [J] [G] et M. [C] [G] sont propriétaires sont les lots 21.095 à 21.098 ; que le règlement de copropriété modifié le 1er octobre 1974 (pièce 57) ne mentionne pas de lots 21.095 à 21.098 (le dernier lot étant le 21.054), en revanche il existe des lots 20.095 à 20.098 ; qu’il ressort des pages 134 à 140 dudit règlement que les lots 20.065 à 20.070, 20.073 et 20.074, 20.079 à 20.082, 20.085 à 20.087, 20.095 à 20.098, 20.105 et 20.106, 20.112 à 20.114, 20.154 et 20.155 ont tous la même participation dans les charges d’ascenseurs soit : / bâtiment B2 : 124/100.000 / bâtiment B3 : néant / bâtiment C1 : 100/100.000 / bâtiment D1 : 113/l00.000 / bâtiment E2 : 98/100.000 / bâtiment F2 : 106/l00.000 / bâtiment G2 : 106/100.000 / bâtiment H1 : 142/l00.000 / bâtiment H2 : 142/ l00.000 / bâtiment I2 : 113/l00.000 / bâtiment J : néant ; or que l’analyse des appels de charges fait ressortir, s’agissant des charges d’ascenseur, plusieurs incohérences ; que, concernant l’appel de fonds de l’exercice 2014 adressé aux consorts [G] (pièce 8), les lots 20.095 à 20.098, qui selon les conclusions des parties correspondent aux lots des consorts [G], ne sont pas mentionnés ; que par contre apparaissent les lots 21.095 à 21.098, qui selon la matrice cadastrale correspondent aux lots appartenant aux consorts [G] mais qui ne figurent pas dans le règlement de copropriété ; qu’en sus, les tantièmes retenus pour les charges ascenseurs des lots 21.095 à 21.098 dans l’appel de fonds ne correspondent pas aux tantièmes des lots 20.095 à 20.098 mentionnés au règlement de copropriété ; que, dans l’appel de fonds de l’exercice 2014, les tantièmes des lots 21.095 à 21.098 sont respectivement selon les bâtiments sus-visés de 125, 101, 114, 99, 107, 107, 143, 143, 114 alors que dans le règlement de copropriété les tantièmes des lots 20.095 à 20.098 sont respectivement de 124, 100, 113, 98, 106, 106, 142, 142, 113 ; qu’il convient donc de considérer qu’il ne s’agit pas d’une erreur matérielle de numérotation de lots et que le montant des charges ascenseurs pour une partie des lots appartenant aux consorts [G] n’est pas justifié, au vu des incohérences relatives aux numéros des lots et des incohérences relatives aux tantièmes, apparaissant dans la matrice cadastrale, le règlement de copropriété et les appels de fonds ; que le syndicat des copropriétaires globalise sa demande relative aux charges d’ascenseur sans distinguer les montants des charges d’ascenseur relatifs aux lots 20.095 à 20.098 de ceux relatifs aux autres lots et les pièces produites ne permettent pas de les calculer de façon distincte ; qu’en conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande relative aux charges d’ascenseur, sur les exercices 2014 et 2015, sans qu’il n’y ait lieu de répondre au moyen relatif au critère d’utilité soulevé par les consorts [G] à l’appui de leur demande de confirmation du jugement ; que les mêmes incohérences apparaissant sur les appels de fonds suivants, il y a lieu de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires d’actualisation de ces charges d’ascenseur pour la période du 1er janvier 2016 au 24 octobre 2019 ; qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des consorts [G] de remboursement des charges d’ascenseur payées depuis 2011 et de dispense de leur paiement pur l’avenir, ces demandes ne faisant pas partie du litige de première instance ; que, compte-tenu du sens de l’arrêt rendu, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais, au motif de la comptabilisation inexacte des charges d’ascenseur et du soucis légitime des consorts [G] de payer uniquement les sommes exigibles et de faire toute vérification utile au vu du règlement de copropriété communiqué pendant le délibéré en première instance ; que pour les mêmes motifs, il convient de rejeter la demande d’actualisation du syndicat relative à ces frais ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE le syndicat des copropriétaires a produit à l’instance : / – le relevé cadastral émanant de l’administration fiscale concernant les lots, propriété de Monsieur [J] et de Monsieur [C] [G] ; / – un décompte de charges arrêtés au 01/10/2015 et des appels de fonds ; / – les procès-verbaux des assemblées générales du 18/06/2014 et du 09/06/2015 ; / – diverses mises en demeure, adressées par lettre recommandée avec accusé de réception et un commandement de payer du 05/03/2015 ; / qu’il a été produit en délibéré conformément à la demande du tribunal au jour de l’audience : / – une reproduction du règlement originaire de copropriété de l’immeuble daté du 11/06/1974 ; / – la copie de l’acte notarié correspondant au règlement de copropriété modifié, en date du 14/10/1974 ; / – un mail succinct du syndic concernant l’accès aux ascenseurs ; / qu’il n’appartient pas au tribunal d’instance, saisi d’une demande en paiement de charges de copropriété, d’apprécier la validité d’un règlement de copropriété ni la justesse de la clé de répartition adoptée par celui-ci ; qu’il lui appartient seulement de vérifier l’application aux lots litigieux des tantièmes qui leur sont applicables, en application dudit règlement ; qu’il sera relevé que les tantièmes figurant pour chaque lot, propriété de l’indivision [G], sont, au vu de la matrice cadastrale, de 13/100000 ; que cette mention est conforme au règlement de copropriété, dans sa dernière version ; qu’en effet, ce dernier a adopté, pour chacun des emplacements de parking, réunis sous la dénomination « bâtiment P », la clé de répartition de 13/100000, au titre de la quote-part dans la propriété du sol ; que s’agissant de la quote-part au titre de la répartition des charges spéciales au « bâtiment P » le règlement de copropriété fait ressortir une clé de réparations de 13/10000 ; que les appels de charges et la répartition annuelle de charges pour 2014 font apparaître d’une part, que le calcul des provisions trimestrielles globales (hors charges ascenseurs) ont été justement calculées, d’autre part, que les charges communes générales imputées en fin d’exercice, de même que les charges de parking, ont été déterminées de façon exactes ; que néanmoins, s’agissant des charges d’ascenseur pour lesquelles les défendeurs ont fait valoir que des imputations abusives avaient été faites par le syndic, les décomptes et appels de charges font ressortir des incohérences sur lesquelles le syndicat des copropriétaires n’a apporté aucun éclaircissement ; que le critère de l’utilité, même objective, qui lie certains types de charges de copropriété à l’usage que le copropriétaire est susceptible de faire du service que ces charges financent, ne permet pas de comptabiliser, s’agissant des charges d’ascenseur, les dépenses engendrées par le fonctionnement de ceux-ci, sur l’ensemble des bâtiments concernés par la copropriété ; qu’il appartient au syndic de déterminer précisément où se trouve le lot, quel ascenseur le propriétaire, plus spécialement s’agissant d’un parking, est en mesure d’utiliser pour accéder à son bien, et quels sont les dépenses afférentes spécialement au bon fonctionnement et à l’entretien de cet ascenseur ; que seules, ces dépenses en effet sont imputables au copropriétaire ; or, qu’il figure tant dans le récapitulatif de régularisations de charges de 2014 que sur les appels de charges 2015 une comptabilisation de charges se rapportant, par lot, à 9 ascenseurs ; que cette comptabilisation correspond manifestement à des ascenseurs non différenciés selon les lots puisque les références desdits ascenseurs et les sommes correspondant à ces références sont identiques, quels que soient les lots ; que la copropriété est particulièrement importante puisqu’elle recouvre 3 adresses et que ses tantièmes s’élèvent en totalité à 100000, un parking représentant seulement 13/100000 ; qu’aucune explication circonstanciée n’est apportée par le syndic sur ses imputations, dont la forme du mail adressé en délibéré témoigne de son indifférence aux questions posées ; qu’il appartient au demandeur d’apporter des preuves suffisantes de sa créance et de répondre à toute objection soulevée par le défendeur sur l’exigibilité de celle-ci ; qu’il apparaît que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la comptabilisation contestée de frais, s’agissant des charges d’ascenseur, soit fondée ; que le tribunal n’a pas été mis en mesure par ailleurs, du fait de l’imprécision des décomptes et des pièces, d’affecter aux défendeurs les charges des ascenseurs dont ils ont l’utilité ; qu’il conviendra donc de faire droit à la demande formée par Monsieur [J] [G] d’exclure les charges d’ascenseur qu’il a lui-même comptabilisées dans le tableau qu’il a produit ; que la demande en paiement porte sur un solde d’exercice 2014 et sur l’exercice 2015 ; que les frais abusifs, au titre des charges d’ascenseur, ont été estimés par Monsieur [J] [G], par trimestre, à 235,82 ? (calcul étayé) et par an, à 943,28 ? ; que sur les exercices 2014 et 2015, la somme devant être retranchée s’élève donc à 1886,56 ? ; que le reliquat réclamé au principal étant de 5703,44 ?, il y aura donc lieu de condamner les consorts [G] au paiement de la somme de 3816,88 ?, au titre des charges de copropriété dues, au principal, arrêtées au dernier trimestre 2015 ; que sur les demandes au titre de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965, s’agissant des demandes au titre de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965, seuls les frais nécessaires au recouvrement de la créance peuvent être mis à la charge du débiteur défaillant ; qu’en l’espèce, non seulement divers frais comptabilisés sont fantaisistes (multiplication de frais d’ouverture de contentieux totalement abusifs, d’autant plus qu’en l’espèce les pièces produites ne se caractérisent pas par leur clarté ; frais de rappels…) ; mais qu’également, les frais se rapportaient à une créance manifestement inexacte dont le montant était bien supérieur aux charges réellement exigibles ; or, qu’il n’existe aucun refus de paiement de la part des défendeurs mais le souci de ceux-ci, légitime en l’espèce, de payer uniquement les sommes exigibles et de faire toute vérification utile en ayant communication du règlement de copropriété ; que compte tenu de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais, d’autant que vraisemblablement, la comptabilisation inexacte des charges, notamment s’agissant des ascenseurs, n’ pas débuté en 2014 ; que sur les dommages-intérêts, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires ; que l’allocation de dommages-intérêts, si tant est qu’il y ait préjudice, suppose l’absence de faute et la bonne foi de celui qui les réclame ;
1. ALORS QUE le juge doit respecter et faire respecter le principe du contradictoire ; qu’en relevant, de sa propre initiative, le moyen tiré de diverses incohérences relatives aux numéros des lots et de celles relatives aux tantièmes, tels qu’ils apparaissent dans la matrice cadastrale, le règlement de copropriété et les appels de charges, la cour qui n’a pas provoqué les explications des parties sur ce moyen relevé d’office, a méconnu le principe du contradictoire, en violation de l’article 16 du code de procédure civile ;
2. ALORS QUE tenue d’ordonner toute mesure d’instruction nécessaire, une cour d’appel ne peut refuser de statuer en se fondant sur l’insuffisance des preuves fournies par les parties ; qu’en déboutant le syndicat des copropriétaires de la résidence LUTECE 2000 de ses demandes en paiement des charges de copropriété en raison de diverses incohérences relatives aux numéros des lots et de celles relatives aux tantièmes, tels qu’ils apparaissent dans la matrice cadastrale, le règlement de copropriété et les appels de charges, la cour d’appel a entaché sa décision d’un déni de justice, en violation de l’article 4 du code de procédure civile ;
3. ALORS QUE les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs sont réparties en fonction de l’utilité que ces services et ces éléments présentent à l’égard de chaque lot selon les stipulations figurant au règlement de copropriété, tant qu’elles n’ont pas été réputées non écrites ; qu’en imposant au syndic de déterminer précisément où se trouvent le lot, quel ascenseur le propriétaire, plus spécialement, s’agissant d’un parking, est en mesure d’utiliser pour accéder son bien, et quelles sont les dépenses afférentes spécialement au bon fonctionnement et à l’entretien de cet ascenseur, après avoir constaté que seules ces dépenses en effet sont imputables au copropriétaire, après avoir énoncé que le critère de l’utilité objective ne permet pas de comptabiliser, s’agissant des charges d’ascenseur, les dépenses engendrées par le fonctionnement de ceux-ci, sur l’ensemble des bâtiments concernés par la copropriété, la cour d’appel a violé les articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965.
ECLI:FR:CCASS:2021:C300481
